IIFundamentação:
2-1- Uma vez que o âmbito objectivo dos recursos é balizado pelas conclusões apresentadas pelo recorrente, apreciaremos apenas as questões que ali foram enunciadas (arts. 690º nº 1 e 684º nº 3 do C.P.Civil).
Nesta conformidade, será a seguinte a questão a apreciar e decidir:
- Se o contrato em causa pode ser anulado, como decidiram as instâncias.
2-2- Vem fixada das instâncias a seguinte matéria de facto:
1- Em 7/05/98, o A. e a R. celebraram o contrato promessa de compra e venda de uma habitação do tipo T2, com garagem, de um prédio em construção, sito na Avenida A... V..., freguesia de F..., em Esposende.
2- Não foi estipulada qualquer data para a realização da escritura de compra e venda.
3- Após a assinatura do contrato promessa referido no facto 1), a R. facultou ao A. a chave do imóvel, o qual nele passou a habitar.
4- Em Novembro de 1998, com as primeiras chuvas, o A. constatou a existência de humidades e infiltrações.
5- O A. deu de imediato conhecimento à R. e interpelou-a para realizar as reparações necessárias.
6- A R. reconheceu a existência daqueles defeitos mas limitou-se a executar reparações pontuais não tendo efectuado as necessárias à erradicação dos defeitos.
7- O A. consultou uma empresa da especialidade, com vista à definição da extensão e custos dos trabalhos necessários.
8- O A. interpelou de novo a R., enviando-lhe a carta correspondente ao doc. de fls. 9.
9- A fracção aludida em 1) carece das seguintes intervenções:
- -Retirar as soleiras existentes e substituí-las por novas, nas janelas e portas;
- -Retirar as janelas e portas de alumínio e regularizá-las para poderem receber as novas soleiras.
- -Substituição dos vidros duplos nas portas, pela necessidade de as encurtar ligeiramente.
- -Impermeabilização das fachadas.
- -Reparação e pintura das paredes interiores nas partes afectadas.
- -Despolimento do chão de madeira e aplicação de verniz no mesmo.
- -Reparação ou substituição dos móveis de cozinha danificados.
- -Verificação da vedação do telhado.
10- O custo dessa intervenção ascende a valor não concretamente determinado, mas não inferior a € 20.000,00.
11– Perante os aludidos defeitos, o imóvel não preenche os requisitos de habitabilidade normais e adequados em termos de assegurar, com a qualidade mínima exigível, o gozo a que o prédio se destina.
12- O apartamento ainda não se encontrava completamente concluído quando foi celebrado o contrato promessa.
2-3- No douto acórdão recorrido, quanto à fundamentação de direito, remeteu-se integralmente para os termos da decisão de 1ª instância. Assim, considerou-se, de essencial, que os factos provados não demonstram a existência do incumprimento definitivo do contrato por banda da R.. Com efeito, não foi inicialmente estipulado qualquer prazo para a celebração do contrato, não houve recusa do cumprimento, também não houve qualquer interpelação admonitória, bem como, marcação da escritura por parte do A. no sentido de converter a mora em incumprimento definitivo. Por isso se concluiu que não se podia aplicar no caso a sanção de restituição do sinal em dobro “cuja atribuição assenta ou tem por base a existência de uma situação de incumprimento definitivo”.
Entendeu-se depois no aresto que pelo facto de não ocorrer a situação de incumprimento definitivo da prestação, tal não significa que o A. não tenha forma de se desvincular da prestação contratual a que se obrigou e, bem assim, de reaver aquilo que já cumpriu previamente à celebração do contrato definitivo. O A. pede subsidiariamente a anulação do contrato, fundando este pedido na circunstância de o imóvel objecto do contrato padecer de defeitos ou vícios que, uma vez não reparados, tornam anulável o negócio. Acrescentou-se que se discute nos autos o cumprimento defeituoso do contrato, cujo regime legal é regulado nos arts. 913º e segs. do C.Civil (diploma de que serão as disposições a referir sem menção de origem). No caso de coisas defeituosas, pode o comprador, nos termos do art. 914º, exigir do vendedor a reparação da coisa ou, tratando-se de coisa fungível, a sua substituição, ou nos termos do disposto nos artigos 913º nº 1 e 905º, se a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, pode ainda pedir a anulação do contrato por erro ou dolo, desde que no caso se verifiquem os requisitos legais da anulabilidade. Entendeu-se depois, no que toca ao erro, que é incontroverso, a existir, que ele só se poderá subsumir à previsão contida no n º 2 do art. 252º e não à do nº 1 pois que, não incide sobre a pessoa do declaratário nem sobre o objecto do negócio, mas sim sobre a base negocial, ou seja, sobre as circunstâncias concretas em que as partes basearam a sua decisão de contratar. Assente que do contrato promessa celebrado constava que o imóvel a alienar se destinava a habitação do promitente comprador e que este estava, indubitavelmente convencido de que tal imóvel teria todas as condições necessárias para ser afecto a esse fim e que disso deu conhecimento aos representantes da R., conhecendo estes ou não podendo ignorar, que os defeitos que o imóvel enfermava, sem adequadas obras de reparação, que por si não foram efectuadas, o que tornava o imóvel de todo imprestável para o objectivo a que se destinava, que era a de servir de habitação do A.. Assim e de harmonia com o regime fixado no artigo 437º, ex vi do nº 2 do artigo 252º, reconheceu-se ao A. o direito à resolução do negócio visto que as circunstância em que as partes fundaram a decisão de contratar sofreram uma alteração anormal uma vez que a intenção do A. ao adquirir a fracção em causa era a de a destinar à sua própria habitação e que a exigência da obrigação por ele assumida afecta gravemente os princípios da boa-fé e não estando cobertos pelos riscos do negócio. Concluiu-se dizendo que “assim, dúvidas não restam de que, encontrando-se preenchidos todos os pressupostos de cuja verificação depende, assiste ao A. o direito à resolução do contrato em causa nos autos”, pelo que, sendo em conformidade com o disposto no artigo 433º a resolução equiparada à nulidade, anulou-se o contrato em causa nos autos e, em consequência, procedeu-se à condenação acima referenciada, ou seja condenou-se a R. condenado a restituir ao A. valor por si pago, a título de preço sinal e inicio de pagamento pelo imóvel, ou seja, o montante de € 24.939,89.
No recurso, a recorrente, em síntese, sustenta que resulta do Dec-Lei 67/2003 de 8/4 (que transpôs para a ordem jurídica interna a Directiva nº 1999/44/CE do Parlamento Europeu e do Conselho de 25 de Maio), primeiramente a reparação ou substituição do bem e só depois a redução do preço ou resolução do contrato, razão por que face a esse diploma, não estando esgotada aquela primeira hipótese, não assiste ao A. o direito à resolução do contrato. Também face ao regime previsto no Código Civil para a venda de coisa defeituosa, o direito à reparação ou substituição pressupõe por um lado que a coisa padeça de um vício e por outro, que o vendedor conheça o defeito ou o desconheça com culpa, sendo que não se verificam os vícios a que alude o art. 913º, pelo que anulação do contrato não é possível, nem o comprador pode beneficiar do regime previsto para a venda de coisa defeituosa (art. 913° e segs.) Por outro lado, não resulta dos factos apurados que o vendedor agiu com dolo ou que se verifica uma situação de erro que conceda a faculdade de anulação do contrato, convolando-se o pedido de resolução para anulação. De acordo com o regime geral da resolução previsto no art. 432°, a resolução é possível desde que fundada na lei ou em convenção das partes. A resolução fundada na lei prevista nos arts. 793º e 801° pressupõe a perda de interesse na prestação ou a impossibilidade da prestação, o que no caso presente, também não se verifica, nem resulta da matéria dada por assente. Assim, a decisão recorrida deve ser revogada e, em sua substituição, deve ser proferido acórdão em que se julgue improcedente o pedido formulado pelo A..
