IRELATÓRIO
“I.., Lda.” intentou a presente acção declarativa de condenação, com processo comum sob a forma ordinária, contra M.., pedindo:
- a)Se declare o incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda por parte do réu, reconhecendo-se à autora o direito de fazer seu o sinal entregue, no valor de €7.500,00
- c)Se condene o réu a pagar-lhe a quantia mensal de €650,00 desde o dia 13 de Setembro de 2005 até entrega da fracção, a título de indemnização pelos prejuízos sofridos pela autora com a utilização do imóvel, e que ascendia a €27.950,00
Para fundamentar tal pretensão alega, em síntese, que a 16 de Setembro de 2005 celebrou com o réu um contrato promessa de compra e venda, que teve por objecto a fracção autónoma tipo T2 designada pela letra "AD", no 4.º piso de um prédio sito na Maia, pelo preço de €147.146,00, tendo o réu de imediato entregue à autora, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de €7.500. O restante valor seria liquidado aquando da outorga da escritura pública de compra e venda, que previsivelmente seria realizada durante o mês de Outubro de 2005. A autora entregou a fracção ao réu a 13 de Setembro de 2005, autorizando a sua utilização. Até ao presente não foi realizada a escritura, pois que, apesar de sucessivamente notificado, o réu não compareceu no cartório notarial para esse efeito, nomeadamente nos dias 12.10.2007 e 17.10.2007. Mediante carta registada com a.r. enviada ao réu a 8.01.2008, a autora fixou um prazo de 15 dias para que se pronunciasse sobre a sua intenção, advertindo-o de que caso nada dissesse considerava o contrato definitivamente incumprido, fazendo seu o sinal e exigindo a devolução da fracção. Apesar disso o réu manteve-se inerte, não se coibindo de habitar a fracção, que se vai desvalorizando pelo uso e que poderia ser arrendada por €650 mensais
Citado, o réu contestou alegando, em suma, que desde que o seu filho foi habitar para a dita fracção, em Setembro de 2005, tentou pagar o IMT com vista à realização da escritura pública, por três vezes, sem sucesso, uma vez que a sociedade autora constava com dívidas fiscais, o que impossibilitou a realização daquela; entretanto, outras fracções contíguas do edifício começaram a ser habitadas o que permitiu verificar, que, ao nível do isolamento acústico, a fracção padecia de defeito, ouvindo-se todos os ruídos e barulhos, o que determinou que o seu filho deixasse de ocupar o quarto de dormir, passando para o efeito a utilizar a sala da fracção; depois de feita uma abertura na parede divisória entre esta fracção e a do vizinho M.., verificou-se que inexiste correspondência entre a obra executada e o teor da ficha técnica do projecto do edifício pois a parede em questão tem uma espessura inferior ao previsto. Quer o réu quer o proprietário da aludida fracção contígua exigiram que a autora resolvesse esta questão o que esta não fez, pelo que sem a eliminação desse defeito assiste ao réu o direito de se recusar a assinar a escritura pública, como fez nos dias 12 e 17 de Outubro de 2007. Face ao arrastar da situação e à recusa da autora em reparar os defeitos, a 13 de Março de 2008, o seu mandatário, enviou àquela uma carta a informar a resolução do contrato promessa, pois a fracção não dispõe de condições de habitabilidade.
O réu deduziu reconvenção, pedindo que se lhe reconheça o direito de recusar a sua prestação enquanto a autora não reparar a fracção ou, se assim não se entender, que tem direito à resolução do contrato, por perda de interesse, pois a fracção não cumpre o fim a que se destina, condenando-se ainda a autora a restituir-lhe o sinal entregue.
A autora replicou, alegando que o réu não pode socorrer-se da excepção de não cumprimento do contrato porque não há simultaneidade de prestações, desde logo porque a autora já entregou a fracção ao réu, obrigação principal que para ela decorre do contrato. Nunca se recusou a reparar qualquer eventual problema manifestado na fracção, tendo sido o réu quem recusou a entrega da chave ou o acesso da autora à mesma para verificação/vistoria. Mais alega, não ser legítimo ao réu invocar a perda de interesse na compra da fracção, por falta de condições de habitabilidade, quando primeiro invoca a excepção de não cumprimento, fazendo depender a celebração da escritura da eliminação dos problemas acústicos da fracção, quando além do mais a fracção sempre foi habitada pelo filho daquele.
