3O Direito.
Alegam os recorrentes que as certidões matriciais e registrais não têm força probatória e que o ónus de alegação, que impende sobre o autor, não se satisfaz com a simples referência a afirmações conclusivas ou remissão para o conteúdo de documentos.
Sem dúvida que, na condensação da matéria de facto, cabem não apenas os factos controvertidos, mas ainda os factos que, nesse momento, já possam considerar-se provados pela interferência dos diversos factores de ordem substantiva ou processual que a isso conduzem: confissão judicial ou extrajudicial expressas, confissão ficta ou tácita, acordo das partes ou documentos com força probatória suficiente.
Como escreve Abrantes Geraldes (Temas da Reforma do Processo Civil, II vol., 2ª ed., pag. 143), “apesar do art. 511º, nº1, se reportar apenas à matéria de facto controvertida, resulta, por via indirecta, do mecanismo de reclamação constante do nº 2 e, directamente, do art. 508º-A, nº1, al. e), que também deve ser feita pelo juiz, após o debate, a selecção e condensação dos factos já assentes, pois, se o não fizer, diz a norma, qualquer das partes pode reclamar contra as omissões (por deficiência) ou contra a introdução errada de factos controvertidos (por excesso)”.
Serão considerados provados os factos que estiverem expressa ou tacitamente confessados, salvo se a confissão não for admissível ou for insuficiente (art. 490º).
A par desses factos, serão considerados assentes aqueles sobre os quais exista acordo, desde que a vontade das partes seja suficiente para vincular o tribunal.
Por último, serão considerados provados os factos comprovados por documento com força provatória suficiente, tendo em conta as normas de direito substantivo que regulam o valor probatório dos documentos autênticos, autenticados ou particulares.
Todavia, como constitui jurisprudência sedimentada do STJ, os documentos não são factos, mas meros meios de prova de factos, constituindo, portanto, prática incorrecta, na decisão sobre a matéria de facto, remeter para o teor de documentos.
Os documentos não são mais do que simples escritos que corporizam declarações de ciência, pelo que, na descrição da matéria de facto, só há que consignar os factos eventualmente provados por esses documentos.
Dar por reproduzidos documentos ou o seu conteúdo é bem diferente de dizer qual ou quais os factos que, deles constando, considera provados - provados quer por força do próprio documento em si, quer por outra causa (v.g. acordo sobre um facto nele indicado, embora o documento não gozasse de força suficiente para o dar como provado).
A discriminação dos factos provados imposta pelo art. 659º, nº 2, do CPC, constitui a base fundamental para a segurança e justiça da decisão de direito, de modo algum se compadecendo com a remissão para documentos, juntos aos autos, ou dando-os pura e simplesmente por reproduzidos.
E, como salienta o Ac. do STJ, de 28.10.93, “discriminar provém de cernere, cujo sentido definitivo e concreto consistia na separação pelo crivo e significa separar, diferenciar, discernir, o que implica especificar e individualizar os factos”.
Por outro lado, devem ser erradicadas da condensação as alegações com conteúdo técnico-jurídico, de cariz normativo ou conclusivo, a não ser que, porventura, tenham simultaneamente uma significação corrente da qual não dependa a resolução das questões jurídicas que no processo se discutem.
A alegação de matéria conclusiva ou de conceitos jurídicos não acompanhada dos necessários factos concretizadores não pode ser suprida ex officio pelo juiz, substituindo-se às partes, mas através do despacho de aperfeiçoamento ou da intervenção das partes em audiência preliminar (arts. 508º, nº 3, 508º-A, nº1, al. c)) ou, em último caso, na audiência de julgamento, nos termos do art. 264º, nºs 2 e 3, todos do CPC.
Finalmente, importa ter presente que a presunção do art. 7º do CRP não abrange os elementos de identificação ou a composição (áreas) dos prédios, porque tal depende da declaração dos titulares e não é verificado pelo Conservador.
