Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
- 1.AA, BB e CC demandaram O T..., Companhia de Seguros, S.A. em acção declarativa sob a forma ordinária pedindo que seja a ré condenada a pagar-lhes os danos patrimoniais e não patrimoniais sofridos pela ruptura unilateral das negociações pré-contratuais, nomeadamente o dano patrimonial emergente no montante de 57.511,00€ que é o acréscimo do preço que os AA , juntamente com os demais comproprietários, foram obrigados a pagar a mais pelo prédio e, ainda, que seja a ré condenada a pagar os demais custos que se liquidarem em execução de sentença, nomeadamente honorários da sua mandatária e as despesas realizadas com a propositura desta acção; requerem ainda que a título de danos não patrimoniais seja a ré condenada a pagar aos AA a quantia de 15.000€.
- 2.A acção foi julgada improcedente nas instâncias.
- 3.Os AA formularam as seguintes conclusões no âmbito da revista interposta para este Tribunal:
1ª- Não pode a recorrente conformar-se com o entendimento assumido no douto acórdão da Relação de Lisboa quer quanto à natureza e efeitos jurídicos que atribui à comunicação para preferência e respectiva aceitação pelo preferente, quer quanto à admissibilidade da prova testemunhal para demonstração da alteração introduzida em contrato-promessa de compra e venda de imóvel quer ainda quanto à qualificação da conduta da recorrida para efeitos de apuramento da responsabilidade civil e existência de danos sofridos pela ora recorrente.
2ª- O douto acórdão recorrido ofendeu preceitos de direito substantivo, como sejam os artigos 1091.º, 230.º, 334.º, 351.º ,393.º, 394.º, 416.º e 562.º a 564.º do Código Civil e princípios fundamentais substantivos.
3ª- Ao direito de preferência conferido pelo artigo 1091.º do Código Civil ao arrendatário, em caso de venda do local arrendado, é aplicável o disposto nos artigos 416.º a 418.º e 1410.º do Código Civil.
4ª- A comunicação para preferência constitui uma declaração negocial e traduz proposta contratual correspondente ao projecto de venda que é levado ao conhecimento do preferente pelo obrigado.
5ª- A declaração de preferência assume o significado de uma aceitação.
6ª Nos termos do disposto no artigo 230.º do Código Civil é irrevogável a proposta de contrato depois de recebida pelo destinatário.
7ª- Os direitos legais de preferência têm sempre eficácia legal e, em caso de incumprimento, o obrigado à preferência pode ser sujeito ao dever de indemnizar.
8ª- Mesmo admitindo que tenha ocorrido erro na indicação do preço de venda do imóvel, por parte do obrigado, não era o mesmo susceptível de reparação em prejuízo da recorrente.
9.ª- Segundo a posição assumida pelo ilustre Professor Vaz Serra, constando a comunicação e a declaração de documento assinado, ficou concluído entre as partes um contrato-promessa de compra e venda.
10.ª- Mesmo que assim se não entenda, sempre se poderá dizer que, não constando dos autos documento que reflicta a alteração do preço constante do contrato-promessa junto aos autos, outorgado entre a ré e o terceiro promitente comprador, tal prova não poderia ser produzida testemunhalmente em prejuízo da recorrida.
11.ª- Sendo o contrato-promessa um contrato cujo objecto é a celebração futura de um outro contrato, qualquer alteração dos seus termos e condições teria que ser reduzida a escrito.
12.ª- Qualquer alteração ao contrato-promessa comunicado pelo obrigado à recorrente, para produzir efeitos teria que ser reduzido a escrito.
13.ª- Estabelece o artigo 394.º do Código Civil a inadmissibilidade da prova por testemunhas que tiver por objecto quaisquer convenções contrárias ou adicionais ao conteúdo de documento particular.
14.ª- O n.º3 do supra citado artigo deve ser entendido no sentido de que terceiros podem utilizar a prova testemunhal contra as partes, mesmo no caso em que esta possibilidade está vedada a estas pelo que, contrariamente ao expendido no douto acórdão recorrido, esta disposição legal não se aplica ao caso sub judice.
