II Fundamentação
De Facto
II.A. São os seguintes os factos dados como provados, face ao oportunamente especificado e ao resultado do julgamento, com as alterações introduzidas na Relação:
- 1.Por escritura pública lavrada no 3.º Cartório Notarial de Lisboa, em 97.07.30, a A. Cooperativa DD e a R. Parque Expo declararam e aceitaram a compra e venda do lote de terreno para construção, designado por 1.13.03, situado na zona de intervenção da Expo 98, ficando-lhe anexo o documento complementar, cuja cl. 1/2 diz: o referido lote de terreno destina-se à construção urbana de acordo com o enquadramento urbanístico composto pelo plano de urbanização da zona de intervenção da Expo 98, planta de síntese e RPP1,... licenciamentos de projectos e obras nas zonas de intervenção... [os quais] se encontram arquivados no 3º Cartório Notarial de Lisboa com o número 113 [etc.] do maço de documentos arquivados a pedido das partes, e [pelos] projectos de reparcelamento com as respectivas alterações e projecto de emparcelamento, que ficam em anexo a este documento complementar, do qual fazem parte integrante...
- 2.A R. Parque Expo vendeu e a interveniente "BPI – Pensões – Sociedade Gestora de Fundos Pensões, S.A." comprou o prédio urbano designado por parcela 1.04 da Zona de Intervenção da Expo 98, onde foi erigido o edifício denominado Vodafone/Telecel.
- 3.A interveniente "BPI – Pensões – Sociedade Gestora de Fundos Pensões, S.A." incumbiu a R. Vodafone da promoção da construção do edifício Vodafone/Telecel, podendo esta praticar todos os actos com vista à construção daquele, reconhecendo-lhe a qualidade de promitente arrendatária do mesmo.
- 4.Na escritura de compra e venda do terreno em que veio a ser construído o Edifício Gil Eanes, cfr. certidão a fls. 8 e ss., em que intervieram como vendedora a R. "Parque Expo 98, S.A." e enquanto compradora a A. "Cooperativa DD, CRL." consta que a escritura se rege pelas cláusulas e termos constantes do documento complementar, que está a fls. 14 e ss., e em que assinaladamente se lê que o lote de terreno em causa se destina à construção urbana, de acordo com o enquadramento urbanístico composto pelo Plano de Urbanização da Zona de Intervenção da Expo 98, Planta síntese e Regulamento do Plano de Pormenor 1, Regulamento do estaleiro, Licenciamentos de Projectos e Obras na Zona de Intervenção (...) que a compradora se compromete a observar.
- 5.Nas negociações preliminares ocorridas entre a Parque Expo e a Cooperativa de Habitação DD com vista à aquisição do lote 1.13.03, sempre a Parque Expo configurou a urbanização em que o lote se inseria nos termos constantes da planta de fls. 41, nas projecções tridimensionais de fls. 598-600 e no vídeo promocional apenso aos autos, em que nos lotes fronteiros eram configurados edifícios de 9/7/3 pisos acima do embasamento, dispostos de forma descontínua, assumindo uma postura de rigor no acompanhamento da execução da mesma, tendo sido nessa perspectiva que os cooperantes autorizaram a Cooperativa de Habitação DD a celebrar o contrato.
- 6.A Parque Expo, enquanto entidade instrutora do processo e sem cuja aprovação o mesmo não seria remetido à autarquia para licenciamento, aprovou o projecto de arquitectura do edifício Vodafone, a construir na parcela 1.04.
- 7.0 edifício Vodafone é composto por dois grandes corpos paralelos, perpendiculares à Av. D. João II, a menos de uma dezena de metros da estrema do lote, no meio dos quais se desenvolve um grande pátio aberto do lado nascente, onde se encontram, a diferentes níveis, espelhos de água, espaços ajardinados, e uma grande plataforma com vista sobre o Pavilhão de Portugal e o rio. Estes dois volumes, que assentam sobre um espaço de cave comum, estão interligados à cota 34.80, por um corpo com dois pisos 'suspenso' sobre o grande pátio central, e no lado poente por um sistema de rampas de circulação. O edifício fica quase completamente solto ao nível do rés-do-chão. O alçado poente, virado para a Av. D. João II é uma lâmina de betão branco à vista, com 39,25 de cércea, que funciona como uma enorme moldura à volta de um vão por onde se vêem algumas das rampas de comunicação. Os alçados norte, sul e nascente apresentam uma composição muito abstracta onde se misturam vãos com painéis de alumínio móveis e painéis de alumínio fixos com volumetrias salientes. Nos alçados virados para o interior do pátio apostou-se no contraste entre grandes faixas horizontais revestidas a alumínio e as grandes superfícies envidraçadas das galerias de circulação. O alçado poente fica situado no enfiamento da fachada do corpo mais a norte do edifício Gil Eanes, que apresenta um alinhamento SE-NW, obstruindo completamente, até à sua altura, as vistas sobre a frente do rio.
