IIIO DIREITO
A primeira questão que vem colocada no recurso prende-se com:
a)- saber se decisão recorrida padece da nulidade por falta de fundamentação.
Invocam os Recorrentes a nulidade da sentença por alegada falta de fundamentação, alegando que a mesma apenas faz interpretação literal e restritiva daquilo que consta no teor do Pacto de Opção de Compra.
Nos termos da citada alínea b) do nº 1 do artigo 615.º a sentença é nula “quando não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão”.
A nulidade da falta de fundamentação de facto e de direito está relacionada com o comando do artigo 607.º, nº 3 que impõe ao juiz o dever de discriminar os factos que considera provados e de indicar, interpretar e aplicar as normas jurídicas correspondentes.
Como é entendimento pacífico da doutrina, só a falta absoluta de fundamentação, entendida como a total ausência de fundamentos de facto e de direito, gera a nulidade prevista na al. b) do nº 1 do citado artigo 615º.
A fundamentação deficiente, medíocre ou errada afeta o valor doutrinal da sentença, sujeita-a ao risco de ser revogada ou alterada em recurso, mas não produz nulidade.[1]
Ora, para que haja falta de fundamentação, como causa de nulidade da sentença, torna-se necessário que o juiz não concretize os factos que considera provados e os não coloque na base da decisão[2], coisa que, manifestamente, no caso em apreço não acontece, pois que, a Srª. Juiz, como o evidência a sentença recorrida, aí descriminou os factos que resultaram provados, aí indicou, interpretou e aplicou as normas jurídicas correspondentes, fez a apreciação crítica das posições jurídicas em confronto e fundamentação da solução normativa acolhida.
O que os Recorrentes verdadeiramente censuram é o mérito da interpretação contratual efetuada.
Ora, o erro de julgamento não se confunde com nulidade da decisão.
Improcede, consequentemente, a arguida nulidade.
A segunda questão colocada no recurso consiste em:
b)-saber se ocorreu a caducidade do direito potestativo de opção de compra conferido aos Autores.
Como nos parece evidente, nem isso vem, aliás, questionado pelas partes, o contrato celebrado entre partes não se reconduz a simples contrato de arrendamento habitacional, nem tão-pouco a mero pacto autónomo de opção dissociado daquele vínculo locatício.
Diversamente, estamos perante uma operação económico-jurídica unitária, integrada, por um contrato de arrendamento habitacional e por um pacto de opção de compra funcionalmente conexionado com o arrendamento celebrado.
Tal estrutura revela uma inequívoca situação de coligação contratual funcional ou de contrato de natureza mista, na medida em que ambos os segmentos negociais mantêm autonomia estrutural e causal própria, mas encontram-se subordinados a uma finalidade económico-prática comum.
O arrendamento não constituiu mero contexto ocasional do pacto de opção, ao invés, o próprio mecanismo de formação do preço definitivo da compra encontrava-se funcionalmente dependente da execução do contrato locatício, uma vez que as partes convencionaram a dedução ao preço de venda de 50% das rendas efetivamente pagas.
Existe, assim, uma conexão genética, funcional e económica entre ambos os segmentos negociais.
Todavia, essa conexão funcional não elimina a autonomia jurídica do pacto de opção.
Pelo contrário, o contrato de arrendamento regula o gozo temporário do imóvel, enquanto o pacto de opção regula autonomamente a eventual aquisição futura da propriedade mediante exercício de direito potestativo atribuído aos arrendatários.
Tal autonomia assume especial relevância no caso concreto, pois impede que a renovação automática do arrendamento implique, sem mais, a sobrevivência indefinida do direito de opção.
Importa, por isso, autonomizar dogmaticamente o pacto de opção e determinar o respetivo regime jurídico.[3]
Da natureza formal do pacto de opção relativo a imóvel
Sustentam os Recorrentes, em substância, que o tribunal recorrido procedeu a interpretação excessivamente literal do negócio, desconsiderando a alegada vontade real das partes e omitindo a produção de prova testemunhal destinada ao respetivo apuramento.
A apreciação dessa questão pressupõe, porém, prévia determinação do regime jurídico-formal aplicável ao pacto de opção celebrado.
Como é sabido, o sistema civil português assenta, em matéria contratual, no princípio da liberdade de forma.
Dispõe o art.º 219.º do Código Civil que: “A validade da declaração negocial não depende da observância de forma especial, salvo quando a lei a exigir.”
Daqui decorre que, em regra, os contratos se formam por mero consenso das partes, todavia, essa consensualidade cede perante imposição legal de forma especial.
