II Fundamentação
a) Matéria de Facto
1 - Os réus são únicos donos e legítimos possuidores dos seguintes prédios:
- a)Prédio urbano composto de terreno para construção, com a área de 630 m 2, sito na Rua . ..., lugar de ..., limites da ...., freguesia de Arcozelo, concelho de Vila Nova de Gaia, a confrontar do norte com a Rua ..., do Sul com herdeiros de DD, do Nascente com o lote ....de BB e do Poente com o lote ...., terreno este que constitui o lote nº .... do alvará de loteamento nº 12 188, inscrito na matriz predial sob o artigo 2334-parte e descrito na Conservatória do Registo Predial competente sob a ficha n.º 00669/121088, onde se acha inscrito a favor deles (RR.) pela cota G um à mencionada descrição predial;
- b)Prédio urbano composto de terreno para construção com área de 1.460 m2, sito na rua D. ...., freguesia de Arcozelo dita, a confrontar do Norte com Rua ....., do sul com herdeiros de DD, do nascente com Estrada Nacional ...e do poente com o lote .... de BB, terreno que constitui o lote 11 do alvará de loteamento nº 12/88, inscrito na matriz sob o artigo 2334-parte, descrito na Conservatória do Registo Predial competente sob a ficha n.º 005761010388 Arcozelo, onde se acha inscrita a favor deles (RR.) pela cota G-um à mencionada descrição predial.
2 - Os réus casaram entre si no dia 11.1.68 e não outorgaram qualquer convenção antenupcial.
3 Entre o autor e o réu marido, foi outorgado o acordo cuja cópia se acha a fIs 16.
4 - O réu marido remeteu ao autor uma carta datada de 24.7.01, que seguiu sob registo datado desse mesmo dia, que se acha junta a fIs 18.
5 - Na mesma carta seguia um cheque emitido pelo réu marido em favor do autor no valor de 4.500.000$00, cuja cópia se acha a fls. 19.
6 - O autor, por sua vez, e na sequência dessa carta, remeteu aos RR. a carta cuja cópia se acha a fls. 20, com o qual devolveu o cheque a que se faz alusão em 5.
7 - Por ser dono do lote nº 9 relativo ao loteamento que mereceu o alvará nº 12/88 da Câmara Municipal de Gaia, o autor pretendia uma área de terreno superior.
8 - Conhecendo que os réus eram os proprietários dos lotes nºs ... e ... daquele loteamento, o autor telefonou ao réu marido dando conta do seu interesse.
9 - Nessa conversa o réu marido dispôs-se desde logo a fazer negócio, tendo pedido ao autor a quantia de 31.000.000$00 como preço dos 2 lotes citados.
10 - Dias após, autor e réu marido marcaram encontro no escritório do Sr. solicitador EE na comarca de Vila Nova de Gaia.
11 - Aquando da reunião que se veio a realizar, destinada a minutar o contrato, o réu marido informou o autor de que não acordava com o preço adiantado, em face do valor das contribuições autárquicas que teria de suportar, por ainda não ter pedido a inscrição dos lotes na matriz predial.
12 - O réu marido afirmou ao autor que apenas acederia a vender-lhe os lotes mencionados pela quantia global de 32.000.000$00.
13 - Após várias discussões sobre o assunto, o autor acedeu e dispôs-se a pagar a referida quantia aos réus.
14 - O autor falou com a ré mulher, por via telefónica, sobre a promessa de venda dos lotes no sentido de a sensibilizar para as suas pretensões; este telefonema ocorreu após telefonema do réu marido a informar que já não fazia o negócio prometido e antes da recepção da carta de fls. 18.
15 - O cheque de 4.500.000$00 entregue pelo autor a título de sinal veio a ser depositado numa conta bancária da titularidade de ambos os réus.
16 - Os réus não outorgaram o contrato definitivo por ao réu marido ter sido oferecida a quantia de 41.000.000$00 para aquisição desses lotes por um tal FF.
b) Matéria de Direito
As questões postas nas duas revistas entrelaçam-se de tal modo que, a bem da clareza e do correcto entendimento da solução que reputamos justa e legal, vamos apreciar os recursos em simultâneo, como se fossem um só.
Quer o autor, quer os réus fazem assentar as suas posições na ideia de que o contrato promessa realizado é nulo. Nulo, diz o autor, porque a ré CC não assinou o documento que o titula, embora se tenha obrigado enquanto promitente vendedora; e precisamente porque se trata duma nulidade meramente formal, juridicamente irrelevante, nada obsta a que possa ter lugar a execução específica, nos termos do art.º 830º, nº 1. Nulo, dizem os réus, porque aquela ré não se obrigou no contrato promessa nem consentiu expressamente na celebração do contrato prometido por parte do seu marido, o que tudo determina a impossibilidade originária da prestação deste, nos termos do art.º 401º, nº 3, e, logicamente, o afastamento do regime do não cumprimento, em particular o previsto para o contrato promessa quando exista sinal passado (art.º 442º, nº 2).
Vejamos.
Nenhuma das partes, em nosso entender, está dentro da razão.
No que se refere ao autor deve salientar-se, desde logo, que as instâncias não deram como assente que a ré tivesse querido vincular-se como promitente vendedora (independentemente de, para além disso, não ter assinado o contrato). Ora, estando aí em questão matéria de facto pura e simples (não matéria de direito, como seria o caso se se tratasse de interpretar uma declaração negocial à luz dos critérios legais estabelecidos no art.º 236º), o STJ encontra-se impedido de sobre o assunto proferir julgamento diverso, modificativo do que as instâncias emitiram, e decidir, agora, que a ré, embora sem firmar o documento, também se obrigou, tal como o seu marido. O impedimento resulta de o Supremo Tribunal ser uma instância de revista, que só julga de direito (art.ºs 722º e 729º do CPC; art.º 26º da LOTJ). Simplesmente, nada disto retira validade ao contrato promessa celebrado. Nos termos do art.º 410º, nº 2, a promessa tornar-se-ia nula se, sendo bilateral, apenas uma das partes que se vinculou a tivesse assinado, firmando o documento; nessa eventualidade, faria sentido discutir se e em que medida haveria lugar à conversão ou redução negocial (artºs 292º e 293º), consoante se entendesse que a nulidade seria total ou apenas parcial (o entendimento maioritário, na doutrina e na jurisprudência, é o de que o contrato promessa bilateral nulo é convertível em promessa unilateral válida, susceptível de execução específica). Como, porém, não foi este o caso - ou seja, a ré não se vinculou, apenas o réu o fez - o negócio é válido, não se colocando, consequentemente, a hipótese da sua conversão ou redução. Mas também não impede a validade o facto de, justamente, apenas o réu se ter obrigado como promitente vendedor. Neste ponto são os réus que carecem de razão. Com efeito, o art.º 410º, nº 1, manda aplicar ao contrato promessa as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuando as relativas à forma e as que, pela sua razão de ser, não devam considerar-se extensivas ao contrato promessa. Ora, são distintos e com efeitos diversos o contrato promessa e o contrato prometido. Para se concluir se certa norma que regula o contrato prometido é ou não aplicável ao respectivo contrato promessa é preciso atender ao seu fundamento. A promessa de venda tem eficácia meramente obrigacional, salvo no caso previsto no art.º 413º, que não está aqui em causa. E através do contrato promessa o promitente obriga-se apenas a celebrar o contrato prometido. Logo, deve considerar-se inaplicável à promessa de venda de bens imóveis o disposto no art.º 1682º-A, nº 1, que diz carecer do consentimento de ambos os cônjuges, salvo se entre eles vigorar o regime da separação de bens, a alienação, oneração, arrendamento ou constituição de outros direitos pessoais de gozo sobre imóveis próprios ou comuns. É que o promitente não aliena nada - vincula-se apenas a uma alienação que em si mesma, objectivamente, é possível, e respondendo se não cumprir, mesmo que o incumprimento se fique a dever tão somente à recusa do consentimento do outro cônjuge. Dito doutro modo: uma coisa é a venda, que opera de modo directo e imediato a transferência do direito de propriedade (art.ºs 879º, a), e 1317º, a), do CC); outra, diversa, é a obrigação de vender, que apenas obriga o respectivo vendedor a realizar o correspondente contrato de compra e venda. Se aquele que se obrigou mediante um contrato promessa a vender determinada coisa carecer de legitimidade para realizar a venda, ou para a realizar só por si, terá de diligenciar, por força da obrigação que validamente assumiu, no sentido de obter a cooperação da pessoa ou pessoas sem cujo consentimento a alienação não pode efectuar-se. E assim, sempre que um dos cônjuges, quando o regime de bens seja a comunhão geral ou comunhão de adquiridos, se obrigue a vender algum dos bens referidos no art.º 1682º-A, a obrigação é válida, mas só poderá ser cumprida com a cooperação do outro cônjuge; se este recusar o seu consentimento, à situação daquele que se obrigou a vender aplicar-se-á então o regime do não cumprimento, com todas as inerentes consequências (2).
No caso dos autos temos, portanto, um contrato promessa válido, mas que no entanto é insusceptível de execução específica, contrariamente ao pretendido pelo autor em via principal. Na verdade, parece indiscutível que, faltando o consentimento do cônjuge do promitente vendedor para a realização da venda de imóveis do património comum (tal é o caso dos autos, como se vê dos factos coligidos), o tribunal não poderá decretar coercivamente o cumprimento, proferindo, nos termos do art.º 830º, nº 1, uma “sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso”. De outro modo conseguir-se-ia através da execução específica impor os efeitos de uma alienação a quem tinha o pleno direito de a impedir por não estar obrigado a contratar, e não assumiu, porque não quis assumir, nenhuma vinculação obrigacional em ordem à realização daquela.
Decidiu bem a Relação, por conseguinte, ao negar procedência ao pedido principal, concedendo-a ao primeiro pedido subsidiário formulado pelo autor (respectivamente, execução específica e restituição do dobro do sinal). Na verdade, ao recusar de forma peremptória a celebração do contrato prometido pelas razões invocadas na carta de fls 18, de 24.7.01 (facto nº 4), logo devolvendo o montante do sinal recebido, o réu ficou exposto às consequências previstas no art.º 442º, nº2, já que, face à consumação do incumprimento definitivo assim verificado, o direito do autor a exigir a restituição do dobro do sinal prestado tornou-se de imediato accionável, sem necessidade de recorrer à interpelação admonitória prevista no art.º 808º.
Não colhe o argumento de que a ré confirmou o negócio, nos termos do art.º 288º. Em primeiro lugar porque, como se disse, o contrato promessa é válido, o que afasta a aplicação do instituto da confirmação. E depois porque o facto supostamente confirmativo do negócio - depósito do cheque que titulava o sinal numa conta bancária de que ambos os réus eram titulares (facto nº 15) - em si mesmo, nada prova; é um facto, por si só, inócuo, inconcludente, que não revela com toda a probabilidade, como a lei exige (artºs 288º, nº 3, e 217º, nº 1), ter a ré celebrado, com o seu marido, o contrato promessa ajuizado, vinculando-se como promitente vendedora.
Não procedem, por fim, como se deduz do exposto, as questões suscitadas na revista dos réus a propósito dos juros de mora e das custas em que foram condenados. Contrariamente ao que alegam não há mora do autor, enquanto credor, porque, como resulta do disposto no art.º 813º, para tal seria necessário que ele tivesse sem justificação recusado a prestação que se demonstrou ser a devida; mas não foi isso, como se viu, o que sucedeu; o autor recusou legitimamente aceitar a devolução do sinal em singelo por entender que tinha direito, pelo menos, ao sinal em dobro, o que posteriormente se verificou ser exacto; por outro lado, a regra é a de que a prestação deve ser realizada integralmente e não por partes, não podendo o devedor compelir o credor a aceitar uma parte daquilo que a este é devido em consequência do incumprimento contratual verificado (art.º 763º).
Improcedem ou mostram-se deslocadas, assim, todas as conclusões das revistas.
