Resolução do Conselho de Ministros n.º 7/2003

O Plano de Urbanização do Morgado do Reguengo, adiante designado por PUMR, tem por objectivo definir a organização para o meio urbano do território do Núcleo de Desenvolvimento Turístico do Reguengo incluído na Área de Aptidão Turística (AAT) prevista no Plano Director Municipal de Portimão (PDMP), estabelecendo, designadamente, os perímetros urbanos, a concepção geral da forma urbana, os parâmetros urbanísticos, o destino das construções, os valores patrimoniais a proteger, os locais destinados às instalações de equipamentos, os espaços livres e o traçado esquemático da rede viária e das infra-estruturas principais.

O PUMR aplica-se a toda a área incluída no Núcleo de Desenvolvimento Turístico do Reguengo, adiante designado por NDTR, com os limites expressos na planta de zonamento à escala 1:5000 e com uma área de 366,80 ha.

O presente Regulamento visa os objectivos definidos no artigo 70.º do Decreto-Lei n.º 380/99, de 22 de Setembro, para o território aqui definido no artigo 2.º e tem a natureza de regulamento administrativo.

As prescrições do presente Regulamento serão obrigatoriamente observadas em todas as intervenções a promover na área de intervenção do PUMR.

Área de intervenção - área objecto do PUMR com limites coincidentes com os limites do NDTR.

Área urbana existente (NH) - constituída pelo núcleo existente do Palácio delimitado em planta.

Área urbanizável - constituída pelas áreas a transformar através de infra-estruturação urbana com vista à edificação turística e não turística, na observância das regras estipuladas pelo presente Regulamento e demais legislação aplicável.

Perímetro urbano - solo urbano para o qual é reconhecida vocação para o processo de urbanização e de edificação, nele se compreendendo os terrenos urbanizados ou cuja urbanização seja programada.

Área total de implantação (ATI) - somatório das áreas resultantes da projecção horizontal de todos os edifícios (residenciais e não residenciais) delimitada pelo perímetro dos pisos mais salientes, excluindo varandas e platibandas.

Área de impermeabilização (AI) - área total de implantação mais a área resultante dos solos pavimentados com materiais impermeáveis ou que propiciem o mesmo efeito, designadamente em arruamentos, estacionamentos, equipamentos desportivos e outros, logradouros, etc.

Área total de construção (ATC) - somatório das áreas brutas de todos os pisos dos edifícios, acima e abaixo do solo, excluindo garagens quando abaixo do solo, superfícies de serviços técnicos (postos de transformação, central térmica, central de bombagem, etc.) e galerias exteriores públicas, arruamentos e outros espaços livres de uso público, cobertos pela edificação.

Coeficiente de afectação do solo (CAS) - quociente entre a área total de implantação e a área urbanizável (ATI/AU).

Coeficiente de impermeabilização do solo (CIS) - quociente entre a área total de impermeabilização e a área urbanizável (AI/AU).

Coeficiente de ocupação do solo (COS) - quociente entre a área total de construção e a área urbanizável (ATC/AU).

Densidade populacional - quociente entre a população prevista, expressa em número de camas (contabilizadas de acordo com o artigo 41.º do presente regulamento), e a área urbanizável (número de camas/AU).

Índice de implantação (IIMP) (referido ao lote) - quociente entre a área de implantação e a área do lote.

Índice de construção (IC) (referido ao lote) - quociente entre a área de construção e área do lote.

Índice de impermeabilização (IIMPER) (referido ao lote) - quociente entre a área impermeabilizada e a área do lote.

Cércea - bitola volumétrica onde deverão caber os edifícios a construir e será concretizada pelos parâmetros «número de pisos (np)» e «altura da construção (hc)», sendo esta a dimensão vertical em qualquer ponto dos planos faciais do seu perímetro, medida desde o terreno natural até ao beirado, platibanda ou murete da guarda de coberturas em terraço, admitindo-se uma tolerância até 1,5 m para adaptação aos declives. Em soluções de adaptação aos declives é admissível o escalonamento da construção através da sobreposição de n + 1 pisos em zonas que não excederão 1,5 m de largura. Deverá verificar-se nestes casos que o quociente entre a área de construção e a área de implantação não exceda o valor (np) (Ac/Aimpl (igual ou menor que) np) e que a altura da construção seja menor ou igual ao valor (hc) estipulado em pelo menos 40% do perímetro da construção, conforme metodologia explicitada no ponto 2 («Cércea») das disposições do PDM alteradas pelo PUMR constantes dos elementos anexos.

A utilização dos solos incluídos na Reserva Ecológica Nacional (REN) e na Reserva Agrícola Nacional (RAN) está definida na planta de zonamento, sem prejuízo da legislação específica aplicável.

Aplicar-se-á o disposto no Regulamento do PDM, nomeadamente o n.º 3 do artigo 17.º e os artigos 18.º, 19.º, 20.º, 21.º e 22.º

As distâncias dos condutores ao solo, às árvores, aos edifícios, a obstáculos diversos e a outros condutores são as fixadas nos artigos 27.º, 28.º, 29.º, 30.º e 31.º do Decreto Regulamentar n.º 1/92, de 18 de Fevereiro.

As ribeiras da Torre e dos Álamos, para além da sua sujeição do regime da REN, estão sujeitas ao regime do domínio hídrico. A todas as acções carentes de licenciamento aplica-se o disposto no Decreto-Lei n.º 46/94, de 22 de Fevereiro.

Em função do uso dominante do solo, estabelecem-se as seguintes categorias de espaço:

Tendo em conta as preexistências a salvaguardar e a revitalizar, a ocupação e a edificabilidade regem-se pelos seguintes parâmetros e índices:

C -comércio;

S - Serviços;

R/B - restauração e bebidas.

A individualização das parcelas referentes ao Palácio, Silos e Eira far-se-á por operação de loteamento (Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro).

Áreas MCAT, destinadas a meios complementares de alojamento turístico com um mínimo de 50% das camas atribuídas ao seu conjunto, incluídas em aldeamentos turísticos:

A desenvolver por operação de loteamento e destinadas a unidades de habitação não turística:

Área H, destinada a estabelecimento hoteleiro:

Área afecta - 4,5 ha;

Utilização - alojamento hoteleiro;

Número de camas - 360;

CAS - 0,30;

COS - 0,50;

CIS - 0,50;

Densidade máxima - 80 camas/ha;

Cércea:

np = 3

hc (igual ou menor que) 10,5 m.

Nas áreas referidas nos artigos 16.º, 17.º e 18.º é permitida a construção de caves abaixo do solo, desde que destinadas a garagem ou áreas técnicas. Estas áreas complementares excluem-se do cálculo do COS.

A área de golfe é constituída pelas subáreas «Golf 1» e «Golf 2».

Área destinada ao armazenamento de água em que se funda o sistema de rega dos campos de golfe e outras áreas exteriores, podendo acolher funções de recreio e de desporto:

Constituída pelas subáreas PE1 a PE5.

Em PE1 poderá implantar-se um complexo de campos de ténis, que poderá constituir parcela autónoma com as seguintes regras:

1) Os campos de ténis serão sempre construídos no máximo em grupos de dois, visando diminuir o impacte negativo da sua implantação;

2) Na implantação dos campos de ténis deverão minimizar-se os movimentos de terra e os taludes a adoptar;

3) Os pavimentos dos campos de ténis serão, em pelo menos 50% da totalidade, permeáveis;

4) A integração dos campos de ténis deve compreender uma faixa mínima de 15 m de largura com arranjo paisagístico envolvente;

5) Poderá construir-se edifício sobrelevado no terreno, de construção aligeirada, e apoios pontuais, destinados a balneários e bar/esplanada. A sua área não deverá ultrapassar 150 m2 de ATC.

Em PE2 poderá construir-se edifício de apoio a recreio de ar livre - até 100 m2 de ATC -, com vista a potenciar utilizações não motorizadas (velocípedes, passeios a pé, etc.) do caminho rural que liga MCAT1 a MCAT2.

