Quem foi o relator do acórdão 3855/14.8TBMAI.P1.S1?

O relator foi José Rainho, no Supremo Tribunal de Justiça.

Quando foi proferido o acórdão 3855/14.8TBMAI.P1.S1?

O acórdão foi proferido em 19 de março de 2019.

Acórdão STJ — Registo predial, Contrato de compra e venda

Sumário

I - A prioridade decorrente da existência de um prévio registo provisório de aquisição (nos termos da alínea g) do n.º 1 do art. 92.ª do Código do Registo Predial) apenas opera perante registos posteriores de direitos incompatíveis que assentem em título dispositivo proveniente do titular inscrito, não assegurando o futuro adquirente perante atos praticados por terceiros contra o titular do registo definitivo. II - Deste modo, o registo provisório de aquisição antes de titulado o contrato de compra e venda não goza de prioridade sobre o registo de arresto promovido por credor do futuro alienante, realizado em momento posterior ao do registo provisório a favor do futuro adquirente e anterior ao da celebração da compra e venda.

Texto

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça (6ª Secção): I - RELATÓRIO AA, S.A.- entretanto substituído, quanto aos interesses discutidos na presente ação, por BB, S.A., nos termos da devida deliberação do Banco de Portugal - demandou, em autos de ação declarativa com processo comum, Massa insolvente de CC e de DD, representada pelo respetivo administrador da insolvência, bem como CC e mulher DD (falecida pendente actione, tendo sido habilitados os respetivos sucessores), e EE e marido FF, formulando os seguintes pedidos: 1) Que seja julgada inoponível ao Autor a compra e venda outorgada em 26.04.2013, pela qual os Réus CC e DD transmitiram à Ré GG, casada com FF, no regime da comunhão de adquiridos, o prédio urbano descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial da Maia sob o n.º …, da freguesia da Maia, por ser posterior ao arresto a favor do Autor, decretado por decisão de 22.04.2013 e registado pela ap. 321 de 17.04.2013 e, em consequência, reconhecer-se ao Autor o direito à restituição do referido bem imóvel e a executá-lo no património dos 3.° e 4.°s Réus; 2) Caso assim não se entenda, que se julgue procedente a exceção de impugnação pauliana e que, em consequência, se reconheça ao Autor o direito à restituição do referido bem imóvel e a executá-lo no património dos 3.° e 4.°s réus; 3) Subsidiariamente e, na hipótese de o imóvel já ter sido ou vir a ser alienado a terceiros pelos 3.° e 4.° Réus, que se condenem estes Réus a pagarem ao Autor o montante de € 79.614,82, nos termos e para os efeitos do disposto no art.° 616.°, n.º 2 do Código Civil. Alegou para o efeito, em síntese e no que interessa á decisão do presente recurso, que: É credor dos Réus CC e DD, por efeito de aval prestado em livrança de que é portador, pelo montante de €75.628,32. O Autor instaurou ação executiva para cobrança desse crédito, sem que aí tenha conseguido obter pagamento até à data da instauração da presente ação. O único bem dos Réus CC e DD suscetível de garantir o pagamento da dívida era o imóvel descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial da Maia sob o n.º .... Tal imóvel tinha valor superior a €250.000,00. Dado que os ditos Réus se aprontavam para vender o imóvel aos Réus EE e FF, a favor de quem fora inscrita no registo a respetiva aquisição provisória, o Autor promoveu procedimento cautelar de arresto desse imóvel, o qual veio a ser decretado em 22.04.2013 e registado em 17.04.2013. O registo do arresto não ofendeu a posse, nem o direito de propriedade dos 3.° e 4.° Réus, uma vez que estes só adquiriram a propriedade do imóvel, pelo preço de €110.000,00, por escritura pública de 26.04.2013, portanto depois de decretado e registado o arresto. À data em que o arresto foi decretado o imóvel pertencia aos Réus CC e DD, e quando os 3.º e 4.° Réus o adquiriram já estava arrestado a favor do Autor, o que era do conhecimento dos 3.° e 4.º Réus. O ato de venda do prédio é ineficaz em relação ao Autor. Com a referida venda os Réus CC e DD subtraíram da respetiva esfera patrimonial o único bem passível de responder pelo pagamento da sua dívida para com o Autor, tendo colocado o dito imóvel em nome dos 3.° e 4.° Réus para que o mesmo ficasse a salvo dos credores, nomeadamente o Autor. Quando promoveram o registo provisório de aquisição a favor da 3.ª Ré, os Réus CC e DD já tinham sido notificados de que a livrança tinha sido preenchida e levada à execução, sendo que o registo provisório de aquisição foi registado uma semana depois da notificação. Os 3.° e 4.° Réus não desconheciam que os Réus CC e DD deviam uma quantia avultada ao Autor, para além do valor que era garantido pelas hipotecas sobre o mesmo prédio e cujo distrate pediram, tal como não ignoravam que com tal negócio retiravam da esfera patrimonial dos vendedores o referido imóvel, o que impedia ou dificultava os credores de obter o pagamento dos seus créditos. O autor comunicou aos 3.° e 4.° Réus, e ao pai da 3.ª Ré, antes da escritura de compra e venda, que os Réus CC e DD eram devedores de avultada quantia ao Autor e de que este tinha arrestado o imóvel. Na escritura de compra e venda, os 3.° e 4.° Réus foram advertidos de que se encontrava registada providência cautelar de arresto a favor do Autor, bem como que se encontrava pendente registo de penhora do mesmo imóvel. + Contestaram os Réus CC e DD, concluindo pela improcedência da ação. Disseram, em síntese e entre o mais que não importa a este recurso, que o arresto é ineficaz em relação ao registo provisório de aquisição previamente realizado pela compradora. Para além do prédio vendido, eram e são proprietários de um prédio misto avaliado em €350.000,00. A venda em causa não foi ruinosa, sendo que não conseguiriam vender o dito prédio por valor superior aos €110.000,00 por que fizeram essa venda. Não dissiparam os seus bens, apenas venderam parte do património para pagar as dívidas. Não se mostram preenchidos os pressupostos da impugnação pauliana. + Também os Réus EE e FF contestaram, concluindo de igual forma pela improcedência da ação. Disseram, em síntese, que: Os 1.ºs Réu são donos de outros bens. Não é verdade que o imóvel vendido valesse mais de €250.000,00. Existia a seu favor, na sequência de contrato-promessa de compra e venda que celebraram com os 1.ºs Réus, um registo provisório da aquisição desse imóvel, que prevalece sobre o posterior registo do arresto promovido pelo Autor. Desconheciam as responsabilidades dos réus CC e HH para com o Autor, tal como desconheciam a existência do aval. + Seguindo o processo seus termos, veio depois a ser proferido saneador-sentença, onde, em procedência da ação, se decidiu: a) Julgar inoponível em relação ao autor a compra e venda outorgada em 26.04.2013, pela qual os Réus CC e DD transmitiram à Ré EE o prédio urbano descrito na L" Conservatória do Registo Predial da Maia sob o n.°… da freguesia de ..., por ser posterior ao arresto a favor do aqui autor, decretado por decisão de 22.04.2013 e registado pela ap. 321 de 17.04.2013; b) Reconhecer ao Autor o direito de prosseguir com o processo executivo e de aí executar tal prédio para pagamento da quantia exequenda garantida pelo arresto. + Inconformados com o assim decidido, apelaram os Réus CC e DD, bem como os Réus EE e FF. Fizeram-no sem êxito, pois que a Relação do Porto, sem fundamentação diferente e sem voto de vencido, confirmou a sentença. + De novo inconformados, pediram revista excecional os Réus EE e FF. A competente formação de juízes admitiu a revista assim interposta. Importa pois conhecer do recurso. + Da respetiva alegação extraem os Recorrentes as seguintes conclusões (não se transcrevem as conclusões 1ª a 10ª, que se reportam exclusivamente à admissão da revista excecional, assunto já ultrapassado): 11ª- Estabelece o artigo 6.° do Código de Registo Predial, que o direito inscrito em primeiro lugar prevalece sobre os que lhe seguirem relativamente aos mesmos bens, por ordem da data dos registos e, dentro da mesma data, pela ordem temporal das apresentações correspondentes, assim como no n.º 3 o registo convertido em definitivo conserva a prioridade que tinha como provisório. 12ª- A limitação ao princípio da prioridade do registo viola a disposição legal que impõe o referido princípio, mais concretamente o artigo 6.° do Código de Registo Predial. 13ª- Qualquer decisão em contrário ao estabelecido na lei, está sujeito à apreciação de inconstitucionalidade conforme o estabelecido no artigo 204.° da C.P.R. 14ª- Os recorrentes adquiriram por compra o prédio urbano descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial da Maia sob o n.º …, da freguesia de ..., concelho da Maia, sito ao gaveto da Rua …, n.º … e Rua …. 15ª- Em 05/04/2013 procederam ao registo provisório de aquisição nos termos e com os efeitos previstos no artigo 6.° do Código de Registo Predial. 