IIFUNDAMENTAÇÃO
A - Da Relação vem dada como assente a seguinte matéria de facto:
“Por contrato verbal celebrado em Março de 1982, a A tomou de arrendamento, a DD e mulher EE, um anexo que faz parte integrante do prédio urbano sito à Rua .…, …, …, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 3408 e descrito na Conservatória de Registo Predial de Gondomar sob o n.º … – (…) e (…).
Como contrapartida do uso e fruição, comprometeu-se a A a prestar aos senhorios, na sua residência, serviços domésticos durante a manhã, de segunda a sábado, quatro horas por dia – (D).
Nos termos acordados, o consumo de electricidade e água que os AA gastassem ficava a cargo dos senhorios – (E).
Por escritura pública, lavrada no dia 29 de Setembro de 1983 no 8.º Cartório Notarial do Porto, DD e mulher EE declararam doar a seu filho CC, e este declarou aceitar, o prédio referido em (A) e (C), reservando para eles o usufruto vitalício – (F).
EE faleceu no dia …de Maio de 19… e DD faleceu no dia … de Julho de 19… – (G).
CC intentou contra os ora AA a acção ordinária n.º 414/99, que correu termos no 1.º Juízo Cível deste tribunal, na qual peticionava a condenação dos RR no reconhecimento do seu direito de propriedade sobre o prédio e se declarasse que os RR ocupavam os anexos e a parte do logradouro de forma abusiva e sem título, com a consequente restituição – (H).
Por sentença de 19/10/2000, junta a fls. 23 e segs., foi apenas reconhecido o direito de propriedade do A sobre o prédio e os RR absolvidos dos restantes pedidos, por se ter considerado que a ocupação destes estava titulada por contrato de arrendamento – (I).
Da referida sentença referida foi interposto recurso para o Tribunal da Relação do Porto e para o Supremo Tribunal de Justiça, que, por acórdão de 30/10/2003, transitado em julgado em 13/11/2003, confirmou a decisão do Tribunal da Relação do Porto, junta a fls. 153 a 162, na qual foi decretada a resolução do contrato de arrendamento em discussão nos autos e condenados os RR a despejar imediatamente o locado que ocupam (anexos e parte do logradouro) deixando-o livre de pessoas e coisas e entregando-o ao A – (J).
Por escritura pública de 28 de Junho de 2000, lavrada no 8.º Cartório Notarial do Porto, CC declarou vender à Ré, e esta declarou comprar, o prédio referido, pelo preço global de Esc. 60.000.000$00 – (L).
O valor dos anexos e do logradouro do prédio ascende a Esc. 2.000.000$00 – - (M).
O vendedor referido em (L) não deu conhecimento aos AA do propósito de vender o prédio, nem lhes comunicou as condições de venda, nomeadamente, o respectivo preço – (N).
O anexo referido em (A) era composto por sala, cozinha, quarto e casa de banho – (1º).
Que se destinava a servir de habitação à A e seu agregado familiar – (2º).
Em data que não foi possível apurar, os referidos DD e mulher cederam à A o uso e fruição de uma parte do logradouro do prédio composto por quintal, cuja área não foi possível apurar – (3º).
Como contrapartida, ficou acordado que A passaria a custear, a partir de então, as despesas com o consumo de electricidade – (4º). “
B – Conforme decorre das conclusões dos recorrentes, o objecto da revista por estes interposta circunscreve-se, única e exclusivamente, à determinação do momento temporal em que deve produzir efeitos a decisão judicial que decretou a resolução do contrato de arrendamento de que os mesmos eram titulares, uma vez que, enquanto que as instâncias consideraram que tais efeitos se retroagem ao tempo em que ocorreu o facto gerador da referida resolução, já, por seu turno, os recorrentes vêm sustentar que tais efeitos apenas se produzem a partir do trânsito em julgado da decisão relativa à extinção do aludido contrato, questão esta de dilucidação imprescindível para a apreciação da situação em causa nos autos, atendendo a que,
os efeitos da procedência da acção judicial respeitante ao exercício do direito de preferência relativo à alienação de um imóvel se retroagem à data da referida alienação.
Assim, e no que se reporta à factualidade que vem provada nos autos com relevância para a análise da questão que vem suscitada pelos recorrentes, temos, portanto, que o recorrido instaurou, em 1999, uma acção de reivindicação contra os AA, na qual formulou, a título subsidiário, o pedido de resolução do contrato de arrendamento, para o caso de vir a ser declarada a existência de um contrato de tal natureza, abrangendo, no que respeita ao seu respectivo objecto, a parte reivindicada do imóvel, acção essa que foi decidida por acórdão deste Supremo Tribunal de 30/10/2003, no sentido da procedência do referido pedido, sendo que, e por outro lado, a presente acção de preferência, que se mostra reportada a um contrato de compra e venda celebrado em 28/06/2000 – fls. 42 a 46 -, foi instaurada em 14/12/2000 – fls. 2.
