Portaria n.º 1224/93

A área vinculada à intervenção do Plano Geral de Urbanização de Nisa, que adiante se designa por Plano, é a constante na planta de síntese, que se publica em anexo.

O Plano tem a vigência que a Câmara e a Assembleia Municipal assim o entenderem no âmbito urbanístico.

As prescrições do presente Regulamento serão obrigatoriamente observadas em todas as intervenções de natureza urbanística e edificacional a promover na área de intervenção do Plano, independentemente do carácter público ou privado da respectiva iniciativa.

A realização do Plano far-se-á através da edificação em lote urbano existente ou mediante a implementação de planos de pormenor de urbanização ou a operação de loteamento urbano, nas áreas classificadas como tal, uma vez executados os imprescindíveis trabalhos de infra-estruturação.

O Plano e o presente Regulamento têm por objectivo organizar o espaço físico em ordem a:

A zona a manter no uso actual é formada pelo conjunto de áreas exteriores ao perímetro urbano e constitui o enquadramento geral através do qual se pretende preservar e proteger:

Para as zonas a manter no uso actual de enquadramento são estabelecidos os seguintes condicionamentos:

Os solos integrados na Reserva Agrícola Nacional são solos de alta capacidade de uso agrícola, cuja preservação determina a sua utilização restrita em actividade de edificação.

O licenciamento de obra está sujeito às prescrições do Decreto-Lei n.º 196/89, de 14 de Junho.

As unidades de ordenamento encontram-se delimitadas na planta de síntese, à escala 1:2000, e são formadas pelo conjunto das áreas e dos sistemas.

As áreas são os terrenos nos quais os proprietários poderão levar a cabo o seu exercício de domínio, dentro dos limites e em cumprimento dos deveres estabelecidos legal ou regularmente e em especial nas presentes normas. O Plano estabelece as seguintes áreas no perímetro urbano:

Áreas consolidadas;

Áreas de expansão;

Áreas promíscuas a disciplinar;

Áreas de protecção a monumentos nacionais e imóveis classificados no concelho;

Áreas com vocação para uso industrial;

Áreas com vocação para uso desportivo e lúdico.

Para as áreas urbanas são estabelecidos os condicionamentos próprios constantes dos artigos seguintes, considerando que:

As áreas consolidadas são aquelas onde existem infra-estruturas, estando definidos os alinhamentos dos planos marginais, na maioria dos lotes, por edificações unifamiliares ou plurifamiliares, que se considera de manter e que constituem o corpo principal da vila, representadas na planta de síntese por A, B, C, E e I.

Para as áreas consolidadas são estabelecidos os seguintes condicionamentos:

As áreas de expansão são aquelas onde o Plano prevê a construção de novos conjuntos residenciais em futuros planos de pormenor ou loteamentos urbanos, obrigando a respectivas obras de urbanização, representadas na planta de síntese por A1, E1, E2, E3, F1, F2, F3, H1, I1, I2 e J1.

1 - Para as áreas de expansão A1, E1, E2, E3, F1, F2, F3, H1, I1, I2 e J1 são estabelecidos os seguintes condicionamentos de carácter geral:

a) Para a definição das características da ocupação edificada deverão ser considerados o uso, o índice de construção e a cércea existentes na unidade de ordenamento onde se integram, só alteráveis em casos excepcionais devidamente justificados;

b) A percentagem de ocupação do solo, os alinhamentos, materiais a empregar, cor, etc., serão considerados em função das características do sítio de implantação (rua, relevo, vegetação, paisagem e outros), não podendo em caso algum ultrapassar o índice de construção da unidade de ordenamento onde se inserem e o valor de 0,3;

c) Sempre que seja autorizada a implantação de edificações recuadas relativamente aos alinhamentos aprovados, nenhuma outra construção para habitação pode ser construída no terreno da parcela inicialmente considerada;

d) Não será permitido o tipo de construção correspondente a um conjunto que seja equivalente a uma associação de edifícios ligados de modo a constituírem um só edifício, com mais de uma habitação por piso, no sentido da profundidade do talhão;

e) Nas obras de construção nova e transformação de construções existentes não é permitido realizar quaisquer obras susceptíveis de comprometerem, pela sua localização, aparência ou proporções, o aspecto dos conjuntos arquitectónicos, edifícios ou locais de reconhecido interesse histórico ou artístico e ainda prejudicar a beleza das paisagens;

f) É obrigatória na retaguarda dos edifícios a existência de terreno livre destinado a logradouro, com uma profundidade igual, no mínimo, a dois terços da altura da construção em relação ao nível do terreno livre, não podendo, no entanto, qualquer logradouro ter uma profundidade inferior a 5 m;

g) A distância mínima entre fachadas não contíguas, mas opostas, de habitação não poderá ser inferior a 10 m;

h) Não serão permitidas tolerâncias especiais nos gavetos ou tirando partido de praças, pracetas, jardins públicos ou outros espaços considerados como incorporados na via pública, a menos que se trate de estudos gerais de conjunto;

i) Todos os projectos e obras da área do Plano devem ser encarados tendo em conta o seu efeito no enquadramento da silhueta das torres da vila de Nisa.

2 - São estabelecidos os seguintes condicionamentos de carácter particular para as seguintes áreas:

2.1 - Área A1:

2.1.1 - Classifica-se a zona A1 como sendo a zona contígua às áreas de protecção a monumentos nacionais e imóveis classificados, onde se deverá obedecer aos seguintes condicionamentos:

2.1.1.1 - Na reconstrução ou construção de edificações envolvendo os arruamentos com frente para a zona classificada não é permitido:

a) Alteração dos alinhamentos existentes, salvo se diferentemente resultar de plano de pormenor aprovado;

b) O aumento do volume exterior, relativamente ao edifício preexistente no mesmo local, salvo se as construções imediatamente contíguas possuírem dois pisos, único caso em que se autorizará a uniformização da cércea;

c) As construções deverão respeitar o carácter e a expressão arquitectónica da envolvente no que se refere a tipologia, revestimento de paredes e cobertura e material e cor a aplicar nos vãos;

d) Nos terrenos livres na zona confinante com a estrada Portalegre-Castelo Branco não há obrigatoriedade do cumprimento do disposto na alínea c).

2.2 - Áreas E1, E2, E3 e J1:

2.2.1 - Classificam-se as zonas E1, E2, E3 e J1 como sendo zonas de expansão, onde o Plano prevê a construção de habitação e cuja edificação em loteamento urbano exige a construção de obras de infra-estruturas, para as quais são estabelecidos os seguintes condicionamentos:

a) Densidade:

Mínima - 20 fogos/ha;

Máxima - 40 fogos/ha;

Média - 30 fogos/ha;

b) Índice de utilização bruto para habitação - 0,50;

c) Número máximo de pisos - dois ou 6,5 m;

d) Área de estacionamento público - dois lugares por cada três fogos que não disponham de estacionamento próprio;

e) Nos loteamentos promovidos por particulares deverão ser cedidas ao município as áreas localizadas no Plano para equipamentos públicos ou outros, de acordo com o disposto regulamentarmente;

f) Deverá, sempre que a Câmara Municipal de Nisa o exigir, ser considerada a aplicação de projecto tipo para as construções previstas nos projectos de urbanização ou loteamentos.

2.3 - Áreas F1, F2, F3 e H1:

2.3.1 - Classificam-se as zonas F1, F2, F3 e H1 como sendo zonas de expansão, que, pela sua contiguidade com as áreas classificas no Plano, como áreas promíscuas a disciplinar, caracterizadas pela origem espontânea do seu desenvolvimento, deverão obedecer aos seguintes condicionamentos, tendo em vista a necessidade de corrigir, integrar e consolidar a malha urbana:

a) A edificação através de loteamento urbano será sempre precedida da elaboração de projectos de urbanização, a realizar pela Câmara Municipal de Nisa, exceptuando-se as situações que não comprometam o objectivo de reestruturação definido no Plano Geral de Urbanização;

b) A abertura de novas vias públicas apenas poderá ser realizada por iniciativa da Câmara Municipal de Nisa, de acordo com o Plano;

c) Deverão ser observados os seguintes condicionamentos:

Densidade:

Mínima - 20 fogos/ha;

Máxima - 40 fogos/ha;

Média - 30 fogos/ha;

Índice de utilização bruto para habitação - 0,50;

Número máximo de pisos - dois ou 6,5 m;

Área de estacionamento público - dois lugares por cada três fogos que não disponham de estacionamento próprio;

d) Na zona F3 deverá ser considerada uma área de cedência para espaço verde púbico de recreio ligado à habitação na seguinte proporção: 0,1 m2/m2 de superfície de pavimento;

e) Deverá, sempre que a Câmara Municipal de Nisa o exigir, ser considerada a aplicação de projecto tipo para as construções previstas nos projectos de urbanização ou loteamentos.