Designada data para uma tentativa de conciliação, solicitaram as partes a suspensão da instância, período findo o qual, por ausência de acordo, se proferiu o despacho saneador. Seguidamente procedeu-se à selecção dos factos assentes e da matéria controvertida.
Realizou-se a audiência de julgamento com observância do formalismo legal.
Produzida a prova, respondeu-se à base instrutória por despacho que não foi objecto de reclamação.
As partes acordaram de imediato na discussão oral do aspecto jurídico da causa.
O Tribunal proferiu sentença em que decidiu:
Pelo exposto, o Tribunal julga parcialmente procedente a acção e a reconvenção, declarando resolvido o contrato-promessa celebrado entre as partes, por incumprimento definitivo da autora e, em consequência, condena:
- -a autora a devolver ao réu o valor entregue de sinal de 7.500,00 Eur. (sete mil e quinhentos euros);
- -o réu a pagar à autora, a título de indemnização pela ocupação da fracção entre Abril de 2008 e Outubro de 2012, o valor de 24.300,00 Eur. (vinte e quatro mil e trezentos euros).
Sobre as aludidas quantias incidem ainda juros de mora à taxa civil a contar do trânsito da presente decisão.
Inconformado, o réu interpôs o presente recurso, instruído com as pertinentes alegações, em que formula as seguintes conclusões:
1 – A mui douta sentença, ora recorrida, viola, interpreta incorrectamente ou aplica deficientemente, o estabelecido, entre outros, nos artigos 483º, 499º a 510º, 563º e 1.032º e segs, todos do C.C.
2 – A mui douta decisão ora em recurso, na parte em que condenou o Réu a pagar à Autora, a título de indemnização pela ocupação da fracção entre Abril de 2008 e Outubro de 2012, o valor de € 24.300,00, carece de fundamentação factual e legal e está até em oposição com o anteriormente decidido.
3 – Refere o meritíssimo Juiz a quo que a resolução do contrato promessa se operou validamente em Março de 2008, mediante a carta que o mandatário do Réu enviou à Autora.
4 - E que a partir dessa data se constituiu o Réu em mora quanto à entrega/devolução da fracção à Autora.
5 - Todavia a Autora nunca aceitou essa resolução, tal como resulta, além do mais, do teor da presente acção e dos pedidos que a própria Autora nela formula.
6 - Também a Autora nunca mostrou qualquer disponibilidade para devolver ao Réu os quantitativos recebidos a título de sinal.
7 - Nem para receber de volta o imóvel.
8 - Por outro lado, assistia sempre ao Réu, como reconhecido na presente acção, o direito a receber da Autora as quantias que lhe haviam sido entregues a título de sinal e princípio de pagamento.
9 - Por isso, o Réu não violou ilícita e culposamente o direito de propriedade da Autora.
10 - Não se verificando, neste caso, os necessários pressupostos da ilicitude e da culpa por parte do Réu.
11 - Por outro lado, como já referido, deu-se como provado, entre outros factos que: Na dita fracção não é possível manter uma conversa ao telefone sem ser ouvido pelos vizinhos; Não é possível estabelecer um diálogo com outra pessoa sem ser ouvido pelos vizinhos; Não é possível auferir de alguma privacidade, nomeadamente, para a prática de actos correntes e típicos na vida de um casal.
12 - Ou seja, a fracção em causa nos presentes autos não reunia as condições mínimas de habitabilidade.
13 - Apresentava vícios que lhe não permitiam realizar cabalmente o fim a que era destinada.
14 - Mesmo a terem-se verificado os ditos pressupostos da ilicitude e da culpa por parte do Réu, o que não se concede, tais vícios teriam sempre que exonerar o Réu de pagar à Autora qualquer quantia (Cfr. artigo 1032º do CC).
15 - E muito menos ainda o quantitativo total que a mui douta sentença fixou, ou seja, os € 450,00/mês.
16 - Este valor só poderia ser devido pelo Réu à Autora no caso de a fracção não apresentar quaisquer vícios e ser capaz de realizar cabalmente o fim a que era destinada.
17 - O que também nunca aconteceu. Ou, se assim se não entender,
18 - Sempre deverá a dita quantia ser substancialmente reduzida, face aos apontados vícios que a fracção apresentava e que a impediam de realizar cabalmente o fim a que era destinada.