Vejamos:
Não existe qualquer dúvida que as partes celebraram um contrato-promessa em relação à fracção autónoma acima identificada, mediante o qual o A. acordou com a R. a compra desse imóvel (art. 410º).
Também não existe dúvida sobre a circunstância, declarada no aresto recorrido, de não ocorrer uma situação de incumprimento definitivo da prestação por parte da R., sendo certo que a recorrente se conformou com a correspondente decisão. Não será possível, assim, aplicar à questão o regime de incumprimento de um contrato-promessa e, portanto, não poderá ser aplicada à R. a sanção própria do incumprimento, a restituição do sinal em dobro, conforme foi pedido pelo A..
No acórdão recorrido entendeu aplicar-se à questão o regime de venda de coisa defeituosa a que aludem os arts. 913º e segs. e consequentemente, atendendo-se à remissão que esta disposição faz para a secção precedente, adoptar o regime estabelecido no art. 905º, considerando o contrato anulável por erro, acabando-se por declarar, nos termos acima referidos, a respectiva nulidade.
Com a celebração do contrato-promessa as partes vincularam-se à concretização do contrato prometido. Como refere Calvão da Silva “o contrato promessa é um contrato autónomo, distinto do contrato definitivo, cuja função consiste em impor a celebração de ulterior contrato definitivo”(1) . O contrato-promessa é a fonte da obrigação de contratar. Num contrato promessa de compra de compra e venda (como sucede no caso), não se produz o efeito translativo da propriedade. Este efeito só se concretizará com a realização do contrato prometido. O contrato promessa ao desencadear a obrigação de contratar, gera o correspondente do direito de crédito da contraparte de exigir o seu cumprimento. Produz, assim, mero efeito obrigacional de realizar o contrato prometido(2). Este, celebrado na sequência da obrigação decorrente do contrato-promessa, é equivalente a um contrato celebrado desde logo sem precedência do contrato-promessa.
Quer dizer, com a celebração do contrato-promessa as partes só lograram vincular a contraparte à realização do contrato prometido, no caso, a compra e venda do imóvel em questão. Como diz Almeida Costa (3) “no contrato-promessa a prestação devida consiste na emissão de uma declaração de vontade negocial destinada a realizar o contrato prometido”. Daqui decorre que, em relação ao cumprimento/incumprimento do contrato-promessa, devem valer primacialmente as normas próprias deste contrato, designadamente as disposições dos arts. 442º e 830º.
O art. 410º nº 1 estabelece que ao contrato-promessa são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, pela sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa. Estabelece-se aqui o princípio da equiparação, afastando-se as regras relativas à forma e as que pela sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa.
Para o presente caso, interessa-nos esta segunda excepção a tal princípio de equiparação. Como o estabelecido no art. 410º nº 1 “não distingue, na sua aplicação, entre os requisitos de formação e os efeitos do negócio, são aplicáveis à promessa de venda, com as necessárias adaptações, as regras que na compra e venda se referem à determinação e a redução do preço, à venda de bens alheios, de coisa defeituosa, de bens onerados etc” (4) .
Quer dizer, nos termos do referido art. 410º nº 1 e porque a disposição não distingue entre os requisitos de formação e os efeitos do negócio, face ao dito princípio da equiparação, deve aplicar-se à situação vertente as regras atinentes à venda de coisa defeituosa.
Já se disse que, como decidiram as instâncias, não poderá ser aplicada à R. a sanção própria do incumprimento do contrato-promessa, a restituição do sinal em dobro, conforme foi pedido pelo A.. Mas o A. pediu também, subsidiariamente, a anulação do contrato por venda de coisa defeituosa, tendo as instâncias respondido afirmativamente a esta pretensão.
É sobre esta parte do acórdão que a recorrente mostra o seu inconformismo.