2.4 - Áreas I1 e I2:

2.4.1 - Classificam-se as zonas I1 e I2 como sendo zonas destinadas predominantemente a habitação e equipamento complementar, como instalações culturais, recreativas e comerciais.

Nestas áreas o Plano deverá processar-se através de planos de pormenor e projectos de urbanização a realizar pela Câmara Municipal de Nisa, aos quais se deverão sujeitar as construções, ou processos de loteamento, que deverão obedecer aos seguintes condicionamentos:

a) Os afastamentos entre as fachadas dos edifícios não poderão ser inferiores aos que se verifiquem entre os volumes construídos existentes, com excepção do disposto no número seguinte;

b) A deslocação dos planos marginais e rectificação dos alinhamentos só será admitida em zonas urbanas consolidadas e a renovar ou integrar, desde que previstas em plano de pormenor elaborado por iniciativa municipal;

c) Caso se trate de construções novas, excluídas as situações constantes dos números anteriores, a distância mínima absoluta entre fachadas de edificações nas quais existam vãos de compartimento da habitação não poderá ser inferior a 10 m, conforme se estabelece no artigo 60.º do RGEU.

Nos casos em que apenas na fachada de uma das edificações existam vãos de compartimento de habitação e se trate de edifícios com um ou, no máximo, dois pisos, a distância mínima referida poderá ser reduzida para 6 m;

d) Nas construções em banda contínua, a profundidade dos edifícios, medida perpendicularmente ao plano marginal vertical, não poderá exceder os 12 m, excepto com varandas abertas de balanço nunca superior a 2 m e exceptuando ainda:

Os casos de pisos em cave e rés-do-chão, quando não utilizados para habitação e desde que integrados num plano de conjunto do quarteirão ou plano de pormenor da área urbanizável;

O caso de edifícios especiais de equipamento;

O caso de edifícios destinados exclusivamente a escritórios, podendo neste caso a profundidade máxima atingir os 17 m;

O caso de edifícios singulares projectados em conjunto com a sua envolvência;

e) No caso de edifícios isolados, o afastamento aos limites laterais do lote não poderá ser inferior a metade da altura do edifício, respeitando um mínimo de 5 m;

f) A altura dos edifícios envolvendo a Avenida de D. Dinis é de três pisos (ou 9,5 m), podendo admitir um quarto piso recuado sempre que não prejudique pontos de vista sobre a vila e o seu enquadramento paisagístico, não podendo contudo o quociente entre a área total dos pavimentos e a área do lote ultrapassar o valor máximo de 3,5;

g) Nas restantes zonas, o número máximo de pisos é de dois (ou 6,5 m);

b) As cérceas ou alturas são medidas a partir do solo num ponto situado a meio da fachada em questão e até ao tecto do último andar utilizável.

Se os arruamentos, páteos, largos ou praças se apresentarem com declive, a medida será tomada ao meio de cada elemento da fachada, com 8 m de largo;

i) No caso de existirem galerias integradas no edifício, e sempre que confinantes com passeios, deverão ter como largura mínima 2 m;

j) Por forma a evitar a promiscuidade da paisagem urgana, os compartimentos das habitações afectos ao uso de tratamento de roupas, e sempre que confinantes com arruamentos públicos, devem ser objecto de um tratamento específico da fachada, a fim de não ser visível do exterior qualquer tipo de estendal, tanques de lavagem ou similares;

k) As construções confinantes com a Avenida de D. Dinis e que, pela sua localização, constituam remates e estabeleçam uma charneira urbanística entre volumetrias de um ou dois pisos com volumetrias superiores devem, ao nível dos planos das fachadas, acusar a transição de forma legível, através do recuo dos pisos que se situem acima da cércea de 6,5 m, contado a partir da cota de pavimento do piso térreo que confine com o arruamento de menor cota;

l) Nos edifícios residenciais plurifamiliares com oito fogos ou mais deverá prever-se no interior do lote área de estacionamento privativo, na proporção de um carro por cada dois fogos, com uma área livre de estacionamento de 20 m2 por carro.

Nos edifícios não exclusivamente residenciais deverão prever-se áreas de estacionamento nas seguintes proporções:

30 m2 por cada cinco camas de hotel;

1 m2 por cada 0,5 m2 de superfície de pavimento em restaurantes e locais de diversão em geral;

1 m2 por cada 5 m2 de superfície de pavimento em escritórios, consultórios ou outros espaços afins.