16ª- Entre o hiato temporal do registo provisório de aquisição e da celebração da escritura definitiva, a A, aqui recorrida, registou a seu favor um arresto, sobre o referido imóvel, tendo como fundamento uma dívida dos RR. CC e DD. 17ª- Como supra exposto, o registo provisório de aquisição foi efetuado a 5 de abril de 2013, o arresto registado a 17 de abril de 2013, tendo sido celebrada a escritura definitiva de compra e venda a 26 de abril de 2013, sendo que com a conversão em definitivo, o registo de aquisição retroage à data do registo provisório. 18ª- Dispõe o n.º 1 do artigo 6.° do Código de Registo Predial: “O direito inscrito em primeiro lugar prevalece sobre os que se lhe seguirem relativamente aos mesmos bens, por ordem e data dos registos... “ 19ª- Dispondo o n" 2 do mesmo artigo que: “O registo convertido em definitivo conserva a prioridade que tinha como provisório.” 20ª- O princípio da prioridade do registo encontra-se consagrado na norma latina prior in tempore potior in jure, base de toda a instituição do registo predial português. 21ª- O registo de arresto efetuado, quando já existia um registo de aquisição provisório a favor de outras pessoas que não os devedores, não poderá de deixar de ser provisório por natureza, nos termos da alínea b) do n° 2 do artigo 92.° do C. Registo Predial, por ser incompatível com aquele registo provisório. 22ª- Quando a autora BB procedeu ao registo de arresto, os recorrentes já haviam registado provisoriamente o imóvel a seu favor; 23ª-Após a celebração da escritura definitiva, os recorrentes requereram a conversão em definitivo do registo de aquisição, que atendendo às disposições legais supra referidas, manteve a data do registo provisório. 24ª-A escritura de compra e venda celebrada entre os RR. DD e CC e os RR. GG e FF, relativa à transmissão da propriedade do imóvel supra identificado é oponível à Autora BB S.A.. 25ª- A propriedade do já muito referido imóvel encontra-se registada a favor dos RR. GG e FF, encontrando-se os mesmos na posse daquele imóvel. 26ª-A decisão proferida pelo tribunal a quo, não está em conformidade com o princípio da prioridade do registo prevista no artigo 6.° do C. R. Predial. 27ª-Assim como não teve em consideração, o espírito da lei ao proferir a sentença da qual se recorre, e que determina que o Registo Predial perca inteiramente a sua eficácia como garante da segurança jurídica. 28ª- Perante a decisão do tribunal a quo, o registo provisório de aquisição, não tem sentido útil, já que não assegura qualquer vantagem ao promitente adquirente. + Não se mostra oferecida qualquer contra-alegação. + Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir. + II - ÂMBITO DO RECURSO Importa ter presentes as seguintes coordenadas: - O teor das conclusões define o âmbito do conhecimento do tribunal ad quem, sem prejuízo para as questões de oficioso conhecimento, posto que ainda não decididas; - Há que conhecer de questões, e não das razões ou fundamentos que às questões subjazam; - Os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do ato recorrido. + É questão a conhecer: - Prioridade do registo realizado a favor dos Recorrentes. + III - FUNDAMENTAÇÃO De facto Estão provados os factos seguintes, como tal descritos no acórdão recorrido: 1) O prédio urbano descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial da Maia sob o n.º ..., da freguesia de ..., foi inscrito a favor dos réus CC e DD, pela apresentação n.º 12 de 1994/01/11, por compra a II. 2) Sobre o prédio referido em 1), pela apresentação n.º 51 de 2005/07/19 foi averbado o registo de hipoteca voluntária, para garantia do montante máximo assegurado de €148.575,00, a favor do AA, S.A.. 3) Sobre o prédio referido em 1), pela apresentação n.º 52 de 2005/07/19 foi averbado o registo de hipoteca voluntária, para garantia do montante máximo assegurado de €78.249,50, a favor do AA, S.A.. 4) Sobre o prédio referido em 1), pela apresentação n.º ... de 2013/04/05, foi averbada a aquisição a favor dos réus GG, casada com HH, tendo tal registo ficado como provisório por natureza nos termos do disposto no art. 92.°, N.º 1, al. g) do Código do Registo Predial. 5) Em 17.04.2013, pela apresentação n.º 321 dessa data, o autor registou procedimento cautelar de arresto sobre o prédio identificado em 1), identificando-se o processo de execução n.º 2357/13.4TBMAI, do Juízo de Execução do Tribunal Judicial da Maia, tendo o registo ficado como provisório por natureza nos termos do art. 92.°, n.º 1, al. a) e n.º 2, al. b) do Código do Registo Predial. 6) No dia. 26.04.2013, no Cartório Notarial sito na Rua …, …, foi outorgada escritura pública de compra e venda entre os réus CC e DD, na qualidade de l.ºs outorgantes e GG, na qualidade de 2.ª outorgante. 7) Na escritura referida em 6), os primeiros outorgantes declararam que: “... pela presente escritura, pelo preço de cento e dez mil euros, que já receberam, vendem à segunda outorgante o prédio urbano.... descrito na Primeira Conservatória do Registo Predial da … sob o n.º quatrocentos e setenta e sete com aquisição registada a seu favor pela inscrição com a apresentação doze de onze de janeiro de mil novecentos noventa e quatro, encontrando-se registadas duas hipotecas a favor do AA, S.A., pelas inscrições com as apresentações cinquenta e uma e cinquenta e duas, ambas de dezanove de julho de dois mil e cinco, cujos cancelamentos se encontram assegurados, segundo declaram. Que esta compra já se encontra registada provisoriamente por natureza a favor da segunda outorgante pela inscrição com a apresentação dois mil duzentos e cinco de cinco de abril de dois mil e treze. Encontra-se ainda registado provisoriamente por natureza um procedimento cautelar de arresto a favor do AA, S.A. pela inscrição com a apresentação trezentos e vinte e um de dezassete de abril de dois mil e treze, encontrando-se também registado um registo pendente de uma penhora pela inscrição com a apresentação dois mil duzentos e noventa e um de vinte e três de abril corrente.” 8) Na escritura referida em 6), disse a segunda outorgante que: "aceita esta compra nos termos exarados e que o prédio se destina exclusivamente à sua habitação própria e permanente". 9) Pela apresentação n.º 2291 de 2013/04/23, foi averbada à apresentação n.º 321 supra referida em 5), que o arresto foi decretado em 2013/04/22, e que o arresto garante a quantia de €75.785,3 e averbou-se ainda que o arresto mantém-se apenas como provisório por natureza pelo art. 92.°, n.º 2, al. b). 10) Pela apresentação n.º 197 de 2013/04/27, foi averbada a conversão em definitiva da apresentação n.º 2205 de 2013/04/05, supra referida em 4). 11) Em 27.04.2013, foi oficiosamente averbado que a apresentação n.º 2291 de 2013/04/23 era requalificada como provisória por natureza nos termos do art. 92.°, n.º 2, al. a). 12) Pela apresentação n.º 1424 de 2013/07/22, foi averbado o registo da presente ação. De direito Como decorre claro das conclusões acima transcritas, os Recorrentes insurgem-se contra o acórdão recorrido sob a única alegação de ter incorrido em violação do disposto no art.º 6.º do CRPredial. Segundo os Recorrentes, a circunstância de terem obtido a seu favor um oportuno registo provisório de aquisição do imóvel antes de titulado o contrato de compra e venda[1], teria como consequência não lhes poder ser oponível o arresto requerido pelo Autor e feito registar posteriormente. Mas, segundo pensamos, carecem de razão. Cronologicamente, temos, com relevo para o que se discute, os seguintes acontecimentos: - Em 5 de abril de 2013 foi averbada no registo a aquisição do imóvel em causa a favor dos réus GG, casada com HH, tendo tal registo sido realizado como provisório por natureza nos termos do disposto no art. 92.°, n.º 1, al. g) do Código do Registo Predial (aquisição, antes de titulado o contrato); - Em 17 de abril de 2013, o Autor fez registar procedimento cautelar de arresto sobre o imóvel, e em 23 de abril de 2013 foi realizado averbamento indicando que o arresto fora decretado em 22 de abril de 2013, para garantia de crédito de € 75.785,3; - No dia 26 de abril de 2013 foi outorgada entre os réus CC e mulher, como vendedores, e a Ré GG, como compradora, a escritura pública de compra e venda do imóvel; - Nessa escritura os vendedores declararam, nomeadamente que “esta compra já se encontra registada provisoriamente por natureza a favor da segunda outorgante”, e que “encontra-se ainda registado provisoriamente por natureza um procedimento cautelar de arresto a favor do AA, SA”. É verdade que o art. 6.º do CRPredial estabelece que o direito inscrito em primeiro lugar prevalece sobre os que se lhe seguirem relativamente aos mesmos bens, e que o registo convertido em definitivo conserva a prioridade que tinha como provisório. E, como se vê, é igualmente verdade que o registo provisório da aquisição antecedeu o registo do arresto promovido pelo Autor. Contudo, o art. 6.