IIFundamentação
II.A. De Facto
É a seguinte de facto fixada pela 1.ª instância, que a Relação manteve:
- 1.A Autora “ENTREPOSTO LISBOAAA – COMÉRCIO DE VIATURAS, L.DA” é uma sociedade comercial que se dedica à comercialização e reparação de veículos automóveis, respectivos acessórios e sobressalentes [cópia certificada de certidão do registo comercial junta de fls. 450 a 463].
- 2.No exercício da sua actividade, a mesma Autora explora, entre outros, um estabelecimento comercial de que é arrendatária, instalado na fracção A do prédio urbano em regime de propriedade horizontal composto por rés-do-chão, garagens e seis andares, sito na Rua D… E.., n.os 118, 118-A, 118-B, 120, 120-A e 120-B, descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o n.º 17507, a fls. 176 verso, do livro B 63 (ficha n.º 00098/220585) e inscrito na matriz predial urbana da Freguesia de Arroios, sob o n.º 1915 [alínea A) dos factos assentes].
- 3.A fracção A do prédio acima descrito é uma ocupação ampla destinada a comércio, com instalações sanitárias e uma galeria, para a qual o acesso é feito através de uma rampa [alínea B) dos factos assentes].
- 4.Tem acesso à via pública pelos n.os 118-A, 118-B e 120-A e ocupa toda a área do identificado prédio, com excepção das entradas comuns [alínea C) dos factos assentes].
- 5.A fracção identificada em 2. é propriedade da Sociedade BB, ora Ré [alínea D dos factos assentes].
- 6.Por contrato de “trespasse e arrendamento”, com data de 26 de Agosto de 1969, em que foram outorgantes V… S… LIMITADA, E… COMERCIAL DE AUTOMÓVEIS E…, SARL. e BB SOCIEDADE DE ENSINO E DE EMPREENDIMENTOS COMERCIAIS E INDUSTRIAIS, SARL, foi acordado o seguinte: “pelo primeiro outorgante foi dito: Que a sua representada V… S…, LIMITADA é arrendatária da garagem e primeiro andar, com entrada pelos números cento e dezoito B da Rua D… E…, locais estes que fazem parte do prédio que a sociedade representada pelos terceiros outorgantes possui na mesma rua e nesta cidade, com os números cento e dezoito a cento e dezoito C, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Arroios, sob o artigo dois mil setecentos e quatro, com o rendimento colectável de duzentos e dezasseis mil escudos, como verifiquei na respectiva caderneta predial, expedida pela Repartição de Finanças do Primeiro Bairro Fiscal de Lisboa, em vinte e um de Março de mil novecentos e cinquenta e cinco, devidamente actualizada, que foi exibida, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o número dezassete mil quinhentos e sete, a folhas cento e setenta e seis verso, do livro B sessenta e três.
Que este arrendamento foi celebrado por escritura publica de seis de Abril de mil novecentos e sessenta e sete, exarada a folhas cinquenta e quatro e seguintes, do livro E vinte e seis de notas, do Quarto Cartório Notarial de Lisboa.
Que do mesmo arrendamento consta, entre outras cláusulas, que a entrada para o primeiro andar é também feita pela porta principal do citado prédio e que os locais arrendados se destinam a garagem, estação de serviço e venda de óleos e gasolina;
Que, pela presente escritura, ele, primeiro outorgante, em nome da sociedade V… S…, Limitada, trespassa à sociedade E… COMERCIAL DE AUTOMÓVEIS, E…, SARL, que o segundo outorgante representa, a garagem e o primeiro andar acima identificados, pelo preço de um milhão de escudos, preço que já recebeu e do qual dá quitação;
Que este trespasse é feito sem encargos e, portanto, sem passivo, compreendendo apenas a cedência dos locais arrendados e as máquinas, maquinismos, utensílios e instalações que se encontram na mencionada garagem e primeiro andar;
Que os locais, objecto do presente trespasse, serão entregues pela cedente à sociedade cessionária no prazo de seis dias, a contar desta data, ou seja, no próximo dia um de Setembro.
Que a sociedade cedente cede e transfere para a sociedade cessionária todo o domínio, direito e acção e posse que tem tido até agora sobre os locais arrendados e identificados na presente escritura.
Seguidamente, pelos terceiros outorgantes foi dito:
Que a sociedade sua representada, BB, SOCIEDADE DE ENSINO E EMPREENDIMENTOS COMERCIAIS E INDUSTRIAIS, SARL, como dona e legítima proprietária do prédio sito em Lisboa, na Rua Dona Estefânia, números cento e dezoito a cento e dezoito C, dá de arrendamento à representada do segundo outorgante, E… COMERCIAL DE AUTOMÓVEIS − E…, SARL, a garagem com entrada pelos números cento e dezoito B do citado imóvel, o primeiro andar do mesmo, que também tem entrada pela porta principal com o número cento e dezoito, que agora foram trespassados, e ainda parte do terraço da cobertura da garagem, com a área e localização constantes da planta em duplicado, de que um exemplar fica em poder de cada uma das partes − senhoria e inquilina, devidamente assinado pelos seus representantes, nos termos das condições seguintes:
Primeiro − O arrendamento é feito pelo prazo de um ano a contar do dia um de Setembro de mil novecentos e sessenta e nove, e renovável por idênticos períodos sucessivos.
Segundo − A renda mensal é de quarenta mil escudos para a garagem primeiro andar e parte do terraço arrendados, a pagar em dinheiro, adiantadamente, no actual domicílio da Senhoria, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito.
Parágrafo único − Em virtude da nova renda convencionada na presente escritura, a sociedade senhoria declara expressamente e para os devidos efeitos que, deste modo, usou da faculdade consignada no número três do artigo mil cento e cinco do Código Civil, sem que para tanto tenha recorrido à avaliação fiscal, pelo que se obriga a não requerer esta antes de decorridos cinco anos sobre a data da presente escritura.
Terceiro − A garagem e primeiro andar arrendados destinam-se a garagem, estação de serviço, venda de combustíveis e lubrificantes, pequenas reparações de mecânica, electricidade, pintura, bate-chapas e estofador, venda e exposição de veículos novos e usados, venda e armazém de acessórios e peças de automóveis e escritórios.
Parágrafo único − Os trabalhos e reparações abrangidos pelo objecto do presente arrendamento deverão ser feitos de modo a que deles resultem apenas os ruídos normais destas actividades, nos termos da legislação vigente e autorizações concedidas nos alvarás e licenças de que a sociedade inquilina seja ou venha a ser titular.
Quarto − A sociedade inquilina fica desde já autorizada a fazer nos locais arrendados à sua custa as obras que forem necessárias à adaptação dos mesmos ao seu comércio e industria, nomeadamente, as relativas à instalação de um stand de vendas de viaturas com gabinetes, à remodelação das instalações da estação de serviço, à montagem de máquinas e maquinismos, à construção de novos sanitários, à alteração e ampliação dos escritórios, à montagem de uma cabine de retoques de pintura, à montagem de uma compartimentação para um ferramenteiro, à alteração dos sanitários do primeiro andar e à sua adaptação a laboratórios de electricidade, à instalação, por construção do tipo pré fabricado de um refeitório e vestiário na área do terraço correspondente à área da cobertura da garagem, a abertura de uma comunicação ou acesso entre a garagem e este terraço ou cobertura onde se procederá à instalação destas construções, à pintura e beneficiação em geral do aspecto das instalações e locais arrendados.
