Regulamento n.º 1401/2026

CEd = (Edc – Eda) × C × [(CL/CLmáx) × 0,15]

CAs = (Eda × 0,10) × C × [(CL/CLmáx) × 0,15]

CC = [(Edc × Cm – Ce) + N] × [(CL/CLmáx) × 0,15] × Edm × C

TCE = N’ × VL

O objetivo desta compensação é avaliar a área de solo urbano com a edificabilidade em défice ou excesso, determinada pela diferença entre a edificabilidade concreta e a abstrata. A metodologia utilizada assenta, assim, no cálculo dos correspondentes valores imobiliários, considerando o quadro legal aplicável: Código de Expropriações, Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e PDM.

Note-se que o valor do solo difere por estar ou não infraestruturado e evolui em função da respetiva edificabilidade. Esta começa por corresponder a mera expectativa, até atingir um direito concreto, situação que só ocorre através de licença administrativa e após a assunção dos correspondentes encargos urbanísticos. Relativamente à edificabilidade, há ainda que ter em conta que o PDM estabelece, para o solo urbano, uma edificabilidade abstrata enquanto direito do proprietário e numa lógica de equidade entre todos os proprietários de terrenos na mesma zona homogénea. Será essa então que deverá ser considerada.

O solo infraestruturado é o solo servido por todas as infraestruturas urbanas, as quais são elencadas no n.º 7 do artigo 26.º do Código de Expropriações. Considera-se que tal serviço apenas acontece numa faixa confinante com a via e com a profundidade estabelecida como princípio para a delimitação do solo urbano - 40 metros no caso de Chaves -, o que significa que um dado prédio pode ter uma parte infraestruturada e outra não. Mas tratando-se do cálculo de compensações e taxas de urbanização a afetar a nova construção, o referencial de situação do solo mais adequado é o solo na sua condição inicial, ou seja, não estando ainda infraestruturado, e o solo com a edificabilidade abstrata que o PDM já lhe atribui.

Passando então à determinação do valor do solo, o Código de Expropriações, no seu artigo 26.º, estabelece:

1. 5 -Na determinação do custo da construção atende-se, como referencial, aos montantes fixados administrativamente para efeitos de aplicação dos regimes de habitação a custos controlados ou de renda condicionada.
2. 6 -Num aproveitamento economicamente normal, o valor do solo apto para a construção deverá corresponder a um máximo de 15 % do custo da construção, devidamente fundamentado, variando, nomeadamente, em função da localização, da qualidade ambiental e dos equipamentos existentes na zona, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
3. 7 -A percentagem fixada nos termos do número anterior poderá ser acrescida até ao limite de cada uma das percentagens seguintes, e com a variação que se mostrar justificada:
   1. a)Acesso rodoviário, com pavimentação em calçada, betuminoso ou equivalente junto da parcela - 1,5 %;
   2. b)Passeios em toda a extensão do arruamento ou do quarteirão, do lado da parcela - 0,5 %;
   3. c)Rede de abastecimento domiciliário de água, com serviço junto da parcela - 1 %;
   4. d)Rede de saneamento, com coletor em serviço junto da parcela - 1,5 %;
   5. e)Rede de distribuição de energia elétrica em baixa tensão com serviço junto da parcela - 1 %;
   6. f)Rede de drenagem de águas pluviais com coletor em serviço junto da parcela - 0,5 %;
   7. g)Estação depuradora, em ligação com a rede de coletores de saneamento com serviço junto da parcela - 2 %;
   8. h)Rede distribuidora de gás junto da parcela - 1 %;
   9. i)Rede telefónica junto da parcela - 1 %.

A avaliação do solo pode, portanto, traduzir-se na seguinte fórmula:

S = (Eda × C) × (Fl + Fi)

em que:

S - valor do solo;

Eda - edificabilidade abstrata, de acordo com o PDM;

C - custo de construção por m2 a custos controlados (n.º 9 da Portaria n.º 69-B/2024, de 23 de fevereiro. Por razões de estabilidade no cálculo das compensações, admite-se que o valor a utilizar num determinado ano seja o fixado em dezembro do ano anterior. Em dezembro de 2025, o valor era de 993,57 €);

Fl - fator de localização (máximo de 15 % do custo de construção, calculado em função do Cl do CIMI, em que o Cl máximo equivale aos 15 % e os locais a um valor proporcional: F1 = (Cl /Cl máximo) × 15 %; desprezam-se as “especiais condições do local”, “a sobrecarga incomportável para as infraestruturas existentes” e “o fator corretivo pela inexistência de risco e do esforço inerente à atividade construtiva”; admite-se que é através da fixação dos seus coeficientes de localização que se avaliam as questões de localização e qualidade ambiental);

Fi - fator de infraestruturação (máximo de 10 %).

Ou seja:

S = (A × Edm × C) × (CL/CLmáx × 15 % × Fi)

em que:

A - área da parcela a que se refere a edificabilidade;

Edm - edificabilidade média;

E em que Fi tem o valor de 1,0, por se considerar o solo na sua condição inicial, isto é, não infraestruturado.

