Resolução do Conselho de Ministros n.º 192/97

O Plano de Pormenor da Praia da Vagueira (revisão), adiante designado por Plano, é composto por três grupos fundamentais de elementos: elementos fundamentais, elementos complementares e elementos anexos:

O Plano abrange uma área de 71 ha, localiza-se no concelho de Vagos, freguesia de Gafanha da Boa Hora. A área de intervenção do Plano encontra-se delimitada na planta de implantação e possui os seguintes limites:

Para efeitos do Regulamento, são adaptadas as seguintes definições:

Parcela - área de terreno, correspondente a um artigo matricial não resultante de operação de loteamento, marginada por via pública e susceptível de construção ou de operação de loteamento;

Lote - área de terreno, marginada por arruamento público, destinada à construção, resultante de uma operação de loteamento licenciada nos termos da legislação em vigor;

Densidade habitacional - número de fogos fixado para cada hectare de uma parcela susceptível de ser objecto de uma operação de loteamento;

Densidade média habitacional - número médio de fogos fixado por cada hectare de uma parcela susceptível de operação de loteamento;

Superfície de pavimento - para os edifícios construídos ou a construir, quaisquer que sejam os fins a que se destinam, é a soma das superfícies brutas de todos os pisos (incluindo escadas e caixas de elevadores), acima e abaixo do solo, com exclusão de terraços cobertos, áreas de estacionamento, serviços técnicos instalados nas caves dos edifícios, galerias exteriores públicas, arruamentos ou espaços livres de uso público cobertos pela edificação, zonas de sótão não habitáveis;

Superfície de implantação - área medida em projecção zenital das construções, delimitada pelo perímetro exterior dos pisos mais salientes, excluindo varandas e platibandas, alpendres ou telheiros;

Índice de afectação (ia) - quociente entre a superfície de implantação e a área total da parcela ou lote;

Índice de ocupação (io) - quociente entre a superfície de pavimento e a área total da parcela ou lote;

Linha marginal - linha que limita uma parcela ou lote do arruamento público;

Plano marginal - plano vertical que passa pela linha marginal;

Cota de soleira - demarcação altimétrica do nível do ponto médio do primeiro degrau da entrada principal referida ao arruamento de acesso;

Cércea - dimensão vertical da construção, contada a partir do ponto de cota média do terreno no alinhamento da fachada até à linha superior do beirado ou platibanda ou guarda do terraço;

Obras de construção - execução de qualquer projecto de obras novas, incluindo pré-fabricados e construções amovíveis;

Obras de reconstrução - execução de uma construção em local ocupado por outra, obedecendo ao plano primitivo;

Obras de alteração - execução de obras que, por qualquer forma, modifiquem o plano primitivo da construção existente;

Obras de ampliação - execução de obras que visem ampliar partes existentes de uma construção;

Demolição - destruição parcial ou total de um edifício;

Manutenção - obras que se conformem com o previsto no artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 445/91, na redacção dada pelo Decreto-Lei n.º 250/94;

Plataforma de arruamento ou estrada - faixas de rodagem mais passeios ou bermas;

Zona de arruamento ou estrada - toda a área adquirida ou cedida para a sua construção; inclui a plataforma de arruamento ou estrada, estacionamentos, faixas verdes;

Equipamento hoteleiro - estabelecimentos classificados como hotéis, pensões, estalagens, pousadas, hotéis de apartamentos e hospedarias.

O presente Regulamento aplica-se na área do Plano definida na planta de implantação e inclui disposições sobre o uso, transformação e ocupação do solo nas áreas habitacionais, nas destinadas a equipamentos, reservadas a zonas verdes públicas e de protecção e à rede viária.

A divisão de qualquer prédio em lotes para construção respeitará o parcelamento estabelecido na planta de implantação do Plano.

Para efeitos de construção, duas ou mais parcelas de terreno da área do Plano poderão agrupar-se e transformar-se numa única parcela. A área total de pavimentos, número de fogos, tipologias e demais indicadores serão a soma dos valores correspondentes às parcelas unificadas.

A construção a criar num lote resultante da unificação de duas ou mais parcelas terá de se harmonizar esteticamente com as construções envolventes, em particular no que respeita à volumetria.

Em toda a área do Plano só poderão ser abertos novos arruamentos ou consolidados os existentes de acordo com o previsto na planta da rede viária e traçados pedonais.

Os alinhamentos dos muros e vedações encontram-se definidos na planta de implantação ou na planta da rede viária e traçados pedonais, não sendo permitidas quaisquer ocupações nas faixas da zona de arruamento ou estrada que contrariem o disposto no Plano, devendo ser demolidas as construções aí existentes.

Exceptuam-se do disposto no artigo anterior as ocupações destinadas à implantação de infra-estruturas, devendo existir um correcto enquadramento paisagístico e estético sempre que se trate de construções, fixas ou amovíveis, sobreelevadas relativamente ao terreno natural ou arruamento.

Exceptuam-se do previsto no artigo anterior os casos em que o Plano dispõe de forma diversa para os edifícios de habitação plurifamiliar e de comércio e habitação familiar, adiante designados por edifícios de habitação colectiva, em que os alinhamentos se encontram definidos de acordo com a planta de implantação.

Não são permitidos nos lotes de habitação colectiva quaisquer muros de vedação, podendo ser autorizadas, em alternativa, sebes arbóreas, de acordo com estudo de arquitectura paisagística que defina as espécies a implantar, suas características, manutenção e respectivos encargos, designadamente no que respeita aos consumos de água para rega.

Não é permitido qualquer tipo de construções nos logradouros destes edifícios, ressalvadas as inerentes aos acessos às caves, construídas nos termos do artigo 29.º, devendo ser sempre objecto de estudo conjunto envolvendo as construções contíguas e a via pública de acesso.

O estudo referente aos acessos mencionados no número anterior conterá obrigatoriamente os elementos técnicos de traçado, largura, constituição do perfil transversal tipo, drenagem pluvial e outras, garantindo-se o acesso e circulação de viaturas de serviço de incêndio.

O afastamento mínimo da área de implantação aos eixos das vias é de 7,5 m e, independentemente deste afastamento, ter-se-á de garantir um passeio para peões entre a construção e a faixa de rodagem com uma largura não inferior a 2 m.

Exceptuam-se do número anterior as construções existentes ou previstas na planta de implantação do Plano e não consideradas na área do Plano de Pormenor da Praia da Vagueira publicado no Diário da República, 2.ª série, de 20 de Julho de 1989. Para estas construções aplica-se o regime previsto no n.º 1 do artigo 16.º

O piso térreo destinar-se-á, em alguns casos, e de acordo com o que vem assinalado na planta de implantação, a zonas comerciais e de serviços, públicos ou privados, podendo ainda ser total ou parcialmente vazados para passagem de peões ou acesso de serviço a viaturas automóveis.

As comunicações verticais devem ser incluídas na área coberta do edifício.

Os alçados deverão ter tratamento semelhante e respeitar as mesmas cérceas em cada grupo contínuo de edifícios de habitação colectiva, salvo o que a planta de implantação estipular em contrário.

O afastamento das varandas entre prédios contíguos deve ser determinado por um plano vertical que, partindo das extremidades dos mesmos, forme com o plano principal da fachada um ângulo de 30.

Os projectos devem indicar os materiais a empregar nos alçados e respectivas cores, não sendo de autorizar mais de três tipos diferentes de acabamento exterior, sendo obrigatório o prévio licenciamento municipal em caso de revestimento cerâmico.

As normas construtivas a observar na construção de varandas e corpos balançados regem-se pelas disposições seguintes:

1) São permitidos balanços nas fachadas principal e de tardoz, ou nas empenas laterais, quando possível, até um máximo de 1,5 m e sempre recuados relativamente aos lancis dos passeios de 0,4 m, desde que estes confinem com vias de trânsito mecânico;

2) Os balanços a construir deverão salvaguardar a respectiva composição arquitectónica e os alinhamentos daí resultantes, quer ao edifício em si quer ao conjunto edificado;

3) Os corpos balançados devem libertar 3 m de altura à vertical, contados a partir do limite do passeio ou do plano marginal, e não poderão ocupar mais de 60% do comprimento da fachada correspondente;

4) Quando os corpos salientes se destinem a varandas, é condição de licenciamento pela Câmara Municipal para o seu envidraçamento que o interessado apresente um estudo da caixilharia que envolva a totalidade do edifício, bem como documentação da assembleia geral do condomínio de aprovação da obra a realizar.

Dentro do perímetro de construção destes edifícios terá de se garantir o espaço suficiente para lugares de estacionamento, num mínimo de um lugar de estacionamento por fogo, utilizando-se para o efeito a cave, nos termos a seguir indicados:

1) As caves são exclusivamente destinadas a estacionamento e ou arrumos das habitações do respectivo lote, assegurando o projecto as condições de drenagem. O pé-direito livre será de 2,2 m, devendo cumprir as demais prescrições do artigo 78.º do RGEU;

2) A diferença de cotas do arruamento pelo qual se faz o acesso principal à construção e o tecto da cave não podem exceder 1,5 m, excepto quando o acesso principal à construção e à cave é o mesmo, aplicando-se nestes casos as disposições constantes do n.º 1 do presente artigo;

3) A área afecta à cave não contará para efeitos de cálculo da superfície de pavimentos;

4) A Câmara Municipal, através da cedência do direito de superfície do subsolo ou do uso de qualquer figura jurídica que seja aplicável, poderá autorizar a construção de caves destinadas exclusivamente a estacionamento automóvel que excedam a área de implantação da construção;

5) Para efeitos do disposto no número anterior e sempre que tal vier a ser necessário, dever-se-á promover as diligências necessárias à respectiva desafectação do domínio público.

Os lotes poderão ser delimitados por meio de sebes arbóreas ou por muretes de alvenaria, não devendo a sua altura exceder 0,8 m. Para além desta altura, não ultrapassando 1,2 m, poderá haver gradeamentos de madeira, ferro, cimento, elementos cerâmicos ou vedação com rede metálica com vegetação.

No caso de moradias geminadas, a empena adjacente ao lote contíguo será obrigatoriamente cega.

Nos lotes de gaveto destinados a moradias isoladas, as duas estremas confinantes com os arruamentos serão ambas consideradas frente, pelo que o afastamento da construção será de 5 m. As restantes estremas do lote serão consideradas laterais, pelo que os respectivos afastamentos serão de 3 m.

O índice de afectação do terreno não poderá ultrapassar 0,35, não se contabilizando na sua determinação as superfícies de garagens, anexos, varandas, telheiros e terraços.

O índice de ocupação máximo será de 0,6, não sendo contabilizadas as superfícies mencionadas no artigo anterior.

Os lotes para moradias em banda contínua terão uma frente mínima de 8 m, podendo ser delimitados por meio de sebes arbóreas ou por muretes de alvenaria, não devendo a sua altura exceder 1 m. Para além desta altura, não ultrapassando 1,5 m, poderá haver gradeamentos de madeira, ferro, cimento, elementos cerâmicos ou vedação com rede metálica com vegetação.

O afastamento frontal mínimo na implantação das moradias em banda será de 4 m, possuindo o logradouro uma profundidade variável, com um mínimo de 5 m. Excepcionalmente, os logradouros poderão ter apenas 4 m de profundidade sempre que os lotes a que pertençam tenham de ser encurtados para o estabelecimento de percursos pedonais.

As empenas laterais serão obrigatoriamente cegas e encostadas, a fim de se estabelecer uma continuidade na construção, ressalvadas as moradias de gaveto, em que só uma das empenas laterais, a que se encontra encostada à construção contígua, é obrigatoriamente cega.

Os índices de afectação e de ocupação são, respectivamente, de 0,5 e 0,95, excluindo-se no seu cômputo a área de anexos e garagens. Os anexos e garagens não considerados graficamente na planta de implantação devem ser construídos preferencialmente em cave, sempre que o arruamento de acesso e o terreno o permitam, aplicando-se-lhe as prescrições dos n.os 1 e 2 do artigo 29.º

No caso de moradias isoladas, geminadas e em banda contínua, o número máximo de pisos é de dois (rés-do-chão e um andar), sendo o número de fogos de um por lote.

As construções a levar a efeito na área do Plano distribuem-se segundo as seguintes classes de uso:

Dentro dos limites de cada parcela, compete ao promotor da construção ou da operação de loteamento a obrigação de proceder aos movimentos de terras e divisão de espaços verdes de maneira a dar cumprimento ao disposto no Plano, de acordo com projecto específico a submeter à aprovação da Câmara Municipal de Vagos.

Para além de dar integral cumprimento às indicações da planta de implantação na respectiva área de intervenção, compete ao promotor da respectiva área proceder a todos os trabalhos de retrancha, cortes, mondas, regas e outros trabalhos necessários à boa conservação de todas as plantações e sementeiras, durante um prazo de 30 meses. Findo este prazo, é da competência da Câmara Municipal de Vagos deliberar sobre a conservação de tais espaços verdes.

A verificação da conformidade das cotas de soleira e demais parâmetros relativos a edificação inseridos no artigo 3.º serão objecto de prévia vistoria dos serviços técnicos do município, podendo ser impostas ao promotor outras condições de implantação diferentes do projecto aprovado, mediante deliberação municipal, por razões de compatibilização com construções preexistentes, ou sempre que os projectos globais de infra-estruturas assim o determinem, não assistindo ao proprietário o direito a qualquer indemnização daí decorrente.

As alterações impostas pelo município terão de ter sempre a audição prévia dos técnicos autor do projecto e responsável pela direcção e acompanhamento da obra, que serão notificados para o efeito.

Ao Plano aplica-se o regime previsto no n.º 2 do artigo 9.º do Regulamento do Plano Director de Vagos, aprovado pelo despacho n.º 104/92, do Ministro do Planeamento e da Administração do Território, publicado no Diário da República, n.º 282, de 7 de Dezembro de 1992.

Os empreendimentos, obras ou acções de iniciativa pública ou privada que, pela sua dimensão ou natureza, tenham implicações não totalmente conformes com o uso e transformação do solo na área do Plano, designadamente a construção de equipamentos turísticos e infra-estruturas de apoio, podem, fundamentada e excepcionalmente, ser admitidos quando, servindo os objectivos de desenvolvimento do município, for reconhecido o interesse público dos mesmos, por deliberação da Assembleia Municipal de Vagos, ratificada por despacho conjunto dos Ministros do Planeamento e da Administração do Território e da tutela.

ANEXO I

Plano de Pormenor da Praia da Vagueira

(ver documento original)