º do CRPredial não tem aqui o sentido ou alcance que os Recorrentes lhe emprestam. Aliás, e como adverte José Alberto González (Direitos Reais, 5ª ed., p. 140), “a regra da prioridade registal tem um alcance bem menor do que, por vezes, se crê. Ela somente fornece solução para situações em que se dá a colisão entre direitos efetivamente existentes (…). O que servirá v.g. para resolver o conflito entre dois promitentes-compradores que não tendo os respetivos contratos dotados de eficácia real intentam e inscrevem (ambos) a competente ação de execução específica – por inexistir diferente critério, a prevalência será aqui determinada pela data do registo de cada uma das ações”. Não duvidamos que, como aponta Mónica Jardim (De Novo, o Registo Provisório de Aquisição de Direitos e de Constituição de Hipoteca, in Direito Registal, acessível em www.cej.mj.pt/cej/recursos/ebooks/civil/eb_DireitoRegistal.pdf), o registo provisório de aquisição de direitos, do ponto de vista registral, se traduz numa reserva de prioridade, pretendendo assegurar o futuro adquirente de que a situação registral permanecerá (para si) inalterada entre o momento em que é feito o registo provisório e o momento em que, efetivamente, obtém o direito a que tal registo confere publicidade. Simplesmente, e como está pressuposto na transcrição que acima se fez, é de entender que esta proteção do futuro adquirente está dirigida unicamente contra factos jurídicos incompatíveis (atos de disposição ou de oneração) que assentem na vontade do seu futuro alienante E não contra factos provenientes de terceiros, como são os credores. Esclarece a referida autora (pp. 60 a 63), e passamos a transcrever, «o legislador permite, através do registo provisório de aquisição de direitos (…) que seja limitada a eficácia substantiva de actos posteriores, praticados pelo titular registal inscrito definitivamente, que se revelem incompatíveis com o direito que virá a nascer na esfera jurídica daquele a favor de quem é feita a inscrição provisória, ficando, por isso, aquele (o titular registal definitivo), desde logo, privado dos benefícios inerentes à sua posição registal, em proveito do futuro adquirente. Não obstante (…), o titular registal inscrito definitivamente – ou este, [ou] o eventual futuro adquirente ou um terceiro interessado na feitura do registo provisório, se em causa estiver um registo provisório de aquisição lavrado com base na intenção de alienar contida num contrato-promessa − apenas tem a faculdade de, através de tal assento, obter a limitação da eficácia substantiva dos factos posteriores que assentem na sua vontade (do titular do registo definitivo), não podendo, através do registo provisório, conseguir que os factos jurídicos que estejam na esfera de disponibilidade de outrem também vejam a sua eficácia substantiva limitada. (…) [A] limitação da eficácia substantiva que resulta do registo provisório de aquisição (…) apenas opera em face de posteriores direitos incompatíveis que assentem em título dispositivo proveniente do titular inscrito, não assegurando, consequentemente, o futuro adquirente em face de actos praticados por terceiros contra o titular do registo definitivo (v.g., arresto, penhora, declaração de insolvência), já que não é razoável supor que o legislador tenha pretendido atribuir ao titular registal inscrito, ao seu eventual futuro adquirente ou a um terceiro interessado a possibilidade de limitar a eficácia substantiva de uma eventual e futura actuação legítima de um terceiro. Primeiro, porque equiparar os que actuam contra o titular registal àqueles que dele adquirem voluntariamente é admitir que ao titular registal definitivo – ou a este, ao seu eventual futuro adquirente ou a um terceiro interessado na feitura do registo provisório, se em causa estiver um registo provisório de aquisição lavrado com base na intenção de alienar contida num contrato-promessa − assiste a possibilidade de, através do registo provisório de aquisição, subtrair, na prática, um determinado bem da garantia patrimonial dos seus credores (…) não obstante tal bem continuar no seu património. O que implica uma alteração ao princípio, essencial, da responsabilidade patrimonial universal consagrado no art. 601.º do Código Civil e envolve, obviamente, uma situação de privilégio injustificado. Segundo, porque não nos parece plausível que o legislador, por um lado, tenha prescrito que após o arresto, a penhora ou a declaração de insolvência os actos praticados pelo devedor, apesar de válidos, seriam ineficazes em face do requerente, do exequente ou da massa insolvente e, por outro, tivesse atribuído ao dito devedor a possibilidade de, sem dispor ou onerar o bem, através de um registo provisório de aquisição (…) obter o resultado inverso, ou seja, o de eliminar, em face do beneficiado com o registo provisório de aquisição (…), a eficácia daquelas providências que viessem a surgir no futuro, assegurando, assim, a eficácia do acto de disposição ou oneração posterior. Por último, rejeitamos a ideia de que o registo provisório de aquisição (…) gera a ineficácia substantiva do arresto, da penhora ou da declaração de insolvência, porque entendemos que tal desvirtuaria o objectivo para o qual, na nossa perspectiva, foi criada esta figura. Ou seja, o de permitir ao titular inscrito que pretende alienar o seu direito apenas no futuro, assegurar, desde logo, o futuro adquirente perante actos de alienação ou de oneração que possa vir a praticar voluntariamente, tornando-os ineficazes face àquele. Consequentemente, reafirmamos que, em caso de conflito entre o beneficiado com um registo provisório de aquisição (…) e os credores do titular registal definitivo, deve prevalecer a posição jurídica destes. Portanto e em resumo, segundo o nosso entendimento, o registo provisório de aquisição de direitos (…) não consubstancia uma reserva de prioridade perante os actos praticados, legitimamente, por terceiros contra o titular registal definitivo. Entendemos que esta é a interpretação mais conforme com o preceituado no art. 9.º do Código Civil, segundo o qual: “a interpretação não deve cingir-se à letra da lei, mas reconstituir a partir dos textos o pensamento legislativo, tendo, sobretudo em conta a unidade do sistema jurídico, as circunstâncias em que a lei foi elaborada e as condições específicas do tempo em que é aplicada.”» Este entendimento não pode deixar de ser subscrito. De outro modo, estaria aberta a porta, injustificadamente, á neutralização (pelo menos temporária, ou seja, enquanto não ocorresse a caducidade do registo provisório de aquisição) da garantia conferida pelo património do futuro alienante no confronto dos seus eventuais credores, quando afinal esse futuro alienante continua (até à celebração do contrato translativo da propriedade) a ser, substantivamente, o titular desse património. O que tudo estaria em contradição com o princípio estabelecido no art. 601.º do CCivil. O registo provisório de aquisição (art. 92.º, n.º 1, alínea g) do CRPredial) não pode ter por finalidade transmudar um futuro direito (o direito do futuro adquirente) num direito atual do futuro adquirente, como se o direito já tivesse sido transmitido, com a consequência de tornar inadmissível o exercício de direitos de terceiros credores sobre o futuro alienante (através, por exemplo, de um arresto). O que esse registo visa é, tão-somente, assegurar a inoponibilidade (ineficácia) no confronto do futuro adquirente dos atos incompatíveis praticados entretanto pelo futuro transmitente sobre a coisa. Neste caso importa convocar o disposto no art. 6.º do CRPredial, na sua devida interpretação, de sorte que o direito que foi inscrito em primeiro lugar (o direito do futuro adquirente) prevalece sobre os direitos (que se lhe sigam) constituídos pelo futuro alienante a favor de terceiros. Dentro desta linha se tem pronunciado a jurisprudência. Assim, no acórdão deste Supremo de 25 de junho de 2002 (processo n.º 01A4305, relator Alípio Calheiros, disponível em www.dgsi.pt), que recaiu sobre espécie semelhante á presente, expende-se a dado passo o seguinte: “Sem eficácia real do contrato-promessa de compra e venda de imóveis apenas resultam direitos obrigacionais, já que a propriedade apenas se transfere com a celebração da escritura, nos termos das disposições conjugadas dos artigos 408, n.º 1, 1316 e 1317, alínea a), do Código Civil. Daí que o simples registo provisório de aquisição com base em contrato-promessa não possa ter o efeito de fazer retroagir a aquisição da propriedade à do registo provisório. Fá-lo se o direito substantivo o permitir, isto é se do contrato resultar uma garantia ou direito real, não se dele apenas resultarem direitos de natureza obrigacional. Acresce que nos termos do disposto no art.º 622, n.º 1, do Código Civil, os actos de disposição dos bens arrestados são ineficazes em relação ao requerente do arresto, de acordo com as regras próprias da penhora, cujos efeitos são extensivos ao arresto. Isto é, o arresto ainda que registado provisoriamente (…), produz logo os seus efeitos de ineficácia de actos de disposição em relação ao requerente, mesmo antes da sua conversão em penhora.” No sumário do acórdão também deste Supremo de 29 de novembro de 2016 (processo n.