Decreto-LeiRevogado

Decreto-Lei n.º 638/76

Regulamenta os contratos de desenvolvimento para a habitação

(Conceito)

1.O Fundo de Fomento da Habitação (FFH), a Caixa Geral de Depósitos, a Companhia Geral do Crédito Predial Português e a Caixa Económica de Lisboa - Montepio Geral - poderão celebrar com quaisquer entidades que se dediquem à construção civil contratos para execução de projectos específicos ou para reorganização e expansão de actividades visando a construção de habitações sociais e equipamentos colectivos ou a produção de componentes e materiais que a eles principalmente se destinem, em contrapartida dos benefícios que nos referidos contratos se estipularão, de entre os que se prevêem neste diploma.
2.Estes contratos serão designados por «contratos de desenvolvimento para a habitação» e, nas restantes disposições do presente decreto-lei, por «contratos de desenvolvimento».
3.As habitações sociais construídas no âmbito dos «contratos de desenvolvimento» ficam sujeitas, no que respeita às características construtivas e tipológicas, aos preços máximos de arrendamento e alienação que, para análogas situações, se encontra preceituado no Decreto-Lei n.º 608/73, de 14 de Novembro, e demais legislação que para sua regulamentação ou complemento seja publicada.
4.Podem também interessar nos «contratos de desenvolvimento» quaisquer proprietários de terrenos que se apresentem em associação com as entidades que se dediquem à construção civil, definindo-se no respectivo contrato:
1. a)As obrigações dos proprietários no cumprimento do contrato, que poderão abranger ou não a realização das infra-estruturas da urbanização;
2. b)A quota-parte do preço correspondente ao terreno e sua urbanização.
5.Sendo o «contrato de desenvolvimento» celebrado com grupos de empresas, definir-se-á, precisamente, a responsabilidade de cada uma pelo cumprimento das obrigações contratuais, designadamente no que se refere à pontual consecução dos objectivos parciais e globais estabelecidos.

(Substituição do FFH pelas câmaras municipais)

Mediante despacho conjunto dos Ministros da Administração Interna, das Finanças e da Habitação, Urbanismo e Construção, poderá, em determinados projectos de construção de habitações sociais e de equipamentos colectivos, a câmara municipal competente substituir-se, na parte aplicável e para todos os efeitos que no presente diploma se estabelecem, ao FFH.

ARTIGO 3.º

(Valor dos contratos a celebrar em cada ano)

1.Os Ministros das Finanças e da Habitação, Urbanismo e Construção poderão fixar, por despacho conjunto, o valor global máximo de «contratos de desenvolvimento» a celebrar em cada ano e preferências a conceder.
2.A limitação prevista no número anterior não impedirá, todavia, a adesão de qualquer empresa ou cooperativa de produção a «contratos de desenvolvimento» anteriormente celebrados, se o objecto e as finalidades o exigirem e os Ministros das Finanças e da Habitação, Urbanismo e Construção o autorizarem.
3.De entre as propostas de celebração de «contratos de desenvolvimento» poderá ser dada preferência às que se destinam à construção de habitações em zonas do País especialmente carenciadas ou previstas em planos de ordenamento do território.
4.O FFH, por si ou por proposta das câmaras municipais, poderá tomar a iniciativa de convidar, directamente ou através de concurso, uma ou mais empresas ou cooperativas de produção à celebração de «contratos de desenvolvimento».

ARTIGO 4.º

(Terrenos para construção)

1.Os «contratos de desenvolvimento» podem compreender a execução de programas de edificação em terrenos cuja propriedade seja das empresas contratantes ou, ainda, em lotes de terreno de proprietários que se apresentem associados àquelas, bem como em lotes de terreno, para tal fim expressamente cedidos pela Administração, em direito de superfície.
2.Sempre que se julgue conveniente, pode, também, interessar no «contrato de desenvolvimento» a câmara municipal competente, como proprietária do terreno.
3.A cedência de terrenos pela Administração às empresas contratantes admite que o preço do terreno acordado seja pago apenas aquando da venda das habitações.

