IIB) Fundamentação
II-B)-a) Os factos
A Relação considerou como fixada a seguinte matéria de facto:
- “1.Por terem comprado aos RR. por escritura pública de 1982.05.27, os AA. são proprietários da fracção autónoma identificada pela letra “H”, correspondente ao 1.º Esquerdo, no extremo nascente do bloco 1 do prédio sito na Avenida ........., Caminha, descrito na Conservatória do Registo Predial de Caminha sob o n.º............ do livro ...-....
- 2.Da escritura pública indicada em 1 consta, além do mais, que o objecto da compra e venda era “a fracção autónoma “H”, com tudo o que a compõe”
- 3.Está registada em nome dos RR. a fracção autónoma identificada pela letra “A”, correspondente à cave existente no prédio identificado em 1.
- 4.A cave referida em 3 dispõe de uma garagem e de uma arrecadação.
- 5.Em 1982.06.01 os RR. subscreveram um documento no qual declararam doar aos AA. uma área de 21 m2 sita na cave (referida em 3)
- 6.A qual corresponde ao local de garagem e da arrecadação que lá existem.
- 7.Os AA. utilizam a garagem e arrecadação existente na cave (referida em 3) desde pelo menos 1984.
- 8.Desde, pelo menos, essa altura que os AA. guardam a sua viatura na garagem e fazem “biscates” na arrecadação; pintaram a garagem e arrecadação em vezes que não foram apuradas.
- 9.Os AA. vêm utilizando a garagem e arrecadação, aí guardando a sua viatura e fazendo “biscates”, à vista de todos, sem oposição de ninguém e de forma contínua.
- 10.E na convicção de quem exerce um direito próprio de propriedade.
- 11.A fracção H tem acesso à garagem e à arrecadação através das escadas interiores do prédio.
- 12.A luz do interior da garagem e da arrecadação está directamente ligada ao contador relativo à fracção indicada em 1.
- 13.A porta de acesso da garagem à fracção identificada em 1. encontra-se fechada com um cadeado.
- 14.Razão por que para acederem à garagem e à arrecadação, os AA. têm que sair da fracção, entrando pela rua.
- 15.Os AA. sentem-se incomodados com os factos descritos em 13-14.”
II-B)-b) Análise do recurso
II-B)-b)-1. Do abuso de direito e usucapião
Brevitatis causae, entendeu o Acórdão recorrido que não estavam reunidas as condições para que se pudesse declarar os AA. como donos e legítimos proprietários da garagem e arrecadação sita fisicamente na fracção autónoma H) assim como não poderiam ser os RR. condenados a reconhecer essa propriedade plena e a abster-se de praticar quaisquer actos, designadamente a ocupação esporádica e abusiva da garagem que os AA. vinham a ocupar, pelo que foram os RR. absolvidos nessa parte do recurso.
Entendem os ora recorrentes que a decisão foi errada, por duas ordens de razões:
- -Por um lado, porque existe a factualidade necessária (através da doação) para se comprovar que os RR. doaram o espaço da garagem e arrecadação (21 m2) aos AA , constituindo abuso de direito a invocação por parte dos RR. de que o título em que assenta a “doação” não obedece ao formalismo legal.
- -Por outro lado, porque têm em seu favor a posse e o tempo necessário para preencher a aquisição dessas partes do imóvel através da usucapião.
Pois bem:
Há que começar por referir que na escritura de constituição da propriedade horizontal, a fracção “A”, encontra-se registada a favor dos RR..
De acordo com o art. 7.º-1 do CRP, “o registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define”, pelo que temos de concluir que a fracção “A”, tal como consta do registo na Conservatória, ou seja, como fracção autónoma própria, em regime de propriedade horizontal, correspondente à cave do prédio, pertence aos RR. em toda a área que aí é indicada (288 m2), e em exclusividade.
Num prédio constituído em propriedade horizontal a posição jurídica dos respectivos titulares não é a mesma que a dos proprietários de prédios a ela não sujeitos, pois existem partes próprias e partes comuns; e, mesmo nas partes próprias, existem limitações sérias ao poder de alterar o seu conteúdo e objecto. (1).
Na verdade, na propriedade horizontal há um interesse relevante plural que se sobrepõe aos interesses individuais, sendo aquele um interesse colectivo, manifestado num título constitutivo dessa forma específica de direito real.
