Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
I ─ AA, BB, CC, DD e sua esposa EE, FF, por si e em representação da herança por óbito de FF, e seu marido HH, II e seu marido JJ e LL demandaram o Estado Português, ICN (Instituto da Conservação da Natureza), AQSA (Agência para a Qualidade e Segurança Alimentar) e APSA, IP (Agência Portuguesa de Segurança Alimentar, IP), pedindo:
- –que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento, com fundamento na alínea f) do n.º 1 do art.º 64 do RAU;
- –ou, subsidiariamente, ser declarada a caducidade do contrato com fundamento na alínea f) do art.º 1051 do CC;
- –ou ainda, sub-subsidiariamente, ser declarada a resolução do contrato com fundamento na alínea f) do art.º 64 do RAU;
- –condenando-se, em qualquer desta alternativas, os RR a despejar o arrendado e entregarem-no, livre de pessoas e bens aos AA;
- –cumulativamente deve ser decretada a resolução do contrato, por falta de pagamento de rendas, por força do art.º 64, n.º 1, do RAU, e o R. ICN condenado a despejar o arrendado e a pagar as rendas vencidas, desde Maio de 2004 e vincendas até à restituição do prédio, livre de pessoas e bens.
Devidamente citados, vieram a APSA e o ICN contestar.
O Estado Português, contestou, igualmente, apresentando defesa por excepção – incompetência absoluta do tribunal judicial, ilegitimidade processual activa, abuso de direito –, bem como por impugnação.
Os AA vieram responder.
A APSA veio pedir que fosse declarado, em conformidade com o disposto no art.º 1048, do CC, a caducidade do direito dos AA a resolverem o contrato de arrendamento, por falta de pagamento das rendas vencidas entre Maio de 2004 e Maio 2005.
Os AA vieram impugnar o depósito liberatório.
O Estado Português veio informar da extinção da APSA, sendo proferido despacho que considerou a Autoridade de Segurança Alimentar (ASAE), sua sucessora legal.
Por despacho de fls. 943, considerou-se que a ASAE sucedeu ope legis à APSA, IP.
Passaram, assim, a ter a posição processual de réus, o Estado Português, o ICN e a ASAE.
No saneador foi julgada improcedente a excepção dilatória da incompetência absoluta do Tribunal e a excepção da ilegitimidade activa.
Conhecendo da excepção da ilegitimidade passiva arguida, foi a mesma julgada procedente e absolvida da instância a ASAE.
Por acórdão da Relação de Lisboa de 28.06.2007, foi confirmada a decisão que julgou improcedente a excepção da incompetência absoluta do Tribunal, no âmbito do recurso interposto pelo ICN e pelo Estado.
Foi, entretanto, proferida sentença.
Por Acórdão da Relação de Lisboa de 9.9.2008, no conhecimento dos recursos de agravo pendentes, foi declarada extinta a instância relativamente à ASAE, bem como anulada a sentença e todos os termos processuais subsequentes.
Realizado novo julgamento, foi proferida nova sentença que julgou parcialmente procedente a acção, e, consequentemente:
- a)decretou a resolução do contrato de arrendamento atinente ao prédio em causa;
- b)condenou o Estado Português a despejá-lo, entregando-o aos AA. livre e devoluto:
- c)ordenou a restituição de depósitos indicados no ponto 36 da matéria de facto (vide infra) ao Estado Português,
- d)e a entrega aos AA. MM e NN dos renumerados sob 31, 37, 38 e 39 da matéria de facto (vid infra);
- e)absolvendo o ICN do pedido.
O Estado veio interpor recurso da sentença e os AA. recurso subordinado, sendo admitidos ambos os recursos.
A Relação, por acórdão de 2010.01.19, decidiu julgar improcedente a apelação deduzida pelos AA. e procedente a apelação do R. Estado Português, e consequentemente:
- 1.revogar a sentença na parte que decretou a resolução do contrato de arrendamento, absolvendo o R. Estado Português dos pedidos formulados e
- 2.mantendo, no mais, o decidido.
São agora os AA, encabeçados por AA, II e CC que se mostram inconformados, interpondo recursos.
Todos estes recursos foram admitidos como Revistas.
Os AA. AA II, JJ, FF e marido, DD e mulher e BB apresentaram alegações que remataram com as seguintes conclusões:
- I.Dos factos provados 10, 11, 12, 13, 17, 18 e 19, e 35 decorre que o gozo do locado, o dever de pagamento das rendas contra quitação em contrapartida do gozo do espaço, e até a posição contratual do arrendatário, se cedeu, pois em termos efectivos se transmitiu, do ICN para AQSA.
II. E nos factos 19, 22, 23, 24 está provado que essa também provada cedência ou transmissão não foi comunicada – facto 22 – aos senhorios, bem como que os senhorios jamais autorizaram ou consentiram tal cedência ou transmissão.
III. Dos factos provados 19, 24, 26, 33, 35 resulta que a APSA em substituição da AQSA, passou a ocupar o arrendado, também com pretensões a pagar a renda, não se tendo provado que os senhorios autorizassem ou consentissem em tal.
- IV.Nos termos da prova o imóvel começou a ser utilizado, e portanto gozado, sucessivamente por pessoas colectivas distintas do arrendatário original e posteriormente do ICN.
- V.Por outro lado, não ficou provado que os senhorios tivessem recebido qualquer comunicação nos termos do artigo 1038.º, alínea g), do Código Civil sobre essa transmissão ou cedência de gozo. Ficou até provado – facto 22 – que não houve a comunicação prevista na lei. E era ónus da prova dos RR provar tal comunicação (vd. Jurisprudência, nomeadamente o Ac. RL de 28-4-94 in DGSI doc. n.º 0082082 ou o Ac. RE de 29-9-94).
