1488/22.4T8BRG.G1 - Tribunal da Relação de Guimarães

1- A nulidade da sentença por omissão ou excesso de pronúncia só se verifica quando o tribunal deixe de conhecer todos os pedidos formulados pelo autor na petição inicial com fundamento em todas as causas de pedir nela invocadas ou quando não conheça de todas as exceções invocadas pelas partes para impedir, modificar ou extinguir o direito invocado pela sua contraparte, exceto se esse conhecimento estiver prejudicado pela decisão dada a outra questão de que se conheceu (omissão de pronuncia); ou quando conheça de causa de pedir ou de exceção não invocadas pelas partes, salvo se for de conhecimento oficioso (excesso de pronúncia). Trata-se, por isso, de vícios que se relacionam com os fundamentos (conhecimento de causa de pedir ou de exceções).

2- Daí que as nulidades em questão não se confundam com a circunstância de o tribunal ter julgado provados factos constitutivos da causa de pedir ou que sejam integrativos de matéria de exceção que não tenham sido alegados pelas partes nos articulados ou que não tenham sido por elas introduzidos (alegando-os) no processo através de articulado superveniente (quando objetiva ou subjetivamente supervenientes), na medida em que os factos materiais, não constituem, por si, uma questão a resolver, mas antes as realidades da vida que servem de base à resolução da questão, tratando-se antes de erro de julgamento que reclama que, nos termos do art.º 5º, n.º 1 do CPC, aquela facticidade (essencial e não alegada) tenha de ser eliminada do elenco dos factos provados na sentença.

3- Também não constitui nulidade da sentença por excesso de pronúncia, mas erro de julgamento da matéria de facto, quando o tribunal deu determinada facticidade como provada com base em meio de prova legalmente inadmissível ou insuficiente para a julgar como provada.

4- Tendo o autor pedido a condenação da Ré a reparar, a expensas suas, no prazo de sessenta dias, os isolamentos exteriores do escritório da fração que comprou à Autora para sua habitação, por forma a evitar que continuem as infiltrações em períodos de chuva, e cujo custo, no que respeita à sua fração, estima em 3.300,00 euros, ou, no caso da Ré não proceder a essa reparação dentro daquele prazo, a sua condenação a pagar-lhe aquela quantia para que realize a reparação recorrendo a terceiros, alegando como causa de pedir desse pedido o incumprimento do contrato de compra e venda ao consumo que com ela celebrou, em virtude de ocorrerem as ditas infiltrações no dito escritório pela cobertura e fachada poente de prédio constituído em propriedade horizontal (partes comuns), tendo, na sentença, a 1ª Instância julgado provado que, entretanto, no verão de 2025, o condomínio realizou essa obra (ao nível da cobertura), pela qual o Autor, atenta a sua permilagem, pagou 3.300,00 euros, não tendo o Autor cuidado em alegar essa facticidade através de articulado superveniente, dado que a mesma tem natureza essencial por ser constitutiva da causa de pedir (tanto assim, que serviu para a 1ª Instância alterar a causa de pedir e o pedido formulados na petição inicial, e com base nela condenar a Ré a pagar ao Autor aquela quantia de 3.300,00 euros), impõe-se, nos termos do art.º 5º, n.º 1 do CPC, ordenar a sua eliminação do elenco dos factos provados na sentença e revogar essa condenação.

5- O que caracteriza o contrato de compra e venda de consumo é a circunstância de o comprador ter comprado um bem corpóreo (móvel ou imóvel) para uso não profissional a quem se dedica, no caso, à venda desse bem a título profissional, na medida em que são estes sujeitos - com presumida desigual experiência, organização e informação - que transformam o contrato de compra e venda em compra e venda de consumo e justifica a aplicação a essa relação contratual de um regime especial (o previsto no D.L. n.º 67/2003, de 08/04, na redação que lhe foi dada pelo D.L. n.º 84/2008, de 21/05, atenta a circunstância do contrato sobre que versam os autos ter sido celebrado em 29/07/2019), visando a proteção da parte considerada mais débil: o comprador.

6- A propriedade horizontal funde, num todo incindível, o direito de propriedade exclusiva do condómino sobre a sua fração, e o seu direito de compropriedade sobre as partes comuns do prédio, pelo que, na compra e venda de consumo não pode o comprador invocar quaisquer limitações decorrentes do regime da propriedade horizontal perante o comprador para se eximir à sua responsabilidade de ter de executar obras de reparação nas partes comuns do prédio quando estas apresentem desconformidades, na exata medida em que estas interfiram com a utilidade e valor da fração que vendeu ao Autor. Neste contexto, coisa sem defeito significa coisa apta a desempenhar a função a que se destina; e é em função desse todo incindível que a aptidão tem de ser aferida.

I- RELATÓRIO

AA, residente na Rua ..., ... ..., instaurou a presente ação declarativa, de condenação, com processo comum, contra EMP01... - Investimentos Imobiliários, Lda., com sede na Rua ..., ..., ..., ... ..., pedindo que se procedesse ou mandasse proceder, à custa da Ré, no prazo de sessenta dias, à realização de obras necessárias e adequadas à eliminação integral dos defeitos discriminados na petição inicial: reparação do teto do quarto e pintura do mesmo, cujo preço estima em € 585,00; se condenasse a Ré a reparar, a expensas suas, e no mesmo prazo, os isolamentos exteriores, por forma a evitar que continuem as infiltrações em períodos de chuva, cujo custo, na parte que respeita à fração do Autor estima em € 3.300,00; ou, caso a Ré não proceda às obras referidas nos n.ºs anteriores, no referido prazo, se condenasse esta a pagar-lhe a quantia de € 3.885,00, acrescidos de IVA, para que possa contratar quem faça as referidas obras e pagar o custo das mesmas. E, em todo o caso, se condenasse a Ré a pagar-lhe a quantia de € 1.500,00, a título de compensação por danos não patrimoniais sofridos.

Para tanto alegou, em síntese: em 29 de julho de 2019 comprou à Ré, no exercício da atividade desta, a fração designada pelas letras ..., no ... andar, afeto a habitação, do tipo ..., com garagem fechada, com o n.º 25 sito na Rua ..., na freguesia de ..., ..., designado por lote ..., do prédio constituído em propriedade horizontal, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...89 da freguesia de ... e descrito na matriz predial urbana sob o art.º ...52º, para nela instalar a sua habitação permanente; desde 29 de julho de 2019, reside efetivamente na fração em causa; na fração ocorrem infiltrações de água nas paredes e teto da divisão da casa que constitui o quarto situado na fachada poente do prédio, atualmente utilizado pelo Autor como escritório, processando-se essas infiltrações pela parede dessa fachada poente do edifício constituído em propriedade horizontal; as ditas infiltrações já estragaram o teto e a parede do quarto, e impedem o uso normal deste devido ao cheiro a mofo, que chega a ser insuportável, e existe o risco de desprendimento do revestimento do teto nas partes que já estão escuras e com bolor; interpelou a Ré para que efetuasse as obras necessárias à eliminação das infiltrações e para que reparasse os estragos por elas causados, o que se recusou a fazer; o comportamento da Ré, ignorando as reclamações do Autor, demonstra que nada pretende fazer para reparar os estragos resultantes das infiltrações e para pôr fim às mesmas; os vícios em causa, quer os interiores quer os exteriores, não resultam do uso anormal do imóvel, mas são defeitos que já existiam na data da celebração do contrato de compra e venda, embora tenham sido escondidos do comprador; não obstante, os resultados das infiltrações manifestaram-se já depois da fração estar na posse e ocupada pelo comprador; é professor do ensino superior, com uma vida demasiado ocupada, e tem-se visto obrigado a inúmeras reuniões e contactos para tentar resolver a situação descrita; passaram-se meses e a Ré nada se digna dizer, o que determinou que aquele se sinta desiludido e deprimido, tanto mais que a compra do apartamento é a “compra” da sua vida, quando não consegue usufruir da sua casa nas condições que sempre ambicionou, nem pode, como gostaria, receber familiares e amigos; as humidades referidas transmitem cheiros desagradáveis a toda a casa, causando-lhe desconforto e inibindo-o de receber familiares e amigos; teme pela sua saúde, posto que, com frequência, tem problemas respiratórios, que associa às humidades infiltradas nas paredes, o que lhe determina danos patrimoniais cuja compensação reclama.

A Ré contestou, defendendo-se por exceção e por impugnação.

Invocou a exceção dilatória de ilegitimidade passiva, sustentando que, atenta a relação jurídica material controvertida delineada pelo Autor na petição inicial, as infiltrações que alega têm origem no isolamento exterior do prédio constituído em regime de propriedade horizontal, mais concretamente, na fachada poente desse prédio, não tendo, por isso, qualquer interesse em contradizer a presente ação, na medida em que a responsabilidade pela correção de qualquer patologia decorrente da fachada exterior do prédio, ou de qualquer outra parte comum não é daquela, nem de qualquer outro condómino, mas sim do condomínio.

Impugnou parte da facticidade alegada pelo Autor.

Concluiu pedindo que, por via da procedência da exceção dilatória da ilegitimidade passiva, “fosse absolvida dos pedidos” e que, em todo o caso, se julgasse a ação improcedente, por não provada, e se absolvesse aquela dos pedidos.

Por despacho de 11/05/2022, ordenou-se a notificação do Autor para que se pronunciasse quanto à matéria da exceção dilatória de ilegitimidade passiva deduzida pela Ré.

O Autor pronunciou-se no sentido da sua improcedência.

Em 11/07/2022, proferiu-se despacho saneador, em que se julgou procedente a exceção dilatória de ilegitimidade passiva suscitada pela Ré e, em consequência, absolveu-se esta da instância.

Inconformado com o decidido, o Autor interpôs recurso, tendo, por acórdão proferido por esta Relação em 10 de julho de 2023, transitado em julgado, o recurso sido julgado procedente e, em consequência, revogou-se a decisão recorrida e substituiu-se por outra, em que se julgou a exceção dilatória de ilegitimidade passiva improcedente e ordenou-se o prosseguimento dos autos.

Tendo os autos baixado à 1ª Instância proferiu-se em 13/10/2025, despacho saneador tabular; fixou-se o valor da causa em 5.970,00 euros; e, finalmente, conheceu-se dos requerimentos de prova apresentados pelas partes, relegando-se para momento posterior à realização da perícia requerida e deferida a designação de data para a realização da audiência final.

Realizou-se a perícia, cujo relatório foi junto aos autos em 22/04/2024, da qual não existiram reclamações, na sequência do que se designou data para a realização da audiência final (cf. despacho de13/05/2024).

