04B1961 - Supremo Tribunal de Justiça

1. Cessa por caducidade o direito à resolução do contrato de locação por falta de pagamento da renda ou do aluguer se o locatário, até à contestação da acção destinada a fazer valer aquele direito de resolução, pagar ou depositar as rendas devidas até essa data e o acréscimo de 50%, a título de indemnização, nos termos dos arts. 1048º e 1041º, 1, CC, e 22º, RAU.

2. O devido é, pois, o somatório das rendas vencidas entre a data do último pagamento em forma e o momento da contestação, e a indemnização liberatória é de 50% sobre esse somatório.

3. A caducidade do direito de resolução respeitante às faltas de pagamento de renda com antiguidade superior a um ano relativamente à data da propositura da acção de despejo só é de considerar se essa excepção peremptória for invocada no local próprio, a contestação, visto que, por um lado, se não trata de excepção de conhecimento oficioso, e que, por outro lado, toda a defesa deve ser deduzida na contestação, nos termos do art. 489º, 1, CPC, ressalvadas as excepções previstas no n. 2.

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1. "A" e B pediram revista do acórdão da Relação de Coimbra que, em confirmação da sentença, decretou a resolução do contrato de arrendamento e o consequente despejo do prédio sito no nº. ..., da rua Augusta, em Coimbra, que os recorrentes tinham tomado de arrendamento a "C, S.A.".

A decisão impugnada fundamentou-se na falta de pagamento de rendas e na insuficiência do depósito liberatório que os demandados, aqui recorrentes, apresentaram, em contestação.

Os recorrentes dizem:

embora o documento de depósito que juntaram com a contestação não abrangesse as duas rendas que se venceram após a propositura da acção, o certo é que essas duas rendas foram oportunamente pagas;

deu- se a caducidade do direito de acção quanto às rendas devidas até um ano antes da propositura da acção, e, por isso, o depósito junto com a contestação seria sempre liberatório, pois que o respectivo quantitativo excede um ano de renda e a indemnização de 50% legalmente devida;

a decisão do processo no saneador impediu os recorrentes de provar, no decurso da acção, o pagamento das duas rendas em causa, o que constitui violação do disposto no art. 202º, 2, Const. (1), ex vi do art. 204º.

A parte contrária alegou, defendendo o julgado.

2. São os seguintes os factos dados como provados:

- a autora é proprietária do prédio urbano composto de cave, rés-do-chão e 1º andar, com logradouro, situado na Rua Augusta, nº. ..., em Coimbra, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 1188º e descrito na Conservatória do Registo Predial de Coimbra, sob o nº. 00355, da freguesia da Sé Nova, concelho de Coimbra;

- por contrato celebrado em 1 de Junho de 1994, a autora deu de arrendamento o referido prédio urbano aos réus, destinando-se o local arrendado a habitação,

- o referido contrato teve o seu início a partir do referido dia 1 de Junho de 1994;

- aquele contrato foi celebrado ao abrigo do disposto no artigo 98º do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei 321-8/90, de 15 de Outubro, no regime de duração limitada, pelo prazo de três anos;

- a autora é uma sociedade de gestão e investimento imobiliário;

- tal contrato jamais foi denunciado por qualquer das partes;

- a renda mensal fixada no mencionado contrato de arrendamento foi de 250.000$00, tendo sido alterada, em virtude das actualizações anuais legalmente permitidas, para € 1.493,05, correspondente a 299.329$00, no ano 2000, para € 1.525,89, correspondente a 305.914$00, a partir de Março de 2001 e para € 1.591,50 a partir de Março de 2002, devendo ser paga mensalmente, no primeiro dia útil do mês anterior aquele a que disser respeito, em casa do senhorio ou seu representante;

- a partir de Maio de 2000, os réus deixaram de cumprir pontualmente as obrigações decorrentes do contrato em apreço;

- efectivamente, os réus atrasaram-se durante vários meses no pagamento das rendas, tendo efectuado, apenas, algumas entregas por conta das mesmas que a autora imputou ao pagamento das rendas vencidas há mais tempo e à correspondente indemnização prevista no artigo 1041º, do Código Civil;

- desta forma, os réus não pagaram a quantia de € 1.369,03 relativa à renda referente ao mês de Outubro de 2000, nem a totalidade das rendas referentes aos meses de Novembro e Dezembro do mesmo ano, nem, ainda, as renda relativas aos meses de Janeiro a Dezembro de 2001 e de Janeiro, Fevereiro, Março e Abril de 2002;

- os réus contestaram, tendo a contestação dado entrada no tribunal no dia 10 de maio de 2002;

- os réus, no dia 10 de maio de 2002, depositaram na Caixa Geral de Depósitos, em nome da autora, e à ordem do processo, a quantia de € 43.255,00 com o fim de extinguirem o direito da autora de obter a resolução do contrato por falta de pagamento de rendas.

3. Cessa por caducidade o direito à resolução do contrato de locação por falta de pagamento da renda ou do aluguer se o locatário, até à contestação da acção destinada a fazer valer aquele direito de resolução, pagar ou depositar as rendas devidas e o acréscimo de 50%, a título de indemnização (art. 1048º e 1041º, 1, CC (2), e 22º, RAU (3)).

O devido, embora a lei o não diga de forma expressa, é, só pode ser, o que o for na data da própria contestação.

Esse é o entendimento jurisprudencial há muito consolidado, e que se não vê razões para contrariar.

O devido, pois, é o somatório das rendas vencidas entre a data do último pagamento em forma e o momento da contestação.

E a indemnização liberatória é de 50% sobre esse somatório, tendo em conta, ainda, o disposto no nº. 3, do art. 1041º, de acordo com o qual, enquanto houver uma renda indevidamente por pagar, e a respectiva falta não estiver sanada pelo pagamento ou depósito da indemnização legal, a situação de incumprimento propaga-se aos meses seguintes.

Quiçá esquecidos desta generalizada e correcta maneira de encarar e interpretar o regime legal pertinente, os recorrentes fizeram acompanhar a contestação (entregue em 10 de Maio de 2002) com a guia de depósito, na mesma data, das rendas que estavam em dívida no momento da propositura da acção (21 de Março de 2002) e da correspondente indemnização legal (50%), omitindo as rendas vencidas em 1 de Abril e 1 de Maio.

E, apesar de a autora, impugnando o depósito com esse fundamento, se ter mostrado disponível para aceitar a correcção (cfr. art. 11º, da réplica), os recorrentes insistiram no erro, usando uma tréplica que foi considerada ilegal.

Mais tarde, quando já havia sido proferido o saneador-sentença que decretou o despejo, os recorrentes juntaram cópia de um depósito, efectuado em 08.05.02, de uma quantia que afirmaram ser a da renda vencida nesse mês, e que o acórdão recorrido, perante o silêncio da autora, aceitou como tal e como feito (o depósito) na conta da mesma autora.

Acontece que, a essa data, como se disse, estavam, ainda, por regularizar os atrasos alegados na petição inicial, e que, portanto, nada obrigava a autora a aceitar aquele pagamento, muito menos em singelo.

Acontece, ainda, que foi de todo esquecida a renda vencida em 1 de Abril.

Portanto, ao contrário do que os recorrentes afirmam, à data da contestação não estavam regularizados todos os débitos de rendas e correspondentes indemnizações.

A caducidade do direito de resolução respeitante às faltas com antiguidade superior a um ano só seria de considerar se essa excepção peremptória tivesse sido invocada no local próprio, a contestação, visto que, por um lado, se não trata de excepção de conhecimento oficioso (e não o é porque a relação não é indisponível - cfr. art. 333º, 2, CC, que remete para o art. 303º), e que, por outro lado, toda a defesa deve ser deduzida na contestação, nos termos do art. 489º, 1, CPC (4), ressalvadas as excepções previstas no nº. 2, que se não verificam, no caso.

Em todo o caso, são os próprios recorrentes que, na contestação, o afirmam, o depósito respeita às rendas referidas na petição inicial (cfr. art. 14º, da contestação), a elas devendo, pois, ser imputadas, e, desse modo, nunca poderia ser aproveitado para remediar as faltas relativas aos meses de Abril e Maio.

Toda a defesa deveria ter sido deduzida na contestação (art. 489º, 1, CPC), era até à contestação que os recorrentes deveriam ter demonstrado o pagamento das rendas e correspondentes indemnizações (art. 1048º, CC), e assim não existe qualquer razão para se considerarem os réus impedidos de provar, no decurso da acção, o pagamento do que, por eles, era devido, não tendo havido, portanto, a alegada violação do disposto no art. 202º, 2, Const (5).

4. Por todo o exposto, negam a revista.

Custas pelos recorrentes.

Lisboa. 24 de Junho de 2004

Quirino Soares

Neves Ribeiro

Araújo Barros

(1) Constituição da República Portuguesa.

(2) Código Civil.

(3) Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo DL 321-B/90, de 15/10.

(4) Código de Processo Civil.

(5) Constituição da República Portuguesa.