VI. Há, então, que reconhecer, que ainda que as cedências do gozo ou da posição do arrendatário fossem permitidas por contrato e pela lei, as mesmas, no caso da ocupação pela AQSA e depois pela APSA, não foram objecto do cumprimento da devida comunicação prevista no artigo 1038.º, alínea g), do Código Civil. Se fossem cedências permitidas como defende o Ac objecto do recurso em todo o caso deixou de ser admitida por lei (Vd. RL 9-7-1998 BMJ 479, 702).
VII. O Acórdão recorrido não sendo legislador não pode deter-se e confortar-se na formação e motivação da personalização das pessoas colectivas públicas para com base nisso e nas pretensas dependências ou relações com outras pessoas, desvalorizar a personalização, ao ponto de as desconsiderar para efeitos de arrendamento.
VIII. A lei do arrendamento diz que o que releva para efeitos de se considerar devida a comunicação é que a cedência seja feita a uma personalidade jurídica distinta, a "outrem" – artigo 1038.º, alínea g), do Código Civil, e artigo 64.º, alínea f), do RAU –, ou seja, uma pessoa, neste caso pessoa colectiva, legalmente reconhecida como tal e como distinta do inquilino, sendo para a lei irrelevantes as razões ou dependências dessa personalidade.
IX. O Acórdão recorrido, ao contrário, diz que o método é de averiguar as motivações que subjazem à atribuição da personalidade jurídica e relevá-las.
E seria aberrante pressupor, como o Acórdão recorrido faz, que as normas legais que estabelecem essa suposta "dependência" da pessoa jurídica do instituto face à pessoa colectiva Estado, prevalecem sobre a norma legal que estabelece a personalidade jurídica.
Tanto mais que a norma que estabelece a personalidade jurídica – art. 4º da Lei Quadro dos IP, e os artigos de cada lei orgânica dos institutos em causa, como o art. 1.º, nº 2 da Lei Orgânica da AQSA (Lei n.º 180/2000) – se dirige a essa matéria da personificação (e sem excepções); e as outras normas que realmente estabelecem as naturais relações e dependências entre as pessoas colectivas (apenas parte menor das pretendidas no Acórdão recorrido), apenas se dirigem, dispõem e preocupam com estas matérias e não com a personalidade.
- X.O que o Acórdão ataca ao exibir (incorrectamente, no entender os Recorrentes) alguma dependência da AQSA face ao Estado – que nem é hierárquica mas de mera superintendência nos objectivos e de tutela meramente correctiva – é a medida do livre exercício de direitos e obrigações próprios, ou seja, a capacidade de exercício. Ora. o que está em causa nos autos para aferir da existência de cedência e de permissão para tal, é porém a personalidade jurídica: a susceptibilidade de ser titular de direitos e obrigações. E esta é incindível.
XI. Só a personalidade releva para aferir se houve cedências do locado, da pessoa colectiva ICN ou Estado para a AQSA e depois para a APSA.
Porque a cedência ocorre entre pessoas. Se a pessoa que está no locado (que tem a "fruição" do locado, nas palavras do Tribunal a quo) é outra, então estamos necessariamente perante uma cedência, pelo menos do gozo do locado. Ainda que no exercício da sua actividade precise de autorizações ou aprovações de certos actos do arrendatário original, ou que se deva (pode não cumprir) dirigir a certos objectivos. Não são essas dependências que lhe retiram personalidade, e só esta releva para o caso dos autos.
XII. De qualquer modo, sempre sem conceder nestes equívocos, se para efeitos da existência real de cedência do arrendado (artigo 64.º, alínea f), do RAU; ou de caducidade com a extinção da AQSA) se entendesse não se considerar a pessoa colectiva AQSA – desconsideração não só ilegítima como insusceptível de se obter por interpretação, ou APSA, e assim não fosse necessária autorização do locador para tal ocupação ou cedência contratual, já o STJ não ignorará que pelos motivos ponderosos e consequentes que presidem ao artigo 1038.º alínea g) do Código Civil, não se deve negligenciar que, para efeitos de exigência de comunicação para o locador saber o que se passa na "sua casa", não se deve desconsiderar a personalidade colectiva.
XIII. A ratio legis destas normas legais é fácil de alcançar:
- A)os senhorios devem ter uma oportunidade de comprovar a licitude ou não de uma cedência de gozo ou posição contratual, por forma a poderem a ela reagir. Com efeito, a lei não permite que um arrendatário possa, por si só, fazer um juízo sobre essa licitude e impor a avaliação que o arrendatário faça ao senhorio, sem que este tenha a oportunidade de, sendo a cedência ilícita, poder a ela reagir.
- B)Poder conhecer e controlar a cedência, ter garantias de conhecer o que se passa na sua propriedade, ter o contacto e identidade do ocupante, para conhecer junto de quem se deve informar e relacionar, poder conhecer e cuidar do que lhe merecer controlar dentro do entendimento, saber quem tem que cumprir, poder exigir o cumprimento à entidade identificada e os limites ou características do cumprimento que pode esperar ou tem que cuidar, aferir da legalidade do uso e das cedências mesmo permitidas, conhecer a sede do arrendatário, conhecer quem tem que despejar, etc., são direitos que não podem ser negligenciados. É a própria lei que se encarrega de o evidenciar, no artigo 1038.º, alínea g) do Código Civil quando o institui o dever de comunicação, e no artigo 64.º, alínea f) do RAU, quando determina que a falta de comunicação pode dar origem à resolução do arrendamento.
XIV. Não é, pois, dispensável, a comunicação exigida pelo artigo 1038.º, alínea g), do Código Civil sempre que se colocar o problema da cedência e até finalidade da ocupação; o que sempre se coloca, como é o caso, quando há nova pessoa colectiva pública (necessariamente com fins próprios e actividade própria) a ocupar o locado, e até a pretender pagar as rendas.
XV. Conclui-se que, ao contrário do decidido a páginas 34 do Acórdão recorrido, há uma cedência, pelo menos para efeitos de comunicação aos senhorios. E que carecia de comunicação aos senhorios.
