4. Recorre a A., de revista, para o Supremo Tribunal, sustentando que houve erro na apreciação das provas e na fixação dos factos materiais ao fazer prevalecer a prova testemunhal e a confissão sobre o documento autêntico que declara que a ré não é titular de qualquer alvará nem de certificado industrial de construção civil, assim se ofendendo os artigos 371.º e 372.º do Código Civil e o artigo 546.º do C.P.C. sendo responsável pela obra o empreiteiro titular do alvará indicado no procedimento de licença de construção e não qualquer outro.
5. Sustenta também a recorrente que a ré não pode ser responsabilizada por toda a obra quando se provou ter sido construída por várias empresas, não se sabendo, face aos factos provados, se a ré foi construtora/ vendedora ou só vendedora do imóvel quanto aos elementos do imóvel que acusam deficiência, impondo-se ampliar a base de facto.
6. O acórdão da Relação não identifica o facto danoso que se pode apontar como causa dos defeitos apresentados no imóvel, confundindo defeito de obra com vício de construção ou erro na execução dos trabalhos, o que implica violação do artigo 1225.º do Código Civil, violando igualmente o disposto no artigo 668.nº/1, alínea b) do C.P.C. por não especificar o ato ou omissão da ré que possa ter sido apto a provocar o defeito, incorrendo em excesso de pronúncia (artigo 668.º/1, alínea d) do C.P.C.) pois não foram carreados para os autos quaisquer factos que revelem o uso de materiais inadequados, a incorreta aplicação e utilização de tais materiais, incorrendo também em omissão de pronúncia quanto ao abuso do direito da ré (artigo 668.º/1, alínea d) do C.P.C.).
7. Factos provados:
1. Em 14 de setembro de 2000, a Câmara Municipal de Sintra emitiu para o prédio construído no lote n° ......, o alvará de licença de utilização n° 000 - alínea A) da matéria assente.
2. Por escritura pública de compra e venda e mútuo com hipoteca celebrada em 24/08/2001 no cartório notarial da Amadora, o A. adquiriu para habitação própria e por compra à sociedade ré, pelo preço de Esc. 21.400.000$00, o terceiro andar esquerdo, com uma arrecadação ao nível da esteira, correspondente à fração autónoma letra "P" do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na antiga ................ lote ..., em Belas, atualmente Rua ......, lote ......, n° ...., freguesia de Belas, concelho de Sintra, descrito sob a ficha n° 000 daquela freguesia na Conservatória do Registo Predial de Queluz, estando atualmente inscrito na matriz sob o art. 9911 - alínea 4) da matéria assente.
3. Aquisição esta realizada mediante empréstimo hipotecário contraído pelo A. e esposa, de igual montante, perante a Caixa Geral de Depósitos - alínea B) da matéria assente.
4. Ainda por escritura pública de mútuo com hipoteca da mesma data e do mesmo cartório notarial, o A. e esposa contraíram um empréstimo da quantia de Esc. 3.240.000$00 junto da Caixa Geral de Depósitos) - alínea C) da matéria assente.
5. O mencionado prédio urbano (lote ......) confronta a norte com o lote 00 e a sul como lote 00 está edificado parcialmente sobre uma elevação de terreno tipo morro, com uma única entrada pelo piso O no seu lado nascente que deita para a atual Rua ............... com 4 pisos habitacionais acima desta entrada; e, no lado poente, tem outros 4 pisos habitacionais abaixo da única entrada do piso 0- alínea D) da matéria assente
6. No sótão localizam-se as arrecadações dos fogos mais elevados (rés do chão, 1.º, 2.º e 3.º andares) e a sala do condomínio, as restantes arrecadações, pertencentes aos fogos habitacionais das caves (1.º, 2.º, 3.º e 4.º caves) situam-se no mesmo piso - alínea E) da matéria assente.
7. O mencionado prédio urbano (lote ......) é um das três prédios urbanos edificados pela sociedade deles proprietária e construtora ré, por esta comercializados para venda ao público por andares - alínea F) da matéria assente.
8. O edifício do lote ......, incluindo a fração do autor, foi construído pela empresa ré e também por outras empresas com quem esta celebrava contratos de empreitada - respostas aos artigos 26° (1.º segmento) e 41 ° da base instrutória.