ARTIGO 5.º

(«Contratos de desenvolvimento» para a construção de habitações sociais e equipamentos colectivos)

1.Os «contratos de desenvolvimento» devem ser celebrados com empresas que se dediquem à construção civil, desde que tais empresas se comprometam:
1. a)A levar a efeito, de acordo com um plano aprovado cuja duração total não poderá ultrapassar o prazo de vigência do contrato, um número pré-fixado de habitações, segundo o estabelecido no n.º 3 do artigo 1.º, e os equipamentos colectivos cuja inclusão, de acordo com o n.º 3 deste artigo, tinha sido autorizada no contrato;
2. b)A pôr à disposição da bolsa de habitação da autarquia em que o empreendimento se situa, logo que de tal sejam notificadas, as habitações concluídas, cuja disponibilidade deverá ser comunicada ao FFH com antecedência mínima de sessenta dias, relativamente à data prevista para a sua conclusão.
2.Os preços de venda e de arrendamento que para cada «contrato de desenvolvimento» venham a ser acordados, dentro dos valores máximos nos termos do n.º 3 do artigo 1.º, poderão ser objecto de revisões, de acordo com o expresso no Decreto-Lei n.º 273-B/75, de 3 de Junho, e disposições complementares.
3.Para os efeitos do número anterior, não podem ser considerados para efeitos de revisão dos custos de mão-de-obra e dos materiais, durante a respectiva execução, os trabalhos a executar nos primeiros cento e vinte dias a contar da aprovação da lista de preços unitários que acompanha a proposta.
4.As propostas que incluam a construção de equipamentos colectivos, sempre que o FFH entenda necessário, serão submetidas a despacho do Ministro competente, que estabelecerá:
1. a)Se a construção destes equipamentos poderá ser incluída no âmbito do «contrato de desenvolvimento»;
2. b)Que entidades, além das indicadas na alínea d) do n.º 3 do artigo 7.º, poderão intervir nas negociações e na celebração do contrato com a finalidade, nomeadamente, de orientar a definição dos projectos e dos programas e de adquirir os equipamentos.

ARTIGO 6.º

(«Contrato de desenvolvimento» para a produção de componentes e materiais destinados à construção)

Os «contratos de desenvolvimento» podem também ser celebrados com as empresas e cooperativas produtoras de componentes e materiais utilizados na construção de habitações e de equipamentos colectivos desde que haja insuficiência na oferta de tais componentes e materiais ou se julgue necessário reduzir os respectivos custos, mediante racionalização de produção, normalização de componentes e de materiais ou aumento de produtividade, devendo, para tanto, as empresas ou cooperativas referidas comprometer-se:

a)A assegurar às empresas ou cooperativas de produção abrangidas pelos contratos referidos no artigo 5.º ou a quaisquer outras expressamente designadas que se achem empenhadas na construção de habitações sociais ou equipamentos colectivos um volume determinado de vendas, segundo um plano para esse efeito fixado, de duração igual à da vigência do contrato;
b)A respeitar nas vendas referidas na alínea anterior o esquema de disciplina de preços que for definido no contrato.

ARTIGO 7.º

(Benefícios a conceder através dos «contratos de desenvolvimento»)

