IIIO DIREITO
Como supra se referiu a primeira questão que importa apreciar e decidir consiste em:
a)- saber se o tribunal recorrido cometeu erro na apreciação da prova e assim na decisão da matéria de facto.
Como resulta do corpo alegatório e das respectivas conclusões a Ré recorrente impugnou a decisão da matéria de facto tendo dado cumprimento aos ónus impostos pelo artigo 640.º, nº 1 als. a), b) e c) do CPCivil, pois que, faz referência aos concretos pontos da matéria de facto que considera incorrectamente julgados, indica os elementos probatórios que conduziriam à alteração daqueles pontos nos termos por ela propugnados, a decisão que no seu entender deveria sobre eles ter sido proferida e ainda as passagens da gravação em que se funda o recurso e que transcreveu [nº 2 al. a) do citado normativo].
Cumpridos aqueles ónus e, portanto, nada obstando ao conhecimento do objecto de recurso nesse segmento, a Autora apelante não concorda com a decisão sobre a fundamentação factual relativa aos pontos 17°, 18°, 20°, 21°, 22°, 23°, 24°, 25°, 45°, e 70º da petição inicial que deveriam ser dados como provados e, por sua vez, os artigos 35° e 36º da contestação deviam ser dados como não provados.
Quid iuris?
O controlo de facto, em sede de recurso, tendo por base a gravação e/ou transcrição dos depoimentos prestados em audiência, não pode aniquilar (até pela própria natureza das coisas) a livre apreciação da prova do julgador, construída dialecticamente na base da imediação e da oralidade.
Efectivamente, a garantia do duplo grau de jurisdição da matéria de facto não subverte o princípio da livre apreciação da prova (consagrado no artigo 607.º nº 5) que está deferido ao tribunal da 1ª instância, sendo que, na formação da convicção do julgador não intervêm apenas elementos racionalmente demonstráveis, já que podem entrar também elementos que em caso algum podem ser importados para a gravação vídeo ou áudio, pois que a valoração de um depoimento é algo absolutamente imperceptível na gravação/transcrição.[1]
Ora, contrariamente ao que sucede no sistema da prova legal, em que a conclusão probatória é prefixada legalmente, no sistema da livre apreciação da prova, o julgador detém a liberdade de formar a sua convicção sobre os factos, objecto do julgamento, com base apenas no juízo que fundamenta no mérito objectivamente concreto do caso, na sua individualidade histórica, adquirido representativamente no processo.
“O que é necessário e imprescindível é que, no seu livre exercício de convicção, o tribunal indique os fundamentos suficientes para que, através das regras da ciência, da lógica e da experiência, se possa controlar a razoabilidade daquela sobre o julgamento do facto como provado ou não provado”.[2]
De facto, a lei determina expressamente a exigência de objectivação, através da imposição da fundamentação da matéria de facto, devendo o tribunal analisar criticamente as provas e especificar os fundamentos que foram decisivos para a convicção do julgador (artigo 607.º, nº 4 do CPCivil).
Todavia, na reapreciação dos meios de prova, a Relação procede a novo julgamento da matéria de facto impugnada, em busca da sua própria convicção, desta forma assegurando o duplo grau de jurisdição sobre essa mesma matéria, com a mesma amplitude de poderes da 1.ª instância.[3]
Impõe-se-lhe, assim, que “analise criticamente as provas indicadas em fundamento da impugnação, quer a testemunhal, quer a documental, conjugando-as entre si, contextualizando-se, se necessário, no âmbito da demais prova disponível, de modo a formar a sua própria e autónoma convicção, que deve ser fundamentada”.[4]
Importa, porém, não esquecer porque, como atrás se referiu, se mantêm vigorantes os princípios da imediação, da oralidade, da concentração e da livre apreciação da prova e guiando-se o julgamento humano por padrões de probabilidade e nunca de certeza absoluta, o uso, pela Relação, dos poderes de alteração da decisão da 1ª instância sobre a matéria de facto deve restringir-se aos casos de flagrante desconformidade entre os elementos de prova disponíveis e aquela decisão, nos concretos pontos questionados.[5]
Tendo presentes estes princípios orientadores, vejamos agora se assiste razão à Autora apelantes, neste segmento recursório da impugnação da matéria de facto, nos termos por ela pretendidos.
Os artigo 17º, 18º e 20º a 25º da petição inicial tinham a seguinte redacção:
“17º- A aceitação por parte da interessada do preço pretendido pelos RR. foi, de novo, imediatamente comunicado àqueles, os quais deram o negócio por concluído,
18º- ordenando à A., para concretizar o negócio, que fosse elaborado o respectivo contrato promessa, afirmando que apenas ficariam seguros caso o potencial comprador aceitasse assinar o contrato promessa e entregasse um sinal de EUR: 50.000,00.
20º- Quanto aos RR, o sócio gerente da A. telefonou pessoalmente ao Réu marido avisando-o de que já estava redigido, 21º- tendo aquele pedido que as cláusulas do mesmo lhe fosse de imediato transmitido verbalmente, 22º- o que de facto acabou por acontecer, 23º- tendo, nessa mesma altura, o Réu marido declarado aceitar as ditas cláusulas constantes do referido contrato promessa, 24º- impondo aquele que fosse, primeiro, assinado pela promitente comprador para depois ser assinado pelos RR..
25º- Assim, depois de ter tido a anuência dos RR. às cláusulas do contrato promessa, a A., em 6 de Junho de 2014, transmitiu o contrato promessa à promitente compradora, a qual de imediato o assinou”.
45.º- o que não era aceitável, razão pela qual a A. se viu forçada a aceitar o que os RR. pretendiam.
70.º- impedindo, desta forma, a A. de poder concretizar o negócio de venda do imóvel em causa, já discutido e acertado os pormenores com os RR e por eles aceites.
Para prova dos referidos factos, ou melhor para prova do seu conteúdo integral, pois que alguma da matéria factual contida nos artigo 17º e 25º já foi dada como provada pelo tribunal recorrido, a apelante convocou as declarações de parte do representante legal da Autora e ainda o depoimento das testemunhas G… e I….
No que tange à valoração das declarações de parte o tribunal recorrido discorreu do seguinte modo:
“No que concerne às declarações de parte, cada um dos declarantes manteve a versão fáctica já vertida nos articulados, relatando os factos pessoais em que intervieram (no caso, entre ambos por via telefónica e email, nunca pessoalmente), fazendo-o de uma forma corroborada pela prova documental que já se mostra mencionada na matéria de facto provada (e que mais à frente se mencionará).