Parágrafo único − A instalação de construções de tipo pré fabricado no terraço ou cobertura da garagem que também faz parte deste arrendamento, deverá ser feita por modo a que a utilização daquela pelo pessoal da sociedade inquilina não perturbe a tranquilidade e sossego dos restantes inquilinos do prédio na utilização da parte do mesmo terraço que lhes está afecta, nem permita a devassa das casas que dão para as traseiras do prédio, pelo que as mesmas construções não terão acesso pelo terraço mas sim pela comunicação entre estas e a garagem e terão, ainda, janelas com vidros foscos cuja abertura não contrarie as condições referidas no presente.
Exceptua-se o acesso ao terraço e paredes das instalações nele existentes, quando e para os fins de limpeza e conservação que a sociedade inquilina mande proceder.
Quinto − A sociedade inquilina fica também expressamente autorizada a substituir os portões de entrada da garagem por outros da sua escolha e a colocar na fachada do prédio até à altura das instalações dos locais que lhe são arrendados os anúncios luminosos que mande fazer para o efeito.
Sexto − As obras autorizadas pela presente consideram-se incorporadas no imóvel como benfeitorias em relação às quais a sociedade inquilina não terá o direito de retenção, na alternativa de restituir os locais arrendados ao estado e configurações existentes à data deste arrendamento. Para efeitos deste artigo entende-se que só farão parte integrante do prédio aquelas benfeitorias que, pela sua natureza, passarem a estar incorporadas na construção do imóvel.
Sétimo − Verificando-se caso fortuito ou de força maior que destrua o prédio acima identificado ou parte do mesmo, considerar-se-á, desde logo, rescindido o contrato de arrendamento, tendo a sociedade inquilina direito à devolução da renda ou rendas antecipadamente pagas.
Oitavo − A arrendatária obriga-se, quando não lhe convier a continuação deste arrendamento a, por escrito com quarenta dias de antecedência e a mostrar os locais arrendados a quem quiser vê-los todos os dias úteis, à excepção dos sábados durante as horas em que tiver o seu estabelecimento aberto ao público.
Nono − Para as questões emergentes deste contrato será competente o foro da comarca de Lisboa.
E pelo segundo outorgante foi dito:
Que para a sociedade sua representada, E… COMERCIAL DE AUTOMÓVEIS, E…, SARL, aceita o trespasse e arrendamento constantes da presente escritura e nos termos nela referidos.
Assim o outorgaram por minuta (...)“ [alínea E dos factos assentes].
- 7.Não estava também abrangida pelo supra mencionado contrato de arrendamento a loja com entrada pelo n.º 120-A do prédio sito na Rua D… E…, hoje incluída na fracção A, loja essa contígua à garagem e 1º andar com entrada pelos n.os 118-A e 1 18-B que constam do referido contrato de arrendamento inicial [alínea F) dos factos assentes.
- 8.Porque foi à sociedade E… COMERCIAL DE AUTOMÓVEIS – E…, S.A.R.L. que, inicialmente, por escritura pública de trespasse e arrendamento datada de 26 de Agosto de 1969 foram trespassados a garagem e a parte sobrelevada ou galeria da mesma (referida erradamente na escritura como 1º andar), com entrada pelos n.os 118-A e 118-B da Rua D… E…, pela sociedade V… S…, L.DA (à altura arrendatária dos locais mencionados) [alínea G) dos factos assentes].
- 9.Pela mesma escritura, a BB, antiga senhoria da Sociedade V… S…, L.da deu de arrendamento ao E… Comercial a referida garagem e galeria, com entrada pelos n.os 118-A e 118-B [alínea H) dos factos assentes].
- 10.Em 22 de Dezembro de 1980, a inquilina − então E… COMERCIAL – trespassou à R… – COMÉRCIO DE AUTOMÓVEIS, LDA, o mesmo locado [alínea I) dos factos assentes].
- 11.A arrendatária do locado em questão é o ENTREPOSTO LISBOAAA − ora Autora [alínea J) dos factos assentes].
- 12.A loja sita no n.º 120-A foi dada de arrendamento pela Ré BB à R… – COMÉRCIO DE AUTOMÓVEIS, L.DA, tendo o contrato de arrendamento sido celebrado por escritura de 5 de Março de 1982 que se junta e dá por integralmente reproduzido sob Doc. 6, e do qual consta, com interesse para a decisão, o seguinte:
“A representada dos primeiros outorgantes dá de arrendamento à segunda outorgante “R… − COMÉRCIO DE AUTOMÓVEIS, LIMITADA”, a loja número cento e vinte A do prédio situado na Rua D… E…, número cento e vinte e cento e vinte-B, na freguesia de Arroios, de Lisboa, inscrito na matriz sob o artigo novecentos e doze.
Dois − A loja arrendada, identificada no número anterior, destina-se ao comércio automóvel e a actividades inerentes ao sector automóvel.
Segundo
O contrato terá a duração de seis meses, findos os quais se renovará por sucessivos períodos de seis meses, com início em um de Janeiro de 1982.
Terceiro
A renda mensal é de vinte e cinco mil escudos, com vencimento no primeiro dia útil a que respeitar, devendo ser paga na Delegação do BANCO T… A…, na Avenida da República, número … e …, desta cidade de Lisboa.
Quarto (...)
Quinto
Um − A segunda outorgante só poderá efectuar obras ou benfeitorias mediante autorização escrita da primeira outorgante.
Dois − Terminado o arrendamento, a segunda outorgante não poderá levantar quaisquer benfeitorias nem terá o direito a qualquer indemnização por elas ou por quaisquer obras realizadas.” [alínea K dos factos assentes].
- 13.Em 1993, a então inquilina − R… − pretendeu de novo realizar obras no locado, com vista à modernização das instalações [alínea L) dos factos assentes].
- 14.Solicitou autorização para as obras que pretendia realizar junto da ora Ré [alínea M) dos factos assentes].
- 15.Autorização essa que obteve por carta datada de 17 de Janeiro de 1993 [alínea N) dos factos assentes].
- 16.Entre a R… (inquilina à altura dos acontecimentos) e a ora Ré − BB − foi celebrado o contrato de alteração aos contratos de arrendamento, por escritura pública, no dia 26 de Março de 1993 que alterou apenas dois números em cada contrato, a saber:
− O número 2 e o seu parágrafo bem como o corpo do número 4 do contrato de arrendamento celebrado em 26.8.1969 e
− O número 3 bem como o número 5 do contrato de arrendamento titulado pela escritura de 5.3.1982 [alínea O) dos factos assentes].
- 17.Estipulou o referido contrato que o preço da renda referente à garagem e parte sobrelevada ou galeria da mesma, com entrada pelos n.os 118-A e 118-B passaria de Esc. 192.571$00 (cento e noventa e dois mil, quinhentos e setenta e um escudos), para Esc. 1.000.000$00 (um milhão de escudos), sendo que o preço da renda referente à loja com entrada pelo n.º 120-A passaria de Esc. 98.161$00 (noventa e oito mil, cento e sessenta e um escudos) para Esc. 400.000$00 (quatrocentos mil escudos) [alínea P) dos factos assentes].