XVI. Sendo o Estado uma pessoa colectiva administrativa (sendo nessa qualidade e acepção que celebrou o contrato de arrendamento, como não podia deixar de ser numa já julgada relação jurídica de direito privado, em que as funções do Estado em sentido amplo não desempenham quaisquer funções) e sendo o imóvel "fruído" por um terceiro ou "afectado" a um terceiro, nas expressões utilizadas pelo Tribunal a quo, pessoa colectiva que não o Estado, dúvidas não podem restar que o gozo do locado foi efectivamente cedido. O Estado, nas relações de direito privado, age enquanto uma pessoa colectiva como as demais.
XVII. A tese do Acórdão recorrido é a de que, na cláusula contratual destinada a regular o fim do arrendamento – cláusula terceira – se prevê uma autorização para a cedência, ou melhor, a «subcedência», do uso do arrendado a qualquer entidade ou serviço da Administração Directa ou Indirecta (levado às suas consequências, a empresas públicas ou mesmo autarquias, desde que integrantes da "Administração do Estado").
XVIII. Não só a cláusula terceira não diz tal, como apenas se destina a regular a afectação do locado, mas nunca a matéria das cedências do gozo, que é tratada pela lei de forma independente da matéria dos fins da afectação do locado, como os artigos 1038.º, alíneas g) e c), do Código Civil demonstram.
De facto, mesmo que se concordasse com o entendimento do Tribunal a quo (que não se concorda, como se concluirá), do mesmo resultaria, em qualquer circunstância, uma cedência do gozo (que não da posição contratual) do locado a uma outra entidade que não o arrendatário original, cedência de gozo essa que, mesmo que se considerasse contratual ou legalmente autorizada, carecia de ser comunicada aos senhorios. – Veja-se por evidente quando o ICN é arrendatário, o Estado já saiu da relação de arrendamento e a cedência é para a AQSA.
Tal como acontecia no trespasse, na cedência de exploração, ou na fusão de sociedades, ou ainda nos casos, extremamente comuns no comércio jurídico, em que os arrendatários ficam autorizados nos termos do contrato de arrendamento a ceder a posição contratual ou o gozo do locado a sociedades do mesmo grupo.
XIX. É manifesto que ainda que houvesse uma cláusula no contrato de arrendamento que expressamente estabelecesse que o arrendatário "pode ceder ou afectar o gozo do locado a qualquer instituto público" – que não há – que esta cedência não deixaria de ter que ser objecto da comunicação prevista na alínea g) do artigo 1038.º do Código Civil.
XX. De resto, qualquer interpretação da lei no sentido de permitir às pessoas colectivas públicas o regime da desnecessidade de comunicação, estaria em violação do princípio da igualdade – artigo 13º da Constituição da República Portuguesa – para com pessoas colectivas de direito privado em condições análogas. É uma oneração da propriedade não admitida pelo artigo 62.º, n.º 2, da CRP.
XXI. O mesmo se aplica ao pretendido regime que dispensasse as exigências legais para a cedência do locado ou sua ocupação, como se articulou na PI. Porquanto permitir-se, nomeadamente nas leis orgânicas da AQSA e da APSA, ou por interpretação do contrato por aplicação do art 236 CC como foi feita, um regime excepcional de transmissão de arrendamento violar-se-ia essas normas da CRP.
XXII. Não há que distinguir onde não há fundamentos para a distinção. Assim, a interpretação do Acórdão recorrido sempre deveria ser considerada contrária à CRP. O Acórdão é pois inconstitucional. E toda a interpretação e aplicação da lei tem que ser conforme à CRP.
XXIII. O fundamento da falta de comunicação da cedência do gozo ou da posição contratual do inquilino acaba por ser o fundamento principal do recurso, na medida em que deverá sempre proceder independentemente da tese que se adoptar quando à admissibilidade da possibilidade de cedência de gozo ou da posição contratual independentemente da vontade dos senhorios, ora Recorrentes.
XXIV. Em todo o caso, verifica-se que, em relação ao contrato de arrendamento dos autos, ocorreu uma cedência de posição contratual do arrendatário original e, mesmo que assim não se entenda, é absolutamente certo que ocorreu uma cedência do gozo do locado a uma pessoa que não o arrendatário original.
XXV. Tal cedência não foi autorizada pelos senhorios, ora Recorrentes, quando, no entender destes, tal autorização não se encontrava dada pelo contrato de arrendamento nem decorre de qualquer comportamento expresso ou tácito posterior.
XXVI. No entanto, e no que ao fundamento em análise diz respeito, a questão da possibilidade de ceder acaba por não ter relevância, na medida em que, nos termos do artigo 64.º, n.º 1, al. f) do RAU, considera-se existir fundamento para a resolução do contrato de arrendamento se o arrendatário "Subarrendar ou emprestar, total ou parcialmente, o prédio arrendado, ou ceder a sua posição contratual, nos casos em que estes actos são ilícitos, inválidos por falta de forma ou ineficazes em relação ao senhorio (...)".
XXVII. O que conjugado com o artigo 1038.º, alínea g), do Código Civil, constitui obrigação do locatário "Comunicar ao locador, dentro de quinze dias, a cedência do gozo da coisa por algum dos referidos títulos, quando permitida ou autorizada" – implicará a ocorrência de uma cedência de gozo de um locado ou de uma posição contratual de arrendatário, mesmo quando possíveis devem ser comunicadas aos senhorios, sob pena de por ineficácia da cedência não comunicada a mesma constituir um fundamento para a resolução do contrato de arrendamento.
XXVIII. Verifica-se assim a previsão do art. 64 f) da RAU: emprestou-se totalmente o arrendado, ou cedeu-se a posição contratual, nos casos em que tais actos (ainda que à partida pudessem, segundo as teses do Acórdão recorrido, ser permitidos por lei, ou por contrato) são ineficazes e, portanto, ilegítimos. Não sendo aplicável o art. 1049 do CC.