Da prestação das respectivos declarações decorreu que se manteve a divergência quanto à imputabilidade da não concretização do negócio com o cliente angariado pela Autora, entendendo o legal representante da Autora que tudo fizeram para concretizar o negócio e que essa não concretização decorreu da conduta do Réu, e entendendo este por sua vez que a Autora não logrou atender às suas exigências e dúvidas (“tive dúvidas em relação ao negócio que me estava a ser proposto”; “pedi para fazer uma reunião com os promitentes compradores”; “houve várias minutas em que pedi rectificações” “nunca conheci o gerente da Autora “ (Facto que foi confirmado pelo legal representante da Autora); “nunca assinei qualquer contrato promessa”; “pedi elementos para saber quem era a entidade compradora”, “nunca recebi o texto final nem houve reunião”, etc.) e por isso a não concretização da celebração do negócio (desde logo, a não assinatura do contrato promessa) se deveu à Autora (no que concerne a estas declarações, o Tribunal concatenou as mesmas com a prova documental junta aos autos, nomeadamente a sequência de emails junta aos autos de onde se pode retirar a confirmação das declarações prestadas pelas partes)”.
Nos termos estatuídos no artigo 466.º do CPCivil as partes podem requerer, até ao início das alegações orais em 1.ª instância, a prestação de declarações sobre factos em que tenham intervindo pessoalmente ou de que tenham conhecimento directo (n.º 1); às declarações das partes aplica-se o disposto no artigo 417.º–quanto ao dever de cooperação para a descoberta da verdade–e ainda, com as necessárias adaptações, o estabelecido na secção anterior, relativa à prova por confissão das partes (n.º 2); o tribunal aprecia livremente as declarações das partes, salvo se as mesmas constituírem confissão (n.º 3).
Trata-se de disposição inovadora introduzida na novo CPCivil, mencionando-se na Exposição de Motivos da proposta de lei n.º 113/XII, que está na origem da Lei n.º 41/2013, de 26 de Junho, que se prevê “a possibilidade de prestarem declarações em audiência as próprias partes, quando face à natureza pessoal dos factos a averiguar tal diligência se justifique, as quais são livremente valoradas pelo juiz, na parte em que não representem confissão”.
A relevância probatória destas declarações tem sido objecto de apreciação em sede de jurisprudência, salientando-se diferentes acórdãos proferidos por este Tribunal da Relação.
Dúvidas não existem de as declarações de parte que, diga-se, divergem do depoimento de parte, devem ser atendidas e valoradas com algum cuidado.
Não se pode olvidar que, como meio probatório são declarações interessadas, parciais e não isentas, em que quem as produz tem um manifesto interesse na acção.
Efectivamente, seria de todo insensato que sem mais, nomeadamente, sem o auxílio de outros meios probatórios, sejam eles documentais ou testemunhais, o Tribunal desse como provados os factos pela própria parte alegados e por ela, tão só, admitidos.
Não obstante o supra referido, o certo é que são um meio de prova legalmente admissível e pertinentemente adequado à prova dos factos que sejam da natureza que ele mesmo pressupõe (factos em que as partes tenham intervindo pessoalmente ou de que as partes tenham conhecimento directo).
Todavia, tais declarações são apreciadas livremente pelo tribunal (466.º, n.º 3, do CPCivil) e, nessa apreciação, engloba-se a sua suficiência à demonstração do facto a provar.
A afirmação, peremptória e inequívoca, de as declarações das partes não poderem fundar, de per si e só por si, um facto constitutivo do direito do depoente, não é correta, porquanto, apresentada sem qualquer outra explicação, não deixaria de violar, ela mesma, a liberdade valorativa que decorre do citado n.º 3 do artigo 466.º do CPC.
Mas compreende-se que, tendencialmente as declarações das partes, sem qualquer corroboração de outra prova, qualquer que ela seja, não apresentem, ainda assim, e sempre num juízo de liberdade de apreciação pelo tribunal, a suficiência bastante à demonstração positiva do facto pretendido provar.
Neste contexto de suficiência probatória, e não propriamente de valoração negativa e condicionada da prova (e só assim pode ser, respeitando o princípio que se consagra no artigo 466.º, n.º 3 do CPC) parece-nos claro que nunca pode estar em causa a violação da norma constitucional que salvaguarda a tutela efectiva do direito (artigo 20.º, n.º 5, da CRP).
Evidentemente que, perspectivando de modo inverso o problema, também a admissão da prova por declaração de parte num sentido interpretativo de onde decorresse, em qualquer circunstância, a prova dos factos constitutivos do direito invocado por mero efeito das declarações favoráveis, não deixaria de violar a norma constitucional, na medida em que, num processo de partes como é o processo civil, deixaria sem possibilidade de defesa–e aí, sem tutela efectiva–a parte contrária.
Como assim, a prova por declarações de parte, nos termos enunciados no artigo 466.º do Código de Processo Civil, é apreciada livremente pelo tribunal, na parte que não constitua confissão, na certeza de que a livre apreciação é sempre condicionada pela razão, pela experiência e pelas circunstâncias e que, neste enquadramento, a declaração de parte que é favorável e que surge desacompanhada de qualquer outra prova que a sustente ou sequer indicie, será normalmente insuficiente à prova de um facto essencial à causa de pedir.
Postas estas breves considerações, torna-se evidente, que a Autora apelante não invoca qualquer fundamento que infirme a livre apreciação das declarações de parte do legal representante da Autora feita pelo tribunal recorrido, no confronto com as prestadas pelo Réu na vertente da sua divergência, nem qualquer outra circunstância objectivável que possa corroborar as referidas declarações.
No que tange ao depoimento da testemunha G…, Director comercial da Autora desde Janeiro de 2013 também se releva inócua para o desiderato pretendido.
Efectivamente, embora a referida testemunha tivesse tido intervenção na fase inicial da relação negocial estabelecida entre as partes, pois que elaborou o contrato de mediação por escrito, sempre referiu que não teve qualquer intervenção na fase da angariação e no que concerne ao relacionamento estabelecido pelo legal representante da Autora com o Réu referiu que nunca esteve ou falou com o mesmo ao telefone e que todas as comunicações telefónicas estabelecidas com este foram realizadas por aquele representante legal.
Relativamente à suposta aceitação, por parte do recorrido, da proposta de 850.000,00 Euros e respectivas instruções para que a Recorrente avançasse com a elaboração e assinatura do contrato, a testemunha referiu que o seu entendimento era o de que a proposta do interessado foi aceite e que se quis passar para a celebração do contrato promessa, acabando todavia, por esclarecer que aquilo que sabia ter-lhe-ia sido dito pelo citado representante legal da recorrente.
A recorrente sob este conspecto convocou também o depoimento da testemunha I…, representante da referida interessada H….
Acontece que, respigando o seu depoimento, o que dele se retira é apenas e tão só que para a sua representada o negócio estava fechado.
Decorre, assim, do exposto, que os elementos probatórios (declarações de parte e prova testemunhal) convocados pela Autora apelante não permitem que se dê como provada a factualidade inserta nos pontos 18º a 24º supra transcritos.
Relativamente ao artigo 45º da petição inicial e que vem na sequência do artigo 44º da mesma peça, a parte que encerrava um facto está dada como provada (facto descrito em 50º da fundamentação factual) encerrando o citado artigo 45º uma mera conclusão e, como tal, sem que possa integrar o quadro dos factos provados.
Da mesma forma que também o artigo 70º da petição inicial encerra uma simples conclusão não igualmente integrar os factos provados.