- 18.Por escritura de vinte e seis de Março de 1993 a ré e a RECAR 2 − Comércio de Automóveis, Limitada, acordaram o seguinte, naquilo que releva para o caso dos autos:
“A sociedade pelos outorgantes identificados em primeiro lugar, “BB – SOCIEDADE AGRÍCOLA E DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS, LIMITADA” é proprietária do prédio urbano na Rua D… E…, número cento e dezoito e cento e dezoito B, cento e vinte, cento e vinte A e cento e vinte E, inscrito na respectiva matriz sob o artigo mil novecentos e quinze do mencionado prédio, a sociedade representada pelos segundos, “R…, COMÉRCIO DE AUTOMÓVEIS, LIMITADA” é arrendatária:
a) Da garagem com entrada pelos números cento e dezoito A e cento e dezoito B, da parte sobrelevada ou galeria da mesma, referida erradamente na escritura como «primeiro andar” e da parte do terraço e que faz a cobertura da garagem; o contrato de arrendamento foi celebrado pelo prazo de um ano, a contar de um de Setembro de mil novecentos e sessenta e nove, com início a folhas vinte e oito do livro D cinquenta e quatro do Décimo Segundo Cartório Notarial de Lisboa; a renda actual é de cento e noventa e dois mil e quinhentos escudos; b) Da loja, com entrada pelo número cento e vinte e cento e vinte A; o contrato de arrendamento foi celebrado pelo prazo de seis meses, com início em um de Janeiro de mil novecentos e oitenta e dois, por escritura de cinco de Março de mil novecentos e oitenta e dois, com início a folhas cento e dezanove do livro um H do Vigésimo Terceiro Cartório Notarial de Lisboa, sendo a renda mensal actual de noventa e oito mil cento e sessenta e um escudos.
Pela presente escritura alteram:
Primeiro − O número segundo e seu parágrafo e o corpo do número quarto do contrato de arrendamento celebrado em vinte e seis de Agosto de mil novecentos e sessenta e nove a que se refere a anterior alínea a), cláusulas que passam a ter a seguinte redacção:
“Segunda − A renda mensal a partir de um de Fevereiro de mil novecentos e noventa e três, é de um milhão de escudos, para a garagem, galeria ou sobreloja e parte do terraço arrendados, a pagar na sede da senhoria ou em conta bancária por esta a indicar, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito.
Parágrafo único − a renda acima estipulada poderá ser alterada, por avaliação do imóvel, se uma futura legislação sobre rendas comerciais o permitir; todavia, nos primeiros cinco anos a contar de vinte e seis de Março de mil novecentos e noventa e três, a renda não sofrerá qualquer alteração, podendo apenas ser actualizada, anualmente, segundo os coeficientes legais;
Quarto − A sociedade inquilina fica desde já autorizada a efectuar de sua conta e responsabilidade todas as obras, adaptações ou arranjos que forem convenientes ao exercício da sua actividade comercial, designadamente as que importem o levantamento de paredes ou divisórias ou a sua demolição e a abertura de janelas, portas ou vãos, bem como alterar as redes de canalização de água ou esgotos, salvaguardando, todavia, sempre a segurança do prédio;
Segundo — O número terceiro e o número quinto do contrato de arrendamento titulado pela escritura de cinco de Março de mil, novecentos e oitenta e dois, referida na anterior alínea b), passam a ter a seguinte redacção:
“Terceiro − A renda mensal a partir de um de Fevereiro de mil novecentos e noventa e três é de quatrocentos mil escudos, a pagar na sede da senhoria ou em conta bancária por esta a indicar, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito;
Parágrafo único − A renda acima estipulada poderá ser alterada, por avaliação do imóvel, se uma futura legislação sobre rendas comerciais o permitir; todavia, nos primeiros cinco anos a contar da presente data, a renda não sofrerá qualquer alteração podendo apenas ser actualizada anualmente segundo coeficientes legais.
Quinto − Um − A sociedade inquilina fica desde já autorizada a efectuar de sua conta e responsabilidade todas as obras, adaptações ou arranjos que forem convenientes ao exercício da sua actividade comercial, designadamente as que importem o levantamento de paredes ou divisórias ou a sua demolição e a abertura de janelas, portas, ou vãos, bem como alterar as redes de canalização de água ou esgotos, salvaguardando, todavia e sempre a segurança do prédio;
Dois − Terminado o arrendamento, a inquilina não poderá levantar quaisquer benfeitorias nem terá o direito a qualquer indemnização por elas ou por quaisquer obras realizadas.
Três − A inquilina fica também expressamente autorizada a substituir os portões de entrada da loja por outros de sua escolha e a colocar na fachada do prédio, até à altura das instalações dos locais que lhe são arrendados, os anúncios luminosos que mande fazer para o efeito.” [alínea Q dos factos assentes].
- 19.A sociedade “R…” fundiu-se com outras sociedades, tendo sido incorporada na autora “ENTREPOSTO LISBOAAA − COMÉRCIO DE VIATURAS, L.DA”, encontrando-se essa fusão registada em 5 de Janeiro de 1994 [certidão de fls. 447 a 463].
- 20.O estabelecimento da Autora funciona como garagem, estação de serviço, venda de combustíveis e lubrificantes, recolha de automóveis, lavagens e lubrificações, pequenas reparações, venda e exposição de veículos novos e usados, venda e armazém de acessórios, peças de automóveis e escritórios [resposta ao art.º 1.º da base instrutória].
- 21.A Ré autorizou as obras que a R… lhe havia solicitado autorização para realizar, tendo a R… despendido Esc. 158.112.131$00 em obras nos locados, em Outubro de 1993 [resposta ao art.º 4.º da base instrutória].
- 22.A R… realizou, entre outras, as seguintes obras:
- − Alteração do tecto da construção existente nos terraços de tardoz, mediante a substituição da estrutura de tijolos de vidro encaixilhados em estruturas metálicas por uma abóbada redonda de estrutura metálica revestida a acrílico de cerca de 3 metros de altura;
- − Impermeabilização e repavimentação do chão do terraço;
- − Abertura de um buraco no canto esquerdo do terraço e instalação de um monta-cargas;
- − Substituição da rede velha da vedação no terraço por uma rede nova;
- − Colocação de um anúncio novo na fachada do prédio [resposta ao art.º 5.º da base instrutória].
- 23.As obras no terraço resolveram o problema das infiltrações [resposta ao art.º 6.º da base instrutória].
- 24.Os prédios correspondentes aos n.os 118 a 118-B e 120 a 120-B foram constituídos em propriedade horizontal por escritura de 18 de Março de 1983 [resposta ao art.º 8.º da base instrutória].
- 25.A constituição do prédio descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa mediante a descrição 0098/220585 em propriedade horizontal encontra-se efectuada mediante a apresentação 06/070983 [alínea R) dos factos assentes].
- 26.A Ré foi citada para contestar uma acção judicial contra si movida por A… M… M… V… S… [certidão de fls. 389 a 446].
- 27.0 Autor dessa acção movia a mesma na qualidade de condómino da fracção “B” do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Rua D. E… n.os 118-A, 118-B, 120, 120-A e 120-B, ou seja, do prédio referido em 23 [mesma certidão].
- 28.A… M… M… V… S… intentou a referida acção no 10.º Juízo Cível, 3.ª Secção, do Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa, pedindo que a aqui autora fosse condenada, entre outros, a:
- − Retirar o anúncio que colocara;
- − Repor a parede e floreira que destruíra;
- − Demolir a construção nos terraços de tardoz;
- − Tapar a abertura efectuada no terraço esquerdo;
- − Não estacionar carros nos terraços de cobertura [idem].