Realizada a audiência final, proferiu-se sentença em 22/03/2026, em que se julgou a ação totalmente procedente, da qual consta a seguinte parte dispositiva:

“Nos termos e pelos fundamentos expostos, julgo a presente ação totalmente procedente e, em consequência:

a) Condeno a Ré “EMP01... - Investimentos Imobiliários, Lda.” na obrigação de proceder, no prazo de 60 (sessenta) dias a contar do trânsito em julgado da presente sentença, às obras necessárias e adequadas à reparação e pintura do teto e paredes do escritório da fração do Autor e melhor descritas no relatório pericial datado de 19 de abril de 2024;

b- Condeno a Ré “EMP01... - Investimentos Imobiliários, Lda.” na obrigação de proceder, no prazo de 60 (sessenta) dias a contar do trânsito em julgado da presente sentença, às obras necessárias e adequadas à reparação da fachada principal da fração do Autor que deita para a divisão do escritório e melhor descritas no relatório pericial datado de 19 de abril de 2024;

c- Condeno a Ré “EMP01... - Investimentos Imobiliários, Lda.” na obrigação de pagamento ao Autor AA da quantia de 3.300,00 EUR (três mil e trezentos euros), a título de indemnização por danos patrimoniais e da quantia de 1.500,00 (mil e quinhentos euros) a título de danos não patrimoniais, tudo no valor total de 4.800,00 EUR (quatro mil e oitocentos euros).

Condeno a Ré no pagamento das custas da presente ação”.

Irresignada com o decidido, a Ré interpôs recurso, em que formulou as seguintes conclusões:

I. O contrato de compra e venda da fração ... foi celebrado em 29-07-2019, sendo aplicável o regime especial da venda de bens de consumo constante do Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de abril, na redação do Decreto-Lei n.º 84/2008, de 21 de maio, conjugado com o Código Civil (arts. 913.º a 916.º, 496.º e 562.º a 566.º) e com a Lei de Defesa do Consumidor (Lei n.º 24/96, de 31 de julho), e não o Decreto-Lei n.º 84/2021, de 18 de outubro, cujo artigo 53.º, n.º 1 limita a sua aplicação a contratos celebrados após 1 de janeiro de 2022.

II. Ficou provado que o imóvel era usado, que o Recorrido o visitou e conheceu o seu estado, tendo pedido e obtido da Recorrente reparações de pavimento e pintura (facto provado 4); que as infiltrações apenas surgiram desde, pelo menos, setembro de 2021 e têm origem em zonas de cobertura e fachada principal (factos provados 6 a 9), ambas partes comuns do prédio em propriedade horizontal.

III. A sentença deu como provado que o condomínio aprovou obras de impermeabilização da cobertura, com custo global superior a 100.000,00 €, e que o Recorrido suportou cerca de 3.300,00 € pela sua permilagem, no verão de 2025 (facto provado 16), bem como estimativas de futuras obras de fachada e respetiva quota do Recorrido (facto provado 17), factos estes supervenientes face à petição inicial e não introduzidos por articulado superveniente (art.º 588.º CPC), nem apoiados em prova documental.

IV. Ao conhecer desses factos supervenientes - que configuram novos danos patrimoniais concretos e determinantes para a condenação da Recorrente - sem prévio anúncio de ampliação da matéria de facto e sem permitir à Recorrente contraditório efetivo e oferta de prova quanto ao seu montante e âmbito, a sentença violou o artigo 5.º, n.º 1, o artigo 588.º e incorreu na nulidade prevista no artigo 615.º, n.º 1, alínea d), por conhecimento de questão de que não podia tomar conhecimento nesses termos, nulidade que se invoca e cujo decretamento se requer.

Sem prescindir,

V. Ainda que não se venha a julgar verificada a nulidade invocada, o que não se concede, a quantia de 3.300,00 € representa, em qualquer caso, a quota-parte do Recorrido em despesas de condomínio com obras em partes comuns (cobertura), aprovadas e executadas no âmbito da relação Recorrido - Condomínio, ao abrigo dos artigos 1421.º, 1424.º e 1430.º CC, não decorrendo diretamente, nem de forma automática, do contrato de compra e venda celebrado com a Recorrente.

VI. O regime da venda de coisa defeituosa e do consumo não transforma a vendedora de uma fração usada em responsável ilimitada e incondicional, por todas as despesas que o condomínio venha a deliberar, em qualquer momento, para conservação e valorização das partes comuns; a eventual responsabilidade contratual da Recorrente deve limitar-se ao custo necessário, proporcional e devidamente provado para restabelecer, quanto ao Recorrido, o equilíbrio do contrato, não se confundindo com o regime geral de repartição de encargos do condomínio (arts. 562.º e 563.º CC).

VII. Não existindo prova documental do valor efetivamente pago pelo Recorrido, nem demonstração de que as obras executadas na cobertura se limitaram à eliminação do concreto defeito que afetava a sua fração, e tendo a sentença assumido como certo o valor de 3.300,00 € apenas com base em declarações de parte e em relatório pericial anterior às obras, a condenação da Recorrente nessa quantia é juridicamente excessiva e assente numa base factual insuficiente, devendo ser revogada, com consequente absolvição da Recorrente desse pedido.

VIII. A condenação da Recorrente a executar “as obras necessárias e adequadas à reparação da fachada principal da fração do Autor que deita para a divisão do escritório”, por referência genérica ao relatório pericial, recai, novamente, sobre parte comum do prédio (fachada), cuja conservação e reparação são, em primeira linha, da responsabilidade do condomínio (arts. 1421.º, 1424.º e 1430.º CC), beneficiando todos os condóminos e não apenas o Recorrido.

IX. Mesmo admitindo, em linha com a jurisprudência convocada na sentença, que o vendedor possa responder perante o comprador pelo custo da eliminação de defeitos com origem em partes comuns, tal não legitima que, em ação individual, se imponha à Recorrente, isoladamente, uma obrigação de fazer de conteúdo indeterminado e potencialmente alargado, que implica ingerência em partes comuns e beneficia o conjunto do condomínio, sem articulação com os restantes condóminos e com o administrador e sem delimitação rigorosa do seu âmbito material e económico.

X. Tal condenação desloca para a Recorrente deveres próprios do condomínio, não define com precisão a extensão das obras a realizar, coloca em risco o respeito pelo regime da propriedade horizontal e ultrapassa o que, em termos de responsabilidade contratual, é exigível à vendedora perante o comprador, pelo que deve ser revogada; subsidiariamente, caso assim não se entenda, deverá ser, no mínimo, restringida às reparações internas no escritório da fração do Recorrido.

XI. Quanto aos danos não patrimoniais, o Recorrido alegou um quadro de elevada gravidade (desilusão e depressão, impossibilidade de usufruir da casa e de receber familiares, problemas respiratórios associados à humidade), mas a sentença julgou expressamente não provados esses factos (não provados a), b) e c)), dando apenas como demonstrado o desagrado, inquietação e incómodo decorrentes do mau cheiro de bolor e da limitação do uso do escritório, bem como a necessidade de limpeza anual com lixívia (factos provados 14 e 15).

XII. Nos termos do artigo 496.º, n.º 1 CC, apenas são indemnizáveis os danos não patrimoniais que, pela sua gravidade, mereçam a tutela do Direito, devendo o montante ser fixado equitativamente dentro dos limites da factualidade provada (artigo 566.º, n.º 3 CC), excluindo-se os meros incómodos, contrariedades e arrelias correntes que não atinjam um grau suficientemente elevado.

XIII. O quadro de dano moral efetivamente provado - incómodo, inquietação e condicionamento do uso de uma divisão (escritório) de um imóvel usado, sem qualquer prova de depressão, de impossibilidade de utilização da fração como um todo ou de patologia física - situa-se manifestamente num patamar inferior ao quadro intenso alegado, mas não demonstrado, e ao padrão habitual de situações em que a jurisprudência admite indemnizações de 1.500,00 € ou superiores.

XIV. Ao fixar a indemnização em 1.500,00 €, exatamente o valor peticionado para um quadro de danos muito mais gravoso do que o que veio a ser dado como provado, a sentença não respeitou a exigência de correlação entre dano demonstrado e montante fixado, aplicando a equidade para além dos limites de facto verificados, violando assim o disposto nos artigos 496.º, n.º 1, e 566.º, n.º 3 CC.

XV. Nessas circunstâncias, a condenação da Recorrente no pagamento de 1.500,00 €, a título de danos não patrimoniais, deve ser revogada, por inexistir dano de gravidade suficiente para justificar tal montante à luz dos factos provados; subsidiariamente, caso se entenda existir dano não patrimonial merecedor de tutela, o valor deverá ser reduzido a um patamar significativamente inferior proporcional ao incómodo efetivamente demonstrado e ao limite do pedido definido pelo próprio Recorrido.

XVI. À luz de todo o exposto, a sentença recorrida deve ser revogada na parte em que: (i) condena a Recorrente no pagamento de 3.300,00 € relativos a obras em cobertura; (ii) a condena a executar obras na fachada principal (parte comum); e (iii) a condena ao pagamento de 1.500,00 € a título de danos não patrimoniais, absolvendo-se a Recorrente desses pedidos ou, subsidiariamente, restringindo-se a sua responsabilidade às reparações internas no escritório da fração e a uma compensação não patrimonial ajustada à matéria de facto provada.

XVII. Em consequência, deve o presente recurso ser julgado procedente, declarando-se a nulidade da sentença nos termos do artigo 615.º, n.º 1, alínea d) CPC, com a consequente revogação da decisão recorrida e substituição por outra que absolva a Recorrente, em especial, dos pedidos relativos a 3.300,00 € e a 1.500,00 €, bem como da obrigação de execução de obras em partes comuns.

Sem conceder,

XVIII. Caso não se entenda verificada a nulidade, deve ainda assim o recurso ser julgado procedente, revogando-se a sentença na parte impugnada e substituindo-a por acórdão que absolva a Recorrente dos pedidos de pagamento de 3.300,00 € e de 1.500,00 €, bem como da condenação a intervir na fachada, limitando, no máximo, a responsabilidade da Recorrente às reparações internas no escritório da fração.

Sempre sem conceder,

XIX. Se, em última linha, se considerar de manter alguma indemnização por danos não patrimoniais, deverá a mesma ser substancialmente reduzida, para valor muito inferior ao peticionado e consentâneo com os factos provados, assegurando-se uma compensação equitativa e proporcional, em respeito aos artigos 496.º e 566.º CC.

XX. Ao decidir como decidiu, a douta sentença recorrida violou e fez uma incorreta aplicação dos artigos 3.º n.º 3; 5.º, n.º 1 e 2; 588.º, 615.º, n.º1, al.ª d) e subsidiariamente c), todos do CPC, bem como os artigos 496.º, n.º 1; 562.º; 563.º; 566.º n.º3; 1421.º; 1424.º e 1430.º, todos do CC.

