IIIFUNDAMENTAÇÃO
De facto
Estão provados os factos seguintes, como tal descritos no acórdão recorrido:
- 1)O prédio urbano descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial da Maia sob o n.º ..., da freguesia de ..., foi inscrito a favor dos réus CC e DD, pela apresentação n.º 12 de 1994/01/11, por compra a II.
- 2)Sobre o prédio referido em 1), pela apresentação n.º 51 de 2005/07/19 foi averbado o registo de hipoteca voluntária, para garantia do montante máximo assegurado de €148.575,00, a favor do AA, S.A..
- 3)Sobre o prédio referido em 1), pela apresentação n.º 52 de 2005/07/19 foi averbado o registo de hipoteca voluntária, para garantia do montante máximo assegurado de €78.249,50, a favor do AA, S.A..
- 4)Sobre o prédio referido em 1), pela apresentação n.º ... de 2013/04/05, foi averbada a aquisição a favor dos réus GG, casada com HH, tendo tal registo ficado como provisório por natureza nos termos do disposto no art. 92.°, N.º 1, al. g) do Código do Registo Predial.
- 5)Em 17.04.2013, pela apresentação n.º 321 dessa data, o autor registou procedimento cautelar de arresto sobre o prédio identificado em 1), identificando-se o processo de execução n.º 2357/13.4TBMAI, do Juízo de Execução do Tribunal Judicial da Maia, tendo o registo ficado como provisório por natureza nos termos do art. 92.°, n.º 1, al.
- a)e n.º 2, al.
- b)do Código do Registo Predial.
- 6)No dia. 26.04.2013, no Cartório Notarial sito na Rua …, …, foi outorgada escritura pública de compra e venda entre os réus CC e DD, na qualidade de l.ºs outorgantes e GG, na qualidade de 2.ª outorgante.
- 7)Na escritura referida em 6), os primeiros outorgantes declararam que:
“... pela presente escritura, pelo preço de cento e dez mil euros, que já receberam, vendem à segunda outorgante o prédio urbano.... descrito na Primeira Conservatória do Registo Predial da … sob o n.º quatrocentos e setenta e sete com aquisição registada a seu favor pela inscrição com a apresentação doze de onze de janeiro de mil novecentos noventa e quatro, encontrando-se registadas duas hipotecas a favor do AA, S.A., pelas inscrições com as apresentações cinquenta e uma e cinquenta e duas, ambas de dezanove de julho de dois mil e cinco, cujos cancelamentos se encontram assegurados, segundo declaram.
Que esta compra já se encontra registada provisoriamente por natureza a favor da segunda outorgante pela inscrição com a apresentação dois mil duzentos e cinco de cinco de abril de dois mil e treze.
Encontra-se ainda registado provisoriamente por natureza um procedimento cautelar de arresto a favor do AA, S.A. pela inscrição com a apresentação trezentos e vinte e um de dezassete de abril de dois mil e treze, encontrando-se também registado um registo pendente de uma penhora pela inscrição com a apresentação dois mil duzentos e noventa e um de vinte e três de abril corrente.”
8) Na escritura referida em 6), disse a segunda outorgante que: "aceita esta compra nos termos exarados e que o prédio se destina exclusivamente à sua habitação própria e permanente".
- 9)Pela apresentação n.º 2291 de 2013/04/23, foi averbada à apresentação n.º 321 supra referida em 5), que o arresto foi decretado em 2013/04/22, e que o arresto garante a quantia de €75.785,3 e averbou-se ainda que o arresto mantém-se apenas como provisório por natureza pelo art. 92.°, n.º 2, al. b).
- 10)Pela apresentação n.º 197 de 2013/04/27, foi averbada a conversão em definitiva da apresentação n.º 2205 de 2013/04/05, supra referida em 4).
- 11)Em 27.04.2013, foi oficiosamente averbado que a apresentação n.º 2291 de 2013/04/23 era requalificada como provisória por natureza nos termos do art. 92.°, n.º 2, al. a).