Tal sucede particularmente nos negócios relativos à constituição, transmissão ou aquisição de direitos reais sobre imóveis.
É certo que o contrato de opção constitui negócio juridicamente atípico.
Todavia, dessa atipicidade não decorre a sua exoneração das exigências formais legalmente associadas ao contrato definitivo cuja celebração visa proporcionar.
A propósito desta questão, escreve Pedro Pais de Vasconcelos[4] “Para além das exigências legais de forma estatuídas a propósito de tipos contratuais, existem também na lei exigências de forma estatuídas a propósito do conteúdo e efeitos dos contratos e que se aplicam para além dos tipos contratuais. É o caso, por exemplo, do n.º 1 do artigo 80.º do Código do Notariado, que determina a obrigatoriedade de escritura pública para todos e quaisquer contratos que importem reconhecimento, constituição, aquisição, modificação, divisão ou extinção dos direitos de propriedade (…) sobre coisas imóveis. (…) Assim, devem ser celebrados por escritura pública todos os contratos atípicos com eficácia real que tenham por objeto imóveis.”
Também Menezes Cordeiro[5], afirma: “O regime do pacto de opção é enformado pelo princípio da equiparação: ele segue o regime do contrato definitivo, exceto no que tange ao cumprimento deste. (…) A opção, por mera declaração unilateral, dá azo ao contrato definitivo. Logo, só será válida e eficaz se, perante o concreto contrato definitivo em causa, ela reunir os diversos requisitos prefigurados. São eles: (1) quanto à forma, aplica-se, sem aligeiramento, a forma do definitivo pois a opção, tornando-se eficaz a declaração do optante, é o definitivo.”
No mesmo sentido pronunciava-se já Vaz Serra, em anotação ao Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 25.04.1972, publicada na RLJ, Ano 106.º, pág. 314, sustentando que o contrato de opção relativo a imóvel deve observar a forma legalmente exigida para a compra e venda imobiliária.
Assim, sendo o negócio definitivo visado uma compra e venda de imóvel, e exigindo esta escritura pública ou documento particular autenticado (art.º 875.º do Código Civil), o pacto de opção encontra-se igualmente sujeito à mesma exigência formal.
A inobservância dessa forma determinaria nulidade do negócio, nos termos do art.º 220.º do Código Civil.[6]
No caso concreto, porém, tal exigência formal, respeitando-se, entendimento diverso, foi observada.
É certo que se poderá objetar que o contrato em causa e seus anexos não estão autenticados em termos formais como se exige no artigo 875.º do CPCivil.
Acontece que, do contrato de arrendamento constam os seguintes dizeres:
“Feito em quintuplicado, e lido o presente contrato, que corresponde à vontade das partes, vaio mesmo ser assinado, ficando cada uma das partes com um exemplar, valendo ambos como originais”.
Essa cláusula aproxima-se da linguagem típica usada em instrumentos de autenticação.
O segmento “lido o presente contrato, que corresponde à vontade das partes” traduz, precisamente, uma das menções habituais dos termos de autenticação-isto é, a confirmação de que o documento foi lido, explicado e corresponde à vontade dos outorgantes.
Ora, conjugando a intervenção presencial do advogado, a assinatura deste, o reconhecimento presencial das assinaturas e a menção certificadora, pode sustentar-se que ocorreu uma verdadeira autenticação material quer do contrato de arrendamento, quer do respetivo Anexo I, ainda que imperfeitamente formalizada, sendo que, tal circunstância assume especial relevância hermenêutica.
Não estamos perante meras declarações negociais informalmente reduzidas a escrito, estamos perante negócio formalizado e autenticado, cuja vontade negocial foi deliberadamente objetivada pelas partes mediante instrumento dotado de especial solenidade jurídica.
Essa objetivação reforçada da vontade contratual, tutela a segurança do comércio jurídico, protege a confiança legítima das partes e limita a admissibilidade de reconstruções subjetivistas incompatíveis com o conteúdo documentado do negócio.
Daí a plena aplicabilidade do art.º 238.º do CCivil que estipula que: “Nos negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respetivo documento, ainda que imperfeitamente expresso.”
O referido preceito consagra limite objetivo à atividade interpretativa, subordinando a relevância da vontade subjetiva das partes à existência de suporte minimamente recognoscível no texto negocial formalizado.
É precisamente à luz deste enquadramento que deve apreciar-se a interpretação das cláusulas contratuais controvertidas.
A questão nuclear do recurso consiste em determinar o alcance temporal do direito potestativo de opção conferido aos Autores.
