94 -460
Assim, no período de 2017-2020, ocorreu um investimento municipal em infraestrutura geral de 8,9 milhões €/94.460 m2 ac = 94,2 €/m2 ac.
Perspetivando o futuro:
Refere o RJUE (DL555/99, republicado pelo DL136/2014, de 09 de setembro) no seu artigo 116.º, n.º 5 que os projetos de regulamento municipal da taxa pela realização, manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas devem ser acompanhados de fundamentação, considerando designadamente o programa plurianual de investimentos municipais na execução, manutenção e reforço das infraestruturas gerais.
Como tal foi consultado o PPI do ano 2023 e analisados, um a um, os investimentos que se perspetivam até 2028.
Distinguindo, de entre os investimentos previstos, aqueles que correspondem à construção inicial de infraestrutura geral, chegou-se a um valor de 23,5 milhões de euros a executar entre 2023 e 2028.
Admitindo que em seis anos se cumprirá 2/3 do previsto, tal traduz-se num investimento de 15,7 milhões, ou seja, de 2,6 milhões/ano.
No que respeita à edificabilidade, poderá admitir-se que esta se mantém semelhante à observada entre 2017-2020, correspondendo a um cenário de cerca de 23.600 m2 ac/ ano.
Ter-se-ia então um investimento municipal em infraestrutura geral para os próximos 6 anos de:
15,7 milhões €/141.600 m2 ac = 111 €/ m2 ac
Trata-se de um investimento superior ao ocorrido no passado (2017-2020), mas admissível num quadro específico de aumento da receita decorrente da aprovação de financiamentos no âmbito do “Portugal 2020” e do “Plano de Recuperação e Resiliência (PRR)”.
Síntese
Os métodos de cálculo aplicados a vários territórios conduzem a valores entre os 89 e os 111€/m2 ac.
Há que adotar um valor nesse intervalo, mais uma vez reportado ao de C, para atualização automática.
Assume-se, então, como custo padrão das infraestruturas gerais/m2 ac:
IG = 10 % C, sendo C estabelecido conforme Portaria n.º 281/2021 de 3 de dezembro
A valores atuais traduz-se em 89€/m2 ac e também neste caso se trata apenas do custo de construção inicial.
IV - Referências de valores imobiliários (solo e edificabilidade)
Valor do solo não infraestruturado/m2
Adota-se como valor de referência o que resulta dos instrumentos legais aplicáveis à avaliação do solo e demais imóveis: Código de Expropriações e Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).
Considerando as disposições do Código de Expropriações (Lei n.º 168/99, de 18 de setembro, com as alterações subsequentes) conclui-se - por aplicação do artigo 26.º, números 5, 6 e 7 - que a avaliação do solo se pode traduzir na seguinte fórmula:
S = (F1 + F2) x (E x C)
sendo:
S - Valor do solo (parcela);
F1 - Fator de localização considerando o todo nacional, atingindo no máximo 15 %;
F2 - Fator aplicável às áreas já infraestruturadas (existindo todas, será de 10 %);
E - Edificabilidade afeta ao proprietário;
C - Custo da construção/m2 a custos controlados.
Especificando cada um dos valores:
F1 - Fator decorrente da localização, o qual pode atingir no máximo 15 %. Para fixar o seu valor para cada local recorre-se aos coeficientes de localização estabelecidos oficialmente no quadro do CIMI (6), atribuindo 15 % ao de coeficiente máximo (cL máximo - atualmente 3,5) e um valor proporcional para os demais: (cL/ cL máximo) x 15 %.
F2 - Varia entre 0 e 10 %, conforme n.º 7 do artigo 26.º do Código de Expropriações. Para solo não infraestruturado F2 é nulo.
E - Edificabilidade que pode ser afeta à parcela, resulta do que for estabelecido pelo plano de ordenamento aplicável. Em planos que, cumprindo cabalmente as disposições da LBSOTDU (Lei n.º 34/2014, de 30/maio), estabeleçam uma edificabilidade abstrata para cada UOPG, é esta, entendida como direito, que deverá ser considerada. Para 1 m2 de solo a edificabilidade será então a do correspondente índice abstrato de utilização: I m2 ac/m2 solo.
C - Custo que, conforme o estabelecido no Código de Expropriações, corresponde ao fixado como “custo de referência” para habitação a custos controlados, conforme estabelecido no n.º 9 da Portaria n.º 281/2021, de 3 de dezembro. Atualmente é de 889€/m2 ac.
