O direito
A primeira questão que a recorrente nos coloca é a da violação, pela Relação, dos arts. 158.º, do art. 659.º, al b) do n.º 1 do art. 668.º e art. 715.º, 3 do CPC.
A questão prende-se com o facto de o tribunal da 1.ª instância não ter descriminado a matéria de facto provada, tendo a A. arguido a nulidade da sentença, nos termos do art. 668.º, 1, b) do CPC.
Ora, a Relação apreciou essa questão fundamentadamente como se vê de fls. 905 e 906, reconhecendo que, de facto, a sentença não descriminou expressamente os factos provados mas que não se verificava a invocada nulidade porque “pelas referências feitas a determinados factos, relevantes e considerados determinantes para o julgamento da excepção em causa (no sentido da sua procedência) …. o tribunal a quo acabou por dar como provada a matéria de facto em que se baseou a decisão proferida”.
Portanto, a Relação considerou que não fora cometida a invocada nulidade.
Mas mesmo que isso constituísse uma deficiência, a Relação passou a descriminar os factos provados, no uso da competência que tem, em exclusivo, salvos os casos a que alude o art. 722.º, 2 do CPC que, no caso, não ocorrem nem foram suscitados pela recorrente.
Por isso, a matéria de facto é a que ali vem indicada.
E como a decisão proferida assenta nesses factos dados como provados, o acórdão da Relação não padece das nulidades invocadas quer de falta de fundamentação quer da descrição dos factos provados.
O art. 715.º, 3 apenas impõe o oferecimento do contraditório se a parte, no recurso, se não referir à questão.
Essa norma visa tão só evitar decisões surpresa; por isso, apenas no caso de a questão não ter sido ventilada no recurso é que se deve oferecer o contraditório às partes, como nos informa Amâncio Ferreira (3) “antes de ser proferida pela Relação a decisão substitutiva e desde que as partes não se tenham pronunciado, nas alegações de recurso…”.
Ora, se a recorrente suscitou no recurso a nulidade por omissão de matéria de facto, não tinha a Relação que a avisar de que iria dar por assente a matéria de facto provada.
Mas a Relação apenas invocou o art. 715.º do CPC a título subsidiário: “ainda que assim se não considerasse….”
E a descriminação dos factos provados foi feita apenas para “melhor definir a exposição de facto”.
Assim, a Relação não decidiu em substituição da 1.ª instância, nos termos do art. 715.º do CPC, porque considerou que a 1.ª instância aludiu aos factos pertinentes “ainda que de forma implícita ou indirecta”, não se verificando a nulidade invocada “improcedem, assim, nesta parte, as conclusões do recurso”(4) a Relação, ao descriminar os factos provados, fê-lo no uso do poder soberano de decidir a matéria de facto provada que a si lhe cabe, de forma exclusiva, como se disse.
Por isso, não se verifica qualquer nulidade por não especificação dos fundamentos de facto – art. 668.º, 1, b) do CPC - que, aliás, a recorrente não especifica, indicando outros que não tenham sido tomados em conta pela Relação ou discordando dos que o tenham sido.
Improcede, assim, a primeira questão suscitada.
Na segunda questão, a recorrente defende que a transmissão da propriedade do prédio ocorreu por mero efeito da “arrematação e adjudicação em hasta” pública, constituindo a escritura pública mera “formalidade ad probationem do contrato”; sendo assim, a eficácia ex tunc do trânsito em julgado do acórdão anulatório do STA eliminou da ordem jurídica a “adjudicação e arrematação do lote” em hasta pública e, consequentemente, a própria escritura pública.
Considera violados os arts. 6.º, 1, 9.º, 2 do DL 256-A/77, de 16.6, o art. 133.º, 2, h) da LPTA, o art. 268.º do CC e o art. 205.º, 2 da CRP.
A presente acção não tem qualquer fundamento, desde logo, porque, mesmo a haver a nulidade que a A. invoca, nunca ela podia ser oposta à 2.ª R. compradora – CC– Investimentos Hoteleiros e Turísticos, S.A – face ao que dispõe o art. 291.º do CC.
Recorde-se que na presente acção apenas se pede se declare a nulidade da 2.ª venda – a feita à R. CC.
Mas “a declaração de nulidade ou a anulação do negócio jurídico que respeite a bens imóveis, …., não prejudica os direitos adquiridos sobre os mesmos bens, a título oneroso, por terceiros de boa fé, se o registo da aquisição for anterior ao registo da acção de nulidade ou anulação ou ao registo do acordo entre as partes acerca da invalidade do negócio”, a menos que a acção seja intentada e registada dentro dos três anos posteriores à conclusão do negócio (5)..
Como dizem P. L. e A. Varela (6), “decorrido esse prazo – o do n.º 2 – são protegidas as aquisições a título oneroso por terceiro de boa fé, se o registo da aquisição for anterior ao registo da acção”.
Ora, a compra e venda em causa foi outorgada em 22.1.1990 e registada em 7.3.1990 e a presente acção foi intentada apenas em 14.7.1997 (7). – e apenas registada em Setembro desse ano (8)..