Sustentam os Recorrentes que o contrato de arrendamento vigorou até 31/07/2025, que o n.º 6 do Anexo I permite o exercício da opção “a todo o tempo de vigência do contrato” e que, por isso, o exercício efetuado em 18/10/2024 foi tempestivo.
Tal interpretação não pode, porém, ser acolhida.
A interpretação das declarações negociais rege-se pelos arts. 236.º a 238.º do CCivil.
Dispõe o art.º 236.º, n.º 1 do citado diploma que: “A declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.”
O legislador português consagrou, assim, a denominada teoria da impressão do destinatário.
Tal teoria representa solução intermédia entre o subjetivismo puro, centrado exclusivamente na vontade psicológica interna do declarante e o objetivismo absoluto, desligado da concreta dinâmica relacional entre as partes.
O sentido juridicamente relevante da declaração negocial não corresponde nem à intenção íntima unilateralmente concebida por um dos contraentes nem ao sentido abstratamente possível da fórmula linguística empregue, mas antes ao significado que um declaratário normal, medianamente diligente, razoável e experiente, colocado na concreta posição do declaratário real, retiraria do comportamento declarativo objetivamente exteriorizado.
A interpretação negocial assenta numa objetivação da vontade negocial segundo critérios de normalidade social, daí que a vontade meramente interna ou psicológica só releva quando objetivamente cognoscível e a interpretação contratual não pode fundar-se em significados subjetivos unilateralmente concebidos mas não reconhecíveis no contexto negocial.
A atividade interpretativa exige, por isso, apreciação do texto contratual, da unidade sistemática do negócio, da finalidade económica prosseguida, do contexto negocial e do comportamento objetivamente exteriorizado pelas partes.
Todavia, tratando-se, como no caso vertente, de negócio formalizado e autenticado, intervém ainda o limite hermenêutico decorrente do art.º 238.º que estipula que: “Nos negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respetivo documento, ainda que imperfeitamente expresso.”
Daqui decorre que a teoria da impressão do destinatário não legitima reconstruções subjetivistas arbitrárias nem permite atribuir ao negócio sentido incompatível com a respetiva objetivação documental.
Em negócios formalizados, a tutela da confiança, a estabilidade do tráfico jurídico e a cognoscibilidade do conteúdo negocial assumem prevalência particularmente intensa.
Acresce que, no caso concreto como já supra se referiu quer o contrato de arrendamento quer o respetivo Anexo I foram objeto de autenticação por Ilustre Advogada, sendo que, tal circunstância reforça significativamente, a objetivação da vontade negocial, a estabilidade interpretativa do documento e a exigência de correspondência textual mínima do sentido hermeneuticamente alcançado.
Assim, a interpretação relevante não pode resultar da perceção subjetiva que os Recorrentes afirmam ter tido, nem da convicção psicológica unilateral que alegadamente formaram, mas apenas do sentido que um declaratário normal retiraria da conjugação sistemática das cláusulas efetivamente formalizadas.
Ora, a interpretação defendida pelos Recorrentes assenta numa leitura atomística e isolada do n.º 6 do Anexo I.
Sucede que a interpretação contratual não pode fragmentar o negócio.
As cláusulas devem ser interpretadas sistematicamente, unitariamente e segundo o princípio da coerência interna do negócio jurídico.
A tese dos Recorrentes assenta essencialmente numa leitura isolada do n.º 6 do Anexo I.
Como referido, as cláusulas contratuais devem ser interpretadas de forma unitária, sistemática e funcional, à luz do princípio da coerência interna do negócio jurídico.
Ora, o n.º 3 estabelece: “Aos Segundos Outorgantes é conferido o direito de opção de compra (…) até cento e oitenta dias antes da data do termo do contrato.”
Já o n.º 5 dispõe: “O não exercício do direito de opção (…) faz cessar o mesmo (…)”.
E o n.º 4 acrescenta: “Caso os Segundos Outorgantes não exerçam o direito (…) o contrato de arrendamento renova-se por igual período (…)”.
Da articulação destas cláusulas resulta inequívoco que o pacto de opção estava funcionalmente associado ao período inicial de vigência contratual, sendo que, a renovação prevista no n.º 4 respeita ao arrendamento e, o não exercício da opção, determina a cessação do próprio direito potestativo.
Ora, se o direito pudesse ser exercido indefinidamente durante todas as renovações do arrendamento, a cláusula 5.ª ficaria privada de efeito útil, o prazo de 180 dias perderia autonomia normativa e o mecanismo extintivo convencionado tornar-se-ia redundante.
Tal interpretação violaria frontalmente o princípio hermenêutico da utilidade das cláusulas negociais.