XXIX. No que ao Acórdão Recorrido diz respeito, cumpre clarificar que se procura determinar se a cedência do arrendado à AQSA constitui uma cedência a terceiro. A resposta depende de se reconhecer ou não personalidade jurídica à AQSA, como referido acima.
XXX. O Acórdão recorrido ou reconhecia ter havido uma cedência (que pretendia contratualmente autorizada) e, então, esta tinha que ter sido objecto da comunicação a que alude o artigo 1038.º, alínea g), do Código Civil (atente-se que o contrato podia porventura (não foi o caso) permitir essa cedência mas não dispensava a comunicação); ou pretendia não haver cedência, e teria que negar a personalidade jurídica da AQSA.
XXXI. Mesmo que as razões da atribuição pela lei da personalidade jurídica à AQSA e APSA fossem as referidas no Acórdão recorrido, uma coisa é certa: tem que reconhecer que a AQSA e APSA têm personalidades jurídicas e que tendo personalidades jurídicas são terceiros face ao Estado e ao ICN.
XXXII. É por isso incontornável que o inquilino Estado, é pessoa distinta dos ocupantes do arrendado. Tal como o ICN é pessoa distinta dos ocupantes subsequentes.
XXXIII. O que implica reconhecer-se a existência de uma cedência do gozo do locado, ou da cessão da posição contratual, no caso sub judice.
XXXIV. Com a tese do Acórdão recorrido, em que o cessionário do gozo ou da posição contratual não deixa de ser o Estado mesmo quando é a AQSA ou APSA que ocupa o locado ou essa posição, jamais estes poderiam ser cessionários no contrato dos autos ou no gozo do locado, o que é inadmissível. A tese do Acórdão recorrido implica uma despersonalização ou incapacitação das pessoas colectivas públicas.
XXXV. Estando provado que a AQSA e APSA vieram a gozar o locado, fica adquirido que (i) estas são personalidades jurídicas distintas do inquilino Estado, pessoa colectiva inquilina na única acepção de Estado que poderia ser parte contratante, (ii) que até transmissão válida o inquilino Estado é a pessoa colectiva Estado e não pode deixar de o ser, (iii) que a lei do arrendamento só releva e não deixa de relevar o gozo por outrem que seja pessoa colectiva, (iv) que independentemente do contrato poder permitir o gozo do locado a institutos públicos (o que não se reconhece), e independentemente das razões da atribuição da personalidade jurídica e das relações ou dependências com o Estado, fica adquirido, que houve cedência do gozo do locado, em particular para efeitos de arrendamento, e do quid que a lei do arrendamento atribuiu relevância para que seja necessária ou autorização dos locadores, ou autorização especial da lei.
XXXVI. O discurso do Acórdão recorrido ainda mais cai pela base quando se realiza que face aos factos provados o titular da posição de arrendatário em 2004 é o ICN desde há vários anos e este instituto nunca teria os mínimos poderes de qualquer tipo, inclusive de natureza administrativa, sobre a AQSA ou sobre a APSA.
XXXVII. Conclui-se que não pode deixar de se reconhecer ter havido uma cedência, e uma cedência não só do gozo do locado.
XXXVIII. O Acórdão recorrido, confundindo a cláusula de destinação do arrendado com a estipulação do arrendatário, paralelamente vai admitindo que houve cedência do locado a terceiro mas que essa cedência estava autorizada com a estipulação contratual "destina-se à instalação de serviços do Estado".
XXXIX. Esquece o Acórdão recorrido, que paralelamente se estipulou no contrato (página 1) "dá de arrendamento ao Estado" e que, de acordo com essa cláusula e aquela antes mencionado, o inquilino só poderia ser a pessoa Estado, sujeito susceptível de titularidade do direito ao arrendamento – pessoa colectiva Estado, com exclusão de outras – e o locado só podia ser afecto a "serviços do Estado "inquilino", uma vez que mera e exclusiva afectação se trata na cláusula terceira do contrato.
XL. Assim, (i) por lógica, (ii) pelo texto da redacção adoptada, (iii) pela função da Cláusula Terceira, atinente apenas à utilização ou destinação, por coerência e articulação entre as estipulações que definem quem pode ser inquilino (o Estado necessariamente pessoa colectiva administrativa pois só ele pode ser titular de direitos privados) e a que se destina o arrendado, (iv) por se tratar de um contrato em que o Estado actua e se garante como inquilino enquanto Estado pessoa colectiva administrativa, não faz sentido supor que a expressão contratual "serviços do Estado" não se refira a essa pessoa do contratante e do inquilino. Aliás as três utilizações da expressão Estado no contrato necessariamente no sentido de Estado pessoa colectiva administrativa garantem que o sentido da expressão Estado na cl 3ª só pode ser a mesma.
XLI. Por outro lado, "serviços" do Estado, cientifica e literalmente, são necessariamente as estruturas de serviços sem personalidade jurídica. Quando uma estrutura pública tem personalidade jurídica, não é um «serviço» do estado, como um departamento ou direcção-geral, mas um instituto público, uma autarquia, uma empresa pública.
XLII. Literalmente, a Cláusula Terceira aponta para serviços do Estado, ou seja, serviços sem personalidade jurídica.
XLIII. Este é o sentido com a mínima correspondência com o texto que o artigo 238.º do Código Civil exige, sendo que, para mais, estamos perante uma declaração convencional e legalmente formal. Inclusivamente o artigo 237.º do Código Civil, se dúvidas houvesse, não autorizaria uma interpretação que permitisse que, para além do Estado, qualquer instituto pudesse usar o locado para os seus fins. Seria o sentido mais desequilibrado para a estipulação.
XLIV. As acepções de Estado referenciadas no Acórdão Recorrido são inaplicáveis à relação jurídica do arrendamento, e a um contrato de direito privado, assim já julgado, já que só pode necessariamente estar em causa o Estado pessoa colectiva administrativa.
