Resolução

Resolução do Conselho de Ministros n.º 56/93

Ratifica o Plano Director Municipal de Santa Maria da Feira

Capítulo I - Disposições gerais

Artigo 1.º

Âmbito e aplicação

1 -O Plano Director Municipal de Santa Maria da Feira, adiante designado abreviadamente por PDM, abrange a totalidade do território do município de Santa Maria da Feira e tem a natureza de regulamento administrativo.
2 -O presente Regulamento e a planta de zonamento que dele faz parte integrante estabelecem as regras e orientações a que deverá obedecer a ocupação, uso e transformação do solo na área abrangida por este PDM.

Artigo 2.º

Regime

1 -Quaisquer obras ou acções de iniciativa pública, particular ou cooperativa a implementar na área abrangida pelo PDM e que impliquem parecer ou licenciamento municipal ficam obrigatoriamente sujeitas ao disposto no presente Regulamento, sem prejuízo do estabelecido na legislação geral ou especial aplicável.
2 -A elaboração de outros planos municipais de nível inferior, designadamente planos de urbanização ou de pormenor, deverá igualmente obedecer às disposições contidas neste Regulamento.
3 -O licenciamento de qualquer obra ou acção em violação do PDM constitui ilegalidade grave para efeitos do disposto no n.º 1 do artigo 24.º do Decreto-Lei n.º 69/90, de 2 de Março.
4 -Constitui contra-ordenação punível com coima a realização de obras e a utilização de edificações ou do solo em violação do PDM, nos termos do artigo 25.º do Decreto-Lei n.º 69/90, de 2 de Março.

Artigo 3.º

Omissões

Qualquer situação não prevista neste Regulamento fica sujeita ao disposto na legislação geral aplicável e em vigor.

Artigo 4.º

Prazo de vigência e revisão

O PDM entra em vigor a partir da data da sua publicação no Diário da República e tem uma validade máxima de 10 anos, devendo ser revisto antes do termo da sua vigência, nos termos do artigo 19.º do Decreto-Lei n.º 69/90, de 2 de Março.

Artigo 5.º

Composição

O Plano Director Municipal de Santa Maria da Feira é composto por 11 volumes, 5 com as peças escritas e mais 6 com as peças desenhadas, contendo:

Volume I (relatório n.º 1) - introdução e apresentação da equipa do plano;

Volume II (relatório n.º 2 e anexo) - análise e proposta de utilização para fins não agrícolas de solos pertencentes à RAN;

Volume III (relatório n.º 3 e anexo) - proposta do Plano e intervenção das juntas de freguesia;

Volume IV (relatório n.º 4) - Regulamento do PDM;

Volume V (relatório n.º 5) - Estratégia da intervenção camarária;

Volume VI - cartas do concelho à escala de 1:25000, numeradas de 2.1 a 2.18, com as indicações constantes do índice que lhes está anexo;

Volume VII - carta da situação actual à escala de 1:5000;

Volume VIII - carta da rede viária à escala de 1:5000;

Volume IX - carta de zonamento à escala de 1:5000;

Volume X - carta de condicionantes à escala de 1:5000;

Volume XI - carta de intervenção camarária à escala de 1:5000.

Capítulo II - Uso dominante do solo

Artigo 6.º

Classificação de espaços

Consoante os usos dominantes propostos, são estabelecidas as seguintes classes e categorias de espaços, que se encontram devidamente identificadas na carta de zonamento constante do volume IX do PDM:

1) Áreas de construção preferente, abreviadamente designadas por ACP - destinadas predominantemente à implantação de actividades residenciais, comerciais e de serviços, embora também sejam permitidas outras utilizações, designadamente industriais, desde que não sejam incompatíveis com aquelas;

2) Áreas de urbanização condicionada, abreviadamente designadas por AUC - constituem as áreas de expansão dos aglomerados e também se destinam predominantemente a usos residenciais, comerciais e de serviços, embora seja permitida a sua utilização industrial nas mesmas condições referidas no número anterior;

3) Áreas de salvaguarda estrita, abreviadamente designadas por ASE - constituídas predominantemente pelos solos ainda não ocupados com construções e que revelem aptidão agrícola ou florestal, subdividindo-se em:

a)Áreas da Reserva Agrícola Nacional, abreviadamente designadas por RAN - incluem parte da Reserva Ecológica Nacional (REN) e estão delimitadas na carta de zonamento conforme publicação constante da Portaria n.º 1224/90, de 20 de Dezembro;
b)Áreas agrícolas e florestais a preservar - também incluem a REN e são constituídas pelos restantes solos concelhios com aptidão agrícola ou florestal;
4) Áreas de salvaguarda específica - constituídas pelas zonas de protecção a:
a)Monumentos nacionais ou imóveis de interesse público ou concelhio;
b)Núcleos antigos;
c)Estâncias termais - Caldas de São Jorge;
d)Concessões mineiras e massas minerais;
e)Vias municipais estruturantes;
f)Itinerários do Plano Rodoviário Nacional e estradas nacionais;
g)Linhas eléctricas de alta tensão;
h)Linhas ferroviárias - linha do Vale do Vouga;
i)Rede de transporte de gás natural;
j)Marcos geodésicos;
l)Domínio público hídrico;
5) Zonas industriais - destinadas exclusivamente à instalação de actividades do sector secundário, de armazéns e de serviços ligados à indústria;
6) Áreas de equipamento - caracterizadas por se destinarem à implantação de construções e espaços de utilização colectiva de nível superior.

Capítulo III - Conceitos e definições urbanísticas

Artigo 7.º

Divisão do espaço concelhio

1 -Para efeitos de atribuição de índices urbanísticos nas acções que visem a ocupação do espaço concelhio, este ficará dividido em três zonas, consoante a sua maior ou menor urbanidade, que coincidem com as que foram definidas para aplicação da taxa municipal de urbanização:
1. a)Zona A - Santa Maria da Feira e ainda Argoncilhe, Arrifana, Fiães, Lobão, Lourosa, Mozelos, Paços de Brandão, São João de Ver, São Paio de Oleiros e Santa Maria de Lamas;
2. b)Zona B - Caldas de São Jorge, Escapães, Espargo, Fornos, Milheirós de Poiares, Nogueira da Regedoura, Rio Meão, Sanfins, Sanguedo e Souto;
3. c)Canedo, Gião, Guizande, Louredo, Mosteiró, Pigeiros, Romariz, Travanca, Vale e Vila Maior.
2 -Qualquer freguesia que, posteriormente à aprovação deste PDM, seja elevada à categoria de vila passa automaticamente a integrar-se na zona A.

Artigo 8.º

Definições

1 -Terreno loteável ou de construção - é a parte ou o todo de um determinado terreno ao qual seja atribuída capacidade construtiva e, como tal, possa ser utilizado para esse fim.
2 -Área bruta de construção (Ab) - é a soma das superfícies de todos os pisos, situados acima ou abaixo do solo, incluindo escadas, caixas de elevadores, alpendres e anexos; excluem-se os sótãos sem pé-direito regulamentar para fins habitacionais, os terraços e as áreas cobertas destinadas a estacionamento automóvel.
3 -Índice de utilização (Iu) - é o quociente entre a área bruta de construção (Ab) e a área do terreno que serve de base à operação, contada numa profundidade máxima de 50 m relativamente aos arruamentos que o marginem.
4 -Coeficiente de ocupação do solo (COS) - é o quociente entre a área bruta de construção (Ab) e a área total do terreno onde se localizam as construções, incluindo a rede viária e as áreas afectas ao domínio público e a equipamentos sociais.
5 -Coeficiente de implantação - é a relação entre a área de implantação da construção e a área do terreno que lhe está afecta, em termos de percentagem.
6 -Cércea - é o número total de pavimentos sobrepostos de um edifício, com excepção do sótão e das caves; quando expresso em metros, é a distância, medida no ponto médio da fachada, compreendida entre o pavimento do espaço público confinante com o lote e a intersecção do plano inferior da cobertura com a fachada.
7 -Densidade bruta - é o quociente entre o número de fogos ou de habitantes e a área total do terreno onde aqueles se localizam, incluindo a rede viária e as áreas afectas a instalações e equipamentos sociais ou públicos; é indicada em fogos/hectare ou habitante/hectare.
8 -Para a conversão da densidade populacional em densidade habitacional, e vice-versa, deve considerar-se a estimativa da dimensão média da família no concelho, o que é de quatro habitantes por família ou fogo.

Capítulo IV - Áreas de construção preferente

Artigo 9.º

Caracterização

As áreas englobadas nesta classe são caracterizadas por uma ocupação predominantemente habitacional, de equipamentos e de serviços, com uma densidade populacional assinalável e dispondo já de algumas infra-estruturas de apoio.

Artigo 10.º

Uso dominante

Estas áreas destinam-se essencialmente à implantação de actividades residenciais, comerciais e de serviços, incluindo equipamentos públicos ou privados, embora se permitam outras utilizações, designadamente industriais, desde que sejam compatíveis com aquelas.

Artigo 11.º

Actividades incompatíveis

1 -Considera-se que existem razões de incompatibilidade quando, nomeadamente:
1. a)Dêem lugar a ruídos, fumos, resíduos, cheiros e efluentes que prejudiquem as condições de habitabilidade e salubridade da zona onde se inserem;
2. b)Acarretem perigo de incêndio ou explosão;
3. c)Perturbem as condições de trânsito e estacionamento ou provoquem movimentos de cargas e descargas que prejudiquem o funcionamento da via pública em que se inserem;
4. d)Demonstrem uma sobrecarga incompatível para as infra-estruturas ou serviços existentes.
2 -Sempre que existam ou se presuma venham a ocorrer as condições de incompatibilidade referidas no número anterior, a Câmara Municipal poderá desencadear os meios necessários para que seja retirada a respectiva licença de utilização ou inviabilizar a instalação das actividades que provoquem ou venham a provocar tal situação.

Artigo 12.º

Edificabilidade

1 -Todas as obras de construção, reconstrução, ampliação, reparação ou demolição de edifícios, os trabalhos que impliquem a alteração da topografia local, os loteamentos e destaques, a realização de obras de urbanização e a construção de vias de acesso ou a simples preparação do terreno com essa finalidade ficam sujeitos aos regulamentos e posturas municipais, nomeadamente ao Regulamento Municipal de Obras Particulares, ao Regulamento da Taxa de Urbanização, à Tabela de Taxas e Licenças Municipais, à Postura sobre Salubridade e Higiene Pública e ao presente Regulamento, sem prejuízo da demais legislação geral aplicável e em vigor.
2 -Caso não existam planos de pormenor ou de alinhamentos e cérceas no local, as características das edificações a licenciar serão genericamente determinadas pela referência aos edifícios vizinhos e envolventes, devendo sempre atender-se aos alinhamentos das fachadas e à cércea dominante do conjunto em que se inserem, não sendo invocável a existência de edifícios que excedam a altura dominante do conjunto.
3 -O licenciamento de qualquer construção ou loteamento será sempre condicionado pela existência de infra-estruturas básicas no local, nomeadamente a via de acesso público pavimentada que permita a circulação de automóveis, podendo a Câmara Municipal exigir um maior grau de infra-estruturação sempre que as circunstâncias e a tipologia dos edifícios assim o requeiram.
4 -No caso de construção em lotes já constituídos ou em parcelas destacadas, os proprietários não terão a seu cargo a melhoria ou a correcção das faixas de rodagem pavimentadas das respectivas vias de acesso, podendo, no entanto, e sempre que a Câmara Municipal assim o entender, ser exigida a cedência gratuita das áreas necessárias à rectificação dos arruamentos e à beneficiação de espaços públicos.
5 -Só poderão ser licenciadas edificações, seja qual for o fim a que se destinem, desde que a frente da propriedade ou do lote, confinante com a via de acesso público, seja igual ou superior à dimensão da fachada principal ou anterior, a menos que haja um estudo de enquadramento na envolvente que justifique a pretensão.
6 -Os projectos dos edifícios deverão sempre recorrer a soluções arquitectónicas e estéticas harmoniosas e que se integrem correctamente no meio ambiente em que ficarão inseridos, incluindo os materiais, texturas e cores a aplicar no exterior dos mesmos.
7 -As caves dos edifícios para habitação colectiva, escritórios ou serviços deverão destinar-se, sempre que possível, ao aparcamento automóvel dos seus utentes ou proprietários.
8 -Só será permitida a construção de anexos em lotes de habitação após ou juntamente com a aprovação e o licenciamento municipal da habitação correspondente.

Artigo 13.º

Índices de construção e cérceas

1 -Nas situações em que não existam planos de urbanização ou de pormenor plenamente eficazes, que estabeleçam outras limitações, serão aplicados, para a determinação da capacidade de construção nas zonas referidas no n.º 1 do artigo 7.º, os seguintes índices urbanísticos:
1. a)Zona A: (Iu) máximo = 1,2; cércea máxima = 5 pisos; densidade no lote = 85 fogos/hectare ou 340 habitantes/hectare;
2. b)Zona B: (Iu) máximo = 0,8; cércea máxima = 4 pisos; densidade no lote = 70 fogos/hectare ou 280 habitantes/hectare;
3. c)Zona C: (Iu) máximo = 0,5; cércea máxima = 3 pisos; densidade no lote = 50 fogos/hectare ou 200 habitantes/hectare.
2 -Os índices referidos no número anterior devem ser aplicados cumulativamente, embora as densidades habitacionais possam ser tomadas como referencial; porém, os índices de utilização (Iu) e as cérceas correspondem a valores máximos que não podem ser ultrapassados.
3 -Sem prejuízo do disposto nos números anteriores, a área de implantação de qualquer edifício nunca poderá exceder 70% da área do lote.
4 -Exceptuam-se do preceituado nos números anteriores as novas áreas de expansão dos centros urbanos, podendo nestes casos ser admitidos índices superiores e cérceas máximas de sete pisos, desde que devidamente justificados em planos de urbanização ou de pormenor plenamente eficazes.
5 -Nas áreas destinadas à implantação de equipamentos não se aplicam os índices e os parâmetros urbanísticos definidos no n.º 1 deste artigo.
6 -Os espaços referenciados na carta de zonamento como sujeitos a planos de pormenor ou de urbanização deverão reger-se pelos índices que vierem a ser definidos nesses planos.

Artigo 14.º

Loteamentos

Sem prejuízo do disposto no Decreto-Lei n.º 448/91, de 29 de Novembro, são estabelecidos os seguintes princípios orientadores para efeitos de apreciação de pedidos de loteamento nesta área:

1) A dimensão mínima dos lotes para a implantação de moradias isoladas ficará condicionada pela existência ou não de infra-estruturas de abastecimento de água e de esgotos domésticos ou pela intenção da sua instalação a promover pelos interessados ou pelos Serviços Municipalizados, de acordo com as seguintes situações:

a)Não existem nem estão previstas:
Zona A - 600 m2;
Zona B - 700 m2;
Zona C - 750 m2;
b)Existe ou está prevista uma:
Zona A - 450 m2;
Zona B - 550 m2;
Zona C - 650 m2;
c)Existem ou estão previstas ambas:
Zona A - 400 m2;
Zona B - 450 m2;
Zona C - 500 m2;
2) A frente mínima dos lotes para habitações unifamiliares será de 7 m no caso de moradias em banda, de 11 m no caso de moradias geminadas e de 18 m no caso de moradias isoladas;
3) Em princípio, a tipologia e a cércea permitidas em qualquer loteamento serão aquelas que se verifiquem na área envolvente; a Câmara Municipal poderá, no entanto, aceitar ou definir outras tipologias, cérceas ou densidades construtivas quando existam ou estejam em fase de elaboração estudos urbanísticos da sua responsabilidade;
4) Para o estabelecimento dos parâmetros urbanísticos máximos que servirão de base ao licenciamento de operações de loteamento, são estabelecidas quatro classes de intensidade de uso do solo para as três zonas referidas no artigo 7.º:
a)Densidade rural - corresponde a uma densidade máxima de 12 fogos/hectare, não sendo permitidas cérceas superiores a 2 pisos; esta densidade é aplicável à generalidade do território concelhio e, de um modo particular, a todas as zonas onde não existam nem estejam previstas nenhuma das infra-estruturas referidas no n.º 1 deste artigo;
b)Baixa densidade - corresponde a uma densidade máxima de 28 fogos/hectare, não sendo permitidas cérceas superiores a 3 pisos; esta densidade é aplicável às zonas B e C onde exista ou esteja prevista, pelo menos, uma das infra-estruturas atrás referidas;
c)Média densidade - corresponde a uma densidade máxima de 48 fogos/hectare, não sendo permitidas cérceas superiores a 4 pisos; esta densidade é aplicável às zonas B e C onde existam ou estejam previstas ambas as infra-estruturas atrás referidas e à zona A onde exista ou esteja prevista, pelo menos, uma dessas infra-estruturas;
d)Alta densidade - corresponde a uma densidade máxima de 70 fogos/hectare, não sendo permitidas cérceas superiores a 5 pisos, esta densidade é aplicável à zona A onde existam ou estejam previstas as duas infra-estruturas referidas no n.º 1 deste artigo;
e)Excepções - nas novas áreas de expansão dos centros urbanos poderão ser admitidas densidades superiores e cérceas máximas de 7 pisos desde que devidamente justificadas em estudos urbanísticos ou em planos de urbanização ou de pormenor plenamente eficazes;
5) As áreas a ceder para estacionamento público devem ser calculadas na base de um lugar por fogo ou por cada 50 m2 de área comercial ou de serviços, com o mínimo de um lugar por unidade;
6) Sempre que não existam no local da pretensão parte ou a totalidade das infra-estruturas de apoio necessárias, poderá a Câmara Municipal exigir aos proprietários a adopção de soluções individuais para a construção das infra-estruturas em falta, as quais deverão ficar preparadas para a sua futura ligação às redes públicas.

Artigo 15.º

Destaques de parcelas

Só são permitidos os destaques de parcelas previstos no artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 448/91, de 29 de Novembro, desde que também cumpram, cumulativamente, os seguintes condicionamentos:

1) A área da parcela assim obtida não seja inferior aos valores mínimos fixados no n.º 1 do artigo 14.º;

2) Os afastamentos da edificação ali implantada estejam em conformidade com o preceituado no Regulamento Municipal de Obras Particulares ou demais legislação geral aplicável.

Artigo 16.º

Indústrias e armazéns

1 -A autorização de construção de pequenas unidades industriais ou de armazenagem em lote próprio ficará condicionada ao cumprimento conjunto das seguintes exigências:
1. a)O lote acima referido não esteja integrado em loteamento aprovado com carácter exclusivamente habitacional;
2. b)A sua actividade seja compatível com a função habitacional, não ocorrendo qualquer das situações previstas no n.º 1 do artigo 11.º;
3. c)Essa actividade não esteja classificada no anexo ao Decreto Regulamentar n.º 10/91, de 15 de Março, e Declaração de rectificação n.º 131-C/91, de 12 de Junho, como pertencendo às classes A ou B;
4. d)Seja garantida a realização do tratamento de efluentes industriais no caso dessas instalações utilizarem água ou outros líquidos no seu ciclo produtivo;
5. e)O lote disponha de uma área mínima de 1500 m2, com uma frente igual ou superior a 25 m;
6. f)As edificações tenham um só piso e cumpram 5m de afastamento lateral, admitindo-se que as áreas administrativas sejam desenvolvidas em dois pisos;
7. g)Sejam respeitados afastamentos mínimos de 15m ao limite frontal do lote, sem prejuízo do disposto na legislação aplicável à rede rodoviária nacional, e de 6m ao limite posterior;
8. h)Não se preveja uma superfície coberta superior a 700 m2.
2 -A autorização de edificação ou ampliação de pequenas unidades industriais ou de armazenagem em lote de habitação já construída ficará condicionada ao cumprimento conjunto das seguintes condições:
1. a)Seja respeitado o disposto nas alíneas a), b), c) e d) do número anterior;
2. b)A habitação já implantada no lote seja do tipo unifamiliar;
3. c)Não seja ultrapassada uma profundidade máxima de 30 m, medidos a partir da fachada anterior da habitação, no caso de a unidade industrial se localizar no rés-do-chão da mesma;
4. d)No caso de a unidade industrial se implantar no logradouro posterior do lote, terá que desenvolver-se num só piso e observar um afastamento ao rés-do-chão da habitação não inferior a 10 m;
5. e)Os afastamentos laterais e posterior mínimos sejam de, respectivamente, 5 m e 6 m;
6. f)A superfície coberta máxima a autorizar depende da área do lote e não poderá ultrapassar os seguintes valores:
  Área do lote igual ou superior a 1000 m2 - 300 m2;
  Área do lote igual ou superior a 1500 m2 - 350 m2;
  Área do lote igual ou superior a 2000 m2 - 400 m2;
  Área do lote igual ou superior a 2500 m2 - 450 m2;
  Área do lote igual ou superior a 3000 m2 - 500 m2;
7. g)Os acessos deverão sempre fazer-se directamente do arruamento à unidade fabril ou armazém, não podendo dispor de uma largura inferior a 4 m.

Capítulo V - Áreas de urbanização condicionada

Artigo 17.º

Caracterização

As áreas englobadas nesta classe são caracterizadas pela sua baixa densidade de uso do solo, ocupando actualmente e em grande parte o interior de quarteirões cujas margens se encontram classificadas como áreas de construção preferente e que, a prazo, poderão transformar-se em espaços urbanos mediante a sua infra-estruturação de acordo com planos ou estudos de enquadramento nas faixas envolventes.

Artigo 18.º

Uso dominante

1 -Estes espaços destinam-se fundamentalmente à expansão das áreas de construção preferente que lhes estão adjacentes, sendo as actividades neles autorizadas as mesmas que ficaram definidas no artigo 10.º
2 -As áreas de urbanização condicionada podem ser objecto de transformação em áreas de construção preferente mediante a elaboração prévia de planos ou estudos urbanísticos e subsequente infra-estruturação dos solos.
3 -Os planos ou estudos urbanísticos referidos no número anterior poderão ser planos de pormenor o projectos de loteamento da iniciativa de particulares e deverão cumprir, na parte aplicável a cada caso, as disposições do capítulo IV referente às áreas de construção preferente.
4 -Os projectos de loteamento de terrenos incluídos em áreas sujeitas a planos de pormenor ou estudos em vigor submeter-se-ão às respectivas disposições.
5 -Os espaços desta classe que tenham sido objecto de planos ou estudos urbanísticos entretanto aprovados só serão integrados na classe de áreas de construção preferente após a completa execução da totalidade das infra-estruturas previstas nos respectivos projectos e posterior recepção das obras pelo município.

Artigo 19.º

Actividades incompatíveis

É aplicável a estas áreas o disposto no artigo 11.º

Artigo 20.º

Edificabilidade

1 -Na ausência de planos ou estudos urbanísticos plenamente eficazes nestas áreas, a Câmara Municipal pronunciar-se-á sempre, e previamente, sobre a viabilidade dos projectos a apresentar pelos requerentes no que respeita ao destino e uso dos solos, dimensão dos lotes e níveis de ocupação, áreas de cedências e traçado viário; esta informação terá por base critérios de oportunidade e adequação camarária, bem como a existência ou a previsão das infra-estruturas necessárias.
2 -Exceptuam-se do preceituado no número anterior os casos de simples colmatação de áreas já edificadas que se situem à face de vias públicas devidamente pavimentadas e servidas por redes de energia eléctrica.
3 -São aplicáveis ainda a esta classe de áreas todas as disposições constantes do artigo 12.º

Artigo 21.º

Índices urbanísticos e cérceas

É aplicável o disposto no artigo 13.º

Artigo 22.º

Loteamentos

É aplicável o disposto no artigo 14.º

Artigo 23.º

Destaques de parcelas

É aplicável o disposto no artigo 15.º

Artigo 24.º

Indústrias e armazéns

É aplicável o disposto no artigo 16.º

Capítulo VI - Áreas de salvaguarda estrita

Artigo 25.º

Caracterização

Os espaços englobados nesta classe e que vêm assinalados de forma especial na carta de zonamento à escala de 1:5000 são constituídos pela RAN, delimitada no concelho pela Portaria n.º 1224/90, de 20 de Dezembro, e ainda pelas restantes áreas que, embora não incluídas na RAN, apresentam capacidades agrícolas e florestais a preservar. A REN proposta para o espaço concelhio e delimitada nas cartas à escala de 1:25000 também faz parte destas áreas de salvaguarda.

Artigo 26.º

Fraccionamento de prédios rústicos

1 -Áreas agrícolas não incluídas na RAN:
1. a)Os terrenos aptos para cultura não poderão fraccionar-se em parcelas de área inferior à superfície mínima correspondente à unidade de cultura legalmente fixada na Portaria n.º 202/70, de 21 de Abril, e no artigo 1376.º do Código Civil, designadamente:
  Regadios de cultura arvense - 20000 m2;
  Regadio hortícola - 5000 m2;
  Sequeiro - 20000 m2;
2. b)Para a obtenção das áreas acima referidas será considerado todo o terreno contíguo do mesmo proprietário, ainda que composto por prédios distintos;
3. c)Será igualmente interdito o fraccionamento quando dele possa resultar o isolamento ou a inacessibilidade de qualquer das parcelas, ainda que respeitada a área fixada por unidade de cultura.
2 -Áreas agrícolas incluídas na RAN - por força do disposto na legislação actualmente em vigor, nomeadamente no artigo 13.º do Decreto-Lei n.º 196/89, de 14 de Junho, nas áreas da RAN a unidade de cultura corresponde ao dobro da área fixada pela lei geral para os respectivos terrenos e regiões.