Nestes termos e nos melhores de direito, julgando-se totalmente procedente o presente recurso, e revogando-se a sentença recorrida, tudo com as inerentes consequências legais, se fará sã, inteira, serena e objetiva JUSTIÇA!

O recorrido contra-alegou, pugnando pela improcedência do recurso, rematando as suas contra-alegações nos seguintes termos:

A- O Recorrido considera não existir qualquer causa de nulidade da sentença, porquanto não se verifica nenhum dos vícios passíveis de causas de nulidade, nomeadamente das nulidades previstas no art.º 615º, n.º 1 do CPC.

B- A Recorrente não enuncia factos supervenientes, embora invoque a sua existência como fundamento da nulidade invocada.

C- Também não se vislumbram factos cujo contraditório não tenha sido respeitado, sendo que, sobre o resultado da perícia a recorrente não quis pronunciar-se.

D- Não houve, no decurso do processo, quaisquer alterações do pedido ou da causa de pedir.

E- O que leva a concluir que, com o presente recurso, não obstante invocar a nulidade ao abrigo do art.º 615º, n.º 1, alínea d) do CPC, a Recorrente pretende, de facto, atacar o mérito da decisão.

F- Em causa na presente ação, está, como refere o tribunal a quo na sua decisão, a responsabilidade contratual, no caso, resultante do contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre a Ré e o Autor pelo qual aquele vendeu a este uma fração destinada a habitação própria, melhor identificada supra.

G- Pela presente ação o Autor, aqui Recorrido, vem demandar a Ré, exigindo o cumprimento do contrato que considera que aquela não cumpriu na perfeição, causando-lhe prejuízos e danos morais.

H- O Recorrido pediu que a Recorrente fosse condenada a indemnizar o recorrido pelos danos patrimoniais e não patrimoniais.

I- A douta sentença não enferma de qualquer nulidade ou contradição, nem viola quaisquer disposições legais aplicáveis, está devidamente motivada e fundamentada de facto e de direito, cumpre as regras do art.º 607º e ss. do CPC, pelo que se considera justa.

Nestes termos, e nos melhores de Direito que V. Exas. doutamente suprirão, deverá o presente recurso ser declarado improcedente, por não provado e, em consequência, ser a decisão proferida mantida, assim se fazendo a acostumada Justiça.

A 1ª Instância admitiu o recurso como sendo de apelação, com subida imediata, nos próprios autos e com efeito devolutivo, o que não foi alvo de modificação no tribunal ad quem.

Pronunciou-se quanto à nulidade por excesso de pronúncia que a recorrente assaca à sentença nos termos que se seguem: “Quanto à nulidade invocada, entende o Tribunal que a mesma não se verifica, porquanto a realização das obras durante a pendência da ação, os valores efetivamente despendidos e os valores orçamentados se traduzem em factos instrumentais, que resultaram da instrução da causa, tendo sido dada a oportunidade às partes de os contraditar e/ou obter esclarecimentos durante o decurso da audiência de discussão e julgamento -, factos esses que não alteraram a causa de pedir, nem os pedidos formulados”.

Corridos os vistos legais, cumpre decidir.

II- DO OBJETO DO RECURSO

O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação da recorrente, sem prejuízo da ampliação deste a requerimento do recorrido (arts. 635º, n.º 4, 636º e 639º, n.ºs 1 e 2 do CPC), não podendo o Tribunal de recurso conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que sejam de conhecimento oficioso.

Acresce que, o tribunal ad quem também não pode conhecer de questão nova, isto é, que não tenha sido, ou devesse ser, objeto da decisão sob sindicância, salvo se tratar de questão que seja do conhecimento oficioso, dado que, sendo os recursos os meios específicos de impugnação de decisões judiciais, mediante o reexame de questões que tenham sido, ou devessem ser nelas apreciadas, visando obter a anulação da decisão recorrida (quando padeça de vício determinativo da sua nulidade) ou a sua revogação ou alteração (quando padeça de erro de julgamento, seja na vertente de erro de julgamento da matéria de facto e/ou na vertente de erro de julgamento da matéria de direito), nos recursos, salvo a já enunciada exceção, não podem ser versadas questões de natureza adjetivo-processual e/ou substantivo material sobre as quais não tenha recaído, ou devesse recair, a decisão recorrida .

No seguimento desta orientação cumpre ao tribunal ad quem apreciar as seguintes questões:

a- Se a sentença recorrida é nula por excesso de pronúncia (cf. conclusões II a IV);

b- Se a dita sentença padece de erro de direito:

b. 1- Ao ter condenado a recorrente a pagar ao recorrido a quantia de 3.300,00 euros, correspondente à quota-parte deste em despesas de condomínio, em partes comuns (cobertura), aprovadas e executadas no âmbito da relação condómino/condomínio, ao abrigo dos arts. 1421º, 1424º e 1430º do CC, não decorrendo tal dano diretamente, nem de forma automática, do contrato de compra e venda celebrado com o recorrido e se, em consequência, se impõe a revogação dessa decisão e a sua substituição por outra em que se absolva a recorrente deste pedido (cfr. conclusões V a VII);

b. 2- Ao ter condenado a recorrente a executar as obras necessárias e adequadas à reparação do escritório da fração do recorrido que deita para a fachada principal do prédio constituído em propriedade horizontal, por referência genérica ao relatório pericial, uma vez que, tratando-se de parte comum do edifício, cuja conservação e reparação recai, em primeira linha, sobre o condomínio, beneficiando todos os condóminos, e não apenas o recorrido, tal não legitima que, em ação individual, se imponha ao recorrente, isoladamente, uma obrigação de fazer de conteúdo indeterminado e potencialmente alargado, que implica ingerência em partes comuns e beneficia o conjunto dos condóminos, sem articulação com os restantes condóminos e com o administrador e, bem assim, sem delimitação rigorosa do seu âmbito material e económico e se, em consequência, se impõe a revogação dessa decisão e a sua substituição por outra que absolva a recorrente desse concreto pedido ou, subsidiariamente, essa reparação deve ser restringida às reparações internas no escritório da fração do recorrido;

b. 3- Ao condenar a recorrente a pagar ao recorrido 1.500,00 euros, a título de compensação pelos danos não patrimoniais sofridos, quando a facticidade julgada provada não atinge um grau suficientemente elevado de gravidade que os tornem compensáveis e se, em consequência, se impõe a sua revogação e substituição por outra em que se absolva a recorrente deste pedido ou, subsidiariamente, a redução do quantum compensatório a um patamar significativamente inferior àquele montante (cf. conclusões XI a XVI).

III- DA FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO

A 1ª Instância julgou provados os seguintes factos com relevância para a decisão de mérito a proferir nos autos:

1. A Ré “EMP01... - Investimentos Imobiliários, Lda.” é uma sociedade comercial por quotas que tem como objeto social a promoção e venda imobiliária, compra e venda de bens imobiliários, arrendamento de bens imobiliário, conservação e administração de condomínios e limpeza.

2. Por documento particular autenticado denominado “Compra e Venda” datado de 29/07/2019, a Ré declarou vender ao Autor AA, que declarou comprar, a fração autónoma designada pelas letras ..., no ... andar, afeto a habitação do tipo ... com garagem fechada com o número 25, sito na Rua ..., da freguesia de ..., ..., designado por lote ..., do prédio constituído em propriedade horizontal, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...89 da freguesia de ... e inscrito na respetiva matriz predial sob o artigo ...52, com permilagem de 34.

3. A referida fração foi adquirida pelo Autor para a sua habitação própria e permanente.

4. Antes da aquisição da fração em causa, o Autor viu o interior da mesma, sabendo que se tratava de um imóvel usado, tendo solicitado à Ré a realização de alguns trabalhos de reparação ao nível do pavimento e da pintura de toda a fração, o que a Ré executou.

5. Desde a data da compra que o Autor reside no apartamento em causa, mantendo-o limpo e cuidado.

6. Desde pelo menos setembro de 2021 que começaram a surgir no teto e numa das paredes do escritório da fração do Autor (quarto da fachada principal) manchas de infiltrações.

7. Por vezes ocorre o pingar da água do teto, obrigando o Autor a utilizar balde e recipientes no chão para reter a água.

8. As infiltrações estragaram o teto e a parede, causando manchas escuras, com bolor e provocando o desprendimento do reboco daquela divisão, aparecimento de bolhas e destacamento de tinta.

9. As infiltrações em causa têm origem na deficiente estanquicidade do sistema de impermeabilização do terraço da cobertura da fração do Autor e da fachada principal, sendo que as paredes exteriores desta última se encontram deterioradas, com fissuras e tinta descascada.

10. Por carta datada de 28 de setembro de 2021, o Autor comunicou à Ré que havia infiltrações no teto e na parede no escritório da fração do Autor, solicitando a resolução de tal situação.

11. A Ré não deu qualquer satisfação ao Autor, não procedeu à reparação das partes deterioradas da fração do Autor, nem tomou providências para impedir mais infiltrações.

12. Por carta registada com aviso de receção datada de 2 de novembro de 2021, o Autor solicitou novamente à Ré que procedesse às obras necessárias para evitar infiltrações e corrigir os efeitos das ocorridas.

13. Não obstante ter rececionado tal missiva em 9 de novembro de 2021, até à presente data a Ré nada fez para resolver a situação descrita.

14. Pelo menos uma vez por ano, no final de cada inverno, o Autor necessita de limpar o teto e as paredes da divisão em causa com lixívia para retirar o mofo.

15. Por causa da situação supra descrita, o Autor sente-se desagradado, inquieto e incomodado com a situação e o mau cheiro do bolor, condicionando a utilização plena do escritório da sua fração.

16. O Condomínio que integra a fração do Autor aprovou obras para a correta e adequada impermeabilização da cobertura superior de todo o edifício, as quais tiveram o custo superior a 100.000,00 EUR (cem mil euros), tendo o Autor, por conta da permilagem da sua fração, despendido a quantia aproximada de 3.300,00 EUR (três mil e trezentos euros), obras essas que foram realizadas no decurso do verão de 2025.

17. No que concerne às patologias detetadas nas fachadas, o Condomínio que integra a fração do Autor prevê gastar entre 60.000,00 EUR (sessenta mil euros) a 80.000,00 EUR (oitenta mil euros), tendo o Autor, por conta da permilagem, a estimativa de despender a quantia aproximada de 2.040,00 EUR (dois mil e quarenta euros) a 2.720,00 EUR (dois mil, setecentos e vinte euros), à qual acresce o I.V.A

18. Os custos da reparação e pintura do teto e das paredes do escritório da fração do Autor cifram-se na quantia aproximada de 600,00 EUR (seiscentos euros) a 750,00 EUR (setecentos e cinquenta euros).

