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Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa 1. "P…Sociedade Imobiliária Lda." e MAJS intentaram a presente acção declarativa de condenação contra ARN, JK e JAN, pedindo que: Seja declarada a resolução do contrato de locação do estabelecimento comercial que identificam; Sejam os réus condenados a entregar aos autores o locado, correspondente à fracção autónoma designada pela letra “A” do prédio urbano sito na Rua …, tornejando para a Rua …, assim como o todo o equipamento nele instalado; Sejam os réus, solidariamente, condenados a pagar aos Autores as rendas vencidas, no valor total de € 22.449,91, acrescidos de juros de mora no montante de € 1.661,50 e as rendas vincendas até à efectiva entrega do locado, bem como os correspondentes juros de mora à taxa legal. Para tanto, alegaram, em síntese, que: A sociedade autora é a dona da aludida fracção autónoma e o autor sócio gerente da mesma e arrendatário do estabelecimento comercial de café e bar nela instalado denominado “ Café de ..”. Por contrato celebrado em 1 de Julho de 2007, os AA .cederam aos 1ºs Réus a exploração comercial do dito estabelecimento mediante a correspectiva obrigação de pagamento de uma renda mensal, o que não veio a suceder, motivo pelo qual resolveram o contrato. Todavia, os réus não procederam à entrega do estabelecimento, que continuam a explorar, mantendo-o em funcionamento, impedindo os autores de auferir qualquer contrapartida económica ou ceder a outrem a exploração do mesmo, os que lhes tem causado sérios prejuízos. O 3º réu interveio no contrato como fiador e principal pagador sendo, por isso, responsável pelo integral cumprimento de todas as obrigações assumidas no contrato pelos demais RR. 2. Contestaram os RR, alegando terem pago algumas rendas e executado obras no locado no valor de cerca de EUR 28.000,00, em virtude do estado de degradação em que o imóvel se encontrava. Por isso, foram forçados a abrir o estabelecimento três meses mais tarde, tendo sofrido prejuízos no total € 7.500,00. Além disso, liquidaram ainda todos os valores em débito atinentes a água, luz e gás, no valor total de € 550,09, compensando-o com o valor da renda relativa a Agosto de 2008. Mais referiram que o estabelecimento não dispunha dos alvarás necessários, o que lhes provocou um prejuízo de € 10.000,00 por não terem podido celebrar um contrato com a sociedade central de cervejas. Em reconvenção , pedem a condenação dos autores a pagar-lhes a quantia de EUR 45.500,00, a título de indemnização pelos prejuízos sofridos. 3. A final, foi realizado o julgamento e proferida sentença que: Julgando a acção procedente : Reconheceu a validade da resolução do contrato de cessão de exploração do estabelecimento comercial; Condenou os réus a entregar aos autores a fracção autónoma designada pela letra “ ..” (sita no ... , com entrada pelos nºs ..) do prédio urbano sito na Rua .., tornejando para a Rua …, assim como o todo o equipamento nele instalado; Condenou os réus a pagar aos Autores a quantia de EUR 3.949,91, respeitante a parte da renda do mês de Agosto (EUR 949,91) e à totalidade das rendas de Setembro e Outubro de 2008, acrescidas dos respectivos juros de mora desde a data do vencimento das rendas até integral pagamento; Condenou os RR a pagar aos Autores pelo uso e fruição do estabelecimento desde a data de resolução do contrato até à entrega do mesmo a quantia de EUR 97.500,00 acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação até integral pagamento. Julgando a reconvenção parcialmente procedente : - Condenou os autores a pagar aos réus, a título de indemnização, a quantia de EUR 45.500,00, no mais os absolvendo do pedido. 