3- O R. solicitou à A. que baixasse o asking price nos termos referidos em E);
4- O R. anuiu à proposta referida em F) face à pressão exercida pela A.;
5- O R. deu conhecimento à A. de que havia recebido duas propostas melhores que a referida em F) – uma proposta no valor de €1.050.000,00, apresentada por uns vizinhos seus, e uma proposta de €1.100.000,00, apresentada por uma imobiliária com quem a A. se disponibilizou inclusive para realizar parceria, a “A...”;
6- Estando previsto, para todas as opções, que a A. recebesse comissão;
7- Visto existir proposta melhor o R. solicitou que se aguardasse para ver se a outra proposta de valor superior avançava;
8- Sendo que, durante o mês de Novembro de 2018, as três propostas estavam a ser apreciadas pelo R., e encontravam-se a seguir os seus trâmites normais de negociação entre as partes envolvidas;
9- Após a não concretização do negócio com o cliente angariado pela A. esta tentou contactar o R., sem sucesso;
10- A A. nem desenvolveu qualquer outra atividade com vista a conseguir interessado para a compra do imóvel.
2.4.- O contrato de mediação imobiliária e o direito à remuneração da Autora
Não se problematiza a qualificação do contrato como de mediação imobiliária celebrado, em 22 de Março de 2018, entre Autora (mediadora) e Réu ( comitente) com cláusula de exclusividade, tendo por objecto a venda de prédio urbano, pertencente ao Réu, aplicando-se o regime instituído pela Lei nº 15/2013 de 8/2 ( RJAMI).
O contrato de mediação pressupõe, essencialmente, a incumbência a uma pessoa de conseguir interessado para certo negócio, feita pelo mediador, entre o terceiro e o comitente e a conclusão do negócio, entre estes, como consequência adequada da actividade do mediador.
A obrigação principal do mediador é a de aproximar diferentes pessoas, através da sua intermediação, na busca comum e convergente para a celebração de um contrato entre ambas ( obrigação de fazer ), numa relação de causa/efeito ( obrigação de resultado ).
Por seu turno, a obrigação principal do comitente é a de remunerar os serviços prestados, através de uma comissão, sendo, por isso, um contrato oneroso, já que tanto o mediador ( que é remunerado ), como o comitente ( que encontra no terceiro interessado aproximado pelo mediador a possibilidade concreta de realização do negócio visado ), auferem vantagens ou benefícios patrimoniais.
Neste contexto, o contrato de mediação, ainda que autónomo, é acessório ou preparatório de um outro contrato, a ser concluído entre o comitente ( que contratou previamente com o mediador ) e terceiro interessado ( identificado e aproximado pelo mediador ao comitente).
Na vigência do DL nº285/92 de 25/9, havia dúvidas sobre o momento em que emerge a obrigação de o cliente remunerar o mediador, e a jurisprudência sustentava ser necessário uma relação de causa/efeito entre a actividade do mediador e o negócio realizado, exigindo-se que o negócio se concluísse como consequência adequada da actividade do mediador. Por isso, o DL nº77/99, entre cujas motivações esteve – como se afirma no Preâmbulo - a de “clarificar o momento e estabelecer as condições em que é devida a remuneração pela actividade de imediação imobiliária” plasmou no seu art. 19, nº1 que “a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação”, e que passou para o art. 18 nº1 do DL nº 211/2004 de 20/10 e agora para a norma do art. 19 nº1 da Lei nº 15/2013.
Sendo assim, é hoje incontroversa a exigência do nexo causal entre a actividade do mediador e a conclusão do negócio.
No contrato de mediação com a cláusula de exclusividade a remuneração é devida não só com a conclusão e perfeição do contrato visado ( art.19 nº1 ), nos termos gerais, mas também quando o negócio visado não se realize, desde que seja por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.
Dispõe o art.19 nº2 da Lei nº 15/2013:
“2 - É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel”.
Considerando que o contrato de mediação imobiliária foi celebrado com cláusula de exclusividade e comprovando-se que a Autora angariou interessado e que o negócio visado - a compra e venda do prédio urbano pertencente ao Réu - não se realizou no período de vigência do contrato de mediação imobiliária, coloca-se a questão de saber se, perante a factualidade apurada, tal não se concretizou “por causa imputável ao cliente”, sendo este verdadeiramente o enfoque do recurso.
A sentença da 1ª instância concluiu que “a autora cumpriu a prestação a que se obrigara e logrou fazer a prova da essencialidade dos factos constitutivos do seu direito alegado, nos termos gerais aplicáveis (art. 342º nº 1 do C. Civil), ao passo que o réu não conseguiu elidir a presunção de culpa prevista no n.º 1 do artigo 799.º do mesmo diploma legal, como lhe competia se pretendia eximir-se ao pagamento da remuneração acordada”.
Parece depreender-se que a sentença se baseou numa “presunção de imputabilidade”, que o Réu não elidiu, muito embora também tenha dito que “Efectivamente o negócio suspendeu-se por intervenção do réu, não se estranhando a falta de interesse demonstrada pelo comprador nessa situação”.