E julgou não provados os factos que se seguem:

a) O Autor sente-se desiludido e deprimido por causa da situação descrita nos autos.

b) O Autor não consegue usufruir da sua fração, nem receber familiares e amigos por causa da situação descrita nos autos.

c) O Autor tem problemas respiratórios que associa à humidade infiltrada na parede do escritório da sua fração.

IV- DA FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA

A- Da nulidade da sentença por excesso de pronúncia

Advoga a recorrente que a sentença é nula por excesso de pronúncia, da al. d) do n.º 1 do art.º 615º do CPC, ao julgar provada a facticidade vertida nos pontos 16º e 17º, a qual não foi alegada e integra factos supervenientes essenciais integrativos da causa de pedir, e como tal viola o disposto no art.º 5º, n.º 1 do CPC.

Para tanto alega que “os factos provados 16 e 17 não foram alegados em articulado superveniente, nem se mostra que tenham sido submetidos a contraditório nos termos do artigo 3.º, n.º 3 do CPC. O próprio Tribunal a quo, em sede de motivação da decisão de facto admite “não terem sido juntos documentos comprovativos dos valores já pagos e dos valores orçamentados”. Tais factos não são factos meramente instrumentais, nem simples complemento/concretização de factos já alegados; são novos factos essenciais de dano patrimonial - a saber, a realização de obras pelo condomínio e a efetiva despesa suportada pelo Autor, em 2025, para impermeabilizar a cobertura, e futuras despesas de fachada”, o que viola o disposto no art.º 5º, n.º 1 do CPC.

Mais alega que o tribunal a quo julgou provados os factos dos pontos 16º e 17º com base nas “(…) declarações de parte do Autor AA (…)” e “(…) do relatório pericial datado de 19 de abril de 2024 (elaborado antes das obras realizadas na cobertura superior do edifício) (…)”. Acontece que, “por um lado, um relatório pericial anterior às obras dadas como factos provados em 16 e 17, anterior àquelas e do qual não consta qualquer dado que as refira, não pode, por impossibilidade de razão, permitir ao Tribunal a quo conhecer e dar como provados factos que não decorrem do teor daquele. Por esse motivo, e a este respeito, não pode a Recorrente contradizê-los e oferecer eventual prova no sentido inverso. Por outro lado, não podem as declarações de parte do Recorrido - com interesse direto na causa - servir para o Tribunal a quo conheça de factos (e os dê como provados), que o próprio depoente não alegou em sede própria. As declarações de parte por si, configuram o menor grau de prova, não valendo como princípio ou complemento de prova, mas antes como meio probatório de natureza integrativa, carecendo assim, pela sua fragilidade (por corresponder a “prova interessada”), de produção adicional de prova, servindo apenas para a clarificação do resultado dos demais meios de prova”.

Conclui que “O conhecimento de tais factos por parte do Tribunal a quo, principalmente provenientes dos elementos probatórios descritos, não é um mero conhecimento de factos instrumentais e complementares que resultem da instrução e que se mantenham dentro da mesma causa de pedir, mas antes uma verdadeira ampliação oral da causa de pedir, com alegação de factos supervenientes, sem sujeição ao contraditório, em clara violação - também - do regime disposto no art.º 588 do CPC”, pelo que “a sentença recorrida está enferma de nulidade, nos termos da alínea d) do n.º 1 do artigo 615.º do CPC, na medida em que o julgador conheceu - e pronunciou-se em sede de douta sentença - de questões que não poderia tomar conhecimento”.

Que dizer?

Analisados os argumentos invocados pela recorrente, somos em concluir, salvo o devido respeito por opinião contrária, que a mesma confunde causas determinativas de nulidade da sentença, nomeadamente, por excesso de pronúncia, com erros de julgamento da matéria de facto.

Expliquemo-nos porquê.

As nulidades da sentença (extensíveis aos acórdãos, por via do n.º 1 do art.º 666º, e aos despachos, por força do n.º 3 do art.º 613º) são apenas as que ocorrem na elaboração dessas específicas peças processuais e desde que o vício nelas cometido se reconduza aos taxativamente tipificados no n.º 1 do art.º 615º, os quais traduzem vícios de tramitação ou de atividade que afetam formalmente a sentença, acórdão ou despacho per se, decorrentes de neles não terem sido observadas as normas processuais que regulam a sua elaboração e/ou estruturação (v.g., falta de assinatura do juiz, provocando a dúvida sobre a sua autenticidade - al. a) -; falta de fundamentação de facto e/ou de direito, o que determina a ininteligibilidade do discurso decisório nela enunciado, por ausência total de explicação das razões de facto e/ou de direito por que se decidiu de determinada maneira - al. b) -; contradição lógica entre o discurso fáctico-jurídico argumentativo que neles foi aportado para fundamentar a decisão e a própria decisão proferida no seu dispositivo final - al. c)), ou por terem sido infringidos os limites a que o tribunal via a sua atividade instrutória e decisória circunscrita em termos de fundamentos, isto é, de causa de pedir e exceções (omissão ou excesso de pronúncia - al. d)), ou de pedido (condenação ultra petitum - al. e), todos do n.º 1 do art.º 615º) .

Diferentes das nulidade da sentença (acórdão ou despacho) são os erros de julgamento (error in judicando), os quais se reconduzem à circunstância de, em sede de julgamento de facto e/ou de julgamento de direito, o julgador ter errado, por ter incorrido numa distorção da realidade factual que julgou provada e/ou não provada, em virtude da prova produzida impor julgamento de facto diverso do que realizou (error facti), e/ou por ter incorrido em erro na identificação das normas aplicáveis ao caso que lhe foi submetido pelas partes, na interpretação que fez dessas normas jurídicas e/ou na aplicação que delas fez à facticidade que se julgou provada e não provada (error juris), de forma que o decidido não corresponde à realidade ontológica ou normativa.

Nos erros de julgamento assiste-se, assim, ou a uma deficiente análise crítica da prova produzida e/ou a uma deficiente enunciação, interpretação e/ou aplicação das normas jurídicas aplicáveis aos factos provados e não provados, sendo que esses erros, por já não respeitarem a defeitos que afetam a própria estrutura da sentença, acórdão ou despacho em si mesmos considerados (vícios formais ou de conteúdo) ou aos limites à sombra dos quais são proferidos, não os inquinam de invalidade, mas sim de error in judicando: o juiz errou no juízo que emitiu em sede de julgamento de facto e/ou em sede de julgamento de direito, pelo que se está no âmbito de erros que contendem com o mérito, e não quanto ao modo como a sentença, acórdão ou despacho foram elaborados/tramitados .

Entre as causas determinativas de nulidade da sentença (acórdão ou despacho), conta-se o vício da nulidade por omissão ou excesso de pronúncia (al. d), do n.º 1 do art.º 615º).

Tratam-se de nulidades que se relacionam com o preceituado no art.º 608º, n.º 2, que impõe ao juiz a obrigação de resolver na sentença, acórdão ou despacho todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras, e que lhe veda a possibilidade de conhecer questões não suscitadas pelas partes, salvo se a lei permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras.

Com efeito, devendo o tribunal conhecer na sentença (acórdão ou despacho) que profere todas as questões que lhe são submetidas, isto é, de todos os pedidos deduzidos pelas partes, com fundamento em todas as causas de pedir por elas invocadas para ancorar esses pedidos e de todas as exceções suscitadas com vista a impedir, modificar ou extinguir o direito invocado pela sua contraparte e, bem assim, de todas as exceções de que oficiosamente lhe caiba conhecer, o não conhecimento de pedido com base em todas as causas de pedir ou exceção invocadas, cujo conhecimento não esteja prejudicado pelo anterior conhecimento de outra questão, constitui nulidade por omissão de pronúncia, já não a constituindo a omissão de considerar linhas de fundamentação jurídica diferentes na sentença, que as partes hajam invocado, uma vez que o juiz não se encontra sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito (art.º 5º, n.º 3).

Inversamente, o conhecimento de pedido com fundamento em causa de pedir ou exceção não arguidos pelas partes e que não era lícito ao tribunal conhecer oficiosamente configura nulidade por excesso de pronúncia.

Acresce precisar que, como já alertava Alberto dos Reis , impõe-se distinguir entre “questões” e “razões ou argumentos”: “(…) uma coisa é o tribunal deixar de pronunciar-se sobre questões que devia apreciar, outra invocar razão, boa ou má, procedente ou improcedente, para justificar a sua abstenção (…). São, na verdade, coisas diferentes: deixar de conhecer a questão de que devia conhecer-se, e deixar de apreciar qualquer consideração, argumento ou razão produzida pela parte. Quando as partes põem ao tribunal determinada questão, socorrem-se, a cada passo, de várias razões ou fundamentos para valer o seu ponto de vista; o que importa é que o tribunal decida a questão posta; não lhe incumbe apreciar todos os fundamentos ou razões em que elas se apoiam para sustentar as suas pretensões”. Apenas a não pronúncia pelo tribunal quanto a questões que lhe são submetidas pelas partes determina a nulidade da sentença por omissão de pronúncia, mas já não a falta de discussão das “razões” ou “argumentos” invocados para concluir sobre as questões . Apenas o conhecimento pelo tribunal de questão que não tenha sido suscitada pelas partes e de que não possa conhecer oficiosamente determina a nulidade da sentença por excesso de pronúncia.

«Questões» são os núcleos fáctico-jurídico essenciais, centrais, nucleares, relevantes ou importantes submetidos pelas partes ao escrutínio do tribunal para dirimir a controvérsia entre elas existente e cuja resolução lhe submetem, atentos os sujeitos, pedidos, causas de pedir e exceções por elas deduzidos ou que sejam do conhecimento oficioso do tribunal (v.g. se as partes celebraram o contrato invocado pelo autor e se o réu incumpriu o mesmo, conforme foi alegado na petição inicial e com base no que formula o pedido condenatório do réu; se aquele contrato é nulo por vício de forma, ou por vício na formação ou na transmissão da vontade, conforme foi alegado pelo réu na contestação; se o prazo para o réu invocar a anulabilidade do contrato já se encontra extinto por caducidade, ou se a invocação do vício de forma do contrato traduz abuso de direito, conforme foi alegado pelo autor na réplica, não sendo esta admissível, na audiência prévia, ou não havendo lugar a ela, no início da audiência final, etc.), e não os simples argumentos, opiniões, motivos, razões, pareceres ou doutrinas expendidos no esgrimir das teses em confronto .

Revertendo aos ensinamentos de Alberto dos Reis, “… assim como a ação se identifica pelos seus elementos essenciais (sujeitos, pedido e causa de pedir (…), também as questões suscitadas pelas partes só podem ser devidamente individualizadas quando se souber não só quem põe a questão (sujeitos), qual o objeto dela (pedido), mas também qual o fundamento ou razão do pedido apresentado (causa de pedir)” .