Estabelece o art. 913º nº 1, em relação ao contrato de compra e venda, que “se a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, observar-se-á, com as devidas adaptações, o prescrito na secção precedente, em tudo quanto não seja modificado pelas disposições dos artigos seguintes”.
Esta norma faz equivaler o vício à falta de qualidade da coisa. Como refere Calvão da Silva (5) em relação a este paralelismo “a lei posterga a definição conceitual e privilegia a idoneidade do bem para a função a que se destina, ciente de que o importante à aptidão da coisa, a utilidade que o adquirente dela espera. Nesta medida, diz o mesmo autor que “diz-se defeituosa a coisa imprópria para o uso concreto a que é destinada contratualmente – função negocial concreta programada pelas partes – ou para a função normal das coisas da mesma categoria ou tipo se do contrato não resultar o fim a que se destina (art. 913º nº 2)”. Pedro Marinez (6) diz que "o defeito da coisa constitui um desvio com respeito à qualidade corpórea que seria devida".
Quer dizer, a coisa será defeituosa quando for imprópria para o uso concreto destinado pelo contrato, ou quando não satisfaça a função normal das coisas da mesma categoria ou tipo (nº 2 do art. 913º).
O vício que haverá, no presente caso, de ponderar, será o que impede a coisa da “realização do fim a que é destinada”, visto que as deficiências verificadas provocam, uma redução da aptidão da casa para o seu uso comum, que é a de proporcionar aos que a habitam, como é notório, uma vivência satisfatória. A este propósito será de sublinhar que o imóvel sofre dos defeitos indicados no nº 9 dos factos dados como provados, donde será possível inferir que a casa carece de condições de habitabilidade adequadas.
Quanto a este aspecto, deu-se ainda como assente que a fracção não preenche os requisitos de habitabilidade normais e adequados em termos de assegurar, com a qualidade mínima exigível, o gozo a que o prédio se destina (facto 11 acima referenciado). Estas circunstâncias, porém, têm conteúdo patentemente conclusivo(7) (8), pelo que terão que se ter como não escritas (arts. 511º, 646º nº 2 e 653º nº 2 do C.P.Civil). Todavia, pese embora esta conjuntura será possível deduzir as precárias condições de habitabilidade da habitação, das deficiências ou defeitos que a mesma apresenta, retratadas no nº 9 dos factos assentes.
Assente que o contrato incidiu sobre a venda de coisa defeituosa, vejamos agora a responsabilidade da demandada.
De harmonia com o disposto no art. 914º “o comprador tem o direito de exigir do vendedor a reparação da coisa ou se for necessário e esta tiver a natureza de fungível, a substituição dela; mas esta obrigação não existe se o vendedor desconhecia sem culpa o vício ou a falta de qualidade de que a coisa padece”.
A razão de ser desta disposição está em que “se deve entender que o vendedor garante tacitamente ao comprador as qualidades da coisa vendida, isto, evidentemente, se o comprador não tinha conhecimento do vício ou da falta de qualidades da coisa”(9).
A parte final do dito art. 914º estabelece que a obrigação de reparação ou de substituição da coisa (se for necessário e esta tiver a natureza fungível), não existe se o vendedor desconhecia, sem culpa o vício da coisa ou a sua falta de qualidade. Afasta-se, assim, a responsabilidade do vendedor, em caso de ausência de culpa da sua parte.
No caso dos autos, através do factualidade provada, não é possível deduzir o desconhecimento dos defeitos por parte da R. vendedora, nem é exequível depreender a sua ausência de culpa dessa ignorância, sendo que a prova desses elementos lhes cabia, de harmonia com o disposto no art. 342º nº 2 (10).
Portanto, a nosso ver, o A. tinha o direito de exigir da R. vendedora a reparação da coisa.
E o certo é que fez essa exigência à R. e que esta realizou reparações mas os defeitos permaneceram (vide factos provados acima referidos sob o nº 6).