XLV. Pelo que o declarado no contrato não pode valer com um sentido que não tenha correspondência literal na cláusula, nos termos do artigo 238.º do Código Civil. Não se provou outra vontade que não a vontade declarada no contrato.
XLVI. Não há qualquer abuso de direito ou venire contra factum proprium, como a sentença da primeira instância reconheceu.
XLVII. A não se entender assim, havendo cedência de gozo do locado pretensamente permitida e comunicada, verificando-se provada a ocupação e pagamento de rendas a AQSA – factos provados 13, 19, 24, 26, 29, 30 a 33, 35, 36 – esta teria sido cessionária da posição contratual de arrendatário (ou pelo menos de mais do que o gozo) que entretanto o ICN tinha adquirido – factos provados 10, 11, 12, 18, 42 e artigo 1049.º do Código Civil.
XLVIII. Só que acontece que a AQSA foi extinta – artigo 19.º do DL 217B/2004.
XLIX. E nos seus direitos transmitidos para a APSA pelo artigo 14.º do DL 217B/2004 por causa dessa extinção. No entanto, da interpretação do artigo 14 decorre que não se deve considerar incluído no respectivo âmbito de aplicação o direito ao arrendamento. Desde logo, porque uma semelhante transmissão se não enquadrava em nenhuma das situações em que a lei permite a transmissão do direito ao arrendamento entre vivos (artigos 84.º 115.º, nº 1, e 122.º, n.º 4, do RAU).
L. E não é constitucional admitir um regime excepcional de transmissão a certas pessoas colectivas mais favorável do que o geral. Defender-se-ia o artigo 13.º da CRP. A este respeito aplica-se o art. 36 a 39 da PI que aqui se dá por reproduzido devidamente adaptado. O princípio da interpretação conforme à CRP obriga, sob pena de inconstitucionalidade, que o artigo 14.º do DL 217 B/2004 se interprete de forma restritiva, de modo a que nessa transferência universal de direitos não se inclua o direito ao arrendamento.
LI. Essa extinção da AQSA sem transmissão do arrendamento implica a caducidade do arrendamento, artigo 1051.º, alínea d), do Código Civil, já que se não se provou que os inquilinos tenham autorizado a cedência (artigo 1038.º do Código Civil) para a APSA.
LII. Para o Acórdão recorrido, e para o Estado, tudo se resumia a um contrato em que o arrendatário era o Estado, mas em que o fim a que o locado poderia ser destinado permitia que todos os institutos públicos e outras pessoas colectivas públicas o usassem. Esse não é o caso dos autos. O Acórdão recorrido não aderiu à realidade.
LIII. Por muito que se tente iludir o uso que a AQSA e a APSA fizeram do locado não foi o de mera ocupação, mantendo-se o inquilino Estado.
LIV. Manda a verdade que se diga que, no caso em apreço o Estado não se manteve como inquilino, limitando-se a ceder a mera ocupação do locado à AQSA e à APSA. O ICN passou a comportar-se como inquilino e ocupante, e o Estado passou a comportar-se como não inquilino e não ocupante, e os locadores reconheceram esse estatuto ao ICN.
LV. Qualquer acto do Estado posterior à ocupação pelo ICN, quando já não era inquilino, seria irrelevante e ineficaz, não tendo havido qualquer acto de transmissão do arrendamento para a AQSA e para a APSA, por parte do ICN. Este limitou-se a abandonar o arrendado e o arrendamento.
LVI. A cedência que o Acórdão recorrido pretende ter sido permitido pelo contrato, devido à Cláusula Terceira, e pela lei, é uma mera cedência de gozo em que o inquilino Estado se mantém. Ora a cedência que ocorreu e se provou é muito mais do que isso, pois o inquilino deixou de o ser em favor do novo ocupante, seja o ICN seja a AQSA. E tanto nunca estaria permitido pelo contrato, mesmo na tese do Acórdão recorrido.
LVII. Torna-se patente, portanto, que o pretexto para o Acórdão recorrido admitir a cedência à AQSA, o uso do locado por institutos públicos ser permitido pela cláusula de uso, não chega, é insuficiente para permitir a cedência provada que não limita à cedência do uso.
LVIII. A redução pelo Acórdão recorrido do caso dos autos a uma questão de mera afectação do uso a terceiros acaba por trair o próprio Acórdão recorrido, pois não lhe permite evitar condenar no pedido de resolução do arrendamento por a dimensão da cedência se não poder enquadrar e resolver por uma cláusula atinente ao mero uso do locado. E por não ter havido, ainda que autorizada, a devida comunicação da cedência.
LIX. Acresce a tudo isto que uma transmissão do arrendamento do ICN para a AQSA sempre seria nula e inconstitucional pelos motivos alegados nos art. 34 a 45 da PI que aqui se dão por reproduzidos.
LX. Perante os factos provados, bem como o pedido formulado, encontram-se portanto verificados sucessivamente os seguintes fundamentos para a cessação do contrato de arrendamento: (i) a falta de comunicação da cedência do gozo da coisa ou da cedência da posição contratual do ICN ou do Estado para a AQSA e posteriormente para a APSA, no pressuposto provado de que houve tais cedências (como acaba por admitir – e não poderia deixar de o fazer – o Acórdão recorrido) – artigo 1038.º, alínea g), do Código Civil, e artigo 64.º, alínea 1), do RAU; (ii) a cedência do gozo do locado ou, mais do que isso, da posição contratual não permitida nem autorizada a uma pessoa que não o arrendatário original – artigo 1038.º, alínea 1), e artigo 64.º, alínea 1), do RAU; (iii) a caducidade do direito ao arrendamento, por extinção da personalidade jurídica do inquilino.