Perante a realidade temporal equacionada, torna-se inquestionável que a decisão definitiva relativa à resolução do contrato foi proferida em momento posterior ao da realização do negócio jurídico de alienação do prédio que é objecto do peticionado direito de preferência quanto a uma parte do mesmo.
Vem, igualmente, provado das instâncias, que a A/recorrente, por contrato verbal celebrado em 1982, tomou de arrendamento aos pais do interveniente/recorrido um anexo destinado a habitação daquela e do seu agregado familiar, sendo a contrapartida por tal uso e fruição constituída pela prestação de serviços domésticos, por parte daquela aos senhorios, no período da manhã, de segunda a sábado, e durante quatro horas por dia – (A), (D), (1º) e (2º).
E, se é certo que, no RAU, diploma vigente à data da ocorrência da totalidade dos factos para aqui e ora relevantes, aliás em moldes idênticos àqueles que igualmente dispunha antecedentemente o art. 1093º do CC, se consagrava no seu art. 64º a atribuição ao senhorio da faculdade de proceder à resolução do contrato de
arrendamento, no caso do arrendatário deixar de lhe prestar os serviços pessoais que determinaram a ocupação do prédio – n.º 1, al. j) -, não poderá, porém, deixar de ser tido em linha de consideração, que, relativamente ao aludido contrato que foi celebrado pelos recorrentes, se não verifica a existência do elemento essencial do contrato de locação traduzido na retribuição pela concessão do gozo temporário do prédio, retribuição essa, que, à data da celebração do mesmo – Março de 1982 –, sempre teria de ser objecto de fixação em escudos, sob pena da nulidade do respectivo contrato – arts. 294º, 1022º e 1089º, primeira parte, do CC -, donde, portanto, decorre, que, não constituindo a prestação de trabalho um meio legalmente admissível de remuneração do senhorio em matéria de arrendamento urbano – - Arrendamento Urbano do Cons. Aragão Seia, pág. 468 -, a inexistência daquele apontado elemento pecuniário do aludido negócio jurídico conduz à impossibilidade, quer da sua qualificação como contrato de arrendamento, quer à consequente eventual hipotetização da sua extinção, já que, um contrato, cuja respectiva constituição, sob o ponto de vista jurídico, se não verificou, não pode, como tal, ser objecto de extinção.
Temos, portanto, que tal acordo de vontades consubstancia, outrossim, a figura jurídica de um contrato misto de tipo duplo ou geminado, ou seja, um contrato em que uma parte se encontra obrigada a uma prestação típica de certo tipo contratual, enquanto que a contraparte se encontra obrigada a uma contraprestação oriunda de outro tipo contratual, o que, na específica situação em causa nos autos, se traduz numa prestação típica do contrato de arrendamento (a cedência do gozo de um imóvel) e numa prestação típica do contrato de prestação de serviços (o resultado do trabalho manual), sem que porém haja lugar às contraprestações típicas dos referidos contratos (renda e retribuição), uma vez que, como decorre da factualidade que se mostra assente, ao contrato celebrado sempre foi alheio, quer o pagamento de qualquer renda por parte da A, quer o de qualquer retribuição pecuniária por parte dos senhorios – Direito das Obrigações do Prof. Menezes Leitão, vol. I, pág. 196/197.
Ora, relativamente às normas aplicáveis ao contrato celebrado entre a A e os progenitores do recorrido, atendendo a que se não mostram preenchidos os elementos
essenciais tipificadores do contrato de arrendamento, ter-se-á de concluir pela aplicabilidade do regime do contrato de prestação de serviços, dada a preponderância dos elementos deste na estrutura daquele (teoria da absorção) – pág. 199 do volume e obra citados do Prof. Menezes Leitão -, contrato este para o qual, porém, o legislador não estabeleceu qualquer regulamentação geral e específica, pelo que, por imperativo legal, deverá, quanto à regulamentação do contrato ora em causa, lançar-se mão das disposições aplicáveis ao contrato de mandato – arts. 1154º e 1156º do CC.
E, para além de não decorrer do apontado regime legal a atribuição ao prestador de serviços de qualquer direito de preferência na alienação do imóvel onde tais serviços sejam prestados, também, e por outro lado, mesmo que o legislador tivesse consagrado tal direito a favor daquele, sempre, na situação que nos vem presente, os recorrentes nunca do mesmo poderiam beneficiar, uma vez que, tendo o decesso do último dos progenitores do interveniente ocorrido a 17/07/1997 – (G) -, e a alienação a 28/06/2000 – (L) -, nesta data já havia tido lugar a extinção, por caducidade, do aludido contrato de prestação de serviços – art. 1174º, al. a) do CC.