Já vimos o que estabelece o art. 913º nº 1. Também já dissemos que o vício em causa no presente caso, será o que impede a coisa da “realização do fim a que é destinada”. Face a esta disposição, o regime a aplicar à situação será o determinado na secção precedente (venda de bens onerados) em tudo quanto não seja modificado pelas disposições dos artigos seguintes.
Quer dizer, deve aplicar-se ao caso, primordialmente, as disposições próprias da venda defeituosa e depois com as devidas adaptações o prescrito para a venda de bens onerados. Como diz Calvão da Silva (11) “desta sorte o comprador de coisa defeituosa goza do direito de anulação do contrato e do direito de redução do preço, nos termos previstos para a venda de bens onerados… Por força da mesma remissão, o comprador da coisa defeituosa goza igualmente do direito à indemnização do interesse contratual negativo…”.
Significa isto que deve ser reconhecido ao comprador, em primeira linha, o direito de exigir do devedor a reparação da coisa ou, se for necessário e esta tiver a natureza fungível, a substituição dela (art. 914º nº 2). Para além deste direito, deve-se reconhecer ao mesmo o direito de anulação do contrato, de redução do preço e da indemnização (pelo interesse contratual negativo)(12).
Nesta conformidade, no caso vertente, de harmonia com o disposto no art. 914º (disposição própria da venda defeituosa) e para o que aqui importa, o A. tinha o direito de reivindicar do vendedor, a reparação da coisa (13). Não poderia, contudo, dado que o bem tem a natureza coisa infungível (vide art. 207º) pedir a substituição do bem. Poderia também, face à remissão para as normas de venda de bens onerados, pedir a anulação do contrato (por erro ou dolo), a redução do preço (quando as circunstâncias do contrato, mostrarem que, sem erro ou dolo, o comprador teria igualmente adquirido os bens, mas por preço inferior -art. 911º-), a indemnização pelo interesse contratual negativo (traduzido no prejuízo que sofreram pelo facto de terem celebrado o contrato) (14).
O A., pediu a reparação do bem, tendo a reparação sido realizada pela R., porém, sem lograr suprimir as suas deficiências.
Face a esta circunstância e mantendo-se a construção com defeitos poderia o A. pedir a anulação do negócio?
É esta a questão essencial que nos é submetida para apreciação.
Decorre do art. 905º (para onde remete o art. 913º, com a necessárias adaptações), para o que aqui interessa, que o comprador, em relação a coisas que sofram de vício que impeça a realização do fim a que é destinada, pode pedir a anulação do contrato por erro ou dolo desde que se verifiquem os requisitos legais de anulabilidade.
Afigurando-se-nos ser de excluir, desde logo, a hipótese de dolo por parte do vendedor (15), teremos agora de verificar se o caso poderá ser subsumível a uma qualquer situação de erro em alguma das suas modalidades.
O art. 917º estabelece prazos para a propositura da acção de anulação por simples erro, contudo sem aplicação ao caso concreto visto que o contrato ainda não se encontra definitivamente concluído. É que, como decorre do disposto no art. 287º nº 2, enquanto o negócio não estiver cumprido, pode a anulabilidade ser arguida sem dependência de prazos (quer por via de acção como por via de excepção).
Voltando à questão do erro parece-nos, como se entendeu na sentença de 1ª instância (para onde o acórdão recorrido remeteu integralmente), que a modalidade de erro a considerar será o erro sobre os motivos a que se refere o art. 252º, mais particularmente, no nº 2 da disposição.
Estabelece esta disposição no seu nº 1 que “o erro que recaia nos motivos determinante da vontade, mas se não refira à pessoa do declaratário nem ao objecto do negócio, só é causa de anulação se as partes houverem reconhecido, por acordo, a essencialidade do motivo”. Acrescenta o nº 2 que “se, porém, recair sobre as circunstâncias que constituem a base do negócio, é aplicável ao erro do declarante o disposto sobre a resolução ou modificação do contrato por alterações das circunstâncias vigentes no momento em que o negócio foi concluído”.