LXI. E ainda por falta de pagamento ou depósito eficaz de rendas vencidas até à contestação do R Estado pois a sentença da 1ª instancia ao dar sem efeito os depósitos provados no facto 36, deixou os senhorios sem rendas pagas ou depositadas. Resultando a falta de pagamento de renda ou depósito, motivo de resolução do arrendamento cujo direito não caducou pelas formas previstas na lei até à contestação: Art 1048 do CC e 64 a) do RAU
LXII. Por todos os fundamentos referidos e desenvolvidos acima, por violação pelo Acórdão do artigos 1038.º 1) e g) do Código Civil e 64.º f) do RAU, e ainda dos artigos 13.º e 62.º da CRP, já que, tal como concluído acima, tais normas deverão ser interpretadas no sentido indicado de não permitirem a cedência da posição contratual ou do gozo do locado ou, mesmo que assim não se entenda, no sentido de imporem a comunicação de uma tal cedência, deverá ser declarado resolvido, ou subsidiariamente caducado, o arrendamento dos autos, e em consequência, ser decretado o despejo do locado, como peticionado na Petição Inicial. Conclusão esta a que, sob pena de ter violado o art 64 a) da RAU e art 1048 do CC, o Acórdão também deveria ter chegado por aplicação de tais normas.
Deverá em consequência o recurso ser julgado procedente e provado, e o Acórdão Recorrido ser anulado e revogado, mantendo-se a parte da decisão da primeira instância favorável aos aqui recorrentes e, em resultado do concluído, ser decretado o despejo do locado, como peticionado na Petição Inicial.
Como é de Justiça!
Por sua vez, o A. CC apresentou alegações autónomas, que concluiu desta forma:
1– As obrigações recíprocas que caracterizam um contrato de locação, nos termos conjugados dos artigos 1022.º, 1023.º e 1033.º e 1038.º do Código Civil são da parte do Senhorio: "entregar a coisa e assegurar ao locatário o seu gozo" e da parte do Inquilino: "Pagamento da renda ou aluguer e a restituição da coisa findo o contrato"
2– Ora, da matéria de facto provada resultou que: já antes de 22.3.2004, era o Instituto de Conservação da Natureza quem ocupava o locado; que era o ICN quem pagava renda de € 2.409,93 às pessoas referidas no contrato inicial e seus sucessores e que o ICN recebia em seu nome quitação desses pagamentos;
3– Mais resultou provado que, o Instituto de Conservação da Natureza é uma "pessoa colectiva pública dotada de autonomia administrativa e financeira, tutelada pelo Ministro do Ambiente (...) tendo sido criada pelo Decreto-Lei n.º 193/93 de 24 de Maio;
4– Confrontando, assim, a matéria de facto provada, dúvidas não sobram de que o ICN, era, atenta a execução contratual e a caracterização legal do contrato de arrendamento, o locatário, nesta relação.
5– Já que, à data, a pessoa colectiva de direito público Estado, através de qualquer dos seus serviços de administração directa, os únicos que são representados pelos membros do Governo, não só não ocupava fisicamente o locado, como não pagava a renda pela sua ocupação sendo, por isso, artificioso ficcionar que o Estado fosse/seja locatário do imóvel.
6– Razão pela qual o Acórdão recorrido, nesta interpretação, viola a letra e o espírito do que consta nos artigos 1022.º, 1023.º e 1033.º e 1038.º do Código Civil e 1.º do RAU, quando julga o Estado depois de 22 de Março de 2003, como sendo arrendatário, quando é outra pessoa dotada de personalidade jurídica quem goza o locado e cumpre as demais funções próprias do inquilino.
Mais,
7– O Acórdão recorrido navega a tese de que irreleva o facto do ICN ser um Instituto Público porque através dele o Estado pode continuar a ser considerado arrendatário, já que o Estado "é toda a organização estatal".
8– Como ensina o Prof. Freitas do Amaral: "Os institutos públicos inserem-se na chamada administração indirecta do Estado, (...) o conjunto das entidades públicas que desenvolvem, com personalidade jurídica própria e autonomia administrativa e financeira, uma actividade administrativa destinada à realização de fins do Estado" e que as entidades que fazem parte da administração indirecta do Estado não se confundem com este: tendo personalidade própria, constituem entidades política, jurídica e sociologicamente distintas".
9– O douto acórdão recorrido, confunde, na decisão recorrida Serviços do Estado com os Serviços da Administração Pública “latu sensu".
10– Através da sua administração indirecta, o Estado prossegue fins próprios, e o facto de ser conceptual a referida dicotomia entre as formas de administração, directa ou indirecta, tal como a melhor doutrina defende não pode, nem deve, retirar à referida personalização, e ao facto de se atribuir aos institutos públicos autonomia e personalidade jurídica próprias, os necessários efeitos.
11– Sendo o Instituto da Conservação da Natureza um Instituto Público, entidade dotada de personalidade jurídica própria, autonomia administrativa e financeira, constituindo-se como entidade política jurídica e sociologicamente distinta do Estado, e que nessa qualidade gozava em nome próprio das instalações dos Apelantes, pagando-lhes as rendas e recebendo quitação, dúvidas não podem haver de que era o ICN quem efectivamente e em nome próprio, porque não tem outro, o arrendatário do imóvel à data em que foi deduzida a oposição à nova transmissão.
12– Assim, dúvidas não restam que para efeitos da reacção ao fundamento resolutivo, era o ICN, e não o Estado pessoa Colectiva, o locatário transmitente do imóvel.
13– E, por isso, a transmissão para as Agências é – como resulta do facto provado 20, que refere que "Nenhuma das pessoas referidas em 1 autorizou o referido em 19" – ilegal e ilícita, porque feita por pessoa alheia à execucão contratual, à data, e não foi precedida da comunicação ao Senhorio nem teve o consentimento deste.