- 29.Fundamentou esse pedido no facto de a Ré não ter legitimidade para levar a cabo as obras realizadas, na medida em que as mesmas foram efectuadas nas partes comuns do prédio, necessitando para tal da autorização dos demais condóminos [idem].
- 30.Por sentença de 31 de Outubro de 1997 foi a acção julgada improcedente e em consequência a aqui Autora absolvida do pedido [idem].
- 31.Não se conformando com essa sentença, o Autor da referida acção, interpôs recurso da mesma sentença para o Tribunal da Relação de Lisboa [idem].
- 32.Nesse Venerando Tribunal, por douto acórdão de 12 de Novembro de 1998, junto de fls. 401 a 431 e que aqui se dá por reproduzido, a sentença da 1.ª instância foi parcialmente revogada, tendo a ali ré sido condenada a:
- − Demolir todas as obras efectuadas nos terraços de cobertura;
- − Não utilizar esses terraços para parqueamento de veículos;
- − Retirar o anúncio da fachada do prédio [idem].
- 33.Inconformada com esse acórdão, a aqui Autora recorreu do mesmo para o Supremo Tribunal de Justiça, que por douto acórdão de 28 de Setembro de 1999 veio a confirmar o anterior acórdão da Relação de Lisboa [idem].
- 34.Posteriormente foi promovida por A… M… M… V… S…, junto da 10.ª Vara Cível de Lisboa, a execução do mencionado acórdão [informação de fls. 318, pedida oficiosamente].
- 35.Durante o ano de 1994 e princípios de 1995, a Autora procurou por diversas vezes explicar ao Dr. J… V… S… a necessidade de a Ré dar apoio no processo à ora Autora, solicitando que o Dr. J… V… S… facultasse acesso ao seu advogado com vista à convocação de uma assembleia-geral de condóminos, visando obter a ratificação das obras realizadas [resposta ao art.º 12.º da base instrutória].
- 36.Para este efeito, foram remetidas aos gerentes da Ré cartas a 8 de Junho de 1994, a 2 de Janeiro de 1995 e a 13 de Setembro de 1995, bem como feitos diversos contactos telefónicos [resposta ao art.º 13.º da base instrutória.
- 37.O Mandatário da Autora remeteu ao Dr. J… V… S…, por fax, no dia 26 de Junho de 1994, uma minuta de convocatória e outra de acta de assembleia de condóminos, de forma a facilitar a realização da assembleia [resposta ao art.º 15.º da base instrutória].
- 38.Questionada, nas cartas de 2 de Janeiro de 1995 e 13 de Setembro de 1995, se houvera já procedido à realização da assembleia de condóminos, a Ré nada disse [resposta ao art.º 16.º da base instrutória].
- 39.Nem o Dr. J… V…, nem o Dr. A… A… da S…, seu pai e também sócio da sociedade BB, deram qualquer resposta às cartas ou possibilitaram o acesso ao seu advogado [resposta ao art.º 17.º da base instrutória].
- 40.Nova tentativa se sucedeu em 30 de Novembro de 1998, logo após o acórdão da Relação, através do envio pela autora de nova carta à sociedade BB, informando-a de que iria recorrer para o Supremo Tribunal de Justiça, a fim de esgotar todas as hipóteses judiciais de modificar o decidido no acórdão [resposta ao art.º 18.º da base instrutória].
- 41.Após o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, que confirmou o da Relação, a Autora tentou entrar de novo em contacto com a sociedade BB, endereçando-lhe carta no dia 26 de Outubro de 1999, mais uma vez sem sucesso [resposta ao art.º 20.º da base instrutória].
- 42.A Autora não obteve sucesso nas suas pretensões e procedeu à execução do decidido no acórdão do STJ [resposta aos art.os 23.º e 24.º da base instrutória].
- 43.Para tanto teve de:
- − Destruir a abóbada redonda de perfis laminados, revestida a acrílico, com cerca de 4 metros de altura, que efectuou sobre a construção existente no terraço;
- − Fechar a abertura que efectuara no canto esquerdo do terraço e remover o monta-cargas, ficando, por isso, este sem qualquer utilização;
- − Cortar o anúncio da fachada do prédio [resposta ao art.º 25.º da base instrutória].
- 44.As obras efectuadas pela Autora − em cumprimento do douto acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, proferido no âmbito dos autos de acção ordinária n.º 4624/93, da 3.ª Secção da 10.ª Vara Cível − só ficaram concluídas no dia 17 de Outubro, por motivo imputável à empresa responsável pela empreitada [resposta ao art.º 10.º da base instrutória].
- 45.Essas obras obrigaram ao dispêndio pela Autora do montante de Esc. 2.574.000$00 (Euros 12.839,06) [respostas aos artigos 11.º e 26.º da base instrutória].
- 46.A Ré autorizou as obras mencionadas nas escrituras referidas em 6. e 18. [resposta aos art.os 30.º, 31.º e 32.º da base instrutória].
- 47.A Autora remodelou os interiores do locado para fazer face às exigências da marca que agora e naquele local iria representar [resposta ao art.º 33.º da base instrutória].
- 48.O aumento do valor da renda resultou de um acerto por referência aos preços de mercado para o tipo de utilização dos locados e uma contrapartida pelas obras interiores de adaptação à marca que a Autora iria representar [resposta ao art.º 35.º da base instrutória].
- 49.A escritura de alteração de arrendamento foi marcada e preparada pela autora [resposta ao art.º 38.º da base instrutória].
- 50.A Ré não concedeu autorização escrita à RECAR 2, nem à autora, para realizarem obras no terraço de cobertura por cima da loja com entrada pelo n.º 120 [resposta ao art.º 41.º da base instrutória].
- 51.A impermeabilização e repavimentação do terraço, foram efectuadas, tendo também em vista a sua utilização como parqueamento de veículos, apenas possível com instalação de um monta-cargas [resposta ao art.º 44.º da base instrutória].
- 52.No seguimento das diligências da Autora junto da Ré, esta procurou proceder a uma ratificação da autorização concedida para as obras feitas no edifício [alínea S) dos factos assentes].
- 53.A Ré convocou, para efeitos de ratificação da autorização concedida, uma Assembleia de Condóminos para o dia 12 de Janeiro de 2000 [alínea Z) dos factos assentes].
- 54.Em 12 de Janeiro de 2000 a Assembleia de Condóminos do Prédio 118 a 120 da Rua D. Estefânia, aprovou todas as obras realizadas pela Autora nas partes comuns do edifício, assim como a manutenção do cartaz na fachada [alínea T) dos factos assentes].
- 55.O que fez, nos termos da acta junta de fls. 213 a 216, que aqui se dá por reproduzida [facto alegado pela Ré no art.º 73.º da contestação e aceite pela Autora na réplica].
- 56.A referida assembleia-geral foi convocada com a ordem de trabalhos indicada pela Autora [alínea U) dos factos assentes].
- 57.A Ré, representada nessa assembleia, ainda no mesmo mês, remeteu à autora uma cópia da referida deliberação [alínea V) dos factos assentes].
- 58.A referida acta foi entregue a tempo da Autora deduzir embargos à execução promovida pelos terceiros [alínea X) dos factos assentes].
- 59.A quantia de Esc. 47.433.639$00 (Euros 236.598) corresponde a 3/10 de Esc. 158.112.131$00 [resposta ao art.º 45.º da base instrutória].