º 7046/06.3TBVFX.L1.S1, relator Nuno Cameira, disponível em www.dgsi.pt), que recaiu sobre espécie de igual forma semelhante à vertente, pode ler-se: “I - O registo provisório da aquisição de um imóvel que tem por título a declaração de celebração de um contrato-promessa de compra e venda com eficácia meramente obrigacional não lhe confere eficácia real e não o torna oponível a terceiros. II - A aquisição da propriedade desse imóvel por contrato de compra e venda outorgado a 13-01-2005 não retroage, assim, à data da inscrição daquele registo provisório, ocorrida a 28-10-2004, não obstante a regra do art. 6.º do CRgP. III - Por consequência, o registo da penhora desse imóvel ocorrido a 10-12-2004, é oponível ao adquirente posterior do imóvel – art. 819.º do CC. Pondera-se nesse acórdão que “o registo provisório de aquisição não tem por si só a virtualidade de transformar a eficácia meramente obrigacional dum contrato promessa de compra e venda em eficácia real, tornando-o logo oponível a terceiros. Importa insistir na ideia de que, em termos rigorosos, o registo provisório obtido pelo recorrente publicitou um direito real ainda não alojado na esfera jurídica daquele que passou a figurar como titular do registo; e isto porque o título que lhe serviu de base – a declaração certificada a fls 51, mencionada no ponto 5) da matéria de facto - não foi, como se torna evidente, um facto aquisitivo de um direito real. Por isso mesmo é que, a nosso ver, tal registo provisório não tem a aptidão de fazer retroagir à data em que ocorreu - 28/10/04 - a aquisição da propriedade que teve lugar em 13/1/05 e foi inscrita em 2/2/05 (…). Está certa, portanto, a ilação extraída pelo acórdão recorrido no sentido de que nas hipóteses em que o contrato-promessa de compra e venda não tem eficácia real o registo (provisório) de aquisição a favor do promitente-comprador vincula os contraentes, colocando o promitente-comprador a coberto de eventuais futuros actos de disposição ou oneração da coisa praticados pelo promitente-vendedor antes da outorga do contrato prometido; no entanto, e não obstante a regra de prioridade estabelecida no artº 6º do Cód. do Registo Predial, esse registo provisório de aquisição é inoponível a terceiro titular de direito incompatível incidindo sobre a mesma coisa que, como sucedeu com a ora recorrida, o adquiriu e registou posteriormente àquele registo e antes da sua conversão em definitivo por força da celebração do contrato prometido (por exemplo, penhora ou arresto).” No sumário do acórdão da Relação de Lisboa de 11 de fevereiro de 2010 (processo n.º 788/08.0TCSNT.L1-2, relator Ezagüy Martins, texto integral disponível em www.dgsi.pt) lê-se: “I – O titular do registo provisório de aquisição não pode opor a terceiros o direito que adquirir por efeito do futuro contrato, a partir do registo provisório e enquanto este não caducar, sem quaisquer limitações, por ser tal absolutamente incompatível com a existência de um regime de concessão de eficácia real ao contrato promessa. II – O arresto registado após o registo provisório de aquisição fundado em contrato-promessa de compra e venda do mesmo bem, é oponível ao promitente-comprador titular de tal registo provisório.” No sumário do acórdão da relação do Porto de 1 de fevereiro de 2012 (processo n.º 121/09.4TBVNG.P1, relator Vieira e Cunha, texto integral disponível em www.dgsi.pt) escreve-se: “A limitação decorrente da existência de um prévio registo provisório de aquisição apenas opera em face de posteriores direitos incompatíveis que assentem em título dispositivo proveniente do titular inscrito, não assegurando portanto o futuro adquirente face a actos legitimamente praticados por terceiros contra o titular do registo definitivo (v.g., arresto, penhora ou apreensão em processo de insolvência).” No mesmo sentido decidiu o acórdão da Relação do Porto de 6 de outubro de 2014 (processo n.º 1392/05.0TBMCN.P1, relator Manuel Domingos Fernandes, com texto integral disponível em www.dgsi.pt), de cujo sumário se pode ler o seguinte: “V - Sem eficácia real do contrato-promessa de compra e venda de imóveis apenas resultam direitos obrigacionais, já que a propriedade apenas se transfere com a celebração da escritura ou por documento particular autenticado, nos termos das disposições conjugadas dos artigos 408.º, nº1, 875.º, 1316.º e 1317.º alínea a) do Código Civil. VI - Esta consequência não pode ser afastada pelo facto de o artigo 6,º, nº3 do Código do Registo Predial atribuir ao registo definitivo a prioridade que tinha como provisório. VII - Daí que o simples registo provisório de aquisição com base em contrato-promessa não possa ter o efeito de fazer retroagir a aquisição da propriedade à do registo provisório. Fá-lo se o direito substantivo o permitir, isto é se do contrato resultar uma garantia ou direito real, não se dele apenas resultarem direitos de natureza obrigacional.” Tem assim razão o acórdão recorrido quando escreve, e passamos a citar, que; “Considerando que depois de averbado o registo provisório de aquisição a favor da ré EE, foi averbado o procedimento cautelar de arresto a favor do autor, e que só depois de averbado este registo e decretado o arresto os réus CC e DD venderam o mesmo imóvel a EE (só com a escritura pública ocorre a transmissão), temos de concluir que o negócio de compra e venda do imóvel realizado por escritura pública outorgada em 27.04.2013, não é oponível ao autor. A conclusão que antecede não obsta ao facto de a compra e venda do imóvel, enquanto facto sujeito a registo, ter permitido a conversão do registo provisório em definitivo (conforme artigos. 2.°, n.º 1, al. a), 6.°, n°s 1 e 3, 47.° e 92.°, n°s 1, al. g) e 4, todos do Código do Registo Predial), nem à validade do negócio (artigos 874.° e 879.* do Código Civil), mas tal negócio não é eficaz ou oponível, relativamente ao autor, por este ter registado o arresto antes da celebração do contrato definitivo, conforme decorre dos artigos 622.° e 819.°, ambos do Código Civil. Em suma, a compra e venda apenas ocorreu em 26.04.2013 e somente nessa data o direito de propriedade se transferiu dos réus CC e DD para a ré EE e não antes. O negócio em apreço é válido inter partes, mas não produz efeitos em relação ao autor por este ter registado o arresto desse mesmo imóvel em momento anterior à celebração da escritura de compra e venda (do negócio de cujos efeitos decorre a transmissão). Face ao exposto, conclui-se como na sentença, que não nos merece reparo: a escritura de compra e venda outorgada em 26.04.2013 é inoponível ao autor BB, S.A.; como consequência de tal inoponibilidade, assiste ao autor o direito de prosseguir com a execução da qual o arresto é um apenso - como se os bens pertencessem aos executados (os aqui réus CC e DD).” Resta observar, embora se trate de assunto carecido de essencialidade para o que se discute, que, como decorre dos factos provados, os Réus compradores foram informados da existência do registo de procedimento de arresto a favor do Autor, mas mesmo assim decidiram avançar com a compra, sujeitando-se assim conscientemente a possíveis consequências desfavoráveis. Por último: Na conclusão 13ª os Recorrentes afirmam que “Qualquer decisão em contrário ao estabelecido na lei, está sujeito à apreciação de inconstitucionalidade conforme o estabelecido no artigo 204.° da C.P.R.”. Tal como a questão é apresentada, não se está a suscitar qualquer inconstitucionalidade concreta, não se indicando sequer que norma constitucional é que estaria a ser violada (no corpo da alegação e nas conclusões 4.ª e 8ª fala-se no art. 13.º da Constituição, mas apenas como fundamento para a admissibilidade da revista excecional). Em todo o caso diremos que a afirmação em causa é carecida de nexo, visto que as decisões em contrário do estabelecido na lei são simplesmente ilegais, e tal não se confunde com possíveis inconstitucionalidades. De resto, a inconstitucionalidade tem por objeto normas jurídicas e não decisões judiciais. Ainda, ex abundanti, diremos que a eventual existência de decisões judiciais não concordantes quanto à interpretação e aplicação do direito não implica qualquer violação do princípio constitucional da igualdade fixado no art. 13.º da Constituição, apenas podendo dar lugar a recurso ordinário ou extraordinário nos termos fixados na lei processual. Improcede pois o recurso. IV. DECISÃO Pelo exposto acordam os juízes neste Supremo Tribunal de Justiça em negar a revista. Regime de custas: Os Recorrentes são condenados nas custas do recurso. ++ Sumário: ++ Lisboa, 19 de março de 2019 José Rainho (Relator) Graça Amaral Henrique Araújo ________________ [1] Desconhece-se qual a causa substantiva concreta que esteve na base desse registo. Segundo afirmam os ora Recorrentes no corpo da alegação do recurso (e o mesmo já havia sido afirmado pelos Réus nas suas contestações e no corpo das alegações que apresentaram nos seus recursos de apelação), ter-se-á tratado de um contrato-promessa de compra e venda. A celebração desse contrato-promessa não constitui, porém, facto provado, sendo certo que o documento formalizador de tal suposto contrato não foi junto aos autos. Em todo o caso, a ter efetivamente sido celebrado o contrato, é certo que não lhe foi conferida eficácia real, como confessam os Réus CC e mulher nos pontos 7.º e seguintes da alegação que ofereceram na sua apelação.