- 8.0 edifício da Vodafone não foi construído até ao limite previsto do lado direito de quem olha para o rio em 9 metros e em dois metros em altura, tendo a vista para a frente do Edifício Gil Eanes aumentado nessa conformidade
- 9.O edifício Vodafone/Telecel é composto por 9 pisos.
- 10.Os AA. AA e CC têm vista aberta para o rio, mesmo com o edifício Vodafone à sua frente, estando a uma cota superior à do topo do edifício Vodafone.
- 11.A construção do edifício Vodafone gorou as expectativas dos AA. em que o projecto de urbanização se desenvolvesse de acordo com as projecções referidas no ponto 5 supra.
- 12.0 edifício Vodafone constitui um pólo de atracção do público.
- 13.Em 24-5-2002, AA declarou comprar, para habitação, e a Cooperativa DD declarou vender a fracção "DC", correspondente ao piso 10-habitação 10-I-,do edifício descrito na 8.ª C.R.Predial de Lisboa sob o n.º 2958, denominado edifício Gil Eanes (doc de fls. 557 a 560).
- 14.BB declarou comprar, para sua habitação própria permanente, e a Cooperativa DD declarou vender a fracção "BR",correspondente ao piso 6, habitação 6 H do edifício descrito na 8.ª C.R.Predial de Lisboa sob o n.º 2958, denominado edifício Gil Eanes (doc. de fls. 579 a 584).
- 15.CC declarou comprar, para sua habitação própria permanente, e a Cooperativa DD declarou vender a fracção “DL”, correspondente ao piso 11, habitação onze-I- do edifício descrito na 8.ª C.R.Predial de Lisboa sob o n.º 2958, denominado edifício Gil Eanes (doc. de fls. 563 a 568).
II.B. De Direito
II.B.1. Como se sabe, o âmbito do objecto do recurso é definido pelas conclusões dos recorrentes (art.º 684.º, n.º 3, e 690.º, n.os 1 e 3, do Código de Processo Civil, doravante CPC), importando ainda decidir as questões nela colocadas e bem assim, as que forem de conhecimento oficioso, exceptuadas aquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras – art.º 660.º, n.º 2, também do CPC.
São apenas objecto de apreciação as seguintes questões suscitadas no recurso de revista da Ré:
- –Incorrecta apreciação pela Relação da matéria de facto e indevida alteração da mesma ao abrigo do artigo 712.º, n.º 1 do CPC;
- –Violação dos artigos 664.º e 264.º do CPC;
- –Ausência de responsabilidade contratual;
- –Não indemnizabilidade dos danos;
- –Excessivo valor das indemnizações arbitradas.
II.B.1. Incorrecta apreciação pela Relação da matéria de facto e indevida alteração da mesma, ao abrigo do artigo 712.º, n.º 1, do CPC.
A publicação do Dec.-Lei n.º 39/95, de 15 de Fevereiro, que regulou o registo da prova nos processos civis, veio permitir uma real impugnação da decisão da matéria de facto, nos recursos de apelação.
O artigo 690.º-A do Código de Processo Civil, introduzido pela citada lei, estabelecia os requisitos de que dependia tal impugnação, impondo ao recorrente proceder à transcrição das passagens da gravação em que se funda, quando tiver invocado resultarem da gravação da prova meios probatórios que impunham diversa decisão da matéria de facto.
Este dispositivo, veio a ser alterado pelo Dec-Lei n.º 183/2000, de 10 de Agosto, sendo a redacção resultante deste que está hoje em vigor.
Segundo o n.º 1 deste art. 690.º-A, quando se impugne a decisão da matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
- a)quais os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados;
- b)quais os concretos meios de prova constantes do processo ou do registo ou gravação nele realizada que imponham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida.
E o seu n.º 2 prescreve que, no caso da al. b) do número anterior, quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ainda ao recorrente, sob pena de rejeição do recurso, indicar os depoimentos em que se funda, por referência ao assinalado na acta, nos termos do disposto no n.º 2 do art. 522.º-C.
Por seu lado, este n.º 2 do citado artigo 522.º-C refere que quando haja registo áudio ou vídeo, deve ser assinalado na acta o início e o termo da gravação de cada depoimento, informação ou esclarecimento.
Disse-se no acórdão recorrido:
“Os AA, na apelação, impugnaram a decisão da matéria de facto consubstanciada em tais respostas, impugnação essa que as RR. consideram inadmissível porquanto não terá sido cumprido o ónus do artº 690º-A do CPC e não constarem dos autos todos os elementos de prova.
