II – Vêm descritos como provados os seguintes factos:
1°- Correu termos Instância Central de … - … Secção Cível – J…, o processo n.º 887/16.5T…, em que era Autora a aqui também Autora e Ré a aqui também Ré.
2°- No processo acima referido, em audiência de julgamento realizada no dia 28 de Novembro de 2016, Autora e Ré celebraram uma transação, que foi homologada por sentença, conforme documento de fls. 15 a 18, que aqui se dá por reproduzido.
3°- No mesmo processo, a Ré veio ainda requerer a retificação da transação, o que foi deferido por despacho proferido em 16/01/2017, tudo conforme documentos de fls. 20 a 28, que aqui se dão por reproduzidos.
4°- A sentença homologatória da transação e o despacho de retificação da mesma transitaram em julgado, conforme documento de fls. 29 e seguintes, que aqui se dá por reproduzido.
5°- A transação acima referida, considerando a retificação subsequente ficou a constar com o seguinte texto:
«1 - As Partes acordam em revogar o contrato de comodato celebrado no dia 19/07/2013, com efeitos a partir do próximo dia 16/01/2017, data em que a Ré se compromete a entregar a casa que constitui o objeto desse mesmo contrato;
2 - A obrigação assumida pela Ré fica condicionada à transmissão a seu favor do prédio urbano sito na …, Rua …, freguesia de …, concelho de …, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n° 45…3/20…6 e inscrito na matriz predial com o n.° 3220;
3 - O prédio aludido em 2), será entregue à Ré no estado em que se encontra na presente data e que decorre da execução de um projeto aprovado pela Câmara Municipal de … (processo n° 1…1/2008), faltando apenas acabamentos interiores, nomeadamente pintura, equipamentos de cozinha, casas de banho e de instalação elétrica (tomadas e interruptores);
4 - Na mesma data (16/01/2017) a Ré compromete-se ainda a efetuar o pagamento da quantia de € 39.600,00 (trinta e nove mil e seiscentos euros) através de mensalidades de valor de € 330,00 (trezentos e trinta euros), pelo período de 10 anos, sendo as subsequentes com vencimento no dia 16 de cada mês, através de transferência bancária para a conta com o IBAN PT….65 do Banco DD, importando o não pagamento atempado de uma prestação, o vencimento imediato de todas as restantes, sem necessidade de interpelação;
5 - Na mesma data, a Ré compromete-se ainda a transmitir e entregar ao Sr. CC a sua quota parte no prédio urbano sito na …, Estrada Nacional …, n ° 58, da freguesia da …, inscrito na matriz com o n° 14…5 e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n° 1850;
6 - O pagamento, a transmissão e entregas a que a Ré se obriga, ficam condicionadas à verificação da transmissão referida em 2), razão pela qual os títulos de transmissão e entrega das chaves anteriormente previstos serão realizadas no mesmo local e data.
7 - As partes intervenientes nesta transação renunciam à interposição de quaisquer outras ações para fazer valer quaisquer direitos, nomeadamente os relativos à herança dos pais de ambos, os alimentos devidos à progenitora de ambos, indemnização por prejuízos causados à sociedade/autora ou impugnação de quaisquer negócios ou deliberação social em que tenha sido interveniente.
8 - Neste período, até ao próximo dia 16/01/2017, a Ré compromete-se a facultar o acesso à casa que constitui o objeto dos autos, a qualquer interessado ou agente imobiliário, mediante comunicação prévia efetuada pelo Ilustre Mandatário da Autora ao Ilustre Mandatário da Ré, com 48 horas de antecedência;
9 - Neste período, até ao próximo dia 16/01/2017, a Autora compromete-se a facultar à Ré o acesso à casa sita na …, mediante comunicação prévia efetuada pelo Ilustre Mandatário da Ré ao Ilustre Mandatário da Autora, com 48 horas de antecedência;
10 - As Partes acordam ainda em fixar o valor diário de € 50,00 (cinquenta euros) por cada dia de atraso no cumprimento de qualquer uma das obrigações estabelecidas, a título de sanção pecuniária compulsória, com exceção da obrigação do pagamento aludido em 4);
11 - As custas ainda em divida a juízo, serão suportadas por Autora e Ré em partes iguais, dando-se por compensadas as custas de parte»
6°- Em 31/1/2017 compareceram no Cartório Notarial de …, CC e BB, para a realização de uma escritura de permuta, tendo por objeto o prédio urbano sito em …, da freguesia de … descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o número 4.563, bem como o prédio urbano sito em …, da freguesia da União das freguesias de … e …, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o número 1.850, escritura que não se realizou em virtude da falta de licença de utilização para o imóvel sito em …, tal como foi informado por ambas as partes, sob pena de nulidade da referida escritura.
7°- Para a realização de obras no prédio indicado na cláusula 2ª da transação referida no facto provado 5°, pela Câmara Municipal de … foi emitido o alvará de obras de construção n.º 6…/2011, com inicio em 8/11/2011 e termo em 11/11/2013, não tendo sido requerida a respetiva licença de utilização, tudo ainda conforme o documento de fls. 39 que aqui se dá por reproduzido.
8°- Em resposta a solicitação de CC, a Câmara Municipal de … informou que para a emissão da licença de utilização relativa ao prédio acima referido, a obra deverá estar concluída de acordo com os projetos aprovados e que não se encontrando os trabalhos de construção concluídos, poderá o requerente solicitar uma licença especial nos termos do artigo 88° do D.L. n.º 555/99 de 16/12, tudo conforme documento de fls. 40, que aqui se dá por reproduzido.
9°- O direito de propriedade sobre o prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o número 4.563 da freguesia de …, encontra-se ai inscrito a favor de CC, conforme documento de fls. 21, que aqui se dá por reproduzido.
10°- Na transação referida no facto provado 5° a Autora foi representada por CC, conforme documento de fls. 15 e seguintes, que aqui se dá por reproduzido.
11°- O acima referido CC, na data da transação era sócio e único gerente da Autora e tinha conhecimento do descrito no facto provado 7°.
A estes factos deve ainda acrescentar-se um outro, extraído pelo Tribunal da Relação dos documentos de fls. 21 e 62-68 e que a recorrente não põe em causa:
O prédio referido no ponto 2 da transação anulanda – prédio urbano com dois pisos (rés do chão e primeiro andar com logradouro) – é uma moradia unifamiliar.
III – O pedido deduzido pela autora na petição inicial é por ela fundado na nulidade, por impossibilidade legal - ou por contrariedade à lei -, da transação mencionada no facto nº 5, pois a transmissão prevista no seu ponto 2, reportando-se a um prédio urbano sem licença de utilização e de construção ainda incompleta, e a transmitir, segundo o convencionado, no estado em que se encontrava, era e é impedida pelo disposto no nº 1 do art. 1º do DL nº 281/99, de 26.7, alterado pelo DL nº 116/2008, de 4.7.
É entendimento que a sentença não acolheu, tendo julgado a ação improcedente com base em argumentação e raciocínio que podem ser resumidos do seguinte modo:
- -o prédio em causa não tem licença de utilização;
- -estando caducada a licença de obras, estas podem concluídas mediante a obtenção de uma licença especial para conclusão de obras, após o que poderá ser emitida a licença de utilização;
- -mesmo que a autora não queira realizar as obras, o negócio pode ser celebrado ao abrigo da licença caducada, visto tratar-se de obra inacabada – cfr. art. 2º do DL nº 281/99, de 26.7, com a redação dada pelo DL nº 116/2008, de 4.7;
- -por isso o negócio não é impossível.
Outra foi, todavia, a orientação seguida pelo Tribunal da Relação de Évora que, invertendo o sentido da decisão, julgou a ação procedente com base em argumentação cujas linhas mestras foram as seguintes:
- -de acordo com o teor da transação, as partes acordaram na transmissão de um prédio inacabado;
- -nos termos conjugados dos nºs 4 e 5 do art. 2º do DL nº 281/99, a possibilidade legal de transmissão de prédio não concluído ou inacabado, mediante exibição de alvará de licença de construção, não se aplica a moradias unifamiliares;
- -a estas aplica-se o art. 1º do mesmo diploma, norma imperativa que exige que se faça prova da autorização de utilização;
- -não sendo, assim, possível esta transmissão, e condicionando ela o cumprimento das obrigações assumidas pela ré na transação, há impossibilidade legal de cumprimento desta.
A discordância da recorrente em relação a esta orientação assenta, por seu turno, nas seguintes ideias:
- -a escritura pública destinada a concretizar a aludida transação pode ser outorgada, identificando-se o prédio onde se encontra feita a obra licenciada pela Câmara Municipal de … e mencionando-se as benfeitorias realizadas no prédio, com pormenorizada descrição das mesmas, como é prática comum – conclusões 4ª e 5ª;
- -a vontade expressa das partes foi no sentido de que o prédio em apreço seria transmitido no estado em que se encontrava e nas condições que ficaram definidas na transação – conclusão 6ª;
- -sempre se poderá celebrar o negócio com uso da licença de construção caducada, nos termos previstos no art.º 2º do Decreto-Lei n.º 281/99, de 26/7, com a redação introduzida pelo Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4/7, e tendo em conta que se tratará de obra inacabada – conclusão 7ª.
Vejamos, em face da legislação aplicável, de que lado está a razão.
O art. 1º do DL nº 281/99, de 26.7, alterado pelo DL nº 116/2008, de 4.7, tem o seguinte teor:
“Não podem ser realizados actos que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos ou de suas fracções autónomas sem que se faça prova da existência da correspondente autorização de utilização, perante a entidade que celebrar a escritura ou autenticar o documento particular.”[1]
Proíbe, pois, este preceito a realização de escritura pública cujo objeto seja a transmissão da propriedade de prédio urbano, ou de frações autónomas, sem que se prove a existência da respetiva licença de utilização, à qual se refere o art. 8º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo DL nº 38.382, de 7.8.1951.
É regime não isento de exceções, já que o art. 2º do mesmo DL nº 281/99 prevê casos em que essa licença pode ser substituída pela licença de construção.
Desde logo, segundo o seu nº 1, a exibição do alvará desta é suficiente quando:
- “a)O transmitente faça prova de que está requerida a licença de utilização;
- b)O transmitente declare que a construção se encontra concluída, que não está embargada, que não foi notificado de apreensão do alvará de licença de construção, que o pedido de licença de utilização não foi indeferido, que decorreram mais de 50 dias sobre a data do seu requerimento e que não foi notificado para o pagamento das taxas devidas.”
Este dispositivo legal não é, manifestamente, aplicável ao caso dos autos, como decorre do confronto do seu teor com os factos provados.
Também o nº 4 do mesmo art. 2º prevê dois casos em que é suficiente a exibição do alvará de licença de construção, nos seguintes casos:
- -ou quando se transmite um prédio urbano e o alienante o declare como não concluído, com licença de construção em vigor;
- -ou na situação dos edifícios inacabados prevista no artigo 73.º-A do Decreto-Lei n.º 445/91, de 20 de Novembro, na redação dada pelo Decreto-Lei n.º 250/94, de 15 de Outubro, para cuja alienação é suficiente a exibição do alvará de licença de construção, independentemente do seu prazo de validade.
Todavia, o nº 5 do mesmo art. 2º prescreve a inaplicabilidade deste nº 4 à transmissão de frações autónomas de prédios urbanos e de moradias unifamiliares, pelo que, perante o julgado como provado pela Relação, ao afirmar que o prédio mencionado no ponto 2 da transação é uma moradia unifamiliar, também aqui não é dispensável a licença de utilização.
E não tem fundamento legal – nem a recorrente o menciona – a prática, aludida nas conclusões 4ª e 5ª, de dispensa da licença de utilização quando se mencionem as benfeitorias realizadas no prédio, com pormenorizada descrição das mesmas.
Por último, é manifestamente improfícuo o que se defende na conclusão 6ª.
A vontade expressa das partes, no sentido de que o prédio em apreço seria transmitido no estado em que se encontrava e nas condições que ficaram definidas na transação, não permite que se dispensem as exigências feitas em normas imperativas, como o são o art. 1º e o nº 5 do art. 2º do DL nº 281/99.
Uma transmissão feita nestas condições enfermaria de nulidade, nos termos do art. 294º do CC, que a mera vontade das partes não pode postergar.
Daí que não mereça censura o acórdão impugnado.
IV – Pelo exposto, julga-se a revista improcedente, confirmando-se o acórdão impugnado.
Custas a cargo da recorrente.
Lisboa, 7.11.2019
Rosa Maria M. C. Ribeiro Coelho (Relator)
Catarina Serra
Bernardo Domingos
[1] Quanto à exigibilidade da licença de utilização e sua dispensa por ser bastante a licença de construção, cfr. Joaquim de Seabra Lopes, Direito dos Registos e do Notariado, 10ª edição, fls. 443-446 e 610-612; e, ainda, Fernando Neto Ferreirinha, Manual de Direito Notarial, 2ª edição, fls. 408-409.