Impugna também a Recorrente a matéria dos artigos 35º e 36º da contestação alegando que a mesma não devia ter sido dada como provada.
Esses artigos tinham a seguinte redacção:
35.º Sobre os termos da venda, valor de negócio, comissão da Autora, texto do Contrato Promessa e identificação do interessado tudo se encontrava suspenso.
36.º Tendo inclusive o R. Marido pedido melhores esclarecimentos sobre a proposta “na mesa” como resulta do documento 8 da Petição Inicial: “Aproveito para lhe pedir que me informe se o valor que enviei no meu mail anterior sobre a vossa comissão se encontra correcto ou se é outro”.
Refere a Autora recorrente que nenhuma prova feita nos autos sobre essa realidade factual.
Cremos que, efectivamente, assiste, neste conspecto, razão à Autora apelante.
Com efeito, não foi produzida nos autos qualquer prova testemunhal ou documental dos quais se retire que os termos da venda, valor do negócio, comissão da recorrente, texto do contrato promessa e identificação do interessado, tudo se encontrava suspenso.
Bem pelo contrário, da leitura dos mails juntos aos autos, resulta que o negócio foi aceite por todos pelo preço de EUR: 850.000,00, e que todos os pedidos formulados pelos recorridos foram sendo satisfeitos, inclusive a negociação da comissão daquela.
Nunca em lado algum, se pode ler ou concluir que tenha havido qualquer suspensão por parte dos recorridos da venda nos termos por eles pretendido e que foram aceites pela interessada e inclusive pela recorrente, a qual baixou a sua comissão.
Nem do documento n° 8 junto à petição inicial, se retira a conclusão que os recorridos pretendem de suspensão de negócio, já que do mail em causa de 9 de Junho de 2 014 às 18:39 pode-se ler que se obriga a tratar das divergências das áreas existentes, remete o código da nova certidão do registo predial em causa e assume efectuar a comunicação ao IPPAR e à Câmara a partir de quarta feira.
Destarte, de todo este mail do recorrido não pode deixar de se concluir que esteve a dar seguimento ao processo de venda de acordo com o estipulado no contrato promessa, ou seja, pelo valor de EUR: 850.000,00, sendo que, quanto à confirmação do valor da comissão, resulta evidente que se tratava apenas de uma confirmação, mas da qual não dependia o prosseguimento do que se havia assumido e que se comprometia a fazer.
Aliás, mesmo que assim se não entendesse, por mail de 11-06-2015, correspondente ao documento n° 10 junto à petição inicial a recorrente confirmou o valor da comissão que os recorridos pretendiam, razão pela qual nada se encontrava suspenso.
Como assim, devem ser eliminados da fundamentação factual os referidos factos.Improcedem, assim, as conclusões 1ª a 28ª formuladas pela Autora apelante e procedem as formuladas em 29ª a 31ª.Alterada a matéria factual nos termos referidos a segunda questão que vem colocada no recurso consiste em:
b)- saber se a sua subsunção se mostra correctamente efectuada.
Não vem questionado a qualificação jurídica da relação negocial estabelecida entre as partes como sendo de um contrato de mediação imobiliária.
Este contrato pode definir-se como o contrato pelo qual uma das partes se obriga a promover, de modo imparcial, a aproximação de duas ou mais pessoas, com vista à celebração de certo negócio, mediante retribuição.[6]
São assim elementos caracterizadores deste contrato: obrigação de aproximação de sujeitos; actividade tendente à celebração do negócio; imparcialidade; ocasionalidade; retribuição.
Saliente-se que a actividade do mediador consiste essencialmente na prática de actos materiais, tendentes a favorecer o encontro de eventuais contraentes e a celebração do negócio em causa. Essa actividade tem, pois, carácter necessariamente pluridireccional, dirigindo-se a um resultado que envolve, pelo menos, duas pessoas.[7]
Por outro lado, o mediador não age por conta do comitente, nem no interesse deste. A imparcialidade impõe ao mediador o dever de se comportar, perante os potenciais contraentes, em termos não discriminatórios e de modo a evitar danos para qualquer deles; nomeadamente deverá avisar ambas as partes quando conheça alguma circunstância, relativa ao negócio, capaz de influenciar a decisão de contratar (ou não).[8]
No caso concreto, no momento em que foi celebrado o contrato em discussão já se encontrava em vigor a Lei nº 15/2013, de 8 de Fevereiro.
Tal como nos anteriores diplomas legais (DL 211/2004 e DL 77/99), o legislador no artigo 2.º, nº 1 da referida Lei, define a actividade de mediação imobiliária como a consistente na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objecto bens imóveis.
O artigo 16.º do citado diploma estatui, por sua vez, sobre alguns dos elementos do citado contrato.
Das características atrás elencadas sobre o referido contrato interessa-nos, no caso concreto, a referente à retribuição, pois que, a apelante fundamenta a acção no incumprimento contratual e, portanto, no não pagamento da retribuição acordada.
Com efeito, o contrato aqui em causa é um contrato necessariamente oneroso.
Por outro lado, ainda no âmbito da caracterização do contrato, com interesse para a discussão da presente causa, importa atender a que, de acordo com o regime jurídico aplicável, pode ser convencionada uma cláusula de exclusividade.
É contrato sujeito a prazo. Impõe-se a celebração do contrato por tempo determinado, mas o período de vigência é deixado na disponibilidade das partes, sendo supletivo o prazo de seis meses (no caso concreto, as partes estabeleceram no contrato o prazo de nove meses).
Para além disso, caracteriza-se também por ser um “contrato aleatório, só dando azo à retribuição quando tenha êxito”.[9]
Com efeito, no artigo 19.º da Lei nº 15/2013, de 8 de Fevereiro, dispõe-se efectivamente que:
1- A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
2- É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.
De facto, na concretização da obrigação do mediador, este pratica, por conta própria, vários actos materiais, que podem ser de publicitação do que se pretende vender (por exemplo, publicação de anúncios em jornais e revistas, colocação de placas nos prédios em venda, estabelecimento de contactos com clientes em carteira, etc.), visando a obtenção ou concretização do negócio em relação a determinado imóvel.
Porém, só no momento da concretização do negócio com o interessado, exigindo-se ainda que seja perfeito, no sentido de eficaz[10], é que o mediador cumpre o fim precípuo da mediação, razão pela qual, em princípio, apenas nesse momento lhe assiste o direito à remuneração, ressalvado o caso do nº 2.
Portanto, a remuneração do mediador, em princípio, está dependente duma condição essencial, também dita de condição suspensiva, que se traduz na realização do negócio objecto do contrato de mediação.[11]
E, nesse sentido, sempre se vem afirmando que, em geral, a lei exige que haja uma relação causal entre a actuação do mediador e a conclusão e perfeição do contrato.