A nulidade da sentença (acórdão ou despacho) por omissão de pronúncia tem como pressuposto que o juiz deixe de apreciar totalmente a questão (causa de pedir ou exceção) que lhe foi submetida pelas partes, e não que o faça de modo incompleto, sumário, deficiente ou erróneo. A incompletude da apreciação da questão que foi colocada à apreciação e decisão do julgador pode colocar em causa a força persuasiva daquela, mas naturalmente que não ocorre omissão de pronúncia: o tribunal apreciou a questão (o pedido à luz de todas as causas de pedir e exceções invocadas), simplesmente fê-lo de modo abreviado e/ou incompleto. A decisão errónea da questão subsume-se a erro de julgamento, e não a causa determinativa de nulidade da sentença, designadamente, por omissão de pronúncia.

Na Jurisprudência, decidiu-se no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 03.10.2017 que «II - A nulidade consistente na omissão de pronúncia ou no desrespeito pelo objeto do recurso, em direta conexão com os comandos ínsitos nos arts. 608.º e 609.º do CPC, só se verifica quando o tribunal deixe de pronunciar-se sobre questões ou pretensões que devesse apreciar e cuja apreciação lhe foi colocada. III - A expressão «questões» prende-se com as pretensões que os litigantes submetem à apreciação do tribunal e as respetivas causas de pedir e não se confunde com as razões (de facto ou de direito), os argumentos, os fundamentos, os motivos, os juízos de valor ou os pressupostos em que as partes fundam a sua posição ou controvérsia.» .

No mesmo sentido, escreveu-se no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 03.11.2020 que «[a]penas existe omissão de pronúncia quando o Tribunal deixe de apreciar questões submetidas pelas partes à sua apreciação, mas já não quando deixe de apreciar os argumentos invocados a favor da posição por si sustentada, não sendo de confundir o conceito de «questões» com o de «argumentos» ou «razões». Constitui igualmente entendimento pacífico, tanto na doutrina como na jurisprudência, que a noção de «questões» em torno das quais gravita a referida infração processual se reporta aos fundamentos convocados pelas partes na enunciação da causa de pedir e/ou nas exceções e, também, aos pedidos formulados» .

Ora, conforme decorre do que se vem dizendo, “factos materiais” não são questões, mas são os eventos com base nos quais aquelas questões vão ser solucionadas, pelo que a circunstância do tribunal a quo ter considerado provada a facticidade dos pontos 16º e 17º, eventualmente fora do condicionalismo legal do art.º 5º, n.ºs 1 e 2 do CPC, contrariamente ao propugnado pela recorrente, não consubstancia causa determinativa de nulidade da sentença, designadamente, por excesso de pronúncia, mas erro de julgamento da matéria de facto.

Por sua vez, tendo as provas por função a demonstração da realidade dos factos (art.º 341º do CC), a consideração de um meio de prova legalmente inadmissível ou insuficiente para dar determinada realidade (facto) como provada, também não integra nulidade da sentença por excesso de pronúncia, mas erro de julgamento da matéria de facto.

Neste sentido expende-se no acórdão do STJ, de 22/03/2017 que: “O não entendimento de um facto que se encontra provado ou a consideração de algum facto que não deve ser atendido nos termos do art.º 5º, n.ºs 1 e 2 do CPC, não se traduzem em vícios de omissão ou de excesso de pronúncia, dado que tais factos não constituem, por si, uma questão a resolver nos termos do art.º 608º, n.º 2. Tais situações reconduzem-se antes a erro de julgamento passíveis de ser superado nos termos do art.º 607º, n.º 4, 2ª parte, aplicável aos acórdãos dos tribunais superiores por via dos arts. 663º, n.º 2 e 679º do CPC. O mesmo se deve entender nos casos em que o tribunal considere meios de prova de que não lhe era lícito socorrer-se ou não atenda a meios de prova apresentados ou produzidos, admissíveis, necessários e pertinentes. Qualquer dessas eventualidades não se traduz em excesso ou omissão de pronúncia que implique a nulidade da sentença, mas, quando muito, em erro de julgamento a considerar em sede de apreciação do mérito” .

No mesmo sentido já ensinava Alberto dos Reis que “mesmo quando o juiz tome conhecimento de factos de que não podia servir-se, por não terem sido, por exemplo, articulados ou alegados pelas partes, não comete necessariamente a nulidade da 2ª parte do art.º 668º. Uma coisa é tomar em consideração determinado facto, outra conhecer de questão de facto de que não podia tomar conhecimento; o facto material é um elemento para a solução da questão, mas não é a própria questão” .

E referindo-se aos meios de prova escreve o mesmo autor naquela obra, a fls. 144, que “Não constitui a nulidade da 2ª parte do n.º 4, o facto de a decisão se ter baseado em documento que, nos termos do art.º 367º, não podia ser atendido na causa. Quando o tribunal, para resolver questão posta pelas partes, se socorre de meios de prova de que não podia lançar mão, estamos longe da nulidade do n.º 4; o que sucede, em tal caso, é que a decisão assenta em fundamento ilegal. Quer dizer, o juiz decidiu mal a questão, mas podia e devia decidi-la”.

Decorre do que se vem dizendo, que a circunstância da 1ª Instância ter julgado provada a facticidade dos pontos 16º e 17º, quando essa facticidade não tinha sido alegada na petição inicial pelo recorrido, nem posteriormente, em articulado superveniente, não obstante, na perspetiva da recorrente, aquela ter natureza essencial por ser integrativa da causa de pedir, não consubstancia causa de nulidade da sentença, designadamente, por excesso de pronúncia, mas erro de julgamento da matéria de facto, o que, a ser certa a tese propugnada pela recorrente, demanda que se tenha de excluir/eliminar (incluindo oficiosamente) aquela matéria do elenco dos factos julgados provados na sentença, por violação do disposto no art.º 5º, n.º 1 do CPC e, consequentemente, dos princípios do dispositivo e do contraditório.

Por outro lado, a circunstância da 1ª Instância ter dado aquela facticidade como provada com base em meios de prova que, na perspetiva da recorrente, são insuficientes para o efeito - relatório pericial anterior às obras dadas como provadas em 16º e 17º e do qual não consta qualquer dado que as refira e, bem assim, nas declarações de parte prestadas pelo recorrido (Autor), as quais, na sua perspetiva, são insuficientes per se para dar aquela facticidade como provada, por carecerem de prova adicional que as corroborem -, não integra causa determinativa de nulidade da sentença, designadamente por excesso de pronúncia, mas erro de julgamento da matéria de facto, a ser sindicado pelo tribunal ad quem, em sede de impugnação do julgamento da matéria de facto, caso naturalmente a recorrente a tivesse impugnado, mediante a observância dos ónus impugnatórios taxativamente previstos nos art.º 640º, n.ºs 1 e 2 do CPC, por se tratar de facticidade submetida ao princípio geral da livre apreciação da prova, o que não fez.

Destarte, decorre dos considerandos acabados de enunciar, improceder o vício da nulidade por excesso de pronúncia que a recorrente assaca à sentença recorrida.

B- Da natureza essencial da facticidade julgada provada nos pontos 16º e 17º - conhecimento oficioso

O recorrido instaurou a presente ação pedindo, além do mais (no que ora importa), que se condenasse a recorrente a proceder à: “2- (…) reparação, a expensas suas, e no mesmo prazo (de sessenta dias), dos isolamentos exteriores, por forma a evitar que continuem as infiltrações em períodos de chuva, e cujo custo, no que respeita à fração do aqui Autor, se estima em 3.300,00 euros. Ou, caso a Ré não proceda às obras referidas nos números anteriores, no referido prazo”, se proceda a sua condenação “a pagar ao Autor a quantia de 3.88500 euros, acrescido de IVA, para que possa contratar quem faça as referidas obras e pagar o custo das mesmas”.

Como causa de pedir para fundamentar os pedidos acabados de transcrever, o recorrido alegou, na petição inicial, além do mais, o seguinte:

“6- Todo o cuidado do Autor para manter a salubridade e o asseio do apartamento em que vive está posto em causa por defeitos de infiltrações de água, que ocorrem nas paredes e teto da divisão da casa que constituiu o quarto da fachada poente (atualmente utilizado pelo Autor como escritório)”.

“7- As referidas infiltrações já estragaram o teto e a parede, e impedem o uso normal do referido quarto devido ao cheiro e ao mofo, que chega a ser insuportável”.

“19- Para evitar que as infiltrações se repitam com o ciclo da chuva, é necessário que a Ré proceda à revisão e reparação do isolamento exterior”.

“20- Esta reparação exterior beneficia outros proprietários, que igualmente compraram à Ré; sendo que, a parte que o Autor terá de suportar, para esta reparação do exterior estima-se em 3.300,00 euros”.

Decorre do que se vem dizendo que o recorrido pediu a condenação da recorrente (Ré) na reparação, a expensas suas, e no prazo de sessenta dias, dos isolamentos exteriores do prédio constituído em propriedade horizontal, cuja fração comprou à recorrente, no exercício da atividade profissional desta, por forma a evitar que continuem as infiltrações em períodos de chuva, cujo custo, na parte que respeita à sua fração, estima ascender em 3.300,00 euros, e, no caso daquela não proceder à realização daquelas obras, dentro do referido prazo, a condenação daquela a pagar-lhe a dita quantia de 3.300,00 euros, para que as possa executar recorrendo a terceiro.

Como causa de pedir, alegou o incumprimento pela recorrente do contrato de compra e venda ao consumo que com ela celebrou, mediante o qual, no exercício da atividade de construção de edifícios por ela exercida, lhe comprou uma fração autónoma num prédio constituído em propriedade horizontal, para nela habitar, decorrente dessa fração apresentar desconformidades traduzidas em infiltrações de água que correm nas paredes e teto da divisão que constitui o quarto da fachada poente do prédio e que, atualmente, aquele utiliza como escritório.

Na sentença recorrida a 1ª Instância julgou provada a seguinte facticidade:

“16. O Condomínio que integra a fração do Autor aprovou obras para a correta e adequada impermeabilização da cobertura superior de todo o edifício, as quais tiveram o custo superior a 100.000,00 EUR (cem mil euros), tendo o Autor, por conta da permilagem da sua fração, despendido a quantia aproximada de 3.300,00 EUR (três mil e trezentos euros), obras essas que foram realizadas no decurso do verão de 2025”.

“17. No que concerne às patologias detetadas nas fachadas, o Condomínio que integra a fração do Autor prevê gastar entre 60.000,00 EUR (sessenta mil euros) a 80.000,00 EUR (oitenta mil euros), tendo o Autor, por conta da permilagem, a estimativa de despender a quantia aproximada de 2.040,00 EUR (dois mil e quarenta euros) a 2.720,00 EUR (dois mil, setecentos e vinte euros), à qual acresce o I.V.A.”.