Mas, ainda que se considere que o aludido contrato, aliás em dissonância com o que vem de expor-se, configura um contrato de arrendamento para fim habitacional, sempre, todavia, se adjuntará, que, mesmo tendo em linha de consideração tal qualificação jurídica, nunca, porém, a pretensão dos recorrentes, fundada nos efeitos ex nunc da resolução do referido contrato, poderá, aqui e agora, relevar, no sentido de conduzir à procedência da pretensão por aqueles aduzida de adquirirem, através do exercício do direito de preferência, a propriedade da parte do imóvel que ocupam.
Com efeito, assistindo ao senhorio, de acordo com o preceituado no antecedentemente transcrito art. 64º, n.º 1, al. j) do RAU, a faculdade de proceder à resolução do arrendamento nos termos no mesmo enunciados, já, todavia, e por outro lado, tal causa de cessação do referido contrato não decorre da violação continuada, por parte do arrendatário, de qualquer dos deveres principais, secundários ou acessórios decorrentes da locação e a cargo do mesmo, mas sim e apenas, do mero desaparecimento do pressuposto que serviu de base à ocupação do locado – pág. 410
da obra citada do Cons. Aragão Seia e Anotado dos Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, vol. II, pág. 611 -, situação essa que se mostra mais consentânea com a extinção do contrato por caducidade, e não com a sua resolução, o que, aliás, já hoje tem consagração legal no estatuído no art. 1.051º, al. g) do CC.
Temos, portanto, que a natureza instantânea daquele indicado fundamento tem como necessária consequência, que a sua verificação produz, como é óbvio, a imediata extinção do vínculo que ligava o arrendatário ao senhorio, não havendo que chamar à colação, como aduzem os recorrentes embora sem o nomear, o argumento decorrente do preceituado no art. 434º, n.º 2 do CC, onde se dispõe, que, nos contratos de execução continuada, como o são os contratos de arrendamento, a sua resolução produz apenas efeitos ex nunc, não abrangendo, portanto, as prestações já efectuadas, para daí extrair a consequência da plena existência do referido contrato até ao momento temporal em que tais prestações deixem de ser exigíveis.
Com efeito, representando as referidas prestações as contrapartidas recíprocas a cargo de cada um dos intervenientes no contrato, as mesmas mantêm-se enquanto se mantiver a fruição do locado por parte do respectivo arrendatário, sendo àquelas totalmente alheia a ocorrência da extinção do negócio jurídico a que se reportam, no caso desta última não ser acompanhada da imediata e voluntária cessação do gozo do arrendado, já que, a tal ocorrer, existiria, isso sim, e então, uma circunstância manifestamente colidente, e preclusiva, da exigibilidade das apontadas prestações.
Há, portanto, que concluir, que, embora em qualquer uma daquelas duas indicadas situações os efeitos da mesma resultantes se produzam ex nunc, porém, o momento temporal do seu início é diverso, já que, enquanto no que respeita à cessação do contrato o mesmo se reporta à data em que ocorre o fundamento gerador daquela extinção do negócio jurídico celebrado, por seu turno, a cessação das prestações ao mesmo atinentes, pela específica natureza do fim que é determinante da sua existência, apenas tem lugar com a efectiva desocupação do imóvel.
Assim, assistindo ao arrendatário o direito legal de preferência em caso de alienação do arrendado – art. 47º do RAU -, os pressupostos relativos ao exercício de tal direito retroagem à data da celebração do negócio jurídico objecto da preferência, pelo que, tendo a compra e venda em causa sido realizada em 28/06/2000 – (L) -, nesta data, e em consequência do falecimento do último dos progenitores do interveniente ter ocorrido a 17/07/1997 – (G) -, os recorrentes já não possuíam a qualidade jurídica de arrendatários, por ter já tido lugar a cessação do pressuposto que havia servido de base ao arrendamento.
Temos, pois, que, perante qualquer dos apontados prismas jurídicos sob o qual se analise a questão que vem suscitada pelos recorrentes, sempre se terá de concluir pela improcedência das conclusões pelos mesmos apresentadas.
C – Nas contra alegações que apresentou, e como foi já referido no antecedente relatório, o recorrido veio, subsidiariamente e para o caso da procedência da revista interposta pelos AA, requerer a ampliação do âmbito do objecto do recurso, na parte relativa aos fundamentos por si invocados no articulado apresentado na 1ª instância, uma vez que a apreciação dos mesmos foi objecto de omissão por parte das instâncias.
Ora, atendendo a que, pelos motivos antecedentemente explanados, se inverifica o pressuposto em que se fundava o requerimento respeitante à apreciação do pedido formulado pelo recorrido, mostra-se, portanto, manifestamente prejudicado o seu conhecimento.