No direito real de propriedade horizontal a questão do domínio encontra-se repartida entre vários sujeitos, os condóminos, entrelaçando-se os interesses individuais de uns, de forma inseparável, com os interesses dos demais condóminos, através de regras próprias, sendo de destacar que não está na disponibilidade de um ou de vários deles, conseguir(em), só por si, a alteração do título de constituição desse tipo de propriedade, a menos que o título assim o tenha previsto desde o início, anteriormente à primeira alienação. (arts. 1419.º e 1422.º--A, n.º3).
É indispensável, portanto, que o título de constituição o permita ou a assembleia de condóminos se pronuncie e aprove as alterações sem qualquer oposição.
Por outro lado, para garantia de todos os cidadãos de que não ficam postos em causa interesses próprios constitucionalmente protegidos (direito à habitação, saúde, higiene e bem estar, qualidade de vida e defesa do ambiente) ou até mesmo outros interesses mais vastos da comunidade e que se encontram em ascensão (como o urbanismo, o planeamento e o desenvolvimento sustentado), exige a lei que quer a constituição da propriedade horizontal quer as suas eventuais e posteriores alterações, sejam objecto de sindicalização e licenciamento pela autoridade camarária, por forma a garantir a sua conformidade às leis e regulamentos em vigor.
Mas as exigências legais não ficam por aqui:
Uma vez observados esses dois primeiros requisitos, para haver alteração ao título constitutivo da propriedade horizontal terá de haver ainda nova escritura a alterar o título anterior ( sendo a escritura uma formalidade ad substantiam, requisito indispensável para a validade do negócio, como decorre do disposto nos arts. 220.º, 371.º e 1419.º do CC.), seguindo-se-lhe depois o efectivo registo.(art. 2.º-1-b) do CRP), porque se quer dar a indispensável publicidade a actos tão importantes para as relações fundamentais entre os condóminos e outros interessados, designadamente credores, mas a que também não são alheias as defesas de interesses difusos ou relações de vizinhança, maxime com os demais condóminos.
De notar a exigência legal de que a escritura de alteração do título constitutivo de propriedade horizontal não pode ser feita sem a junção de documento camarário comprovativo de que a alteração ao título constitutivo está de acordo com os correspondentes requisitos legais.(art. 60.º-1 do C. Notariado)
Tecidas estas breves considerações, podemos avançar um pouco, para dizer que o título exibido pelos AA. como fonte do seu direito à aquisição da propriedade dos 21 m2 da garagem e arrecadação não é o adequado sob o ponto de vista formal nem substancial:
Sob o ponto de vista substancial, porque as fracções autónomas, enquanto figurarem como tais no título constitutivo da propriedade horizontal, são indivisíveis, só podendo dar lugar a novas fracções autónomas mediante alteração do título constitutivo de propriedade horizontal, operada através de deliberação da assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição. (art. 1422.º-A, n.º 3);
Sob o ponto de vista formal, porque a doação de imóvel ou sua fracção, implicando divisão de fracção autónoma e alteração do título constitutivo da propriedade horizontal teria de ser feita por escritura pública (art. 947.º-1 do CC. e art. 80.º-2-b) do C do Notariado);
Assim, a alegada doação feita pelos RR. aos AA. do espaço físico correspondente à garagem e arrecadação, foi nula por falta de observância da forma legal prescrita, como pelo facto de ir contra o regime imperativo da indivisibilidade das fracções autónomas sem que o título de propriedade horizontal o tivesse previsto ou a assembleia de condóminos a tivesse autorizado.(arts. 219.º e 280.º do CC.)
Reconhecemos que efectivamente a invocação de nulidade da doação por parte dos RR. constitui abuso de direito (art. 334.º do CC.), sendo ilegítimo o uso dessa arma, - porque é manifestamente chocante, contrária aos princípios da boa fé e dos bons costumes, virem agora os RR., ao fim de tantos anos, invocarem a nulidade de uma declaração de doação subscrita por eles e na base da qual os AA. aí foram exercendo actos de posse, de boa fé, como se donos fossem.
No entanto, nem por isso terá deixar de ser considerada nula a doação para passar a ser o negócio válido, porque se sobrepõem a essa razão interesses mais vastos, mas agora pelo facto de se ter feito letra morta de preceitos legais atinentes à divisão e autonomização da garagem e arrecadação que os AA. vinham ocupando, os quais obedecem a interesses de ordem pública, e que são inderrogáveis por vontade das partes (2)
Mas poderão os AA. ter adquirido a propriedade do espaço físico de 21 m2 através do instituto de usucapião?
A Relação respondeu a esta questão, dizendo que não, ao contrário do que havia decidido a primeira instância.
Entendemos que o fez correctamente.
A actuação dos AA. sobre o espaço da garagem e arrumos consubstanciava-se em actos de posse porque assentes na prática reiterada, com publicidade de actos materiais de gozo e fruição do referido espaço, como sendo um direito próprio, ao longo do tempo.
No entanto, o âmbito do direito a reconhecer não pode extravasar o respectivo suporte sobre o qual a posse é exercida.
Assim, no domínio da propriedade horizontal, a usucapião, como fonte aquisitiva de direitos, só pode actuar nos estritos limites em que a propriedade horizontal se enquadra. .(art. 1263.º-a) do CC. e nunca extravasá-la.
Embora estivesse alegado pelos AA. que já no acto da escritura se quisesse incluir na expressão “venda da fracção autónoma “H” com tudo o que a compõe” a garagem e arrecadação aqui reivindicada pelos AA. ( e que depois viria a ser objecto da já referida doação), o que é facto é que o A. não fez prova dessa matéria, como se pode ver da resposta de “Não provado” , dada ao quesito 1.º da base instrutória, sendo certo que era aos AA. que o ónus da prova cabia (art. 342.º-1 do CC., porque a haver direito, a alegação de tal facto era constitutiva dele).
Daí que seja questão arrumada a discussão a respeito do alcance da declaração contida na escritura de que nela se quereria contemplar o espaço da garagem e da arrecadação, matéria que era da exclusiva competência das instâncias e cuja interpretação e prova o Supremo não pode alterar, uma vez que não se divisando erro algum nessa interpretação ou na aplicação do Direito, não cabe dessa decisão recurso para o STJ - art. 712.º do CPC., n.º 6 do CPC . (3)
Assim, a escritura de compra e venda por parte dos AA. da fracção “H”, não serve de título para nela se considerar englobada a garagem e arrumos sita na fracção “A”.
Mas poderia o título que serviria de base à usucapião advir do documento particular onde se refere a doação?
Vejamos:
Assentando a indicada doação num documento particular, a doação foi nula, porque não obedeceu à forma legal (escritura pública).
Ora isso equivale a ausência de título, o que confere ao caso a configuração de uma posse não titulada sobre o espaço da garagem e arrecadação.(art. 1259.º do CC.).
Não está provado nem sequer alegado, por outro lado, o registo do título (ainda que inválido) nem a mera posse.
Como estamos no domínio da aquisição de imóveis, a simples perspectiva de possível aplicação do instituto de usucapião, poderia conduzir-nos, prima facie, à leitura do art. 1296.º do CC., segundo o qual, “não havendo registo do título nem da mera posse a usucapião só pode dar-se ao termo de 15 anos, se a posse for de boa fé, e de 20 anos, se for de má fé.”
Mas essa via está também condenada ao insucesso, porque este preceito tem de ler-se e interpretar-se com os do direito real a que se reporta:
Com efeito, há que ter presente que a usucapião só opera a aquisição do direito real por forma correspondente ao direito sobre o qual se exerce a posse.
E o direito que se exerceu aqui foi o da posse sobre uma pequena parte física de uma fracção autónoma alheia (fracção A), de que os RR. são titulares, em prédio submetido ao regime de propriedade horizontal. (4)
Ora, na propriedade horizontal, - como bem referido no Acórdão recorrido - o direito de propriedade exclusiva só se pode exercer sobre fracções autónomas, perfeitamente individualizadas no título constitutivo e não sobre partes delas (arts. 1414.º, 1415.º, 1418.º e 1420.º do CC.), pelo que estando a garagem e arrecadação inserida fisicamente no espaço que é pertença dos RR. (fracção “A”), não pode ela operar enquanto a situação de indivisibilidade se mantiver, o que só poderia vir a acontecer se entretanto se tivesse tornado possível a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal.
No entanto, a constituição de propriedade horizontal por parte de decisão do Tribunal, como flui do art. 1417.º do CC., só é admissível em acção de divisão de coisa comum ou em processo de inventário, a requerimento de consorte, e, mesmo assim, desde que sejam unidades independentes, distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública. (requisitos previstos no art. 1415.º do CC.)