Na verdade, como refere Higina Orvalho[12] “a conclusão do contrato visado perfeito não marca apenas o momento em que a remuneração é devida, sendo mais do que isso, uma circunstância sem a qual não nasce para o mediador a remuneração (…) Repare-se que não sendo celebrado o contrato visado (…) o mediador não tem direito a ser remunerado. Isto torna-se claro com a leitura do nº 2 do art. 19º que introduz uma excepção nesta regra, desde que se verifiquem cumulativamente determinados pressupostos, a saber: contrato de mediação celebrado com proprietário… de bem imóvel; regime de exclusividade e não concretização do negócio visado por causa imputável ao cliente (…)”.
Sendo, portanto, este o arquétipo legal da figura do contrato de mediação imobiliária, nomeadamente no que concerne ao direito à remuneração por parte do Mediador Imobiliário, importa aplicar estas considerações ao caso concreto.
É inequívoco, em face da matéria de facto provada que, não se tendo concretizado o negócio entre o interessado angariado pela Autora e os Réus, nem tendo sido celebrado o contrato promessa de compra e venda, a Autora só poderá obter a remuneração pretendida com a presente acção, se lograr provar a factie species da segunda hipótese atrás elencada, isto é, se conseguir provar que o negócio por si angariado só se não se concretizou por causa imputável ao cliente proprietário, pois que, conforme decorre do contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes ele obedece ao regime de exclusividade.
É que, como já se referiu, decorre do artigo 19.º, nº 2 da Lei nº 15/2013 que é igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio, visado no contrato de mediação, tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.
Todavia, e antes de avançarmos na análise de saber se a matéria factual que está provada nos autos se subsume nesse segmento legal, importa esclarecer aquilo que se deve entender pela expressão utilizada pelo legislador no nº 2 do citado preceito: “quando o negócio visado no contrato de mediação não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário (…)”.
Portanto, o que se impõe saber é o que significa, neste contexto contratual, a referida expressão.
Como decorre do exposto, este preceito legal vem já dos dois regimes anteriores (artigo 18.º, nº 2, do DL 211/2004 e artigo 19.º, nº 2, do DL 77/99).
Nos casos em que não há regime de exclusividade, mesmo que o contrato visado não venha a ser concretizado por causa imputável ao cliente, não nasce a remuneração para o mediador imobiliário, pois o cliente, nestes casos mantém intacta a sua liberdade de contratar (balizada, nos termos gerais, perante o terceiro pelo dever de boa-fé nas negociações).
Todavia, já assim não sucede no caso de o contrato de mediação imobiliária ter sido celebrado em regime de exclusividade.
Efectivamente, nestes casos a remuneração do mediador imobiliário já não depende da perfeição, da eficácia, da concretização do negócio visado, mas antes de duas circunstâncias: a)- que o negócio visado não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário e b)- que o mediador tenha cumprido a sua obrigação de mediação. Circunstâncias que, uma vez verificadas, responsabilizam o cliente da mediadora imobiliária pelo pagamento da remuneração.
Acontece que, a verificação destas circunstâncias impõe, desde logo, que o mediador imobiliário não se limite a angariar um qualquer interessado no negócio visado, mas sim que angarie um interessado que satisfaça o interesse especifico do seu cliente (proprietário do bem imóvel-os aqui RR.), ou seja, um interessado que esteja pronto a celebrar o negócio visado nos moldes em que este negócio foi concebido no âmbito do contrato de mediação e nos termos em que o cliente da mediadora imobiliária está disposto a celebrar o contrato, sendo este quem determina se a proposta apresentada satisfaz os seus interesses e não a mediadora imobiliária.[13]
Significa, portanto, que neste âmbito, a mediadora imobiliária tem que alegar e provar a existência do sucesso desse cumprimento que satisfez o interesse do credor, ou dito de outra forma, é exigível que o negócio esteja não somente perspectivado, mas acertado, isto é, que haja um interessado efectivo para o mesmo, que aceite as condições do vendedor.
Isto dito, o que agora importa averiguar é se, efectivamente, a Autora apelante angariou, ou não, um interessado efectivo para a compra do imóvel em questão disposto a aceitar as condições dos vendedores Réus.
Respigando a matéria factual que nos autos se encontra provada, vejamos então o que dela resulta, sendo certo que o tribunal recorrido propendeu para o entendimento de que o negócio que a Autora tentou intermediar, embora estivesse perspectivado no que tange ao preço, nunca chegou a ser acertado entre os Réus e o interessado apresentado pela Autora, nunca tendo entre si consensualizado o clausulado contratual, permanecendo entre eles um dissenso evidente.
Com este entendimento não concorda a Autora apelante, alegando que o negócio visado só não se concretizou por causa imputável aos Réus apelados.
Quid iuris?
Está provado nos autos que:
-No exercício da sua actividade, a A. foi contactada pelos RR. já que pretendiam que a mesma promovesse a venda, propriedade daqueles e que tem a seguinte descrição: “Prédio urbano, composto por casa de habitação, de cave, rés-do-chão, um andar, garagem e quintal, sito na …, nº …., freguesia …, concelho do Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº 1984 e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo 2824.”–cfr. “Doc. 2” (art. 3 da p.i admissão por acordo das partes).
-Na sequência desse contacto, foram apresentados aos RR., pela angariadora J…, os serviços da A., no imóvel em causa, e na sequência de tal apresentação, os Réus leram, aceitaram e assinaram, conjuntamente com a A., o contrato de mediação imobiliária, n.º ……., no dia 17 de Dezembro de 2013, com uma duração de 9 meses, renovável automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não fosse denunciado pelas partes (art. 4 da p.i admissão por acordo das partes).
-Nos termos de tal contrato, A. e RR. acordaram que aquela, no exercício da sua actividade, iria promover por conta dos RR., em regime de exclusividade, a venda do imóvel supra identificado–cfr. “Doc. 3” (art. 5 da p.i admissão por acordo das partes).
- -Nos termos igualmente constantes do contrato de mediação, o preço de venda pedido pelos RR. era de EUR: 1.000.000,00 (art. 6 da p.i admissão por acordo das partes).
- -Se a A. viesse a conseguir interessado que concretizasse a compra em causa, os RR. obrigavam-se a pagar-lhe, como compensação e contrapartida por esses serviços, a quantia de 6% sobre o valor final da venda mais IVA. (art. 7 da p.i admissão por acordo das partes).
- -Todas as cláusulas do referido contrato foram explicadas aos RR, os quais pretenderam aliás alterar algumas das cláusulas que dele constavam (art. 8 da p.i dmissão por acordo das partes).
- -o que de facto veio a acontecer e a ser aceite pela A. (art. 9 da p.i admissão por acordo das partes).
- -Acabando A. e RR. por subscreverem e assinarem o contrato de mediação imobiliária, com as alterações pretendidas por aqueles RR., e que consiste no documento junto sob o nº3 (art. 10 da p.i admissão por acordo das partes)”.
Para os efeitos que agora nos interessam, acertados que foram os termos do contrato de mediação celebrado entre as partes, decorre desta factualidade que o preço de venda do imóvel em questão e que os Réus proprietários pretendiam era de € 1.000.000,00 (um milhão de euros).