Ter-se-á então como valor/m2 de solo não infraestruturado (S):
S = (cL/ cLmáx x 0,15) x I x C
sendo:
(cL/ cLmáx x 0,15) x I, um algoritmo de localização que conjuga a valoração do local estabelecida no quadro do CIMI (cL e cLmáx) e a edificabilidade abstrata (I, índice estabelecido por plano) com C, o “custo de referência” para habitação a custos controlados estabelecido conforme Portaria n.º 281/2021, de 3 de dezembro
Esta fórmula é aplicável em todo o país, conduzindo a valores diferentes para cada local.
Assim, em agosto de 2023, na UOPG B (Cidade de Beja, excluindo Núcleo Histórico):
Variando cL entre 1 e 1,5; sendo cL máx = 3,5; sendo I = 0,4 m2 ac/m2; e sendo o C atual = 889 €m2 ac, o valor do solo urbano não infraestruturado varia entre 15,24€ e 23,86€ por m2 ac.
Valor da edificabilidade (antes de suportar encargos urbanísticos)
Pretende-se estabelecer compensação pela edificabilidade superior ou inferior à abstrata.
O seu valor, numa situação em que ainda não foram suportados encargos urbanísticos, corresponde ao valor do solo a que tal edificabilidade se reporta.
Há que saber, então, qual a área de solo que corresponde a 1 m2 ac.
Esta é 1/I, sendo I a edificabilidade abstrata estabelecida pelo plano.
E há que conhecer o valor do solo, por m2.
Este, conforme atrás referido, é-nos dado pela fórmula S = (cL/ cLmáx x 0,15) x I x C
Assim, o valor da edificabilidade/m2 ac (antes de suportar encargos urbanísticos) é:
E = 1/I x S = 1/I x (cL/ cLmáx x 0,15) x I x C
E = (cL/ cLmáx x 0,15) x C
A valores atuais (agosto de 2023), na UOPG B (Cidade de Beja, excluindo Núcleo Histórico):
Variando cL entre 1 e 1,5; sendo cL máx = 3,5; e sendo o C atual = 889 €/m2 ac, o valor da edificabilidade (antes de suportar encargos urbanísticos) varia entre 38,10€ e 57,15€ por m2 ac.
Estes valores são algo inferiores a alguns dos atualmente praticados no mercado, mas são conforme instrumentos legais aplicáveis, nomeadamente Código de Expropriações. Importa não esquecer que um dos fins do ordenamento do território - Lei n.º 31/2014, artigo 2.º, alínea a) - é o de garantir a organização eficiente do mercado, tendo em vista evitar a especulação imobiliária e as práticas lesivas do interesse geral.
Em conformidade com o PDMB [artigo 101.º-A, n.º 2, alínea b)], há também que estabelecer o valor de compensação para as situações, excecionais, de acréscimo de edificabilidade que seja admitida em solo rústico, nomeadamente:
Acréscimo de edificabilidade destinado a atividades industriais e de serviços em solo rústico, a estabelecer por PIER ou PP com efeitos registais reclassificando o solo rústico em urbano;
Reclassificação de solo rústico em urbano para constituição de empreendimentos contíguos a aglomerados urbanos por via de PP com efeitos registais;
Reclassificação do solo rústico em urbano através de PP com efeitos registais na área abrangida pelas UOPG 10, 30 e 31;
Também nestes casos se pode aplicar a fórmula acima formulada, com os correspondentes coeficientes de localização (dominantemente 0,4, atingindo os 0,6 na proximidade da Cidade de Beja).
V - Valores fixados pelo Município de Beja
Todos estes cálculos servem o objetivo de, com fundamento, o Município de Beja poder fixar:
O valor das compensações por edificabilidade concreta superior ou inferior à abstrata.
O valor das compensações por cedências efetivas para infraestrutura geral superiores ou inferiores à cedência média estabelecida.
A taxa relativa a infraestruturas urbanísticas (TRIU), referenciada a:
Custo padrão/m2 ac de construção inicial da infraestrutura local;
Custo padrão/m2 ac de construção inicial da infraestrutura geral.
A metodologia utilizada para o cálculo dos dois primeiros valores traduz-se em valores justos e legais, não especulativos, abaixo dos muitas vezes praticados no mercado fundiário.