Em nosso modo de ver o direito ao recurso em matéria de facto integra o núcleo essencial do direito de acesso à justiça consagrado no artº 20º da Constituição da República e, consequentemente, a interpretação da regulamentação desse direito por banda do legislador tem de respeitar o carácter fundamental de tal direito. O artº 690º-A do CPC tem de ser entendido como estabelecendo ónus de concretização, colaboração e lealdade processual, prevenindo a utilização de tal direito como mera manobra dilatória; uma visão do normativo em causa como estabelecendo estrito e rigoroso ónus de indicação de pontos de facto e da prova produzida (limitando-se a mais das vezes a afirmar o incumprimento desse ónus sem indicar a forma como o mesmo devia ter sido satisfeito), com o fito principal de impedir a possibilidade do conhecimento do recurso é de rejeitar, por incompatível com o constitucionalmente prescrito.
Nesta perspectiva, o que o artº 690º-A do CPC determina é que não basta a simples afirmação de discordância relativamente à decisão da matéria de facto, impondo-se, antes, uma concretização não só de quais os pontos da matéria de facto sobre que recai a discordância, mas também das provas produzidas que, por incorrectamente consideradas, deveriam levar a outra decisão; ou seja, e por outras palavras, exige-se que o recorrente especifique e fundamente minimamente a sua discordância relativamente à matéria de facto assente.
Ainda que se possa considerar que a alegação dos recorrentes não prima pela perfeição, o certo é que delas se extrai claramente que não concordam com as respostas negativas dadas aos quesitos 4 a 13, por entenderem que, pelas razões que indicam, das partes desenhadas do plano de urbanização constante dos autos e dos depoimentos prestados pelas testemunhas que referem (cf. pontos 40 a 88 das alegações de recurso e alíneas e) e f) das respectivas conclusões) outra coisa se provou.
Tem-se, pois, por adequadamente cumprido o ónus do artº 690º-A do CPC.”
Ora, o artigo 690.º-A impõe ao recorrente inconformado com a decisão sobre a matéria de facto um ónus específico de alegação, que implica a indicação dos concretos factos que considere incorrectamente julgados e dos concretos meios de prova em que baseia a sua impugnação.
Visa-se, com este ónus, obter a garantia de que a parte recorrente fundamente a sua discordância em relação ao decidido, identificando os erros de julgamento que ocorreram na apreciação da matéria de facto, a fim de evitar que o impugnante se limite a atacar, de forma imprecisa a decisão recorrida, implicando a reapreciação de toda a prova produzida em primeira instância, ou seja, a feitura de um segundo julgamento (vide LOPES DO REGO, Comentários ao Código de Processo Civil, 1999, Coimbra, p. 465).
Na situação em apreço, manifestamente, o recorrente não indicou especificadamente os meios de prova que impunham uma resposta diferente aos quesitos, tendo invocado parte de alguns depoimentos, sem que deles se possa extrair a incorrecção da avaliação da prova pela 1.ª instância e depois optou-se pela transcrição extensiva da maior parte dos depoimentos.
A questão é saber se perante essa insuficiência deve o tribunal de recurso usar, analogicamente, o n.º 4 do art.º 690.º do CPC ou não.
A propósito, como nos dá notícia Pinto Hespanhol, no Acórdão do STJ de 01.03.2007, proferido no processo n.º 06S3405, o “acórdão do Supremo Tribunal de 16 de Outubro de 2002, processo n.º 2244/02 da 4.ª Secção, cuja orientação foi, entretanto, reafirmada em diversos arestos deste Supremo Tribunal, definiu como solução mais equilibrada aquela que passa pela distinção entre a falta total de menção das especificações exigidas e da transcrição das passagens relevantes e o mero cumprimento defeituoso desses ónus, referindo a este propósito: «Na primeira hipótese, o recorrente desprezou completamente os encargos que a lei lhe atribuiu como requisito para poder beneficiar de um verdadeiro segundo grau de jurisdição em matéria de facto; na segunda hipótese, tentou cumprir esse ónus, mas fê-lo de forma incorrecta ou incompleta. As sanções a essas falhas devem ser proporcionais à sua gravidade: na primeira hipótese, parece claro que o legislador cominou a "rejeição" imediata do recurso da decisão da matéria de facto, à semelhança da imediata declaração de deserção do recurso no caso de falta (absoluta) de alegação (n.º 3 do artigo 690.º); na segunda hipótese, justificar-se-á a prévia formulação de convite para completamento ou correcção da alegação ou da transcrição, à semelhança do que ocorre quando a alegação apresente irregularidades (n.º 4 do artigo 690.º)”.