- 60.A renda tem sido aumentada todos os anos de acordo com os coeficientes legais e, em 2002, está em Esc. 1.363.426$00 (Euros 6.795.75) + Esc. 544.970$00 (Euros 2.718,30), ou seja, um total de Esc. 1.907.396$00 (Euros 9.514,05) [resposta ao art.º 46.º da base instrutória].
- 61.Desde Janeiro de 2000 a Autora deixou de usar o terraço como estacionamento [resposta ao art.º 47.º da base instrutória].
- 62.A Autora continua a pagar a renda de Esc. 1.907.396$00 (Euros 9.514,05) [resposta ao art.º 48.º da base instrutória].
- 63.As custas suportadas pela Autora com a acção movida pelo condómino A… M… M… V… S… atingiram a quantia de Euros 704,80 [facto alegado pela autora na alínea d), do art.º 152.º da petição inicial e não impugnado pela Ré na sua contestação]
II.B. De Direito
II.B.1. Como se sabe, o âmbito do objecto do recurso é definido pelas conclusões dos recorrentes (art.º 684.º, n.º 3, e 690.º, n.os 1 e 3, do Código de Processo Civil, doravante CPC), importando ainda decidir as questões nela colocadas e bem assim, as que forem de conhecimento oficioso, exceptuadas aquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras – art.º 660.º, n.º 2, também do CPC.
São suscitadas no presente recurso as questões da:
- –Discussão sobre a matéria de facto fixada pelas instâncias
- -Objecto dos contratos de arrendamento e alcance das obras autorizadas pela Ré
- -Requisitos da responsabilidade civil
- -Redução da renda
- -Pedido subsidiário da Ré
II.B.2. Sobre o primeiro ponto passaremos adiante, pois como o próprio recorrente reconhece são exíguos os poderes censórios do STJ nesta matéria e, manifestamente, não são aduzidos argumentos que justifiquem o seu esclarecimento ou ampliação.
II.B.3. Antes de nos debruçarmos sobre as questões concretas colocadas pelo recorrente, importa fazer uma clarificação do que está em debate.
A autora estrutura a presente acção como uma acção de regresso contra a sua senhoria pelos prejuízos que diz ter sofrido em razão da condenação em acção intentada por um dos condóminos do prédio de que é arrendatária.
Imputa esses danos a conduta ilícita da ré, que faz fundar na autorização para obras no locado, que a mesma concedeu após a constituição em regime de propriedade horizontal do prédio em que aquele se insere.
Um dos condóminos do prédio propôs uma acção contra a A, visando a reposição do prédio ao estado em que se encontrava antes de o A. nele ter feito obras em partes comuns, tendo a autora sido condenada a demolir todas as obras efectuadas nos terraços de cobertura do prédio, a não utilizar os mesmos como parqueamento de veículos e a retirar o anúncio da fachada do prédio.
II.B.4. Objecto dos contratos de arrendamento
O recorrente não discute a aplicabilidade ao caso concreto das normas relativas ao arrendamento do CC, depois alterado pelo RAU, aprovado pelo DL 321-B/90 de 15.10.
Também, embora seja um ponto em que o recorrente está em desacordo com o acórdão recorrido, o claro texto dos dois contratos de arrendamento referidos nos autos não consente dúvidas de que ao locatário apenas era concedido o gozo temporário da parte do terraço que cobria o espaço correspondente aos números 118-A e 118-B, não consentindo já a utilização da parte do terraço respeitante ao número 120 e 120 A.
Como se diz no acórdão recorrido, “[n]ada no seu conteúdo, alcance ou sentido, quer tomado cada um dos documentos em si e por si, quer conjugados um com o outro, consente tal uso originário ou superveniente (busque-se tal tese na unificação dos dois imóveis e concomitante constituição em propriedade horizontal ou na alteração parcial dos dois arrendamentos comerciais), não se descortinando base factual ou jurídica para derivar o alargamento da área locada (parte do terraço), no quadro do segundo contrato (120 e 120-A) da mencionada fusão de imóveis e unificação dos terraços”
A unificação dos dois terraços com que a A. argumenta para justificar os pedidos é, desde logo, desmentida pela alteração introduzida em 1993 nos dois arrendamentos, só se aludindo a terraço na alínea a) da mesma (relativa ao locado correspondente aos números 118-A e 118-B), como ainda porque, tendo o dito terraço a natureza de espaço comum, mal se compreenderia que, sem a intervenção e autorização dos demais condóminos, fosse possível ocorrer tal extensão do objecto do segundo contrato ao terraço da respectiva fracção.
Como igualmente se disse no acórdão recorrido, não releva particularmente a unificação dos dois prédios ocorrida em 1983, que passaram a constituir fracções de uma propriedade horizontal.
No caso, a constituição do edifício em propriedade horizontal deu-se por negócio jurídico unilateral celebrado pela ré, enquanto proprietária única do prédio.
Nas palavras de HENRIQUE MESQUITA “o título constitutivo da propriedade horizontal é o acto modelador do estatuto da propriedade horizontal e as suas determinações têm eficácia real. Trata-se de um dos poucos casos em que a autonomia da vontade pode intervir na fixação do conteúdo dos direitos reais, o qual nessa medida deixa de ter um conteúdo típico” (in RDES XXIII, pp. 94 e 95).
Mas, como assinalam PIRES DE LIMA E ANTUNES VARELA (Código Civil Anotado, Vol. III, 2.ª edição revista e actualizada, Coimbra Editora, Coimbra, pp. 446 e 447) “sem dúvida que a declaração unilateral do proprietário do edifício, embora seja qualificada pela lei como título constitutivo do condomínio, não pode originar, só por si, uma situação plena e acabada de propriedade horizontal, pois esta figura jurídica pressupõe uma pluralidade de condóminos (cfr. art.º 1414.º), que, no caso, não existe. Enquanto as várias fracções autónomas pertencerem a uma só pessoa, o regime da propriedade horizontal é obviamente inaplicável”. E mais adiante “quanto a tudo o mais que de uma situação de propriedade horizontal decorre – sujeição de determinadas partes do edifício ao regime da compropriedade, eleição do administrador destas partes comuns, limitações relativas ao uso das fracções autónomas, etc – a eficácia do título fica dependente da alienação de, pelo menos, uma das fracções autónomas, pois que, só nessa altura, surgirá a pluralidade de condóminos, pressuposto essencial da aplicação do regime dos art.os 1414.º e seguintes” (o texto refere o art.º 1441.º, o que se deverá certamente a lapso de escrita).
Concluem os mencionados Autores: “a declaração em que o proprietário exprime a vontade de sujeitar o edifício ao regime da propriedade horizontal tem de considerar-se, pois, nesta medida e para este efeito, um negócio de eficácia suspensa, isto é, um negócio necessariamente sujeito a condição suspensiva (condictio iuris) da alienação de alguma das fracções autónomas do edifício” (ibidem).
Nesta perspectiva, a constituição da propriedade horizontal quando decorrente da declaração unilateral do proprietário único, implica segundo os referidos autores que “o negócio jurídico de constituição da propriedade horizontal (…) é um acto de mera administração, pois não envolve a alienação de qualquer fracção do imóvel, apenas modificando o estatuto de natureza real a que este se encontra sujeito”, mas “embora não revista a natureza de um acto de disposição, o negócio de constituição da propriedade horizontal opera, no entanto, a modificação do estatuto real a que o imóvel se encontrava sujeito, extinguindo o direito de propriedade normal e constituindo, em sua substituição, um direito real novo” (ob. cit., p. 408).