A facticidade assim julgada provada pela 1ª Instância tem claramente natureza objetivamente superveniente, na medida em que ocorreu historicamente após a entrada da petição inicial em juízo e, por isso, essa facticidade não foi, nem podia ter sido alegada pelo Autor (recorrido) naquele articulado inicial, nem foi por ele posteriormente introduzida no processo, através da apresentação de articulado superveniente, onde a tivesse alegado.

Apesar de não alegada, a 1ª Instância sustenta não haver qualquer óbice processual à sua inclusão no elenco dos factos provados na sentença, nos termos da al. a), do n.º 2 do art.º 5º do CPC, na medida em que a mesma, na sua perspetiva, tem natureza instrumental, cuja prova resultou da instrução da causa e em relação à qual as partes tiveram oportunidade de se pronunciar e, assim, exercer o direito do contraditório, com o que não se conforma a recorrente, atribuindo natureza essencial à mesma, por ser integrativa da causa de pedir alegada pelo autor na petição inicial e em que ele suportou o pedido, que assim foi alterada, e, salvo o devido respeito por opinião contrária, com integral razão.

Vejamos:

Ao aditar a facticidade constante dos pontos 16º e 17º ao elenco dos factos provados na sentença, quando essa concreta facticidade não fora alegada na petição inicial, nem inserida no processo pelo recorrente mediante a apresentação de articulado superveniente, tal permitiu à 1ª Instância não só alterar a causa de pedir que tinha sido alegada por aquele na petição inicial (onde alegou que o quarto da sua fração autónoma da fachada poente do prédio apresentava defeitos, decorrentes de infiltrações de água, que correm nas paredes e teto, e cujo custo de reparação estimou em 3.300,00 euros, na medida em que julgou como provado que as referidas obras de impermeabilização já foram realizadas pelo condomínio no verão de 2025, tendo o recorrido pago 3.300,00 euros, como contrapartida delas), como permitiu alterar o pedido: condenando a recorrente (Autora) a pagar ao recorrido (Réu) a quantia de 3.300,00 euros, a título de indemnização por danos não patrimoniais, quando aquele pedira, na petição inicial, que a recorrente fosse condenada a reparar, a expensas suas, no prazo de sessenta dias, as desconformidades apresentadas pela fração, por forma a evitar que continuem as infiltrações em períodos de chuva, cujo custo estimou, no que respeita à sua fração, em 3.300,00 euros, e apenas no caso daquela não proceder a essa reparação dentro daquele prazo de sessenta dias, a condenação da recorrente a pagar-lhe a dita quantia, acrescida de IVA, para que pudesse contratar terceiro para que as executasse.

Daí que, na nossa perspetiva, a facticidade julgada provada nos pontos 16º e 17º da sentença tenha natureza essencial, por ser constitutiva da causa de pedir em que a 1ª Instância condenou na sentença a recorrente a pagar ao recorrido a quantia de 3.300,00 euros, a título de danos patrimoniais, e com isso não só alterou a causa de pedir como o pedido formulados na petição inicial.

Ora, conforme decorre do disposto nos arts. 5º, n.º 1 e 552º n.º 1, al. d), no ordenamento processual civil nacional os factos essenciais que constituem a causa de pedir eleita pelo autor na petição inicial, de onde aquele faz derivar o direito a que se arroga titular e onde fundamenta o pedido, têm de ser alegados na petição inicial e, quando ocorram factos supervenientes (objetiva ou subjetivamente supervenientes) que complementem, modifiquem ou ampliem essa causa de pedir originária, têm de ser alegados (e assim, introduzidos no processo) mediante a apresentação de articulado superveniente, em que se alegue a facticidade em causa, nos termos e limites do art.º 588º do CPC, sob pena daquela não puder ser considerada (julgando-a provada ou não provada) pelo tribunal na sentença, nos termos do art.º 5º, n.º 1, por postergação dos princípios do dispositivo e do contraditório.

Destarte, não tendo a facticidade julgada provada nos pontos 16º e 17º sido alegada na petição inicial, nem, posteriormente, mediante a apresentação de articulado superveniente, dada a sua natureza essencial por ser constitutiva da causa de pedir eleita pelo autor (recorrido) em que fez assentar o pedido e porque essa facticidade permitiu ao tribunal a quo alterar a causa de pedir e o pedido formulados na petição inicial, aquela tem de ser eliminada do elenco dos factos provados.

Nesta conformidade, atentas as considerações fáctico-jurídicas acabadas de expor, ordena-se a eliminação do elenco dos factos provados na sentença da facticidade constante dos pontos 16º e 17º.

C- Do direito

Na sentença a 1ª Instância qualificou o contrato de compra e venda celebrado entre Autor e Réu em 29/07/2019, mediante o qual o primeiro comprou uma fração para nela residir, e esta lhe vendeu essa fração no exercício da sua atividade profissional de construção e venda de edifícios, como contrato de compra e venda ao consumo, e considerou ser-lhe aplicável o regime jurídico da venda de bens de consumo e das garantias a ela relativas, constante do Decreto-Lei n.º 67/2003, de 08/04, na redação que lhe foi dada pelo Decreto-Lei n.º 84/2008, de 21/05, o qual transpôs para a ordem jurídica nacional a Diretiva n.º 1999/44/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 25 de maio (e não “o novo regime jurídico da venda de bens de consumo, previsto no Decreto-Lei n.º 84/2021, de 18/10, porquanto tal regime apenas entrou em vigor em 1 de janeiro de 2022 (artigo 55.º) e as disposições nele constantes aplicam-se exclusivamente aos contratos celebrados a partir da sua entrada em vigor (artigo 53.º n.º 1), quando “o contrato de compra e venda aqui em causa foi celebrado no dia 29/07/2019”), com os argumentos de que aquele “regime jurídico especial é aplicável aos contratos de compra e venda celebrados entre profissionais e consumidores (art.º 1.º-A n.º 1), sendo consumidor, para efeitos de aplicação do disposto neste decreto-lei, “aquele a quem sejam fornecidos bens, prestados serviços ou transmitidos quaisquer direitos, destinados a uso não profissional, por pessoa que exerça com carácter profissional uma atividade económica que vise a obtenção de benefícios, nos termos do n.º 1 do artigo 2.º da Lei n.º 24/96, de 31 de Julho” (artigo 1.º-B alínea a)”, na medida em que “o Autor, pessoa singular, adquiriu a fração autónoma aqui em causa para sua habitação própria e permanente, ou seja, para seu uso pessoal, a uma sociedade comercial cujo objeto compreende a venda de imóveis”, e porque “um bem imóvel, ainda que em segunda mão, é considerado um bem de consumo, na definição constante do artigo 1.º-B alínea b) do referido diploma legal”.

A referida qualificação jurídica do contrato e o regime jurídico que se lhe mostra aplicável não foram colocados em crise pela recorrente, que antes manifestou expressamente a sua concordância ao entendimento jurídico sufragado pela 1ª Instância, o que também merece a nossa total adesão.

Com efeito, em termos sintéticos podemos dizer que a relação de compra e venda de consumo é aquela que é estabelecida entre alguém que compra um bem corpóreo (móvel ou imóvel) destinado a um uso não profissional a alguém que exerce com caráter profissional uma determinada atividade económica, a qual abranja, no caso, a venda de edifícios, mediante remuneração (art.º 2º, n.º 1 da LDC, de 24/98 e 1º-B, al. a) do DL. n.º 67/2003), na medida em que são efetivamente estes sujeitos - com presumida desigual experiência, organização e informação - cuja intervenção simultânea transforma um contrato de compra e venda em compra e venda de consumo, que justificam a aplicação daquele regime especial, visando a proteção da parte considerada mais débil - o comprador.

Destarte, por desnecessárias, abstemo-nos de tecer outras considerações a propósito da qualificação do contrato celebrado e do regime jurídico que lhe é aplicável.

Posto isto, estabelece o art.º 2º, n.º 1 do DL. n.º 67/2003, de 08/04, na redação que lhe foi dada pelo Decreto-Lei n.º 84/2008, de 21/05 (que é, conforme antedito, a aplicável ao contrato de compra e venda ao consumo sobre que versam os presentes autos) que “O vendedor tem o dever de entregar ao consumidor bens que sejam conformes com o contrato de compra e venda». E acrescenta-se no seu n.º 2 que “Presume-se que os bens de consumo não são conformes com o contrato se se verificar algum dos seguintes factos: a) (…); c) Não serem adequados às utilizações habitualmente dadas aos bens do mesmo tipo; d) Não apresentarem as qualidades e o desempenho habituais nos bens do mesmo tipo e que o consumidor pode razoavelmente esperar, atendendo à natureza do bem e, eventualmente, às declarações públicas sobre as suas características concretas feitas pelo vendedor, pelo produtor ou pelo representante, nomeadamente na publicidade ou na rotulagem”.

O art.º 3º do mesmo diploma e na mesma redação estabelece que: “1- O vendedor responde perante o consumidor por qualquer falta de conformidade que exista no momento em que o bem lhe é entregue. 2- As faltas de conformidade que se manifestem num prazo de dois anos ou de cinco anos a contar da data de entrega da coisa móvel corpórea ou de coisa imóvel, respetivamente, presumem-se existentes já nessa data, salvo quando tal for incompatível com a natureza da coisa ou com as características da falta de conformidade”.

Por sua vez, dispõe o art.º 4º que: “1- Em caso de falta de conformidade do bem com o contrato, o consumidor tem direito a que seja reposta sem encargos, por meio de reparação ou de substituição, à redução adequada do preço ou à resolução do contrato. 2- Tratando-se de um bem imóvel, a reparação ou a substituição devem ser realizadas dentro de um prazo razoável, tendo em conta a natureza do defeito, (…), em ambos os casos sem grave inconveniente para o consumidor. 3- A expressão «sem encargos», utilizada no n.º 1, reporta-se às despesas necessárias para repor o bem em conformidade com o contrato, incluindo, designadamente, as despesas de transporte, de mão-de-obra e material. 4- (…). 5- O consumidor pode exercer qualquer dos direitos referidos nos números anteriores, salvo se tal se manifestar impossível ou constituir abuso de direito, nos termos gerais”.

Por último, o D.L. n.º 67/2003, na redação que lhe foi dada pelo D.L. n.º 84/2008, de 21/01, alterou os arts. 4º e 12º da Lei n.º 24/96, de 31/07, que aprovou a Lei de Defesa do Consumidor, que passaram a constar da seguinte redação:

Artigo 4º: “Os bens e serviços destinados ao consumo devem ser aptos a satisfazer os fins a que se destinam e a produzir os efeitos que lhes atribuem, segundo as normas legalmente estabelecidas, ou, na falta delas, de modo adequado às legítimas expectativas do consumidor”.

Artigo 12º, n.º 1: “O consumidor tem direito à indemnização dos danos patrimoniais e não patrimoniais resultantes do fornecimento de bens ou prestações de serviços defeituosos”.

Das presunções de não conformidade estabelecidas no art.º 2º, n.º 2 do D.L. 67/2003, resulta que o conceito de falta de conformidade abrange genericamente os casos de “vícios” e “desconformidades” da obra, referidos nos arts. 1208º e 1218º, n.º 1 do CC, nos quais se subdivide o conceito amplo de “defeito” .

Por outro lado, do disposto no art.º 4º, n.ºs 1 e 5 do mesmo diploma resulta que, “enquanto no regime do CC vigoram regras relativamente rígidas que estabelecem várias relações de subsidiariedade e de alternatividade entre o direito à reparação das faltas de conformidade, o direito de substituição da coisa comprada, o direito à redução adequada do preço, o direito à resolução do contrato e o direito à indemnização (arts. 1221º, 1222º e 1223º do CC), que limitam e condicionam o seu exercício, no âmbito da compra de consumo, os direitos do comprador são independentes uns dos outros, estando a sua utilização apenas restringida pelos limites impostos pela proibição geral do abuso de direito (art.º 4º, n.º 5 do D.L. 67/2003). Ou seja, perante a existência de faltas de conformidades na coisa comprada, o comprador pode exercer livremente qualquer um dos direitos conferidos pelo art.º 4º, n.º 1 do D.L. 67/2003 e 12º, n.º 1 da Lei de Defesa do Consumidor; sem prejuízo, evidentemente, desta liberdade de opção pelo direito que melhor satisfaça os seus interesses dever respeitar os princípios da boa fé, dos bons costumes e a finalidade económica e social do direito escolhido, o que significa que o respeito por princípios - como o da razoabilidade, da proporcionalidade e da prioridade da restauração natural - conduzirá, algumas vezes, à observância das regras de articulação (dos diferentes direitos do vendedor), imposta pelo CC e a soluções coincidentes com as do CC” .

Feita esta breve exposição do regime jurídico aplicável ao contrato de compra e venda ao consumo sobre que versam os autos, tal como decidido pela 1ª Instância, dúvidas não existem que a fração vendida pela recorrente (Ré) ao recorrido (Autor) apresenta desconformidades, na medida em que se apurou que, desde pelo menos setembro de 2021, começaram a surgir no teto e numa das paredes do escritório daquela (quarto da fachada principal) manchas de infiltrações e, por vezes, ocorre o pingar da água do teto, as quais já estragaram o teto e a parede, causando manchas escuras, com bolor, e provocando o desprendimento do reboco daquela divisão, aparecimento de bolhas e destacamento de tinta, e que têm origem na deficiente estanquicidade do sistema de impermeabilização do terraço da cobertura da fração e da fachada principal (cf. pontos 6º a 9º dos factos apurados), na medida em que a fração em causa não se mostra adequada à utilização habitualmente dada a um prédio daquela natureza: a habitação, no que também não diverge a recorrente relativamente ao sentenciado na sentença recorrida.

As divergências da recorrente em relação ao decidido pela 1ª Instância prende-se com a circunstância daquela a ter condenado a pagar ao recorrido a quantia de 3.300,00 euros, a título de danos patrimoniais, correspondente à quota parte que este liquidou em despesas de condomínio com obras realizadas em partes comuns (na cobertura), quando essa condenação se fundamentou na facticidade julgada provada no ponto 16º na sentença e essa facticidade não fora alegada na petição inicial, nem introduzida no processo pelo recorrido, mediante a apresentação de articulado superveniente, apesar de, na sua perspetiva, ter natureza essencial, dado ser constitutiva da causa de pedir em que se alicerçou aquela condenação.

Ora, pelos fundamentos fácticos e jurídicos acima já enunciados (alteração da causa de pedir e do pedido alegados e formulados, respetivamente, na petição inicial), tendo-se ordenado a eliminação dos pontos 16º e 17º do elenco dos factos provados na sentença, impõe-se julgar o recurso procedente neste conspecto e, em consequência, revogar o segmento decisório daquela que condenou a recorrente a pagar ao recorrido a quantia de 3.300,00 euros, a título de danos patrimoniais, uma vez que esta condenação assentou precisamente nos factos julgados provados no ponto 16º e absolver a recorrente desse pedido.

Aliás, a condenação da recorrente a pagar ao recorrido a referida quantia de 3.300,00 euros, a título de indemnização por danos não patrimoniais, conforme resulta do que acima se expôs, padece do vício da nulidade por condenação ultra petitum, da al. e) do n.º 1 dos art.º 615º do CPC.

Porém, tendo em conta que, nos termos do n.º 4 do art.º 615º, as nulidades mencionadas nas als. b) a e) do n.º 1 desse mesmo preceito só podem ser arguidas perante o tribunal que proferiu a sentença se esta não admitir recurso ordinário, podendo o recurso, no caso contrário, ter como fundamento qualquer dessas nulidades, não obstante a expressão legal utilizada - «nulidades» - trata-se na verdade de anulabilidades e que, por isso, não são do conhecimento oficioso, pelo que esta Relação encontra-se impedida de declarar oficiosamente a nulidade da dita condenação por condenação ultra petitum, dado que a recorrente não cuidou em invocar esta concreta causa de nulidade da sentença sob sindicância a propósito daquele segmento decisório.

Por outro lado, não tendo o recorrido interposto recurso subordinado para a eventualidade do recurso nesta parte vir a proceder, pedindo que o tribunal ad quem conhecesse do pedido que formulou na petição inicial, em que pedira a condenação da Ré a reparar, a expensas suas, e no mesmo prazo (de sessenta dias), os isolamentos exteriores, por forma a evitar que continuem as infiltrações em períodos de chuva, cujo custo, na parte que respeita à sua fração estima em 3.300,00 euros; ou caso aquele não procedesse a essa obra, no referido prazo, se condenasse a mesma a pagar-lhe aqueles 3.300,00 euros, acrescidos de IVA, para que possa contratar quem execute a referida obra e pagar o custo da mesma, encontra-se esta Relação impedida de conhecer deste pedido, por o mesmo não fazer parte do objeto do presente recurso.

Da condenação da recorrente na obrigação de proceder, no prazo de 60 dias a contar do trânsito em julgado da presente sentença, às obras necessárias e adequadas à reparação da fachada principal da fração.

A 1ª Instância condenou a recorrida, “EMP01..., Lda., na obrigação de proceder, no prazo de sessenta dias, a contar do trânsito em julgado da presente sentença, às obras necessárias e adequadas à reparação da fachada principal da fração do Autor que deita para a divisão do escritório e melhor descritas no relatório pericial datado de 19 de abril de 2024.

A recorrente não se conforma com essa decisão, imputando-lhe erro de direito.

Advoga para tal que essa obra “recai, novamente, sobre parte comum do prédio (fachada), cuja conservação e reparação são, em primeira linha, da responsabilidade do condomínio (arts. 1421º, 1424º e 1430º do CC), beneficiando todos os condóminos, e não apenas o recorrido. Mesmo admitindo, em linha com a jurisprudência convocada na sentença, que o vendedor possa responder perante o comprador pelo custo da eliminação de defeitos com origem em partes comuns, tal não legitima que, em ação individual, se imponha à Recorrente, isoladamente, uma obrigação de fazer de conteúdo indeterminado e potencialmente alargado, que implica ingerência em partes comuns e beneficia o conjunto do condomínio, sem articulação com os restantes condóminos e com o administrador e sem delimitação rigorosa do seu âmbito material e económico”.

Conclui que “Tal condenação desloca para a Recorrentes deveres próprios do condomínio, não define com precisão a extensão das obras a realizar, coloca em risco o respeito pelo regime da propriedade horizontal e ultrapassa o que, em termos de responsabilidade contratual, é exigível à vendedora perante o comprador, pelo que deve ser revogada. Subsidiariamente, caso assim não se entenda, deverá ser, no mínimo, restringida às reparações internas no escritório da fração do Recorrido”.

Quid inde?

Na venda de consumo de uma fração autónoma, os direitos do comprador por desconformidades nas partes comuns sobrepõem-se às limitações da propriedade horizontal. A jurisprudência do STJ dita que a venda de uma fração funde o direito de propriedade exclusiva e a compropriedade das partes comuns, impedindo o vendedor de invocar o regime da propriedade horizontal para se eximir da responsabilidade de reparar as desconformidades nas partes comuns.

Assim, o comprador de uma fração pode exigir do vendedor a reparação de defeitos que afetem as partes comuns, na exata medida em que isso interfira com a utilidade e valor da sua fração, sem que esteja dependente de aprovação prévia do condomínio para acionar a garantia legal e sem que seja consentido ao vendedor invocar o regime da propriedade horizontal para se eximir da sua responsabilidade de reparar a desconformidade de que padece a parte comum e cuja desconformidade afeta a fração do comprador.

Neste sentido decidiu-se no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 3/01/2024, que:

“Qualquer condómino é isoladamente parte legítima para defender os seus direitos derivados da propriedade horizontal, tanto no que respeita à sua fração, como às partes comuns.

A propriedade horizontal funde, num todo incindível, dois direitos do comprador: o direito de propriedade e o direito de compropriedade.

Numa venda de consumo não podem ser invocados pelo vendedor de uma fração autónoma quaisquer limitações que o regime da propriedade horizontal imponha às decisões que afetem partes comuns, para se exonerar, perante o comprador, da responsabilidade pela existência de defeitos, na coisa vendida.

Perante a natureza e dimensão dos defeitos e o montante da compra de um imóvel para habitação permanente, não se mostra abusivo o exercício dos direitos de reparação e substituição por parte do consumidor, quando tal atuação não resulta em desvantagem intolerável para o vendedor” .

E em igual sentido pronunciou-se aquela mais alta instância, no seu aresto de 24/09/2009, em que decidiu:

“A circunstância de a coisa vendida ser uma fração autónoma de um prédio urbano - e não a cobertura do prédio, ou parte dela - não isenta o vendedor de responder, perante o comprador, pelos vícios que a desvalorizam ou que impedem a sua utilização normal.

Não podem ser invocadas pelo vendedor de uma fração autónoma quaisquer limitações que o regime da propriedade horizonta imponha às decisões que afetem partes comuns, ou à execução de obras nas mesmas, para se exonerar, perante o comprador da responsabilidade pela existência de defeitos na coisa vendida”.

E em cujo texto se acrescenta: “A coisa vendida, em tal caso, é manifestamente constituído pelo todo incindível que foi alienado, não tendo cabimento a separação entre a fração autónoma e a quota nas partes comuns. Neste contexto, coisa sem defeito significa coisa apta a desempenhar a sua função; e é em função desse todo que a aptidão tem de ser aferida” .