- 12)Pela apresentação n.º 1424 de 2013/07/22, foi averbado o registo da presente ação.
De direito
Como decorre claro das conclusões acima transcritas, os Recorrentes insurgem-se contra o acórdão recorrido sob a única alegação de ter incorrido em violação do disposto no art.º 6.º do CRPredial.
Segundo os Recorrentes, a circunstância de terem obtido a seu favor um oportuno registo provisório de aquisição do imóvel antes de titulado o contrato de compra e venda[1], teria como consequência não lhes poder ser oponível o arresto requerido pelo Autor e feito registar posteriormente.
Mas, segundo pensamos, carecem de razão.
Cronologicamente, temos, com relevo para o que se discute, os seguintes acontecimentos:
- Em 5 de abril de 2013 foi averbada no registo a aquisição do imóvel em causa a favor dos réus GG, casada com HH, tendo tal registo sido realizado como provisório por natureza nos termos do disposto no art. 92.°, n.º 1, al.
g) do Código do Registo Predial (aquisição, antes de titulado o contrato);
- -Em 17 de abril de 2013, o Autor fez registar procedimento cautelar de arresto sobre o imóvel, e em 23 de abril de 2013 foi realizado averbamento indicando que o arresto fora decretado em 22 de abril de 2013, para garantia de crédito de € 75.785,3;
- -No dia 26 de abril de 2013 foi outorgada entre os réus CC e mulher, como vendedores, e a Ré GG, como compradora, a escritura pública de compra e venda do imóvel;
- -Nessa escritura os vendedores declararam, nomeadamente que “esta compra já se encontra registada provisoriamente por natureza a favor da segunda outorgante”, e que “encontra-se ainda registado provisoriamente por natureza um procedimento cautelar de arresto a favor do AA, SA”.
É verdade que o art. 6.º do CRPredial estabelece que o direito inscrito em primeiro lugar prevalece sobre os que se lhe seguirem relativamente aos mesmos bens, e que o registo convertido em definitivo conserva a prioridade que tinha como provisório.
E, como se vê, é igualmente verdade que o registo provisório da aquisição antecedeu o registo do arresto promovido pelo Autor.
Contudo, o art. 6.º do CRPredial não tem aqui o sentido ou alcance que os Recorrentes lhe emprestam.
Aliás, e como adverte José Alberto González (Direitos Reais, 5ª ed., p. 140), “a regra da prioridade registal tem um alcance bem menor do que, por vezes, se crê. Ela somente fornece solução para situações em que se dá a colisão entre direitos efetivamente existentes (…). O que servirá v.g. para resolver o conflito entre dois promitentes-compradores que não tendo os respetivos contratos dotados de eficácia real intentam e inscrevem (ambos) a competente ação de execução específica – por inexistir diferente critério, a prevalência será aqui determinada pela data do registo de cada uma das ações”.
Não duvidamos que, como aponta Mónica Jardim (De Novo, o Registo Provisório de Aquisição de Direitos e de Constituição de Hipoteca, in Direito Registal, acessível em www.cej.mj.pt/cej/recursos/ebooks/civil/eb_DireitoRegistal.pdf), o registo provisório de aquisição de direitos, do ponto de vista registral, se traduz numa reserva de prioridade, pretendendo assegurar o futuro adquirente de que a situação registral permanecerá (para si) inalterada entre o momento em que é feito o registo provisório e o momento em que, efetivamente, obtém o direito a que tal registo confere publicidade. Simplesmente, e como está pressuposto na transcrição que acima se fez, é de entender que esta proteção do futuro adquirente está dirigida unicamente contra factos jurídicos incompatíveis (atos de disposição ou de oneração) que assentem na vontade do seu futuro alienante E não contra factos provenientes de terceiros, como são os credores.
Esclarece a referida autora (pp. 60 a 63), e passamos a transcrever, «o legislador permite, através do registo provisório de aquisição de direitos (…) que seja limitada a eficácia substantiva de actos posteriores, praticados pelo titular registal inscrito definitivamente, que se revelem incompatíveis com o direito que virá a nascer na esfera jurídica daquele a favor de quem é feita a inscrição provisória, ficando, por isso, aquele (o titular registal definitivo), desde logo, privado dos benefícios inerentes à sua posição registal, em proveito do futuro adquirente.
Não obstante (…), o titular registal inscrito definitivamente – ou este, [ou] o eventual futuro adquirente ou um terceiro interessado na feitura do registo provisório, se em causa estiver um registo provisório de aquisição lavrado com base na intenção de alienar contida num contrato-promessa − apenas tem a faculdade de, através de tal assento, obter a limitação da eficácia substantiva dos factos posteriores que assentem na sua vontade (do titular do registo definitivo), não podendo, através do registo provisório, conseguir que os factos jurídicos que estejam na esfera de disponibilidade de outrem também vejam a sua eficácia substantiva limitada.
(…) [A] limitação da eficácia substantiva que resulta do registo provisório de aquisição (…) apenas opera em face de posteriores direitos incompatíveis que assentem em título dispositivo proveniente do titular inscrito, não assegurando, consequentemente, o futuro adquirente em face de actos praticados por terceiros contra o titular do registo definitivo (v.g., arresto, penhora, declaração de insolvência), já que não é razoável supor que o legislador tenha pretendido atribuir ao titular registal inscrito, ao seu eventual futuro adquirente ou a um terceiro interessado a possibilidade de limitar a eficácia substantiva de uma eventual e futura actuação legítima de um terceiro.
Primeiro, porque equiparar os que actuam contra o titular registal àqueles que dele adquirem voluntariamente é admitir que ao titular registal definitivo – ou a este, ao seu eventual futuro adquirente ou a um terceiro interessado na feitura do registo provisório, se em causa estiver um registo provisório de aquisição lavrado com base na intenção de alienar contida num contrato-promessa − assiste a possibilidade de, através do registo provisório de aquisição, subtrair, na prática, um determinado bem da garantia patrimonial dos seus credores (…) não obstante tal bem continuar no seu património. O que implica uma alteração ao princípio, essencial, da responsabilidade patrimonial universal consagrado no art. 601.º do Código Civil e envolve, obviamente, uma situação de privilégio injustificado.
Segundo, porque não nos parece plausível que o legislador, por um lado, tenha prescrito que após o arresto, a penhora ou a declaração de insolvência os actos praticados pelo devedor, apesar de válidos, seriam ineficazes em face do requerente, do exequente ou da massa insolvente e, por outro, tivesse atribuído ao dito devedor a possibilidade de, sem dispor ou onerar o bem, através de um registo provisório de aquisição (…) obter o resultado inverso, ou seja, o de eliminar, em face do beneficiado com o registo provisório de aquisição (…), a eficácia daquelas providências que viessem a surgir no futuro, assegurando, assim, a eficácia do acto de disposição ou oneração posterior.
Por último, rejeitamos a ideia de que o registo provisório de aquisição (…) gera a ineficácia substantiva do arresto, da penhora ou da declaração de insolvência, porque entendemos que tal desvirtuaria o objectivo para o qual, na nossa perspectiva, foi criada esta figura. Ou seja, o de permitir ao titular inscrito que pretende alienar o seu direito apenas no futuro, assegurar, desde logo, o futuro adquirente perante actos de alienação ou de oneração que possa vir a praticar voluntariamente, tornando-os ineficazes face àquele.
Consequentemente, reafirmamos que, em caso de conflito entre o beneficiado com um registo provisório de aquisição (…) e os credores do titular registal definitivo, deve prevalecer a posição jurídica destes.
Portanto e em resumo, segundo o nosso entendimento, o registo provisório de aquisição de direitos (…) não consubstancia uma reserva de prioridade perante os actos praticados, legitimamente, por terceiros contra o titular registal definitivo.