1.O efectivo direito aos benefícios derivados do «contrato de desenvolvimento», em especial no que toca aos financeiros e fiscais que nele se clausulem, dependerá da consecução, pelas empresas ou cooperativas de produção, dos objectivos e metas parciais e globais que, para o efeito, no mesmo contrato se estabeleçam.
2.Os objectivos e metas a que se alude no número anterior respeitarão não apenas ao volume de produção correspondente às metas parciais ou globais a atingir pelas empresas ou cooperativas de produção e ao cumprimento das cláusulas relativas a preços, mas também à concretização dos projectos, programas e medidas que aquelas se obriguem, ao longo do período convencionado para as executar.
3.Nos «contratos de desenvolvimento» poderão estabelecer-se a favor das empresas ou cooperativas de produção os seguintes benefícios, sem prejuízo dos que lhes competirem no âmbito dos regimes gerais ou especiais que lhes forem aplicáveis, por virtude das actividades que exerçam ou da situação particular em que se encontrem:
1. a)Assistência e acompanhamento pelo FFH na elaboração ou execução dos projectos;
2. b)Apoio à colocação no mercado dos materiais e componentes produzidos pelas empresas ou cooperativas de produção, nomeadamente através dos «contratos de desenvolvimento» para a construção de habitação;
3. c)Concessão pela Caixa Geral de Depósitos, pelo Crédito Predial Português e pela Caixa Económica de Lisboa - Montepio Geral - de financiamento para a prossecução das finalidades que constituam o objecto do contrato, segundo esquemas mais favoráveis que os adoptados em relação aos casos análogos não abrangidos por «contratos de desenvolvimento»;
4. d)Garantia parcial ou total de compra pelo FFH, segundo o plano e esquemas de preços e prazos negociados, das habitações e dos equipamentos colectivos construídos no âmbito do contrato;
5. e)Prestação pelo FFH, a favor das empresas ou cooperativas de produção, de fiança solidária nas operações de financiamento, nos casos em que essa fiança seja necessária;
6. f)Redução, em percentagem a fixar por despacho do Ministro das Finanças, até 90% da contribuição industrial e imposto de comércio e indústria que incidam sobre os lucros correspondentes à construção de habitações nos termos do artigo 4.º ou aos aumento de vendas de materiais e componentes para a construção nos termos do artigo 5.º;
7. g)Isenção de impostos e taxas estabelecidos nas alíneas c), d), e) e f) do artigo 16.º do Decreto-Lei n.º 608/73, de 14 de Novembro, para as habitações construídas ao abrigo do contrato.
4.A assistência prevista na alínea a) do número anterior poderá abranger, nomeadamente, a orientação na elaboração ou a cedência a título oneroso ou gratuito de projectos de edifícios para assegurar o seu ajustamento a condicionamentos e especificações observáveis no contexto da habitação social e sua conformidade com os parâmetros definidos no n.º 3 do artigo 1.º
5.O tipo e a medida dos benefícios admitidos em cada caso, bem como as condições de que dependa a sua concessão, fixar-se-ão no contrato, com observância das regras constantes do presente decreto-lei.
6.O FFH poderá, sempre que o julgue conveniente, participar no financiamento dos projectos, programas ou medidas abrangidos por «contratos de desenvolvimento».
7.Nos casos a que se refere o número anterior, o FFH terá, relativamente às empresas ou cooperativas de produção contratantes, além dos direitos que especialmente resultem das condições estabelecidas para o seu financiamento, e no que com estas não for incompatível, todos os demais direitos que do presente decreto-lei derivem para a Caixa Geral de Depósitos, Crédito Predial Português e Caixa Económica de Lisboa - Montepio Geral - que venham a ser admitidos.
8.Relativamente às habitações não abrangidas pela garantia de compra prevista na alínea d) do n.º 3, a Caixa Geral de Depósitos, o Crédito Predial Português e a Caixa Económica de Lisboa - Montepio Geral - concederão aos futuros compradores, em termos a definir no contrato ou por posterior despacho conjunto dos Ministros das Finanças e da Habitação, Urbanismo e Construção, financiamentos no âmbito do crédito para aquisição de habitação própria.

ARTIGO 8.º

(«Contrôle» da execução do contrato)

1.Cabe às empresas ou cooperativas de produção contratantes o ónus de provar, até às datas que figurem no «contrato de desenvolvimento», a efectiva consecução dos objectivos e metas fixados nos termos do artigo anterior e, bem assim, se for caso disso, que lhes não é imputável a sua eventual falta de cumprimento.
2.O FFH e as entidades referidas na alínea d) do n.º 3 do artigo anterior terão o direito de acompanhar e controlar o andamento da execução dos projectos, programas e medidas objecto do contrato e, se for caso disso, acompanhar a evolução das actividades das empresas contratantes, bem como o de exigir das mesmas todas as informações e elementos de prova considerados indispensáveis para averiguar do efectivo cumprimento do contrato e da medida de quaisquer benefícios a atribuir-lhes.

ARTIGO 9.º

(Rescisão do contrato)

1.O FFH e a instituição financiadora poderão, conjuntamente, rescindir o «contrato de desenvolvimento»:
1. a)Quando se verificar que o volume de produção atingido pelas empresas ou cooperativas de produção contratantes resulta de acordos com outras entidades não autorizadas previamente pelo FFH ou de qualquer acto doloso ou ilegal por elas praticado;
2. b)Quando as empresas ou cooperativas de produção contratantes recusarem ao FFH ou à instituição financiadora quaisquer informações ou elementos que, nos termos do n.º 2 do artigo anterior, lhes forem solicitados ou conscientemente fornecerem informações e elementos inexactos sobre factos relevantes no âmbito do contrato;
3. c)Quando ocorra falta de cumprimento dos objectivos e metas parciais fixados, se dela resultar a impossibilidade de se atingirem as finalidades essenciais do contrato;
4. d)Quando se verifiquem quaisquer outros factos que igualmente inviabilizem a consecução das finalidades essenciais do contrato ou que, nos termos da lei geral, constituam fundamento para rescisão deste tipo de negócios jurídicos.
2.No caso de uma ou mais empresas ou cooperativas de produção darem motivo à rescisão do contrato, este operar-se-á, com todos os seus efeitos, em relação à empresa, empresas, cooperativa ou cooperativas em falta, podendo o FFH, no que toca às restantes e uma vez obtido o acordo da instituição financiadora:
1. a)Rescindir, igualmente, o contrato se, em seu juízo, o objecto e as finalidades da convenção, ponderados os interesses da economia nacional, inviabilizarem ou tornarem injustificável, nessas condições, a sua subsistência, mesmo introduzindo-lhe quaisquer modificações;
2. b)Manter em vigor o contrato, com as alterações e os ajustamentos que considere adequados.
3.Nos casos das alíneas a) e b) do n.º 1 deste artigo e, bem assim, nos das alíneas c) e d), quando a falta de cumprimento ou os factos impeditivos ali previstos resultarem de culpa grave ou dolo das empresas ou cooperativas de produção contratantes, a rescisão do «contrato de desenvolvimento» implicará, igualmente, além da perda e consequente obrigação de restituição do montante dos benefícios pecuniários que dele tenham resultado, a rescisão do contrato de financiamento celebrado com a instituição financiadora.