Artigo 27.º

Utilização de solos da RAN

1 -A utilização de quaisquer espaços integrados nesta categoria ficará sempre condicionada à preservação das suas potencialidades, pelo que não podem ser objecto de quaisquer acções que as diminuam ou destruam, salvo as excepções consignadas na lei geral, nomeadamente no Decreto-Lei n.º 196/89, de 14 de Junho, quando aplicáveis, ou nas disposições deste Regulamento.
2 -Nestas áreas só será permitida a construção de qualquer habitação desde que devidamente justificada por razões de viabilização da própria exploração agrícola e sempre após a obtenção do necessário parecer favorável da Comissão Regional da Reserva Agrícola, devendo ainda ser observados os seguintes condicionamentos:
1. a)A tipologia admitida é exclusivamente a de habitação unifamiliar com um ou dois pisos;
2. b)As infra-estruturas de apoio, quando necessárias, serão asseguradas pelo proprietário, não se responsabilizando a Câmara Municipal pela sua instalação ou ligação às redes públicas.
3 -Para além do disposto no número anterior, poderá ainda ser permitida a construção de equipamentos públicos ou privados de reconhecido e comprovado interesse municipal, mantendo-se, no entanto, a obrigatoriedade de prévio parecer favorável da Comissão Regional da Reserva Agrícola.

Artigo 28.º

Utilização de solos da REN

1 -É proibida a utilização de quaisquer espaços integrados nesta categoria e que se traduza em operações de loteamento, obras de urbanização, construção de edifícios, obras hidráulicas, vias de comunicação, aterros, escavações ou destruição do coberto vegetal.
2 -Exceptuam-se os casos previstos na lei geral, nomeadamente no n.º 2 do artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 93/90, de 19 de Março, desde que, previamente, tenham sido objecto de um parecer favorável da entidade que superintenda na aprovação destas excepções.
3 -É também aplicável o disposto no n.º 2 do artigo 29.º

Artigo 29.º

Utilização de solos das áreas agrícolas e florestadas a preservar

1 -Nestas áreas devem ser predominantemente privilegiadas as actividades, agro-florestais, podendo, a requerimento dos interessados, ser permitidas acções de repovoamento florestal e de melhoramento de pastagens.
2 -Todas as acções de arborização e rearborização com recurso a espécies florestais de rápido crescimento - nomeadamente o Eucalyptus sp (eucalipto), Acacia sp e Populus sp (choupo) - explorados em revoluções curtas, isto é, cortes rasos sucessivos com intervalos inferiores a 16 anos, ficam condicionadas ao parecer prévio da Direcção-Geral das Florestas.
3 -Nas áreas com uso agrícola ou florestal, não incluídas na REN ou em qualquer outra servidão administrativa, poderá ser permitida a construção de uma habitação unifamiliar desde que o lote tenha uma área igual ou superior a 10000 m2.
4 -Será também permitida a construção de moradias unifamiliares em lote próprio integrado nestas áreas desde que o mesmo seja servido pelas infra-estruturas mínimas essenciais - arruamento pavimentado e dotado de redes de energia eléctrica e de iluminação pública - e que se situe a uma distância inferior a 20 m de outra habitação existente, medidos ao longo da via.
5 -Poderá ainda considerar-se a possibilidade de ocupação urbana de espaços englobados nestas áreas, em casos de simples colmatação de aglomerados com edificações existentes não assinaladas na carta de zonamento ou ainda para acerto de cadastros, devendo estas situações ser sempre submetidas a prévio parecer da Comissão de Coordenação da Região do Norte.
6 -A título excepcional, por deliberação expressa da Câmara Municipal e com a concordância prévia da Comissão de Coordenação da Região do Norte, poderá também admitir-se nestas áreas a instalação de unidades industriais ou de empreendimentos de inegável interesse económico, social ou cultural, com um índice de utilização (Iu) máximo de 0,20, devendo, porém, ficar asseguradas as necessárias condições de acesso, integração paisagística e infra-estruturação, sendo ainda obrigatório o estudo e a execução dos necessários arranjos exteriores.

Capítulo VII - Áreas de salvaguarda específica

Artigo 30.º

Caracterização

Integram esta classe os espaços assinalados de modo especial nas cartas de zonamento e de condicionantes, constituindo servidões administrativas e ou restrições de utilidade pública ou municipal relativamente ao património cultural edificado, a estâncias termais, a concessões mineiras, a espaços canais, a marcos geodésicos e ao domínio público hídrico.

Artigo 31.º

Zonas de protecção a monumentos nacionais e a imóveis de interesse público e concelhio

Estas áreas estão sujeitas às normas regulamentares de protecção definidas em legislação aplicável e em vigor, nomeadamente na Lei n.º 13/85, de 6 de Julho, só sendo admitida a construção nessas zonas desde que fique garantida a compatibilidade funcional, urbanística e arquitectónica da pretensão com o valor a proteger.

Artigo 32.º

Núcleos antigos

1 -Âmbito - todas as intervenções em edifícios localizados dentro do perímetro dos núcleos antigos assinalados na carta de zonamento ficarão sujeitas a este Regulamento para efeitos de licenciamento de obras de construção, conservação, remodelação ou mudança de uso ou função.
2 -Elaboração de projectos - nas áreas abrangidas pela delimitação destes núcleos é obrigatória, de acordo com o disposto no artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 73/73, de 28 de Fevereiro, a intervenção de arquitectos nos projectos de construção, recuperação ou remodelação de edifícios.
3 -Alinhamentos e cérceas - caso não existam planos de pormenor ou outros estudos aprovados para estas áreas, os projectos a licenciar deverão respeitar os alinhamentos e as cérceas dominantes, bem como as características arquitectónicas do conjunto edificado; serão de manter, como regra, as características de irregularidade que definem a ocupação antiga.
4 -Vãos - somente em casos excepcionais e desde que não se alterem as características dos edifícios, serão admitidas modificações nas dimensões dos vãos existentes, bem como dos elementos que os constituem.
5 -Acabamentos exteriores - os acabamentos exteriores em obras de recuperação deverão manter as características anteriormente existentes, nomeadamente no que respeita a caixilharias, socos e ensoleiramentos, revestimentos das paredes das fachadas e cores da pintura; relativamente aos revestimentos das fachadas, deverá utilizar-se preferencialmente o reboco areado fino ou pedra à vista, conforme as características dos edifícios.
6 -Cobertura - para o material de cobertura deverá optar-se por telha cerâmica vermelha, tipo lusa, devendo ainda atender-se à forma e inclinação anteriormente existentes; serão igualmente mantidas cornijas, beirais e paltibandas.
7 -Andares recuados - não é permitida a construção de andares recuados.
8 -Usos e funções - os edifícios existentes nos núcleos antigos destinam-se essencialmente à função residencial, embora se admitam outras actividades que respeitem as seguintes condições:
1. a)As alterações de uso devem sempre considerar a função residencial como predominante, reservando-se uma área superior a 50% para essa função;
2. b)Os serviços e comércios deverão localizar-se no rés-do-chão do edifício;
3. c)A instalação de pequenas unidades oficinais de carácter artesanal será considerada caso a caso e não deve implicar qualquer das razões de incompatibilidade referidas no artigo 11.º;
4. d)A ocupação total do edifício por uma só função, que não habitacional, só poderá ser aceite quando se trate de equipamento de carácter público ou de interesse municipal.

Artigo 33.º

Áreas de influência de estâncias termais

Nas áreas de concessão mineira definidas para as termas das Caldas de São Jorge deverá cumprir-se o disposto na legislação aplicável em vigor, nomeadamente as condições especiais estabelecidas no artigo 24.º do Decreto com força de lei n.º 15401, de 17 de Abril de 1928.

Artigo 34.º

Concessões mineiras e massas minerais

1 -A exploração dos recursos geológicos existentes no subsolo do município e assinalados na carta de zonamento, bem como de outros que venham a ser futuramente referenciados, deverá respeitar sempre a legislação aplicável e em vigor, nomeadamente as disposições constantes dos Decretos-Leis n.os 88/90, 89/90 e 90/90, de 16 de Março.
2 -Qualquer pretensão de construção ou de loteamento que se situe na área de influência de uma concessão mineira terá de ser previamente apreciada pela Direcção-Geral de Geologia e Minas.

Artigo 35.º

Vias municipais estruturantes

As vias municipais, existentes ou previstas, e que, nas cartas de zonamento, são apresentadas com características estruturantes, estão protegidas por corredores non aedificandi definidos do seguinte modo:

a)Na fase de elaboração do projecto - 50 m ao eixo;
b)Após a execução da obra - 15 m à berma ou 8 m ao eixo, consoante se trate de afastamento de edifícios sem acessos directos à via ou de implantação de muros de vedação.

Artigo 36.º

Estradas nacionais

1 -As áreas de protecção às estradas nacionais que existem ou estejam previstas no espaço concelhio, nomeadamente o IP1; o IC1, o IC2 e a estrada nacional n.º 1-13, estrada nacional n.º 1-14, estrada nacional n.º 109-4, estrada nacional n.º 222, estrada nacional n.º 223, estrada nacional n.º 326 e estrada nacional n.º 327, encontram-se legalmente estabelecidas nos Decretos-Leis n.º 13/71, de 23 de Janeiro, n.º 64/83, de 3 de Fevereiro, e n.º 341/86, de 7 de Outubro, pelo que, qualquer acção nas mesmas obriga à obtenção prévia do parecer da Junta Autónoma de Estradas.
2 -Não são admitidas vedações provisórias de terrenos confinantes com estas vias, nomeadamente com as estradas nacionais acima referidas, devendo a implantação desses muros obedecer, como mínimo, ao afastamento definido na alínea b) do artigo 35.º

Artigo 37.º

Áreas de protecção a linhas eléctricas de alta tensão

O uso, ocupação e transformação do solo nestas áreas deverá observar o disposto na legislação aplicável e em vigor, nomeadamente no Decreto-Lei n.º 46847, de 27 de Janeiro, e nos Decretos Regulamentares n.os 14/77, de 18 de Fevereiro, e 85/84, de 31 de Outubro.

Artigo 38.º

Corredor de protecção à via férrea do vale do Vouga

Qualquer construção a erigir na vizinhança desta linha deve observar, sem prejuízo do disposto na legislação aplicável e em vigor, um afastamento horizontal mínimo de 12 m medidos a partir da aresta exterior do carril mais próximo.

Artigo 39.º

Área de protecção à rede de transporte de gás natural

Não é permitida a realização de quaisquer obras no solo e subsolo concelhio susceptível de interferir com o traçado de rede de transporte de gás natural e da sua faixa de protecção, conforme estão definidas na carta de condicionantes, devendo observar-se o disposto na legislação aplicável e em vigor.

Artigo 40.º

Área de protecção a marcos geodésicos

Não são permitidas quaisquer construções ou acções que prejudiquem as condições de visibilidade no interior das áreas de protecção aos marcos geodésicos implantados no território concelhio, conforme localização assinalada na carta de condicionantes, devendo observar-se o disposto na legislação aplicável e em vigor.

Artigo 41.º

Áreas de servidão afectas ao domínio público hídrico

1 -O uso destas áreas fica condicionado à observância das disposições regulamentares constantes dos Decretos-Leis n.os 468/71, de 5 de Novembro, 53/74, de 15 de Fevereiro, e 89/87, de 26 de Fevereiro.
2 -Nas zonas de domínio público hídrico todas as acções que impliquem a alteração do leito natural e margens ou a interrupção do sistema ficam sujeitas a estudos de avaliação de impacte ambiental.

Capítulo VIII - Zonas industriais

Artigo 42.º

Caracterização

As áreas classificadas como zonas industriais na carta de zonamento correspondem, de um modo geral, a espaços que já se encontram parcialmente comprometidos com a implantação de estabelecimentos existentes, faltando, no entanto, os necessários estudos de ordenamento e a instalação das infra-estruturas de apoio.

Artigo 43.º

Uso dominante

1 -Estes espaços destinam-se exclusivamente à instalação de unidades industriais em geral, bem como a armazéns e a serviços ligados àquelas actividades, sendo, em princípio, a Câmara Municipal a sua entidade promotora.
2 -A implementação das zonas industriais assinaladas de forma especial na carta de zonamento fica sujeita à aprovação dos respectivos projectos de loteamento ou a planos de pormenor a serem elaborados nos termos deste Regulamento e da legislação específica aplicável.
3 -Só se admite a intervenção de entidade particulares na promoção destas zonas industriais desde que, para cada caso, seja garantida a globalidade dessa intervenção relativamente às áreas delimitadas na carta de zonamento.
4 -Também se admite a participação dos proprietários dos terrenos na implementação destas zonas industriais, desde que para o efeito, seja constituída uma associação dos mesmos entre si ou da sua totalidade com a Câmara Municipal, nos termos a fixar por acordo das partes envolvidas.
5 -As condições de ocupação e instalação de unidades industriais ou actividades conexas nestes espaços deverão obedecer a uma rigorosa disciplina urbanística, que, em conjunto com a demais legislação aplicável, garanta:
1. a)Um eficaz controlo das condições ambientais e da utilização dos recursos hídricos;
2. b)A intervenção e a protecção paisagísticas do local, mediante a criação obrigatória de faixas arbóreas de protecção;
3. c)A observância das condições topográficas e morfológicas do local;
4. d)A instalação das necessárias infra-estruturas de apoio, nomeadamente vias de acesso pavimentadas e dotadas de redes de energia eléctrica e de iluminação pública, de redes de abastecimentos de água e de redes de esgotos domésticos e pluviais;
5. e)O enquadramento das unidades existentes.

Artigo 44.º

Edificabilidade

1 -As edificações previstas para estas zonas deverão reger-se pelos parâmetros que se encontrem definidos nos respectivos planos ou estudos, sem prejuízo da demais legislação ou regulamentação aplicável.
2 -Na elaboração desses planos ou estudos deverá atender-se aos seguintes condicionamentos urbanísticos:
1. a)As áreas dos lotes deverão ser iguais ou superiores a 2000 m2 e as suas larguras mínimas serão de 20 m ou 30 m, consoante se trate de edifícios geminados ou isolados;
2. b)A superfície de implantação de qualquer unidade industrial nunca poderá exceder 70% da área do lote;
3. c)A implantação das edificações deverá respeitar os seguintes afastamentos mínimos e uniformes:
  10 m ao limite frontal do lote ou, no caso de este se situar junto a estradas nacionais, a distâncias que estiver fixada na respectiva regulamentação;
  5 m às extremas laterais ou apenas a uma delas, no caso de edifícios geminados;
  10 m ao limite posterior do lote;
4. d)Os edifícios desenvolver-se-ão num só piso, admitindo-se, contudo, que as áreas administrativas, a localizar na parte frontal do lote, ocupem dois pisos sobrepostos;
5. e)As áreas a reservar para estacionamento público devem corresponder a um lugar por cada 100 m2 de área coberta;
6. f)Quando a área total da zona industrial ultrapassa os 5 ha, será obrigatória a reserva de espaços exclusivamente destinados a equipamentos e serviços representando 5% dessa área total;
7. g)Todas as áreas que não sejam ocupadas pelas instalações ou pelos arruamentos deverão obrigatoriamente ser objecto de ajardinamentos e arborizações.

Capítulo IX - Áreas de equipamento público

Artigo 45.º

Caracterização

Incluem-se nesta classe de espaços as áreas assim designadas e assinaladas na carta de zonamento, caracterizadas pela existência ou previsão de equipamentos de utilização colectiva de nível superior.

Artigo 46.º

Uso dominante

O uso a conferir a esta classe de espaços será exclusivamente social, lúdico, cultural, recreativo ou desportivo, consoante a definição que constar do volume V (relatório n.º 5) - Estratégia da intervenção camarária ou de utilização alternativa que venha a ser deliberada pela Câmara Municipal.

Artigo 47.º

Edificabilidade

A edificabilidade nestes espaços ficará a cargo de organismos públicos, nomeadamente da administração central e local, embora se admita a participação de associações, cooperativas ou grupos de indivíduos, desde que respeitem o uso atribuído.

Artigo 48.º

Estacionamento

Cada equipamento deverá ser dotado de lugares de estacionamento automóvel em número suficiente para dar satisfação às necessidades decorrentes do funcionamento dessas instalações.

Capítulo X - Unidades operativas de planeamento

Artigo 49.º

Caracterização

As unidades operativas de planeamento, identificadas na carta de zonamento, delimitam espaços de intervenção municipal prioritária ao nível de planos de urbanização ou de pormenor, já elaborados ou a elaborar nos termos da legislação aplicável em em vigor.

Artigo 50.º

Descrição

Para além de outros estudos que a Câmara Municipal, em conjugação com a Comissão de Coordenação da Região do Norte, entenda promover, estão previstas as seguintes unidades operativas de planeamento:

1) Áreas sujeitas a planos ou estudos aprovados:

a)Zona industrial de Roligo, Espargo;
b)Zona industrial do Casalinho, Lourosa;
c)Zona industrial da Valada, Santa Maria de Lamas;
d)Zona industrial de Rio Meão/Paços de Brandão;
e)Zona industrial do Fundão, Mozelos;
f)Zona industrial de Soutelo, Fiães;
g)Zona industrial de Mosteiró;
h)Zona industrial de Sanfins;
i)Zona industrial de Fagilde, Vila Maior/Canedo;
j)Zona industrial da Silveirinha, São João de Ver;
l)Estudo de urbanização no lugar do Murado, Mozelos;
m)Urbanização da Junta de Freguesia de Gião, no lugar da Igreja;
2) Áreas sujeitas a planos em curso:
a)Zona industrial do Cavaco, Santa Maria da Feira;
b)Zona industrial da Abelheira, Paços de Brandão/Rio Meão;
c)Zona industrial de Argoncilhe/Lourosa/Sanguedo;
d)Zona industrial da Fonte da Piolha, Milheirós de Poiares;
e)Estudo da área destinada ao complexo turístico-desportivo da MARVA, no lugar da Várzea, Pigeiros;
f)Estudo de urbanização dos terrenos adjacentes à Escola C + S da Corga do Lobão;
g)Estudo da zona desportiva do Vale;
h)Estudo de urbanização (zona industrial) no lugar da Fontanheira, Arrifana/Milheirós de Poiares;
i)Plano de pormenor em Arcas/Granja, Escapães;
j)Plano de pormenor da área adjacente ao futuro nó viário da estrada nacional n.º 223, em Sanfins;
l)Plano de pormenor do lugar do Chão da Água/Vergada, Mozelos;
m)Plano de pormenor para a área envolvente ao Parque de Santa Maria de Lamas;
n)Plano de pormenor da zona desportiva de Fiães e áreas adjacentes a poente;
o)Plano geral de urbanização de Santa Maria da Feira;
3) Áreas a submeter a planos de urbanização:
a)Plano de urbanização da área central de Arrifana;
b)Plano de urbanização de Caldas de São Jorge;
c)Plano de urbanização de Corga do Lobão;
d)Plano de urbanização da área central de Lourosa;
e)Plano de urbanização da área de expansão norte de Nogueira da Regedoura;
f)Plano de urbanização do sector noroeste de Santa Maria de Lamas;
4) Áreas a submeter a planos de pormenor:
a)Zona industrial de Nogueira da Regedoura;
b)Zona industrial da Bessada, Mozelos;
c)Zona industrial de Escapães;
d)Zona industrial de Carvalhosa, Arrifana;
e)Zona industrial de Gesteira, Souto;
f)Zona industrial de Caldelas, Caldas de São Jorge;
g)Zona industrial de Fial, São Paio de Oleiros;
h)Zona industrial de Lobão;
i)Zona industrial de Concharinha, São Paio de Oleiros;
j)Zona industrial de Lapa de Cima, São Paio de Oleiros;
l)Zona industrial de Pousada, Souto;
m)Zona industrial de Minhoteira, Argoncilhe;
n)Plano de pormenor da área central de Paços de Brandão;
o)Plano de pormenor do sector norte (Gândara) de Milheirós de Poiares;
p)Plano de pormenor da área central de Canedo;
q)Plano de pormenor da área situada a nascente do cemitério paroquial de Louredo;
5) Áreas a submeter a outros tipos de estudo:
a)Estudo de salvaguarda ambiental e paisagística da Quinta do Engenho Novo, Paços de Brandão;
b)Estudo de integração e protecção do Europarque e do Pólo de Ciência e Tecnologia;
c)Estudo de implantação da Escola C + S de Arrifana;
d)Estudo urbanístico do lugar da Igreja, Argoncilhe;
e)Estudo de integração da zona desportiva de Arrifana;
f)Estudo de integração e expansão da Urbanização da Godinha, Escapães.