Como decorre do disposto no art. 729º, nº1, do CPC, o Supremo Tribunal de Justiça julga, normalmente, através do sistema de substituição: aplica aos factos materiais fixados pelo tribunal recorrido o regime jurídico que julgue adequado.
O Supremo é um tribunal de revista e, enquanto tal, “um tribunal cuja função própria e normal é restabelecer o império da lei, corrigindo os erros de interpretação e aplicação das normas jurídicas cometidos pela Relação ou pelo Tribunal de 1ª instância” (ALBERTO DOS REIS, Cód. Proc. Civil Anotado, vol. VI, (reimpressão), pág. 2).
Por isso, não conhece, em regra, de questões de facto; a fixação dos factos cabe, em princípio, às instâncias.
No tocante à matéria de facto, a decisão proferida pelo tribunal recorrido não a pode o Supremo alterar, a não ser no caso excepcional previsto no nº 2 do art. 722º, isto é, se houver ofensa de uma disposição expressa de lei que exija certa espécie de prova para a existência do facto ou que fixe a força de determinado meio de prova.
Já, porém, lhe é permitido fazer voltar o processo ao tribunal recorrido quando entenda que a decisão de facto pode e deve ser ampliada, de modo a constituir base suficiente para a decisão de direito, ou que ocorrem contradições na decisão sobre a matéria de facto que inviabilizam a decisão jurídica do pleito (art. 729º, nº 3).
Se o tribunal a quo não cumpre a sua função de explicitar, em indicação completa e exaustiva, os factos materiais da causa coarcta ao Supremo a possibilidade de definir o direito aplicável. Daí a faculdade que a este é conferida por este último preceito. Na verdade, como anota J. RODRIGUES BASTOS (Notas ao Cód. Proc. Civil, vol. III, 1972, pág. 363), essa faculdade “é para ser exercida quando as instâncias seleccionarem imperfeitamente a matéria da prova, amputando-a, assim, de elementos que consideraram dispensáveis mas que se verifica serem indispensáveis para o Supremo definir o direito”.
Ora, não cremos, com o devido respeito, que a razão esteja do lado dos recorrentes.
Efectivamente, o autor não se limitou a dar por reproduzido o teor de documentos ou remeter para o conteúdo dos mesmos (v. a matéria constante das alíneas A) e C) dos factos assentes), como também é certo que esta matéria não foi impugnada pelos réus, na contestação.
Por outro lado, aceitando-se embora que a expressão “afectação a fins agrícolas” possa ser considerada conclusiva, a verdade é que, como refere a Relação, “a mesma encontra-se respaldada pela matéria da alínea C), na qual se descrevem as várias utilizações que são feitas dos prédios rústicos que integram o prédio “misto” do A”.
Deste modo, já podemos concluir que, no caso ajuizado, não se verifica o condicionalismo, acima referido, previsto no art. 729º, nº 3: a matéria de facto submetida a julgamento (a provada e a não provada), conjugada com a que foi considerada assente na selecção operada na 1ª instância, permite dar resposta às questões de direito suscitadas na presente acção, não carecendo este Supremo Tribunal de mais alargada base factual para definir o direito.
O direito invocado pelo autor encontra o seu apoio nos arts.1380º, nº1, 1381º a), 1382º do Código Civil e DL. nº 384/88, de 25.10.
Dispõe, com efeito, o art. 1380º do Código Civil:
“1. Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante.
(…)
4. É aplicável ao direito de preferência conferido neste artigo o disposto nos artigos 416º a 418º e 1410º, com as necessárias adaptações.”
Por seu turno, o art. 18, nº1, do DL. nº 384/88, de 25 de Outubro, determina que “Os proprietários de terrenos confinantes gozam do direito de preferência previsto no art. 1380º do Código Civil, ainda que a área daqueles seja superior à unidade de cultura”.
Finalmente, a Portaria 202/70, de 21.4, define as áreas de cultura para as diversas regiões do país.
