O direito
Questões a conhecer (delimitadas pelo teor das conclusões do recurso e na ausência de aspectos de conhecimento oficioso – art.ºs 690, n.º1, 684, n.º3, 660, n.º2, todos do CPC)
- 1.Da responsabilidade da Ré, enquanto vendedora, pelos defeitos existentes no imóvel.
- 2.Da caducidade do direito dos Autores.
- 1.Da responsabilidade da Ré, enquanto vendedora, pelos defeitos existentes no imóvel.
Com fundamento na existência de defeitos (decorrentes da utilização de materiais inadequados) de construção do imóvel adquirido à Ré que afectam o uso normal do prédio, pretende o Autor que aquela proceda à reparação dos mesmos, nos termos do disposto no art.ºs 913 a 917, do C. Civil.
Na sentença recorrida, o tribunal a quo considerou que ao Autor não assistia qualquer direito à reparação por defeitos no imóvel adquirido à Ré por considerar que a alteração da cor da tinta na parede exterior virada a Norte não constituía um vício da coisa ou defeito de construção, tendo a ver com o normal desgaste pelo decurso do tempo.
Em sede de alegações o Autor reafirma assistir-lhe o direito de reparação peticionado sustentando a sua discordância relativamente à sentença por estar em causa uma situação em que o bem vendido não dispõe da qualidade assegurada pelo vendedor uma vez que a parede exterior, após cerca de um ano da construção, apresentava coloração esverdeada.
Vejamos.
1.1 Dispõe o art.º 913, do C. Civil no seu n.º1 que Se a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que e destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, observar-se-á, com as devidas adaptações, o prescrito na secção precedente em tudo quanto não seja modificado pelas disposições dos artigos seguintes.
Preceitua o n.º2 do mesmo artigo que Quando do contrato não resulte o fim a que a coisa vendida se destina, atender-se-á a função normal das coisas da mesma categoria.
Por sua vez dispõe o art.º 914, do referido Código, que O comprador tem o direito de exigir do vendedor a reparação da coisa ou, se for necessário e esta tiver natureza fungível, a substituição dela; mas esta obrigação não existe se o vendedor desconhecia sem culpa o vício ou a falta de qualidade de que a coisa padece.
Conforme faz salientar Calvão da Silva[2], a lei sujeita ao mesmo regime duas situações que podem afectar a coisa vendida: vício ou defeito e falta de qualidade, privilegiando, dessa forma, a idoneidade do bem para a função a que se destina, tendo em vista proteger o adquirente relativamente à aptidão da coisa, isto é, a utilidade que aquele espera dela.
Nesta medida, na determinação do defeito para efeito de repa- ração pelo vendedor importa ter desde logo em conta o fim tido em vista pelas partes (concepção subjectiva do defeito). Sempre que estas não tenham estabelecido contratualmente o fim específico da coisa vendida, a idoneidade do produto é determinada pela função normal das coisas da mesma categoria, conforme indica o n.º2 do citado art.º 913 do C. Civil (concepção objectiva abstracta)[3].
Uma vez que a venda de coisa defeituosa é encarada legalmente pela falta de conformidade ou qualidade do bem adquirido para o fim específico e/ou normal a que é destinado, a determinação da defeituosidade da coisa pressupõe um juízo de avaliação aferido, em primeiro lugar, de acordo com o destino fixado pelas partes; na sua ausência ou insuficiência, há que ter presente a realização do fim a que a coisa se destina, levando ainda em linha de conta as qualidades asseguradas ou necessárias à realização desse mesmo fim.
Igualmente importa considerar que o vício conhecido do adquirente na conclusão do negócio excluiu a responsabilidade do vendedor, sendo sobre este que impende tal prova, cabendo tão só ao comprador a demonstração da existência do defeito.
No caso específico do direito de reparação, a lei desobriga o vendedor se este desconhecia, sem culpa, o vício ou a falta de qualidade da coisa – cfr. n.º2 do art.º 914 do C. Civil.
Verifica-se, deste modo, que o direito de reparação na venda de coisa defeituosa assenta na culpa presumida do vendedor, cabendo a este ilidir tal presunção mediante a demonstração de que ignorava, sem culpa, a existência do vício ou a falta de qualidade da coisa[4].
1.2 Transpondo estas considerações para a situação concreta dos autos, importa determinar se a alteração da cor da tinta na parede exterior do prédio nos termos demonstrados nos autos assume ou não a qualificação de defeito, nos termos do art.º 913, do C. Civil.
Está em causa um prédio urbano vendido pela Ré, que foi por ela construído no ano de 2000 e que, em finais de 2001, a tinta da parede exterior virada a Norte apresentava uma coloração esverdeada devido ao depósito de microrganismos.
Desde logo resulta evidente do processo que o imóvel em causa tinha por destino assumir a função típica dos bens da mesma categoria – para a habitação dos respectivos condóminos.
Embora seja inferido do processo que a cor apresentada pela parede do prédio não afectou a habitabilidade do imóvel, não podemos deixar de considerar que a alteração da cor por efeito do depósito de microorganismos, ocorrida cerca de um ano após a construção do imóvel (sem que tenha sido demonstrado qualquer circunstância excepcional para tal, designadamente das condições meteorológicas nesse período), evidencia a existência de um defeito de execução no trabalho da pintura da parede exterior (decorrente quer de uma deficiente aplicação da tinta, quer por esta não apresentar as qualidades necessárias para o respectivo desempenho normal em bens do mesmo tipo e que o consumidor médio podia razoavelmente esperar nas referidas condições).