9. A fração foi construída em conformidade com os projetos aprovados pela Câmara Municipal de Sintra - resposta ao artigo 26° (2º segmento) da base instrutória.
10. Na parte poente do edifício, numa faixa de 2.5m e ao longo de 2 fachadas, a casa do A. funciona como caixa de ar isolando o lado esquerdo do prédio - resposta ao artigo 3° da base instrutória.
11. Ambos os lados do prédio (esquerdo e direito) têm na sua parte superior as arrecadações e a sala de condomínio - resposta ao artigo 5° da base instrutória
12. Antes da celebração da referida escritura pública de compra e venda, o A. e a sua esposa visitaram por diversas vezes o prédio construído no lote n° ...... e a fração correspondente ao 3.º andar esquerdo, onde puderam ver e avaliar o tipo de construção, os materiais utilizados e o tipo e natureza dos acabamentos e equipamentos que integravam tal andar - resposta ao artigo 27° da base instrutória.
13. Quando adquiriu o andar, o A. sabia que o mesmo não tinha janelas duplas nem aquecimento central, tendo apenas uma lareira na sala, sabendo ainda que uma das suas paredes estava exposta a fraca incidência solar e ventos dominantes - resposta ao artigo 39° do base instrutória.
14. Os projetos de especialidade do edifício construído por terceiras empresas no lote ...... em causa, designadamente os projetos de águas e esgotos, eletricidade, segurança, estudo térmico, ventilação (natural) e exaustão de fumos não foram elaborados pela ré - resposta ao artigo 37° da base instrutória.
15. Por ocasião de novembro de 2002 surgiram humidades nas paredes interiores, humidades essas que se alastraram a bolores e fungos em diversas paredes (interiores e exteriores), com desenvolvimento de infiltrações de água e afetação de mobílias e roupa - resposta ao artigo 1.° da base instrutória.
16. O referido no artigo anterior foi devido à insuficiência de isolamento nas fachadas exteriores na construção do prédio, o que contribuiu para condensações e infiltrações - resposta ao artigo 2.º da base instrutória.
17. Devido à insuficiência de isolamento térmico das fachadas exteriores, as temperaturas no interior do 3.º andar esquerdo rapidamente atingiam temperaturas baixas no inverno, em valores não concretamente apurados - resposta ao artigo 6° da base instrutória.
18. O interior da fração do autor atinge a humidade relativa do ar em valores não concretamente apurados mas situados acima dos 70% às 13:00 horas dos dias de primavera - resposta ao artigo 7° da base instrutória.
19. As caixilharias permitem entradas de ar frio e águas da chuva - respostas aos artigos 8.º e 9.º da base instrutória.
20. O autor comunicou à ré pela primeira vez as deficiências da obra em novembro de 2002 - resposta ao artigo 10° da base instrutória.
21. O A. solicitou à ré a eliminação dos respetivos defeitos detetados a fim de ver melhorado o comportamento hidrófugo e térmico do edifício - alínea G) da matéria assente.
22. Em princípios de novembro de 2002, após informação por parte do autor da existência de humidade e bolor, o gerente da ré e seus colaboradores deslocaram-se ao andar do A. a fim de verificar a ocorrência - resposta ao artigo 29° da base instrutória.
23. Tendo concluído que a humidade existente no andar se devia, em grande parte, à falta de arejamento da casa, bem como ao facto de se tratar de um ano com muita humidade e a casa, pelo sua disposição no terreno, ter pouca insolação natural - resposta ao artigo 30° da base instrutória.
24. E que a temperatura existente no interior se devia apenas e só ao facto da casa beneficiar mais intensamente dos ventos e da falta de aquecimento interior - resposta ao artigo 31 ° da base instrutória
25. Tendo esta informado o A. de que as humidades se deviam a causas externas à construção - resposta ao artigo 11° da base instrutória.
26. Na sequência de conversas havidas entre o genro do legal representante da ré e o A., a ré disponibilizou-se a suportar até 300,00€ o custo da aquisição de um desumidificador ou aquecedor para a casa - resposta ao artigo 32° da base instrutória.