No mesmo sentido, o decidido no Tribunal da Relação de Coimbra, no Agravo no Proc.º nº 1192/02 – 3ª Secção, Acórdão de 30.04.2002, de cujo sumário em www.trc.pt consta: «I – Quando o recorrente não indica, por referência ao assinalado na acta, os depoimentos gravados com base nos quais impugna a decisão da matéria de facto, mas menciona ao longo da alegação os testemunhos que, na sua perspectiva, foram incorrectamente avaliados, deve o juiz convidá-lo a dar cumprimento ao disposto no art. 690.º-A, n.º 2, do C.P.C., na redacção dada pelo Decreto-Lei nº 183/2000, em lugar de rejeitar imediatamente o recurso. II – Tal competência cabe ao juiz relator a quem o recurso é distribuído e não ao juiz da 1ª instância.»
Ora, examinada a alegação do recurso de apelação da recorrente, são referidos determinados trechos de depoimentos que, em seu entender, justificariam uma resposta aos factos quesitados diversa, com indicação do local onde os mesmos se encontram gravados, remetendo, depois, para uma grossa transcrição de depoimentos igualmente relevantes, a fundamentação da alteração da matéria de facto.
Esta transcrição anexa à alegação, incorpora o local onde os depoimentos em causa foram gravados.
É claro que, deste modo, não se especificou, de uma forma rigorosa, o que ficou mal julgado e o sentido da alteração da matéria de facto que os depoimentos referidos impunham.
Entendemos que, à semelhança da orientação perfilhada nos acórdãos supra citados no acórdão recorrido, no Ac. R.L. de 24.5.2007, em www.dgsi.pt e no Ac. da Relação de Coimbra, no processo 4372/03.7TBAVR, não publicado, tal defeituoso cumprimento do ónus não deve ser sancionado com a rejeição do recurso, que deve ser limitada às situações em que as indicações do recorrente não permitam uma identificação fácil e segura dos pontos impugnados.
Em obediência ao princípio do aproveitamento dos actos jurídicos (artigo 265.º, n.º 2, do Código de Processo Civil), do princípio da adequação formal (artigo 265.º-A do Código de Processo Civil) e não estando em causa a falta total de menção das especificações exigidas e da indicação das provas relevantes mas o mero cumprimento defeituoso desses ónus, resultando claro quais os pontos de facto impugnados e os meios de prova com que se impugnam, bem se decidiu pelo conhecimento da impugnação da matéria de facto.
Solução esta, de resto, perfilhada, entre outros, nos acórdãos deste Tribunal de 13.03.2007, proc. 06A4646 e de 30.10.2007, proc. 07A3366, in www.dgsi.pt.
Nada a censurar, pois, quanto à decisão da Relação de conhecer do recurso relativo à matéria de facto.
II.B.2. Censura sobre a alteração da matéria de facto a que procedeu a Relação e violação das normas dos artigos 264.º e 664.º do CPC
A alteração pela Relação da decisão da 1.ª instância sobre matéria de facto é uma faculdade prevista no artigo 712.º, n.º 1, do CPC.
A Relação fez uso, no presente processo, da referida faculdade.
As decisões da Relação previstas no artigo 712.º do CPC não admitem recurso, ex vi do disposto no n.º 6 do citado artigo, aditado pelo Decreto-Lei n.º 375-A/99, de 20 de Setembro.
Antes, porém, desta alteração legislativa já a jurisprudência se formara no mesmo sentido, pelo que o n.º 6 do artigo 712.º mais não representa que a consagração, em letra de lei, da doutrina já maioritariamente seguida nos tribunais (cf. Acórdão deste STJ de 3 de Julho de 2003, Revista n.º 4730/02-2ª Secção, in Sumários dos Acórdãos de Julho/Setembro de 2003, Gabinete dos Juízes Assessores, p. 28).
Compreende-se que assim seja.
Na verdade, é às instâncias que compete a fixação da matéria de facto, cabendo ao Supremo aplicar definitivamente o regime jurídico que julgue adequado aos factos materiais fixados pelo tribunal recorrido (cf. artigo 729.º, n.º 1, do CPC).
No caso vertente, a Relação entendeu, dando razão aos apelantes que os elementos de prova constantes dos autos podiam e deviam ser reapreciados e dar outra resposta aos factos impugnados.
É certo que este entendimento já não seria o correcto, se não tivesse sido respeitado o comando dos artigos 690.º-A e 712.º do Código de Processo Civil, tendo, desse modo, a Relação alterado a matéria de facto, com violação da lei.
Ou seja, o Supremo Tribunal não pode censurar o não uso pela Relação dos poderes de alterar a matéria de facto, mas pode censurar o uso que a Relação deles faça.
Assim, por exemplo, se a Relação, por presunção judicial, dá como provado um facto que não foi alegado nem quesitado, facto esse em oposição com um facto dado como provado por acordo das partes, em violação do disposto nos artigos 664.º, 490.º, n.º 2, 659.º, n.º 3 e 712.º (cf. acórdão de 27 de Setembro de 2005, Revista n.º 1891/05-1.ª, in Sumários, n.º 93, p. 70).
De igual modo, o Supremo pode sindicar qualquer desrespeito dos estritos pressupostos, em que a alteração, pela Relação, da matéria de facto é possível, ao abrigo do artigo 712.º, do Código de Processo Civil.
Neste sentido, é abundante a jurisprudência deste Tribunal, podendo citar-se a título exemplificativo, os acórdãos de 16 de Dezembro de 1999, processo n.º 1022/99, da 1.ª Secção, de 19 de Março de 2002, Processo n.º 299/02, da 7.ª Secção, de 16 de Outubro de 2003, processo n.º 03B2813, de 13 de Novembro de 2003, processo n.º 03B2343 e de 19 de Novembro de 2003, processo n.º 04B1528.
Justifica-se que se transcreva, do acima citado acórdão de 13 de Novembro de 2003, o seguinte trecho:
“Constitui jurisprudência pacífica a de que o Supremo pode exercer censura sobre o uso que a Relação tenha feito dos poderes conferidos pelo art. 712.º do CPC.
Mas isso significa, apenas, que ao Supremo compete verificar – e não também que possa sindicar a apreciação das provas a que a Relação tenha procedido, uma vez que esta actividade respeita ao apuramento da matéria de facto, da exclusiva competência das instâncias. Actualmente, esta afirmação tem por si a força da lei: do n.º 6 do art. 712.º decorre que a decisão da Relação que exercite os seus poderes de alteração da matéria de facto é insusceptível de recurso. Esta norma, introduzida pelo Dec-Lei 375-A/99, de 20 de Setembro, não é, porém, aplicável aos processos pendentes à data da entrada em vigor daquele diploma.
A este respeito é exemplar, pela sua clareza, a explicação do Prof. Alberto dos Reis, que mantém plena actualidade:
«Com fundamento no n.º 1, a Relação diz: os elementos de prova constantes do processo justificam decisão diversa da que o tribunal colectivo proferiu. O Supremo não pode exercer censura para o efeito de declarar: não é exacto; os elementos do processo não justificam a alteração. Mas pode perfeitamente intervir para observar: a Relação aplicou indevidamente o n.º 1, porque não constam do processo todos os elementos de prova que serviram de base à decisão do tribunal colectivo.
A Relação serve-se do n.º 2 para alterar a decisão do tribunal colectivo; o Supremo não pode exercer esta censura: os elementos fornecidos pelo processo não impõem decisão diversa da que o tribunal colectivo emitiu. Mas pode sair ao caminho para considerar: a Relação atribuiu a tal ou tal documento força probatória diversa da que a lei lhe dá.
A Relação altera a decisão do tribunal colectivo com base no n.º 3 do art. 712.º; o Supremo pode apreciar se realmente se verifica o caso do n.º 3 do art. 771.º, isto é, se o documento apresentado é novo e superveniente e se tem a força probatória que a Relação lhe atribui.
Em resumo: uma coisa é a apreciação das provas por parte do tribunal colectivo e da Relação, outra a questão de saber se esta fez uso legal dos n.os 1, 2 e 3 do art. 712.º; a primeira é questão de facto, com a qual nada tem o Supremo; a segunda é questão de direito, em relação à qual é legítima a censura por parte do tribunal de revista» (Código de Processo Civil Anotado, vol. V, 1952, pp. 473/474).
No caso em apreço, a Relação entendeu que os apelantes, na sua impugnação da matéria de facto, tinham razão e alteraram, em conformidade, as respostas aos quesitos em causa.
Designadamente, considerou que a prova testemunhal produzida impunha tais respostas.
Um tal entendimento não se mostra, em geral, desrespeitador do comando do artigo 712.º, n.º 1, al. a, do Código de Processo Civil, pelo que não pode este Tribunal censurar o uso efectuado pela Relação dos poderes conferidos pela citada norma.
Assim a resposta ao quesito 8.º pese embora o facto de estar redigido com menção à “alteração do projecto” deve entender-se como referido à concretização dessa alteração, até pela formulação dos demais, designadamente dos 6.º, 7.º, 9.º e 10.º, pelo que a resposta, tal como a Relação a deu, se apresenta como meramente explicativa.
O mesmo se diga no que concerne à resposta ao quesito 6.º, onde se descreve o edifício e se explicita em que medida as vistas para o rio se mostram afectadas.
É excepção a resposta da Relação ao quesito 4.º, no segmento seguinte: ”assumindo uma postura de rigor no acompanhamento da execução da mesma, tendo sido nessa perspectiva que os cooperantes autorizaram a Cooperativa de Habitação DD a celebrar o contrato”.
Esta resposta, no trecho referido, exorbita os factos alegados pelas partes e não pode ser entendido como mera explicitação do que se pergunta no referido quesito nem que a respectiva prova resulta de qualquer facto instrumental.
Tal actuação é claramente violadora dos comandos dos artigos 664.º e 264.º do Código de Processo Civil, pelo que se deve ter por não escrito o acima citado segmento da resposta ao quesito 4.º
Ficando, assim, definitivamente balizada a matéria de facto, é altura de passarmos à questão seguinte.
II.B.3. Ausência de responsabilidade contratual
A responsabilidade contratual encontra-se genericamente prevista no artigo 798.º do Código Civil e assenta em pressupostos idênticos aos da responsabilidade delitual.
Neste tipo de responsabilidade civil a lei estabelece uma presunção de culpa do devedor (art.º 799.º, do CC).
O princípio geral da obrigação de indemnização está enunciado no artigo 562.º, do CC.
A obrigação de indemnização só existe em relação aos danos que o lesado provavelmente não teria sofrido se não fosse a lesão (art.º 563.º, do CC).
O dever de indemnizar compreende o dano emergente e o lucro cessante (artº 564.º, n.º 1, do CC).
No art.º 566.º, do CC, fixam-se os parâmetros da indemnização em dinheiro.
Nos termos do art.º 342.º, n.º 1, do Código Civil, competia ao autor a alegação e prova dos factos integradores dos pressupostos da responsabilidade civil contratual dos réus: o facto (danoso) objectivo do não cumprimento por parte dos demandados, a ilicitude (desconformidade entre a conduta devida e o comportamento observado), o prejuízo sofrido pela credora/lesada e o nexo de causalidade entre aquele facto e o prejuízo – arts. 406.º, n.º 1, 762.º, n.º 1, 798.º e 799.º, do CC, e A. Varela, Das Obrigações em geral, Almedina, Coimbra, 7ª ed., vol. II, p. 94, M. J. Almeida CostA, Direito das Obrigações, Almedina, Coimbra, 7ª ed., p. 483 e segs., e I. Galvão Teles, Direito das Obrigações, Coimbra Editora, Coimbra, 7ª ed., p. 331 e ss.).
Disse-se no acórdão recorrido:
“O contrato celebrado entre a Parque Expo e a Cooperativa de Habitação DD não se reconduz ao típico contrato de compra e venda em que se estabelecem apenas as obrigação de entrega da coisa e de pagar o preço com a consequente transmissão do direito de propriedade. Pelo contrário, e como ocorre sobejamente no quotidiano, ele é um instrumento de regulação de um empreendimento negocial estabelecido entre os contratantes, com vista à satisfação dos correspondentes interesses, e que, por isso, contém uma exaustiva regulamentação de diversos aspectos, numa singular complexidade.
Os vínculos obrigacionais decorrentes desse contrato têm de ser encontrados mediante uma actividade interpretativa e integrativa, utilizando a metodologia indicada nos artigos 236º a 239º do CCiv – o sentido que lhe daria o declaratário normal situado na posição do real declatarário, salvo se for conhecida a vontade real do declarante ou este não puder contar com tal sentido, que conduza a um maior equilíbrio das prestações, com um mínimo de correspondência no texto, de acordo com a vontade hipotética das partes e os ditames da boa-fé.
Atentemos, pois, no contrato em causa.
Tal contrato resulta do encontro de dois interesses coincidentes: o da Parque Expo em comercializar terreno para construção de acordo com a operação de recuperação e reconversão urbanística que estava incumbida de levar a cabo e o da Cooperativa de Habitação DD em construir um edifício nessa urbanização. Urbanização essa que, nas negociações preliminares, sempre foi configurada com base, não em meros critérios abstractos (v.g. indicação dos lotes e características técnicas do neles a construir, como implantações, volumetrias, índices de ocupação, alinhamentos, configurações, cérceas, número de pisos, etc), mas em elementos visuais, como peças desenhadas e simulações tridimensionais. Por outro lado, essa mesma urbanização era tida e anunciada como de elevada qualidade urbana e ambiental (cf. art. 3º, n.º 2, als. c) e d) do respectivo regulamento), assumindo-se a Parque Expo, e disso fazendo referência expressa nos considerandos do documento complementar anexo ao contrato, como entidade a quem compete a concepção e execução desse projecto e licenciadora, e como tal interessada no acompanhamento e execução das obras de edificação.
Edificação essa que terá de ser feita de acordo com o enquadramento urbanístico definido em múltiplos instrumentos – PU, Planta Síntese, Regulamento do PP1, projectos de reparcelamento e emparcelamento – que a Cooperativa DD fica adstrita a respeitar, bem como a aceitar as observações que a propósito venham a ser feitas pela Parque Expo (artigos 1/2 e 5/2 do já referido documento complementar).
O que, face às referidas circunstâncias e ao teor das cláusulas estipuladas, um declaratário normal retiraria é que uma entidade se obriga a construir um edifício numa urbanização de elevada qualidade, seguindo estritamente as regras urbanísticas estabelecidas, cujo cumprimento será rigorosamente fiscalizado pela entidade promotora da referida urbanização.
Mas retiraria, também, até pelos elevados padrões de qualidade que se anunciavam, que o grau de exigência e rigor que lhe era aplicado seria igualmente aplicado a todos os promotores da construção dos outros edifícios, impondo-se o respeito generalizado pelas regras urbanísticas definidas e mantendo-se as características essenciais do projecto urbanístico.
Deve, pois, concluir-se que a Parque Expo se obrigou para com a DD a fazer respeitar as características essenciais da urbanização que havia apresentado à Cooperativa de Habitação DD.
Esta obrigação, aliás, e independentemente do constante das cláusulas contratuais, sempre resultaria da lei que determina que, tanto nos preliminares, como na formação ou na execução dos contratos, se deve proceder segundo as regras da boa-fé (artigos 217º e 762º do CCiv), impondo-se, dessa forma, às partes uma regra de conduta (acerca da boa-fé como regras de conduta, cf. ANTÓNIO MENEZES CORDEIRO, Da Boa Fé no Direito Civil, 2001, 2.ª reimpressão, p. 527, ss.)
Tal regra de conduta faz impender sobre os contratantes os deveres acessórios de informação e de lealdade.
O primeiro obriga as partes a informarem-se mutuamente de todos os aspectos atinentes ao vínculo, de ocorrências que, com ele, tenham certas relações e, ainda, de todos os efeitos que, da execução contratual, possam advir (loc. cit, p. 605.).
O segundo obriga as partes a absterem-se de comportamentos que possam falsear o objectivo do negócio ou desequilibrar o jogo das prestações por elas consignado (loc.cit, p. 606).
Também por via deste deveres acessórios se deve concluir que sobre a Parque Expo impendia o dever de diligenciar pela manutenção das características essenciais do projecto urbanístico, tal como o havia apresentado à Cooperativa DD.
Dito de outra forma, e para utilizar termos mais próximos dos utilizados nos articulados e na audiência e mais perceptíveis pelo cidadão comum, o importante não é saber se a Parque Expo garantiu expressamente que não iria haver alterações, mas sim que não tendo esta expressamente advertido que poderiam vir a ocorrer alterações está obrigada, naquilo que de si dependa, a fazer respeitar a urbanização tal como a apresentou.”
Sobre este segmento da decisão nada interessa dizer de relevante, mas importa precisar que a acima citada expressão de que a Parque Expo era “interessada no acompanhamento e execução das obras de edificação” refere--se, como se vê do considerando E) do documento complementar, ao “interesse no acompanhamento da execução as obras de edificação no lote que dele fazem objecto, tanto no que respeita à forma de execução, como relativamente aos seus prazos”, na perspectiva da futura realização da EXPO 98 e aos compromissos assumidos de concluir os edifícios circundantes do recinto da Exposição até 31 de Março de 1998.
Trata-se pois de uma afirmação mais restritiva do que parece resultar da interpretação do acórdão.
É, ainda, certo que, na escritura de compra e venda a vendedora quis garantir que a compradora respeitava o que estava projectado. É o que resulta do ponto 4 da matéria de facto onde se diz que “[n]a escritura de compra e venda do terreno em que veio a ser construído o Edifício Gil Eanes, (…) consta que a escritura se rege pelas cláusulas e termos constantes do documento complementar(…) que a compradora se compromete a observar” (destaque nosso).
Se isto é incontroverso, haverá que reconhecer, no entanto, que se violaria o princípio da boa fé, se não se devesse entender que também a vendedora deveria considerar-se obrigada a fazer respeitar e a exigir dos outros construtores idênticas regras urbanísticas.
Mas sublinhar – por outro lado – que os deveres principais e acessórios vinculam os contraentes e apenas os contraentes.
Por isso, já se não acompanha o que, de seguida, se disse no citado acórdão:
“E não obstante o contrato ter sido celebrado apenas com a Cooperativa de Habitação DD, esse dever estende-se, também, aos que adquiriram da Cooperativa fracções do edifício entretanto construído.
Com efeito, entende-se que de tais deveres acessórios resulta um efeito protector de terceiros, segundo o qual do contrato podem resultar deveres a cumprir perante pessoas estranhas à sua celebração, mas que com ele têm relações de estreita conexão (o que, manifestamente, ocorre no caso dos autos em que o contrato é celebrado com o promotor da construção do edifício que é uma cooperativa de habitação e os AA são cooperantes que vieram a adquirir fracções do edifício construído)”.
Como é sabido, uma parte substancial da nossa doutrina e a quase unanimidade da nossa jurisprudência sustenta a ausência de efeitos externos das obrigações (Cf. ALMEIDA COSTA, Direito das Obrigações, 11.ª ed., Almedina Coimbra, pp. 91 a 96), com o apoio incontroverso do disposto no artigo 406.º, n.º 2, do Código Civil.
O efeito externo das obrigações traduz-se, na óptica dos seus defensores “no dever imposto às restantes pessoas de respeitar o direito do credor, ou seja, de não impedir ou dificultar o cumprimento da obrigação.” Alude-se, a propósito à teoria do terceiro cúmplice.
Merece referência a posição intermédia do debate, entre a posição clássica, já referida e a oposta que defende a tutela delitual dos direitos de crédito perante a violação perpetrada por terceiros, ou seja, a que admite alguma oponibilidade dos créditos perante terceiros, através da aplicação do abuso de direito, defendida, entre outros, por MANUEL DE ANDRADE (Obrigações, p. 53), VAZ SERRA (“Responsabilidade de terceiros no não-cumprimento de obrigações”, BMJ n.º 85, pp. 345-355), ANTUNES VARELA (Obrigações, I, p. 179), ALMEIDA COSTA (Obrigações, p. 83), RUI DE ALARCÃO (Obrigações, p. 74), RIBEIRO DE FARIA (Obrigações, I, p. 46), SINDE MONTEIRO (Responsabilidade por conselhos, recomendações e informações, Coimbra, Almedina, 1989, pp. 185 e ss e MENEZES LEITÃO (Direito das Obrigações, I, 5.ª ed, Coimbra, Almedina, pp. 97 a 99).
Na perspectiva clássica, que temos por correcta, existe uma simples relação contratual entre a Parque Expo e a Cooperativa DD, não havendo qualquer apoio factual ou legal para reflectir, nos adquirentes de fracções do prédio Gil Eanes, as obrigações assumidas pela vendedora do lote, relativamente à compradora.
Mesmo a posição intermédia não altera esta perspectiva, porquanto esta visa responsabilizar o terceiro que, de forma malévola, pretendeu evitar o cumprimento da obrigação do devedor relativamente ao seu credor, o que manifestamente, não é aqui o caso.
Existe uma relação contratual entre os cooperantes e a cooperativa, mas não há qualquer interferência entre este contrato e as obrigações dele decorrentes, com o contrato entre a Cooperativa e a Parque Expo.
De resto, estando em questão o pretenso incumprimento, pelo vendedor, de obrigações assumidas para com a compradora, nunca se colocariam aqui em discussão os efeitos externos da obrigação, na perspectiva aceite pela doutrina, tal como supra se descreveu.
Pode aceitar-se, face à factualidade provada, que ao dar a sua aprovação ao projecto de arquitectura do edifício Vodafone (contribuindo, de alguma forma, para que o mesmo viesse a ser licenciado), a Parque Expo violou obrigações contratuais (pelo menos ao nível dos deveres acessórios) que assumira perante a Cooperativa de Habitação DD.
Porém, a cooperativa já não é parte na presente acção, pelo que não é possível condenar a Parque Expo a indemnizar a cooperativa autora.
Os cooperantes, por sua vez, apenas poderiam ser ressarcidos se tivessem demandado a cooperativa, por terem sido violadas expressas obrigações contratuais, salvaguardando a qualidade urbanística do prédio Gil Eanes e o seu sistema de vistas ou frustradas as suas fundadas expectativas, perante a passividade da “DD”, relativamente à construção do edifício Vodafone, o que lhes terá causado danos.
Nesta perspectiva, a Cooperativa poderia ter requerido a intervenção acessória provocada da Parque Expo, nos termos do artigo 330.º do CPC.
Concluindo-se pelo inexistência de qualquer incumprimento contratual da Parque Expo relativamente aos actuais AA. não pode invocar-se a favor destes a obrigação de indemnizar os prejuízos causados.
Falta, claramente e desde logo, o facto objectivo do incumprimento por parte da demandada ou, mesmo que assim se não entendesse, sempre a ilicitude estaria ausente.
III. Pelo exposto, acordam em conceder a revista, revogando-se o acórdão recorrido e absolvendo-se a Ré Parque EXPO do pedido.
Nas custas, vão condenados os recorridos.
Lisboa, 28 de Abril de 2009
Paulo Sá (relator)
Mário Cruz
Garcia Calejo
