2422/08.0YXLSB.L1-7 - Tribunal da Relação de Lisboa

O contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial, através do qual o titular do estabelecimento cede a outrem, a título oneroso, a fruição temporária dele, juntamente com a cedência da fruição do imóvel em que está instalado, é um contrato inominado, a regular pelas estipulações nele vertidas pelas partes e, subsidiariamente, pelas disposições dos contratos típicos mais afins e, depois, pelas regras gerais das obrigações e dos contratos.

A resolução do contrato pode ter lugar mediante declaração, escrita ou oral, à outra parte, sem necessidade de intervenção do Juiz, e sem ter de recorrer ao art. 808º, n.º 1, do CC.

A resolução do contrato opera, imediatamente, de pleno direito, no momento em que essa declaração chega ao poder da parte inadimplente, ou é dela conhecida (art. 224º, n.º 1, do CC).

Eventual intervenção judicial, que venha a ocorrer posteriormente, apenas terá a natureza de sentença de simples apreciação, pela qual o Juíz verifica os pressupostos e declara a existência de uma resolução, nos termos da lei.

(Sumário da Relatora)

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa

1. "P…Sociedade Imobiliária Lda." e MAJS intentaram a presente acção declarativa de condenação contra ARN, JK e JAN, pedindo que:

- Seja declarada a resolução do contrato de locação do estabelecimento comercial que identificam;

- Sejam os réus condenados a entregar aos autores o locado, correspondente à fracção autónoma designada pela letra “A” do prédio urbano sito na Rua …, tornejando para a Rua …, assim como o todo o equipamento nele instalado;

- Sejam os réus, solidariamente, condenados a pagar aos Autores as rendas vencidas, no valor total de € 22.449,91, acrescidos de juros de mora no montante de € 1.661,50 e as rendas vincendas até à efectiva entrega do locado, bem como os correspondentes juros de mora à taxa legal.

Para tanto, alegaram, em síntese, que:

A sociedade autora é a dona da aludida fracção autónoma e o autor sócio gerente da mesma e arrendatário do estabelecimento comercial de café e bar nela instalado denominado “ Café de ..”.

Por contrato celebrado em 1 de Julho de 2007, os AA .cederam aos 1ºs Réus a exploração comercial do dito estabelecimento mediante

a correspectiva obrigação de pagamento de uma renda mensal, o que não veio a suceder, motivo pelo qual resolveram o contrato.

Todavia, os réus não procederam à entrega do estabelecimento, que continuam a explorar, mantendo-o em funcionamento, impedindo os autores de auferir qualquer contrapartida económica ou ceder a outrem a exploração do mesmo, os que lhes tem causado sérios prejuízos.

O 3º réu interveio no contrato como fiador e principal pagador sendo, por isso, responsável pelo integral cumprimento de todas as obrigações assumidas no contrato pelos demais RR.

2. Contestaram os RR, alegando terem pago algumas rendas e executado obras no locado no valor de cerca de EUR 28.000,00, em virtude do estado de degradação em que o imóvel se encontrava. Por isso, foram forçados a abrir o estabelecimento três meses mais tarde, tendo sofrido prejuízos no total € 7.500,00.

Além disso, liquidaram ainda todos os valores em débito atinentes a água, luz e gás, no valor total de € 550,09, compensando-o com o valor da renda relativa a Agosto de 2008.

Mais referiram que o estabelecimento não dispunha dos alvarás necessários, o que lhes provocou um prejuízo de € 10.000,00 por não terem podido celebrar um contrato com a sociedade central de cervejas.

Em reconvenção, pedem a condenação dos autores a pagar-lhes a quantia de EUR 45.500,00, a título de indemnização pelos prejuízos sofridos.

3. A final, foi realizado o julgamento e proferida sentença que:

I) Julgando a acção procedente:

- Reconheceu a validade da resolução do contrato de cessão de exploração do estabelecimento comercial;

- Condenou os réus a entregar aos autores a fracção autónoma designada pela letra “ ..” (sita no ... , com entrada pelos

nºs ..) do prédio urbano sito na Rua .., tornejando para a Rua …, assim como o todo o equipamento nele instalado;

- Condenou os réus a pagar aos Autores a quantia de EUR 3.949,91, respeitante a parte da renda do mês de Agosto (EUR 949,91) e à totalidade das rendas de Setembro e Outubro de 2008, acrescidas dos respectivos juros de mora desde a data do vencimento das rendas até integral pagamento;

- Condenou os RR a pagar aos Autores pelo uso e fruição do estabelecimento desde a data de resolução do contrato até à entrega do mesmo a quantia de EUR 97.500,00 acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação até integral pagamento.