As áreas promíscuas a disciplinar são áreas onde os processos tipológicos que estiveram na origem da organização da forma urbana se encontram em obsoluscência e que, pelo elevado estado de promiscuidade, se caracterizam por usos mistos, ausência de alinhamentos, acessos irregulares ou inexistentes em alguns dos seus troços, e onde só uma intervenção de conjunto poderá evitar incompatibilidades funcionais, higiénicas e estéticas e que são representadas na planta de síntese por F e H.

Para as áreas promíscuas a disciplinar são estabelecidos os seguintes condicionamentos:

O Núcleo Histórico da Vila de Nisa é delimitado pelos restos das muralhas da vila (século XIV), classificadas no Decreto n.º 8228, de 4 de Julho de 1922, e por uma faixa de 50 m de largura, correndo ao longo do exterior das mesmas, e Decreto-Lei n.º 45327, de 25 de Outubro de 1963. Áreas de elevada sensibilidade urbanística e de interesse ambiental, cujo património com valor arquitectónico, cultural e etnográfico - edifícios, páteos, quintais, muros, poços, fontes, tanques, árvores e espaços verdes - justifica medidas de protecção especiais, como defesa do conjunto histórico, e que são representadas na planta de síntese por A.

Para as zonas industriais são estabelecidos os seguintes condicionamentos:

a) Índice de utilização bruto - não poderá exceder 0,35;

b) Superfície de implantação - não poderá exceder 70%;

c) Índice volumétrico - 5 m3/m2, incluindo anexos;

d) Cércea de dois pisos, com excepção de situações devidamente justificadas decorrentes do tipo de actividade industrial;

e) Superfície não impermeabilizada - 30% do lote;

f) Os afastamentos mínimos das edificações aos limites frontais e posteriores é de 8 m e aos laterais do lote de 5 m;

g) A área de parqueamento não deverá ser inferior a 10% da superfície de pavimento útil das edificações; a área de estacionamento só poderá localizar-se no interior dos lotes;

h) O abastecimento de água deverá processar-se obrigatoriamente a partir da rede pública de distribuição;

f) Os efluentes derivados da produção industrial deverão ser conduzidos para o colector geral de esgotos, após o tratamento prévio, de acordo com a legislação em vigor;

j) Os espaços livres não impermeabilizados, em especial a faixa de protecção entre os edifícios e os limites do lote, serão tratados como espaços verdes arborizados.

As instalações, alterações e ampliações dos estabelecimentos industriais que provoquem poluição do ambiente originada por emissão de poeiras, fumos, vapores e cheiros ou rejeição de efluentes líquidos e resíduos sólidos só serão autorizadas desde que estes poluentes não excedam os limites que vierem a ser fixados pela entidade a quem compete o respectivo licenciamento, ficando a recolha e tratamento a cargo da entidade competente, sempre em conformidade com a legislação em vigor.

Nos termos da legislação em vigor, a Câmara Municipal de Nisa não concederá licença para a construção dos edifícios, quando se trate de estabelecimentos de 1.ª classe, sem que tenha sido efectuado pela direcção-geral competem o respectivo licenciamento, nos termos regulamentares.

Nas áreas lúdicas e desportivas verdes de uso colectivo e complementares não serão permitidas:

Os sistemas são os terrenos adstritos ao serviço do interesse público, em exercício de uma competência preestabelecida ou mera função de reserva ou previsão. De modo geral, são exigidos por todos os requisitos do bem-estar e da qualidade de vida.

O Plano estabelece os seguintes sistemas no perímetro urbano: sistema viário, sistema de equipamentos, sistema de zonas verdes locais, sistema de parqueamento público e sistema de servidões públicas.

Classificam-se os arruamentos em sistema viário básico (inter-regional) e sistema viário local (urbano).

Para os terrenos adstritos aos sistemas de equipamento em geral observar-se-á o seguinte regime transitório, que antecederá a implementação deste sistema.

Não serão permitidos:

As áreas destinadas ao parqueamento auto-existente ou a criar obedecerão às características do local no referente ao uso, horário de ponta, tipo de veículo e rendibilidade interna do espaço.

O sistema de servidões públicas neste Plano são duas:

Os lotes e construções nestas situações deverão ficar sujeitos às seguintes disposições: