Acordam na Relação do Porto:
I- Olivia intentou acção de despejo com processo ordinário contra " Ribeiro ... , LDA " pedindo, com fundamento na falta de pagamento de rendas, a resolução do contrato de arrendamento, reduzido a escrito, de prédio urbano para « armazém, montagem e comércio de mobiliário de cozinha e outros : e o pagamento de rendas vencidas no montante de 1.080.000$00, acrescido de juros legais desde a citação e até efectivo pagamento, e as rendas vincendas até efectivo despejo.
A R., contestando com apoio judiciário, não nega a falta de pagamento de rendas e invoca a sua má situação económica que a levou a intentar processo de recuperação de empresa, onde foram relacionadas as rendas em dívida e, com esse fundamento, pediu que a instância fosse julgada extinta por inutilidade superveniente da lide.
Na réplica, a A. impugnou a pretendida inutilidade superveniente da lide e pediu que, ouvida a R., se decretasse o despejo imediato por falta de pagamento de rendas vencidas na pendência da acção.
A R., ouvida nos termos do nº2 do artº 58º do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo DL nº 321/90 de 15-10, invocou estar designada assembleia de credores no processo de recuperação de empresas, não poder o crédito de rendas da A. ser satisfeito por constituir favorecimento da A. como credora e, por outro lado, estarem suspensas todas as execuções contra a R., nos termos do artº 29º, nº1 do DL nº 132/93.
No despacho saneador, a acção foi julgada procedente e, em consequência, foi declarado resolvido o contrato e condenada a R. no despejo imediato e pagamento das rendas vencidas desde Maio de 1994 até efectivo despejo.
Apelou a R., pretendendo a revogação da decisão com estes fundamentos, a analisar em III:
- -Nulidade do contrato de arrendamento porque não reduzido a escritura pública.
- -Proferido o despacho de prosseguimento da acção especial de recuperação de empresas, não pode decretar-se o despejo, sob pena de um só credor inviabilizar a empresa.
IFactos provados:
- Pelo contrato escrito de 3 de Setembro de 1992
( de que está junta cópia a fls. 5 ), a A. deu de arrendamento à R. o armazém sito no lugar de ......., concelho de Vila Nova de Famalicão, com a área coberta de 458m2 e descoberta de 528m2, nestas condições: prazo - 1 ano, com início em 1 de Outubro de 1992, prorrogável por períodos iguais e sucessivos de tempo; renda-anual de 2.400.000$00, paga em prestações mensais do dia 1 ao dia 8 do mês a que disser respeito, na residência da senhoria ou seu representante legal; fim - armazém, montagem e comércio de mobiliário de cozinha e outros da sua normal actividade.
- -A renda mensal inicial de 200.000$00 passou, a partir de Outubro de 1993, para 216.000$00 e a R. foi avisada, por carta registada, de que a partir de Outubro de 1994 o montante da renda seria de 230.580$00.
- -A R. deixou de pagar rendas a partir de Maio de 1994.
- -A R. requereu providência de recuperação empresa, que deu lugar ao processo nº 990/94 do 2º Juízo Cível do Tribunal Judicial de Santo Tirso, onde foi designado para realização da assembleia geral de credores o dia 24 de Abril de 1995.
O saneador-sentença, em face dos factos provados, condenou a R. no despejo e pagamento de rendas com esta argumentação, em resumo: o contrato de arrendamento é válido ( artºs 1022º e 1023º do CC ) e a R. estava obrigada a pagar a renda ( artº 1038º, a) do mesmo diploma ); a senhoria pode resolver o contrato porque a arrendatária não pagou as rendas vencidas desde Maio e seguintes ( artº 64º, nº1, a) do RAU ); a pendência do processo de recuperação de empresas e o facto de nele ter sido proferido o despacho a mandar prosseguir a acção não implicam a suspensão desta acção que não é executiva, mas declarativa.
III - Fundamentos do recurso:
1º - Nulidade do contrato por falta de forma.
A sentença recorrida, considerou que A. e R.
« celebraram o contrato de arrendamento urbano consubstanciado no documento de fls. 5 :, e que era « um contrato de arrendamento válido ( artºs 1022º e 1023º, do C. Civil :. Estes preceitos, porém, limitando-se a definir os conceitos legais de locação e das suas modalidades, arrendamento e aluguer, nada têm a ver com o problema da validade ou invalidade do contrato de que se trate, a qual pressupõe a sua prévia qualificação e esta da análise das cláusulas contratuais acordadas pelos outorgantes.