19 - Tal quantia nunca deveria ser fixada em quantia superior a uma quarta parte do quantitativo fixado, ou seja, em quantia superior a € 6.075.00.
20 - O Réu não retirou qualquer vantagem da situação criada pela Autora.
21 – A Autora foi e é a única responsável pela situação criada com a fracção em causa.
22 - A mui douta sentença, na parte ora em recurso, por essa razão, está ferida de nulidade porque os seus fundamentos de facto estão em oposição com a decisão.
23 – Assim sendo deverá a mui douta sentença ora em recurso ser alterada na parte em que condena o Réu a pagar à Autora a quantia de € 24.300,00 a título de indemnização pela ocupação da fracção, absolvendo o Réu do pagamento dessa quantia, ou, se assim se não entender, fixando o valor a pagar pelo Réu à Autora em quantia nunca superior a € 6.075,00.
TERMOS em que, nos melhores de direito e com o sempre mui douto suprimento de V. Ex.cias, deve a decisão recorrida, na parte em que é objecto do presente recurso, ser revogada e substituída por outra que julgue o pedido de indemnização formulado pela Autora totalmente improcedente, dele absolvendo, consequentemente o Réu, ou se assim se não entender, alterar a decisão ora em recurso fixando-se em quantia nunca superior a € 6.075,00 o valor da indemnização a pagar pelo Réu à Autora.
A autora, além de contra-alegar, interpôs recurso subordinado, formulando, quanto a este, as seguintes conclusões:
(…)
III. Discorda, no entanto, a Autora, da quantificação da indemnização a pagar pelo Réu à Autora, bem como da parte da decisão em que o Mmo. Juiz a quo considera o contrato resolvido por incumprimento definitivo da Autora, bem como na parte onde condena a Autora a entregar o valor entregue pelo Réu a título de sinal, pelo que interpõe recurso subordinado relativo a essa parte da decisão.
- IV.De facto, mediante contrato promessa outorgado no dia 16 de Setembro de 2005, a Autora prometeu vender ao Réu fração autónoma, do tipo T2, identificada pelas letras “AD”, sita na Rua.., com um duplo lugar de aparcamento e um arrumo, ambos identificados pelo n.º 29, localizados na cave, com entrada pelo n.º 93 da mesma rua, descrita na conservatória do registo predial da Maia sob o número .., e inscrita na matriz predial urbana sob artigo .. na competente repartição de finanças.
- V.No mesmo contrato acordaram Autora e Réu que, pela prometida venda, este pagaria àquela o preço global de € 147.146,00 (cento e quarenta e sete mil cento e quarenta e seis euros), sendo certo que o Réu entregou à Autora, na data de celebração do supra referido contrato, a quantia de € 7.500,00 (sete mil e quinhentos euros) a título de sinal e princípio de pagamento, tendo sido dada quitação do respetivo valor, tendo a Autora transferido para o Réu a detenção sobre a aludida fração, tendo-o autorizado a utilizar o imóvel sem qualquer limitação.
VI. A restante quantia, no valor de € 139.646,99 (cento e trinta e nove mil e seiscentos e quarenta e seis euros) seria liquidada pelo réu aquando da outorga da respetiva escritura pública de compra e venda, que deveria ser outorgada previsivelmente durante o mês de Outubro de 2005.
VII. Por carta registada com aviso de receção para a respetiva morada a Autora notificou o Réu, para comparecer no Cartório Notarial de Braga no dia 12 de Outubro de 2007, a fim de ser outorgada a escritura definitiva de compra e venda.
VIII. Em resposta, o Réu, escusou-se a comparecer, pelo que a Autora, por fax datado de 11 de Outubro de 2007, aprazou nova data para a outorga da supra referida escritura, fixando para o efeito, o dia 17 de Outubro de 2007 pelas 10:00horas, no intuito de, finalmente, ser cumprido o contratualmente estipulado, sendo certo que o aqui Réu não compareceu nem se fez representar na diligência, tendo tal facto sido declarado e certificado pelo notário.
- IX.Apesar das sucessivas insistências da Autora junto do Réu no sentido de ver cumprido o contrato promessa em mérito, o Réu recusa-se a celebrar o contrato prometido, alegando a existência de suposta deficiências na moradia prometida comprar e vender.