14– Razão pela qual a presente sentença, julgando em sentido contrário, viola o princípios gerais do direito administrativo que postulam a existência de pessoas colectivas de direito público que não se confundem com o Estado, e nesta asserção "pan-estratal" não julgando a relevância do facto resolutivo apontado, a decisão viola os artigos 1038.º, n.º 1, f), 1083.º, n.º 2, al. e) do Código Civil, e sobretudo a norma aplicável, atenta a data dos factos, o artigo 64.º, n.º 1 alínea f) do RAU.
15– Bem andou, por isso a sentença da primeira instância, quando vê na cessão do contrato do ICN, para a AQSA, uma verdadeira transmissão não consentida do arrendamento, já que a prova, como vimos, não permite outra interpretação.
Acresce que,
16– Foi junta a fls. 221, (doc. A, junto com a contestação do Estado), a carta a que abaixo se alude a qual não viu o seu conteúdo impugnado e que, por isso, tem de ter-se como assente o seu teor nestes autos já que resulta da sua instrução.
17– Tal assume óbvia relevância, enquanto facto instrumental que deve ter-se em consideração para poder apurar-se, com acuidade, qual era, afinal, a vontade declarada e conseguir-se uma boa decisão da causa (vide art. 264.º, n.º 2 do CPC).
18– A referida carta de fls. 221 contém uma exposição de motivos que o órgão contratante apresentou, para justificar a celebração deste contrato, no âmbito do processo de pedido de autorização de despesa, a instruir junto da Fazenda Nacional
19– Resulta da referida carta que a vontade do Estado, que presidia à sua intenção de vinculação quando da celebração deste contrato, e conforme referiu o representante deste, o Sr. Secretário Geral da Presidência de Ministros, ao Sr. Director-Geral da Fazenda Pública, foi: – Instalar Serviços Públicos (na sequência da integração na Presidência do Conselho de Ministros da Secretaria de Estado do Ambiente) porque: – Não existiam, então, no Palácio de S. Bento, quaisquer dependências disponíveis, para o gabinete de S. Ex.ª o Secretário de Estado e os serviços dele dependentes, a saber: O Serviço de Estudos do Ambiente e o Serviço Nacional de Parques Reservas e Patrimónios.
20– Porque estes estavam a funcionar, em precárias condições, na Rua B... S..., ...-....º.
21– O arrendamento em causa do imóvel sito à Rua da L..., parte, assim, do postulado de que: O prédio sito na Rua da L..., n.º ... afigurou-se reunir as condições necessárias à instalação dos mencionados serviços acabados de referir supra.
22– Sabendo-se, que eram estes os serviços do Estado a instalar, é absolutamente claro que nos mesmos não cabem nem se incluía qualquer instituto autónomo e independente do Estado o que resulta de elementos de interpretação autógrafos do signatário do contrato e deste contemporâneos.
23– Ora, se se atender às circunstâncias concomitantes, anteriores e posteriores, a que o Acórdão recorrido alude, pode dar-se como certo que o contrato previu, apenas: Providenciar quanto às instalações para os serviços da Secretaria de Estado do Ambiente (porque não era possível manter por mais tempo a situação que se vivia então).
24– De acordo com as regras do artigo 236.º do Código Civil, que o Acórdão cita, mas que viola nos resultados que retira, cogitando o teor do contrato com as circunstâncias concomitantes e a vontade escrita do declarante, a finalidade do contrato foi, tão só, instalar os serviços da Secretaria de Estado do Ambiente recentemente incluídos na estrutura orgânica da Presidência do Conselho de Ministros que funcionavam, então, em condições precárias na Rua Barata Salgueiro.
25– E, portanto, o arrendamento com o Estado havia sido transmitido para o ICN, nova entidade, pelo que os Autores, incluindo o ora Apelante, podiam legitimamente opor-se a nova transmissão o que demonstra ser a interpretação da primeira instância aquela que melhor pondera a prova junta aos autos e que melhor assenta, atentos os elementos interpretativos, naquela que era à data a vontade das partes.
Mais ainda,
26– O que é decalcável dos elementos literais constantes do clausulado do contrato e aptos a uma interpretação não especulativa seria entender o Estado a que este alude, como aquele que costumadamente age através de "serviços do estado", incluindo "estabelecimentos de ensino"; "repartições de finanças" e "organismos assistenciais".
27– As repartições e os estabelecimentos de ensino são serviços do Estado "strictu sensu" e o Estado e os Institutos Públicos são pessoas colectivas de direito público, estando, por isso, em âmbitos que não se coincidem, ou equivalem, contra o que se julgou.
28– Por essa razão, não pode ter-se a falta de referência a uma determinada classe de serviços do Estado, como a permissão para a instalação de outras pessoas colectivas de direito público diferentes do arrendatário original, como sendo os apontados serviços (deste).
29– É, no mais, temerário o rumo que o Acórdão segue, ao querer impor uma alegada necessidade de restrição ao teor do contrato como incumbência do senhorio, quando o interesse de que eventualmente o contrato abrangesse também a administração indirecta do Estado e os institutos públicos, teria de ser uma preocupação deste, e não do senhorio, que tem a certeza de que tal não consta do clausulado assinado.
30– E segue, aliás, de forma algo preocupante a Relação ao entender que esta formulação, altamente penalizadora do direito de propriedade dos senhorios, é a mais consentânea com o necessário equilíbrio na economia do contrato e na tutela da confiança dos Outorgantes.
31– O contrato vigora desde 1976 e tem a renda actual acima referida, e por isso, esta interpretação, que supostamente seria única que mantém o necessário "equilíbrio" na economia do contrato na óptica do Acórdão sob recurso, afinal, perpetua uma situação em que do suposto equilíbrio conseguido se retira ao invés um empobrecimento do Senhorio em cerca de metade do valor aquisitivo da renda mensal a prorrogação, sucessiva, para além, ainda, dos 30 anos a que alude o C.C.
32– As normas vinculísticas que impõem a prorrogação forçada do contrato, devem ser entendidas como conjunturais, tendo sido já, aliás, abolidas para os contratos celebrados depois do RAU, e recentemente do NRAU, e têm de ter, forçosamente a interpretação dos seus comandos e sua aplicação, balizada pela sua ratio legis.