Esta disposição (assim como o art. 251º) trata do chamado erro vício. Como refere Mota Pinto (16) este tipo de erro “traduz-se numa representação inexacta ou na ignorância de uma qualquer circunstância de facto ou de direito que foi determinante na decisão de efectuar o negócio. Se estivesse esclarecido acerca dessa circunstância – se tivesse exacto conhecimento da realidade – o declarante não teria realizado qualquer negócio ou não teria realizado o negócio nos termos em que o celebrou”.
A relevância jurídica deste tipo de erro parte do pressuposto de que, para a validade do acto, deve a vontade das partes ser formada de um “modo julgado normal e são”(17) , ou seja, que essa vontade se estabeleça de forma livre, esclarecida e ponderada. “À liberdade na formação da vontade opõe-se o medo, provocado pela coação moral; ao esclarecimento, o erro, à ponderação, a incapacidade acidental. Erro, medo, incapacidade acidental são os principais tipos de vícios na formação da vontade” (18).
Para o que aqui importa, interessa o erro vício a que acima já aludimos.
A falta de esclarecimento ou uma elucidação deficiente, pode conduzir ao erro. Como diz Carvalho Fernandes “enquanto vício na formação da vontade, o erro consiste no desconhecimento ou na falsa representação da realidade que determinou ou podia ter determinado a celebração do negócio. Essa circunstância pode consistir numa circunstância de facto ou de direito”(19).
Analisando os dispositivos dos arts. 251º e 252º, verifica-se que o erro vício comporta as seguintes modalidades: erro quanto ao objecto, erro quanto à pessoa do declaratário, erro quanto à base do negócio e erro sobre os motivos.
Para o caso dos autos deveremos focarmo-nos no erro quanto à base do negócio, que vem previsto e regulado no nº 2 do art. 252º já acima referenciado. Como refere Carvalho Fernandes (20) “a base do negócio é constituída por aquelas circunstâncias que, sendo conhecidas de ambas as partes, foram tomadas em consideração por elas na celebração do acto e determinaram os termos concretos do conteúdo do negócio”. Ou como diz Castro Mendes (21) “chama-se base do negócio ao conjunto de circunstâncias, conhecidas das partes ou que se pode esperar que o sejam, com fundamento na actual ou superveniente verificação das quais o contrato foi celebrado e que explicam ou justificaram essa celebração nos seus termos concretos”.
Através da remissão do referido art. 252º nº 2 para o art. 437º, concluiu-se que as circunstâncias que devem ser tidas em conta serão aquelas «em que as partes fundaram a decisão de contratar» (vide 1ª parte do art. 437º). Nesta conformidade, de harmonia com estas disposições legais o negócio será anulável (22) (ou modificável segundo juízos de equidade), se as circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar tiverem sofrido uma alteração anormal, desde que a exigência as obrigações por ela assumidas afecte gravemente os princípios da boa fé e não esteja coberta pelos riscos do contrato.
No caso dos autos, na douta sentença de 1ª instância para onde o acórdão recorrido remeteu, considerou-se que “estando assente que do contrato promessa em causa constava que o imóvel a alienar se destinava à habitação do promitente comprador e que este estava, indubitavelmente, convencido de que tal imóvel teria todas as condições necessárias para ser afecto a esse fim, e que disso deu conhecimento aos representantes da R. – pois consta do contrato o fim a que se destinava o imóvel -, que também o pretendiam vender para essa finalidade, conhecendo ou não podendo ignorar, que os defeitos que constatou que o mesmo enfermava, e que eram do seu conhecimento, sem adequadas obras de reparação, que por si não foram efectuadas, tornava o imóvel de todo imprestável para o objectivo a que se destinava e que era a de servir de habitação do A., pois que, como resultou demonstrado, com os “aludidos defeitos, o imóvel não preenche os requisitos de habitabilidade normais e adequados em termos de assegurar, com a qualidade mínima exigível, o gozo a que o prédio se destina”.