- X.Apesar disso, não se abstinha o Réu de habitar essa mesma moradia, o que demonstra claramente que a fração prometida comprar e vender está apta a ser utilizada para o fim a que se destina, pois que a utiliza como sua residência, habitando-a e tirando dela todas as suas utilidades.
XI. E a verdade é que, para além de se recusar a celebrar a escritura pública de compra e venda, recusa-se também o Réu a devolver à Autora a habitação em causa, que utiliza há quatro anos como sua habitação, às custas e a expensas da Autora.
XII. Assim, e pelo que se constata, o Réu furtou-se ao cumprimento das obrigações que assumiu com a assinatura do contrato promessa junto à presente.
XIII. E a verdade é que a Autora sempre tentou resolver os problemas existentes no imóvel, nomeadamente apresentando por diversas vezes a sua disponibilidade em apurar o problema do isolamento acústico indicado pelo Réu, e este é que sempre adotou uma postura passiva, pois que sempre se mostrou mais interessado em dificultar a prestação da Autora, do que propriamente, em auxiliar na resolução do problema.
XIV. Primeiro, levanta a questão de lhe ter sido recusado o pagamento do IMT na repartição de finanças pelo facto de em nome da A. constarem dívidas fiscais, e que por isso não pôde outorgar a escritura pública na data aprazada pela Autora, não obstante ter conhecimento de que nenhuma repartição de finanças pode recusar o pagamento do IMT a um comprador de imóvel por verificar que o vendedor detém processos de execução fiscal em seu nome.
XV. De seguida, imputa a responsabilidade da não outorga da escritura pública à Autora, baseando-se na existência de supostos defeitos na fração prometida comprar e vender.
XVI. E apesar da total disponibilidade da Autora para efetuar inspeção à fração o Réu, em momento algum, disponibilizou a fração ou a chave da fração à Autora, para vistoria.
XVII. Está assente nos presentes autos que a Autora já efetuou a prestação típica e principal que lhe competia, tendo procedido à entrega do bem.
XVIII. Uma vez que é o Réu que, de má-fé, recusa cumprir a sua prestação principal – celebração da escritura com pagamento do preço devido alegando, para tanto, os incumprimentos de um dever secundário por parte da Autora.
XIX. Dispõe o n.º 1 do artigo 441º do CC que “No contrato promessa de compra e venda presume-se que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente- comprador ao promitente-vendedor, ainda que a titulo de antecipação ou principio de pagamento.”
XX. Ainda assim, postula o n.º 1 do artigo 442.º do mesmo diploma que “Quando haja sinal, a coisa entregue deve ser imputada na prestação devida, ou restituída quando a imputação não for possível.”, acrescentando o n.º 2 do mesmo normativo que “se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue”.
XXI. Sem prejuízo do disposto no artigo 808.º do CC: “Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação.”.
XXII. Ora, pelo exposto não há dúvidas que assiste à Autora o direito de socorrer-se do mecanismo previsto no artigo 442.º nº 1 e 2, fazendo seu o sinal entregue, em virtude do incumprimento culposo do Réu.
XXIII. Além disso, dispõe o art. 798.º que “o devedor que falta culposamente ao cumprimento da obrigação torna-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor”.
XXIV. Assim, para além da perda do sinal entregue, deve o Réu ser condenado a pagar à Autora os prejuízos resultantes do seu comportamento inadimplente.
XXV. Do mesmo modo, desde logo, constitui arreigada convicção da Autora de que, no caso em apreço, o Réu não se possa recorrer do instituto da exceptio non adimpleti contratus.
XXVI. Tendo em conta os factos expostos e os argumentos de Direito, impõe-se alteração à, aliás douta, sentença proferida pelo tribunal a quo.
XXVII. De facto, tendo a Autora cumprido, desde a data de outorga do contrato promessa de compra e venda, a sua obrigação principal (entrega da coisa), teria o Réu obrigatoriamente de, ao ser interpelado para o efeito, cumprir a sua prestação principal, procedendo à assinatura da escritura de compra e venda e ao pagamento do preço.
XXVIII. Na verdade, muito paciente foi a Autora, ao interpelar por diversas vezes o Réu para que cumprisse as suas obrigações.