Com interesse para a decisão da questão colocada resultou ainda provado nos autos que:
- -Iniciados os trâmites inerentes ao referido contrato de medição por banda da Autora apelante (publicitação do imóvel, com a sua colocação em várias páginas da Internet e colocação de dois cartazes de venda no próprio imóvel com o logotipo da A. “K…”/“F…) em Maio de 2014, acabou por conseguir que o representante legal da sociedade H… visitasse o dito imóvel e se viesse a interessar na aquisição do mesmo, oferecendo o preço de EUR: 800.000,00;
- -Tal proposta foi de imediato comunicada aos Réus, os quais a recusaram e disseram que venderiam somente por EUR: 850.000,00, sendo que, confrontada com a resposta daqueles, a dita sociedade decidiu subir o valor para a quantia pedida pelos Réus de EUR: 850.000,00 tendo tal facto sido comunicado imediatamente aos Réus;
- -Ora, estando neste pé as negociações, foi então, elaborado um contrato promessa (documento nº 4 junto com a petição inicial) que a Autora em 6 de Junho de 2014, apresentou à promitente compradora (H…), a qual de imediato o assinou e tendo logo emitido um cheque de sinal no montante de EUR: 50.000,00, com a mesma data;
- -De imediato, o representante legal da A. informou os Réus que a promitente compradora havia assinado o dito contrato promessa, e emitido o cheque de sinal, no valor pretendido;
- -Depois de saber que a promitente compradora já havia assinado o referido contrato promessa, e entregue o cheque em causa, os Réus solicitaram então que a Autora lhe enviasse a minuta do contrato promessa em causa;
- -A Autora enviou, por mail, a minuta do contrato promessa no dia 6 de Junho pelas 15.29 e os Réus, por mail de 7 de Junho de 2014, pelas 12.46, pretenderam efectuar as seguintes alterações ao mesmo:
“1- A cláusula 3ª, nº 2 deve terminar em “...à denuncia do presente contrato.” Sendo eliminado o restante texto; no seu nº 1 deve especificar-se que a comunicação por escrito de ser feita por carta registada. 2- Na cláusula 5ª nº 1 o texto “...até à sua tradição...” deve ser substituído pelo seguinte: “até à data da celebração da escritura”. 3- O nº 2 da cláusula 5ª deve ser eliminado. 4- Deve ser acrescentada uma nova cláusula – que poderá ser a 7ª-com o seguinte texto: “A posse do prédio pelo segundo outorgante será efectiva a partir da data da outorga da escritura notarial de compra e venda” 5- As actuais cláusulas 7ª e 8ª passarão a ser, respectivamente, as 8ª e 9ª 6- Finalmente, deve ser acrescentada mais uma cláusula–a 10ª-com o seguinte texto: “Titulo: FORO; Texto: As partes estipulam o foro da comarca do Porto para dirimir qualquer litigio emergente do presente contrato. 7- Depois das cláusulas deve ser escrito o seguinte: Este contrato foi feito em 2 exemplares de igual teor e conteúdo e assinado no Porto a–- de Junho de 2014.”, solicitando ainda à Autora que declarasse que o valor da venda era de 850 mil euros e o valor da comissão daquela de EUR: 56.865,00 já com IVA incluído (facto descrito em 14º da fundamentação factual);
- -A 17 de Junho, o marido R. pede ao A. o envio de uma minuta do Contrato-Promessa de Compra e Venda juntamente com a confirmação da aceitação das alterações à minuta de contrato promessa por ele pedidas;
- -No mesmo dia, o funcionário da Autora diz que apenas após estar resolvida a questão das áreas e das preferências poderá ser “dado andamento ao processo”.
Respigando este primeiro quadro factual, dúvidas não existem de que a Autora angariou um interessado efectivo para a compra do imóvel em questão disposto a aceitar as condições dos vendedores Réus.
Com efeito, como se pode dizer que assim não foi?
É certo que o valor pretendido pelos Réus apelados para a venda do imóvel aquando da celebração do contrato de mediação foi, de facto, € 1.000.000,00 (um milhão de euros).
Acontece que, em momento posterior e parente o valor oferecido pela empresa compradora, H…, SA angariada pela Autora, aceitaram reduzir esse valor para € 850.000,00.
E, perante essa aceitação de redução do valor para ao montante indicado, a referida compradora assinou logo o contrato promessa que lhe foi apresentado pela Autora e emitiu de imediato um cheque de 50.000,00 correspondente a um dos sinais.
Ora, logo que estes factos foram conhecidos dos Réus, solicitaram de imediato que lhes fosse enviada a minuta do contrato promessa e, tendo-a recebido, propuseram que ao mesmo fossem feitas as alterações atrás assinaladas.
Decorre, assim, do exposto que até ao referido momento e perante a conduta dos Réus consubstanciada na factualidade supra descrita, o cliente angariado pela Autora aceitou as condições impostas por aqueles, sobretudo naquilo que era o elemento essencial para a concretização do negócio, ou seja, o preço da venda do imóvel.
Bom mas refere o Sr. juiz do processo que os Réus e a promitente compradora nunca chegaram a consensualizar entre si o clausulado do contrato, permanecendo entre eles um dissenso evidente, mais referindo que as alterações no contrato, que aqueles pretendiam introduzir, eram absolutamente essenciais para a sua perfeição.
Importa, desde logo referir que, efectivamente, como ensina o Prof. Inocêncio Galvão Teles[14] “(…) quase sempre a celebração de um contrato é antecedida de negociações preliminares, que ocupam espaço de tempo mais ou menos longo, a que se pode chamar fase de período pré-contratual. Os futuros contraentes avizinham-se, sondam-se reciprocamente, manifestam as suas intenções, discutem, procurando chegar a acordo. E só depois de determinado o conteúdo do acordo em toda a extensão poderá haver contrato, muitas vezes, à medida que se vão estabelecendo certas bases fixando outras, fixando certos pontos, reduzem-se a escrito, possivelmente com as assinaturas dos interessados, para se não regressar à sua discussão. Mas de nada valem estes escritos fragmentários ou parciais quando se não forme com acordo total. As negociações preliminares, a própria minuta não têm carácter vinculativo. São tentativas para a celebração do contrato, com êxito se levam a essa celebração, goradas e sem valor se a esta não conduzem”. [15]
Todavia, da matéria de facto provada nos autos não se vislumbra onde existia o mencionado dissenso, entre os Réus e a promitente compradora, quanto ao clausulado contratual.
Com efeito, o que os Réus sugeriram foi a alteração da redacção de algumas cláusulas que constavam do contrato promessa já assinado pela promitente compradora, e a introdução de outras relacionadas com o momento da posse do imóvel por parte desta e com o foro competente para dirimir qualquer litígio.
Porém, não está provado nos autos que a promitente compradora não quisesse aceitar as alterações sugeridas pelos Réus referentes a algumas das cláusulas e o aditamento de outras, nomeadamente, as supra referidas.
Por outro lado também não se divisa, como as alterações e aditamentos sugeridos pelos Réus apelados, se podem considerar essenciais no âmbito da economia do contrato.