Destarte, decorre do que se vem dizendo que, por um lado, na compra e venda de consumo de uma fração autónoma e a ratio que lhe está subjacente - a proteção da parte mais débil: o comprador -, fundindo a propriedade horizontal, num todo incindível, o direito de propriedade plena e exclusiva do comprador sobre a fração e o direito de compropriedade daquele sobre as partes comuns, e sendo sobre esse todo incindível que tem de ser aferida a aptidão da fração comprada para o fim a que se destina, não podem ser invocadas pelo vendedor da fração quaisquer limitações que o regime da propriedade horizontal imponha às decisões que afetem partes comuns ou à execução de obras nas mesmas, para se exonerar, perante o comprador da responsabilidade pela existência de defeitos na coisa vendida e da obrigação de ter de executar as obras necessárias à eliminação dessas desconformidades nas partes comuns e que afetem a fração vendida.

Por outro lado, na medida em que o vendedor apenas se encontra constituído na obrigação de executar as obras necessárias e adequadas a eliminar a(s) desconformidade(s) existente(s) na parte comum do prédio, na exata medida em que isso interfere com a utilidade e o valor da fração que vendeu, naturalmente que, contrariamente ao pretendido pela recorrente, a decisão que o condenou, no prazo de sessenta dias, a realizar as obras necessárias e adequadas à reparação da fachada principal da fração do Autor que deita para a divisão do escritório e melhor descritas no relatório pericial datado de 19 de abril de 2024, não enferma de qualquer falta de delimitação rigorosa do âmbito material e económico da obrigação que lhe foi imposta.

Deste modo, em face dos considerandos fácticos e jurídicos acabados de expor, improcede este fundamento de recurso.

Da compensação por danos não patrimoniais

A recorrente imputa erro de direito ao segmento decisório da sentença recorrida que a condenou a pagar ao recorrido a quantia de 1.500,00 euros, a título de compensação pelos danos não patrimoniais sofridos, advogando que “o recorrido alegou um quadro de elevada gravidade”, que não se veio a apurar e que “o quadro de dano moral efetivamente provado” não atinge o grau de gravidade exigido pelo art.º 496º, n.º 1 do CC, para que aqueles danos sejam compensáveis, além da compensação arbitrada exceder o “padrão habitual de situações em que a jurisprudência admite indemnizações de 1.500,00 euros”.

Conclui que a sua condenação “no pagamento de 1.500,00 euros, a título de danos não patrimoniais, deve ser revogada, por inexistir dano de gravidade suficiente para justificar tal montante à luz dos factos provados. Subsidiariamente, caso se entenda existir dano não patrimonial merecedor de tutela, o valor deverá ser reduzido a um patamar significativamente inferior, proporcional ao incómodo efetivamente demonstrado e ao limite do pedido definido pelo próprio recorrido”.

Na compra e venda de consumo, o art.º 12º, n.º 1 da Lei de Defesa do Consumidor reconhece ao comprador o direito a ser indemnizado pelos danos patrimoniais e não patrimoniais sofridos resultantes do fornecimento de bens ou prestações de serviços defeituosos.

Valendo-nos novamente dos ensinamentos jurisprudenciais explanados no Ac. STJ, de 13/12/2022, já antes citado e que versa sobre uma situação de empreitada de consumo “deve ocorrer a reparação de danos patrimoniais decorrentes do incumprimento de obrigações contratuais se se descortinar uma conexão objetiva entre os danos não patrimoniais e o vínculo obrigacional em causa, de forma a poder concluir que os mesmos se compreendem ainda na órbita do vínculo assumido pela partes. É o que acontece com a remodelação dum apartamento para nele se habitar em permanência, que configura uma situação jurídica objetivamente funcionalizada a interesses de índole não patrimonial, pelo que o incumprimento por parte do empreiteiro da obrigação de realizar a obra sem defeitos determina, em face dos concretos defeitos verificados e dos desgostos, perturbações e incómodos para o dono da obra, a responsabilização do empreiteiro por danos não patrimoniais, uma vez que foram afetados a qualidade de gozo do apartamento por parte do dono da obra e os interesses patrimoniais que lhe estão ligados” .

No caso dos autos, o recorrido (consumidor) celebrou em 29/07/2019, com a recorrente (uma profissional, que se dedica, entre outros, à venda de bens imobiliários), um contrato de compra e venda de uma fração usada, para habitação própria e permanente (cf. pontos 1º a 4º dos factos apurados).

Desde pelo menos setembro de 2021, que começaram a surgir no teto e numa das paredes do escritório da fração (quarto da fachada principal) manchas de infiltrações e, por vezes, pingava água do teto, obrigando o recorrido a utilizar balde e recipiente no chão para reter a água (cf. pontos 6º e 7º).

O recorrido reside na fração desde que a comprou à recorrente em 29/07/2019, mantendo-a limpa e cuidada, e as infiltrações estragaram o teto e a parede, causando manchas escuras, com bolor e provocando o desprendimento de reboco daquela divisão, aparecimento de bolhas e destacamento de tinta (cf. pontos 6º e 8º), o que necessariamente afetou (e afeta) a qualidade de uso e gozo do recorrente sobre a fração em causa e os interesses não patrimoniais que lhe estão ligados, por se tratar da sua habitação própria e permanente, que aquele cuidava em manter cuidada e limpa.

Acresce que o recorrido, por cartas de 28 de setembro de 2021 e de 2 de novembro de 2021, denunciou à recorrente as infiltrações no teto e na parede do escritório da fração e solicitou que aquela resolvesse a situação, o que se recusou a fazer infundadamente (cf. pontos 10º a 13º dos factos apurados), mantendo-se as condições de insalubridade da fração ao nível do escritório e os danos não patrimoniais que lhe são inerentes.

Além disso, pelo menos uma vez por ano, no final de cada inverno, o recorrido necessita de limpar o teto e as paredes da divisão em causa com lixívia para retirar o mofo (cf. ponto 14º dos factos apurados).

Finalmente, apurou-se que por causa da situação descrita, o recorrido sente-se desagradado, inquieto e incomodado com a situação e o mau cheiro do bolor, condicionado na utilização do escritório da sua fração (cf. ponto 15º dos factos apurados).

Destarte, as desconformidades apresentadas pelo escritório da fração comprada e que a recorrente se recusou, injustificada e ilicitamente, a reparar, não só afetaram a qualidade de uso e gozo do recorrido sobre a fração, como tiveram as interferências negativas acabadas de identificar nos direitos de personalidade deste, as quais não só se mostram objetivamente graves, como perduram no tempo há quase cinco anos, assumindo, assim, um grau de gravidade tal que, nos termos dos arts. 496º, n.º 2 do CC e 12º, n.º 1 da Lei de Defesa do Consumidor, têm de ser compensadas.

Ora, tendo em consideração a gravidade das desconformidades apresentadas pelo escritório da fração comprada pelo recorrido à recorrente, a intensidade dos danos não patrimoniais que delas decorrem para aquele, limitando a possibilidade de usar e gozar em pleno da sua habitação, a afetação que daí resultou para o seu dia-a-dia, as interferências negativas que isso teve nos seus direitos de personalidade e a duração dessas interferências negativas, os fatores enunciados no art.º 494º e, bem assim, os critérios jurisprudenciais seguidos em situações idênticas/semelhantes, entende-se que a compensação de 1.500,00 euros fixada pela 1ª Instância não merece qualquer censura, mostrando-se proporcional, adequada, necessária e suficiente à dimensão e gravidade dos danos não patrimoniais sofridos pelo recorrido.

Veja-se que a Relação do Porto, no seu acórdão de 10/04/2025, Proc. 625/22.3T8PRT, fixou a compensação devida aos compradores para os compensar pelos danos não patrimoniais que sofreram em consequências das desconformidades (infiltrações) verificadas ao nível do lugar da garagem da fração que compraram em 2.000,00 euros, numa situação em que se provou que os compradores não residiam na fração em causa e que, por isso, apenas utilizavam aquele lugar de garagem quando se deslocavam ao Porto, e que viram comprometida essa utilização durante quatro anos.

E aquele mesmo tribunal, no aresto de 18/04/2024, Proc. 11667/21.6T8PRT.P1, arbitrou ao comprador a compensação de 5.000,00 euros, a título de compensação pelos danos não patrimoniais sofridos por o lugar de garagem não ter a área convencionada, levando-os a sentirem-se enganados, o que lhes causou stress e perturbação, com o argumento de que a frustração decorrente do sentimento de terem sido enganados e o stress e perturbações vivenciados perante o confronto com a falta de qualidade da coisa, a ausência do reconhecimento dos vícios por parte da Ré e contributo ativo para se encontrar uma solução “serem o bastante para representar um verdadeiro dano que ultrapassa de modo relevante a mera frustração decorrente da comum vivência em sociedade e do risco do “eu” de se relacionar com o “outro””.

Improcede este fundamento de recurso.

Decorre do exposto que, na parcial procedência do recurso, impõe-se ordenar a eliminação do elenco do factos provados na sentença recorrida dos pontos 16º e 17º e, em consequência, revogar o segmento decisório (da alínea d) do dispositivo) em que a 1ª Instância condenou a recorrente a pagar ao recorrido a quantia de 3.300,00 euros, a título de danos patrimoniais e absolver a recorrente desse pedido, confirmando-se, no mais, o decidido naquela sentença.

D- Das Custas

Nos termos do art.º 527º, n.ºs 1 e 2 do CPC, a decisão que julgue a ação ou algum dos seus incidentes ou recursos condena em custas a parte que a elas houver dado causa ou, não havendo vencimento da ação, quem do processo tirou proveito. Entende-se que dá causa às custas do processo a parte vencida, na proporção em que o for.

O presente recurso procedeu parcialmente, pelo que as custas dele ficam a cargo de recorrente e de recorrido na proporção do respetivo decaimento, que se fixa em 50% para cada uma das partes.

V- Decisão

Nesta conformidade, os Juízes Desembargadores da 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães, acordam em julgar o recurso parcialmente procedente e, em consequência:

a- Ordenam a eliminação do elenco dos factos provados na sentença da facticidade nela julgada provada nos pontos 16º e 17º e, em consequência, revogam o segmento decisório (da alínea d) do dispositivo) em que a 1ª Instância condenou a recorrente a pagar ao recorrido a quantia de 3.300,00 euros, a título de danos patrimoniais e absolvem a recorrente desse pedido;

b- No mais, confirmam a sentença recorrida.

Custas do recurso por recorrente e recorrido na proporção do respetivo decaimento, que se fixa em 50% para cada um deles.

Notifique.

Guimarães, 13 de julho de 2026

José Alberto Moreira Dias - Relator

João Peres Coelho - 1º Ajunto

Susana Raquel Sousa Pereira - 2ª Adjunta