27. Disponibilizou-se ainda a fazer uma verificação com calafetagem das juntas das janelas e portas exteriores, bem como afinações das ligas da janela - resposta ao artigo 33° da base instrutória
28. O A. requereu a competente vistoria de segurança e salubridade à Câmara Municipal de Sintra, a qual, em 20/01/2003, processo n.° 459102, concluiu o seguinte (alínea I) da matéria assente):
"1. As mobílias do quarto estão cheias de humidade
2. A luz do teto do quarto não acende devido ao excesso de humidade.
3. O teto e a parede da cozinha têm fungos.
4. A roupa que está dentro dos roupeiros está cheia de bolor.
5. As paredes e o teto dos quartos têm fungos devido à humidade.
6. É convicção da Comissão que vistoriou o 3° andar esquerdo que as paredes exteriores não terão o isolamento adequado.
7. Há queixas (do requerente) de que as janelas deixam passar ar pelas frestas, contribuindo assim para a baixa temperatura que se faz sentir na habitação".
29. Entre o A. e a ré foi trocada a correspondência constante dos autos de fls. 52 a 66 (alínea H) da matéria assente):
a) Por carta datada de 14/11/2002, remetida ao A. e por este recebida, a ré comunicou além do mais que "conforme n/ conversa de há dias e em conformidade com o combinado, venho por esta carta reiterar o previsto, que seria a oferta de 50% da aquisição do aparelho que o Senhor precisa, até ao valor de 300,00€ (trezentos euros). Mais informamos V Exa. que após várias visitas à s/ casa, não verificámos qualquer tipo de anomalia na execução da mesma. (...). Aconselhamos que a casa seja o mais arejada possível, uma vez que os últimos verões têm sido de pouco calor e os invernos muito rigorosos […] ".
b) Por carta datada de 27/11/2002, remetida à ré e por esta recebida, o A. comunicou além do mais que "acuso a receção da sua carta de 14/11/2002. Apesar de lhe ter manifestado o meu total desacordo sobre todo o conteúdo da sua carta […], venho por este meio repor toda a verdade […]. O principal problema na minha casa é a existência de valores de humidade relativa muito elevados, com formação de camadas de bolor e bichinhos em diversas superfícies e nos tecidos. Além do problema de formação de humidade verifica-se igualmente uma temperatura ambiente muito baixa, originando deste modo condições de desconforto muito acentuadas e não recomendáveis para as funções a que esta habitação se destina. Devo referir que a temperatura dentro de casa é de 15° a 16° e a humidade varia entre 82 e 95% […]. Estes […] factos anómalos já foram testemunhados por 2 funcionários seus que estiveram em minha casa, sem que V. Exa. tomasse qualquer medida. Outro problema detetado e por mim referido diversas vezes, foram os erros de montagem das caixilharias das janelas e da qualidade das mesmas […]. A referida anomalia foi facilmente detetada pelos profissionais do ramo. Transcrevo um desses relatórios: […. Solução: janelas duplas em todas as janelas com vidro simples […] Este erro foi confirmado pelo profissional da firma de caixilharia responsável pela colocação de janelas no prédio e que, por insistência minha, V. Exa. acedeu finalmente enviar a minha casa. Uma semana decorrida e qual o ponto da situação? Além de não aparecer quem resolva o problema da caixilharia, V. Exa. também não comunica a sua posição, o que é grave. Outro problema são os isolamentos exteriores […]. Pelos motivos expostos e pela gravidade da situação da qual V. Exa. é culpado, pela sua negligência até hoje e que está a pôr em risco não só a saúde dos meus familiares como a minha própria, concedo-lhe 15 dias até 13-12-2002 para resolver todos os problemas, alguns dos quais acima referidos, ou V. Exa. marca uma reunião e apresenta-me uma proposta concreta que seja demonstrativa da s/tão apregoada boa vontade em resolver este caso, definindo a data em que iniciará as reparações na minha casa […]"
c) Por carta datada de 30/01/2003, o A. comunicou à Ré, além do mais, que "confirmo a minha carta […] datada de 27/11/02, da qual V Exa. não deu qualquer resposta. Os defeitos nas caixilharias das janelas, que até foram assumidas pelo responsável que V. Exa. contratou e a humidade proveniente da falta de isolamentos, continuam a agravar, não só o estado das paredes e tetos da m/ casa, como também as roupas, o mobiliário e a saúde […]. Para lhe dar um exemplo, em dias de chuva e vento, a temperatura dentro de casa há poucas semanas chegou a atingir os 11° e 12° e a humidade subia aos 96% […]. Assim, venho por este meio exigir que até ao dia 15/02/03 dê início às reparações das caixilharias, colocação de vidros exteriores e reparação dos isolamentos. Caso isso não aconteça […] tomarei eu próprio a iniciativa […] de mandar reparar e colocar 5 janelas com vidro simples […] cujo valor importa em 997.52€. Irei também comprar um desumidificador cujo valor ascende a 300,00€, caso V. Exª, não o faça até 15/02/03. Quanto ao isolamento, darei até à data referida o tempo para V. Exª. se pronunciar sobre a reparação e quando pensa iniciar a obra […]".