Parece-nos que estas considerações são correctas, fundando-se em factos que foram dados como assentes (se bem que se deva subtrair, por conclusivas, as circunstâncias referidas no nº 11 dos factos provados, como já se decidiu). Com efeito, provou-se que o contrato promessa em questão teve como objecto a compra e venda de uma habitação do tipo T2, sendo também certo que após a assinatura do contrato promessa a R. facultou ao A. a chave do imóvel, o qual nele passou a habitar. O imóvel, destinava-se pois a habitação do promitente-comprador. Evidentemente que este ao contratar com a R. convenceu-se que a habitação que pretendia adquirir teria todas as condições de habitabilidade, tanto mais que se tratava de um imóvel novo (provou-se que na altura da realização do contrato o imóvel se encontrava em construção – vide facto provado sob nº 1 supra-referenciado -). Por sua vez, a promitente-vendedora não podia desconhecer a finalidade do imóvel, pois no próprio contrato foi exarado que o contrato incidia sobre «uma habitação do tipo T2». Acresce que se provou que o imóvel apresenta defeitos graves (que a R. não suprimiu), perante os quais se pode concluir que a fracção autónoma não preenche os requisitos de habitacionais adequados, pois denota-se que no seu interior entra água e originam-se humidades, não assegurando, assim, as condições para nela se estabelecer uma vivência capaz. Por outras palavras, das deficiências dadas como demonstradas é possível inferir que o imóvel tem defeitos ao nível de impermeabilização e de vedações, designadamente nas janelas e no telhado o que, evidentemente, leva a que no interior dele se possam infiltrar águas e produzir humidades, deficiências que impedem que se estabeleça nele uma vivência condigna e adequada.
Por outro lado, como também se pondera na sentença de 1ª instância, “a intenção do A. ao adquirir a fracção em causa era a de a destinar à sua própria habitação e, se soubesse que o imóvel não reunia as mais elementares condições de adequação à concretização desse fim, não teria realizado o aludido negócio”. Também esta observação nos parece certa, pois como é notório, ao pretender-se adquirir uma habitação nova para aí se viver, ambiciona-se um local com boas condições de habitabilidade e conforto, não passando pela cabeça do pretendente à aquisição que a nova casa não possa reunir as mais elementares condições de habitabilidade, sendo que, se tal pudesse supor, certamente não realizaria o negócio.
Ora, sabendo-se que, nos termos dos referidos arts. 252º nº 2 e 437º nº 1, o interessado tem o direito à anulação do negócio se a circunstâncias em que fundou a decisão de contratar sofram uma alteração anormal (e desde que a exigência da obrigação por ele assumida afecte gravemente os princípios da boa-fé – o que patentemente sucede no caso - e não esteja coberto pelos riscos de negócio(23)), parece-nos evidente que o fundamento de anulação se verifica no caso dos autos.
Por isso, se confirma o douto acórdão recorrido.
No que toca à restituição da quantia em causa e respectivos juros, a recorrente não coloca qualquer questão, pelo que se remete para o que sobre o assunto decidiram as instâncias.
Para terminar, esclareceremos que a recorrente, no fundo, não coloca, através de argumentação jurídica capaz qualquer entrave à fundamentação jurídica da decisão recorrida. Apenas sustenta, em contrário, de útil para o presente caso, que o direito à resolução não ocorre sem que previamente se esgote a via da reparação ou da substituição do bem objecto da venda.
Não aceitamos este modo de ver as coisas como se infere do que acima se referiu, sublinhando-se que foi dada à R. a possibilidade de, num primeiro momento, proceder à eliminação dos defeitos, o que não fez.
Por outro lado, como nos parece claro, o disposto Dec-Lei 67/2003 de 8/4 não tem aplicação ao caso vertente, dado que o diploma versa sobre venda de bens de consumo e das garantias a ela relativas (vide art. 1º nº 1 do Dec-Lei) (24), o que não se verifica no caso vertente.
O recurso é improcedente.
