I – RELATÓRIO
1.1.- A Autora - MEDIAPREDIUM – MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA intentou a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra THREE MIND, S.A., actualmente denominada “COMPANHIA DAS NAÇÕES ALIADAS – SICAFI ESPECIAL, S.A.”,
Para tanto, alegou, em síntese, que:
A autora, no exercício da actividade de mediação imobiliária, celebrou, em 13/04/2017, um contrato de mediação imobiliária, com a ré, em regime de exclusividade, nos termos do qual esta se obrigou diligenciar no sentido de conseguir interessado no arrendamento, das 27 fracções autónomas, identificadas pelas letras A, C a AC, que fazem parte do prédio urbano constituído em regime de Propriedade Horizontal, sito na Avenida ... e Rua ..., mediante a remuneração para a primeira, no valor de €200.000,00 (duzentos mil euros), acrescido de IVA, à taxa legal em vigor.
No cumprimento do contrato a autora desenvolveu para o efeito, acções de promoção e recolha de informação sobre os negócios pretendidos, que se concretizaram.
Em 20/04/2017, a ré procedeu ao pagamento da quantia de €61.500,00 (sessenta e um mil e quinhentos euros), através do cheque com o nº...64, no âmbito do contrato de mediação imobiliária, não tendo procedido ao pagamento de qualquer outra quantia.
Pediu a condenação da ré no pagamento da quantia de €150.000,00 (cento e cinquenta mil euros), acrescida de IVA à taxa legal em vigor, bem como dos juros, vencidos desde a citação até integral pagamento.
1.2. - A ré apresentou contestação e deduziu reconvenção, alegando, em síntese:
Em 11/07/2016, a ré celebrou um contrato-promessa de arrendamento tendo por objecto o imóvel, “o que fez com a sociedade promitente arrendatária integrada num conhecido grupo hoteleiro internacional. O referido contrato-promessa de arrendamento converter-se-ia e converteu-se automaticamente em contrato de arrendamento, nos termos nele estabelecidos, uma vez verificados os condicionalismos e condições previstos contratualmente. Por força desta circunstância contratual, após a celebração do contrato-promessa de arrendamento, não foi celebrado, com a arrendatária, qualquer contrato de arrendamento”, ou seja, mais de 9 (nove) meses antes da data do contrato de mediação imobiliária, invocado pela autora.
A entrega da quantia de €61.500,00 (€50.000,00 + IVA), à autora, foi efectuada a título de adiantamento da remuneração que lhe seria devida pela execução do contrato de mediação;
A autora não teve qualquer intervenção na procura, na angariação e na identificação da promitente arrendatária, nem efectuou qualquer diligência nesse sentido.
Concluiu pela improcedência da acção e em reconvenção pediu a condenação da autora no pagamento da quantia de €61.500,00.
Alegou, em síntese, que o prazo de vigência do contrato de mediação imobiliária, invocado pela autora, extinguiu-se em 13/04/2020, sem que, no seu decurso, ou até antes e depois dele, esta tivesse conseguido qualquer interessado para a concretização do negócio.
A autora não tem direito a qualquer remuneração no âmbito e por força do contrato de mediação que identifica, incluindo a quantia de €50.000,00 cujo pagamento [€ 50.000,00 + IVA = €61.500,00], em 21/04/2017, foi efectuado a título de adiantamento.
Pediu ainda a condenação da autora como litigante de má-fé.
1.3. - Replicou a autora, alegando, em síntese, que, formalmente, o contrato de mediação imobiliária só foi assinado em 13/04/2017, mas desde o início de 2016 que estava incumbida, pela ré, de angariar um arrendatário, como efectivamente aconteceu.
Concluiu pela improcedência da reconvenção e pediu a condenação da ré como litigante de má-fé, em multa e indemnização.
1.4. - Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença que decidiu:
- “a)Julga-se procedente a presente acção e condena-se a R., THREE MIND, S.A., a pagar à A., MEDIAPREDIUM – MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA, a quantia de €150.000,00 (cento e cinquenta mil euros) acrescido de IVA à taxa legal em vigor, mais juros comerciais desde a citação até integral pagamento.
- b)Julga-se improcedente o pedido reconvencional e dele se absolve a A./reconvinda.
Custas da acção e do pedido reconvencional pela R./reconvinte”.
1.5.- Inconformada, a Ré/Recorrente interpôs recurso da sentença, e a Relação, na parcial procedência do recurso, decidiu:
“revogar a decisão recorrida na parte em que condenou a Ré “a pagar à A., MEDIAPREDIUM – MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA, a quantia de €150.000,00 (cento e cinquenta mil euros) acrescido de IVA à taxa legal em vigor, mais juros comerciais desde a citação até integral pagamento”; absolver a Ré do pedido deduzido pela autora; no mais, manter a decisão recorrida”.
1.6.- A Autora recorreu de revista, com as seguintes conclusões:
1)A promitente arrendatária foi identificada antes da celebração do contrato de mediação imobiliária – Cfr. factos dados como provados nos números 2, 14 e 15).
2)Contrato esse que a Relação manteve inalterado, quer quanto à qualificação como contrato de mediação imobiliária (Cfr. facto dado como provado sob o n.º 5), quer quanto à sua validade formal (Cfr.2.ª questão decidida no acórdão de que ora se recorre), bem como, manteve inalterado o primeiro pagamento efetuado pela Recorrida à Recorrente no âmbito do aludido contrato (Cfr. facto dado provado sob o n.º 5 e 4.ª questão decidida no acórdão de que ora se recorre).
3)Impunha-se, assim, analisar qual a vontade das partes, as suas expectativas, a liberdade contratual e a boa-fé aquando da celebração do contrato, o que a Relação fez tábua rasa. O mesmo já não sucedeu com a apreciação e julgamento do Tribunal de primeira instância, cujo objetivo mostra-se alcançado pela sentença aí proferia, procedente a uma análise distanciada dos motivos que estiveram na génese da celebração do contrato de mediação.
4)Assim, desde logo, considera-se relevante efetuar um prévio raciocínio e questionar qual a razão que esteve subjacente ao facto de ter sido celebrado um contrato de mediação em data posterior à outorga de um contrato de promessa de arrendamento (este que veio a converter-se em definitivo)?!
5)Por outro lado, se a Recorrida já havia, por alegadamente por si, angariado um interessado no arrendamento – com o qual celebrou um contrato de promessa de arrendamento que se veio a converter-se em definitivo –, qual a razão para a celebração com o Recorrente de um contrato de mediação em data posterior, quando bem sabia a Recorrida, sendo esse o caso, que mesmo que aquele conseguisse angariar um interessado nunca conseguiria concluir no negócio, pelo facto de sobre o mesmo objeto (imóvel) já existir uma contratação válida e eficaz?!
6)Mais, ainda nesses pressupostos, por que razão a Recorrida pagou ao Recorrente a quantia de 50.000,00€, acrescido de IVA, respeitante ao 1.º pagamento no âmbito do contrato de mediação imobiliária entre as partes celebrado (Cfr. facto dado como provado sob o n.º 5).
7) Entende o Recorrente, tal como o Tribunal de primeira instância (e bem), que nada mais nada menos, e de forma resumida, foi pelo facto da Recorrida reconhecer que efetivamente tinha que pagar àquele pelos serviços desenvolvidos. Pois de outra forma não faria sentido pagar o que não era devido, para além de que é da experiência e senso comum – essencialmente, quando estão em causa empresas que visam o lucro, como é o caso da Recorrente –, que não iria pagar nada ao Recorrente a título de adiantamento e muitos menos no valor que foi, repete-se de 50.000,00€, acrescido de IVA, quando segundo a sua tese teria já o negócio concretizado por si.
8)Pese embora, a desconsideração que a Relação fez quanto a esses factos e que levou à revogação parcial da sentença proferida pelo Tribunal de primeira instância – o que, com o devido respeito, não se concede –, andou bem ao considerar inexistir causa para a restituição do valor já pago à Recorrente, bem como, quanto à inexistência dessa restituição a título de enriquecimento sem causa, tendo decidido julgar improcedente o recurso quanto ao pedido formulado pela aqui Recorrida, quanto à restituição do aqui Recorrente de tal quantia já recebida (Cfr. 4.ª questão do Acórdão de que ora se recorre),
9)A vontade das partes era exatamente o que o contrato reflete, o pagamento em prestações condicionado apenas às datas nele contidos respeitantes ao primeiro e segundo pagamento e o terceiro ao pagamento da primeira renda.
10) Pelo que, afigura-se que a Relação ao considerar improcedente o pedido da ora recorrente mantendo o pedido reconvencional improcedente, padece de efetiva contradição.
11)Em face do que foi estipulado entre Recorrido e Recorrente no contrato, entende-se, com o devido respeito, que assiste razão ao Recorrente em receber os valores peticionados ainda em dívida no valor de 150.000,00€, acrescido de IVA, bem como a não restituição à Recorrida do valor por si já liquidado, no montante de 50.000,00€, acrescido de IVA.
12)Por todo o exposto, não pode manter-se a decisão recorrida, nos termos em que o fez (de forma parcial), devendo a mesma ser revogada e manter-se a decisão proferida pelo Tribunal de primeira instância, na qual a Recorrida foi condenada ao pagamento integral da quantia ainda em dívida de 150.000,00€, acrescida de IVA.
13)Caso assim não se entenda – o que não se concede, mas que por mera cautela de patrocínio se equaciona –, teria sempre a Recorrente direito a receber no mínimo a segunda prestação da renumeração, no montante de 50.000,00€, acrescida de IVA, estipulada no contrato de mediação imobiliária em apreço, e de acordo, com a consciência, vontade livre e sem reservas e liberdade contratual das partes, e que tal pagamento ficou apenas condicionado a uma data - apenas e tão, não sujeito a qualquer outra obrigação associada, como bem se extrai do contrato de medicação, junto aos autos a fls. …
14)Para o Recorrente não subsistem dúvidas que o Acórdão objeto de recurso viola de normativos legais, nomeadamente disposições previstas no Código Civil e RJAMI, Lei 15/2013, de 8 de fevereiro, bem como existe uma violação de lei substantiva por erro de interpretação ou aplicação e, ainda, violação dos próprios princípios da liberdade e autonomia contratual, previstos nomeadamente, nos artigos 236.º, 238.º e artigo 405.º, todos do Cód. Civil, e, ainda, expetativas e vontades das partes e dos negócios jurídicos, certeza e segurança jurídica dos negócios que não foram tidas em consideração.
15)As normas e os princípios violados, porque não foram aplicados na atividade interpretativa em toda a sua plenitude e sentido, pelo Tribunal recorrido, com o devido respeito, levaram a que se decidisse como se decidiu, quando devia ter sido ter confirmada a decisão proferida pelo Tribunal primeira instância.
16)Cada parte deve outorgar o seu comportamento de acordo com a regras de boa-fé como assinala o n.º 2 do art.º 762. Do Código Civil, o que se mostra especialmente relevante tendo em conta a expectativas mútuas, a Relação ao concluir como conclui fez incorreta determinação ou aplicação do direito.
17)Não se consegue extrair do contrato – porque efetivamente e objetivamente não foi essa a vontade das partes – de condicionar o pagamento dos valores devidos ao Recorrente à prática de quaisquer outras obrigações (para além do normal para um contrato de medicação com exclusividade simples),- nem tão pouco, que foi convencionado uma qualquer outra remuneração, condicionada como contraprestação e/ou contrapartida da satisfação do cliente angariado pela celebração do contrato-promessa, bem como, que o pagamento ficasse afeto e/ou dependente da conclusão do contrato definitivo.
18) O Acórdão recorrido violou, entre outros normativos que Vossas Excelências doutamente suprirão, os art.ºs 236.º, 238.º, 405.º, 762.º, do Código Civil, 16.º e 19.º do RJAMI, Lei 15/2013 de 08 de fevereiro.
1.7. A Ré contra-alegou, no sentido da improcedência do recurso.
