II– Fundamentação.
II.A. – De Facto.
Com utilidade para a decisão a proferir recenseia-se a factualidade sequente:
“Por contrato de arrendamento celebrado, em 1 de Agosto de 1997, o oponente/recorrido, tomou de arrendamento a fracção J (4.º esquerdo) do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito em Lisboa, na Av. ............., n.º ....., freguesia de S. João de Deus, inscrito na matriz predial sob o artigo 804, mediante o pagamento da renda de 130.000$00;
- -O oponente/recorrido deixou de pagar a contraprestação devida desde 1 de Maio de 2008;
- -Em 19-07-2008, a exequente/senhoria impulsionou uma notificação judicial avulsa em que por não interessar a continuação do arrendamento sem pagamento atempado das rendas, “pela presente notificação revoga o supracitado contrato, com fundamento na falta do pagamento de rendas vencidas no dia 1 de Maio de 2008 e posteriores, no montante total à data de € 2.496,08 (dois mil quatrocentos e noventa e seis euros e oito cêntimos) devendo o requerido ficar ciente de que deve restituir à requerente de imediato o locado, caso não pague e expurgue a mora nos termos legais”;
- -O oponente/recorrido foi pessoalmente notificado do conteúdo da notificação mencionada no item antecedente no dia 13-10-2008;
- -Em 29-10-2008 foi requerida a restituição do locado;
- -O oponente/recorrido não procedeu ao pagamento das rendas em divida.”
II.B. – De Direito.
II.B.1. – Nulidade da decisão – artigo 668.º, n.º 1, al. d), ex vi do art. 660.º, n.º 2, do Código Processo Civil.
O recorrente acoima o acórdão revidendo de nulo, por se ter pronunciado “[sobre] questão não incluída nas alegações de recurso, tal seja a existência de um acordo com vista a obstar à normal degradação do imóvel”.
Preceitua a alínea d) do artigo 668.º do Código Processo Civil que [a sentença é nula] “quando o Juiz “[conheça] de questões de que não podia conhecer.”
Para a recorrente, acórdão conheceu de questões que não tinham sido objecto da oposição, nomeadamente que as obras em que o oponente funda a oposição haviam sido efectuadas no início da vigência contrato e como condição de uso e fruição do locado e de que deveriam ser deduzidas no computo das rendas a prestar pelo arrendatário.
O oponente fundou a oposição em dois fundamentos: 1) - inexequibilidade do titulo (por carência de decurso do prazo fixado no artigo 9.º, n.º 7 do NRAU; 2) – realização de obras no imóvel arrendado – cfr. artigos 14.º a 17.º da petição inicial.
Nas conclusões do recurso – cfr. alíneas E) e F) [[1]] - o recorrente precisa que as obras realizadas se destinaram a colocar o locado em condições de habitabilidade - cfr. pontos 10 a 12 das alegações - e que foram realizadas com o consentimento da senhoria.
No acórdão recorrido estimou-se, quanto a esta parte, que “[quanto] à questão das obras que terão sido levadas a cabo pelo Oponente, pretendendo contrariar a sua liminar desconsideração, reafirma o seu carácter necessário visando assegurar a utilidade do locado, tendo sido realizadas com conhecimento e consentimento do locador, estando fora do âmbito das obras previstas na cláusula 9ª do contrato de arrendamento, contrariamente ao que foi entendido em sede da decisão sob recurso.
No conhecimento, e atendendo ao estipulado ao clausulado em sede do contrato de arrendamento, verifica-se que se mostra estipulado na cláusula 8ª que o inquilino obriga-se a conservar (…) as instalações e canalizações de água, luz aquecimento, esgotos e demais equipamentos do local arrendado, pagando à sua custa todas as reparações decorrentes de culpa ou negligência, bem como manter em bom estado os respectivos soalhos, alcatifas, forros, pinturas e vidros, ressalvado fica contudo, o desgaste proveniente do normal e prudente utilização e decurso do tempo, enquanto na cláusula 9ª, se consigna que o Inquilino não poderá fazer quaisquer obras de alteração no local arrendado sem autorização prévia e por escrito dos senhorios, nem levantar quaisquer benfeitorias por si realizadas, ainda que autorizadamente, nem por elas pedir indemnização ou alegar retenção.