Com efeito, em termos de expectativa razoável do consumidor[5], não se mostra usual a existência de microorganismos após um espaço de tempo tão curto e com tal dimensão, provocando uma total alteração da cor da tinta numa parede exterior do edifício.
Deste modo e ainda que não tenham resultado apuradas quer as causas[6] quer as consequências (nas habitações dos moradores do prédio) da existência de tais microorganismos, contrariamente ao defendido pela Ré e decidido na sentença recorrida, entendemos que se impõe concluir que a tinta utilizada na pintura da parede exterior do imóvel (ainda que por defeito de aplicação) não apresentava a qualidade exigível para o desempenho habitual em bens do mesmo tipo, pelo que a delimitação do conceito de “defeito” a imputar na situação sub judice com vista à responsabilidade da Ré pela sua reparação assume a natureza de vício que o desvaloriza. Note-se que o direito à reparação, neste caso, terá de ser perspectivado com apelo ao conceito de idoneidade do “bem” face à função a que se destina e que se prende, indubitavelmente, com aspectos de ordem estética e não, propriamente e tão só, com as condições de segurança e protecção na utilização do imóvel.
Consequentemente, sublinhe-se, ainda que não tenha sido apurada a origem nem a gravidade do depósito dos microorganismos na parede, e sabendo-se que a coloração em causa não impede a utilização da imóvel, há que ser tida como defeito nos termos do art.º 913, do C. Civil, em termos de responsabilizar a Ré pela sua reparação, de acordo com o art.º 914, do mesmo Código.
2. Da caducidade do direito do Autor.
Conforme já salientado e para o que aqui assume relevância, no contrato de compra e venda de coisa defeituosa, o comprador, nos termos das disposições conjugadas dos art.ºs 913 e 914, do Código Civil, tem o direito de exigir do vendedor a reparação da coisa. Porém e atento o disposto nos art.ºs. 916 e 917, do citado Código, haverá que denunciar ao vendedor o vício do contrato, ou a falta de qualidade da coisa (excepto havendo dolo do vendedor) nos prazos previstos no art. 916º, nºs 2 e 3, do Código Civil[7], sob pena de caducidade[8].
Na situação concreta dos autos em que está em causa a compra e venda de imóvel, o comprador possui o ónus de denunciar ao vendedor o defeito ou vício do mesmo no prazo de cinco anos após a respectiva entrega e até um ano depois de conhecida a desconformidade[9] do imóvel. Feita a denúncia (no prazo de um ano) e encontrando-se o contrato cumprido (se não está cumprido, pode a acção ser intentada sem dependência de prazo), o direito à reparação terá de ser exercido dentro do ano seguinte, sob pena de caducidade (art.ºs 917 e 298, nº 2, do Código Civil).
2 Na contestação a Ré veio excepcionar a caducidade do direito de reparação peticionado defendendo que o defeito havia sido denunciado por carta registada expedida em 27 de Agosto de 2003 tendo a acção apenas dado entrada em juízo a 27 de Setembro de 2004, ou seja, mais de uma ano após a denúncia.
Em resposta o Autor alegou que a denúncia dos defeitos foi levada a cabo em 2002, tendo o Réu reconhecido e assumido a responsabilidade pela reparação.
A factualidade apurada leva a concluir no sentido da improcedência da excepção.
Independentemente das cartas enviadas pelo Autor à Ré[10], resulta provado que em finais de 2001 a parede exterior do prédio virada a Norte apresentava uma coloração esverdeada devido ao depósito de micro-organismos sobre a respectiva (cfr. resposta ao quesito 2º), sendo que, nessa altura, o Autor comunicou tal facto à Ré (cfr. resposta ao quesito 13º)[11] e esta, na pessoa de J, reconheceu que a parede tinha coloração esverdeada e que, ora disse que ia apresentar a situação ao fornecedor da tinta, ora disse que ia resolver o assunto pintando pelo menos uma das fachadas do prédio (cfr. resposta ao quesito 14º).
O posicionamento assumido pela Ré perante a coloração esverdeada da tinta – ora no sentido de reclamar junto da marca da tinta, ora prontificando-se a executar uma nova pintura da parede – não poderá deixar de ser considerados como um reconhecimento da existência do um defeito que se impunha reparar.
Embora se tenha presente que o reconhecimento do direito impeditivo da caducidade terá de ser efectuado perante o respectivo titular, de forma inequívoca, em termos de exprimir um claro um procedimento de responsabilização na aceitação da condição defeituosa, de modo algum podemos partilhar posições restritivas susceptíveis de conduzir, na maior parte das vezes, a situações de abuso de direito violadoras do princípio da boa fé, já que a figura da caducidade não pode servir aos que, numa relação jurídica, violam o princípio da confiança.
Desta forma, as declarações de J, no contexto em que foram proferidas, permitiriam legitimamente supor, a qualquer pessoa de boa fé, que estava em causa um compromisso assumido pela Ré, a levar a sério (a não ser que estivesse a agir de má fé), no sentido de solucionar o problema chamando a si a forma de o resolver, designadamente na realização da obra (nova pintura da parede).
Assim sendo, porque a atitude por parte do referido J não podia deixar de ser entendida por qualquer declaratário normal de boa fé como promessa na resolução da situação, há que concluir no sentido de que ocorreu um efectivo reconhecimento por parte da Ré em eliminar o defeito determinando no Autor uma legítima passividade expectante na reparação do defeito que se impõe proteger.
Reconhecido o direito de reparação, a caducidade fica definitivamente impedida.