A razão de ser deste regime legal tem como objectivo propiciar o emparcelamento de terrenos, visando uma exploração agrícola tecnicamente rentável, evitando-se, assim, a proliferação do minifúndio, considerado incompatível com um aproveitamento fundiário eficiente (cfr. Acs. deste STJ de 18.1.94, in CJ, Tomo I, pág. 46; de 28.2.2008, in www.stj.pt e Prof. ANTUNES VARELA, in RLJ 127-308 e sgs. e 365 e sgs.).
Este artigo - 1380º - confere um direito de preferência com eficácia erga omnes, que, segundo HENRIQUE MESQUITA (Obrigações Reais e Ónus Reais, pág. 225), “não pode qualificar-se como um puro e simples direito potestativo, mas, antes, de uma relação jurídica complexa, integrada por direitos de crédito e direitos potestativos, que visam proporcionar e assegurar ao preferente uma posição de prioridade na aquisição, por via negocial, de certo direito, logo que se verifiquem os pressupostos que condicionam o exercício da prelação”.
Trata-se de um direito legal de aquisição, que depende da verificação de diversos requisitos, cujo ónus da prova incumbe aos que se arrogam titulares do direito de preferência, por se tratar de factos constitutivos desse direito - art. 342º, nº1, do Código Civil.
Pois bem, os recorrentes alegam que o autor não alegou, como lhe competia, quaisquer factos donde se possa concluir que o prédio misto de que é proprietário tem natureza rústica, como alegam também que a construção da habitação que foi executada no prédio em questão era uma realidade, concretizada com a emissão do alvará de construção e que ainda não está definitivamente decidido se o fim da aquisição (construção de uma habitação) é inviável, por ilegal, o que obsta a que possa obter ganho de causa.
As instâncias não deram cobertura à pretensão dos recorrentes.
Efectivamente, na 1ª instância, foi considerado que a natureza rústica do prédio do autor decorria do facto de estar afecto a fins agrícolas, como, aliás, tivera o tribunal possibilidade de constatar através da inspecção judicial ao local. Já no que respeita à construção iniciada no prédio em causa, os réus adquirentes do prédio alienado não tinham logrado fazer a prova de que o destino que pretendiam dar ao mesmo era legalmente viável.
Por sua vez, a Relação entendeu que a primeira questão enunciada nem sequer deveria ter sido apreciada, pois que não foi suscitada por quem quer que fosse, a não ser, oficiosamente, na sentença que foi anteriormente anulada, tendo sido com base nela que a acção foi julgada improcedente. Os réus invocaram, é certo, a excepção da al. a) do art. 1381º, mas não com fundamento na natureza do prédio do autor, antes aludindo ao destino que deram ao seu prédio, sendo certo que os recursos apenas visam modificar decisões e não criá-las sobre matéria nova, não decidida pelo tribunal a quo.
Não obstante isso, o tribunal recorrido acabou por se pronunciar sobre esta questão, acolhendo a solução encontrada pela 1ª instância.
Deste modo, carece de fundamento a alegação dos recorrentes, quando afirmam que o tribunal tem o dever de apreciar, ainda que oficiosamente, a verificação ou não de todos os requisitos necessários ao exercício do direito visado.
Questão diferente será a de saber se os factos tidos como assentes pelas instâncias permitiam aceder a essa conclusão. Ou seja, tendo o art. 1380º do C.Civil em vista o direito de preferência entre proprietários de terrenos confinantes, isto é, de prédios rústicos confinantes, se se pode conceber o prédio do autor como um prédio rústico.
Revisitando os factos dados como provados, dos mesmos decorre que, no Lugar de ........ da freguesia de Tresouras, concelho de Baião, existe um prédio misto, afecto a fins agrícolas, denominado Quinta da ....., composto de casas, sendo uma de casa de moradia com capela, cortes de gado, outra casa de moradia com quintal e de terra de cultivo e de terra inculta com pinhal e mato, com a área coberta de 381,75 m2 e descoberta de 73.140 m2 (A) e que tal aquisição se encontra devidamente registada a favor do autor pela inscrição G-1, efectuada a coberto da apresentação 06/180789, e descritos na respectiva matriz sob os artigos 149 - Bouça da ........, pinhal, mato e pastagem; 278 - Vinha de ........, cultura, oliveiras, pinhal, pastagem, ramada e vinha; e 285 - Campo do Tanque, cultura com ramada (B).
Nos termos do nº 2 do art. 204º do Código Civil, entende-se por prédio rústico uma parte delimitada do solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica e, por prédio urbano, qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro.
A lei civil não conhece o conceito de prédio misto.
Tal conceito está definido no art. 5º Código do Imposto Municipal sobre Imóveis - aprovado pelo Decreto-Lei nº 287/2003, de 12 de Novembro, em vigor desde 1 de Dezembro de 2003, alterado pela Lei nº 53-A/2006, de 29 de Dezembro.
“1- Sempre que um prédio tenha partes rústica e urbana é classificado, na íntegra, de acordo com a parte principal.
2 - Se nenhuma das partes puder ser classificada como principal, o prédio é havido como misto”.
Na definição fiscal do conceito, como é referido no Ac. do STJ de 2008, supra citado (Rel. Cons. Fonseca Ramos), “consagra-se…um critério de predominância, ou seja, a parte que avultar no conjunto é que determina a qualificação como prédio rústico ou urbano; se tal juízo de predominância não for alcançável, o prédio é considerado misto.
Temos, assim, que o prédio misto é um tertium genus, já que os prédios devem, sempre que possível, ser considerados de harmonia com a sua parte principal e essa, a priori, ou é rústica ou urbana.
A distinção assenta, pois, numa avaliação casuística, tendo subjacente um critério de destinação ou afectação económica”.
Quando contrapôs imóveis a móveis, diz-nos Menezes Cordeiro (Tratado de Direito Civil Parte Geral-Tomo II – págs. 121 e 122), “o legislador teve o cuidado de precisar os primeiros e de remeter, por defeito, todo o restante, para os segundos. Mas, no tocante à dicotomia prédios rústicos-prédios urbanos, o legislador quis definir uns e outros. As duas definições parcelares daí resultantes não se articulam inteiramente. Resultam, daí, problemas complexos que, até hoje, não têm encontrado uma solução segura”.
E, debruçando-se sobre a questão de saber qual a natureza de um prédio que contenha construções, refere o mesmo Autor que a doutrina portuguesa mais recente aponta quatro teorias: “teoria do valor; teoria da afectação económica; teoria do fraccionamento e teoria da consideração social”.
Depois de analisar cada uma dessas teorias, escreve, a pags. 123 e 124:
“Ficam-nos, pois, as noções do Código Civil: o prédio rústico é o terreno, ainda que com construções, desde que estas não tenham autonomia económica e o urbano um edifício, com o logradouro. Vamos avançar a partir da fórmula do artigo 204º… na linha da teoria da afectação económica. Duas precisões prévias devem ser feitas: para efeitos de qualificação civil, é indiferente o tipo de inscrição matricial, dada a especialidade dos critérios fiscais, bem como o tipo de descrição predial; além disso, a lei não admite, aqui, o qualificativo de “prédio misto”…
Temos, depois, os núcleos dos conceitos de prédios rústicos e urbanos: um terreno não construído é rústico; o terreno totalmente coberto por um edifício é, seguramente, urbano. E como a construção é obra humana, podemos concluir que o proprietário pode, por essa via e dentro da lei, transformar o prédio e logo determinar a sua natureza rústica ou urbana.
Finalmente e ainda em pano de fundo: por defeito, os prédios são rústicos. Não sendo possível qualificá-los como um edifício (ainda que com logradouro), impõe-se a rusticidade.
Prosseguindo…nos halos dos conceitos, encontramos a noção de edifício. Na lógica do art. 204º, nº 2, “edifício” é uma construção importante, ou de habitação ou pronta a habitar; todavia, o prédio urbano não reduz ao espaço delimitado pelas paredes e telhado, antes abrangendo também os terrenos que lhe sirvam de logradouro. A ideia de “logradouro” torna-se, assim, a chave da distinção”.
Voltando ao caso concreto, temos que a Quinta da ......... tem, entre área coberta e descoberta, a área total de 73.521,75 m2. Desta, 73.140 m2 correspondem à área descoberta e estão afectos a fins agrícolas (pinhal, mato, pastagem, oliveiras e vinha) e apenas 381,75 m 2 à área coberta.
Ora, se, como diz o recorrido, “qualificar é valorar juridicamente os factos para efeito de decidir se os mesmos se subsumem ou não à norma legal vocacionalmente chamada a decidir o caso - se qualificar é isto, então, sendo aqueles os factos, é por demais evidente que, não representando a área coberta do prédio mais do que 0,5% do total do prédio, este, atendendo ao critério da prevalência do destino económico, não pode deixar de ser havido como rústico”.
A área da parte rústica do imóvel dificilmente tornaria defensável a sua subordinação à casa, em termos de logradouro.
“Um logradouro (v. Ac. deste Tribunal, de 6.7.1993, BMJ, 429-761) é um espaço complementar e serventuário de um edifício com o qual constitui uma unidade predial.
Quanto à expressão “logradouro”, civilisticamente, ela tem assento no nº 2 do artigo 204° do Código Civil; aí se diz que se entende por “prédio urbano qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro. Daqui decorre que o logradouro sendo, basicamente, terreno, não é edifício; juridicamente, faz parte da unidade predial mas, fisicamente, tem diferença e autonomia; serve o edifício, ou seja, é complementar e serventuário do edifício. Logradouro é uma palavra, semanticamente, decorrente de “lograr”, isto é, “gozar, fruir, desfrutar” (Dicionário Enciclopédico, Koogan Larousse, I, pág. 516); é, na circunstância, essencialmente, “fruir”. Portanto, logradouro é o que pode ser logrado ou fruído por alguém; ou seja e fazendo apelo ao seu cariz complementar, em princípio por quem fruir o edifício correspondente”.
O núcleo essencial do “prédio misto” do autor, a sua destinação e afectação, são próprias de um prédio rústico e não de um logradouro.
Vejamos, agora, a 2ª questão, isto é, se a construção da habitação que foi executada no prédio em questão era uma realidade, concretizada com a emissão do alvará de construção e que ainda não está definitivamente decidido se o fim da aquisição (construção de uma habitação) é inviável, por ilegal, o que obsta a que possa obter ganho de causa.
Invocam os 2ºs réus um facto impeditivo do direito do autor - o de ter adquirido o prédio para o destinar a construção urbana (v. factos descritos sob as als. H), I) e L) e nºs 3 e 9).
Pretenderam, pois, valer-se do disposto na alínea a) do nº1 do art. 1381º citado, que estatui que não gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes, quando algum dos terrenos se destine a algum fim que não seja a cultura.
Como vem sendo reconhecido pela doutrina e pela jurisprudência, o adquirente tem de provar que nada se opõe a que se concretize a sua intenção de dar ao prédio uma outra afectação ou um outro destino, e que, portanto, essa projectada mudança de destino é legalmente possível, é permitida por lei.
É matéria que se insere no âmbito do facto impeditivo do direito invocado pelo autor e, por isso, o respectivo ónus probatório recai sobre “aquele contra quem a invocação é feita”, o mesmo é dizer, sobre os recorrentes.
Não é, porém, a mera declaração do dono do prédio que determina a classificação deste, a sua natureza rústica ou urbana, nem opera, como num passe de mágica, a transformação da sua fisionomia (Ac. do STJ, de 14.10.2007, www.dgsi.pt – Rel. Cons. Santos Bernardino).