Por sua vez, e no que às obras respeita, mais do que a alegação da sua realização por parte Oponente, enquanto locatário, na sequência de interpelação para tanto do senhorio, e na falta de resposta do mesmo, referencia aquele a existência de um acordo visando a efectivação das enunciadas, prendendo-se com a reparação de paredes, pavimentos, canalizações e pinturas, com vista a obstar à normal degradação do imóvel, orçando em 5.200,00€, bem como a respectiva dedução nas rendas.
Ora, se tais obras, a existirem, não se identificam, de modo geral, com alterações no locado, configura-se que, tal como foi alegado, o factualismo vertido no requerimento inicial, na indicação de um acordo entre as partes, repercutindo-se na obrigação do Recorrente, não se mostra passível de permitir a conclusão liminarmente retirada, em sede da decisão sob recurso, da inocuidade do invocado no concerne à realização das obras em sede de oposição, sem prejuízo, de em momento próprio, virem a ser supridas ou corrigidas as insuficiências detectadas, naquele âmbito, art.º 508, do CPC.”
Contrariamente ao que foi entendido na decisão recorrida, o recorrente alegou que as obras realizadas se destinaram a suprir carências existentes no locado no momento em que o contrato de arrendamento foi celebrado e não “[com] vista a obstar à normal degradação do imóvel”. Para o recorrente as obras realizadas foram-no para permitir o uso e fruição da locação e não como obras de conservação e manutenção desse uso. Foram-no no início do contrato e não no decurso do mesmo. [[2]]
Ao tribunal recorrido, em face da alegação inicial – compensação por obras realizadas no locado com vista à conservação e manutenção da utilidade a que se destinava – estava cominada a necessidade de apreciar a questão que o recorrente introduziu, sendo que nesta apreciação acabou por considerar que as obras se integravam no âmbito “[referencia] aquele a existência de um acordo visando a efectivação das enunciadas, prendendo-se com a reparação de paredes, pavimentos, canalizações e pinturas, com vista a obstar à normal degradação do imóvel (…) ”.
Na integração lógico-dedutiva da decisão e atendendo ao que vem referenciado nas cláusulas 8.ª e 9.ª configura-se inferível que o tribunal recorrido considerou que as obras indicadas pelo recorrido se integravam na manutenção e conservação cominadas na cláusula 8.ª e não como obras realizadas no inicio do contrato e como condição da habitabilidade do mesmo.
O acórdão recorrido não extravasou o conhecimento que lhe era pedido, tendo-se limitado a integrar/incluir as obras que o inquilino dizia ter efectuado numa obrigação decorrente do contrato que assinara. Ao contrário do que ora alega a recorrente o acórdão recorrido não conheceu de questão que lhe estava vedada e que não fora objecto de alegação no processo, tendo, outrossim, procedido a inserção das obras numa das cláusulas do contrato, o que lhe era permitido pela existência de documento capaz e habilitante para a decisão.
Não ocorre, em nosso juízo, a invocada nulidade.
II.B.2. – Oposição á execução. Benfeitorias.
Pretende o oponente ser ressarcido por benfeitorias necessárias – cfr. artigo 16.º do requerimento inicial - consistentes em reparação de paredes, pavimento, canalizações e, ainda pinturas - cfr. artigo 14.º do requerimento inicial. Refere o oponente que foi combinado com o representante da senhoria que o respectivo valor seria deduzido nas rendas – cfr. artigo 15.º e ainda que as obras realizadas não resultam do uso anormal nem pouco diligente da casa, “antes da degradação natural do imóvel” - cfr. artigo 17.º do requerimento inicial.
No despacho liminar proferido na oposição considerou-se pretender o oponente compensar o eventual direito de crédito adquirido pela realização das benfeitorias com as rendas vencidas.
Porém, se se atentar nas alegações de recurso – cfr. pontos 10 a 14 - o oponente, desdizendo o que alegara no requerimento inicial da oposição - que o valor indicado era decorrente de benfeitorias necessárias -, vem afirmar que as obras efectuadas se destinaram a assegurar, ab initio, a utilização normal do imóvel “configuram-se, não como uma benfeitoria, entenda-se ela como necessária ou útil já que voluptuária nunca seria), mas simplesmente como uma obra indispensável a assegurar ao locado uma qualidade essencial à finalidade para que fora contratado - habitação.
11. Na verdade, percebe-se facilmente que não é possível habitar um imóvel, sem que este tenha as condições mínimas de habitabilidade, no tocante a pavimentos, canalização, paredes e pintura. o locador omitiu, à data da formação do contrato, que o locado não possuía as condições básicas e elementares para a finalidade para estava a ser contratado.
As obras feitas, com conhecimento e consentimento do locador, destinaram-se assim a fazer convalescer o contrato de arrendamento, por lhe conferirem as qualidades mínimas e essenciais para a sua finalidade.
12. E, nessa perspectiva, e porque feitas "ab initio", não se podem configurar como benfeitorias e muito menos integradas na âmbito das obras e benfeitorias previstas na cláusula 9a do contrato de arrendamento, nem no seu espírito, nem na sua letra. Essa cláusula destinou-se a contemplar todas as obras e benfeitorias feitas ao longo do arrendamento, mas não as destinadas à sua finalidade inicial.
Estando aceite que a oponente fez as aludidas obras, e tratando-se de obras qualificáveis como integrantes do objecto do arrendamento, porque sem elas inexistia arrendamento para habitação, a respectiva indemnização é devida, à luz do art. 908.º, por remissão dos arts. 913.º-1 e 939.º todos do C.C.”
Ou seja no recurso que interpõe o recorrente desdiz o que havia afirmado no requerimento inicial, pretendendo inculcar a ideia de que não pretendia compensar o direito de crédito decorrente da benfeitorias necessárias, mas sim que fosse declarada a nulidade do contrato, porque as obras se destinaram a sanar um vicio inicial do objecto do contrato de arrendamento e que por isso deveria ser indemnizado, por aplicação das regras da compra e venda defeituosa aos contratos onerosos – cfr. 908.º, 913.º e 939.º, todos do Código Civil. (Não teria sido difícil ao recorrido encontrar na secção respeitante à locação dispositivo adrede para imputar ao locador o não cumprimento do contrato, como parece fazer querer com a alegação relativa á compra e venda – cfr. artigo 1032.º do Código Civil)
A oposição à execução, fundada em título particular, [[3]] como é o caso, destina-se a permitir ao executado deduzir toda a defesa que lhe seria possível numa acção de declaração. Sendo o título executivo um documento particular a lei confere ao executado a utilização dos mesmos meios de defesa que lhe seria possível utilizar como defesa no processo declarativo – cfr. artigo 929.º, ex vi do art. 816.º, ambos do Código Processo Civil. Pode, pois, o executado, alegar nos embargos matéria de impugnação e/ou de excepção, sendo, no entanto vedado deduzir reconvenção. [[4]]
Preceitua o artigo 929.º do Código Processo Civil que “o executado pode deduzir oposição pelos motivos especificados nos artigos 814.º, 815.º e 816.º, na parte aplicável, e com fundamento em benfeitorias a que tenha direito”.
O executado no requerimento em que deduz a oposição à pretensão executiva do defende-se, por excepção, ao invocar a existência de um direito de crédito, decorrente de benfeitorias realizadas no locado que, nos termos do convencionado com o representante da senhoria, segundo alega, deveria ser compensado com o pagamento de rendas – cfr. artigo 15.º do requerimento inicial. Vale por dizer que o executado induz, no requerimento inicial uma oposição fundada na equivalência do direito de crédito, pelas benfeitorias realizadas, e o valor das rendas (não indica a que rendas seria adstrito o crédito, entretanto, reivindicado).
Não constitui controvérsia que o requerimento inicial da oposição se configura como uma verdadeira petição inicial, sendo que através dela que o peticionário se propõe obter a tutela de um direito que se julga com direito a opor ao direito do executado.
Nas palavras do Professor Alberto dos Reis, “[o] perfil da petição inicial desenha-se assim: é um acto pelo qual o autor depois de descrever a caracterizar o litigio substancial entre ele e o réu, exprime a sua vontade de que o tribunal aprecie esse litigio e profira decisão sobre ele, reconhecendo-lhe o direito que se arroga contra o réu.” Na mesma linha Manuel de Andrade define a petição inicial como sendo o “[articulado] em que o demandante propõe a acção deduzindo certa pretensão de tutela jurisdicional com a menção do direito a tutelar e dos fundamentos respectivos.”. [[5]]
É através da petição que o autor fixa, delimita e predispõe a factualidade que expõe ao tribunal para que este em face dela aprecie, sem dependência da indagação do direito – cfr. artigo 664.º do Código Processo Civil - as razões em que se ceva para demandar uma decisão que defina o direito que estima ter sido objecto de violação por um outro sujeito.
Na configuração do requerimento inicial, o executado/oponente pretendeu opor-se à execução por duas vias: uma primeira invocando a inexequibilidade do titulo executivo; e uma segunda invocando o direito de crédito, fundado em benfeitorias, cujo “[respectivo] valor deveria ser deduzido nas rendas”, conforme combinado com o representante da senhoria.
Na configuração apresentada no requerimento inicial o oponente, para além da primeva questão que ficou definitivamente resolvida no acórdão recorrido, pretendeu compensar o valor do crédito resultante das benfeitorias com o valor das rendas (não especifica se as que se encontravam em divida se outras quaisquer, mas presume-se que, tendo paga todas as prestações até Maio de 2008, a pretensão de compensação se reportasse às rendas em divida e que determinaram a resolução do contrato por parte do senhorio).
A excepção de compensação oposta pelo locatário destina-se a contraminar o direito às rendas que estiveram na base da manifestação de resolução do contrato de arrendamento celebrado entre exequente e executado com um direito de crédito por benfeitorias realizadas no locado. Ou no caso que nos ocupa, se tratando-se de execução para entrega de coisa certa o executado pode pedir a compensação do se débito por rendas não pagas por um direito de crédito, por benfeitorias.
Como se aflorou supra, o executado, tratando-se de oposição fundada em documento particular, pode opor à execução todos os fundamentos que poderia numa acção de declaração e ainda o direito ao pagamento de benfeitorias que haja realizado no locado – cfr. artigo 929.º, n.º1 do Código Processo Civil - sendo que no caso de a oposição ser fundada em benfeitorias o exequente pode caucionar a quantia pedida a titulo de benfeitorias, caso em que “[o] recebimento da oposição não suspende o prosseguimento da execução.”
A questão em tela de juízo coloca-se no plano em que o requerente pretende obter a compensação das rendas em divida, e que foram causa da resolução do contrato e consequente execução para entrega do locado, com um eventual direito de crédito, por benfeitorias realizadas no locado.
A lei confere ao locatário a possibilidade de se substituir ao locador na reparação do locado ou outras despesas que, pela sua urgência, se não compadeçam com as delongas do procedimento judicial e se o fizer pode pedir o respectivo reembolso – cfr. artigo 1036.º do Código Civil.
O direito ao reembolso por despesas com reparações (urgentes) que tenha realizado no locado não exime, exonera ou liberta o locatário de cumprir a obrigação axial do contrato de arrendamento que lhe está adstrita, a saber o pagamento, atempado, da contraprestação pelo uso e fruição da coisa.
O não cumprimento da obrigação imposta pelo sinalagma constituído pela relação contratual locatícia, relativamente ao locatário, não pode ter como base a não realização de reparações necessárias no locado por parte do locador. A razão de ser desta impossibilidade prende-se, axialmente, com o facto de a contraprestação imposta ao locatário estar temporalmente balizada e limitada e a realização de eventuais reparações não depender de prazo, antes e porque, como já se disse, o locatário se pode substituir ao locatário na sua realização, no caso de urgência. A obrigação de pagamento de renda tem como pólo dialéctico da relação contratual locatícia a obrigação, por parte do senhorio, da obrigação de proporcionar o uso da coisa, não podendo ser oposto o não cumprimento da primeira se não se verificar o correlato incumprimento da segunda. [[6]]
Do que fica dito concluímos que não é possível operar a compensação por benfeitorias, eventualmente, realizadas no locado, com rendas não pagas, como o recorrido pretende no requerimento inicial.
Do exposto, conclui-se não ser possível, em processo para entrega de coisa certa, por resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento de rendas o locatário pretender obter a compensação por um eventual direito de crédito por benfeitorias realizadas no locado, com as rendas não pagas.