4. Inconformados, apelam os réus e, em conclusão, dizem: Na parte em que condena os réus no pagamento de rendas a sentença é nula, por oposição notória entre a decisão e os fundamentos ( art. 668º nº 1 alíneas c) e d), do C.P.C ). Efectivamente, considerando o Tribunal que a resolução do contrato ocorreu em 11 de Outubro de 2007, a partir daí não estão os réus obrigados a pagar rendas. Não foram apresentadas contra alegações. Cumpre apreciar e decidir se a sentença enferma de nulidade e se os réus podem ser condenados a pagar as quantias peticionadas (após a extinção do contrato). Está provado que: A Autora dedica-se à compra, venda, revenda, aluguer e administração de bens imóveis; O Autor é sócio-gerente da autora; A Autora é dona da fracção autónoma com a letra “A”, correspondente à loja sita no rés-do-chão do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, sito na Rua … tornejando para a Rua …, descrito na Conservatória do Registo Predial de …, sob o n.º …, e inscrito na matriz respectiva sob o artigo …; Em tal fracção está instalado um estabelecimento comercial de café e bar denominado “ Café … “ de que é dono o Autor; Em 2007-07-01, os Autores celebraram um contrato com os Réus denominado “ CONTRATO DE CESSÃO DE EXPLORAÇÃO DE ESTABELECIMENTO COMERCIAL “ consubstanciado no escrito de fls. 26 a 34, nos termos do qual o Autor cedeu, com anuência da Autora , e pelo prazo de 3 anos , com início em 1.7.2007 , a exploração do identificado estabelecimento aos requeridos nos termos e condições consubstanciados no dito escrito e cujo teor se dá por integralmente reproduzido;. De acordo com o estipulado no contrato, a importância mensal a pagar pelos Réus em contrapartida da cessão, era de 1.500,00 €, passando a partir de Agosto de 2008 a € 2000,00/mês; Os Autores enviaram aos RR. uma carta datada de 13 de Agosto de 2007, conforme documento de fls. 35 e 36, nos termos da qual consta designadamente o seguinte: Assunto: atraso no pagamento e possível resolução do contrato Exmos. Senhores Conforme contrato de cessão de exploração efectuado em 1 de Julho de 2007, onde ficaram estipuladas uma série de condições sobre o mesmo, pudemos constatar que até ao momento não foi feito o pagamento da prestação do corrente mês de Agosto . (…) Em face do acima referenciado e de acordo com a cláusula décima primeira do presente contrato, vejo-me na obrigação de resolver o mesmo e pedir a entrega do estabelecimento comercial no prazo de 30 dias , se o valor devido não for liquidado para o NIB fornecido até ao final da semana corrente . (…); Com data de 30 de Agosto de 2007, os AA. enviaram aos RR. uma carta, conforme documento de fls. 37 e 38, cujo teor se dá por integralmente reproduzido, e da qual consta, designadamente, o seguinte: “Conforme contrato de cessão de exploração efectuado em 1 de Julho de 2007, pudemos constatar que até ao momento não foi feito atempadamente o pagamento da prestação do corrente mês de Agosto . (…) Em face do acima referenciado e de acordo com a cláusula décima primeira do presente contrato, vejo-me na obrigação de resolver o mesmo e pedir a entrega do estabelecimento comercial no prazo de trinta dias, se o valor devido não for liquidado para o NIB fornecido no contrato, o mais breve possível (…); O Autor MJS enviou igualmente aos RR uma carta datada de 11 de Outubro de 2007, conforme documento de fls. 39 e 40 dos autos da acção principal, cujo teor se dá por integralmente reproduzido, e da qual consta, designadamente, o seguinte: “ Como anteriormente já aconteceu, e uma vez que até à data não foi feita qualquer transferência para a conta mencionada no contrato de cessão de exploração, do valor da prestação mensal do corrente mês, venho, através desta, resolver o mesmo, baseado na cláusula 11ª, devido ao incumprimento repetido de V.Exas.. Assim, e se não for feito o pagamento em dívida e as respectivas penalizações da parte de V.Exas., nos próximos oito dias, pedirei a devolução do imóvel dentro dos próximos 30 dias, conforme cláusula 14ª do respectivo contrato. Caso contrário, tomarei posse do imóvel e irei suspender o fornecimento de água e luz (cláusula 14ª -1 e 2). (…)”. Em Abril de 2007 os RR pagaram ao Autor a quantia de EUR 2.000,00; Em Maio/Junho de 2007, os RR iniciaram o que julgavam ser , em virtude das informações disponibilizadas pelo Autor em momento anterior à celebração do contrato de cessão, obras de pequenas reparações no espaço ocupado pela actividade cessionada e que durariam no máximo 4 semanas, pois tratavam-se de pequenas obras de decoração do espaço interior; No entanto, assim que começaram as referidas obras, os RR aperceberam-se que teriam de picar e voltar a rebocar todas as paredes, bem como a substituir , o próprio sistema eléctrico , tendo no decorrer das mesmas obras que substituir a manilha de esgoto do prédio e toda a canalização da fracção; Ainda após o chão já estar colocado , tiveram de o mandar levantar devido a um problema antigo de não escoamento das águas residuais , fruto da degradação em que a fracção se encontrava; Degradação essa que era do conhecimento do Autor e por ele escondida dos RR; As obras ascenderam a €28.000,00; Foram ainda forçados a abrir o estabelecimento três meses mais tarde, em Outubro de 2007, deixando de facturar no total € 7.500,00; Liquidaram os RR valores em dívida de electricidade, água e gás da responsabilidade dos AA , sendo : € 407.36 à E..., € 16,05 à L..; e 126.68 à E.., num total de € 550,09; Nessa sequência, os RR enviaram aos AA a carta datada de 7 de Agosto de 2007, constante de fls. 98 a 100 dos autos , cujo teor se dá por integralmente reproduzido, e na qual lhes comunicaram designadamente o seguinte: “Sendo assim amanhã dia 8 de Agosto será feito um depósito no valor de 949,91 Euros referente à renda deste mês após deduzidas as despesas atrás referidas com o valor total de €550,09.”. Os RR enviaram ao Autor a carta datada de 9 de Outubro de 2007, constante de fls. 109 dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido, da qual consta, designadamente o seguinte: “Fica, assim, V.Exa. notificado de que tem o prazo de oito dias para nos entregar toda a documentação necessária para a legalização do bar sob pena de não fazendo interpormos a competente acção judicial de indemnização”; Os AA nunca mais entregaram aos RR a dita documentação; Em consequência do que os RR perderam o contrato de financiamento da Sociedade … no valor de EUR 10.000,00; Os acontecimentos supra foram do conhecimento do mercado especialmente ao nível dos clientes e fornecedores, tendo passado a imagem de que os RR celebraram um negócio ruinoso; Os AA interpuseram contra os 1ºs RR um procedimento cautelar não especificado, no âmbito do qual foi proferida sentença em 24 de Março de 2011 que determinou a entrega àqueles do estabelecimento comercial de café e bar denominado “ Café de … “instalado na fracção autónoma com a letra “A”,correspondente à loja sita no rés-do-chão do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, sito na Rua …, tornejando para a Rua …, n.ºs …, descrito na Conservatória do Registo Predial de .., sob o n.º …, e inscrito na matriz respectiva sob o artigo …. A entrega coerciva do estabelecimento comercial veio a realizar-se em Janeiro de 2012; A renda de Julho de 2008 não foi liquidada pelos RR; No mês de Agosto os RR liquidaram os valores em dívida de electricidade , água e gás da responsabilidade dos Autores, sendo € 407,36 à E..., € 16,05 à L... e € 126,68 à E... , num total de € 550,09; Nem pagaram a totalidade das rendas subsequentes referentes aos meses de Setembro a Dezembro de 2007 e de Janeiro a Novembro de 2008 ( data da propositura da acção). 8. Das nulidades da sentença Sustentam os apelantes que a sentença é nula, nos termos do art. 668º , als. c) e d), do CPC . Sem qualquer razão. Na verdade, a nulidade prevista na al. c ), daquele normativo legal consiste numa contradição intrínseca da sentença, qual seja a de os fundamentos invocados pelo tribunal conduzirem, em termos logicamente inequívocos, a uma conclusão oposta ou diferente da adoptada, contradição que manifestamente não se vislumbra na sentença recorrida. Por sua vez, a nulidade da sentença prevista na alínea d) do nº 1 do mesmo artigo pressupõe a ocorrência de excesso de pronúncia do tribunal relativamente às questões de que podia e devia conhecer, representando a sanção legal para a violação do estatuído no nº 2 do artigo 660º do mesmo Código. As questões a conhecer são as que tenham sido suscitadas pelas partes ou que sejam de apreciação oficiosa, mas não, como se sabe, os argumentos invocados nem a mera qualificação jurídica dada pelas partes. Ora, na sentença recorrida o Tribunal conheceu das questões suscitadas aplicando o direito aos factos, tudo dentro dos limites do pedido e da causa de pedir. Improcedem, pois, as arguidas nulidades . Do direito ao pagamento das “rendas” Não sofre dúvida a qualificação jurídica do contrato sob análise: trata-se efectivamente de um contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial , através do qual o titular do estabelecimento (o segundo autor) cedeu a outrem (os segundos réus), a título oneroso, a fruição temporária dele, juntamente com a cedência da fruição do imóvel em que está instalado. É um contrato inominado , a regular pelas estipulações nele vertidas pelas partes e, subsidiariamente, pelas disposições dos contratos típicos mais afins e, depois, pelas regras gerais das obrigações e dos contratos (cf. Antunes Varela, RLJ, ano 100/268 e 123/344; Vaz Serra, RLJ ano 100º/263 ). Como se sabe, de acordo com o princípio da "liberdade contratual", as partes têm o direito de, dentro dos limites da lei, contratar e fixar livremente o conteúdo dos contratos (artigo 405º, CC). Em causa está o princípio da liberdade de celebração e de estipulação, fixação e modelação do contrato. Uma vez celebrado, o contrato passa a ter força vinculativa ( pacta sunt servanda ), devendo ser pontualmente cumprido. Consequência do princípio da liberdade contratual é o da liberdade de extinção contratual , consagrado no n.º 1 do art. 406º , do CC . Ora, conforme preceitua o art. 432º , nº1, do CC é admitida a resolução do contrato fundada na lei ou em convenção . Admite este artigo a resolução convencional, facultando às partes, de acordo com o princípio da autonomia da vontade, o poder de atribuir a ambas, ou a uma delas, o direito de resolver o contrato quando ocorra certo e determinado facto. Verificado o facto previsto como fundamento da resolução, a parte adimplente pode, por um simples acto de vontade (mediante declaração, escrita ou oral, à outra parte, sem necessidade de intervenção do Juiz, e sem ter de recorrer ao art. 808º , n.º 1, do CC .) produzir a resolução que inelutavelmente se impõe à contraparte. A resolução opera, assim, imediatamente, de pleno direito, no momento em que essa declaração chega ao poder da parte inadimplente, ou é dela conhecida ( art. 224º , n.º 1, do CC ). Eventual intervenção judicial, que venha a ocorrer posteriormente, apenas terá a natureza de sentença de simples apreciação , pela qual o Juíz verifica os pressupostos e declara a existência de uma resolução, nos termos da lei. No caso em apreço , as partes convencionaram (cf. cl. 11ª) que, em caso de incumprimento das obrigações emergentes do contrato pelo cessionário (entre elas figura a de pagar pontualmente a “renda” convencionada – cf. cl. 4ª), o cedente poderá resolver o contrato, por meio de carta registada com aviso de recepção, enviada para o domicílio convencionado (cf. cl.16ª). Foi precisamente o que sucedeu: os autores interpelaram o cessionário para, em determinado prazo, pagarem as quantias em dívida, sob pena de resolverem o contrato, como - por carta de 11/10/2007 – vieram a fazer (v. pontos G), H), I), dos factos provados). Assim sendo, em consequência da extinção do contrato os réus ficaram obrigados, nos termos convencionados (cf. cl. 14ª) a restituir ao cedente o estabelecimento comercial. Além disso, ficaram ainda obrigados a pagar ao cedente as quantias em dívida (durante a vigência do contrato), bem como uma indemnização, pelo enriquecimento sem causa decorrente do uso e ocupação do estabelecimento, pelo tempo que durar a utilização, após a extinção do contrato. Esta indemnização tem, em regra, como medida o correspondente ao montante das rendas acordadas, e não pagas, até à efectiva desocupação. Em face do exposto, é manifesta a improcedência do recurso, nada havendo a censurar à decisão recorrida. Nestes termos, negando provimento ao recurso , acorda-se em julgar improcedente a apelação. Custas pelos apelantes. Lisboa, 11 de Julho de 2013 Maria do Rosário Morgado Rosa Maria Ribeiro Coelho Maria Amélia Ribeiro