II) Julgando a reconvenção parcialmente procedente:

- Condenou os autores a pagar aos réus, a título de indemnização, a quantia de EUR 45.500,00, no mais os absolvendo do pedido.

4. Inconformados, apelam os réus e, em conclusão, dizem:

Na parte em que condena os réus no pagamento de rendas a sentença é nula, por oposição notória entre a decisão e os fundamentos (art. 668º nº 1 alíneas c) e d), do C.P.C).

Efectivamente, considerando o Tribunal que a resolução do contrato ocorreu em 11 de Outubro de 2007, a partir daí não estão os réus obrigados a pagar rendas.

5. Não foram apresentadas contra alegações.

6. Cumpre apreciar e decidir se a sentença enferma de nulidade e se os réus podem ser condenados a pagar as quantias peticionadas (após a extinção do contrato).

7. Está provado que:

A) A Autora dedica-se à compra, venda, revenda, aluguer e administração de bens imóveis;

B) O Autor é sócio-gerente da autora;

C) A Autora é dona da fracção autónoma com a letra “A”, correspondente à loja sita no rés-do-chão do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, sito na Rua … tornejando para a Rua …, descrito na Conservatória do Registo Predial de …, sob o n.º …, e inscrito na matriz respectiva sob o artigo …;

D) Em tal fracção está instalado um estabelecimento comercial de

café e bar denominado “ Café … “ de que é dono o Autor;

E) Em 2007-07-01, os Autores celebraram um contrato com os Réus denominado “ CONTRATO DE CESSÃO DE EXPLORAÇÃO DE ESTABELECIMENTO COMERCIAL “ consubstanciado no escrito de fls. 26 a 34, nos termos do qual o Autor cedeu, com anuência da Autora , e pelo prazo de 3 anos , com início em 1.7.2007 , a exploração do identificado estabelecimento aos requeridos nos termos e condições consubstanciados no dito escrito e cujo teor se dá por integralmente reproduzido;.

F) De acordo com o estipulado no contrato, a importância mensal a pagar pelos Réus em contrapartida da cessão, era de 1.500,00 €, passando a partir de Agosto de 2008 a € 2000,00/mês;

G) Os Autores enviaram aos RR. uma carta datada de 13 de Agosto de 2007, conforme documento de fls. 35 e 36, nos termos da qual consta designadamente o seguinte:

Assunto: atraso no pagamento e possível resolução do contrato

Exmos. Senhores

Conforme contrato de cessão de exploração efectuado em 1 de Julho de 2007, onde ficaram estipuladas uma série de condições sobre o mesmo, pudemos constatar que até ao momento não foi feito o pagamento da prestação do corrente mês de Agosto . (…) Em face do acima referenciado e de acordo com a cláusula décima primeira do presente contrato, vejo-me na obrigação de resolver o mesmo e pedir a entrega do estabelecimento comercial no prazo de 30 dias , se o valor devido não for liquidado para o NIB fornecido até ao final da semana corrente . (…);

H) Com data de 30 de Agosto de 2007, os AA. enviaram aos RR. uma carta, conforme documento de fls. 37 e 38, cujo teor se dá por integralmente reproduzido, e da qual consta, designadamente, o seguinte:

“Conforme contrato de cessão de exploração efectuado em 1 de Julho de 2007, pudemos constatar que até ao momento não foi feito atempadamente o pagamento da prestação do corrente mês de Agosto . (…) Em face do acima referenciado e de acordo com a cláusula décima primeira do presente contrato, vejo-me na obrigação de resolver o mesmo e pedir a entrega do estabelecimento comercial no prazo de trinta dias, se o valor devido não for liquidado para o NIB fornecido no contrato, o mais breve possível (…);

I) O Autor MJS enviou igualmente aos RR uma carta datada de 11 de Outubro de 2007, conforme documento de fls. 39 e 40 dos autos da acção principal, cujo teor se dá por integralmente reproduzido, e da qual consta, designadamente, o seguinte:

“Como anteriormente já aconteceu, e uma vez que até à data não foi feita qualquer transferência para a conta mencionada no contrato de cessão de exploração, do valor da prestação mensal do corrente mês, venho, através desta, resolver o mesmo, baseado na cláusula 11ª, devido ao incumprimento repetido de V.Exas

Assim, e se não for feito o pagamento em dívida e as respectivas penalizações da parte de V.Exas., nos próximos oito dias, pedirei a devolução do imóvel dentro dos próximos 30 dias, conforme cláusula 14ª do respectivo contrato.

Caso contrário, tomarei posse do imóvel e irei suspender o fornecimento de água e luz (cláusula 14ª -1 e 2). (…)”.

J) Em Abril de 2007 os RR pagaram ao Autor a quantia de EUR 2.000,00;

L) Em Maio/Junho de 2007, os RR iniciaram o que julgavam ser , em virtude das informações disponibilizadas pelo Autor em momento anterior à celebração do contrato de cessão, obras de pequenas reparações no espaço ocupado pela actividade cessionada e que durariam no máximo 4 semanas, pois tratavam-se de pequenas obras de decoração do espaço interior;

M) No entanto, assim que começaram as referidas obras, os RR

aperceberam-se que teriam de picar e voltar a rebocar todas as paredes, bem como a substituir , o próprio sistema eléctrico , tendo no decorrer das mesmas obras que substituir a manilha de esgoto do prédio e toda a canalização da fracção;

N) Ainda após o chão já estar colocado , tiveram de o mandar levantar devido a um problema antigo de não escoamento das águas residuais , fruto da degradação em que a fracção se encontrava;

O) Degradação essa que era do conhecimento do Autor e por ele

escondida dos RR;

P) As obras ascenderam a €28.000,00;

Q) Foram ainda forçados a abrir o estabelecimento três meses mais tarde, em Outubro de 2007, deixando de facturar no total € 7.500,00;

R) Liquidaram os RR valores em dívida de electricidade, água e gás da responsabilidade dos AA , sendo : € 407.36 à E..., € 16,05 à L..; e 126.68 à E.., num total de € 550,09;

S) Nessa sequência, os RR enviaram aos AA a carta datada de 7 de Agosto de 2007, constante de fls. 98 a 100 dos autos , cujo teor se dá por integralmente reproduzido, e na qual lhes comunicaram designadamente o seguinte:

“Sendo assim amanhã dia 8 de Agosto será feito um depósito no valor de 949,91 Euros referente à renda deste mês após deduzidas as despesas atrás referidas com o valor total de €550,09.”.

T) Os RR enviaram ao Autor a carta datada de 9 de Outubro de 2007, constante de fls. 109 dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido, da qual consta, designadamente o seguinte:

“Fica, assim, V.Exa. notificado de que tem o prazo de oito dias para nos entregar toda a documentação necessária para a legalização do bar sob pena de não fazendo interpormos a competente acção judicial de indemnização”;

U) Os AA nunca mais entregaram aos RR a dita documentação;

V) Em consequência do que os RR perderam o contrato de financiamento da Sociedade … no valor de EUR 10.000,00;

X) Os acontecimentos supra foram do conhecimento do mercado

especialmente ao nível dos clientes e fornecedores, tendo passado a imagem de que os RR celebraram um negócio ruinoso;

Z) Os AA interpuseram contra os 1ºs RR um procedimento cautelar não especificado, no âmbito do qual foi proferida sentença em 24 de Março de 2011 que determinou a entrega àqueles do estabelecimento comercial de café e bar denominado “ Café de … “instalado na fracção autónoma com a letra “A”,correspondente à loja sita no rés-do-chão do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, sito na Rua …, tornejando para a Rua …, n.ºs …, descrito na Conservatória do Registo Predial de .., sob o n.º …, e inscrito na matriz respectiva sob o artigo ….

AA) A entrega coerciva do estabelecimento comercial veio a realizar-se em Janeiro de 2012;

BB) A renda de Julho de 2008 não foi liquidada pelos RR;

CC) No mês de Agosto os RR liquidaram os valores em dívida de

electricidade , água e gás da responsabilidade dos Autores, sendo € 407,36 à E..., € 16,05 à L... e € 126,68 à E... , num total de € 550,09;

DD) Nem pagaram a totalidade das rendas subsequentes referentes aos meses de Setembro a Dezembro de 2007 e de Janeiro a Novembro de 2008 ( data da propositura da acção).

8. Das nulidades da sentença

Sustentam os apelantes que a sentença é nula, nos termos do art. 668º, als. c) e d), do CPC.

Sem qualquer razão.

Na verdade, a nulidade prevista na al. c), daquele normativo legal consiste numa contradição intrínseca da sentença, qual seja a de os fundamentos invocados pelo tribunal conduzirem, em termos logicamente inequívocos, a uma conclusão oposta ou diferente da adoptada, contradição que manifestamente não se vislumbra na sentença recorrida.

Por sua vez, a nulidade da sentença prevista na alínea d) do nº 1 do mesmo artigo pressupõe a ocorrência de excesso de pronúncia do tribunal relativamente às questões de que podia e devia conhecer, representando a sanção legal para a violação do estatuído no nº 2 do artigo 660º do mesmo Código.

As questões a conhecer são as que tenham sido suscitadas pelas partes ou que sejam de apreciação oficiosa, mas não, como se sabe, os argumentos invocados nem a mera qualificação jurídica dada pelas partes.

Ora, na sentença recorrida o Tribunal conheceu das questões suscitadas aplicando o direito aos factos, tudo dentro dos limites do pedido e da causa de pedir.

Improcedem, pois, as arguidas nulidades.

9. Do direito ao pagamento das “rendas”

Não sofre dúvida a qualificação jurídica do contrato sob análise: trata-se efectivamente de um contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial, através do qual o titular do estabelecimento (o segundo autor) cedeu a outrem (os segundos réus), a título oneroso, a fruição temporária dele, juntamente com a cedência da fruição do imóvel em que está instalado.

É um contrato inominado, a regular pelas estipulações nele vertidas pelas partes e, subsidiariamente, pelas disposições dos contratos típicos mais afins e, depois, pelas regras gerais das obrigações e dos contratos (cf. Antunes Varela, RLJ, ano 100/268 e 123/344; Vaz Serra, RLJ ano 100º/263).

Como se sabe, de acordo com o princípio da "liberdade contratual", as partes têm o direito de, dentro dos limites da lei, contratar e fixar livremente o conteúdo dos contratos (artigo 405º, CC).

Em causa está o princípio da liberdade de celebração e de estipulação, fixação e modelação do contrato. Uma vez celebrado, o contrato passa a ter força vinculativa (pacta sunt servanda), devendo ser pontualmente cumprido.

Consequência do princípio da liberdade contratual é o da liberdade de extinção contratual, consagrado no n.º 1 do art. 406º, do CC.

Ora, conforme preceitua o art. 432º, nº1, do CC é admitida a resolução do contrato fundada na lei ou em convenção.

Admite este artigo a resolução convencional, facultando às partes, de acordo com o princípio da autonomia da vontade, o poder de atribuir a ambas, ou a uma delas, o direito de resolver o contrato quando ocorra certo e determinado facto.

Verificado o facto previsto como fundamento da resolução, a parte adimplente pode, por um simples acto de vontade (mediante declaração, escrita ou oral, à outra parte, sem necessidade de intervenção do Juiz, e sem ter de recorrer ao art. 808º, n.º 1, do CC.) produzir a resolução que inelutavelmente se impõe à contraparte.

A resolução opera, assim, imediatamente, de pleno direito, no momento em que essa declaração chega ao poder da parte inadimplente, ou é dela conhecida (art. 224º, n.º 1, do CC).

Eventual intervenção judicial, que venha a ocorrer posteriormente, apenas terá a natureza de sentença de simples apreciação, pela qual o Juíz verifica os pressupostos e declara a existência de uma resolução, nos termos da lei.

No caso em apreço, as partes convencionaram (cf. cl. 11ª) que, em caso de incumprimento das obrigações emergentes do contrato pelo cessionário (entre elas figura a de pagar pontualmente a “renda” convencionada – cf. cl. 4ª), o cedente poderá resolver o contrato, por meio de carta registada com aviso de recepção, enviada para o domicílio convencionado (cf. cl.16ª).

Foi precisamente o que sucedeu: os autores interpelaram o cessionário para, em determinado prazo, pagarem as quantias em dívida, sob pena de resolverem o contrato, como - por carta de 11/10/2007 – vieram a fazer (v. pontos G), H), I), dos factos provados).

Assim sendo, em consequência da extinção do contrato os réus ficaram obrigados, nos termos convencionados (cf. cl. 14ª) a restituir ao cedente o estabelecimento comercial.

Além disso, ficaram ainda obrigados a pagar ao cedente as quantias em dívida (durante a vigência do contrato), bem como uma indemnização, pelo enriquecimento sem causa decorrente do uso e ocupação do estabelecimento, pelo tempo que durar a utilização, após a extinção do contrato. Esta indemnização tem, em regra, como medida o correspondente ao montante das rendas acordadas, e não pagas, até à efectiva desocupação.

Em face do exposto, é manifesta a improcedência do recurso, nada havendo a censurar à decisão recorrida.

10. Nestes termos, negando provimento ao recurso, acorda-se em julgar improcedente a apelação.

Custas pelos apelantes.

Lisboa, 11 de Julho de 2013

Maria do Rosário Morgado

Rosa Maria Ribeiro Coelho

Maria Amélia Ribeiro