Já a Relação decidiu que a não concretização do negócio visado não se deveu a causa imputável ao Réu, mas por desinteresse do terceiro, com base nos seguintes tópicos:
(i)A lei não fala em causa “exclusivamente” imputável ao cliente proprietário, sendo certo que na prática podem existir situações em que pode haver concorrência de causas para a não consumação do negócio concretamente angariado pela empresa mediadora, pelo que na situação do art.19 nº2 o proprietário só responde por essa obrigação se for “o principal responsável” pela não concretização do negócio angariado com êxito pela mediadora.
(ii)O contrato promessa de compra e venda não foi assinado “ porque o cliente angariado pela A. não quis, porque nisso perdeu interesse (subjetivo), por se mostrar desagrado e não aceitar as desculpas pelo atraso apresentadas pelo R. Ora isso, do ponto de vista da objetividade estrita dos interesses económicos na realização deste negócio (cfr. Art. 808.º n.º 2 do C.C.) não releva para por termo ao acordo, porque o contrato ainda era possível e não foram apresentadas outras razões atendíveis para não ser concretizado (…)”.
Importa saber em que consiste a “causa imputável”. A lei não o define, mas trata-se de uma expressão utilizada no âmbito do direito civil das obrigações ( cf., por ex., arts.432 nº2, 505, 520, 790 nº1, 801 nº1 CC).
A interpretação remete-nos para a teoria da imputação no âmbito do incumprimento das obrigações e mais especificamente com incidência no contrato de mediação imobiliária. Desde logo a imputação objectiva entre o comportamento do comitente e a frustração do contrato visado, angariado pela empresa mediadora, implicando um juízo de causalidade adequada entre o facto do comitente e o resultado (impossibilidade da realização da prestação do contrato visado). Mas também o nexo de imputação subjectiva, a culpa, enquanto juízo de censura ético-jurídica, aferida segundo o padrão de conduta exigível.
No contrato de mediação simples a mediadora o direito à remuneração está dependente da conclusão e perfeição do negócio visado, exigindo o nexo de causalidade adequada entre a actividade da mediadora e tal conclusão.
No contrato de mediação imobiliária com cláusula de exclusividade, em que o contrato visado não se concluiu, o direito à remuneração pressupõe a comprovação de que a falta de conclusão do negócio se deveu a “causa imputável” do cliente.
A propósito da interpretação do art.19 nº2 da Lei nº 15/2013, refere Higina Orvalho Castelo que a mediadora terá apenas demonstrar que cumpriu a sua obrigação, ou seja, que diligenciou quanto à obtenção e um interessado “genuinamente interessado” e pronto a celebrar o contrato nos moldes em que foi acordado, pelo que “Provando a mediadora que efectuou com sucesso a sua prestação, poderá o cliente eximir-se à remuneração mediante a prova de que o contrato não se concretizou por causa que não lhe é imputável ( porque por exemplo, recebeu entretanto e inesperadamente, uma ordem de expropriação, ou porque o terceiro não obteve o crédito necessário à realização do negócio ou desistiu por qualquer outra razão “ ( O Contrato de Mediação, pág. 432).
Como é sabido, sobre a carga probatória em sede de responsabilidade contratual, ao credor incumbe a prova da existência da obrigação e ao devedor a prova do cumprimento ou a impossibilidade da prestação por causa que não lhe seja imputável ( cf., por ex., Vaz Serra, BMJ 47, pág.98 e segs., Galvão Telles , Direito das Obrigações, 4ª ed., pág. 254, Nuno Oliveira, “ Ónus da Prova e Não Cumprimento das Obrigações”; Scientia Jurídica, XLIX, 2000, nº283/285, pág.174 e segs. ).
Na situação dos autos, o contrato de mediação imobiliária foi estabelecido pelo prazo de 6 meses ( cláusula 10ª), em regime de exclusividade ( cláusula 2ª), convencionando-se que a comissão de 5%, do valor da transacção acrescida de IVA legal ( cláusula 3ª) e o pagamento da remuneração pago em 50% com a celebração do contrato promessa e o remanescente de 50% na celebração do contrato de compra e venda ou conclusão do negócio ( cláusula 5ª).
O contrato vigorou desde 22 de Março de 2018 até à data da sua denúncia pelo R., por carta de 15 de fevereiro de 2019, com efeitos a partir de 21 de março de 2019.
A Autora (mediadora) angariou um comprador com a proposta final de € 1.025.000,00, comunicando-a ao Réu em 28/10/2018, que a aceitou, tendo ele ficado responsável pela elaboração da minuta do contrato promessa.
Como o Réu informou que tinha uma proposta de um potencial comprador por preço mais elevado, que não se consumou, em 4/12/2018 o Réu disponibilizou-se para a outorga do contrato promessa de compra e venda com o cliente angariado pela Autora, nos termos em que havia aceite.
Posto isto, a circunstância de o Réu haver diligenciado para vender o prédio por preço superior não foi a causa imputável para a não conclusão do negócio visado, angariado pela Autora.
