ACÓRDÃO
Acordam os Juízes no Supremo Tribunal de Justiça:
Na 5ª vara cível Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa, AA, identificada nos autos, intentou acção declarativa de condenação, sob a forma ordinária, contra "BB, Prestação de Serviços, A.C.E.", "CC, Sociedade de Gestão e Investimento Imobiliário", DD e EE, todos identificados nos autos, alegando, em síntese, que, com o seu marido, negociara com a segunda Ré - então com a designação de I..I..S..G..I..I.., S.A." - a aquisição de uma fracção num prédio urbano, tendo, entretanto, sido suspensas as negociações por efeito da integração daquela no "Grupo ......". Após diversos contactos, a Autora e o marido foram informados de que o negócio seria conduzido por uma mediadora imobiliária, a quem deram conta do interesse em adquirir essa fracção, tendo subsequentemente a Autora apresentado uma proposta de aquisição que foi aceite por aquela Ré.
Alegou ainda que, por intermédio da dita agência imobiliária, a primeira e segunda ré a informaram de que a fracção que pretendia comprar estava onerada com um arrendamento, sendo que FF, filho do arrendatário entretanto falecido, solicitara, sem sucesso, a emissão de recibos de renda.
Afirma também que interpelou as RR. para a celebração do contrato promessa de compra e venda, sendo que a segunda Ré vendera aos terceiro e quarto RR. a sobredita fracção, invocando que os mesmos eram arrendatários. Alegou que tal invocação era falsa, tendo tido o único propósito de a afastar da aquisição daquele imóvel, sendo que aqueles RR. não haviam pago o respectivo preço.
Arguiu a nulidade, por simulação, das declarações negociais vertidas na escritura e invocou que a actuação dos RR. lhe causou prejuízos de índole patrimonial e não patrimonial que descreve.
Peticiona que seja declarada a nulidade da escritura de compra venda e o consequente cancelamento dos registos efectuados e que as primeiras RR. sejam condenadas a cumprirem o acordado e a pagarem-lhe uma indemnização no valor de € 20.000. Subsidiariamente, para o caso do segundo e terceiros pedidos não serem atendidos, peticiona a condenação de todos os RR. no pagamento de uma indemnização que compreenda o valor - a liquidar futuramente - correspondente à diferença entre o valor da fracção e o montante acordado para a sua venda. Caso se entenda que o primeiro pedido não poderá ser atendido, deverão as primeiras RR. serem condenadas em idêntica indemnização.
Contestando a acção:
As primeiras RR. invocaram que os demais RR. eram a terceira geração da família que habitava a fracção e que com FF, pai da quarta Ré, se haviam encetado negociações tendentes à aquisição do imóvel na qualidade de arrendatário preferente, tendo este lhes solicitado que a venda fosse efectuada àquela Ré e ao marido. Alegaram ainda a inexistência de negociações, impugnaram vários factos aduzidos na petição inicial e pugnaram pela improcedência do pedido.
Os terceiros e quarto RR. invocaram a ilegitimidade activa da Autora e a sua ilegitimidade passiva e impugnaram a maior parte dos factos vertidos na petição inicial, tendo alegado que FF ali sempre vivera e que, uma vez, lhe comunicada a venda a terceiros, optou por preferir, indicando que deveriam figurar na escritura a filha e o genro que com eles vivia. Mais alegaram a inexistência de qualquer acordo entre a Autora e as RR., impugnaram alguns dos factos alegados na petição inicial e pediram a condenação da mesma como litigante de má fé, tendo concluído pela manutenção do negócio.
Na réplica que apenas em parte foi admitida, a Autora respondeu às excepções adjectivas e ao pedido de condenação como litigante de má fé, tendo formulado pedido idêntico quanto àqueles RR..
Procedeu-se a audiência de discussão e julgamento com observância das formalidades legais, conforme da acta consta, tendo a acção sido julgada improcedente por não provada e os RR sido absolvidos do pedido.
Inconformada com esta decisão recorreu a A. para o Tribunal da Relação de Lisboa o qual, em conferência, concedeu provimento parcial à apelação revogando a decisão recorrida e condenando a 1ª e 2ª RR a pagar à A, a título de indemnização, a quantia de 35.000,00 €.
Deste acórdão recorrem para o Supremo Tribunal de Justiça o R Banco Comercial Português, SA e outros RR bem como a A.