15.ª- A consideração de que a alteração do preço de venda do imóvel objecto dos autos, constante de contrato-promessa, está provada não é uma simples interpretação do contexto do documento.
16.ª- Tanto mais que dos autos não consta prova documental susceptível de formar a convicção da verificação do facto alegado a fim de interpretar o contexto do documento ou para completar a prova documental.
17.ª- A recorrente viu os seus objectivos e expectativas frustrados apesar de ter concretizado a compra do imóvel pois veio a adquiri-lo por um preço muito superior ao inicialmente previsto.
18.ª- Tem, assim, o direito a ser indemnizada pela recorrida pelo prejuízo sofrido resultante da aquisição do imóvel por valor muito superior ao comunicado.
19ª- A conduta da recorrida é fortemente censurável e intoleravelmente ofensiva do sentido ético-jurídico da boa fé e causou prejuízos à autora identificados e demonstrados nos presentes autos, sendo idónea a gerar a obrigação de indemnizar.
20ª- Não é aceitável a presunção de que a ré agiu de forma diligente porque procedeu à comunicação de novo preço de venda do imóvel, quando não foi apurada a data em que teve conhecimento do “ erro”, pelo contrário está demonstrado que entre a data de comunicação para preferência e a data de alteração do preço passaram cerca de 4 meses (v. ponto 41 da BI).
21ª- Não existem elementos que permitam concluir, como fez o Tribunal da Relação, que o preço pago pela recorrente se repercutiu no valor do imóvel.
4. Factos provados:
1- A ré foi proprietária do prédio sito na Rua ..., n.º ..., freguesia da Penha de França, concelho de Lisboa, que se encontra descrito na 6.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o n.° 8383, a fls. 97 do livro B-25 e inscrito na matriz predial urbana sob o art. 466.º (cf. doc. de fls. 19 que no mais se reproduz) [alínea A) dos factos assentes].
2- Os autores foram inquilinos da ré até à data em que adquiriram o prédio supra referido, ou seja até 19 de Setembro de 2001, sendo actualmente os donos e legítimos proprietários, no regime de compropriedade, juntamente com mais quatro pessoas (cf. doc. de fls. 19 que no mais se reproduz). [alínea B) dos factos assentes].
3- Por carta registada com aviso de recepção, datada de 27 de Março de 2001, os autores, juntamente com outros inquilinos do prédio devidamente identificados supra, foram notificados pela ré para exercer o seu direito legal de preferência na venda daquele prédio, do qual eram todos inquilinos, pelo preço de 62.470.000$00 (311.599,05 €) - (cf. doc. de fls. 22 que no mais se reproduz) [alínea C) dos factos assentes].
4- A ré celebrou o respectivo contrato- -promessa, da venda anunciada, com o então promitente comprador, que era a sociedade ..., Lda., contrato que foi assinado no dia 5 de Abril de 2001 e cuja cópia foi fornecida aos autores pela ré (cf. doc. de fls. 24 a 27 que no mais se reproduz) [alínea D) dos factos assentes].
5- Naquele contrato, a ré prometeu vender à sociedade ..., Lda. o prédio de que eram arrendatários os autores pelo preço de 62.470.000500 (311.599,05 €), conforme dispõe a cláusula 3.º daquele contrato [alínea E) dos factos assentes].
6- Na data da celebração daquele contrato promessa, a ré recebeu do então promitente comprador ..., Lda., a título de sinal e princípio de pagamento do preço, a quantia total de 19.620.000$00 (97.864,15 €), do qual a ré deu quitação, tendo ficado então acordado que no momento da respectiva escritura de compra e venda a ré receberia o remanescente do preço, 42.850.000S00 (213.734,90 €) [alínea F) dos factos assentes].
7- As então partes contraentes previram, na cláusula 4.ª daquele mesmo contrato, que: “considerando que o imóvel se encontra onerado por contratos de arrendamento, aceitam ambas as partes que a presente promessa está total e absolutamente condicionada ao exercício do direito de preferência a exercer pelos inquilinos titulares do contrato de arrendamento com mais do que um ano tal como se encontra previsto pelo artigo 47.° n° 1 do Regime do Arrendamento Urbano, DL n.º 321-B/90, de 15 de Outubro." E, ainda, na cláusula 5.ª que “atento o disposto na cláusula quarta deste contrato, caso seja exercido qualquer direito de preferência fica desde já estipulada a invalidade desta promessa de compra e venda.” [alínea G) dos factos assentes].
8- Por carta registada com a/r, datada de 24 de Abril de 2001, a ré notificou os autores de todos os detalhes daquele projecto de venda do imóvel pelo preço de 62.470.000$00 (311.599,05 €), alegando que: “tendo-se verificado que, para que V. Exa. pudesse exercer o seu direito, não lhe foram remetidos todos os elementos essenciais do negócio proposto, vimos agora dar-lhe essa informação.” [alínea H) dos factos assentes].
9- Assim, agora pela segunda vez, a ré notificou os autores de que pretendia vender o imóvel à sociedade ..., Lda., pelo preço de 62.470.000$00 (311.599,0€) [alínea I) dos factos assentes].
10- Por carta de 2 de Maio de 2001, os então inquilinos do r/c. Dto., 1.° Dto., 2.° Dto., 3.° Dto., 3.° Esq., 4.° Dto. e 5.° Esq. do referido prédio exerceram o seu direito de preferência [alínea J) dos factos assentes].
11- Em resposta, a ré enviou aos autores preferentes uma carta registada com a/r (cf. doc. 5), pela qual disse ter tomado boa nota do exercício do direito de preferência e solicitou o envio da documentação (identificação dos outorgantes) necessária à celebração do contrato-promessa [alínea L) dos factos assentes].
12- Por carta de 4 de Junho de 2001, a ré notificou os autores para se deslocarem aos seus Serviços do Património no dia 18 de Junho de 2001, pelas 11h, para ser assinado o respectivo contrato-promessa de compra e venda e ser entregue o sinal de 19.620.000$00 (97.864,00€) [alínea M) dos factos assentes].
13- No dia 18 de Junho de 2001, os réus, acompanhados dos outros inquilinos preferentes, dirigiram-se aos Serviços de Património da ré com um cheque do montante de 19.620.000$00 para celebrarem o respectivo contrato-promessa [alínea N) dos factos assentes].
14- Por carta de 28 de Junho de 2001, a advogada dos aqui autores pediu aos Serviços do Património da ré que fosse marcado dia para a celebração do contrato-promessa que estava combinado [alínea O) dos factos assentes].
15- Nesta última carta, era realçado que os termos do contrato-promessa a assinar deveriam ser, nos termos da lei aplicável, os mesmos do contrato-promessa assinado em 5 de Abril de 2001 com a sociedade ..., Lda. [alínea P) dos factos assentes].
16- Apenas em 16 de Julho de 2001, a ré respondeu aos pedidos dos inquilinos preferentes, inclusive os aqui autores, para que se marcasse a data e o local do contrato-promessa; esta resposta da ré foi dada por carta. (Doc. de fls. 41 e 42) [alínea Q) dos factos assentes].
17- Nesta carta, a ré alterou o preço de venda do imóvel, alegando que tinha existido "um erro" da sua parte (cf. doc. 9) [alínea R) dos factos assentes].
18- No dia 19 de Setembro de 2001, foi celebrada a respectiva escritura de compra e venda, ou seja, foi celebrado o contrato prometido [alínea S) dos factos assentes].
19- A ré comunicou um novo projecto de venda, pelo qual o preço do prédio seria de 74.000.000$00, ou seja, mais 11.530.000$00 (57.511,00 euros) do que o preço projectado para venda e que tinha sido o preço constante do contrato-promessa assinado em 5 de Abril de 2001. [resposta ao ponto 4. da BI].
20- A ré marcou a assinatura do novo contrato- -promessa pelo novo preço para o dia 24 de Julho de 2001. [resposta ao ponto 7. da BI].
21- O respectivo contrato-promessa de compra e venda, foi assinado pelo novo preço, nos escritórios da ré, no referido dia 24 de Julho de 2001. [resposta ao ponto 9. da BI].