A interpretação sufragada pelos Recorrentes implica, na prática, neutralizar integralmente o segmento contratual que prevê a cessação do direito de opção.
Acontece que, a atividade interpretativa não pode conduzir à inutilização de cláusulas expressamente convencionadas.
Analisemos agora o alcance do n.º 6 do Anexo I.
O n.º 6 dispõe: “Sem prejuízo do disposto no número três, a opção de compra (…) poderá ser exercida a todo o tempo de vigência do presente contrato (…)”.
A expressão inicial “sem prejuízo do disposto no número três” assume decisiva relevância hermenêutica. Ela significa que o n.º 6 não elimina nem substitui o limite temporal previsto no n.º 3, antes pressupõe a sua subsistência.
Assim, o n.º 6 apenas permite que, dentro do período de vigência do pacto de opção, o exercício do direito possa ocorrer em qualquer momento anterior ao limite final dos 180 dias.
Ou seja, o n.º 3 fixa o termo final do exercício e o n.º 6 regula a liberdade temporal de exercício dentro desse período, ou seja, a interpretação defendida pelos Recorrentes ignora totalmente a cláusula subordinante “sem prejuízo do disposto no número três”.
A interpretação defendida pelos Recorrentes implicaria ainda converter um direito potestativo temporalmente delimitado numa vinculação potencialmente perpétua da Ré à alienação do imóvel por preço fixado em 2014, independentemente, da evolução do mercado imobiliário, da duração efetiva do arrendamento, ou da sucessão indefinida de renovações automáticas.
Tal solução não encontra suporte, nem na letra do contrato, nem na sua economia interna nem na racionalidade económico-jurídica do negócio celebrado.
O direito de opção configura direito potestativo sujeito a prazo de exercício.
Nos termos do art.º 328.º do Código Civil, os prazos de caducidade não se suspendem nem interrompem salvo previsão legal expressa. E dispõe o art.º 331.º, n.º 1 do mesmo diploma legal que: “Só impede a caducidade a prática, dentro do prazo legal ou convencional, do ato a que a lei ou convenção atribua efeito impeditivo.”
O prazo convencionado terminou em 31/01/2016 e os Autores apenas exerceram a opção em 18/10/2024, ou seja, à data, o direito encontrava-se definitivamente extinto.
A última questão que importa apreciar consiste em:
c)-saber se o tribunal recorrido deveria ter determinado a produção de prova destinada ao apuramento da vontade real das partes.
Alegam ainda os Recorrentes que deveria ter sido realizada audiência final para apuramento da vontade real das partes através da inquirição das testemunhas arroladas.
Também aqui, respeitando-se entendimento diverso, não lhes assiste razão.
A controvérsia submetida ao tribunal era predominantemente hermenêutica e jurídica.
Não existia dissídio factual relevante quanto ao teor do contrato, quanto ao conteúdo do pacto de opção, nem quanto à data em que os Autores exerceram a opção.
O que os Recorrentes pretendiam demonstrar era uma alegada intenção subjetiva divergente do sentido objetivamente emergente do documento autenticado.
Todavia, em negócios formais, como era o caso, a relevância da vontade subjetiva encontra-se juridicamente limitada prevalecendo a objetivação documental da declaração negocial.
O já citado art.º 238.º do CCivil constitui precisamente expressão desse princípio.
Ainda que as testemunhas viessem afirmar que os Recorrentes acreditavam poder exercer a opção durante toda a vigência do arrendamento, tal não permitiria atribuir ao negócio sentido incompatível com a cláusula extintiva constante do n.º 5, a delimitação temporal prevista no n.º 3 e a subordinação expressa constante do n.º 6.
A produção de prova apenas se justifica relativamente a factos suscetíveis de influenciar a solução jurídica da causa.
Ora, inexistindo utilidade jurídica na demonstração de vontade subjetiva sem suporte minimamente reconhecível no texto negocial autenticado, a realização de audiência final revelar-se-ia processualmente inútil.
Ao decidir imediatamente da exceção de caducidade, o tribunal recorrido limitou-se a exercer legitimamente os poderes conferidos pelos arts. 591.º, n.º 1, al. b) e 595.º, n.º 1, al. b) do CPCivil.
Improcedem, assim, todas as conclusões formuladas pelos apelantes e, com elas, o respectivo recurso.IV-DECISÃO
Pelos fundamentos acima expostos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar improcedente a apelação e, consequentemente, confirmar a decisão recorrida.
Custas da apelação pelos apelantes (artigo 527.º, nº 1 do CPCivil).Porto, 01 de julho de 2026.
Manuel Domingos Fernandes
Jorge Martins Ribeiro
Teresa Pinto da Silva