Na verdade, as alterações queridas e sugeridas pelos Réus tratam-se, algumas delas de correcções de erros e outros de rectificação de números, outras de eliminação e aditamento, mas nada que se possa qualificar de absolutamente essencial.
É que, essencial no contrato promessa, são os elementos referentes ao preço, ao valor do sinal, à forma de pagamento, à data da celebração do contrato prometido (prazos de cumprimento seja da obrigação principal seja de obrigações intercalares) e procedimentos para a realização da escritura.[16]
Ora, nada disto, foi posto em causa pelos Réus nas apresentadas alterações do clausulado.
Aqui chegados, a pergunta que agora se impõe é esta: então por que motivo, ou motivos, os Réus não assinaram o contrato promessa, num primeiro momento, e não se concretizou a celebração do contrato prometido, num segundo momento?
Analisando.
Logo após a assinatura do contrato promessa por parte da promitente compradora ocorreram algumas condutas por parte dos Réus apelados que nos ajudam a compreender a não assinatura do contrato promessa e, por lógica implicância, a não realização do contrato definitivo.
No dia 9 de Junho, a Autora, por mail, informou o marido R. que o imóvel em causa se encontrava sujeito a preferência da Câmara Municipal … e do IGESPAR, I.P. (agora DGPC), e que no caso de uma transmissão do mesmo, seria necessário obter a aprovação destas entidades alertando-o ainda, de erros nas áreas da propriedade em questão entre a Conservatória e as Finanças, o que obrigava à sua prévia correcção (factos descritos em 15º e 16º da fundamentação factual).
A tal email, o Réu marido respondeu também por email dessa mesma data, que iria tratar da divergência de área existente e detectada bem como da comunicação de venda à Câmara Municipal … e ao IPPAR, pedindo que a Autora confirmasse o valor da comissão (factos descritos em 17º e 18 da fundamentação factual).
No dia 10 de Junho de 2014, por email o Réu marido solicitou que lhe fosse transmitido os dados do interessado bem como a sua morada e data prevista para a realização da escritura, tendo sido nesse mesmo mail, informado que a venda seria efectuada pelo preço de EUR: 850.000,00, sendo a comissão da A. fixada em EUR: 56.865,00, já com IVA incluído (factos descritos em 45º e 46º da fundamentação factual).
Por mail de 11 de Junho de 2014, pelas 13.17, foi o Réu marido informado dos dados pretendidos por aquele para poder dar seguimento ao processo (facto descrito em 19º da fundamentação factual).
Sucede que, por email de 12 de Junho de 2014, pelas 10.47, e apesar de saber que já estava assinado pela promitente compradora, o Réu marido veio pedir que no contrato promessa fossem introduzidas rectificações por ele solicitadas, devendo a convocação para a escritura definitiva ser por ele efectuada, exigindo ainda receber um valor total liquido de EUR: 800.000,00 (factos descritos em 20º, 21º e 49º da fundamentação factual).
Por email de 15 de Junho de 2014, de 6.45, a Autora comunicou aceitar reduzir a sua comissão para o valor de EUR:50.000,00 já com IVA incluído de forma a não inviabilizar o negócio (facto descrito em 50º da fundamentação factual).
No dia 17 de Junho de 2014, o Réu marido enviou email nos termos dos quais comunicava que iria apresentar o dito valor de EUR: 850.000,00, e que logo que tivesse a rectificação das áreas efectuadas e as respostas das ditas entidades a consultar quanto ao direito de preferência, procederiam então à assinatura do contrato promessa, ao que a Autor respondeu ficar então a aguardar a informação das datas previsíveis para a resolução das ditas situações (factos descritos em 22º e 23º da fundamentação factual).
Desta factualidade decorre, sem margem para qualquer tergiversação, que era intenção dos Réus apelados proceder à assinatura do contrato promessa logo que estivessem rectificadas as áreas e fossem dadas as respostas das entidades a consultar quanto ao direito de preferência, tanto mais que a Autora tinha aceitado baixar o valor da sua comissão para os € 50.000,00 de modo a que os Réus recebessem o valor total líquido de € 800.000, 00 como tinham exigido.
Acontece que, no dia no dia 18 de Junho de 2014, por mail, o Réu marido voltou a solicitar informações sobre o adquirente (facto descrito em 24 da fundamentação factual).
No dia 27 de Junho de 2014, por estranhar o silêncio do Réu marido, a Autora enviou um email pelas 19.10 a pedir que o Réu marido lhe fizesse o ponto de situação quanto à rectificação de áreas e aos direitos de preferência, informando ainda que a escritura poderia ser realizada rapidamente, logo que tais situações estivessem tratadas (factos descritos em 25º e 26º da fundamentação factual).
A tal mail, o Réu marido respondeu por mail da mesma data e hora de 19.51 que não haveria desenvolvimento do processo enquanto não recebesse as informações/documentos solicitados nos seus emails dos passados dias 17 e 18 do corrente ao Dr E… (facto descrito em 27º da fundamentação factual).
Em resposta a esse mail, a Autora enviou logo no dia 1 de Julho de 2014 pelas 18.46 o dito contrato promessa com todas as alterações pretendidas e que haviam sido aceites pela promitente compradora solicitando então que fosse dado andamento quer as rectificações de áreas quer aos direitos de preferência (factos descrito em 28 da fundamentação factual).
O Réu marido respondeu por mail de 2 de Julho de 2014, pelas 16.40 que o documento em anexo não correspondia ao que havia sido por ele pedido, sem, no entanto, referir o que não estava correcto (facto descrito em 29º da fundamentação factual).
Por mail de 2 de Julho de 2014, pelas 17.08, foi respondido pela A. desconhecer o que o Réu pretendia mas que estava à disposição para rectificar tudo quanto achasse necessário (facto descrito em 30 da fundamentação factual).
No dia 3 de Julho de 2014, pelas 18.49, o Réu marido solicitou que lhe fosse enviada certidão permanente da sociedade adquirente bem como um documento das finanças e da segurança social para comprovar que a situação fiscal se encontrava regularizada tendo tais documentos sido remetidos, por mail de 4 de Julho pela Autora (factos descrito em 31º e 52º da fundamentação factual), faltando apenas o documento da segurança social, o qual veio a ser remetido na dia 9 de Julho de 2014, pelas 15.08 por mail (facto descrito em 53º da fundamentação factual).
Sucede que por o Réu marido por mail de 9 de Julho de 2014, pelas 18.58, informou a Autora de que afinal não aceitava o negócio proposto e que apenas venderia o imóvel em causa pelo preço de EUR: 1.000.000,00 (facto descrito em 54º da fundamentação factual).
De tal decisão dos Réus foi dado conhecimento à promitente compradora por mail de 15 de Julho de 2014 ao qual a mesma respondeu por carta de 16 de Julho de 2014 e perante esta última missiva e numa última tentativa de solucionar este negócio, foi ainda marcado uma reunião para o dia 2 de Setembro de 2014 ou 3 de Setembro a qual os Réus não compareceram (factos descritos em 32º, 60º, 61º e 62º da fundamentação factual).