Referências Legais

Legislação Nacional

CÓDIGO DO REGISTO PREDIAL (CRPREDIAL): - ARTIGOS 6.º E 92.º, N.º 1, ALÍNEA G).
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 601.º E 819.º.

Jurisprudência Nacional

ACÓRDÃOS DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
- DE 25-06-2002, PROCESSO N.º 01A4305;
- DE 29-11-2016, PROCESSO N.º 7046/06.3TBVFX.L1.S1, AMBOS IN WWW.DGSI.PT.
-*-
ACÓRDÃO DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA:
- DE 11-02-2010, PROCESSO N.º 788/08.0TCSNT.L1-2, IN WWW.DGSI.PT.
-*-
ACÓRDÃOS DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO:
- DE 01-02-2012, PROCESSO N.º 121/09.4TBVNG.P1;
- DE 06-10-2014, PROCESSO N.º 1392/05.0TBMCN.P1, AMBOS IN WWW.DGSI.PT.

Sumário

II- Deste modo, o registo provisório de aquisição antes de titulado o contrato de compra e venda não goza de prioridade sobre o registo de arresto promovido por credor do futuro alienante, realizado em momento posterior ao do registo provisório a favor do futuro adquirente e anterior ao da celebração da compra e venda.

Texto Integral

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça (6ª Secção):

I- RELATÓRIO

AA, S.A.- entretanto substituído, quanto aos interesses discutidos na presente ação, por BB, S.A., nos termos da devida deliberação do Banco de Portugal - demandou, em autos de ação declarativa com processo comum, Massa insolvente de CC e de DD, representada pelo respetivo administrador da insolvência, bem como CC e mulher DD (falecida pendente actione, tendo sido habilitados os respetivos sucessores), e EE e marido FF, formulando os seguintes pedidos:

1) Que seja julgada inoponível ao Autor a compra e venda outorgada em 26.04.2013, pela qual os Réus CC e DD transmitiram à Ré GG, casada com FF, no regime da comunhão de adquiridos, o prédio urbano descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial da Maia sob o n.º …, da freguesia da Maia, por ser posterior ao arresto a favor do Autor, decretado por decisão de 22.04.2013 e registado pela ap. 321 de 17.04.2013 e, em consequência, reconhecer-se ao Autor o direito à restituição do referido bem imóvel e a executá-lo no património dos 3.° e 4.°s Réus;

2) Caso assim não se entenda, que se julgue procedente a exceção de impugnação pauliana e que, em consequência, se reconheça ao Autor o direito à restituição do referido bem imóvel e a executá-lo no património dos 3.° e 4.°s réus;

3) Subsidiariamente e, na hipótese de o imóvel já ter sido ou vir a ser alienado a terceiros pelos 3.° e 4.° Réus, que se condenem estes Réus a pagarem ao Autor o montante de € 79.614,82, nos termos e para os efeitos do disposto no art.° 616.°, n.º 2 do Código Civil.

Alegou para o efeito, em síntese e no que interessa á decisão do presente recurso, que:

É credor dos Réus CC e DD, por efeito de aval prestado em livrança de que é portador, pelo montante de €75.628,32.

O Autor instaurou ação executiva para cobrança desse crédito, sem que aí tenha conseguido obter pagamento até à data da instauração da presente ação.

O único bem dos Réus CC e DD suscetível de garantir o pagamento da dívida era o imóvel descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial da Maia sob o n.º

Tal imóvel tinha valor superior a €250.000,00.

Dado que os ditos Réus se aprontavam para vender o imóvel aos Réus EE e FF, a favor de quem fora inscrita no registo a respetiva aquisição provisória, o Autor promoveu procedimento cautelar de arresto desse imóvel, o qual veio a ser decretado em 22.04.2013 e registado em 17.04.2013.

O registo do arresto não ofendeu a posse, nem o direito de propriedade dos 3.° e 4.° Réus, uma vez que estes só adquiriram a propriedade do imóvel, pelo preço de €110.000,00, por escritura pública de 26.04.2013, portanto depois de decretado e registado o arresto.

À data em que o arresto foi decretado o imóvel pertencia aos Réus CC e DD, e quando os 3.º e 4.° Réus o adquiriram já estava arrestado a favor do Autor, o que era do conhecimento dos 3.° e 4.º Réus.

O ato de venda do prédio é ineficaz em relação ao Autor.

Com a referida venda os Réus CC e DD subtraíram da respetiva esfera patrimonial o único bem passível de responder pelo pagamento da sua dívida para com o Autor, tendo colocado o dito imóvel em nome dos 3.° e 4.° Réus para que o mesmo ficasse a salvo dos credores, nomeadamente o Autor.

Quando promoveram o registo provisório de aquisição a favor da 3.ª Ré, os Réus CC e DD já tinham sido notificados de que a livrança tinha sido preenchida e levada à execução, sendo que o registo provisório de aquisição foi registado uma semana depois da notificação.

Os 3.° e 4.° Réus não desconheciam que os Réus CC e DD deviam uma quantia avultada ao Autor, para além do valor que era garantido pelas hipotecas sobre o mesmo prédio e cujo distrate pediram, tal como não ignoravam que com tal negócio retiravam da esfera patrimonial dos vendedores o referido imóvel, o que impedia ou dificultava os credores de obter o pagamento dos seus créditos.

O autor comunicou aos 3.° e 4.° Réus, e ao pai da 3.ª Ré, antes da escritura de compra e venda, que os Réus CC e DD eram devedores de avultada quantia ao Autor e de que este tinha arrestado o imóvel.

Na escritura de compra e venda, os 3.° e 4.° Réus foram advertidos de que se encontrava registada providência cautelar de arresto a favor do Autor, bem como que se encontrava pendente registo de penhora do mesmo imóvel.

Contestaram os Réus CC e DD, concluindo pela improcedência da ação.

Disseram, em síntese e entre o mais que não importa a este recurso, que o arresto é ineficaz em relação ao registo provisório de aquisição previamente realizado pela compradora.

Para além do prédio vendido, eram e são proprietários de um prédio misto avaliado em €350.000,00.

A venda em causa não foi ruinosa, sendo que não conseguiriam vender o dito prédio por valor superior aos €110.000,00 por que fizeram essa venda.

Não dissiparam os seus bens, apenas venderam parte do património para pagar as dívidas. Não se mostram preenchidos os pressupostos da impugnação pauliana.

Também os Réus EE e FF contestaram, concluindo de igual forma pela improcedência da ação.

Disseram, em síntese, que:

Os 1.ºs Réu são donos de outros bens.

Não é verdade que o imóvel vendido valesse mais de €250.000,00.

Existia a seu favor, na sequência de contrato-promessa de compra e venda que celebraram com os 1.ºs Réus, um registo provisório da aquisição desse imóvel, que prevalece sobre o posterior registo do arresto promovido pelo Autor.

Desconheciam as responsabilidades dos réus CC e HH para com o Autor, tal como desconheciam a existência do aval.

Seguindo o processo seus termos, veio depois a ser proferido saneador-sentença, onde, em procedência da ação, se decidiu:

a) Julgar inoponível em relação ao autor a compra e venda outorgada em 26.04.2013, pela qual os Réus CC e DD transmitiram à Ré EE o prédio urbano descrito na L" Conservatória do Registo Predial da Maia sob o n.°… da freguesia de ..., por ser posterior ao arresto a favor do aqui autor, decretado por decisão de 22.04.2013 e registado pela ap. 321 de 17.04.2013;

b) Reconhecer ao Autor o direito de prosseguir com o processo executivo e de aí executar tal prédio para pagamento da quantia exequenda garantida pelo arresto.

Inconformados com o assim decidido, apelaram os Réus CC e DD, bem como os Réus EE e FF.

Fizeram-no sem êxito, pois que a Relação do Porto, sem fundamentação diferente e sem voto de vencido, confirmou a sentença.

De novo inconformados, pediram revista excecional os Réus EE e FF.

A competente formação de juízes admitiu a revista assim interposta.

Importa pois conhecer do recurso.

Da respetiva alegação extraem os Recorrentes as seguintes conclusões (não se transcrevem as conclusões 1ª a 10ª, que se reportam exclusivamente à admissão da revista excecional, assunto já ultrapassado):

11ª Estabelece o artigo 6.° do Código de Registo Predial, que o direito inscrito em primeiro lugar prevalece sobre os que lhe seguirem relativamente aos mesmos bens, por ordem da data dos registos e, dentro da mesma data, pela ordem temporal das apresentações correspondentes, assim como no n.º 3 o registo convertido em definitivo conserva a prioridade que tinha como provisório.

12ª A limitação ao princípio da prioridade do registo viola a disposição legal que impõe o referido princípio, mais concretamente o artigo 6.° do Código de Registo Predial.

13ª Qualquer decisão em contrário ao estabelecido na lei, está sujeito à apreciação de inconstitucionalidade conforme o estabelecido no artigo 204.° da C.P.R.

14ª Os recorrentes adquiriram por compra o prédio urbano descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial da Maia sob o n.º …, da freguesia de ..., concelho da Maia, sito ao gaveto da Rua …, n.º … e Rua ….

15ª Em 05/04/2013 procederam ao registo provisório de aquisição nos termos e com os efeitos previstos no artigo 6.° do Código de Registo Predial.