33– A interpretação feita do contrato, que o Acórdão sufraga, tende a eternizar a relação arrendatícia, sujeita ao bloqueio de rendas e à prorrogação forçada num assomo expropriante e sem pagamento da justa compensação e para mais na acepção amplíssima que o Acórdão emprestou aos "Serviços do Estado", tal afectação será de duração indeterminada e indeterminável, e com tendência para a eternização.
34– A ratio legis das normas vínculísticas, tem origem em que tiveram reflexo na escassez da oferta e na protecção da posição do inquilino (supostamente o elo mais fraco nestes contratos).
35– Ora, não se pode invocar, numa relação do Estado contra um particular – atentas as qualidades de cada um dos intervenientes – a necessidade de fazer operar a "função social da propriedade" que obrigaria o particular a suportar, sem contrapartida justa, um contrato vinculístico com o primeiro, já que o apontado desequilíbrio não é concebível em semelhantes termos.
36– O Acórdão recorrido ao consagrar esta interpretação totalitária de que tudo é indiferenciadamente Estado, que a nossa Constituição não acolhe, incorre, em contra ciclo, numa decisão que faz perpetuar o presente contrato, à luz e sob a égide de um vinculismo temporalmente indefinido e institucionalizado, hoje já totalmente ultrapassado e que, pelos valores que sacrifica da propriedade e do direito à habitação do Apelante, sem contrapartida justa conforme vimos será pelas mesmas razões apontadas claramente inconstitucional, por violação, entre os demais, dos artigos 61.º, 62.º e 65.º da CRP.
37– A decisão sob recurso, admitindo através desta interpretação o Estado a contratar e a manter "em carteira", nestas condições, contratos de arrendamento vinculistícos de rendas depauperadas pelo congelamento e a usura do tempo e permitindo-lhe que os distribua também, para além dos seus serviços próprios, por toda uma plêiade de pessoas colectivas de direito publico autónomas, jurídica e patrimonialmente do primeiro, mais não faz do que perpetrar o vinculismo primário e empírico, que as nossas leis ordinárias instituíram e vêm conservando desrazoável e longamente em relação aos contratos antigos, e que já abandonaram desde a publicação do RAU para os contratos novos.
38– E isto, não poderá, se bem também nos parece e no que seguimos o Ilustre Conselheiro que vimos acompanhando, deixar de ser considerado lesivo, em boa parte do direito fundamental à habitação e à propriedade e, como tal, de ser necessariamente entendido como inconstitucional.
39- Julgando no sentido de protelar no tempo o contrato de arrendamento celebrado em 1976, para uma entidade que é criada ex-novo depois dele e só vai ocupar o locado cerca de 30 anos depois, não podem sobrar dúvidas que, a decisão, além de iníqua, é forçosamente inconstitucional, pelas razões ora apontadas, fazendo retroagir um regime arrendatício para uma entidade que nunca lhe acederia em termos normais já que esta nasce depois do RAU, e já na era dos contratos de duração limitada.
40– Além de admitir uma "expropriação" disfarçada de arrendamento de um imóvel particular, pelo qual, atenta a decisão proferida, se protelará indefinidamente a manutenção de um vínculo de prorrogação forçada "por todo o tempo enquanto existir Estado".
41– A decisão nesta interpretação que visou manter o "status quo" consagra uma verdadeira expropriação sem justa indemnização, que a Constituição também proíbe.
42– Julgou, assim, bem a primeira instância quando interpretou com correcção a vontade negocial que presidiu à celebração do contrato e vislumbrou na matéria provada uma cessão da posição contratual não consentida.
Além disso
43– Esta decisão ora recorrida não sopesa que, neste caso: A manutenção durante várias décadas do arrendamento aliada às fracas rendas e à ausência de garantias processuais suficientes implicou o fim da proporcionalidade razoável exigida entre os meios utilizados e o objectivo visado".
44- Razão pela qual, como julgou o TEDH, a interpretação que o Acórdão acolhe, implica que a decisão seja absolutamente violadora do artigo 1.º do Protocolo Adicional à Convenção de Protecção dos Direitos do Homem e das Liberdades Fundamentais
Pelo que,
45– O Acórdão de que se recorre, na interpretação que faz das normas, fazendo prevalecer o contrato de arrendamento numa pessoa colectiva que é, há vários anos, alheio à execução contratual, que não paga a renda e não recebe quitação, mas é julgado inquilino na mesma, mais não faz do que perpetrar a legislação vínculística, o que redunda na prática na violação do direito de propriedade dos Apelantes, e empossa o Estado num imóvel, "ad aeternum" sem que pague pelo mesmo a justa indemnização, sendo, por isso e em qualquer das vertentes, inconstitucional, como se frisou e violadora do direito à propriedade como definido nos protocolos anexos à Convenção dos Direitos do Homem.
46– Termos em que, nada há a apontar à decisão da primeira instância, que deve ser confirmada, ou, caso assim não se entenda, atenta a argumentação expendida deve ser o douto acórdão ser revogado e substituído por outro que julgue a interpretação do Acórdão como incorrendo nas ilegalidades apontadas, com as legais consequências, decidindo, assim, pela resolução do contrato com os fundamentos apontados.
Termos em que,
Deve a presente Apelação ser julgada procedente por provada e em consequência, deve ser revogado o douto acórdão sob recurso, e confirmada, na integra, a douta decisão proferida na primeira Instância, ou caso assim não se entenda deve o Acórdão recorrido ser substituído que, com base na argumentação expedida julgue procedente por provado o pedido de despejo de acordo com os fundamentos supra alinhados.
Como é de lei e de Justiça.
Contra-alegou o Estado.
Remetidos os autos a este Supremo Tribunal, foram os recursos aceites com a adjectivação que lhes fora dada.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