d) Por carta datada de 10/02/2003, remetida ao A. e por este recebida, a ré comunicou além do mais que "não se viu qualquer tipo de humidade vinda do exterior […] na casa que habita. Como tal, retiramos totalmente a oferta que mencionámos na n/ carta com data de 24/11/2002 […]. Por exemplo, se tem frio poderá acender a lareira […]. Sobre as peças de alumínio que faltavam nas janelas, fui eu próprio que pedi à empresa FRANCOMETAL aquando da montagem dos alumínios no imóvel, que não as pusesse, para que as casas arejassem mais e desse mais comodidade aos clientes, ao retirarem as janelas para as limpar. Se, eventualmente, essa casa for alvo de vistoria feita por qualquer instituição oficial de fiscalização de gás e verifiquem que a casa tenha falta de ventilação, encontramo-nos completamente indisponíveis para fazer qualquer trabalho com isso relacionado […]
30. Logo de imediato à carta do A. datada de 27 de novembro de 2002, a ré comunicou que estava apenas disponível para cumprir nos termos referido em 26. e 27. resposta ao artigo 34° da base instrutória.
31. Em 30 de janeiro de 2003 o A. voltou a insistir junto da ré para que esta resolvesse as infiltrações e humidades da casa, o que renovou por alturas de maio do mesmo ano - resposta ao artigo 13° da base instrutória.
32. Em 25/11/2002 o A. dirigiu carta ao Sr. Presidente do Laboratório Nacional de Engenharia Civil, expondo a sua situação e pedindo uma peritagem, com vista a averiguar e elaborar relatório que especificasse quais as causas anómalas de humidade e como combater as mesmas - alínea J) da matéria assente.
33. Exposição que teve como resposta a carta deste organismo público, nos termos da qual se menciona, entre o mais, que: "lamento informar que não é possível satisfazer a vossa consulta por indisponibilidade do serviço e dos técnicos do LNEC competentes na matéria para o fazerem em tempo útil. Sugiro pois que recorra a um técnico qualificado em profissão liberal ou a uma empresa de consultoria para a realização do parecer solicitado e eventualmente para a atividade de projeto subsequente. Admitindo que poderá ser-lhe útil, junto envio uma lista de empresas que, face à natureza do problema, poderão ser consultadas para o efeito", a qual remeteu em anexo, entre outros, o nome da empresa "00 - Diagnóstico, Levantamento e Controlo de Qualidade em Estruturas e Fundações, Lda." alínea K) da matéria assente.
34. De entre as entidades indicadas como idóneas pelo L.N.E.C, o A. escolheu e contratou a firma "00 - Diagnóstico, Levantamento e Controlo de Qualidade em Estruturas e Fundações Lda. ", sedeada na rua .........., 00, 00 Esq. 0000000 Lisboa - alínea L) da matéria assente.
