II Fundamentação
a) Matéria de Facto
De entre os factos que as instâncias deram como definitivamente assentes destacam-se os seguintes, reduzidos ao seu núcleo essencial:
1) A Autora e os Réus subscreveram em 10.1.94 um acordo escrito, com as seguintes cláusulas:
1ª - “Os 1ºs outorgantes são donos e legítimos proprietários de um loteamento urbano aprovado pela Câmara Municipal de S. Pedro do Sul no seu alvará n°.....”.
2ª - “No lote A deste loteamento promoverão os 1ºs outorgantes a construção de um edifício para comércio e habitação, cuja total conclusão se prevê no prazo máximo de cinco anos”.
3ª, n°1 - “os 1ºs outorgantes prometem vender aos 2ºs outorgantes ou a quem estes indicarem e estes prometem comprar as fracções autónomas designadas pelas letras BH e BI, correspondentes a dois apartamentos do tipo T2, ... situados no quarto piso do imóvel”.
3ª, n°2 – “De ambas as fracções fazem parte integrante duas garagens/arrecadações situadas no piso zero, uma para cada apartamento ....”.
4ª - “O preço de venda das duas fracções é de 13.000.000$00 ... e será liquidado pela seguinte forma: 1- 3.000.000$00 ... na assinatura deste contrato. 2 – 400.000$00 ... e mais 80.000 ... francos suíços até ao último dia do mês de Fevereiro do ano de 1994”.
5ª, n°1 - “As fracções serão vendidas livres de hipotecas ou ónus reais”.
6ª, n°1 - “A escritura ... será realizada depois de definitivamente registado e inscrito o regime de propriedade horizontal e obtida toda a documentação necessária, no dia, local e hora a fixar pelos 1°s outorgantes”.
7ª - “Como prazo máximo para a celebração da escritura definitiva, estipulam os 1°s outorgantes o período de cinco anos contados desde a data da assinatura deste contrato”.
8ª, n°1 – “Caso este contrato seja rescindido por motivo imputável aos 1°s outorgantes, os 2ºs outorgantes poderão: 1 - Pedir a devolução, em dobro, de todas as importâncias efectivamente entregues, ou 2 - Exigir dos 1°s outorgantes, desde a data indicada na cláusula sétima, uma renda mensal de valor equivalente à aplicação da taxa de 1.5% sobre os valores efectivamente entregues, até à data da escritura”.
- 2)Os Autores já entregaram ao Réu a quantia de 13.000.000$00 (64.843,73 euros).
- 3)O loteamento referido em 1) encontra-se implantado no prédio descrito na CRP de S. Pedro do Sul, sob a ficha .../.......; em 10.1.94 o direito de propriedade sobre este prédio encontrava-se inscrito a favor do Réu.
- 4)Sob a inscrição G2 encontra-se registada, na sequência da apresentação ../......, a aquisição, a favor de EE e mulher, FF, do direito de propriedade sobre o prédio referido em 3).
- 5)Pela apresentação 06/161296 encontra-se registada, sobre o prédio referido em 3), uma hipoteca voluntária a favor da Caixa Geral de Depósitos.
- 6)Sob a inscrição F2 encontra-se registada a constituição da propriedade horizontal, da qual participam as fracções BH e BI.
- 7)Estas fracções não dispõem de licença de habitabilidade e encontram-se descritas na CRP sob as fichas ..../....... e ..../........
- 8)Pela apresentação ../......, encontra-se registada, sobre cada uma das fracções BH e BI, uma hipoteca voluntária a favor da Caixa Geral de Depósitos.
- 9)Os Réus contraíram entre si matrimónio em 29.01.73, o qual foi dissolvido por divórcio decretado por sentença proferida em 15.07.97, transitada em julgado em 25.09.97.
- 10)A parte do edifício no qual se incluem as fracções BH e BI ainda está em fase de construção, encontrando-se as obras paradas desde há vários anos.
b) Matéria de Direito
Sobre a questão posta na 1ª conclusão importa dizer que ela escapa ao conhecimento deste Supremo Tribunal por envolver, exclusivamente, matéria de facto, da exclusiva competência das instâncias (artºs 722º, nº 2, e 729º, nº 2, do CPC). Na verdade, a Relação negou a pretensão da recorrente, formulada na apelação, no sentido de serem dados como provados os quesitos 13º e 14º através do recurso a presunções judiciais. Ponderou-se no acórdão recorrido, para tal efeito, e além do mais, que “...tendo-se respondido como “Não provado” aos quesitos em referência sem que existam razões para que esta resposta seja alterada, não podem dar-se os factos neles vertidos como provados, com base em presunções. Efectivamente, do facto de não se ter demonstrado que o dinheiro não foi entregue à ré, ora recorrente, bem como do facto de o prédio pertencer ao 1.º réu, nada resulta que aquela tenha ou não tomado parte nas negociações do contrato ou que a subscrição do contrato promessa apenas tenha tido como objectivo a prestação do seu consentimento para que o réu pudesse vender as prestações prometidas vender aos ora réus, tanto mais que logo na cláusula 1.ª do contrato promessa ajuizado (cf. fls 11) se menciona que “Os 1ºs outorgantes (ali identificados como sendo ambos os réus) são donos e legítimos proprietários de um loteamento urbano …”, sendo que a ré o subscreveu, assinando-o”.
O que isto significa, em suma, é que a Relação, contra o pretendido pela Ré, recusou modificar a decisão de facto da 1ª instância nos pontos em causa por ter recusado, do mesmo passo, fazer uso de quaisquer presunções judiciais para chegar a tal resultado. Ora, funcionando estas presunções, em termos práticos, como um meio de prova baseado nas máximas da experiência, nos princípios da lógica e nos próprios dados da intuição humana, o juízo de valor em que se traduzem é ainda um juízo de facto, é ainda matéria de facto insindicável pelo Supremo Tribunal, desde logo porque a sua força probatória material, segundo a lei, coincide com a da prova testemunhal (artºs 351º e 396º CC). Dito de outro modo: ao julgar nos termos descritos a Relação actuou no pleno acatamento do princípio fundamental da livre apreciação das provas fixado no artº 655º, nº 1, do CPC, princípio este que, valendo na 2ª instância com amplitude idêntica à da 1ª, coloca a decisão proferida a salvo da censura do Supremo, pois o erro na apreciação das provas e na fixação dos factos materiais da causa não pode ser objecto de revista, salvo nos casos excepcionais previstos no artº 722º, nº 2, 2ª parte, do CPC, que aqui não se verificam. Conforme tem sido constantemente reafirmado – cfr, por último, o sumário da Revª 1715/03.7TBEPS.G1.S1, de 4/8/010, em http. www.stj. - ao STJ, enquanto tribunal de revista, não compete sindicar o uso ou não pelas Relações dos poderes sobre a concreta matéria de facto que lhes são atribuídos pelo o artº 712º do CPC, nem a substância das ilações extraídas mediante a utilização de presunções naturais retiradas de factos conhecidos, em conformidade com regras de experiência e em matéria probatória sujeita à livre apreciação do julgador; o controle, quer da abstenção do uso de presunções naturais pelas instâncias (como no caso presente sucedeu), quer a utilização que estas façam de tais presunções, ressalvadas as hipóteses de ilogismo manifesto, ultrapassa o âmbito do conhecimento próprio do tribunal de revista (cfr. Ac. de 20.5.04 – Revª 04B1528).
Improcede, consequentemente, a conclusão 1ª.
Quanto às restantes conclusões da minuta, interessa sublinhar que a recorrente não põe verdadeiramente em causa o acerto do julgamento convergente das instâncias no sentido de que houve incumprimento definitivo do negócio, justificativo, face à lei, da condenação decretada na restituição do sinal em dobro, nos termos do artº 442º, nº 2, do CC. E na verdade, consoante resulta da cláusula 7ª do contrato celebrado, interpretada em conjugação com as restantes estipulações, o prazo fixado para a realização da escritura deve ser considerado, no caso sub judice, um prazo improrrogável, cuja inobservância implicou desde logo o incumprimento definitivo. Quer isto dizer que estamos perante um negócio fixo absoluto, em que o termo é essencial. Conforme se decidiu no Ac. deste Supremo de 28/10/08, proferido na Revª 3008/08-6ª, que aqui seguimos de perto, ao estabelecerem um prazo máximo para a outorga do contrato prometido as partes tiveram em vista consagrar um prazo limite, inequivocamente essencial, cujo mero decurso pressupõe a perda do seu interesse na celebração do contrato prometido e determina o imediato incumprimento definitivo, dispensando qualquer interpelação admonitória, com a consequente possibilidade do autor exigir a resolução do contrato promessa celebrado, bem como a restituição em dobro de todas as quantias entregues a título de sinal.
A Ré questiona, isso sim, a sua condenação nos termos acima referidos porquanto, alega, o imóvel a transmitir era um bem próprio do réu, de quem se divorciou antes do termo do prazo estabelecido para celebrar o contrato prometido. Esta argumentação, contudo, não procede, pela simples mas decisiva razão de que a recorrente se vinculou no contrato promessa ajuizado na qualidade de promitente vendedora - assumindo, assim, todas as obrigações estipuladas, por cujo incumprimento responde nos termos gerais, em pé de igualdade com o outro promitente vendedor (o réu CC) - e não de cônjuge do proprietário do imóvel prometido vender (para o efeito, designadamente, de prestar o consentimento que então poderia discutir-se ser devido, no quadro do artº 1682º-A, nº 1, do CC). Logo, torna-se juridicamente indiferente o facto de estar em causa um bem próprio do réu, já que, de acordo com toda a doutrina e jurisprudência, a promessa de venda de coisa alheia com carácter obrigacional é inteiramente válida, na exacta medida em que o promitente nada aliena, apenas se obriga a tal (1) E é de igual modo indiferente, por idêntica razão, a ocorrência do divórcio entre os réus antes de esgotado o prazo para se realizar o contrato prometido: por isso que, insiste-se, se obrigou enquanto promitente vendedora, a cessação das relações patrimoniais entre ela e o réu, res inter alios acta relativamente aos autores/recorridos, não a desresponsabiliza no confronto com estes pelo incumprimento do contrato promessa.
Improcedem, assim, as conclusões 2ª e 3ª.