Em PE3 incluir-se-ão as instalações técnicas de apoio ao lago do Morgado.

Em PE4 poderá edificar-se um clube/restaurante até 1000 m2 de ATC, nas condições fixadas no artigo 27.º

Constituída pelas subáreas AF1 e AF2.

Em AF1 é admissível a construção de pequenas construções de apoio à exploração para recolha de alfaias agrícolas, adubos e sementes. A sua área de construção não deve, globalmente, ultrapassar os 50 m2.

Constituídos pelos espaços direccionais para a implantação das infra-estruturas e incluindo, quando for o caso, as áreas marginais para sua protecção e manutenção.

Os condicionamentos a observar são referidos neste Regulamento, capítulo III, «Servidões administrativas e restrições por utilidade pública».

As áreas envolventes aos lagos serão non aedificandi numa largura de 100 m, exceptuando-se a implantação de apoios a desportos náuticos, nomeadamente:

Clube/restaurante;

Cais em madeira e rampa de varar, com acesso aos hangares de recolha e reparação.

Em cada um dos lagos haverá unicamente um local de acesso das embarcações à toalha de água, constituído por um cais em madeira e uma rampa de varar, com acesso aos hangares de recolha e reparação.

As linhas de água que sejam abrangidas pelos espaços urbanos ou urbanizáveis deverão ser mantidas nas suas condições naturais ou sujeitas a adequado tratamento paisagístico a definir no âmbito do projecto de arranjos exteriores, de acordo com o artigo 9.º do Decreto Regulamentar n.º 63/91, de 29 de Novembro.

O dimensionamento do estacionamento automóvel deverá observar as seguintes regras:

O PUMR remete para os projectos específicos de cada área as suas estruturações internas. Aí serão traçadas e caracterizadas as suas redes viárias terciárias constituídas pelas vias internas (VI) e demais infra-estruturas e espaços verdes locais.

No limite dos lotes face às vias internas serão autorizadas pequenas construções de apoio à edificação - «armários» integrados em muros ou sebes para recepção de infra-estruturas, abrigos de contadores e receptáculos de correio.

Quando for o caso, os projectos específicos de cada área podem - em função da optimização e compatibilização do conjunto dos traçados das infra-estruturas - propor justificadamente acertos nos traçados viários secundários.

Quando for o caso, os projectos específicos de cada área deverão assegurar a conexão com a rede de caminhos da Herdade do Reguengo exteriores ao NDT.

Exceptuando-se os perímetros urbanos das áreas urbanas e urbanizáveis cujas fronteiras poderão ser objecto de reajustamentos de pormenor na implementação do PUMR, através dos projectos concretos para as suas áreas poderão fazer-se reajustamentos às suas fronteiras que não ponham em causa os objectivos do PUMR e a sua coerência.

O número de camas não turísticas, correspondentes às áreas de tipo UH, não poderá ultrapassar 20% da dotação global atribuída ao NDT do Reguengo.

Nos projectos de desenvolvimento das áreas NH, H, de tipo MCAT e UH o número de camas será contabilizado da seguinte forma:

As operações de loteamento ou planos de pormenor deverão incluir normativa que, entre outras, contenha as seguintes especificações:

Paredes e muros dos edifícios e muros de vedação - pedra da região ou reboco;

Coberturas dos edifícios (planos inclinados ou terraços) - tijoleira da região;

Coberturas dos alpendres - telha regional ou pérgolas em madeira ou metal;

Caixilharias em madeira, metal ou PVC (em casos devidamente justificados), excluindo-se o alumínio na cor natural;

Rebocos à base de cal de cor branca ou ocre, excluindo-se rebocos de massa grossa;

Arranjos exteriores - deverão utilizar-se espécies vegetais autóctones.

Quando se verificarem alterações à legislação em vigor neste Regulamento, as remissões a esses diplomas consideram-se automaticamente transferidas para a nova legislação, a menos que aquela tenha sido revogada, e, nesse caso, deixará de ter efeito.

ANEXO N.º 1

Valores patrimoniais a salvaguardar e revitalizar

(ver plantas no documento original)