Se só nesse condicionalismo pode o Tribunal constituir a propriedade horizontal, as mesmas considerações e requisitos de substância e de forma se devem exigir para se proceder à sua alteração.
Essa situação, de resto, seria de todo inviável aqui, porque a presente acção, seria além do mais formalmente inadequada para a alteração do título constitutivo, quer porque não obedece sequer a essas formas de processo (acção de divisão de coisa comum e inventário).
E a referência à admissibilidade de constituição e/ou alteração do título constitutivo da propriedade horizontal através das formas de processo acima indicadas têm na sua base a circunstância de neles poder ser exercido o contraditório de todos os interessados directos, situação que não se verifica aqui, onde, a admitir-se a possibilidade de constituição forçada, por via judicial, de uma alteração ao título constitutivo da propriedade horizontal, envolveria a violação de uma das regras mais sagradas do direito, que é o da imposição de uma decisão a quem não pode defender-se por não ser parte na causa nem nela ter sido chamada a intervir.
Ora, nenhum direito pode ser reconhecido jurisdicionalmente quando, em fraude à lei, estejam em causa interesses de ordem pública, assim como nenhuma decisão judicial pode impor-se a quem não é parte no processo ou nele não tenha intervido.
Consequentemente, por tudo quanto foi dito, também não pode operar aqui a usucapião para adquirir a propriedade sobre aquela parte da garagem e arrumos fisicamente integradas na fracção “A” (5)”, na medida em que esse objectivo é legalmente impossível sem a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, área em que o Tribunal não pode actuar porque se exige acordo prévio de todos os condóminos.(6)
II-B)-b)-2. Da necessidade de ampliação da matéria de facto
Entendem os recorrentes que, a não procederem os primeiros argumentos, deve proceder-se à ampliação da matéria de facto nos termos do art. 729.º, n.º 3 do CPC, com vista à garantia do direito dos apelantes a terem a fracção “H” com tudo o que compõe a garagem e arrecadação, indicando que essas peças têm o valor actual de € 50.000,00.
Esta questão esbarra numa dificuldade insuperável porque esse suposto direito nunca poderá ser garantido por todas as razões a que já acima nos referimos enquanto se não der a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, para cuja alteração terá necessariamente de haver a concordância do R., votando também ele favoravelmente uma eventual deliberação da assembleia geral de condóminos em que se postule a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal.
Recorde-se que só com a unanimidade dos votos dos condóminos em assembleia geral será possível dar o primeiro passo para essa alteração
Não pode deixar de observar-se, no entanto, que os RR. assumiram um comportamento chocantemente contraditório, onde poderia assentar o abuso de direito e o dever de indemnizar (7).
Na verdade, a invocação da nulidade da doação com fundamento na falta de forma a que os RR. deram causa, e que durante mais de 15 anos os RR. respeitaram, criando com isso a convicção que nunca viriam a por em causa o que antes haviam declarado, para só agora, decorrido tão largo lapso de tempo o virem a fazer contra todas as expectativas criadas aos AA., constitui um acto abjecto ou repugnante, manifestamente ofensivo dos princípios da boa fé e da confiança, dos bons costumes, sendo alvo das maiores censuras, configurando abuso de direito.- art. 334.º do CC.
Como já referimos em nota anterior, a lei não refere quais as consequências necessárias do abuso de direito, mas a doutrina inclui entre as consequências do abuso o dever de indemnizar, que é a consequência que aqui se nos afiguraria como a mais ajustada, já que é legalmente impossível – como vimos - atribuir aos AA., nas circunstâncias que nos são apresentadas, a titularidade do direito por que pugnam e porque não estão em equação quaisquer dos outros meios adoptados para definir as consequências do acto abusivo.
Só que esbarramos, na presente Revista, com um obstáculo inultrapassável:
Embora na petição inicial os AA. tivessem pedido a condenação dos RR. em indemnização por danos patrimoniais (€ 1.000,00) e não patrimoniais (€ 5.000,00), vem a verificar-se que na delimitação do recurso para este Tribunal os AA. deixaram pura e simplesmente cair essa pretensão, não a vindo a incluir no objecto da Revista.
E assim, está este Tribunal impedido de exercer qualquer censura sobre o Acórdão recorrido no tocante à matéria em causa, porque não incluída no seu objecto.
Perante a situação acima definida, não pode na presente Revista, mandar alargar-se a base instrutória nem impor-se qualquer condenação aos RR. – art. 684.º-4 do CPC.