ARTIGO 10.º

(Distribuição, arrendamento e alienação das habitações)

1.Logo que celebrado o «contrato de desenvolvimento» para habitação, o FFH deve notificar a câmara municipal do concelho em que o empreendimento se situa para que proceda à constituição da bolsa de habitação, caso esta não esteja constituída.
2.Às bolsas de habitação criadas ao abrigo do artigo 17.º do Decreto-Lei n.º 608/73, de 14 de Novembro, caberá o processamento da distribuição e do arrendamento e alienação das habitações sociais construídas ao abrigo dos «contratos de desenvolvimento», com vista ao alojamento dos agregados familiares que a elas tenham direito, salvo se no contrato ficarem definidos critérios especiais a observar.
3.Para os efeitos referidos no número anterior, deve o FFH notificar a bolsa de habitação, com antecedência mínima de quarenta e cinco dias, relativamente à data prevista para conclusão dessas habitações.
4.O FFH deverá comunicar dentro do prazo mencionado no número anterior à Caixa Geral de Depósitos, ao Crédito Predial Português e à Caixa Económica de Lisboa - Montepio Geral - uma previsão do total de habitações a alienar, especificando a sua localização, preços de venda e condições de admissão aos concursos de atribuição.

ARTIGO 11.º

(Interpretação do contrato e resolução dos conflitos)

1.Quaisquer dúvidas ou lacunas que surjam na aplicação e execução dos «contratos de desenvolvimento» serão esclarecidas ou preenchidas por despacho do Ministro da Habitação, Urbanismo e Construção ou, quando se refiram à concessão de benefícios ou crediticíos, por despacho do Ministro das Finanças.
2.Nos «contratos de desenvolvimento» poderá estabelecer-se um foro convencional ou o recurso à arbitragem, como forma de dirimir os conflitos que possam surgir da sua execução ou do seu incumprimento.

ARTIGO 12.º

(Regulamentação do processo)

O presente decreto-lei será regulado por decreto que, nomeadamente, disporá sobre as seguintes matérias:

a)Os requisitos a preencher pelas empresas ou cooperativas de produção que se dediquem à construção civil e pretendam celebrar «contratos de desenvolvimento»;
b)As condições a satisfazer pelas empresas ou cooperativas de produção para a admissão das propostas;
c)O contrato-programa a celebrar entre as empresas ou cooperativas de produção, as instituições financiadoras e o FFH, logo após a admissão da proposta, o qual se manterá válido até à celebração do contrato final;
d)A forma de apreciação das propostas e os prazos para essa análise;
e)As condições exigidas às empresas ou cooperativas de produção para o início dos trabalhos.

ARTIGO 13.º

(Revogação)

1.O presente diploma revoga os Decretos-Leis n.os 663/74, de 26 de Novembro, e 558/75, de 1 de Outubro, e aplica-se a todos os «contratos de desenvolvimento» já celebrados à data da entrada em vigor do mesmo ou a celebrar, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
2.Quando, nos casos de propostas para «contratos de desenvolvimento» admitidas nos termos do n.º 4 do artigo 17.º do Decreto-Lei n.º 663/74 ou de contratos já celebrados ao abrigo da alínea j) do n.º 1 do artigo 7.º do mesmo diploma, tenham sido concedidas as isenções previstas nas alíneas a) e b) do n.º 1 do artigo 16.º do Decreto-Lei n.º 608/73, de 14 de Novembro, mantém-se em vigor a disposição acima referida do Decreto-Lei n.º 663/74.
Visto e aprovado em Conselho de Ministros. - Vasco Fernando Leote de Almeida e Costa - Francisco Salgado Zenha - Walter Ruivo Pinto Gomes Rosa - Eduardo Ribeiro Pereira.
Promulgado em 13 de Julho de 1976.
Publique-se.
O Presidente da República, FRANCISCO DA COSTA GOMES.

ARTIGO 7.º

(Benefícios a conceder através dos «contratos de desenvolvimento»)

1.O efectivo direito aos benefícios derivados do «contrato de desenvolvimento», em especial no que toca aos financeiros e fiscais que nele se clausulem, dependerá da consecução, pelas empresas ou cooperativas de produção, dos objectivos e metas parciais e globais que, para o efeito, no mesmo contrato se estabeleçam.
2.Os objectivos e metas a que se alude no número anterior respeitarão não apenas ao volume de produção correspondente às metas parciais ou globais a atingir pelas empresas ou cooperativas de produção e ao cumprimento das cláusulas relativas a preços, mas também à concretização dos projectos, programas e medidas que aquelas se obriguem, ao longo do período convencionado para as executar.
3.Nos «contratos de desenvolvimento» poderão estabelecer-se a favor das empresas ou cooperativas de produção os seguintes benefícios, sem prejuízo dos que lhes competirem no âmbito dos regimes gerais ou especiais que lhes forem aplicáveis, por virtude das actividades que exerçam ou da situação particular em que se encontrem:
1. a)Assistência e acompanhamento pelo FFH na elaboração ou execução dos projectos;
2. b)Apoio à colocação no mercado dos materiais e componentes produzidos pelas empresas ou cooperativas de produção, nomeadamente através dos «contratos de desenvolvimento» para a construção de habitação;
3. c)Concessão pela Caixa Geral de Depósitos, pelo Crédito Predial Português e pela Caixa Económica de Lisboa - Montepio Geral - de financiamento para a prossecução das finalidades que constituam o objecto do contrato, segundo esquemas mais favoráveis que os adoptados em relação aos casos análogos não abrangidos por «contratos de desenvolvimento»;
4. d)Garantia parcial ou total de compra pelo FFH, segundo o plano e esquemas de preços e prazos negociados, das habitações e dos equipamentos colectivos construídos no âmbito do contrato;
5. e)Prestação pelo FFH, a favor das empresas ou cooperativas de produção, de fiança solidária nas operações de financiamento, nos casos em que essa fiança seja necessária;
6. f)Redução, em percentagem a fixar por despacho do Ministro das Finanças, até 90% da contribuição industrial e imposto de comércio e indústria que incidam sobre os lucros correspondentes à construção de habitações nos termos do artigo 4.º ou aos aumento de vendas de materiais e componentes para a construção nos termos do artigo 5.º;
7. g)Isenção de impostos e taxas estabelecidos nas alíneas c), d), e) e f) do artigo 16.º do Decreto-Lei n.º 608/73, de 14 de Novembro, para as habitações construídas ao abrigo do contrato.
4.A assistência prevista na alínea a) do número anterior poderá abranger, nomeadamente, a orientação na elaboração ou a cedência a título oneroso ou gratuito de projectos de edifícios para assegurar o seu ajustamento a condicionamentos e especificações observáveis no contexto da habitação social e sua conformidade com os parâmetros definidos no n.º 3 do artigo 1.º
5.O tipo e a medida dos benefícios admitidos em cada caso, bem como as condições de que dependa a sua concessão, fixar-se-ão no contrato, com observância das regras constantes do presente decreto-lei.
6.O FFH poderá, sempre que o julgue conveniente, participar no financiamento dos projectos, programas ou medidas abrangidos por «contratos de desenvolvimento».
7.Nos casos a que se refere o número anterior, o FFH terá, relativamente às empresas ou cooperativas de produção contratantes, além dos direitos que especialmente resultem das condições estabelecidas para o seu financiamento, e no que com estas não for incompatível, todos os demais direitos que do presente decreto-lei derivem para a Caixa Geral de Depósitos, Crédito Predial Português e Caixa Económica de Lisboa - Montepio Geral - que venham a ser admitidos.
8.Relativamente às habitações não abrangidas pela garantia de compra prevista na alínea d) do n.º 3, a Caixa Geral de Depósitos, o Crédito Predial Português e a Caixa Económica de Lisboa - Montepio Geral - concederão aos futuros compradores, em termos a definir no contrato ou por posterior despacho conjunto dos Ministros das Finanças e da Habitação, Urbanismo e Construção, financiamentos no âmbito do crédito para aquisição de habitação própria.