Assim sendo, os valores adotados decorrem diretamente dos cálculos atrás explicitados, que se traduzem em solução direta e inequívoca.
Em concreto, considerando as fórmulas relativas a valores imobiliários atrás formuladas:
Valor da compensação por edificabilidade concreta superior ou inferior à abstrata
Edificabilidade abstrata atribuída aos proprietários de cada prédio: 0,40 m2 ac/m2
Edificabilidade concreta: conforme artigo 101.º-B do PDMB
Valor da Compensação = (Edificabilidade concreta - Edificabilidade abstrata) x (cL/ cLmáx x 0,15) x C
Sendo o valor positivo, a compensação é paga pelo promotor ao Município; sendo negativo, acontece o contrário.
Valor da compensação por cedência efetiva de terreno para infraestrutura geral superior ou inferior à cedência média devida
Cedência média devida para infraestrutura geral:
Nas UOPG A e B (Cidade de Beja): 0,6 m2/m2 ac
Nas UOPG C e D (aglomerados urbanos tipo 1 e 2 e espaços de atividades económicas pontualizadas): 0,3 m2/m2 ac
Cedência efetiva: a identificada pela CMB como necessária para infraestrutura geral
Valor da Compensação = (A x Cedência média devida - Cedência efetiva) x (cL/ cLmáx x 0,15) x I x C
Sendo o valor negativo, a compensação é paga pelo promotor ao Município; sendo positivo, acontece o contrário.
Taxa relativa a infraestruturas urbanísticas (TRIU)
Em conformidade com a metodologia adotada, a fixação do valor da taxa relativa a infraestruturas urbanísticas deve assentar em cálculo rigoroso de custos, mas exige também cuidada ponderação política.
De acordo com o caminho traçado foram calculados e atrás expressos os custos reais das obras de urbanização, denominados “custos-padrão”:
Custo da infraestrutura local = 9 % x C/m2 ac, ou seja, 80€/m2 ac a valores atuais
Custo da infraestrutura geral = 10 % x C/m2 ac, ou seja, 89€/m2 ac a valores atuais
Como atrás se referiu, o Município tem toda a legitimidade para estabelecer a totalidade destes custos-padrão como encargo dos promotores, mas também pode decidir assumir uma parte desses custos ou até a sua totalidade. Trata-se então de decisão eminentemente política, com óbvios impactos financeiros, económicos e urbanísticos.
Importa então, antes de mais, confrontar o valor da TRIU atualmente em vigor com os custos reais das obras de urbanização. Adicionando infraestrutura local com infraestrutura geral, os custos reais de construção inicial aproximam-se dos 170€/m2 ac. O valor das taxas em vigor aplicada a operações urbanísticas em solo urbano que não realizam obras de urbanização é de 16,1 a 32,2€/m2 ac na Cidade e de 7,2 a 8,9€/m2 ac nos aglomerados urbanos de tipo 1 e 2.
Proposta global
A fixação dos valores dos encargos urbanísticos suportados pelos promotores tem então de articular a racionalidade urbanística e financeira com a decisão política.
Dos contactos preliminares realizados foram recolhidas as seguintes orientações:
A. Esforço perequativo cumprindo os desígnios legais (já consagrados nas orientações presentes no PDMB):
Considerando que os encargos urbanísticos correspondem ao somatório de: cedência de solo para infraestrutura geral + realização de obras de urbanização + pagamento de taxas e compensações.
Procurando aproximar os encargos suportados pelos vários tipos de operação urbanística.
Note-se que na tabela em vigor existe um fosso entre operações equiparáveis a loteamento (sendo-lhe imputáveis cedência, obras de urbanização e taxas) e as não equiparáveis a loteamento (que apenas pagam taxa).
B. Articulação entre esforço perequativo e manutenção de discricionariedades positivas:
Favorecimento de operações urbanísticas de pequena dimensão.
Diferenciação entre as várias áreas do território municipal, atribuindo menores encargos às de menor mais-valia fundiária.
Favorecimento da instalação de atividades económicas.
C. Atualização moderada da globalidade dos valores praticados, considerando que a taxa de inflação ocorrida entre 2008 e 2023, no domínio da “habitação, água, eletricidade, gás e outros combustíveis” foi de 44,5 %.
Conjugando a análise técnica/financeira atrás apresentada com estas orientações, formulou-se a atual proposta, que necessita de validação política final.
A. Adotar para a generalidade das operações urbanísticas os seguintes encargos: