I- Para a caracterização de um contrato não importa, decisivamente, o nome que lhe dêem os contraentes, o qual pode estar em desarmonia com o acordo efectivamente estipulado: a real natureza desse acordo sobrepõe-se à falsa denominação que lhe tenha sido atribuída, sendo a qualificação jurídica de certa convenção uma questão de direito.
II- Arrendamento urbano é o contrato pelo qual uma das partes concede à outra o gozo temporário de um prédio urbano, no todo ou em parte, mediante retribuição, tendo como elementos constitutivos: - a concessão do gozo de um prédio urbano; - na totalidade ou em parte; - por certo prazo; - mediante retribuição.
III- Tendo em atenção que, não obstante as partes terem denominado o contrato de «contrato-promessa», acordaram o prazo do mesmo, o montante das rendas mensais, o regime dos seus aumentos, bem como o das benfeitorias, resultando igualmente dos factos provados que a chave do imóvel foi entregue à ré logo após a assinatura do contrato e que esta se instalou no imóvel evidencia-se que aquilo que as partes quiseram celebrar, e celebraram, foi um efectivo contrato de arrendamento para comércio, apenas faltando a sua formalização, já que o mesmo deveria ter sido reduzido a escritura pública.
IV- Não tendo o contrato de arrendamento em questão sido celebrado por escritura pública o mesmo é nulo por vício de forma, nulidade essa que pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal, a todo o tempo, e que não pode ser suprida por se tratar de uma formalidade ad substantiam.
V- As benfeitorias necessárias têm por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa; as úteis são as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação aumentam-lhe o valor; e as voluptuárias as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação, nem lhe aumentando o valor, servem apenas para recreio do benfeitorizante – art. 216.º do CC.
VI- Tanto o possuidor de boa-fé como o possuidor de má-fé têm direito a serem indemnizados das benfeitorias necessárias que tenham feito e, bem assim, a levantar as benfeitorias úteis realizadas na coisa, desde que o possam fazer sem detrimento dela ( art. 1273.º, n.ºs 1 e 2, do CC).
VII- Considerando que a ré não alegou nem, consequentemente, provou que o levantamento das benfeitorias úteis não pode ser feito sem o detrimento da coisa, apenas pode ser indemnizado pelo valor das benfeitorias necessárias.