35. Feita a competente peritagem por esta firma indicada pelo L.N.E.C., foi elaborado o relatório pericial, datado de maio de 2003, do qual consta, além do mais, o seguinte:"da inspeção visual efetuada, verificou-se a presença de anomalias relacionadaa com a presença de humidades (condensações superficiais) caracterizadas por manchas escuras de bolores nas paredes exteriores (zonas circundantes aos vãos das janelas, cantos e junto aos tetos) e nas paredes interiores (despensa e I.S. interior). Foram, também, observados bolores no mobiliário existente (mobiliário dos quartos e armários da cozinha) e nas roupas guardadas nos roupeiros […]. As leituras foram efetuada entre as 12:00h e as 13:00h do dia 16 de abril de 2003 […] e indicam valores elevados da humidade relativa do ar (em regra, superiores a 70%) e temperaturas baixas (inferiores a 18°) não cumprindo os padrões de conforto termo-higrométrico […]. O corredor do sótão útil apresenta uma humidade relativa elevada, com valores perto dos 75% […]. O quarto sul poente apresenta uma concentração de vapor de água de 8,8 g/Kg de ar seco, para uma temperatura ambiente de 15,9°C e uma humidade relativa de 76,6% […]. Conclui-se que as condensações existentes são provenientes de condições mais gravosas que as da amostra, possivelmente com tempo mais frio (meses de inverno) […]. A solução ideal consistirá na conjugação do reforço da resistência térmica das paredes e reforço da ventilação/aquecimento das espaços. O isolamento térmico da envolvente deverá ser reforçado de modo a melhorar o comportamento térmico do edifício, em especial nas zonas das pontes térmicas. A intervenção deve ser feita ao nível da parede opaca (alvenaria dupla) e da zona envidraçada (janelas e portas)" - alínea M) da matéria assente.
36. A ré recusou resolver os problemas referidos - resposta ao artigo 14° da base instrutória.
37. Na obtenção da certidão do registo predial, o A. despendeu a quantia de 28,25€.
38. Na obtenção da certidão fiscal, o A. despendeu a quantia de 4,52€.
39. A presente ação deu entrada em Juízo no dia 16 de outubro de 2003.
Apreciando:
8. A ré suscitou a exceção de caducidade do direito do autor a obter a pretendida reparação de defeitos alegando que os defeitos foram denunciados por carta de 27-11-2002, devendo a ação para a reparação de bens imóveis defeituosos ser interposta nos seis meses seguintes à denúncia dos vícios ou defeitos como decorre do disposto no artigo 12.º da Lei n.º 24/96, de 31 de julho - Lei de Defesa do Consumidor na redação em vigor no momento da denúncia (hoje, no mesmo sentido, o artigo 5.º/4 do Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de abril). Proposta a ação em 16 de outubro de 2003 tinha, assim, decorrido há muito o prazo de seis meses para a interposição da ação considerada aquela denúncia.
9. Na sentença de 1ª instância considerou-se que o momento a considerar para a denúncia é o da carta de 10-2-2003 ( ver 29, d) supra) em que a ré considerou que as humidades verificadas não eram da sua responsabilidade pois desde novembro de 2002 ( ver 20 supra) até à tomada de posição da ré ( ver 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29) discutiam-se as razões da origem das humidades. Ainda assim, atento o disposto no artigo 1225.º/2 do Código Civil, quando a ação foi proposta em 16-10-2003 não tinha decorrido o prazo de um ano a contar da denúncia.
10. A ré sustenta, porém, que o prazo a considerar é o de seis meses que decorre dos artigos 917.º do Código Civil e 12.º da Lei n.º 24/96.
11. Importa salientar que o artigo 917.º do Código Civil tem em vista a ação de anulação por simples erro e o artigo 12.º da Lei n.º 24/96, de 31 de julho referencia a reparação de danos independentemente de culpa do fornecedor do bem.
12. No entanto tem sido entendido que aquele preceito vale também para a ação destinada a exigir a reparação dos defeitos, tal como determinava o assento do Supremo Tribunal de Justiça de 4-12-1996 in B.M.J. 462-94 segundo o qual " a ação destinada a exigir a reparação de defeitos de coisa imóvel vendida, no regime anterior ao Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de outubro, estava sujeita à caducidade nos termos do artigo 917.º do Código Civil".
13. Assim, e no que respeita às ações de redução do preço, de reparação ou de substituição da coisa, de resolução e de indemnização, justifica-se a extensão do artigo 917.º que refere apenas a ação de anulação, pois "seria incongruente não sujeitar todas as ações referidas à especificidade do prazo breve para agir que caracteriza a chamada garantia edilícia desde a sua origem, pois, de contrário, permitir-se-ia ao comprador obter resultados (referidos aos vícios da coisa) equivalentes, iludindo os rígidos e abreviados termos de denúncia e caducidade. Ora, em todas as ações de exercício de faculdade decorrentes da garantia, qualquer que seja a escolhida, vale a razão de ser do prazo breve (cf. também n.º2 do artigo 436.º): evitar no interesse do vendedor, do comércio jurídico, com vendas sucessivas, e da correlativa paz social a pendência por período dilatado de um estado de incerteza sobre o destino do contrato ou cadeia negocial e as dificuldades de prova (e contraprova) dos vícios anteriores ou contemporâneos à entrega da coisa que acabariam por emergir se os prazos fossem longos, designadamente, se fosse de aplicar o prazo geral de prescrição ( artigo 309.º); transcurso prazo breve razoável, há de proteger-se a legítima confiança de vendedores ( e revendedores) em que os negócios sejam definitivamente válidos e cumpridos, e não entorpeçam o giro comercial (Compra e Venda de Coisas Defeituosas. Conformidade e Segurança, João Calvão da Silva, 1991, Almedina, pág. 75).
14. Por isso, no caso vertente, tinha efetivamente interesse determinar se a ré era construtora/ vendedora ou meramente vendedora/fornecedora visto que, no primeiro caso, o prazo de caducidade é de um ano a contar da denúncia e no segundo caso de seis meses ( artigos 917.º e 1224º/1 e 1225.º/3 e 4 do Código Civil).
15. O Supremo Tribunal não intervém no plano do julgamento de facto e, no que respeita à apreciação das provas, os seus poderes de cognição estão limitados pelo disposto no artigo 722º/2 do C.P.C.
16. Por isso, provado que o prédio em causa foi edificado pela sociedade dele proprietária e por ela comercializado (ver 7 supra), a circunstância de na construção terem colaborado outras empresas com as quais a ré celebrava contratos de empreitada ( ver 8 supra) não lhe retira a responsabilidade enquanto dona de obra e construtora face aos compradores com quem contratou a venda do imóvel ou das suas frações, sem prejuízo do direito de regresso que a construtora possa exigir aos subempreiteiros pelos defeitos que tenham sido causados por estes (cf. artigo 1226.º do Código Civil; neste sentido ver Ac. do S.T.J. de 15-12-2011 - Nuno Cameira - revista n.º 365/06.OTBVLG.P1.S1 - 6.ª secção onde se sustenta que está sujeito ao regime do artigo 1225.º do Código Civil o réu que, por intermédio de terceiro, procedeu à construção de um prédio urbano; considerando que o regime de empreitada vale também para os casos em que a ré é simultaneamente construtora/vendedora do imóvel, veja-se o Ac. do S.T.J. de 1-6-2010 - Azevedo Ramos - P. 4584/03.0TBGDM.P1.S1.
17. Do exposto decorre que as disposições aplicáveis ao caso são os artigos 1224.º e 1225.º do Código Civil e, por conseguinte, a exceção de caducidade não poderia deixar de improceder por não ter decorrido desde o momento da denúncia do defeito ( novembro 2002: facto 20) até ao momento em que a ação foi proposta (16-10-2003) o prazo de um ano.
18. Refira-se que estes preceitos não deixariam de se aplicar, segundo se afigura, ao caso, aqui não provado, em que uma empresa construtora assume a construção de uma obra ainda que a obra venha a ser na totalidade edificada por subempreiteiros. A construção da obra sem defeitos é da responsabilidade do empreiteiro/construtor e é a ele que os compradores se devem dirigir independentemente do facto de o construtor haver, por subempreitada, cometido a totalidade ou parte da execução da obra a terceiros.
19. O autor logrou provar a existência de defeitos ( ver 15 supra) que eram graves ( ver 17 e 18, 19, 28, 35 supra) e também a sua causa ( ver 16 supra); na verdade, cumpria ao autor o ónus de provar a existência de defeitos ( artigo 342.º do Código Civil); mas já não lhe cumpria provar as causas dos defeitos da obra, e muito menos obviamente as causas técnicas dos defeitos ( ver mencionado Ac. do S.T.J. de 15-12-2011), o que constitui mais uma acrescida razão para que seja considerado irrelevante para o comprador do imóvel defeituoso que o erro concreto de execução tenha sido causado por um subempreiteiro e não pelo próprio construtor/vendedor.