O contrato de arrendamento em questão, respeita a um armazém com a área coberta de 458m2 e descoberta de 528m2, destinado a armazém, montagem e comércio de mobiliário de cozinha e outros da normal actividade comercial da R., que é comerciante ( nº2 do artº 13 do C. Comercial ), foi celebrado por escrito particular em 3 de Setembro de 1992 e teve o seu início em 1 de Outubro de 1992. É um arrendamento urbano para comércio, pois que o prédio foi tomado para fins directamente relacionados com a actividade comercial da R. e, por isso, devia ser reduzido a escritura pública ( artºs 110º e 7º, nº 2, al. b) do R.A.U., aprovado pelo DL nº 321-B/90 de 15 de Outubro, que repete, aliás, o disposto no artº 1029º, nº2, al. b) do CC ). Revogado ( pelo nº2 do artº
5º do DL nº 321-B/90 ) o nº3 do artº 1029º do CC - que imputava a falta de escritura ao locador e restringia ao locatário a invocação da nulidade por vício de forma, permitindo-lhe ainda provar o contrato por qualquer meio - o contrato de arrendamento em causa é nulo ( artº 220º do CC ). E não sendo admitido, neste tipo de arrendamento, o suprimento da inobservância de forma pela exibição do recibo de renda ( nº2 do cit. artº 7º ), a nulidade opera nos termos gerais do artº 286º do CC: pode ser invocada por qualquer interessado ( senhorio, arrendatário ou terceiro ) e deve ser conhecida oficiosamente pelo tribunal.
Os AA. pretendem a resolução do contrato e a condenação da R. no pagamento das rendas vencidas, o que pressupõe a validade do contrato. Os pedidos formulados pelos AA fundam-se no incumprimento obrigação de pagamento das rendas do contrato de arrendamento, que implicitamente tinham como válido.
Mas uma vez que este é nulo, não produz os efeitos jurídicos que levaram as partes à sua celebração e, portanto, a A. não podia exigir o seu cumprimento, designadamente quanto ao pagamento de rendas pelo que, faltando o pressuposto do efeito pretendido, improcede a acção. É esta, parece, a argumentação da R. apelante que só em recurso levanta a questão da nulidade do contrato por falta de forma, uma vez que foi celebrado por escrito particular e a lei exige a sua formalização mediante escritura pública. E como a nulidade é de conhecimento oficioso, sempre este tribunal a deve declarar independentemente de arguição. Sendo a nulidade do negócio jurídico uma excepção peremptória, a sua declaração tem como consequência a absolvição total dos pedidos fundados no incumprimento pela R. das obrigações derivadas da validade do contrato ( artºs 493º, nº3 e 496º do CPC ). À A. restaria propor nova acção, mas de reivindicação do armazém, e condenação da R. na indemnização devida pela ocupação sem título.
Contudo, há que indagar se a invocação e a declaração oficiosa da nulidade do contrato por vício de forma, nas concretas circunstâncias provadas, não deve ser afastada ou paralisada, com fundamento em " abuso de direito ", por violar a boa fé, nos termos do artº 334º do CC. É que este também é de conhecimento oficioso, porque « é uma questão de direito de interesse e ordem pública :, como salienta o Prof. Vaz Serra, in RLJ 113º, 301, citando em seu apoio Enneccerus-Nipperdey: « Um abuso de direito é sempre de ter oficiosamente em consideração no processo, pois é função do tribunal determinar os limites internos de um direito, mesmo que as partes os não invoquem. :. No mesmo sentido se vem pronunciando de modo uniforme a mais recente jurisprudência do STJ, de que se cita a título de exemplo o acórdão de 10 de Dezembro de 1991, in BMJ 412º, 459.