16ª Entre o hiato temporal do registo provisório de aquisição e da celebração da escritura definitiva, a A, aqui recorrida, registou a seu favor um arresto, sobre o referido imóvel, tendo como fundamento uma dívida dos RR. CC e DD.

17ª Como supra exposto, o registo provisório de aquisição foi efetuado a 5 de abril de 2013, o arresto registado a 17 de abril de 2013, tendo sido celebrada a escritura definitiva de compra e venda a 26 de abril de 2013, sendo que com a conversão em definitivo, o registo de aquisição retroage à data do registo provisório.

18ª Dispõe o n.º 1 do artigo 6.° do Código de Registo Predial: “O direito inscrito em primeiro lugar prevalece sobre os que se lhe seguirem relativamente aos mesmos bens, por ordem e data dos registos... “

19ª Dispondo o n" 2 do mesmo artigo que: “O registo convertido em definitivo conserva a prioridade que tinha como provisório.”

20ª O princípio da prioridade do registo encontra-se consagrado na norma latina prior in tempore potior in jure, base de toda a instituição do registo predial português.

21ª O registo de arresto efetuado, quando já existia um registo de aquisição provisório a favor de outras pessoas que não os devedores, não poderá de deixar de ser provisório por natureza, nos termos da alínea b) do n° 2 do artigo 92.° do C. Registo Predial, por ser incompatível com aquele registo provisório.

22ª Quando a autora BB procedeu ao registo de arresto, os recorrentes já haviam registado provisoriamente o imóvel a seu favor;

23ª Após a celebração da escritura definitiva, os recorrentes requereram a conversão em definitivo do registo de aquisição, que atendendo às disposições legais supra referidas, manteve a data do registo provisório.

24ª A escritura de compra e venda celebrada entre os RR. DD e CC e os RR. GG e FF, relativa à transmissão da propriedade do imóvel supra identificado é oponível à Autora BB S.A

25ª A propriedade do já muito referido imóvel encontra-se registada a favor dos RR. GG e FF, encontrando-se os mesmos na posse daquele imóvel.

26ª A decisão proferida pelo tribunal a quo, não está em conformidade com o princípio da prioridade do registo prevista no artigo 6.° do C. R. Predial.

27ª Assim como não teve em consideração, o espírito da lei ao proferir a sentença da qual se recorre, e que determina que o Registo Predial perca inteiramente a sua eficácia como garante da segurança jurídica.

28ª Perante a decisão do tribunal a quo, o registo provisório de aquisição, não tem sentido útil, já que não assegura qualquer vantagem ao promitente adquirente.

Não se mostra oferecida qualquer contra-alegação.

Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.

II- ÂMBITO DO RECURSO

Importa ter presentes as seguintes coordenadas:

- O teor das conclusões define o âmbito do conhecimento do tribunal ad quem, sem prejuízo para as questões de oficioso conhecimento, posto que ainda não decididas;

- Há que conhecer de questões, e não das razões ou fundamentos que às questões subjazam;

- Os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do ato recorrido.

É questão a conhecer:

- Prioridade do registo realizado a favor dos Recorrentes.

III- FUNDAMENTAÇÃO

De facto

Estão provados os factos seguintes, como tal descritos no acórdão recorrido:

1) O prédio urbano descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial da Maia sob o n.º ..., da freguesia de ..., foi inscrito a favor dos réus CC e DD, pela apresentação n.º 12 de 1994/01/11, por compra a II.

2) Sobre o prédio referido em 1), pela apresentação n.º 51 de 2005/07/19 foi averbado o registo de hipoteca voluntária, para garantia do montante máximo assegurado de €148.575,00, a favor do AA, S.A

3) Sobre o prédio referido em 1), pela apresentação n.º 52 de 2005/07/19 foi averbado o registo de hipoteca voluntária, para garantia do montante máximo assegurado de €78.249,50, a favor do AA, S.A

4) Sobre o prédio referido em 1), pela apresentação n.º ... de 2013/04/05, foi averbada a aquisição a favor dos réus GG, casada com HH, tendo tal registo ficado como provisório por natureza nos termos do disposto no art. 92.°, N.º 1, al. g) do Código do Registo Predial.

5) Em 17.04.2013, pela apresentação n.º 321 dessa data, o autor registou procedimento cautelar de arresto sobre o prédio identificado em 1), identificando-se o processo de execução n.º 2357/13.4TBMAI, do Juízo de Execução do Tribunal Judicial da Maia, tendo o registo ficado como provisório por natureza nos termos do art. 92.°, n.º 1, al. a) e n.º 2, al. b) do Código do Registo Predial.

6) No dia. 26.04.2013, no Cartório Notarial sito na Rua …, …, foi outorgada escritura pública de compra e venda entre os réus CC e DD, na qualidade de l.ºs outorgantes e GG, na qualidade de 2.ª outorgante.

7) Na escritura referida em 6), os primeiros outorgantes declararam que:

“... pela presente escritura, pelo preço de cento e dez mil euros, que já receberam, vendem à segunda outorgante o prédio urbano.... descrito na Primeira Conservatória do Registo Predial da … sob o n.º quatrocentos e setenta e sete com aquisição registada a seu favor pela inscrição com a apresentação doze de onze de janeiro de mil novecentos noventa e quatro, encontrando-se registadas duas hipotecas a favor do AA, S.A., pelas inscrições com as apresentações cinquenta e uma e cinquenta e duas, ambas de dezanove de julho de dois mil e cinco, cujos cancelamentos se encontram assegurados, segundo declaram.

Que esta compra já se encontra registada provisoriamente por natureza a favor da segunda outorgante pela inscrição com a apresentação dois mil duzentos e cinco de cinco de abril de dois mil e treze.

Encontra-se ainda registado provisoriamente por natureza um procedimento cautelar de arresto a favor do AA, S.A. pela inscrição com a apresentação trezentos e vinte e um de dezassete de abril de dois mil e treze, encontrando-se também registado um registo pendente de uma penhora pela inscrição com a apresentação dois mil duzentos e noventa e um de vinte e três de abril corrente.”

8) Na escritura referida em 6), disse a segunda outorgante que: "aceita esta compra nos termos exarados e que o prédio se destina exclusivamente à sua habitação própria e permanente".

9) Pela apresentação n.º 2291 de 2013/04/23, foi averbada à apresentação n.º 321 supra referida em 5), que o arresto foi decretado em 2013/04/22, e que o arresto garante a quantia de €75.785,3 e averbou-se ainda que o arresto mantém-se apenas como provisório por natureza pelo art. 92.°, n.º 2, al. b).

10) Pela apresentação n.º 197 de 2013/04/27, foi averbada a conversão em definitiva da apresentação n.º 2205 de 2013/04/05, supra referida em 4).

11) Em 27.04.2013, foi oficiosamente averbado que a apresentação n.º 2291 de 2013/04/23 era requalificada como provisória por natureza nos termos do art. 92.°, n.º 2, al. a).

12) Pela apresentação n.º 1424 de 2013/07/22, foi averbado o registo da presente ação.

De direito

Como decorre claro das conclusões acima transcritas, os Recorrentes insurgem-se contra o acórdão recorrido sob a única alegação de ter incorrido em violação do disposto no art.º 6.º do CRPredial.

Segundo os Recorrentes, a circunstância de terem obtido a seu favor um oportuno registo provisório de aquisição do imóvel antes de titulado o contrato de compra e venda[1], teria como consequência não lhes poder ser oponível o arresto requerido pelo Autor e feito registar posteriormente.

Mas, segundo pensamos, carecem de razão.

Cronologicamente, temos, com relevo para o que se discute, os seguintes acontecimentos:

- Em 5 de abril de 2013 foi averbada no registo a aquisição do imóvel em causa a favor dos réus GG, casada com HH, tendo tal registo sido realizado como provisório por natureza nos termos do disposto no art. 92.°, n.º 1, al. g) do Código do Registo Predial (aquisição, antes de titulado o contrato);

- Em 17 de abril de 2013, o Autor fez registar procedimento cautelar de arresto sobre o imóvel, e em 23 de abril de 2013 foi realizado averbamento indicando que o arresto fora decretado em 22 de abril de 2013, para garantia de crédito de € 75.785,3;

- No dia 26 de abril de 2013 foi outorgada entre os réus CC e mulher, como vendedores, e a Ré GG, como compradora, a escritura pública de compra e venda do imóvel;

- Nessa escritura os vendedores declararam, nomeadamente que “esta compra já se encontra registada provisoriamente por natureza a favor da segunda outorgante”, e que “encontra-se ainda registado provisoriamente por natureza um procedimento cautelar de arresto a favor do AA, SA”.

É verdade que o art. 6.º do CRPredial estabelece que o direito inscrito em primeiro lugar prevalece sobre os que se lhe seguirem relativamente aos mesmos bens, e que o registo convertido em definitivo conserva a prioridade que tinha como provisório.

E, como se vê, é igualmente verdade que o registo provisório da aquisição antecedeu o registo do arresto promovido pelo Autor.

Contudo, o art. 6.º do CRPredial não tem aqui o sentido ou alcance que os Recorrentes lhe emprestam.

Aliás, e como adverte José Alberto González (Direitos Reais, 5ª ed., p. 140), “a regra da prioridade registal tem um alcance bem menor do que, por vezes, se crê. Ela somente fornece solução para situações em que se dá a colisão entre direitos efetivamente existentes (…). O que servirá v.g. para resolver o conflito entre dois promitentes-compradores que não tendo os respetivos contratos dotados de eficácia real intentam e inscrevem (ambos) a competente ação de execução específica – por inexistir diferente critério, a prevalência será aqui determinada pela data do registo de cada uma das ações”.

Não duvidamos que, como aponta Mónica Jardim (De Novo, o Registo Provisório de Aquisição de Direitos e de Constituição de Hipoteca, in Direito Registal, acessível em www.cej.mj.pt/cej/recursos/ebooks/civil/eb_DireitoRegistal.pdf), o registo provisório de aquisição de direitos, do ponto de vista registral, se traduz numa reserva de prioridade, pretendendo assegurar o futuro adquirente de que a situação registral permanecerá (para si) inalterada entre o momento em que é feito o registo provisório e o momento em que, efetivamente, obtém o direito a que tal registo confere publicidade. Simplesmente, e como está pressuposto na transcrição que acima se fez, é de entender que esta proteção do futuro adquirente está dirigida unicamente contra factos jurídicos incompatíveis (atos de disposição ou de oneração) que assentem na vontade do seu futuro alienante E não contra factos provenientes de terceiros, como são os credores.

Esclarece a referida autora (pp. 60 a 63), e passamos a transcrever, «o legislador permite, através do registo provisório de aquisição de direitos (…) que seja limitada a eficácia substantiva de actos posteriores, praticados pelo titular registal inscrito definitivamente, que se revelem incompatíveis com o direito que virá a nascer na esfera jurídica daquele a favor de quem é feita a inscrição provisória, ficando, por isso, aquele (o titular registal definitivo), desde logo, privado dos benefícios inerentes à sua posição registal, em proveito do futuro adquirente.

Não obstante (…), o titular registal inscrito definitivamente – ou este, [ou] o eventual futuro adquirente ou um terceiro interessado na feitura do registo provisório, se em causa estiver um registo provisório de aquisição lavrado com base na intenção de alienar contida num contrato-promessa − apenas tem a faculdade de, através de tal assento, obter a limitação da eficácia substantiva dos factos posteriores que assentem na sua vontade (do titular do registo definitivo), não podendo, através do registo provisório, conseguir que os factos jurídicos que estejam na esfera de disponibilidade de outrem também vejam a sua eficácia substantiva limitada.

(…) [A] limitação da eficácia substantiva que resulta do registo provisório de aquisição (…) apenas opera em face de posteriores direitos incompatíveis que assentem em título dispositivo proveniente do titular inscrito, não assegurando, consequentemente, o futuro adquirente em face de actos praticados por terceiros contra o titular do registo definitivo (v.g., arresto, penhora, declaração de insolvência), já que não é razoável supor que o legislador tenha pretendido atribuir ao titular registal inscrito, ao seu eventual futuro adquirente ou a um terceiro interessado a possibilidade de limitar a eficácia substantiva de uma eventual e futura actuação legítima de um terceiro.

Primeiro, porque equiparar os que actuam contra o titular registal àqueles que dele adquirem voluntariamente é admitir que ao titular registal definitivo – ou a este, ao seu eventual futuro adquirente ou a um terceiro interessado na feitura do registo provisório, se em causa estiver um registo provisório de aquisição lavrado com base na intenção de alienar contida num contrato-promessa − assiste a possibilidade de, através do registo provisório de aquisição, subtrair, na prática, um determinado bem da garantia patrimonial dos seus credores (…) não obstante tal bem continuar no seu património. O que implica uma alteração ao princípio, essencial, da responsabilidade patrimonial universal consagrado no art. 601.º do Código Civil e envolve, obviamente, uma situação de privilégio injustificado.

Segundo, porque não nos parece plausível que o legislador, por um lado, tenha prescrito que após o arresto, a penhora ou a declaração de insolvência os actos praticados pelo devedor, apesar de válidos, seriam ineficazes em face do requerente, do exequente ou da massa insolvente e, por outro, tivesse atribuído ao dito devedor a possibilidade de, sem dispor ou onerar o bem, através de um registo provisório de aquisição (…) obter o resultado inverso, ou seja, o de eliminar, em face do beneficiado com o registo provisório de aquisição (…), a eficácia daquelas providências que viessem a surgir no futuro, assegurando, assim, a eficácia do acto de disposição ou oneração posterior.

Por último, rejeitamos a ideia de que o registo provisório de aquisição (…) gera a ineficácia substantiva do arresto, da penhora ou da declaração de insolvência, porque entendemos que tal desvirtuaria o objectivo para o qual, na nossa perspectiva, foi criada esta figura. Ou seja, o de permitir ao titular inscrito que pretende alienar o seu direito apenas no futuro, assegurar, desde logo, o futuro adquirente perante actos de alienação ou de oneração que possa vir a praticar voluntariamente, tornando-os ineficazes face àquele.

Consequentemente, reafirmamos que, em caso de conflito entre o beneficiado com um registo provisório de aquisição (…) e os credores do titular registal definitivo, deve prevalecer a posição jurídica destes.

Portanto e em resumo, segundo o nosso entendimento, o registo provisório de aquisição de direitos (…) não consubstancia uma reserva de prioridade perante os actos praticados, legitimamente, por terceiros contra o titular registal definitivo.

Entendemos que esta é a interpretação mais conforme com o preceituado no art. 9.º do Código Civil, segundo o qual: “a interpretação não deve cingir-se à letra da lei, mas reconstituir a partir dos textos o pensamento legislativo, tendo, sobretudo em conta a unidade do sistema jurídico, as circunstâncias em que a lei foi elaborada e as condições específicas do tempo em que é aplicada.”»

Este entendimento não pode deixar de ser subscrito.

De outro modo, estaria aberta a porta, injustificadamente, á neutralização (pelo menos temporária, ou seja, enquanto não ocorresse a caducidade do registo provisório de aquisição) da garantia conferida pelo património do futuro alienante no confronto dos seus eventuais credores, quando afinal esse futuro alienante continua (até à celebração do contrato translativo da propriedade) a ser, substantivamente, o titular desse património. O que tudo estaria em contradição com o princípio estabelecido no art. 601.º do CCivil.

O registo provisório de aquisição (art. 92.º, n.º 1, alínea g) do CRPredial) não pode ter por finalidade transmudar um futuro direito (o direito do futuro adquirente) num direito atual do futuro adquirente, como se o direito já tivesse sido transmitido, com a consequência de tornar inadmissível o exercício de direitos de terceiros credores sobre o futuro alienante (através, por exemplo, de um arresto). O que esse registo visa é, tão-somente, assegurar a inoponibilidade (ineficácia) no confronto do futuro adquirente dos atos incompatíveis praticados entretanto pelo futuro transmitente sobre a coisa. Neste caso importa convocar o disposto no art. 6.º do CRPredial, na sua devida interpretação, de sorte que o direito que foi inscrito em primeiro lugar (o direito do futuro adquirente) prevalece sobre os direitos (que se lhe sigam) constituídos pelo futuro alienante a favor de terceiros.

Dentro desta linha se tem pronunciado a jurisprudência.

Assim, no acórdão deste Supremo de 25 de junho de 2002 (processo n.º 01A4305, relator Alípio Calheiros, disponível em www.dgsi.pt), que recaiu sobre espécie semelhante á presente, expende-se a dado passo o seguinte:

“Sem eficácia real do contrato-promessa de compra e venda de imóveis apenas resultam direitos obrigacionais, já que a propriedade apenas se transfere com a celebração da escritura, nos termos das disposições conjugadas dos artigos 408, n.º 1, 1316 e 1317, alínea a), do Código Civil.

Daí que o simples registo provisório de aquisição com base em contrato-promessa não possa ter o efeito de fazer retroagir a aquisição da propriedade à do registo provisório.

Fá-lo se o direito substantivo o permitir, isto é se do contrato resultar uma garantia ou direito real, não se dele apenas resultarem direitos de natureza obrigacional.

Acresce que nos termos do disposto no art.º 622, n.º 1, do Código Civil, os actos de disposição dos bens arrestados são ineficazes em relação ao requerente do arresto, de acordo com as regras próprias da penhora, cujos efeitos são extensivos ao arresto.

Isto é, o arresto ainda que registado provisoriamente (…), produz logo os seus efeitos de ineficácia de actos de disposição em relação ao requerente, mesmo antes da sua conversão em penhora.”