XXIX. E o certo é que, tendo alegado vários problemas para se escusar ao cumprimento, a Autora ainda assim sempre se mostrou disposta a vistoriar a fração em causa, para que pudesse proceder às reparações necessárias para que a habitação ficasse com todas as condições de privacidade.
XXX. No entanto, é também verdade que isso só não sucedeu devido a uma recusa reiterada por parte do Réu em fornecer as chaves à Autora ou em agendar uma data para que a Autora pudesse proceder à referida vistoria.
XXXI. Nesse sentido, mais não pôde a Autora fazer se não proceder à resolução do contrato, por existir incumprimento definitivo do Réu que, não obstante o prazo fixado pela Autora nos termos do artigo 808.º do C.C., para que procedesse à outorga da escritura, nada fez para solucionar a situação.
XXXII. Discorda ainda a Autora da quantificação atribuída pelo Mmo. Juiz a quo no que diz respeito ao prejuízo diário que a Autora tem com a fração prometida vender.
XXXIII. De facto, pode ler-se no ponto 35 da matéria de facto dada como provada: Cada mês de utilização do Tipo T2, com a localização e características da fracção prometida vender, são arrendadas pela quantia média mensal de € 450,00 (quatrocentos e cinquenta euros).
XXXIV. Ora, a Autora não pode concordar com o valor atribuído.
XXXV. De facto, tendo em conta que a renda mensal praticada nos imóveis com características semelhantes, com idêntica localização e idade é de € 650,00 (seiscentos e cinquenta euros), não compreende a Autora por que razão foi atribuída à fração em causa o valor de € 450,00 (quatrocentos e cinquenta euros).
XXXVI. Do mesmo modo consideraram os Senhores Peritos que, em resposta aos quesitos da Autora, referiram: Tendo em conta a privação do uso da fracção autónoma, a imobilização do investimento, a não comercialização e a impossibilidade de dar de arrendamento a fracção autónoma prometida comprar e vender causam à Autora um prejuízo de € 650,00 por mês? Usando como base o valor mensal provável para arrendamento de um imóvel com as características, localização e idade do vistoriado, assume-se que o valor de € 650,00 mensais será um valor justo para o arrendamento do mesmo, pelo que quando a Autora se vê impossibilitada de efectuar esse mesmo arrendamento, admite-se que a mesma incorra num prejuízo mensal de €650,00. As fracções do Tipo T2, com a localização e características da fracção prometida vender, são arrendadas pela quantia média mensal de € 650,00? Respondido no quesito anterior.
XXXVII. Nessa conformidade, impõe-se uma alteração no valor da indemnização a pagar pelo Réu à Autora, que deve ter por base o valor de € 650,00 (seiscentos e cinquenta euros) mensais, sendo, assim, a indemnização de € 35.100,00 (trinta e cinco mil e cem euros) e não € 24.300,00 (vinte e quatro mil e trezentos euros).
XXXVIII. Impõe-se ainda uma alteração na decisão, no que diz respeito ao incumprimento definitivo do contrato, pois que a resolução do contrato promessa de compra e venda operou em virtude do incumprimento definitivo do Réu,
XXXIX. Sendo certo que, assim sendo, se impõe a alteração da decisão na parte em que condena a Autora a entregar ao Réu a quantia prestada a título de sinal, atentas as imposições do artigo 442.º do C.C.
O recurso foi admitido como apelação, a subir de imediato, nos próprios autos e com efeito devolutivo, igualmente se admitindo o recurso subordinado. Os autos foram remetidos a este Tribunal da Relação e o recurso admitido sob a forma, modo de subida e efeito atribuídos pela 1ª instância, assim como o recurso subordinado.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
II - DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO E QUESTÕES A DECIDIR.
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações da recorrente, tal como decorre das disposições legais dos artºs 684º nº3 e 690º do CPC, não podendo o tribunal conhecer de quaisquer outras questões “salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras” (artº 660º nº2 do CPC). E, de entre estas questões, excepto no tocante àquelas que o tribunal conhece ex officio, o tribunal de 2ª instância apenas poderá tomar conhecimento das questões já trazidas aos autos pelas partes, nos termos dos artºs 664º e 264º do CPC, não podendo a parte nas alegações de recurso e respectivas conclusões vir suscitar e requerer a apreciação de questões ou excepções novas.
As questões a apreciar são as constantes das conclusões que acima reproduzimos.