Artigo 51.º

Disposições gerais

Os índices e parâmetros urbanísticos, bem como a demais regulamentação específica aplicável, serão fixados individualmente para cada unidade, passando as áreas neles incluídas a regular-se pelas suas disposições logo que os respectivos estudos ou planos sejam plenamente eficazes.

Capítulo XI - Disposições finais

Artigo 52.º

Ajustamentos e rectificações de classes de espaços

A transposição de qualquer parcela de terreno, para uma classe de espaço distinta daquela que lhe está atribuída na carta de zonamento só poderá realizar-se através de uma das seguintes acções:

a)Revisão do PDM;
b)Elaboração e aprovação de um qualquer instrumento legal de planeamento;
c)Ajustamento de pormenor nos limites entre espaços, por razões de cadastro das propriedades ou demarcação relativa a elementos físicos imutáveis.

Artigo 53.º

Regulamentação subsidiária

1 -A Câmara Municipal poderá estabelecer regulamentação específica para aplicação a determinados tipos de acções que incidam sobre o território concelhio, desde que a mesma seja elaborada em conformidade com este Regulamento e demais legislação geral aplicável e em vigor.
2 -A referida regulamentação poderá revestir as formas de regulamento municipal, plano de urbanização, plano de pormenor, postura ou outro instrumento de planeamento do uso, ocupação ou transformação do solo.
3 -A actual regulamentação municipal será mantida em vigor em tudo que não contrariar o presente Regulamento.

Artigo 54.º

Alteração à legislação

Quando se verificarem alterações à legislação em vigor referida neste Regulamento, as remissões a esses diplomas consideram-se automaticamente transferidas para a nova legislação a menos que aquela tenha sido revogada e, nesse caso, deixará de ter efeito.

Artigo 14.º

Loteamentos

Sem prejuízo do disposto no Decreto-Lei n.º 448/91, de 29 de Novembro, são estabelecidos os seguintes princípios orientadores para efeitos de apreciação de pedidos de loteamento nesta área:

a)Não existem nem estão previstas:
Zona A - 600 m2;
Zona B - 700 m2;
Zona C - 750 m2;
b)Existe ou está prevista uma:
Zona A - 450 m2;
Zona B - 550 m2;
Zona C - 650 m2;
c)Existem ou estão previstas ambas:
Zona A - 400 m2;
Zona B - 450 m2;
Zona C - 500 m2;
2) A frente mínima dos lotes para habitações unifamiliares será de 7 m no caso de moradias em banda, de 11 m no caso de moradias geminadas e de 18 m no caso de moradias isoladas;
3) Em princípio, a tipologia e a cércea permitidas em qualquer loteamento serão aquelas que se verifiquem na área envolvente; a Câmara Municipal poderá, no entanto, aceitar ou definir outras tipologias, cérceas ou densidades construtivas quando existam ou estejam em fase de elaboração estudos urbanísticos da sua responsabilidade;
4) Para o estabelecimento dos parâmetros urbanísticos máximos que servirão de base ao licenciamento de operações de loteamento, são estabelecidas quatro classes de intensidade de uso do solo para as três zonas referidas no artigo 7.º:
a)Densidade rural - corresponde a uma densidade máxima de 12 fogos/hectare, não sendo permitidas cérceas superiores a 2 pisos; esta densidade é aplicável à generalidade do território concelhio e, de um modo particular, a todas as zonas onde não existam nem estejam previstas nenhuma das infra-estruturas referidas no n.º 1 deste artigo;
b)Baixa densidade - corresponde a uma densidade máxima de 28 fogos/hectare, não sendo permitidas cérceas superiores a 3 pisos; esta densidade é aplicável às zonas B e C onde exista ou esteja prevista, pelo menos, uma das infra-estruturas atrás referidas;
c)Média densidade - corresponde a uma densidade máxima de 48 fogos/hectare, não sendo permitidas cérceas superiores a 4 pisos; esta densidade é aplicável às zonas B e C onde existam ou estejam previstas ambas as infra-estruturas atrás referidas e à zona A onde exista ou esteja prevista, pelo menos, uma dessas infra-estruturas;
d)Alta densidade - corresponde a uma densidade máxima de 70 fogos/hectare, não sendo permitidas cérceas superiores a 5 pisos, esta densidade é aplicável à zona A onde existam ou estejam previstas as duas infra-estruturas referidas no n.º 1 deste artigo;
e)Excepções - nas novas áreas de expansão dos centros urbanos poderão ser admitidas densidades superiores e cérceas máximas de 7 pisos desde que devidamente justificadas em estudos urbanísticos ou em planos de urbanização ou de pormenor plenamente eficazes;
5) As áreas a ceder para estacionamento público devem ser calculadas na base de um lugar por fogo ou por cada 50 m2 de área comercial ou de serviços, com o mínimo de um lugar por unidade;
6) Sempre que não existam no local da pretensão parte ou a totalidade das infra-estruturas de apoio necessárias, poderá a Câmara Municipal exigir aos proprietários a adopção de soluções individuais para a construção das infra-estruturas em falta, as quais deverão ficar preparadas para a sua futura ligação às redes públicas.