Perante esta conduta dos Réus como não dizer que a não assinatura do contrato promessa e a concretização do negócio visado se deveu a causa a eles imputável?
Então não foram acolhidas pela interessada H…, SA e pela Autora todas as exigências impostas pelos Réus?
Não lhe foram fornecidos todos os elementos que solicitaram?
E a Autora apelante não aceitou mesmo baixar a sua comissão para valor inferior ao estipulado contratualmente e até aceite posteriormente pelos Réus, por forma a que estes recebessem o valor líquido de € 800.000,00?
Que motivo, ou motivos, invocaram os Réus para virem, já depois de satisfeitas todas as suas exigências, informar que, afinal, não aceitavam o negócio proposto e que apenas venderiam o imóvel em causa pelo preço de EUR: 1.000.000,00?
A resposta é simples: nenhumas.
Pura e simplesmente não quiseram celebrar o negócio.
Na verdade, em 1 de Julho, a Autora entrega ao Réu marido uma proposta de compra do imóvel, anexando uma minuta de Contrato-Promessa e perante isso o Réu diz: “O documento anexo não corresponde ao que eu pedi. Já começam a ser demais as vossas hesitações e falta de informação.” (factos descritos 94º e 95ºda fundamentação factual).
Porém, pedindo adicionalmente, os elementos de identificação do interessado comprador para poder avaliar a nova proposta, os quais foram enviados a 9 de Julho, o Réu marido, tendo em mãos a informação do interessado comprador e a proposta final de preço de compra, decidiu recusar a mesma no próprio dia tendo disso dado conhecimento à Autora (factos descritos em 96º e 97º da fundamentação factual).
Portanto, os Réus sem qualquer justificação decidiram, por motu próprio, não querer celebrar o negócio com o cliente que a Ré tinha angariado, assumindo conduta e posturas contraditórias com a que tinham tido, quando vieram dizer que apenas venderia o imóvel em causa pelo preço de EUR: 1.000.000,00.
Se de facto, os Réus recorridos não queriam vender por valor inferior a € 1.000.000,00, como era seu direito, então nunca teriam aceitado o preço oferecido e nunca teriam estado dois meses a negociar a comissão e muito menos a pedir documentação.
Bastaria ter dito que não aceitavam, e à Autora recorrente apenas lhe restaria, como alternativa, procurar interessado pelo preço pretendido pelos recorridos.
Mas não foi o que aconteceu.
Diga-se, aliás, salvo o devido respeito por diferente opinião, que para estes efeitos quer-nos parecer ser inócuo a existência do contrato promessa e o seu clausulado.
Então e se as partes tivessem decidido não fazer qualquer contrato promessa, como se poderia ver que o promitente vendedor havia aceitado o negócio? Como se poderia concluir que a recorrente havia conseguido um interessado e cumprido a sua obrigação?
A seguir o entendimento do tribunal recorrido nunca.
Não é assim, todavia.
O Direito das Obrigações é um direito de cooperação social: o negócio jurídico visa realizar determinada cooperação entre os indivíduos nele interferentes.
A boa-fé é um critério de reciprocidade, comportamento devido e esperado, que deve ser observado nas relações jurídicas entre sujeitos do mesmo grau, que têm a mesma identidade moral.
É neste critério de reciprocidade, essencial à boa fé, que está a separação do abuso de direito.
Ora, além dos deveres típicos e principais de uma relação contratual, existem deveres secundários da prestação, traduzidos, por vezes, em prestações autónomas, a par, ainda, de deveres de protecção, laterais, de diligência ou de conduta que são deveres de adopção de determinados comportamentos impostos pela boa fé.[17]
São deveres de fidelidade, de cuidado para com o património da outra parte, de cooperação com a outra parte, deveres de notificação, de lealdade, de correcção.
Ao contratarem e na execução do contrato as partes devem usar de lisura e correcção, garantindo quanto possível a justiça real, comutativa. Devem agir com lealdade e de boa fé.
Proceder de boa fé, seja no cumprimento da obrigação, seja no próprio exercício do direito, significa, no sentido amplo em que a expressão boa fé é manifestamente usada, agir lealmente, correctamente, honestamente, quer no cumprimento do dever que a lei impõe ou sufraga, quer no desfrute dos poderes que o Direito confere.[18]
O princípio da boa fé contratual vincula tanto o credor como o devedor. Deve considerar-se extensivo a todos os outros domínios onde exista uma relação especial de vinculação entre duas ou mais pessoas. É válido para o credor enquanto proibição de abusar do seu direito de crédito e para o devedor enquanto critério de determinação do alcance da prestação e da forma do seu cumprimento. Tanto um como outro deverão abster-se de assumir quaisquer atitudes que possam acarretar prejuízos à contraparte.
A violação do princípio da boa fé e da confiança, revela normalmente um comportamento com que, razoavelmente, não se contava, face à conduta anteriormente assumida e às legítimas expectativas.
A conduta do agente terá, objectivamente, de trair o "investimento de confiança" feito pela contraparte, importando que os factos demonstrem que o resultado de tal conduta constituiu, in concreto, uma clara injustiça.
Na tutela e "responsabilidade pela confiança" trata-se fundamentalmente de ressarcir e evitar danos. O compromisso assumido na conduta ou comportamento não é necessariamente sancionado pelo direito como se fosse um compromisso negocial válido e, como tal, fruto directo de uma obrigação, mas por se revelar indispensável impor o cumprimento de tal compromisso como único meio de impedir o dano que, de outro modo, resultaria da frustração da confiança gerada. Ou seja: sê-lo-á ainda em função do dano a evitar ou ressarcir não em função do cumprimento de uma obrigação validamente assumida".[19]
Feitos estes breves considerandos, da matéria dada como provada, resulta evidente que os Réus recorridos aceitaram o negócio, aceitaram o preço de venda proposto pela interessada angariada pela recorrente, discutiram o valor da comissão, o que a recorrente aceitou, deram início às diligências necessárias, pediram documentos da interessada que foram fornecidos, e ao fim de dois meses recusaram-se a vender pura e simplesmente.
Há, assim, sem qualquer dúvida, uma manifesta contrariedade directa entre o primeiro e o segundo comportamento. E, salvo sempre o devido respeito por diferente opinião, entendemos que, há, no caso concreto, uma necessidade ético-jurídica de impedir a conduta contraditória, designadamente, por não se poder evitar ou remover de outra forma o prejuízo dos confiantes, e por a situação conflituar com as exigências de conduta de uma contraparte leal, correcta e honesta, com os ditames da boa fé em sentido objectivo.
Na verdade, com o comportamento inicial dos recorridos, pela clareza e sentido unívoco da sua declaração, a recorrente, objectivamente, ficou em condições muito sólidas de se convencer de que a venda do já estava acertada, razão pela qual efectuou todos as diligencias supra descritas e suportou essas despesas, de tal modo que, nisso tendo confiado, a sua destruição pelo venire posterior, com regresso à situação anterior, se traduziria numa injustiça clamorosa.