Acresce que a 2.ª R. comprou o prédio à 1.ª R. que, por sua vez, o tinha registado em seu nome; por isso, beneficia ela da presunção derivada do registo, - art. 7.º do CRP (9). - normativo que estabelece duas presunções:
- a.a de que o direito existe
- b.e a de que pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define.
Como ensina Heinrich Hörster, (10) nestas duas presunções consiste a chamada «fé pública» do registo, sendo sua finalidade dar publicidade aos direitos inerentes aos objectos sujeitos a registo(11).
O A. citado, ao analisar as excepções ao princípio do nemo plus iuris in aliud transferre potest quam ipse habet, refere que uma delas consiste “no caso da aquisição em consequência da falta do registo de uma disposição anterior incompatível”.(12).
Assim, face ao registo e à fé pública de que ela goza (13), podem ocorrer situações “em que uma pessoa adquire direitos de quem carece de poderes para dispor deles…”“(14).
O princípio nemo plus iuris… tem por objectivo a verdade, enquanto o registo visa a estabilidade e segurança.
Mas na “situação de conflito entre estabilidade e verdade, a lei dentro da finalidade geral da segurança, com a ajuda das regras do registos, opta pela primeira”.(15)
Como a R. adquiriu o seu direito do titular inscrito no registo e, após a compra e venda, registou essa aquisição, este registo está em conformidade com o acto primeiramente registado, tendo a presunção do registo que garantir a R., que confiou no registo, contra a invocação de actos posteriores e, também anteriores, à sua aquisição mas não registados.(16)
Essa posse derivada do registo pode ser ilidida por prova em contrário, mas, no caso, não vem provada nem sequer alegada qualquer materialidade com esse objectivo.
Prevalece, pois, a presunção derivada do registo, nos termos do art. 7.º do CRP.
Assim, desde logo por estas razões, estaria sempre votada ao insucesso a presente acção.
Mas também não merece qualquer censura a decisão recorrida pelos fundamentos que a sustentam.
De facto, está assente e ninguém discorda que, à data da hasta pública vigorava o DL. N.º 256-A/77, de 17.8 que no art. 5.º dispõe o seguinte:
“1. A execução de sentença proferida em contencioso administrativo, quando não seja efectuada espontaneamente pela administração, no prazo de trinta dias, a contar do trânsito em julgado, pode ser requerida pelo interessado ao órgão que tiver praticado o acto recorrido, ou, tratando-se de acção, ao competente órgão da pessoa colectiva nela demandada”.
Como resulta dos autos, a A. pretendia que o prédio em discussão lhe fosse vendido directamente (17) – ver art. 2.º da P.I. – mas a Câmara de Vila Real de Santo António realizou uma hasta pública para o efeito.
A A. pediu a anulação dessa hasta pública, tendo o tribunal administrativo julgado procedente a sua pretensão por vício de forma - apenas porque a hasta pública não foi marcada com a antecedência de 30 dias, prazo previsto no n.º 4 das condições gerais de alienação de terrenos municipais, como se vê da parte final da decisão de 20.3.90 – fls. 39, confirmada no STA.
Anulado o acto administrativo, a Câmara de VRSA devia proceder à prática das operações necessárias à reintegração da ordem jurídica e à reconstituição da situação hipotética que existiria se não tivesse sido praticado o acto objecto da decisão judicial.
Como se diz no Ac. do STA de 9.6.93, “num sistema de administração executiva, tipo francês, como é o nosso, os tribunais administrativos limitam-se a anular ou declarar nulo o acto praticado, competindo depois à administração extrair as devidas consequências, isto é, reconstituir a situação actual hipotética que se verificaria, se a ilegalidade não tiver ocorrido”.
No Ac. do STA 22.500, de 19.11.1996, esclarece-se que “a execução do acórdão anulatório de acto administrativo consiste na prática pela administração dos actos e operações materiais necessários à reintegração da ordem jurídica violada de modo a restabelecer a situação que o interessado tinha à data do acto ilegal e a reconstituir, se for caso disso, a situação que o mesmo teria se o acto não tivesse sido praticado.”
Não há dúvida, pois, que a Câmara de VRSA, perante a nulidade declarada devia ter marcado nova hasta pública com a antecedência dos 30 dias para a ela poderem concorrer os interessados que o pretendessem, designadamente a A.
Não o tendo feito, no prazo de 30 dias, podia a A. proceder como determina o art. 5.º do DL 256-A/77 citado, no prazo de três anos após o trânsito em julgado da sentença, pois, “na falta de execução espontânea pela Administração, de sentença que anule acto administrativo, o requerimento de execução, nos termos do art. 5.º do DL n.º 256-A/77, pode ser apresentado pelo interessado no prazo de 3 anos, a contar do trânsito em julgado, …”(18)
Vem demonstrado que a decisão anulatória transitou em 17.9.91 e a A. não intentou naquele prazo de três anos qualquer execução para obrigar a Câmara a marcar nova hasta pública com vista à venda do mencionado prédio.
A lei, ao estipular prazos de caducidade ou prazos de prescrição, tem em vista razões de ordem pública de segurança e estabilidade das relações jurídicas para que as situações se não protelem no tempo: a lei, perante a negligência do titular do direito, “faz presumir ter ele querido renunciar ao direito, ou pelo menos o torna (o titular) indigno da protecção jurídica (dormientibus non seccurrit ius”(19).
Ora, tendo a A. adquirido, com o caso julgado, “o direito a uma prestação executiva por parte da administração de modo a que actue em conformidade com o estatuído na decisão” (20) , como a Câmara de VRSA não cumpriu espontaneamente o decidido, cabia à A., no prazo que a lei determina, pedir a sua execução.
Era esse o efeito constitutivo da decisão anulatória relativamente à recorrente, sendo essa a razão pela qual ela impugnou a irregularidade da marcação da hasta pública (21)..
Como não promoveu a execução em análise, o decurso do tempo que a lei estipula fez caducar o seu direito.
Mas defende a recorrente que a venda do terreno se operou em consequência da hasta pública e que a escritura de compra e venda feita à 1.ª R. é uma mera formalidade ad probationem; ora, mediante a eficácia ex tunc do trânsito em julgado do acórdão anulatório, esse acto de adjudicação foi definitivamente anulado da ordem jurídica, bem como a venda que o titulou.
Mesmo que fosse assim, e não é, ficaria sempre salvaguardado o direito da 2.ª R. à aquisição do terreno, pelos fundamentos que acima se deixaram ditos, ao analisar o disposto nos arts. 291.º do CC e 7.º do CRP.
E, de facto, não é assim.
A hasta pública constitui uma mera adjudicação provisória, limitando-se a atribuir ao adjudicatário a expectativa de que será ele o adquirente, o que, aliás, resultava até das condições gerais da hasta pública: “o lote adjudicar-se-á provisoriamente ao licitante que oferecer maior lanço e só será válida depois de convertida em definitivo por deliberação da Câmara”.
Avisava-se também nessas condições gerais que, cumpridas as demais condições, se realizaria posteriormente a escritura pública, esse sim o acto da transferência da propriedade: tratando-se de bem imóvel, a compra e venda tinha que ser celebrada por escritura pública, sendo certo que só a venda transferiria a propriedade – art. 879.º, a) do CC. A simples arrematação em hasta pública não permite que a compra e venda possa ser levada ao registo, havendo necessidade sempre de celebrar escritura pública; isso só acontece no caso da venda ter sido efectuada no decurso de uma execução(22) ou no caso de execução específica, em que a decisão judicial substitui a assinatura do promitente vendedor remisso.
Portanto foi a escritura de compra e venda que não a adjudicação provisória da hasta pública que transferiu a propriedade do terreno aqui em discussão.
Aliás, se a venda não tivesse sido efectuada por escritura pública seria inexistente. O contrato de compra e venda de bens imóveis só é válido se for celebrado por escritura pública – art. 875.º do CC, sendo nula a declaração negocial que careça de forma legalmente prescrita, quando outra não seja a sanção especialmente prevista na lei – art. 220.º do CC.
Ora, se a forma é necessária para a própria existência da declaração, acarretando a sua falta a inexistência desta, a formalidade é ad substanciam e não ad probationem (23).
Portanto, a transferência da propriedade do terreno em questão apenas podia ter lugar se realizada por escritura pública que não apenas através da hasta pública.
Avancemos.
A Câmara de VRSA podia vender o terreno por hasta pública ou em negociação directa, isso mesmo resulta do facto de a A. pretender que essa venda directa lhe fosse feita a si, com dispensa de hasta pública.
Ora, a compra e venda posteriormente feita não se pode considerar acto consequente do acto anulado, caso em que seria nulo, por força do disposto no art. 133.º, 2, i) do CPA.
E o acto consequente da adjudicação provisória na hasta pública anulada seria a adjudicação definitiva, mas essa não aconteceu.
O que ocorreu foi uma compra e venda à primeira R. que a registou e depois vendeu à 2ª R. que também a registou.
Mas mesmo que se tratasse de um contrato de compra e venda com base no acto de adjudicação provisória resultante da hasta pública, a consequência não seria a nulidade mas a anulabilidade, por o vício que determinou a anulação da deliberação da Câmara ser um vício de forma, como resulta do disposto no art. 185.º, 1 do CPA (24).
E se assim fosse, sempre seria necessário ter requerido a anulabilidade, da primeira compra e venda que serviu de base ao primeiro registo.
E mesmo que tal pretensão obtivesse êxito, ainda assim, teria que se demonstrar depois que a 2.ª R., ao outorgar a segunda escritura de compra e venda, não estava de boa fé, como o impunha o disposto art. 291.º, 1 e no prazo a que se refere o seu n.º 2.
Ora, nenhum destes actos foi realizado, pelo que nunca assistiria à recorrente o direito que aqui pretende exercer.
Do que acaba de se concluir resultam prejudicadas as questões dos recursos subordinados.