Na verdade, conforme orientação jurisprudencial prevalecente, o contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade apenas posterga a intervenção de outros mediadores, mas não impede o comitente de ele próprio angariar interessados ( cf., por todos, Ac STJ de 17/6/2021 ( proc nº 8373/19), em www dgsi).
E tal facto também não significou qualquer revogação ou desistência por parte do Réu do contrato de mediação imobiliária celebrado com a Autora., tanto mais que este se manteve em vigor até 21/3/2019 e o Réu não chegou sequer a consumar a proposta que ele próprio havia diligenciado, e muito menos se recusou a celebração do negócio angariado pela Autora.
Na verdade, comprovou-se que o contrato de compra e venda não se realizou por desinteresse do cliente angariado pela Autora ( cf pontos L) e R) dos factos provados ).
E como bem se justificou no acórdão recorrido, a não concretização do contrato visado em função da perda de interesse do comprador deve ser aferida segundo um “critério objectivo”.
Nele consta a seguinte fundamentação:
“No caso, não temos dúvidas em afirmar que o R. foi o responsável pela não assinatura, num mais curto espaço de tempo, do contrato-promessa nos termos já delineados e acordados entre as partes interessadas. No entanto, também temos de reconhecer que esse negócio ainda era realizável, nos precisos mesmos termos, e ainda em tempo, quando em 4 de dezembro o R. se dispôs a assinar o mesmo contrato-promessa, pedindo desculpa pelo seu atraso à contraparte.
Veja-se que, dos termos do contrato-promessa junto aos autos (cfr. doc. defls. 36 a 43), o preço acordado seria pago no ato da escritura (cfr. Cláusula terceira al. b) do documento n.º 8 junto com a petição inicial a fls. 38), embora se previsse um sinal de €300.000,00 a pagar no ato da assinatura do contrato- promessa (cfr. cláusula terceira a) do cit. doc. n.º 8 a fls. 37) que, por força do comportamento do R., foi apenas protelada no tempo. Mas, diga-se que esse adiamento só constituiu um benefício económico para o comprador, que assim não ficou obrigado a pagar a soma do sinal tão cedo.
Por outro lado, ainda dos termos desse contrato, ficou convencionado que a escritura seria outorgada até 19 de janeiro de 2019 (cfr. cláusula quinta n.º 1 dodoc. n.º 8 a fls. 39). Pelo que, se em 4 de dezembro de 2018, o R. estava disposto a assinar o contrato-promessa (cfr. doc. a fls. 52), ainda estava muito em tempo para a escritura vir a ser celebrada no prazo inicialmente acordado.
Em suma, o motivo que justificou a perda de interesse do cliente angariado pela A. parece assumir-se como meramente subjetivo, por na aparência se ter fundado numa hipotética apreciação sobre a “ética comercial” do comportamento do R., que não quis deixar de ver se conseguia vender o imóvel por um valor superior, o que terá desagradado aos olhos do comprador, que não deve ter aceito o pedido de desculpas constante da comunicação «remetida pelo R., via “WhatsApp”, a 4 de dezembro de 2018 (cfr. doc. n.º 5junto com a petição inicial – cfr. fls. 51 e 52).
(…)
Concluímos assim que, na aparência, o problema do comprador foi apenas“não ter gostado” do comportamento do R.. O que se trata de razão meramente subjetiva. Pelo que, se o contrato-promessa acabou por não ser efetivamente assinado, foi porque o cliente angariado pela A. não quis, porque nisso perdeu interesse (subjetivo), por se mostrar desagrado e não aceitar as desculpas pelo atraso apresentadas pelo R.. Ora isso, do ponto de vista da objetividade estrita dos interesses económicos na realização deste negócio (cfr. Art. 808.º n.º 2 do C.C.) não releva para por termo ao acordo, porque o contrato ainda era possível e não foram apresentadas outras razões atendíveis para não ser concretizado nos mesmos termos”.
Concorda-se com a argumentação, por se revelar pertinente ao caso em apreço. Na verdade, não ficou demonstrado que a não formalização do contrato promessa seja imputável ao Réu, sendo certo que não se provou que houvesse sido convencionado um prazo fixo para a sua assinatura ou que tanto o promitente comprador, como a Autora o interpelassem para o efeito.
2.5. – Síntese conclusiva
a)No contrato de mediação imobiliária, para a obrigação do pagamento da remuneração pelo comitente é hoje incontroversa a exigência do nexo causal entre a actividade do mediador e a conclusão do negócio.
b)No contrato de mediação com a cláusula de exclusividade simples, o comitente não está impedido de proceder ele próprio à angariação de interessado.
c)O direito de remuneração do mediador no âmbito de um contrato de mediação imobiliária com cláusula de exclusividade em que o contrato visado não se concluiu pressupõe que a causa da não conclusão seja imputável ao comitente.
d)Não tem direito à remuneração a mediadora que angariou um interessado para a compra e venda de um prédio urbano, pertencente ao proprietário/comitente, demonstrando-se que o negócio não se realizou por perda de interesse do terceiro.