20. A este propósito - o do ónus da prova - refere Lebre de Freitas, que tem em vista a situação do dono da obra mas aplicando-se a solução proposta mutatis mutandis ao terceiro adquirente que passou a constar, juntamente com o dono da obra, da previsão do artigo 1225.º/1 do Código Civil após a alteração introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de outubro: "o dono da obra não tem, pois, de provar que o defeito, oculto à data da entrega da obra, que nesta se vem a verificar, se deve à execução da empreitada, à conceção do projeto ou à implantação deste no solo: apenas lhe cabe provar a existência do defeito, na parte do prédio em que interveio, e a sua gravidade. O resto, isto é, a prova dos factos excludentes da responsabilidade do empreiteiro pelo facto danoso assim verificado, é com o empreiteiro. O entendimento inverso ( ao dono da obra caberia provar, não só o defeito da obra na sua expressão material, mas também aquilo que a originou a fim de se determinar se é ou não imputável ao empreiteiro) levaria, sem qualquer justificação racional, a onerar o credor com uma prova que, nos termos gerais, não lhe cabe suportar (" O Ónus de Denunciar o Defeito da Empreitada no Artigo 1225.º do Código Civil; o Facto e o Direito na Interpretação dos Documentos", in Estudos sobre o Direito Civil e o Processo Civil, Coimbra Editora, 2002, pág. 191/244, designadamente pág. 202, também publicado em O Direito, 1999, I e II, pág. 231/281.
21. Estamos, face a um ato ilícito - a venda de imóvel com defeito - que se presume culposo (artigos 798.º e 799.º do Código Civil) - não tendo a ré ilidido esta presunção.
22. Seria, aliás, verdadeiramente diabólico exigir ao comprador de imóvel que negociou com o vendedor/construtor apurar se algum subempreireiro foi o causador dos defeitos denunciados, quase sempre não aparentes, muitas vezes só detetáveis muito tempo volvido após a conclusão da obra.
23. A circunstância de a ré não possuir qualquer alvará nem certificado industrial de construção não obsta a que tenha sido ela própria a levar a cabo a construção do imóvel, como se provou, ou a assumir-se como empreiteira nos termos indicados. Não há, portanto, nenhuma incompatibilidade entre a confissão da ré de que foi construtora e a circunstância de não dispor de alvará de construção.
24. Não se verifica nenhuma das nulidades invocadas: o acórdão analisou os factos, elencou a matéria de facto, tratou das questões essenciais que se lhe impunham, mas não se lhe impondo, como é jurisprudência uniforme, responder a todos os argumentos suscitados e muito menos tinha o Tribunal de se pronunciar por abuso do direito do autor - não se descortina nas conclusões do recurso para o Tribunal da Relação a invocação de abuso do direito ( artigo 334.º do Código Civil) - aliás inexistente, por reclamar a substituição de toda a caixilharia posta e existente " por outra de boa qualidade e estanque" que evite o defeito que as caixilharias atuais evidenciam, defeito que consta do facto 19 supra.
Concluindo:
I- Ao comprador cabe o ónus da prova dos defeitos de imóvel que foi vendido pelo empreiteiro/construtor (artigos 342.º e 1225.º do Código Civil).
II- Já não cabe todavia ao comprador o ónus de provar as causas dos defeitos - o vício do solo ou da construção, modificação ou reparação ou os erros de execução que estiveram na origem dos defeitos da obra ou da sua ruína total ou parcial - muito menos ainda as concretas falhas técnicas de execução que originaram esses defeitos.
III- Não deixa de se subsumir ao âmbito do artigo 1225.º do Código Civil a situação do construtor que procede à construção da obra independentemente de ter realizado atos concretos de execução que negociou com subempreiteiros.
IV- Uma vez provado que a fração adquirida ao construtor/vendedor sofria de infiltrações - e graves - de humidade no seu interior e , mais ainda, que tais infiltrações resultavam da insuficiência de isolamento das fachadas exteriores na construção do edifício, preenche-se a previsão do artigo 1225.º/1 do Código Civil, presumindo-se a culpa do vendedor/construtor (artigo 799.º do Código Civil) e a sua responsabilização pela eliminação dos defeitos (artigo 1221.º do Código Civil).
Decisão: nega-se a revista.
Custas pelo recorrente
Lisboa, 05 de Julho de 2012
Salazar Casanova (Relator)
Fernandes do Vale
Marques Pereira
(Acórdão e sumário redigidos ao abrigo do novo Acordo Ortográfico)