A A. AA alegou, em conclusão, o seguinte:
1. Para analisar a existência ou não da simulação do negócio alegada pela Autora, há que partir dos seguintes dados objectivos e já assentes:
As 1.ª e 2.ª Rés acordaram em vender à Autora a fracção dos autos e esta comprometeu-se a adquiri-la, pelo preço de 185.000,00 €, no estado físico e administrativo em que se encontrava, ou seja, com o ónus do contrato de arrendamento (vide ponto 21 dos Fundamentos de Facto).
As mesmas Rés declararam alienar o mesmo imóvel aos 3ºs e 4.º Réus (terceiros na compra e venda), livre de ónus e encargos, exactamente pelo mesmo preço (185.000,00 €) (vide ponto 39 dos Fundamentos de Facto).
A Ré "CC" declarou que a fracção foi alienada ao arrendatário na sequência da comunicação a que estávamos legalmente obrigados para o exercício do direito de preferência, das condições de compra e venda (vide ponto 46 dos Fundamentos de facto).
Os adquirentes da fracção, aqui 3.º e 4.º Réus, não eram nem foram alguma vez arrendatários, o que todos os Réus sabiam (vide ponto 41 dos Fundamentos de Facto).
O alegado arrendatário, FF, não preferiu na compra e venda, nem sequer solicitou ao Réu "BB" que outorgassem na escritura, como compradores, os 3.º e 4.º Réus (vide ponto 38 dos Fundamentos de Facto, eliminado pela Relação).
O valor de mercado da fracção dos autos à data da compra e venda (2004), livre de ónus e encargos, era 600.000,00 € (vide Relatório Pericial junto aos autos).
2. Face aos factos enunciados na conclusão anterior e já provados, dificilmente se poderá aceitar que a fracção dos autos tenha sido alienada aos 3.º e 4.º Réus pelo preço de 185.000,00 €, sendo legítimo admitir que a compra e venda se tenha processado por um preço superior.
Na verdade, tendo os 3º e 4.º Réus adquirido a fracção livre de quaisquer ónus e encargos (ao contrário do que sucederia com a Autora que a compraria com o ónus do contrato de arrendamento), só o pagamento de um preço superior pode justificar a compra da fracção dos autos nessas condições.
Ou seja, se não tivesse havido o pagamento de um preço superior, não haveria qualquer justificação para as 1.º e 2.º Rés terem decidido alienar a fracção aos 3.º e 4.º Réus, quando de antemão sabiam que, não cumprindo o que anteriormente acordaram com a Autora, as faria incorrer no risco de incumprimento e, em consequência, em responsabilidade civil, como afinal veio a suceder.
3. Alegam as Rés para justificar a compra da fracção pelo preço de 185.000,00 € por parte dos 3.º e 4.º Réus, que o arrendatário preferiu na compra e venda e que este solicitou ao BB para que aqueles outorgassem a escritura de compra e venda como compradores.
Porém, tudo isto foi dado como não provado.
Acresce que a Ré "A..." declarou que "a fracção foi alienada ao arrendatário na sequência da comunicação, a que estávamos legalmente obrigados para o exercício do direito de preferência, das condições de compra e venda".
Ou seja, a escritura de compra e venda da fracção celebrada entre a Ré "CC" e os 3.º e 4.º Réus, tem um pressuposto: o de que estes eram arrendatários da fracção. O que não era verdade e todos os Réus sabiam (vide ponto 41 dos Fundamentos de Facto).
É certo que a escritura de compra e venda da fracção dos autos aos 3.º e 4.º Réus é omissa quanto à qualidade em que aqueles intervieram na escritura, designadamente se a outorgaram ou não na qualidade de arrendatários da fracção.
Mas tal omissão não retira valor probatório à referida declaração da Ré CC", pelo contrário, antes confirma a intenção dos Réus de em conluio, praticarem um acto de compra e venda assente em pressupostos falsos (uma vez que os 3.º e 4.º Réus não eram, nem nunca foram arrendatários) com evidente prejuízo para a Autora que, com tal compra e venda, foi afastada do negócio.
4. A referida declaração da Ré CC", referindo que venderam ao arrendatário, sabendo que o comprador não era arrendatário (não esquecemos que a Ré CC era a proprietária e senhoria do imóvel e como tal, conhecia e tinha o dever de conhecer que os 3.º e 4.º Réus não eram arrendatários), só pode ser entendida como um expediente infeliz para justificar a compra e venda pelo preço de 185.000,00 € de um imóvel que, adquirido no estado devoluto como o vieram afazer os 3.º e 4.º Réus, valia no mínimo 600.000,00 €.
Na verdade, ao justificar que a fracção foi alienada ao arrendatário, o preço de 185.000,00 € surge não como um preço livremente negociado entre as partes, mas como uma decorrência do preço acordado com a Autora por via do direito legal de preferência.
Ou seja, o direito legal de preferência foi o expediente formal invocado pela Ré CC9 para justificar o preço de 185.000,00 €, aparecendo este não como fruto de uma livre negociação entre as partes, mas como uma decorrência do direito conferido ao arrendatário.
Por via da "falsa" preferência concedida ao arrendatário pela Ré CC", o que os Réus pretenderam no fundo foi essencialmente fazer passar um preço de venda consentâneo com a oferta da Autora, sem que as l.º e 2.º Rés corressem o risco de incumprimento e sem pôr em causa o preço real da compra e venda aos 3.º e 4.º Réus, necessariamente superior ao convencionado com a Autora.
5.Com efeito, sendo as l.ª e 2.ª Rés empresas com fins lucrativos, porque razão haveriam de vender o imóvel aos 3.º e 4.º Réus por 185.000,00 € quando o poderia alienar por um preço superior e desse modo, encaixar mais-valias substanciais?
Se já tinham assegurado com a Autora a venda do imóvel por 185.000,00 €, com o ónus do contrato de arrendamento, porque razão iriam vender o mesmo imóvel a outros, neste caso terceiros, livre de ónus e encargos, pelo mesmo preço, correndo ainda por cima o risco de incumprimento e de virem a civilmente responsabilizados?
A explicação só pode ser uma e essa é a de que o preço real pago pelos 3.º e 4.º Réus pela compra do imóvel foi superior ao preço convencionado com a Autora, não passando a atribuição da qualidade de arrendatários aos 3.º e 4.º Réus feita pela CC" de um expediente para camuflar a verdadeira natureza da operação de compra e venda e justificar o preço de 185.000,00 €.
6. Do teor da declaração da Ré "CC, de que alienaram a fracção ao arrendatário e de que o notificaram para efeitos do exercício do direito de preferência, terá necessariamente de se concluir que os 3.s e 4.? Réus conheciam os termos do negócio acordado com a Autora, o que torna mais visível a simulação do negócio entre os Réus e o propósito destes em prejudicarem a Autora, o que afinal veio a suceder com a consumação da venda através da respectiva escritura notarial.
A ideia defendida pelos Réus de que a notificação para a preferência teve por fundamento uma hipotética venda do imóvel ao fundo imosotto, não tem o mínimo suporte, pois o único acordo para a venda do imóvel foi o acordado com a Autora, inexistindo nos autos qualquer contrato ou acordo com aquele fundo para a alienação do mencionado imóvel.
Aliás, os dois documentos internos do "BB" juntos por este aos autos no decurso da Audiência de Discussão e Julgamento provam sem margem para dúvidas que o único acordo para a venda da fracção era o acordo celebrado com a Autora.
7. Não obstante, os factos atrás enunciados e as provas existentes nos autos entendeu o Tribunal da Relação de Lisboa, no seu douto Acórdão, o seguinte:
"... sendo embora verosímil e discorrente o raciocínio que a Apelada desenvolve, fazendo admitir que o factualismo vertido naqueles artigos (27 a 30) seja uma eventualidade do que se terá passado com a realidade dos factos, não parece, todavia, ir além de uma prova de primeira aparência, ou seja, não parece ser uma prova bastante.
É que deixa em aberto a possibilidade de as realidades não se terem passado como os factos daqueles artigos as relatam" (vide pág, 14 do Acórdão}.
Contudo, no modesto entendimento da Autora (e salvo sempre o devido respeito por opinião contrária) e ao contrário do decidido pelo Tribunal da Relação de Lisboa, existem nos autos, como vimos, elementos probatórios suficientes que "a contrario", provam a tese da simulação do negócio ou, pelo menos, indicam fortemente que a mesma terá ocorrido com toda a segurança.
Ê óbvio que, atenta a natureza da simulação, os Réus (simuladores), sabendo os compromissos acordados anteriormente com a Autora e as responsabilidades em que incorriam por incumprimento, não iriam de forma clara deixar rasto da simulação. Daí que na escritura de compra e venda conste como praça de venda 185.000,00 € e não um preço superior.
Porém há que ter presente que a simulação, peia dificuldade da prova directa, é silenciosa e sigilosa e que há-de normalmente resultar de factos que a façam presumir, sendo possível, no caso concreto dos presentes autos, partindo dos elementos existentes construir e provar a tese da simulação, pois, como já se referiu, a prova desta normalmente só é feita a partir de indícios (prova indirecta) e não deforma directa.
8. Consciente da dificuldade da prova directa da simulação, escreveu-se no Acórdão da Relação de Lisboa, de 26-11-2009, Proc. 9561/08-2, o seguinte:
"Não se ignora que raramente é possível a prova directa da simulação, essa prova é normalmente alcançada pela concatenação de factos apurados que conduzem à certeza prática de que o acto simulado, prova indirecta, por indícios e presunções. Desde sempre se tendo entendido que a prova da simulação se pode fazer através de presunções judiciais.
Efectivamente, "é lícito aos tribunais tirarem conclusões ou ilações lógicas da matéria de facto dada como provada, e fazer a sua interpretação e esclarecimento, desde que, sem a alterarem antes nela se apoiando, se limitem a desenvolvê-la, conclusões essas que constituem matéria de facto" -Acórdão do S.TJ. de 19 de Outubro de 1994, no B.MJ. n.º 440, pág. 361.
Ou seja, por via dos art. 349 e 351, do Cód. Civil, poderia o Tribunal da Relação de Lisboa, sem ofender o disposto no n.º 1 do art. 712, do Cód. Proc. Civil ter lançado mão das presunções judiciais para, face aos elementos de prova constantes dos autos, ter dado como provados os quesitos 27 a 30 da Base Instrutória.
Não o tendo feito, o Tribunal da Relação de Lisboa violou, no entendimento da Autora, os referidos preceitos legais.
Embora esteja interdito por lei ao Supremo Tribunal de Justiça sindicar o simples uso ou não uso da presunção judicial, já nada impede este mesmo Alto Tribunal de controlar um uso que se traduza na alteração das respostas dadas à matéria de facto (vide, entre outros. Acórdãos do S.TJ., de 5-7-1984, Proc. 071754; de 3-11-1992, Proc. 082011; de 9-3-1995, Proc. 086250; de 26-09-1995, Proc. 087078; de 31-10-1995, Proc. 087288), o que se requer.
9. Acresce ainda que a venda de um bem imóvel por um preço substancialmente inferior ao seu preço real, que no caso em apreço é de apenas 30,8% (=185.000,00 €/ 600.000,00 €}, sem qualquer razão que o justifique, viola o disposto no n.º 2, do art. 280. do Cód. Civil e na alínea eh do n.º 1, do art. 56, do Cód. Soe. Com., por ofensiva dos bons costumes.
Facto que é de conhecimento oficioso.
10. O Tribunal da Relação de Lisboa julgou parcialmente procedente o recurso de apelação atempadamente interposto pela Autora, condenando as 1.º e 2.º Rés no pagamento de indemnização de 35.000,00 € pelo facto daquelas não terem cumprido o negócio acordado com a Autora.
Porém, entende a Autora, ter por manifesto lapso, o Tribunal da Relação de Lisboa errado no cálculo do montante da indemnização por errada interpretação da norma aplicável e dos documentos e meios de prova constantes dos autos.
Com efeito, para o cálculo da indemnização o Tribunal da Relação de Lisboa partiu do pressuposto de que o valor de mercado da fracção dos autos em 2004 era 220.000,00 €, pelo que deduzindo a este valor o preço que a Autora deveria ter pago pela aquisição da fracção (185.000,00 €), resulta efectivamente como indemnização os 35.000,00 € (= 220.000 -185.000).
11. Para esse efeito, o Tribunal da Relação de Lisboa, na esteira da avaliação do imóvel constante do Relatório Pericial junto aos autos, fundamentou o montante da indemnização nos seguintes termos: "... o valor da indemnização a arbitrar à Apelante por lucros cessantes tem de ser encontrada pela diferença entre o valor comercial da fracção autónoma dos autos de 220.000 € e o valor acordado para a venda com a Apelada de 185.000 €, ou seja, pelo valor de 35.000 € (trinta e cinco mil euros)".
Ou seja, o Tribunal da Relação de Lisboa adoptou como critério para a definição do valor de mercado da fracção o Cenário 3 do Relatório Pericial junto aos autos, que refere o seguinte: "Arrendatário a viver em 2004, para além do cônjuge, com a filha, há mais de um ano, sem que esta tivesse residência na comarca de Lisboa, dada a localização do bem".
12. Ora, no entendimento da Autora não é o facto de o arrendatário viver com o cônjuge ou com este e a filha, que determina o valor de mercado da fracção, mas sim o facto do cônjuge ou da filha terem ou não direito a suceder no arrendamento por morte do alegado arrendatário, Sr. FF.
Aliás, o Relatório Pericial é bastante claro a esse respeito, aí se escreve o seguinte: "Põe-se pois a questão se haverá direito a nova transmissão por parte de FF, após o seu óbito (sublinhado nosso).
Caso haja tal direito (sublinhado nosso), sob o ponto de vista jurídico, configuram-se dois novos cenários na transmissão contratual: a. Se vivia com o cônjuge - cenário 2; se vivia para além do cônjuge, com algum descendente ou ascendente há mais de um ano, que não tivesse residência na comarca de Lisboa, dada a localização do bem - cenário 3"
Ou seja, conforme consta do Relatório Pericial o facto do alegado arrendatário FF viver com o cônjuge (cenário 2) ou para além do cônjuge, também com a filha (cenário 3), só influenciaria valor de mercado da fracção caso aqueles tivessem direito sob o ponto de vista jurídico a nova transmissão após a morte do Sr. FF.
13. Ora, no caso concreto da fracção dos autos, dúvidas não restam de que a Ré D.EE (filha do Sr. FF e aqui 4.g Ré) não era nem nunca foi arrendatária (vide Acórdão, ponto 41 dos Fundamentos de Facto dos Factos Assentes), como também nunca poderia beneficiar do direito à transmissão do arrendamento por morte de seu pai, Sr. FF.
O mesmo acontecendo com a esposa do Sr. FF (D. GG), que também não teria no caso concreto da fracção dos autos, direito ao arrendamento.
Isto pela simples razão de que, nos termos do RAU, a transmissão do arrendamento só opera em um grau, excepto se a primeira transmissão for para o cônjuge sobrevivo, pois, por morte deste, pode transmitir-se ainda às pessoas enumeradas no número um, alíneas b), d) e e) do art. 85 do RAU.
Ora, com o decesso do primitivo arrendatário (Sr.. HH), ocorrido em 1971, o direito ao arrendamento transmitiu-se ao cônjuge sobrevivo (D.II) e, com a morte deste, ocorrida em 1979, teria direito a suceder no arrendamento, o filho de ambos, Sr.. FF.
E com a eventual transmissão do arrendamento para este ultimo, sendo já a 2.2 transmissão, esgotou-se nos termos do RAU o direito à sucessão no arrendamento, pelo que, nos termos deste diploma legal, nem a esposa do Sr.. FF (D. GG), nem a filha, D.EE, teriam direito a suceder no arrendamento.
14. Ora, não tendo aquelas direito a suceder no arrendamento, não tem cabimento considerar o Cenário 3 do Relatório Pericial como suporte para a definição do valor de mercado da fracção, mas sim o cenário 2, ou seja, o valor de 385.000,00 €, ou, em alternativa, o montante de 77.000 contos = 384.074,83 € constante da avaliação efectuada pela própria Ré "BB" ao imóvel (vide anexo à carta emitida por JJ - Sociedade de Mediação Imobiliária, S.A. junta por aquela no decurso da Audiência Preliminar a fls. dos autos).
Aliás, as condições de ocupação da fracção dos autos aquando da avaliação do imóvel efectuada pela "II" em 2001 são exactamente as mesmas que se verificavam em 2004, na medida em que para além do arrendatário (Sr.. FF) nesta altura viviam também com este a sua esposa, D. GG, e a sua filha, D. EE, aqui4.g Ré.
Ora, não faria sentido adoptar como valor de mercado da fracção um montante muito inferior àquele que a própria Ré "II" admite como sendo o valor de mercado correcto e adequado (77.000 contos), como seria o caso se se adoptasse o montante de 220.000,00 € constante do cenário 3 do Relatório Pericial.
Aliás, não deixa de ser curiosa a convergência de valores constante do Relatório Pericial e efectuado pela própria Ré "II" (respectivamente, 385.000,00 € e 384.074,83 €), o que confirma sem margem para dúvidas a inexistência de divergências entre as 1.ª e 2.ª Rés e os Peritos quanto ao valor de mercado da fracção.
Por todo o acima exposto, afigura-se à Autora, salvo sempre o devido respeito por opinião diferente, que o montante da indemnização a arbitrar à Autora por não terem concluído o contrato terá de ser encontrado na diferença entre 385.000,00 € e 185.000,00 €, ou, em alternativa, entre 384.074,38 € e 185.000,00 €, ou seja, em 200.000,00 € (385.000,00 € - 185.000, 00 €) ou 199.074,38 € (384.074,38 € -185.000, Õ0€).
15. Aliás, verdade seja dita, que na realidade os danos reais causados pelas 1.ª e 2.ª Rés à Autora pelo facto de não terem cumprido o acordado com aquela, ou seja, vendendo-lhe o imóvel em causa, são bem superiores aos 200.00,00 €.
Com efeito, basta pensar que o Sr.. FF faleceu em 2006 (vide ponto 31 da douta Contestação), ou seja 2 anos após o acordo celebrado com a Autora, para de imediato se concluir que se as 1.ª e 2.ª Rés tivessem alienado a casa à Autora pelo preço convencionado de 185.000,00 €, esta teria ao fim de dois anos ficado com a casa totalmente livre e devoluta de bens e pessoas uma vez que com a morte do Sr.. FF já não havia lugar a qualquer transmissão do arrendamento.
E com a morte do Sr.. FF e a consequente libertação da casa, o valor de mercado desta ascenderia a 600.000,00 €, conforme avaliação constante do Relatório Pericial, pelo que os danos causados à Autora pelo incumprimento das 1.ª e 2.ª Rés poderiam neste caso estimar-se em 415.000,00 €(= 600.000,00 €-185.000, 00 €).
Ou seja, caso aquelas tivessem cumprido o acordo, a Autora teria encaixado uma mais-valia de 415.000,00 € dois anos após a aquisição da fracção dos autos, uma vez que o alegado arrendatário faleceu em Maio de 2006.
Alegaram os RR Banco Comercial Português, SA e CC – Sociedade de Gestão e Investimento Imobiliário, SA dizendo, em conclusão, o seguinte:
1ª O objecto do recurso consiste em impugnar a interpretação e aplicação feitas no Acórdão recorrido da norma do artigo 227° do CC, de que resultou o julgamento de que a actuação das 1ª e 2ª RR configuraria uma situação de responsabilidade pré-contratual, com obrigação de indemnizar a autora de supostos danos emergentes e de pretensos lucros cessantes.
2ª As considerações expendidas no Acórdão recorrido não são aplicáveis aos factos dos autos, que não integram conduta culposa das 1ª e 2ª RR susceptível de gerar responsabilidade civil com obrigação de indemnizar, nem deles decorre a produção de danos indemnizáveis.
3ª A conduta das 1ª e 2ª RR não violou nem o dever de clareza, nem a obrigação de não iniciar ou prosseguir negociações de antemão destinadas ao malogro, nem o dever de informar a contraparte de facto que pudesse conduzir ao abortamento das negociações, como resulta da ponderação e análise conjugada dos factos dados como provados nos autos.
4ª A família foi habitar a fracção dos autos em 1 de Setembro de 1951, ao abrigo do contrato de arrendamento feito com HH, tendo na mesma fracção vivido sucessivamente várias gerações da mesma família.
5ª FF era filho de HH, vivendo na casa dos autos com os pais desde pelo menos 1966, juntamente com a mulher e os filhos, nomeadamente a ré EE.
6ª FF era reconhecidamente arrendatário preferente, tendo-se iniciado em Junho de 2001 as negociações para venda entre a II e o mesmo FF.
7ª À data da celebração da escritura de compra e venda em que os 3º e 4º RR outorgaram como compradores, este habitavam a casa como casal, juntamente com FF, desde pelo menos 18 anos antes.
8ª Após a escritura de compra e venda da fracção os RR DD e EE continuaram a residir na mesma fracção com FF e com a esposa deste.
9ª A autora sabia da existência do arrendatário com direito de preferência, por lhe ter sido comunicado pelas 1ª e 2ª RR, e por isso inseriu na sua proposta de compra a obrigação de notificação ao inquilino para que, querendo, viesse exercer o direito de preferência, prevenindo igualmente que a quantia que viesse a ser paga a título de sinal seria devolvida caso o inquilino exercesse o direito que lhe assistia.
10ª Tendo as referidas RR comunicado à autora a existência de arrendatário com direito de preferência, e tendo esta tomado expressamente em conta esse facto, não pode dizer-se que as RR perspectivaram, asseguraram ou garantiram à autora a conclusão do negócio, nem podia a autora nessas circunstâncias ter como certa a aquisição do andar.
11ª No caso dos autos, o direito de preferência foi exercido, sendo completamente irrelevante na economia da acção que tenham sido a filha e o genro do preferente a outorgar como compradores na escritura de compra e venda, sendo certo que a prática habitual, consensual e comum por parte da vendedora era no sentido de vender ao arrendatário preferente ou a um familiar por este indicado, como sucedeu nos autos.
12ª Andou mal a Veneranda Relação ao decidir eliminar a resposta ao artigo 40ª, por não ter atentado na inteligente formulação da resposta e na respectiva motivação e, mesmo, na inferência lógica dos factos provados.
13ª É que se o quesito 40° incide sobre o documento em si, cuja autenticidade não foi provada, a resposta incide sobre o facto, cuja prova decorre de um conjunto de outros factos, que na resposta se deixaram justamente explicitados.
14ª É forçoso concluir, face aos dados dos autos, por simples dedução ou mesmo por presunção judicial, ter sido consensualizada, ou estipulada, verbal ou tacitamente, entre FF e a ré vendedora, a transmissão da preferência a favor da filha e do genro, em termos de serem estes a adquirir a fracção, nas precisas condições em que a venda fora proposta ao preferente.
15ª O artigo 420° só supletivamente proíbe a transmissão do direito de preferência, salvaguardando as situações em que tal transmissão seja objecto de acordo, este, naturalmente, a ser estabelecido entre o obrigado à preferência e o titular do direito de preferência.
16ª O Banco não violou os deveres da boa fé, nem agiu com culpa, porquanto, conhecendo, como conhecia, a antiguidade do arrendamento e a situação da família como desde sempre residente no andar, seguiu a tradição de aceitar que a compra fosse efectuada a favor de um familiar indicado pelo preferente, ficando a casa na família ......, que numerosamente a habitava e continuou a habitar.
17ª A conduta do Banco não contribuiu para criar expectativas infundadas à autora, nem estas se justificavam, porquanto bem sabia a autora ser altamente improvável que nas condições de venda propostas o arrendatário não viesse a exercer a preferência, pelo que não podia a mesma, sem um considerável grau de irrealismo, considerar certa, ou mesmo provável, a consumação do negócio a seu favor.
18ª A caracterização táctica e jurídica da conduta das 1ª e 2ª RR feita no Acórdão recorrido é desajustada, cega, injusta e desproporcionada.
19ª As RR agiram no processo negocial com normalidade e boa fé, não lhe sendo assacáveis nem a ruptura injustificada ou sem fundamento das negociações, nem a criação na autora de expectativas legítimas de conclusão do negócio, nem a violação indesculpável da ética negocial.
20ª O facto que poderia determinar a cessação das negociações e impedir a conclusão do negócio (preferência) era conhecido da autora e a intensa probabilidade da sua verificação era igualmente conhecida da autora.
21ª Não tendo a autora fundamento válido para sustentar a acção, não tendo causa de pedir em que a basear, optou por construir artificiosamente a tese da simulação, que ruiu estrondosamente, tendo ficado claramente evidenciada a sua falsidade.
22ª Para haver o dever de indemnização, tem de se provar a existência de danos em concreto, de prejuízos efectivos, não bastando a mera invocação do conceito nem um simples cálculo aritmético.
23ª E tem igualmente de se provar a existência do necessário nexo de causalidade entre o facto lesivo e o dano.
24ª À luz dos artigos 563° e 483° do CC, o nexo de causalidade teria de estabelecer-se entre os danos, se os houvesse, e o exercício do direito de preferência, não sendo idónea para gerar tais danos a conduta da ré enquanto obrigada à preferência.
25ª No caso dos autos, a verdade é que não se verificaram nem danos negativos (interesse negativo, ou de confiança), nem danos positivos (interesse positivo ou de cumprimento).
26ª Quanto a danos emergentes, não invocou, nem alegou, nem comprovou a autora ter prestado alguma coisa, ter feito despesas, ter incorrido em dispêndios ou custos de qualquer natureza, ter encomendado projectos, ter, enfim, de alguma forma diminuído o seu património por causa das negociações encetadas, pelo que forçoso é concluir não se terem verificado danos emergentes.
27ª Relativamente a lucros cessantes, para os avaliar, calcular ou contabilizar, em termos concretos e efectivos e não meramente conceituais e abstractos, era indispensável conhecer o projecto que a autora porventura alimentasse, o destino que tencionava dar ao imóvel, se pretendia adquiri-lo para investimento ou residência, se tencionava, e em que termos e valores, negociar com o arrendatário a desocupação, se tencionava realizar obras, enfim, que vantagens para ela adviriam da aquisição e quais as desvantagens que sofreu com a não aquisição.
28ª Não é juridicamente defensável apurar o valor dos lucros cessantes pela mera subtracção aritmética do preço acordado ao valor de mercado, para mais, encontrado este através de perícia ex post facto e nunca invocado nem alegado.
29ª Em caso de aquisição, a autora não teria de desembolsar apenas o preço, mas também as despesas com a escritura, os registos, os impostos, despesas com obras, projectos, etc.
30ª Não invocou nem alegou a autora o lucro que perspectivava ou prosseguia, as concretas vantagens que esperava tirar do negócio, nem mesmo alegou a finalidade que pretendia conferir ao imóvel, nem sabia sequer a autora, quando negociou, qual o valor de mercado, que só veio a apurar no decurso da acção...
31ª Nenhum elemento consta dos autos donde possa extrair-se quais as vantagens, ou lucros, ou benefícios, ou proveitos que a autora perspectivava ter com a compra do andar no estado físico e administrativo em que o mesmo se encontrava, pelo que não é possível saber de que ganhos se viu privada ou que vantagens viu frustradas.
32ª Provou o Banco, em suma, não ter actuado culposamente ou de má fé, não rompendo as negociações com a autora arbitrariamente e sem fundamento, e não provou a autora ter sofrido danos, quer danos emergentes quer lucros cessantes.
33ª Acompanha-se a posição, douta e clarividente, do Excelentíssimo Desembargador que votou vencido, considerando-se que, encontrando-se as negociações na fase vestibular, as partes gozam de maior liberdade para alterar ou não concluir o negócio.
34ª Mas se se entender que as negociações dos autos configuram antes contrato-promessa, então este tem de considerar-se nulo por falta de forma, nada havendo a restituir por não ter havido sinal passado.
35ª Como doutamente considerou o Excelentíssimo Desembargador vencido, atribuir uma indemnização de € 35.000,00 com base na responsabilidade pré-contratual (quando o incumprimento no contrato-promessa teria como tecto € 35.000,00) e em duvidosa conceptualização do interesse positivo ou negativo, afigura-se desproporcionado.
36ª Á responsabilidade pré-contratual insere-se no quadro legal da responsabilidade civil extra-contratual ou aquiliana, o que é tipicamente a situação dos autos, pelo que cumpria à autora alegar e provar os pressupostos da responsabilidade civil, o que notoriamente não fez, nem quanto à culpa, nem quanto aos danos.
37ª É essa a orientação, não só do Acórdão do STJ de 13/03/2007, 07A402, como igualmente, entre outros, do Acórdão do STJ de 11/01/2007, 06B4223, do Acórdão do STJ de 09/11/2004, 04A3348, do Acórdão do STJ de 29/01/2004,03B4187.
38ª O Acórdão recorrido transgrediu nomeadamente os artigos 227°, 483°, 487°, 563°, 564°, 342°-l, 420°, do Código Civil.
Contra-alegaram as RR. dizendo, em suma, que:
Não há lugar nem à reforma dos autos, que deve ser indeferida, nem tem a A. qualquer razão quanto à pretendida simulação, nem tem a mesma direito a qualquer indemnização.
Contra-alegou a A. dizendo, em suma, que deve ser negada a revista interposta pelos recorrentes.
Tudo visto,