Como acentua o Prof. CARLOS FERREIRA DE ALMEIDA (Direito Económico, 1979, pág. 431), citado nesse aresto, o terreno urbano ou terreno para construção é uma coisa que se define não só pela sua identidade física, mas principalmente pela sua aptidão juridicamente reconhecida, i.e., objecto de um direito de construir, nunca originário, mas sempre adquirido, por força da iniciativa da Administração Pública ou por licença desta perante a pretensão formulada pelo respectivo proprietário, nos limites topográficos e normativos dum plano de urbanização ou dum loteamento - requisitos que quedam indemonstrados relativamente ao terreno alienado.
É que “a possibilidade de afectar um terreno de cultura a finalidade diferente deve depender, não do critério egoísta dos proprietários vizinhos, mas antes e apenas de uma decisão administrativa, tomada em função dos interesses gerais da colectividade, de acordo com os planos de ordenamento do território” (Direito de Preferência - parecer do Prof. HENRIQUE MESQUITA, Col. Jur., ano XI, t. 5, pág. 52).
Ora, na data da alienação, a construção em causa não era admissível, por se tratar de solo integrado na RAN, e ainda porque o PDM de Baião também o não permitia, dado ser exigível, para a edificação de habitação em espaços agrícolas, que a parcela de terreno tenha, no mínimo, 3.000m2, sendo que o prédio em causa apenas possui 1 081m2.
No caso ajuizado, o deferimento do pedido de licenciamento foi concedido em violação de leis de ordenamento do território (Regulamento do PDM de Baião), pelo que foi, posteriormente, declarado nulo, a pedido do autor, no recurso contencioso nº 367/98, por decisão de 26.09.2007, transitada em julgado.
Constata-se, assim, que, apesar de autorizada, a construção foi ilegal, porque baseada num acto nulo, acto esse que, como acentua o acórdão recorrido, “não produz quaisquer efeitos jurídicos, independentemente da declaração de nulidade (arts. 134º e 139º, nº1, al. a), do CPA) - cfr. Ac. do STA, de 30-09-2009, proc. 0564/08, www.dgsi.pt.
Com efeito, a legalidade do acto administrativo afere-se pela realidade fáctica existente no momento da sua prática e pelo quadro normativo então em vigor, segundo o princípio tempus regit actum.
Assim, se, na data em que foi deferido o licenciamento, já se encontrava em vigor o Regulamento do PDM de Baião e a obra estava em desconformidade com este plano municipal de ordenamento do território, o acto é nulo, nos termos do art. 52º, nº 2, al. b), do DL. nº 445/91, de 20.11, na redacção do DL 250/94, que dispõe, sob a epígrafe “Invalidade do licenciamento”:
2 - São nulos os actos administrativos que decidam pedidos de licenciamento, no âmbito do presente diploma, e que:
b) Violem o disposto em plano regional de ordenamento do território, plano municipal de ordenamento do território, normas provisórias, área de desenvolvimento urbano prioritário, área de construção prioritária ou alvará de loteamento em vigor.
Deste modo, entendemos, como a jurisprudência uniforme, que a prova da viabilidade legal da construção é elemento essencial para operar a excepção de que vimos tratando, a qual aqui fica afastada pelas razões apontadas de ter sido ilegal o licenciamento concedido.
É, por isso, abusivo pretender-se que, à data da alienação, o prédio aqui em causa não tinha já a natureza de rústico. E, sendo um prédio rústico, afecto à cultura agrícola, nada obstava, à partida, que, na sua alienação, estivesse sujeito ao regime legal da preferência, previsto nos já mencionados arts. 1380º e 1381º do CC e 18º do DL. nº 384/88, de 25 de Outubro.
Pelo que tem de se concluir, como no acórdão recorrido, que o autor estava em condições de preferir na alienação, não podendo os réus afastar a preferência.
4.
Face ao exposto, decide-se negar a revista.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 25 de Março de 2010
Oliveira Rocha (Relator)
Oliveira Vasconcelos
Serra Baptista