No sumário do acórdão também deste Supremo de 29 de novembro de 2016 (processo n.º 7046/06.3TBVFX.L1.S1, relator Nuno Cameira, disponível em www.dgsi.pt), que recaiu sobre espécie de igual forma semelhante à vertente, pode ler-se: “I - O registo provisório da aquisição de um imóvel que tem por título a declaração de celebração de um contrato-promessa de compra e venda com eficácia meramente obrigacional não lhe confere eficácia real e não o torna oponível a terceiros. II - A aquisição da propriedade desse imóvel por contrato de compra e venda outorgado a 13-01-2005 não retroage, assim, à data da inscrição daquele registo provisório, ocorrida a 28-10-2004, não obstante a regra do art. 6.º do CRgP. III - Por consequência, o registo da penhora desse imóvel ocorrido a 10-12-2004, é oponível ao adquirente posterior do imóvel – art. 819.º do CC.

Pondera-se nesse acórdão que “o registo provisório de aquisição não tem por si só a virtualidade de transformar a eficácia meramente obrigacional dum contrato promessa de compra e venda em eficácia real, tornando-o logo oponível a terceiros. Importa insistir na ideia de que, em termos rigorosos, o registo provisório obtido pelo recorrente publicitou um direito real ainda não alojado na esfera jurídica daquele que passou a figurar como titular do registo; e isto porque o título que lhe serviu de base – a declaração certificada a fls 51, mencionada no ponto 5) da matéria de facto - não foi, como se torna evidente, um facto aquisitivo de um direito real. Por isso mesmo é que, a nosso ver, tal registo provisório não tem a aptidão de fazer retroagir à data em que ocorreu - 28/10/04 - a aquisição da propriedade que teve lugar em 13/1/05 e foi inscrita em 2/2/05 (…). Está certa, portanto, a ilação extraída pelo acórdão recorrido no sentido de que nas hipóteses em que o contrato-promessa de compra e venda não tem eficácia real o registo (provisório) de aquisição a favor do promitente-comprador vincula os contraentes, colocando o promitente-comprador a coberto de eventuais futuros actos de disposição ou oneração da coisa praticados pelo promitente-vendedor antes da outorga do contrato prometido; no entanto, e não obstante a regra de prioridade estabelecida no artº 6º do Cód. do Registo Predial, esse registo provisório de aquisição é inoponível a terceiro titular de direito incompatível incidindo sobre a mesma coisa que, como sucedeu com a ora recorrida, o adquiriu e registou posteriormente àquele registo e antes da sua conversão em definitivo por força da celebração do contrato prometido (por exemplo, penhora ou arresto).”

No sumário do acórdão da Relação de Lisboa de 11 de fevereiro de 2010 (processo n.º 788/08.0TCSNT.L1-2, relator Ezagüy Martins, texto integral disponível em www.dgsi.pt) lê-se: “I – O titular do registo provisório de aquisição não pode opor a terceiros o direito que adquirir por efeito do futuro contrato, a partir do registo provisório e enquanto este não caducar, sem quaisquer limitações, por ser tal absolutamente incompatível com a existência de um regime de concessão de eficácia real ao contrato promessa. II – O arresto registado após o registo provisório de aquisição fundado em contrato-promessa de compra e venda do mesmo bem, é oponível ao promitente-comprador titular de tal registo provisório.”

No sumário do acórdão da relação do Porto de 1 de fevereiro de 2012 (processo n.º 121/09.4TBVNG.P1, relator Vieira e Cunha, texto integral disponível em www.dgsi.pt) escreve-se: “A limitação decorrente da existência de um prévio registo provisório de aquisição apenas opera em face de posteriores direitos incompatíveis que assentem em título dispositivo proveniente do titular inscrito, não assegurando portanto o futuro adquirente face a actos legitimamente praticados por terceiros contra o titular do registo definitivo (v.g., arresto, penhora ou apreensão em processo de insolvência).”

No mesmo sentido decidiu o acórdão da Relação do Porto de 6 de outubro de 2014 (processo n.º 1392/05.0TBMCN.P1, relator Manuel Domingos Fernandes, com texto integral disponível em www.dgsi.pt), de cujo sumário se pode ler o seguinte: “V - Sem eficácia real do contrato-promessa de compra e venda de imóveis apenas resultam direitos obrigacionais, já que a propriedade apenas se transfere com a celebração da escritura ou por documento particular autenticado, nos termos das disposições conjugadas dos artigos 408.º, nº1, 875.º, 1316.º e 1317.º alínea a) do Código Civil. VI - Esta consequência não pode ser afastada pelo facto de o artigo 6,º, nº3 do Código do Registo Predial atribuir ao registo definitivo a prioridade que tinha como provisório. VII - Daí que o simples registo provisório de aquisição com base em contrato-promessa não possa ter o efeito de fazer retroagir a aquisição da propriedade à do registo provisório. Fá-lo se o direito substantivo o permitir, isto é se do contrato resultar uma garantia ou direito real, não se dele apenas resultarem direitos de natureza obrigacional.”

Tem assim razão o acórdão recorrido quando escreve, e passamos a citar, que;

“Considerando que depois de averbado o registo provisório de aquisição a favor da ré EE, foi averbado o procedimento cautelar de arresto a favor do autor, e que só depois de averbado este registo e decretado o arresto os réus CC e DD venderam o mesmo imóvel a EE (só com a escritura pública ocorre a transmissão), temos de concluir que o negócio de compra e venda do imóvel realizado por escritura pública outorgada em 27.04.2013, não é oponível ao autor.

A conclusão que antecede não obsta ao facto de a compra e venda do imóvel, enquanto facto sujeito a registo, ter permitido a conversão do registo provisório em definitivo (conforme artigos. 2.°, n.º 1, al. a), 6.°, n°s 1 e 3, 47.° e 92.°, n°s 1, al. g) e 4, todos do Código do Registo Predial), nem à validade do negócio (artigos 874.° e 879.* do Código Civil), mas tal negócio não é eficaz ou oponível, relativamente ao autor, por este ter registado o arresto antes da celebração do contrato definitivo, conforme decorre dos artigos 622.° e 819.°, ambos do Código Civil.

Em suma, a compra e venda apenas ocorreu em 26.04.2013 e somente nessa data o direito de propriedade se transferiu dos réus CC e DD para a ré EE e não antes.

O negócio em apreço é válido inter partes, mas não produz efeitos em relação ao autor por este ter registado o arresto desse mesmo imóvel em momento anterior à celebração da escritura de compra e venda (do negócio de cujos efeitos decorre a transmissão).

Face ao exposto, conclui-se como na sentença, que não nos merece reparo: a escritura de compra e venda outorgada em 26.04.2013 é inoponível ao autor BB, S.A.; como consequência de tal inoponibilidade, assiste ao autor o direito de prosseguir com a execução da qual o arresto é um apenso - como se os bens pertencessem aos executados (os aqui réus CC e DD).”

Resta observar, embora se trate de assunto carecido de essencialidade para o que se discute, que, como decorre dos factos provados, os Réus compradores foram informados da existência do registo de procedimento de arresto a favor do Autor, mas mesmo assim decidiram avançar com a compra, sujeitando-se assim conscientemente a possíveis consequências desfavoráveis.

Por último:

Na conclusão 13ª os Recorrentes afirmam que “Qualquer decisão em contrário ao estabelecido na lei, está sujeito à apreciação de inconstitucionalidade conforme o estabelecido no artigo 204.° da C.P.R.”.

Tal como a questão é apresentada, não se está a suscitar qualquer inconstitucionalidade concreta, não se indicando sequer que norma constitucional é que estaria a ser violada (no corpo da alegação e nas conclusões 4.ª e 8ª fala-se no art. 13.º da Constituição, mas apenas como fundamento para a admissibilidade da revista excecional).

Em todo o caso diremos que a afirmação em causa é carecida de nexo, visto que as decisões em contrário do estabelecido na lei são simplesmente ilegais, e tal não se confunde com possíveis inconstitucionalidades. De resto, a inconstitucionalidade tem por objeto normas jurídicas e não decisões judiciais. Ainda, ex abundanti, diremos que a eventual existência de decisões judiciais não concordantes quanto à interpretação e aplicação do direito não implica qualquer violação do princípio constitucional da igualdade fixado no art. 13.º da Constituição, apenas podendo dar lugar a recurso ordinário ou extraordinário nos termos fixados na lei processual.

Improcede pois o recurso.

IV. DECISÃO

Pelo exposto acordam os juízes neste Supremo Tribunal de Justiça em negar a revista.

Regime de custas:

Os Recorrentes são condenados nas custas do recurso.

Sumário:

Lisboa, 19 de março de 2019

José Rainho (Relator)

Graça Amaral

Henrique Araújo

[1] Desconhece-se qual a causa substantiva concreta que esteve na base desse registo. Segundo afirmam os ora Recorrentes no corpo da alegação do recurso (e o mesmo já havia sido afirmado pelos Réus nas suas contestações e no corpo das alegações que apresentaram nos seus recursos de apelação), ter-se-á tratado de um contrato-promessa de compra e venda. A celebração desse contrato-promessa não constitui, porém, facto provado, sendo certo que o documento formalizador de tal suposto contrato não foi junto aos autos. Em todo o caso, a ter efetivamente sido celebrado o contrato, é certo que não lhe foi conferida eficácia real, como confessam os Réus CC e mulher nos pontos 7.º e seguintes da alegação que ofereceram na sua apelação.

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