Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
- 1.AA – Psicologia e Gestão, Lda., com sede na Rua de S… L…, …, Ermesinde, na qualidade de administradora do condomínio sito na Alameda da G…, nºs …, …, …, …, …, … e … e Rua J… R…, nºs …, …, …, … e …, em Águas Santas, intentou a presente acção declarativa ordinária contra BB e CC, residentes na Rua S… S… G…., …, Águas Santas, Maia, pedindo a condenação dos réus a eliminar os defeitos existentes no edifício descritos na petição inicial.
- 2.Alegou que, tendo sido os réus quem construiu e vendeu as diversas fracções do condomínio em causa, o mesmo apresenta, nas partes comuns, várias deficiências originadas por problemas de construção sendo que os réus, apesar de sempre terem assumido a responsabilidade por tais defeitos, nunca os resolveram.
Os réus vieram contestar a fls. 84 e seguintes, deduzindo a excepção da caducidade do direito invocado pelo autor face ao decurso do prazo de 5 anos a que alude o artigo 1225.º/1 do Código Civil considerando que a partir de 11 de Dezembro de 1996 deixaram de ser proprietários exclusivos do prédio, transferindo-se para a A. a propriedade das suas partes comuns; a existir defeito de construção, os réus apenas seriam responsáveis pelos defeitos que a obra apresentasse até Dezembro de 2001 e que deveriam ser denunciados no prazo de um ano com indemnização pedida no ano subsequente, denúncia que nunca foi efectuada; pouco tempo antes de ter decorrido o mencionado prazo de 5 anos, isto é, em finais de 2001, foram eliminados pequenos defeitos de construção que o prédio apresentava e que nada têm a ver com os agora mencionados; em Abril de 2004 o réu ainda efectuou à sua custa uma reparação total no revestimento da fachada do prédio para repor azulejos que se descolaram pelo decurso do tempo; pronunciaram-se ainda os réus pela improcedência da acção.
Na réplica sustenta a A. que o prazo de 5 anos se conta da entrega da fracção e essa ocorreu em Maio e Junho de 1999 quando foram realizadas as últimas escrituras, o que significa que o prazo de 5 anos terminou em Junho de 2004 tendo a acção sido proposta em 18-5-2004 com pedido de citação prévia efectivada no dia 19-5-2004; a A., por diversas vezes, denunciou a existência de defeitos e anomalias no edifício que os réus aceitaram, procedendo à reparação, só que tais defeitos e anomalias, dada a má qualidade da construção, reapareciam, o que traduz reconhecimento por parte dos réus.
Seguem-se os factos provados pela 1ª instância, redigindo-se em tom carregado a matéria de facto que o Tribunal da Relação não considerou provada (ver infra facto 24) e aquela que entendeu dever ser aditada (ver infra facto 38).
3. Factos provados:
1 - Os réus procederam à construção e venda de um prédio em regime de propriedade horizontal sito na Alameda da G…, nºs …, …, …, …, …, …, … e Rua J… R…., nºs …, …, …, …, … na Freguesia de Águas Santas, concelho da Maia, registado na Conservatória do Registo Predial da Maia sob o número … e inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo …; (facto A).
2- Os réus concluíram a construção do edifício referido em A) no ano de 1996; (facto B).
3- Por escritura outorgada no Cartório Notarial de Ermesinde em 11 de Dezembro de 1996 os RR. venderam a DD a fracção designada pela letra “C” do prédio referido em A), conforme se constata pelo documento junto a fls.88 a 91, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido; (facto C).
4- As últimas escrituras de compra e venda de fracções datam de Maio e Junho de 1999, conforme documentos juntos a fls.9 a 19, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido; (facto D).
5- O prédio referido em
A) é constituído por 48 fracções autónomas (de “A” a “AV”), destinando-se 40 (quarenta) a habitações e 8 (oito) a estabelecimentos comerciais, conforme se constata pelo documento junto a fls.20 a 34, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido; (facto E).
6- São partes comuns do prédio referido em
A) as seguintes áreas: telhado, paredes mestras, colunas, pilares, garagem, pátio/terraço de cobertura (parcial) da garagem, sala de condomínio, casa de recolha de resíduos sólidos, cisterna e bombas de água potável, elevadores e respectivas casas das máquinas, conforme se constata pelo documento junto a fls.20 a 34, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido; (facto F).
7- O réu marido procedeu a algumas reparações na parte exterior do prédio referido em A); (facto G).
8- Até finais de 2001, os réus sempre aceitaram as reclamações e realizaram algumas reparações no prédio referido em A); (facto H).
9- Os réus foram citados para a presente acção no dia 19 de Maio de 2004; (facto I).
10- A Câmara Municipal da Maia emitiu o alvará de licença de utilização de fracção autónoma nº1660/97 quanto à fracção “A” (rés-do-chão esquerdo, com entrada pelo nº52), o alvará de utilização de fracção autónoma nº820/98 quanto à fracção “M” (rés-do-chão, com entrada pelo nº66), o alvará de utilização de fracção autónoma nº4/99 quanto à fracção “AL” (rés-do-chão direito, com entrada pelo nº69), todas do prédio referido em A), conforme se constata pelos documentos juntos a fls. 94, 95 e 96, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido; (facto J).
11- Nas partes comuns referidas em F), têm-se verificado sucessivas derrocadas dos materiais de revestimento, deterioração do pavimento da garagem, bem como infiltrações de água tanto em zonas de cobertura como de paredes estruturais; (quesito 1º).
12- No prédio referido em A), existe uma queda anormal e frequente dos materiais de revestimento devido à aplicação deficiente dos mesmos materiais e existem também visíveis focos de humidade em parcelas das referidas paredes; (quesito 2º).
13- Nos tectos e paredes das caixas de escadas, nas casas das máquinas dos elevadores, na garagem e na sala de condomínio, bem como nas paredes exteriores do edifício referido em A), observam-se marcas bem visíveis de humidade proveniente do exterior a par de diversas fissuras; (quesito 3º).
14- A casa das bombas e a casa de recolha de resíduos sólidos estão afectados pelas deficiências mencionadas no item anterior (quesito 4º).
15- Existe um isolamento defeituoso ao nível das coberturas o que contribui para que se acelere a degradação das telas existentes permitindo a entrada de água nos espaços acima mencionados, e que se torna visível no respectivo interior tanto nos tectos como nas paredes; (quesito 5º).
16- Só a partir da casa das máquinas é que se pode aceder à cobertura do edifício referido em A); (quesito 6º).
17- Na garagem, além de existirem diversas áreas em que as paredes e o tecto se encontram degradados, é visível o acabamento defeituoso do pavimento da cave (garagem comum) que se encontra fissurado e a esfarelar; (quesito 7º).
18- Próximo da entrada da garagem, no respectivo corredor central, existe uma anomalia no pavimento provocada por uma lomba de cimento que dificulta a circulação e as manobras dos veículos; (quesito 8º).
19- Os defeitos referidos de 11 a 18 (quesitos 1 a 8) prejudicam, pelo menos, a conservação e utilização do prédio descrito em A); (quesito 9º).
20- O réu marido foi informado, por diversas vezes, do referido nos itens anteriores, designadamente pela carta de 27-6-2001 junta a fls.37 a 41, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido; (quesito 10º).
21- O referido em G)- ver facto supra 7 - ocorreu após o referido no item anterior; (quesito 11º).
22- Após o referido em G), o referido nos itens 1º a 8º (11 a 18 supra) em nada se alterou, continuando a verificar-se o aí descrito dadas as deficiências de construção; (quesito 12º).
23- O que é do perfeito conhecimento dos Réus; (quesito 13º).
24- Os réus desde sempre aceitaram as denúncias e reclamações feitas pela autora e pelos condóminos, e realizaram algumas reparações mas, pouco tempo depois, as anomalias referidas de 1 a 8 reapareceram; (quesito 14º).
25- A administração do condomínio do prédio em causa solicitou ao arquitecto J… M…. da S…. uma vistoria técnica às partes comuns, o qual elaborou um relatório, conforme documento de 22-4-2004 de fls. 42 a 67, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido; (quesito 15º).
26 - Em 1996 o prédio referido em
A) foi constituído em propriedade horizontal; (quesito 16º).
27 -O réu marido é construtor civil há, pelo menos, 15 anos, com nome firmado na praça, tendo já construído dezenas de prédios; (quesito 19º).
28- Por volta de 2001 o prédio descrito em A) foi integralmente revisto pelo réu tendo sido eliminados alguns defeitos de construção que o mesmo, na altura, apresentava; (quesito 20º).
29- Em data não posterior a Abril de 2004 o réu efectuou, à sua custa, uma reparação no revestimento da fachada do prédio referido em A) para repor alguns azulejos que descolaram ao longo do tempo; (quesito 21º).
30- Após a sua construção, o prédio referido em
A) foi sujeito a todas as necessárias fiscalizações e inspecções, na sequência das quais a Câmara Municipal emitiu os respectivos alvarás de utilização, designadamente os referidos em J); (quesito 34º).
31- Entre a parede da garagem comum do prédio e o prédio vizinho que com ele confina, a poente, existe uma caleira que separa os dois edifícios; (quesito 35º).
32- A tela está desprotegida e exposta à acção exterior; (quesito 40º).
33- A caleira é actualmente utilizada como local de depósito de detritos; (quesito 41º).
34- A caleira encontra-se deteriorada e a tela rasgada e levantada em vários locais, tendo perdido a sua função de isolamento; (quesito 42º).
35- O que permite a infiltração das águas pluviais e outras para a parede e desta para o interior da garagem; (quesito 43º).
36- E bem assim para o interstício entre a tela e a laje de cobertura da mesma garagem; (quesito 44º).
37- Esta situação é passível de provocar manchas de humidade e a degradação da parede interior da garagem e de todos os compartimentos anexos; (quesito 45º).
38- Em 1 de Abril de 1998 os réus venderam fracções representativas de 50,936% do valor do prédio.
4. A sentença do tribunal de 1ª instância julgou a acção procedente e improcedente a excepção de caducidade do direito dos autores e, consequentemente, condenou os réus a eliminar as anomalias descritas nos quesitos 1.º a 8.º (factos supra 11 a 18).
Já o Tribunal da Relação entendeu de forma diversa - depois de eliminar a resposta ao quesito 14.º (facto supra 24) que houve por conclusivo - argumentado deste modo:
"Não se provou que, para além de realizar algumas reparações na parte exterior do prédio até finais de 2001, o réu marido tivesse aceitado a obrigação de reparar qualquer outra deficiência de elaboração do projecto de construção ou da própria construção das partes comuns do edifício reclamados pelos condóminos ou pela administração do condomínio autor.
Ao condomínio autor cabia o ónus da prova desse reconhecimento do seu pretenso direito de eliminação de defeitos peticionados nesta acção por parte dos réus no decurso do prazo de caducidade, dado que se trata de facto impeditivo da referida excepção, de acordo com as regras do ónus da prova - artigo 342.º/1 e 2 do Código Civil.
Assim sendo, tendo-se provado de acordo com o alegado pelo condomínio autor que os defeitos invocados foram denunciados por diversas vezes, nomeadamente pela carta de fls. 37 a 41, assinada por diversos condóminos e enviada ao réu marido em 10-8-2001, apenas tendo este procedido a algumas reparações na parte exterior do prédio, que não eliminaram os invocados defeitos, não há dúvidas que a presente acção deveria ter sido instaurada no prazo subsequente de um ano, ou seja, até 10-8-2002, por força do disposto no referido artigo 1225.º/2 e 4 do Código Civil".
- 5.Nas conclusões da minuta de revista, a A., a propósito da eliminação da resposta ao quesito 14, considera que ele integra matéria de facto e a circunstância de integrar certo juízo valorativo não contende com a pura questão de facto consistente em saber se “ os réus sempre aceitaram as denúncias e reclamações, bem como se pouco tempo depois as anomalias referidas nos itens 1 a 8 reapareceram; acresce que as respostas a quesitos conclusivos não se podem dar por não escritas pois apenas a questão de direito está sujeita à sanção do artigo 646.º/4 do C.P.C".
- 6.Por outro lado, a Relação não poderia aditar o facto mencionado em 38, pois a Relação “ não se limitou a aperfeiçoar a resposta ao quesito 17.º, mas sim a elaborar uma questão, a respondê-la para além de tudo o que é alegado e perguntado”, desrespeitando-se, assim, os artigos 264.º e 664.º do C.P.C., constituindo objecto de censura pelo Supremo Tribunal de Justiça o uso ilegal dos poderes conferidos pelo artigo 712.º do C.P.C.
Pretende o recorrente que seja anulado o acórdão proferido pelo Tribunal da Relação.
Apreciando:
- 7.Na presente acção a autora pretende que a ré seja condenada a eliminar na totalidade defeitos de construção existentes nas partes comuns do imóvel.
- 8.Tais defeitos ficaram plenamente provados (11 a 18 supra) e prejudicam a conservação e utilização do prédio (19).
- 9.Por isso, e sendo aplicável ao caso o regime da empreitada, atento o disposto nos artigos 874.º, 1224.º e 1225.º do Código Civil, a acção não poderia deixar de proceder.
- 10.Sucede que os réus suscitaram a excepção de caducidade fundada nos seguintes termos:
- -Que a partir de 11-12-1996 deixaram de ser proprietários exclusivos do imóvel constituído em propriedade horizontal e, por isso, apenas são responsáveis pelos defeitos que a obra apresentasse até 11-12-2001.
- -Que tais defeitos deviam ser denunciados no prazo máximo de um ano (artigo 1225.º/2 do Código Civil).
- -Que a indemnização devia ser pedida no ano seguinte à denúncia (artigo 1225.º/2 do Código Civil).
Foram citados para a presente acção no dia 19-5-2004 e o autor nunca lhes denunciou qualquer defeito no ano anterior àquela data. O autor não alegou quando se tornaram visíveis os defeitos peticionados.
- 11.À referida excepção contra excepcionou a autora sustentando o seguinte:
- -Que o prazo de 5 anos para denúncia se iniciou com a realização das últimas escrituras que datam de Maio e Junho de 1999 e findou, decorridos 5 anos, em Junho de 2004.
- -Que por diversas vezes denunciou a existência de defeitos e anomalias no edifício que foram aceites pelos réus que procederam à sua reparação, sem êxito porque as anomalias reapareceram, equivalendo à denúncia o reconhecimento, por parte do empreiteiro, da existência do defeito (artigo 1220.º do Código Civil).
- 12.Com base nos factos provados, a sentença de 1ª instância julgou a acção procedente referindo o seguinte:
"Sabemos que as fracções começaram a ser vendidas em 1996, ano da conclusão da construção do prédio em causa.
As últimas fracções foram vendidas em Junho de 1999 – facto D).
Sabemos ainda que os réus procuraram resolver as características do prédio descritas nos quesitos 1º a 8º, conforme os quesitos 10º a 12º.
Conforme tem sido decidido de forma quase uniforme pelo Supremo Tribunal de Justiça, e de que é exemplo o acórdão deste alto Tribunal de 8 de Março de 2008, em www.dgsi.pt, a “(...) proposta de reparação traduz inequivocamente o reconhecimento, por parte da ré/construtora, da existência dos defeitos que se propôs eliminar. Através deste reconhecimento, muito concreto e preciso, não subsistem dúvidas sobre a aceitação dos direitos da autora, tanto para, nos termos do aludido nº 2 do art. 1220º, o fazer equivaler à denúncia como para, segundo o nº 2 do art. 331º, impedir a caducidade.
O prazo de caducidade não se suspende nem se interrompe senão nos casos em que a lei o determine, preconiza o art. 328° do C.Civil.
Para no nº 1 do art. 331º se dizer que só impede a caducidade a prática, dentro do prazo legal ou convencional, do acto a que a lei ou convenção atribua efeito impeditivo.
Quando, porém, se trate de prazo fixado por contrato ou disposição legal relativa a direito disponível, dispõe-se no nº 2, impede também a caducidade o reconhecimento do direito por parte daquele contra quem deve ser exercido.
A caducidade pode, pois, ser impedida, mas não interrompida ou suspensa.
Como afirma Aníbal de Castro o impedimento corresponde à efectivação do direito, não gera novo prazo, ficando o direito definido sujeito às disposições que regem a prescrição. Ou antes, esgotando-se ou exaurindo-se, com o exercício, o direito caducável, o que porventura surgir, em consequência desse exercício, ficará sujeito, não ao regime anterior, mas àquele a que houver mister recorrer-se, se for caso disso.
O impedimento da caducidade, como se escreveu no ac. S.T.J., de 1998/11/25, não tem como efeito o início de novo prazo, mas o seu afastamento definitivo.
Em consequência, e atenta a posição dos aqui réus, os mesmos impediram o efeito da caducidade, afastando-a definitivamente, pelo que não poderão os mesmos invocar esta excepção, com base no prazo de 5 anos supra descrito".