O afastamento da nulidade do contrato por inobservância da forma legal, mediante aplicação da cláusula geral de abuso de direito, não é pacífica. Pires de Lima e Antunes Varela no Código Civil Anotado, em anotação artº 227º, entendem que o abuso de direito não pode ser invocado contra a arguição da nulidade por vício de forma, tendo a parte, contra quem a arguição é feita, de se contentar com pedir indemnização pelo interesse negativo decorrente da celebração do contrato nulo. O Prof. Manuel de Andrade, no estudo " Sobre a validade das cláusulas de liquidação de partes sociais pelo último balanço ", publicado na RLJ 86º, pag 369 e seg. e 87º, pag. 5 e seg., não resolveu a questão, e deixou expressa a sua dúvida sobre se nos casos de arguição escandalosa da nulidade por vício de forma, a teoria do abuso do direito devia ser chamada a remediar a situação, ao escrever: « Pode ser que ela não justifique a improcedência da arguição de nulidade, entendendo-se que as disposições legais sobre a forma do negócio jurídico devem ter aplicação indefectível, por imperiosas razões de certeza : ( RLJ 87º, 308 ). Diversamente, quer o Prof. Vaz Serra ( RLJ 103º, 451, 115º, 187 ), quer o Prof Mota Pinto ( Teoria Geral do Direito Civil, 3ª edição actualizada ( 1991 ), pag. 437 e seg. ) sustentam que em certos casos é ilegítimo a invocação da nulidade do negócio jurídico por vício de forma, podendo ser paralisada por abuso de direito. No mesmo sentido se inclina, embora considere a questão merecedora de maior reflexão, o Prof. Pereira Coelho ( RLJ 126º, 199 e segs. ). Na jurisprudência, em matéria de arrendamento, seguem esta orientação os acórdãos desta Relação de 7-5-87 - CJ, t.3, 166 - e da Relação de Coimbra de 16-1-90 - CJ, t.1, 87.
E também se nos afigura que a declaração de nulidade no presente caso deve ser afastada, mantendo-se a eficácia do contrato. Como é sabido, as finalidades do formalismo negocial são: a defesa das partes contra a sua leviandade ou precipitação; clareza na expressão da vontade das partes; separação entre as simples negociações e os termos definitivos do negócio, facilitar a prova da declaração de vontade, evitando os perigos da prova testemunhal ( Prof. Manuel de Andrade, Teoria geral da Relação Jurídica, vol. II ( 1960 ), pag. 143 ).
Ora a R. aceitou concluir o contrato de arrendamento mediante escrito particular, em 3 de Setembro de 1992 e iniciado o arrendamento em 1 de Outubro de 1992, vem pagando a renda mensal devida pela ocupação do armazém - a inicial e as posteriormente actualizadas - e só agora, ao ser-lhe proposta a acção de despejo por falta de pagamento de rendas, se lembra de invocar a nulidade do contrato porque foi celebrado por escrito, mas não por escritura pública como a lei exige. Esta conduta da R. representa um « venire contra factum proprium :, modalidade de abuso de direito, capaz de paralizar a nulidade invocada, justificando a sua não declaração pelo tribunal. E nem aquelas finalidades do formalismo negocial devem impedir a improcedência da arguição da nulidade por abuso de direito. É que o escrito particular do contrato, conjugado com o cumprimento das obrigações dele decorrentes, designadamente pela R., demonstram que tais finalidades do formalismo estão asseguradas ao mesmo nível em que ficariam se fosse reduzido a escritura pública. O Prof. Vaz Serra, sustenta mesmo que o cumprimento do negócio formalmente nulo satisfaz as razões da forma, sana o vício formal, visto ficarem preenchidos os fins da forma prescrita por lei, quando é exigida apenas para defesa dos declarantes contra a sua precipitação e segurança da vontade de se obrigarem.
Portanto o abuso de direito, nos termos descritos, justifica a não declaração de nulidade do contrato de arrendamento, produzindo este todos os seus efeitos e podendo ser resolvido por falta de pagamento de rendas.
2º- Proferido o despacho de prosseguimento da acção especial de recuperação de empresas, não pode decretar-se o despejo, sob pena de um só credor inviabilizar a empresa.
A instância só se suspende nos casos previstos nas al. a) a d) do nº1 do artº 276º do CPC. A única dessas hipóteses a considerar, pois as restantes estão obviamente fora de causa, seria a prevista na al. d) existência de lei que determine especialmente a suspensão. Ora, mesmo que tenha sido proferido despacho de prosseguimento da acção de recuperação da empresa R., nem por isso esta acção de despejo ficaria suspensa. Na verdade, o efeito suspensivo do despacho respeita apenas a
« execuções :, « diligências de acções executivas :, contra o património da empresa, « prazos de prescrição e de caducidade : ( artº 29º do CPEREF, aprovado pelo DL nº 132/93 de 23 de Abril ). Assim, não estando suspensa a instância da acção de despejo, nada impedia o decretamento do despejo.