E continuam: “(…) embora os esquemas da propriedade e da compropriedade permitam explicar todo o regime da propriedade horizontal, esta figura é mais do que a mera justaposição daqueles dois direitos: trata--se de um direito real novo, de um novo tipo introduzido no direito das coisas”.
O artigo 1421.º do Código Civil, na sua redacção original (os números 1, alíneas b) e d), 2, alínea d) vieram a ser alterados e o número 3 aditado pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25.10, com entrada em vigor em 1.1.1995 - alterações indicadas a negrito no texto), aplicável à data da constituição da propriedade, rezava o seguinte:
Artigo 1421.º (Partes comuns do prédio)
- 1.São comuns as seguintes partes do edifício:
- a)O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
- b)O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso do último pavimento (de qualquer fracção);
- c)As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
- d)As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado e semelhantes (gás, comunicações e semelhantes).
- 2.Presumem-se ainda comuns:
- a)Os pátios e jardins anexos ao edifício;
- b)Os ascensores;
- c)As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
- d)As garagens (e outros lugares de estacionamento);
- e)Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
- 3.O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um dos condóminos certas zonas das partes comuns.
O terraço de cobertura que faz parte do arrendamento em causa (concretamente, parte do terraço sobre a garagem com acesso pelos n.os 118-A e 118-B) é parte comum da propriedade horizontal, nos termos do citado artigo.
Entendendo que a constituição de propriedade horizontal importa, nos termos do ensinamento acima expresso, a extinção do direito de propriedade antigo, com a constituição, em sua substituição, de um direito real novo, poderia atingir-se a conclusão de que, com aquele acto, ou melhor, com a alienação da primeira das fracções autónomas (como condição suspensiva da eficácia daquele), o arrendamento em discussão na acção, quanto àquele concreto objecto, se teria extinguido por caducidade (alínea c) do art.º 1051.º, do Código Civil).
Não foi esse, porém, o entendimento do douto acórdão condenatório que serve de base à presente acção de regresso.
Com efeito, entendeu-se, pelo contrário, que, com a constituição da propriedade horizontal ocorreu uma oneração do direito do proprietário/senhorio e, ao abrigo do art.º 1057.º do Código Civil e do princípio “emptio non tollit locatum” que aquele exprime, o arrendamento sobre aquela parte comum se manteve, sendo oponível aos adquirentes das fracções autónomas.
Apesar de nos termos do citado acórdão o objecto do arrendamento se ter mantido intacto, o mesmo não sucedeu, como se viu, com a legitimidade para autorizar obras nas partes que, após a alienação da primeira das fracções autónomas, passaram a ser comuns.
Para autorizar a realização dessas obras, segundo o mesmo acórdão, a ré perdeu legitimidade.
E aqui ingressamos directamente na controvérsia da acção.
As obras em causa são inovações nas partes comuns, entendidas aquelas como as alterações introduzidas na substância ou na forma da coisa ou as modificações da afectação ou destino da coisa ou, ainda, como as obras que constituem alteração do prédio tal como originariamente existia à data da constituição da propriedade horizontal (nesses dois sentidos, respectivamente, acórdãos do STJ, de 11 de Outubro de 1989 e de 4 de Outubro de 1995, in www.dgsi.pt, n.os SJ198910110748792 e SJ199510040872612).
Como inovações, as mesmas carecem de aprovação, nos termos do art.º 1425.º, n.º 1, do Código Civil.
Ora, apesar da constituição da propriedade horizontal cerca de 10 anos antes e da venda de, pelo menos, uma das fracções, a um terceiro, a ré, alterando o contrato de arrendamento original (de 1969), autoriza, em 1993, a antecessora da autora, a “(…) a efectuar, de sua conta e responsabilidade, todas as obras, adaptações ou arranjos que forem convenientes ao exercício da sua actividade comercial, designadamente as que importem o levantamento de paredes ou divisórias ou a sua demolição e a abertura de janelas, portas ou vãos, bem como alterar as redes de canalização de agua ou esgotos, salvaguardando, todavia e sempre a segurança do prédio”.
Por outro lado, no mesmo acto, a ré autoriza a então inquilina a colocar (em relação a ambos os objectos do arrendamento – garagem com entrada pelos nºs 118-A e 118-B e loja com entrada pelo nº 120-A) anúncios luminosos na fachada do prédio.
E a referida autorização para obras tinha por objecto, também, o terraço sobre a garagem com entrada pelos n.os 118-A e 118-B.
A autorização para obras é lata e compreende, por não o discriminar, todo o locado, o que vale dizer que é extensiva à parte do terraço que serve de cobertura à referida garagem, também ela locada (e cujo arrendamento expressamente se manteve naquela alteração, como resulta da redacção da cláusula segunda, emergente da mesma, quando refere textualmente “a renda mensal (…) para a garagem, galeria ou sobreloja e parte do terraço arrendados (…)”). E isto, apesar de não pormenorizar, contrariamente ao que se fazia no contrato original, quais as concretas obras a efectuar nesse espaço (na versão original de 1969, consignou-se que estava compreendida na autorização “a instalação, por construção de tipo pré-fabricado, de um refeitório e vestiários na área do terraço correspondente à cobertura da garagem, a abertura de uma comunicação ou acesso entre a garagem e este terraço ou cobertura onde se procederá à instalação destas construções”).
Conclui-se, pois, que os termos da autorização de 1993 compreendem a realização, pela inquilina, de obras no referido terraço e, logo, na parte comum do edifício.
Compreendem, ainda, a colocação de anúncios luminosos na fachada do prédio, o que também constitui inovação nas partes comuns (entendida a fachada como parte da estrutura do edifício para os efeitos da alínea a), do n.º 1, do art.º 1421.º, do Código Civil).
De qualquer modo fica excluída, quer por via dos contratos de arrendamento, quer por via da constituição da propriedade horizontal, o direito da A. ao uso do terraço correspondente à fracção 120-A.
II.B.5. Alcance das obras autorizadas pela Ré
A Autora afirma que a Ré lhe terá dado autorização para a realização de obras sobre espaços comuns do condomínio, sendo certo desconhecer a unificação e constituição da propriedade horizontal relativamente aos dois imóveis, estando convencida de que os espaços locados eram integralmente da propriedade da Ré e senhoria e, ignorar, por isso, a falta de legitimidade da ré, para autorizar livremente tais obras.
A este propósito e antes de analisarmos a problemática em causa, convirá ter em atenção o que estatuíam os artigos 1036.º, 1043.º do Código Civil e 4.º, 11.º a 13.º e 120.º do RAU, aí se prevendo os diversos tipos de deteriorações ou obras que o locatário pode fazer nos espaços locados, assim se compreendendo e justificando as autorizações de obras dadas antecipadamente nos dois contratos de arrendamento e depois na correspondente alteração, concedidas ao abrigo dos artigos 11.º e 120.º, n.º 1 do RAU.
Importa, contudo, realçar que o referenciado regime só tem razão de ser relativamente aos imóveis arrendados e às áreas dos mesmos sobre os quais o senhorio tem um legítimo poder de utilização e decisão, ou seja, o locador só pode acordar com o seu inquilino que este último efectue obras de conservação ordinária, extraordinária e/ou de beneficiação, nos exactos limites do que se contem licitamente na sua esfera jurídica e foi cedido temporariamente ao arrendatário.
O senhorio, ainda que seja proprietário de um dado imóvel, só pode consentir em obras a realizar pelo arrendatário nas estritas fronteiras do que foi especificamente cedido a este, já não podendo acordar obras com ele que afectem outros espaços, arrendados ou pertencentes a terceiros, por não ter legitimidade para o fazer.
Toda a autorização para obras, posterior à constituição da propriedade horizontal e à alienação de, pelo menos, uma fracção, está ferida, de ilegitimidade, pois que ao tempo em que foi concedida, a ré não se encontrava na posição relativa, face ao direito, que lhe permitisse o respectivo exercício.
Sobre a legitimidade, ensina CARVALHO FERNANDES “(…) para que uma pessoa aja validamente, além de ser capaz, deve encontrar-se numa certa posição face ao direito ou à vinculação a que o seu acto respeita. A questão não se coloca, pois, aqui ao nível de uma qualidade da pessoa, mas da existência de uma determinada posição relativa entre a pessoa e o direito (ou o bem sobre que esse direito incide). Quando essa relação existe diz-se que há legitimidade”. Conclui o citado autor nesse trecho que “(…) estamos agora aptos a definir legitimidade como susceptibilidade de certa pessoa exercer um direito ou cumprir uma vinculação resultante de uma relação existente entre essa pessoa e o direito ou a vinculação em causa” (Teoria Geral do Direito Civil, AAFDL, Vol. I, Tomo I, pp. 152 a 154).
Sobre as consequências da falta de legitimidade, refere o citado autor que “o Cód. Civ., se não ocupa especificamente da legitimidade, nem define para este instituto um regime unitário. Nem, de resto, seria exigível que o fizesse, dado o carácter fragmentário daquele instituto e a diversidade de situações por ele abrangidas” (ob. cit. vol. II, p. 250).
Adianta o mesmo autor que casos existem em que a ilegitimidade importa a nulidade (situação da venda de coisa alheia tratada no art.º 892.º, do Código Civil), outros em que o efeito negativo é a anulabilidade (v.g actos praticados no exercício do poder paternal) e, ainda noutros, em que a consequência é a ineficácia (por exemplo, actos praticados pelo representante sem poderes ou com abuso de representação, conforme os art.os 268.º e 269.º do Código Civil) [ob. cit, pp. 250 e 251]).
Acompanhamos a posição defendida no acórdão da Relação, proferido na acção proposta contra a aqui A, que considerou que, no caso, a ilegitimidade conduzia à ineficácia da autorização.
Como acto ineficaz, o mesmo não é apto a produzir os seus efeitos, maxime, em relação aos demais condóminos do prédio, entre eles, o autor da demanda que está na origem desta outra.
Temos, assim, por certo, que, apesar da alteração da situação jurídica dos dois imóveis e dos respectivos proprietários, a Autora manteve o seu direito à utilização de parte do terraço que se achava titulada e legitimada pelo contrato de arrendamento de 1969.(tal situação jurídica nasce anteriormente, num cenário assaz diferente, conferindo, nessa medida, à demandante, direitos adquiridos de uso e fruição oponíveis aos demais condóminos e ainda que partilhados com eles, das partes comuns que integravam o objecto dos contratos de arrendamento — v. g., paredes exteriores e terraço).
Porém, tendo a alteração aos contratos de arrendamento dos autos ocorrido em Março de 1993, ou seja, antes da introdução do número 3 do artigo 1421.º acima transcrito, facilmente se conclui que as paredes exteriores, os espaços de circulação comuns a mais do que dois condóminos e os terraços, apesar da sua natureza de partes comuns, não podiam, em sede do respectivo título constitutivo, ficar afectas ao uso exclusivo da Ré (e, subsequentemente, à recorrente, na sua qualidade de inquilina).
Chegados aqui, se a situação pré-existente, à constituição da propriedade horizontal, tinha, no que concerne às partes comuns, de ser acatada pelos condóminos, já qualquer modificação introduzida nas mesmas em momento posterior (ainda que em virtude de autorização do senhorio anterior à constituição da propriedade horizontal, que, em nosso entender e no que respeita aos espaços comuns, caducaria) tinha de ser sujeita à sua aprovação, nos termos gerais, cenário esse que não aconteceu, tendo a Ré, no quadro da renegociação dos contratos de arrendamento dos autos omitido essa informação à Autora (tendo que aceitar-se, face à matéria de facto dado como provada, que a A. não conhecia a unificação dos dois prédios), quando era sua obrigação contratual, em nome do princípio da boa-fé que deve nortear quer as conversações prévias à celebração dos contratos (artigo 227.º do Código Civil), como o seu cumprimento (artigo 762.º do mesmo texto legal), com maior incidência naquele tipo de negócios jurídicos de execução complexa e duradoura, como são os contratos locativos, prestar as referidas informações.
Já vimos que a Ré não tinha legitimidade para, só por si, consentir na realização de obras de qualquer natureza em espaços comuns, dos quais era somente comproprietária, em conjunto com os demais condóminos, carecendo para o efeito da autorização prévia, obtida nos termos legais ou previstos no título constitutivo e/ou Regulamento.
Por outro lado, da análise dos dois contratos de arrendamento resulta claro que apenas no de 1969 se faz referência a alterações no terraço (... à instalação, por construção do tipo pré fabricado, de um refeitório e vestiário na área do terraço correspondente à área da cobertura da garagem, a abertura de uma comunicação ou acesso entre a garagem e este terraço ou cobertura onde se procederá à instalação destas construções).
E nada em contrário se extrai das cartas de fls 112 (doc n.º 7) ou da carta endereçada pela A. à Ré de que aquela é resposta.
Relativamente à abertura de um buraco no canto esquerdo do terraço e a instalação de um monta-cargas (na parte do terraço sobre a loja com entrada pelo n.º 120-A, como se deu como provado no acórdão da Relação de Lisboa em que esta acção se funda) nenhuma autorização foi pelo senhorio concedida.
Terá, pois, que se concluir, de acordo com as instâncias, que as obras executadas pela Ré na parte do terraço correspondente ao número 120 nunca é abrangido, quer expressa como tacitamente, pelas autorizações da A. pelo que todas as obras que a Autora aí efectuou foram por sua conta e risco, nunca podendo a Ré ser responsabilizada, em termos contratuais e no quadro desta acção de regresso, pelos custos das mesmas e da sua posterior eliminação.
Idêntico raciocínio não pode ser feito quanto à colocação do anúncio na fachada do prédio nem no que concerne ao terraço (ou parte do terraço) respeitante ao número 118, pois tal aposição e demais trabalhos demandavam o aludido consentimento prévio do condomínio, o que só veio a acontecer, a posteriori, no ano de 2000.
II.B.6. Responsabilidade da Ré e direito de regresso
A Autora foi demandada pelo condómino A… M… M… V… S…, através de acção declarativa de condenação como processo ordinário, instaurada no último trimestre de 1993, relativamente às obras que fez sobre as partes comuns do prédio (paredes e terraços) e que terminaram em Outubro de 1993, tendo a Autora, segundo ela própria e por responsabilidade dos seus serviços jurídicos, deixado precludir o direito ao chamamento à autoria da Ré, nos termos do artigo 325.º do Código de Processo Civil, na sua versão anterior à reforma de 1995/96.
A dita acção ordinária de condenação foi efectivamente instaurada quando ainda os artigos 320.º e seguintes do Código de Processo Civil previam os incidentes de intervenção de terceiros como os da nomeação à acção, chamamento à demanda e chamamento à autoria, estatuindo o artigo 325.º que “o réu que tenha acção de regresso contra terceiro para ser indemnizado do prejuízo que lhe cause a perda da demanda pode chamá-lo à autoria” (número 1) e que “se não o chamar, terá de provar, na acção de indemnização, que na demanda anterior empregou todos os esforços para evitar a condenação” (número 2).
Ora, atendendo aos factos dados como provados e à análise jurídica que fizemos dos mesmos, constata-se que a conduta da Ré violou culposamente o princípio contratual da boa fé, ao não informar devidamente a sua inquilina relativamente à situação do prédio e ao induzir em erro a Autora, quando consentiu, sem limitações, as obras sobre partes comuns daquele, tendo-a levado a realizar, inadvertida e ilicitamente as mesmas e a sofrer depois a inerente condenação judicial no sentido da sua demolição e/ou reposição do imóvel no seu estado anterior, podendo inscrever-se, dessa maneira, na sua esfera jurídica prejuízos ressarcíveis, traduzidos nas despesas com as obras e contra-obras realizadas.
O descrito cenário confere, pois, numa primeira abordagem, um direito de regresso da Autora sobre a Ré, relativamente aos danos que lhe podem ser imputados, quer objectiva como subjectivamente, não se mostrando o mesmo prejudicado pelo facto de não ter sido oportunamente desencadeado o incidente de chamamento à autoria da Ré.
Como refere CASTRO MENDES (Direito Processual Civil”, Volume II, Edição da AAFDL, 1980, pp. 268 a 270): «(...) A ideia geral agora é outra: é a de o réu chamar ao processo, para zelar por que este seja bem conduzido, uma pessoa que, caso o réu perca o processo, terá de indemnizar o mesmo réu. (...) O chamamento à autoria é, porém, inteiramente facultativo para o réu. Já não é, como a nomeação à acção, um dever mas um simples ónus, cuja preterição tem só a consequência prevista no artigo 325.º, n.º 2”.
Temos de concordar com a sentença da 1ª instância quando, face à factualidade dada como assente e aos documentos juntos aos autos, considerou que a aqui Autora tinha empregue todos os esforços para evitar a condenação, pois a mesma desenvolveu, quer judicial, como extrajudicialmente, uma série de intensas, continuadas e persistentes diligências junto da Ré, com vista a resolver rápida e eficazmente o litígio em questão.
II.B.7. Requisitos da responsabilidade civil
Sendo assim, que danos sofridos pela Autora é que podem ser assacados, nesta sede, à Ré, em termos de causalidade adequada?
O Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 12.11.1998 (fls. 141 a 172), confirmado pelo Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 28/09/1999 (fls. 361 e seguintes) determinou o seguinte:
- -Demolição de todas aquelas efectuadas nos terraços de cobertura;
- -Retirada do anúncio colocado na fachada do prédio;
As referidas decisões judiciais dos nossos tribunais superiores vedavam ainda a utilização pela Autora dos ditos terraços de cobertura para parqueamento de viaturas automóveis.
A sentença recorrida só considerou uma parte das custas que a Apelante suportou no quadro da acção ordinária que lhe foi instaurada pelo condómino.
Serão estes danos indemnizáveis?
Importa frisar que, tendo a A. feito diversas diligências junto da Ré para obstar à execução do peticionado pelo condómino V… S… esta, por sua vez, procurou obter dos condóminos autorização para a ratificação das obras realizadas, o que veio a conseguir, em 12 de Fevereiro de 2000, dando desse facto conhecimento à A.
Ora, em 19.11.1999, o condómino A… M… M… V… S… instaurou a execução para prestação de facto, execução essa que ficou suspensa, por despacho de 5.04.2004 até à decisão final da acção principal de que era dependente o embargo de obra nova requerido pelo condomínio, e a A. só deu parcial execução à decisão final da acção que a condenou, no final de 2001.
Perante este extenso cenário factual, mal se compreende que a Autora venha reclamar junto da Ré a liquidação dos danos que alegadamente lhe foram causados pela conduta omissiva e negligente daquela, na sua qualidade de senhoria, pois, na sequência da deliberação da Assembleia de Condóminos que, por uma maioria de 79%, ratificou as obras realizadas pela demandante e a colocação do anúncio na fachada do prédio, bem como a própria autorização, dada nesse sentido, pela Ré em 1993, deixaram as ditas alterações de estar numa situação de ilegalidade, facto modificativo esse que, tendo sido comunicado atempadamente à executada, podia e devia ser deduzido em sede de embargos de executado (cf. artigos 812.º e 813.º, alínea g) do Código de Processo Civil, na redacção introduzida pela reforma de 1995/96), ignorando este tribunal (e também as instâncias) se o AA – COMERCIO DE VIATURAS, L.DA deduziu ou não tal oposição no quadro da dita acção executiva.
Independentemente de tal facto, o que importa realçar é que a Autora, com essa ratificação das obras e autorização da Ré, tinha motivo jurídico superveniente, relevante e suficiente para não dar cumprimento e reverter mesmo a aludida ordem judicial de demolição e reposição, através da mencionada oposição à execução, recaindo inteiramente sobre ela as consequências de natureza processual e substantiva que a lei associa a tal omissão.
Nessa medida, também a Autora agiu por sua conta e risco ao proceder nos moldes descritos nos pontos 42 a 44, na parte que se encontrava coberta pelo consentimento prestado a posteriori pelo condomínio, apesar de ter fundamento legal para o não fazer.
II.B.8. – Redução da renda
A Autora, de entre os diversos pedidos feitos, pretende também uma redução da renda paga por entender que, com as restrições que lhe foram judicialmente impostas, o espaço que lhe havia sido locado ficou reduzido, mas, conforme ressalta do que se deixou exposto, tal não é exacto, pois o terraço relativo ao número 120-A nunca fez parte dos arrendamentos dos autos, tendo-se mantido inalterado o objecto destes últimos, não obstante o referido Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, confirmado pelo Supremo Tribunal de Justiça.
Por outro lado, resulta da factualidade provada que a A. remodelou os interiores do locado para fazer face às exigências da marca que agora e naquele local iria representar e que o aumento do valor da renda resultou de um acerto por referência aos preços de mercado para o tipo de utilização dos locados e uma contrapartida pelas obras interiores de adaptação à marca que a Autora iria representar [resposta aos art.os 33.º e 35.º da base instrutória].
Ou seja, o aumento do valor da renda nada teve a ver com qualquer aumento de espaço do locado nem sequer com a utilização do terraço do número 118, sendo incontroverso que o facto de o terraço ter deixado de poder ser utilizado para parqueamento de viaturas não o inutiliza para muitas outras funções, integradas no objecto social da A.
Logo, também não há justificação para a pretendida redução da renda.
II.B.9. Responsabilidade pelas custas na acção movida pelo condómino
O acórdão recorrido não abordou esta questão, de forma expressa.
No entanto, tendo considerado inexistir nexo de causalidade relativamente aos danos que o A. invocava, a decisão não poderia deixar no sentido da improcedência.
E naturalmente se apreciássemos essa questão, não teríamos forma de divergir do decidido.
Porém, uma vez que se está perante uma omissão de pronúncia que não foi arguida, nem sequer poderemos conhecer dela.
II.B.10. Ampliação do Recurso pela Ré
Face ao que se deixou acima decidido (confirmação integral da sentença recorrida), perde, manifestamente, utilidade e razão de ser a apreciação da ampliação do presente recurso de revista, pedida, a título subsidiário, pela Ré.