Entendemos que esta é a interpretação mais conforme com o preceituado no art. 9.º do Código Civil, segundo o qual: “a interpretação não deve cingir-se à letra da lei, mas reconstituir a partir dos textos o pensamento legislativo, tendo, sobretudo em conta a unidade do sistema jurídico, as circunstâncias em que a lei foi elaborada e as condições específicas do tempo em que é aplicada.”»
Este entendimento não pode deixar de ser subscrito.
De outro modo, estaria aberta a porta, injustificadamente, á neutralização (pelo menos temporária, ou seja, enquanto não ocorresse a caducidade do registo provisório de aquisição) da garantia conferida pelo património do futuro alienante no confronto dos seus eventuais credores, quando afinal esse futuro alienante continua (até à celebração do contrato translativo da propriedade) a ser, substantivamente, o titular desse património. O que tudo estaria em contradição com o princípio estabelecido no art. 601.º do CCivil.
O registo provisório de aquisição (art. 92.º, n.º 1, alínea
g) do CRPredial) não pode ter por finalidade transmudar um futuro direito (o direito do futuro adquirente) num direito atual do futuro adquirente, como se o direito já tivesse sido transmitido, com a consequência de tornar inadmissível o exercício de direitos de terceiros credores sobre o futuro alienante (através, por exemplo, de um arresto). O que esse registo visa é, tão-somente, assegurar a inoponibilidade (ineficácia) no confronto do futuro adquirente dos atos incompatíveis praticados entretanto pelo futuro transmitente sobre a coisa. Neste caso importa convocar o disposto no art. 6.º do CRPredial, na sua devida interpretação, de sorte que o direito que foi inscrito em primeiro lugar (o direito do futuro adquirente) prevalece sobre os direitos (que se lhe sigam) constituídos pelo futuro alienante a favor de terceiros.
Dentro desta linha se tem pronunciado a jurisprudência.
Assim, no acórdão deste Supremo de 25 de junho de 2002 (processo n.º 01A4305, relator Alípio Calheiros, disponível em www.dgsi.pt), que recaiu sobre espécie semelhante á presente, expende-se a dado passo o seguinte:
“Sem eficácia real do contrato-promessa de compra e venda de imóveis apenas resultam direitos obrigacionais, já que a propriedade apenas se transfere com a celebração da escritura, nos termos das disposições conjugadas dos artigos 408, n.º 1, 1316 e 1317, alínea a), do Código Civil.
Daí que o simples registo provisório de aquisição com base em contrato-promessa não possa ter o efeito de fazer retroagir a aquisição da propriedade à do registo provisório.
Fá-lo se o direito substantivo o permitir, isto é se do contrato resultar uma garantia ou direito real, não se dele apenas resultarem direitos de natureza obrigacional.
Acresce que nos termos do disposto no art.º 622, n.º 1, do Código Civil, os actos de disposição dos bens arrestados são ineficazes em relação ao requerente do arresto, de acordo com as regras próprias da penhora, cujos efeitos são extensivos ao arresto.
Isto é, o arresto ainda que registado provisoriamente (…), produz logo os seus efeitos de ineficácia de actos de disposição em relação ao requerente, mesmo antes da sua conversão em penhora.”
No sumário do acórdão também deste Supremo de 29 de novembro de 2016 (processo n.º 7046/06.3TBVFX.L1.S1, relator Nuno Cameira, disponível em www.dgsi.pt), que recaiu sobre espécie de igual forma semelhante à vertente, pode ler-se: “I - O registo provisório da aquisição de um imóvel que tem por título a declaração de celebração de um contrato-promessa de compra e venda com eficácia meramente obrigacional não lhe confere eficácia real e não o torna oponível a terceiros. II - A aquisição da propriedade desse imóvel por contrato de compra e venda outorgado a 13-01-2005 não retroage, assim, à data da inscrição daquele registo provisório, ocorrida a 28-10-2004, não obstante a regra do art. 6.º do CRgP. III - Por consequência, o registo da penhora desse imóvel ocorrido a 10-12-2004, é oponível ao adquirente posterior do imóvel – art. 819.º do CC.
Pondera-se nesse acórdão que “o registo provisório de aquisição não tem por si só a virtualidade de transformar a eficácia meramente obrigacional dum contrato promessa de compra e venda em eficácia real, tornando-o logo oponível a terceiros. Importa insistir na ideia de que, em termos rigorosos, o registo provisório obtido pelo recorrente publicitou um direito real ainda não alojado na esfera jurídica daquele que passou a figurar como titular do registo; e isto porque o título que lhe serviu de base – a declaração certificada a fls 51, mencionada no ponto 5) da matéria de facto - não foi, como se torna evidente, um facto aquisitivo de um direito real. Por isso mesmo é que, a nosso ver, tal registo provisório não tem a aptidão de fazer retroagir à data em que ocorreu - 28/10/04 - a aquisição da propriedade que teve lugar em 13/1/05 e foi inscrita em 2/2/05 (…). Está certa, portanto, a ilação extraída pelo acórdão recorrido no sentido de que nas hipóteses em que o contrato-promessa de compra e venda não tem eficácia real o registo (provisório) de aquisição a favor do promitente-comprador vincula os contraentes, colocando o promitente-comprador a coberto de eventuais futuros actos de disposição ou oneração da coisa praticados pelo promitente-vendedor antes da outorga do contrato prometido; no entanto, e não obstante a regra de prioridade estabelecida no artº 6º do Cód. do Registo Predial, esse registo provisório de aquisição é inoponível a terceiro titular de direito incompatível incidindo sobre a mesma coisa que, como sucedeu com a ora recorrida, o adquiriu e registou posteriormente àquele registo e antes da sua conversão em definitivo por força da celebração do contrato prometido (por exemplo, penhora ou arresto).”
No sumário do acórdão da Relação de Lisboa de 11 de fevereiro de 2010 (processo n.º 788/08.0TCSNT.L1-2, relator Ezagüy Martins, texto integral disponível em www.dgsi.pt) lê-se: “I – O titular do registo provisório de aquisição não pode opor a terceiros o direito que adquirir por efeito do futuro contrato, a partir do registo provisório e enquanto este não caducar, sem quaisquer limitações, por ser tal absolutamente incompatível com a existência de um regime de concessão de eficácia real ao contrato promessa. II – O arresto registado após o registo provisório de aquisição fundado em contrato-promessa de compra e venda do mesmo bem, é oponível ao promitente-comprador titular de tal registo provisório.”
No sumário do acórdão da relação do Porto de 1 de fevereiro de 2012 (processo n.º 121/09.4TBVNG.P1, relator Vieira e Cunha, texto integral disponível em www.dgsi.pt) escreve-se: “A limitação decorrente da existência de um prévio registo provisório de aquisição apenas opera em face de posteriores direitos incompatíveis que assentem em título dispositivo proveniente do titular inscrito, não assegurando portanto o futuro adquirente face a actos legitimamente praticados por terceiros contra o titular do registo definitivo (v.g., arresto, penhora ou apreensão em processo de insolvência).”
No mesmo sentido decidiu o acórdão da Relação do Porto de 6 de outubro de 2014 (processo n.º 1392/05.0TBMCN.P1, relator Manuel Domingos Fernandes, com texto integral disponível em www.dgsi.pt), de cujo sumário se pode ler o seguinte: “V - Sem eficácia real do contrato-promessa de compra e venda de imóveis apenas resultam direitos obrigacionais, já que a propriedade apenas se transfere com a celebração da escritura ou por documento particular autenticado, nos termos das disposições conjugadas dos artigos 408.º, nº1, 875.º, 1316.º e 1317.º alínea
a) do Código Civil. VI - Esta consequência não pode ser afastada pelo facto de o artigo 6,º, nº3 do Código do Registo Predial atribuir ao registo definitivo a prioridade que tinha como provisório. VII - Daí que o simples registo provisório de aquisição com base em contrato-promessa não possa ter o efeito de fazer retroagir a aquisição da propriedade à do registo provisório. Fá-lo se o direito substantivo o permitir, isto é se do contrato resultar uma garantia ou direito real, não se dele apenas resultarem direitos de natureza obrigacional.”
Tem assim razão o acórdão recorrido quando escreve, e passamos a citar, que;
“Considerando que depois de averbado o registo provisório de aquisição a favor da ré EE, foi averbado o procedimento cautelar de arresto a favor do autor, e que só depois de averbado este registo e decretado o arresto os réus CC e DD venderam o mesmo imóvel a EE (só com a escritura pública ocorre a transmissão), temos de concluir que o negócio de compra e venda do imóvel realizado por escritura pública outorgada em 27.04.2013, não é oponível ao autor.
A conclusão que antecede não obsta ao facto de a compra e venda do imóvel, enquanto facto sujeito a registo, ter permitido a conversão do registo provisório em definitivo (conforme artigos. 2.°, n.º 1, al. a), 6.°, n°s 1 e 3, 47.° e 92.°, n°s 1, al.
g) e 4, todos do Código do Registo Predial), nem à validade do negócio (artigos 874.° e 879.* do Código Civil), mas tal negócio não é eficaz ou oponível, relativamente ao autor, por este ter registado o arresto antes da celebração do contrato definitivo, conforme decorre dos artigos 622.° e 819.°, ambos do Código Civil.
Em suma, a compra e venda apenas ocorreu em 26.04.2013 e somente nessa data o direito de propriedade se transferiu dos réus CC e DD para a ré EE e não antes.
O negócio em apreço é válido inter partes, mas não produz efeitos em relação ao autor por este ter registado o arresto desse mesmo imóvel em momento anterior à celebração da escritura de compra e venda (do negócio de cujos efeitos decorre a transmissão).
Face ao exposto, conclui-se como na sentença, que não nos merece reparo: a escritura de compra e venda outorgada em 26.04.2013 é inoponível ao autor BB, S.A.; como consequência de tal inoponibilidade, assiste ao autor o direito de prosseguir com a execução da qual o arresto é um apenso - como se os bens pertencessem aos executados (os aqui réus CC e DD).”
Resta observar, embora se trate de assunto carecido de essencialidade para o que se discute, que, como decorre dos factos provados, os Réus compradores foram informados da existência do registo de procedimento de arresto a favor do Autor, mas mesmo assim decidiram avançar com a compra, sujeitando-se assim conscientemente a possíveis consequências desfavoráveis.
Por último:
Na conclusão 13ª os Recorrentes afirmam que “Qualquer decisão em contrário ao estabelecido na lei, está sujeito à apreciação de inconstitucionalidade conforme o estabelecido no artigo 204.° da C.P.R.”.
Tal como a questão é apresentada, não se está a suscitar qualquer inconstitucionalidade concreta, não se indicando sequer que norma constitucional é que estaria a ser violada (no corpo da alegação e nas conclusões 4.ª e 8ª fala-se no art. 13.º da Constituição, mas apenas como fundamento para a admissibilidade da revista excecional).
Em todo o caso diremos que a afirmação em causa é carecida de nexo, visto que as decisões em contrário do estabelecido na lei são simplesmente ilegais, e tal não se confunde com possíveis inconstitucionalidades. De resto, a inconstitucionalidade tem por objeto normas jurídicas e não decisões judiciais. Ainda, ex abundanti, diremos que a eventual existência de decisões judiciais não concordantes quanto à interpretação e aplicação do direito não implica qualquer violação do princípio constitucional da igualdade fixado no art. 13.º da Constituição, apenas podendo dar lugar a recurso ordinário ou extraordinário nos termos fixados na lei processual.
Improcede pois o recurso.