Significa, portanto, que no caso em apreço a recorrente cumpriu de forma escrupulosa as obrigações decorrentes do contrato de mediação imobiliária, publicitando e mostrando o imóvel em causa a interessados, tendo um deles manifestado o firme propósito de adquirir o imóvel dos recorridos, pois que, outorgou no contrato promessa que lhe foi apresentado, entregou cheque de sinal e disponibilizou todos os documentos que lhe foram solicitados por exigência dos Réus, sendo que, o negócio visado só não se veio a concretizar por causa imputável aos Réus.
Como assim, contrariamente ao sufragado na decisão recorrida, a verdade é que a recorrente conseguiu provar o que lhe incumbia e, dessa forma, a acção devia ter sido julgada procedente por provada e os Réus condenados a pagar à Autora apelante a comissão que contratualmente foi acordada.
Procedem, assim as conclusões 32ª a 43ª formuladas pela Autora apelante ficando, assim, prejudicada a apreciação das formuladas em 44ª a 49ª.
No âmbito desta questão importa ainda salientar que os Réus só ficaram constituídos em mora com a citação para a acção, pois que, dos autos não resulta factualidade que demonstre terem sido interpelados em qualquer outro momento e, por outro lado, a obrigação deixou de ter prazo certo a partir do momento em que não foi outorgado o contrato promessa e a respectiva escritura de compra e venda (cfr. cláusula 5ª do contrato de mediação).
A última questão que importa apreciar e decidir consiste em:
c)- saber se deve ser atribuída à Autora apelante indemnização referente a danos morais.
Como resulta do petitório a Autora apelante pretende que os Réus sejam condenados a pagar-lhe a quantia de € 15.000,00 (quinze mil euros) a título de danos não patrimoniais, acrescida de juros vincendos a contar da citação
Na decisão recorrida julgou-se improcedente o referido pedido por não estarem verificados os respectivos pressupostos de responsabilização contratual dos Réus.
Ora, face ao supra decidido, isto é, da responsabilização contratual dos Réus, evidentemente que este argumento não pode fundamentar a improcedência da acção neste segmento.
Mas será de conceder tal indemnização como pretende a Autora apelante?
Atentemos.
Os danos que a Autora apelante reputa como não patrimoniais, por si invocados em virtude de o seu prestígio, imagem e bom nome terem ficado afectados junto dos clientes, entendemos poderem ser ressarcidos em sede de responsabilidade contratual, embora esta posição não tenha acolhimento unânime na doutrina e jurisprudência. No sentido que nós propugnamos, com a maioria da doutrina a seu favor, veja-se, entre outros, Vaz Serra[20], Galvão Telles[21] e Almeida Costa.[22]
No entanto, no caso dos autos, não estamos perante danos não patrimoniais (ou morais), strictu sensu, pois não se vê como a Autora, sendo uma pessoa colectiva, apesar de ter personalidade jurídica, conferida legalmente (cfr. artigo 5.º do Código das Sociedades Comerciais), possa sofrer danos morais por ofensa ao seu crédito ou bom nome, que necessariamente imporiam que se sentisse ofendida.
Poderemos estar, sim perante o que a doutrina usualmente denomina de danos patrimoniais indirectos, ou seja, um género de danos morais com reflexos patrimoniais. Neste sentido, de as pessoas colectivas poderem sofrer danos não patrimoniais, veja-se o Ac. RL 10/05/78[23], que cita no mesmo sentido De Cupis, “Il Dano, 32”, e refere “é fora de dúvida que as pessoas colectivas podem sofrer danos não patrimoniais: se não podem ter dores físicas ou morais, podem ser atingidas na sua reputação, por exemplo”.
Na verdade, como decorre do artigo 12.º, nº 2 da Constituição da República Portuguesa, “as pessoas colectivas gozam dos direitos e estão sujeitas aos deveres compatíveis com a sua natureza”.
Assim, não estão excluídos da capacidade de gozo das pessoas colectivas alguns direitos de personalidade, como é o caso do direito à liberdade, ao bom nome e à honra na sua vertente da consideração social (artigos 26.º, nº 1, da Constituição, 70.º, nº 1 e 72.º, nº 1, do Código Civil).
Isso significa que o bom-nome das pessoas colectivas, no quadro da actividade que desenvolvem, ou seja, na vertente da imagem, de honestidade na acção, de credibilidade e de prestígio social, está legalmente protegido.
Há ofensa do bom nome se o facto praticado tiver a virtualidade de abalar o prestígio de que a pessoa goza ou o conceito positivo em que é tida no meio social em que se integra.
O referido prestígio coincide com a consideração social, ou seja, o merecimento que as pessoas, físicas ou meramente jurídicas, têm no meio social, isto é, a respectiva reputação social.
Isto dito vejamos, agora qual o quadro factual que dos autos resulta assente sob este conspecto e que não foi impugnado pela Autora apelante.
Tal quadro é o seguinte:
- “-A. é afiliada da F…;
- -Preza possuir serviços de elevada qualidade correspondente à excelência da clientela por ela angariada;
- -Preza o seu nome e a sua prestigiada reputação;
- -a cliente angariada H… na sequência da não conclusão do negócio jurídico remeteu à Autora a carta que constitui o “Doc. 31” da p.i”;
- -a clientela alvo da A. é uma clientela de um círculo restrito e de nível alto” (factos descritos em 63º a 67º da fundamentação factual).
Como se torna evidente não se vê, perante a descrita factualidade, que a Autora apelante tenha sofrido danos na sua imagem e prestígio social.
Que factualidade suporta a afirmação feita pela Autora apelante que a conduta dos Réus teve consequências na sua imagem?
Que danos sofreu com tal conduta a recorrente?
Portanto, a recorrente não logrou provar que tivesse sido atingida na sua reputação, bom nome e prestígio social, que em consequência da não celebração do negócio visado tenha deixado de efectuar algum negócio ou tenha perdido algum cliente ou mesmo que tivesse perdido “aviamento”, com reflexos patrimoniais na actividade por si desenvolvida.
Decorre, assim, do exposto, que a sua pretensão indemnizatória nesta parte tem de improceder, não podendo, pois, ser acolhida a conclusão 50ª formulada pela recorrente.IV-DECISÃO
Pelos fundamentos acima expostos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar a apelação interposta parcialmente procedente por provada e, consequentemente, revogando-se a decisão recorrida condenam-se os Réus a pagar à Autora apelante a quantia de € 56.865,00 (cinquenta e seis mil oitocentos e sessenta e cinco euros) acrescida de juros de mora à taxa legal a contar da citação até efectivo e integral pagamento.
No mais confirma-se a decisão recorrida embora por diferente fundamentação.
Custas da apelação por apelante e apelados na proporção do respectivo decaimento (artigo 527.º nº 1 do C.P.Civil).Porto, 20 de Junho de 2016.
Manuel Domingos Fernandes
Caimoto Jácome
Sousa Lameira