22- DD, EE, FF, GG,HH e II, representados pelo seu filho, JJ, assinaram uma declaração de renúncia, datada de 24 de Julho de 2001.[resposta ao ponto 10. da BI].
23- Quatro dos promitentes compradores assinaram a referida declaração de renúncia.[resposta ao ponto 20. da BI].
24- Os autores não assinaram a referida declaração de renúncia. [resposta ao ponto 22. da BI].
25- A ré comunicou inicialmente aos autores que o preço era de 62.470.000$00 (311.599,05 €). [resposta ao ponto 23. da BI].
26- A ré invocou para justificar a subida do preço de venda do imóvel a existência de um erro.[resposta ao ponto 26. da BI].
27- Em Janeiro de 2001, a ré decidiu vender quatro imóveis que eram de sua propriedade.[resposta ao ponto 31. da BI].
28- Para esse efeito acordou com uma mediadora imobiliária, a R... S.A., a promoção do negócio e venda dos imóveis.[resposta ao ponto 32. da BI].
29- Este imóveis eram, para além do imóvel em apreço nesta acção, outros sitos, respectivamente, na ..., n.º ..., em Lisboa; na ..., n.º ..., em Lisboa, e na ..., n.º..., em Lisboa.[resposta ao ponto 33. da BI].
30- Inicialmente foram dados à R... os valores por cada imóvel individualmente considerados que eram os seguintes: na ..., n.º ..., 100.000.000$00, ..., n.º ..., 70.000.000$00, ..., n.º ..., 100.000.000$00, ..., n.º ..., 90.000.000$00 [resposta ao ponto 34. da BI].
31- Em 14 de Março de 2001, a R... apresentou à ré um cliente interessado na aquisição global dos quatro imóveis, a firma ... Lda., após a negociação em conjunto dos quatro imóveis o valor global de venda dos mesmo foi fixado em 324.000.000$00 (1.616.105,19 €) (…). [resposta ao ponto 35. da BI].
32- ( ... ) estabilizado que foi o preço global e definitivo de aquisição, porque os prédios estavam todos onerados com contratos de arrendamento, houve a necessidade de fixar preços proporcionalmente para cada um dos imóveis. [resposta ao ponto 36. da BI].
33- Bem como a outorga de contratos-promessa individualizados por cada imóvel, atento exactamente o facto de ter que ser dado direito de preferência aos locatários de cada um deles. [resposta ao ponto 37. da BI].
34 - Em 5 de Abril foram outorgados com a firma ..., Lda., os contratos promessa relativos a cada um dos imóveis (. . .) [resposta ao ponto 38. da BI].
35- Em momento posterior à outorga dos citados contratos promessa a ré foi informada que tinha cometido um lapso ao elaborar os contratos e ao notificar os preferentes trocou os valores dos prédios, indicando ao imóvel da ... n.º ..., o valor do imóvel da ..., n.º ..., ou seja, no caso com interesse para os autos 62.470.000$00 ao invés de 82.250.000$00. [resposta ao ponto 39. da BI].
36- Em data posterior a 24 de Abril de 2001, os locatários do imóvel da ..., n.º ..., preferiram o negócio pelo que foi o comprador informado deste facto. [resposta ao ponto 40. da BI.
37- Em data não concretamente apurada, mas após a celebração dos contratos-promessa relativos a cada um dos imóveis por parte da firma ..., Lda., a R... informou a ré que esta havia cometido o erro de valoração dos prédios nos contratos, ou seja, que o preço do imóvel da ..., não era de 62.470.000$00, mas de 82.250.000$00. [resposta ao ponto 41. da BI].
38- A ré informou os preferentes deste erro e que o novo preço total de venda era de 74.000.000$00.[resposta ao ponto 42. da BI].
39- Os preferentes aceitaram adquirir o imóvel pelo preço que efectivamente vieram a adquirir de 74.000.000$00.[resposta ao ponto 46. da BI].
40- Os preferentes celebraram a escritura definitiva de compra e venda pelo valor de 74.000.000$00. [resposta ao ponto 52. da BI].
Apreciando.
I. O litígio