O valor do solo S, para efeitos da compensação por défice ou excesso de edificabilidade concreta, constitui uma compensação, de valor positivo ou negativo (CEd), da diferença entre a edificabilidade concreta e a abstrata (Edc-Eda):

CEd = (Edc – Eda) × C × [(CL/CLmáx) × 0,15]

O coeficiente de localização a adotar deverá estar associado aos usos dominantes na categoria de solo em questão, ou seja:

Indústria nos espaços de atividades económicas;

Habitação nos restantes espaços urbanos.

A edificabilidade abstrata atribuída aos proprietários de cada prédio é a seguinte, tal como dispõe o artigo 129.º do PDM:

No Espaço Central: 0,90 m2 Ed/m2;

No Espaço Habitacional: 0,55 m2 Ed/m2;

Nos Espaços de Atividades Económicas:

Parque empresarial de Chaves: 0,90 m2 Ed/m2;

Núcleos industriais e de armazenagem: 0,60 m2 Ed/m2

Isenções e reduções:

Independentemente de outras isenções e reduções, interessa saber qual o efeito da aplicação desta fórmula a diferentes situações, nomeadamente:

Quando em áreas a estruturar, a reclassificar como urbanas ou em que não há uma morfotipologia que defina a edificabilidade admitida e em que esta é função do índice de edificabilidade fixado pelo plano;

Quando em áreas em que a edificabilidade é função da morfotipologia dominante e em que se pretende promover a sua ocupação, priorizando a consolidação do espaço urbano.

Nestes últimos casos, assim como nos casos de colmatação de um espaço livre, e por se pretender incentivar a consolidação, adota-se a isenção de compensação.

O que está em causa é a avaliação da parcela com a capacidade edificatória correspondente à afetação social da mais-valia em áreas a estruturar ou a reclassificar como solo urbano e que é de 10 % da edificabilidade abstrata da parcela, conforme o disposto no artigo 135.º do Regulamento do PDM. Caso essa área não seja cedida no âmbito da operação urbanística, haverá uma compensação ao Município no valor dessa parcela.

A fórmula a aplicar é idêntica à que se utiliza para a compensação por défice ou excesso de edificabilidade concreta, aplicada a 10 % da edificabilidade abstrata:

CAs = (Eda × 10 %) × C × [(CL/CLmáx) × 0,15]

Há apenas que acautelar:

As situações em que possa ocorrer reclassificação para uma categoria de espaço para a qual não esteja fixada uma edificabilidade média, definindo-se, nestes casos, uma edificabilidade média de 0,40;

As situações em que a edificabilidade abstrata for superior à edificabilidade concreta por imposição do plano, aplicando-se, nestes casos, a afetação social da mais-valia à edificabilidade concreta.

Trata-se de estabelecer o valor da compensação pecuniária por défice ou excesso de cedência relativamente à cedência média devida (espaços verdes e de utilização coletiva, equipamentos de utilização coletiva ou habitação pública, de custos controlados ou para arrendamento acessível e vias distribuidoras principais), adicionando-se ainda o valor da compensação pelo não cumprimento da dotação de estacionamento público.

A primeira parte incide sobre a diferença entre a cedência devida (Edc × m) e a cedência efetiva (Ce):

(Edc × m – Ce)

em que:

Edc - edificabilidade concreta;

m - cedência média estabelecida no RPDM de 0,35 m2/m2 de Edc;

Ce - cedência efetiva, em m2 de terreno.

Mas há ainda a somar à área resultante a correspondente aos lugares de estacionamento público não criados, pelo que a cedência total a ser compensada é a seguinte:

(Edc × m – Ce) + N

em que:

N - área correspondente aos lugares de estacionamento público em falta, considerando 12,5 m2 por lugar de estacionamento ligeiro e 30 m2 por lugar de estacionamento pesado.

Basta agora determinar o valor de compensação desta área, o qual é o seu produto pelo valor do solo, tal como determinado na compensação por défice ou excesso de edificabilidade concreta. Teremos, então:

CC = [(Edc × m – Ce) + N] × [(CL/CLmáx × 0,15) × Edm × C]

em que:

Estabelece o RJUE, no seu artigo 116.º, que os projetos de regulamento municipal da taxa pela realização, manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas devem ser acompanhados de fundamentação, considerando designadamente o programa plurianual de investimentos municipais na execução, manutenção e reforço das infraestruturas gerais, e ainda uma diferenciação das taxas aplicáveis em função dos usos e tipologias das edificações e, eventualmente, da respetiva localização e correspondentes infraestruturas locais.

A metodologia adotada para a regulamentação da TMU passa assim por:

Determinar o encargo padrão por m2 de Ed de construção relativo à infraestrutura geral;

Determinar a influência do uso e da tipologia das edificações e o peso da sua localização, em acordo com o artigo 116.º do RJUE.

Determinação do encargo padrão com a infraestrutura geral:

Um adequado serviço de infraestruturas de uma qualquer cidade (incluindo no conceito de infraestruturas, as zonas verdes e os equipamentos de utilização coletiva) é, genericamente, proporcional à sua dimensão populacional e, pode dizer-se, proporcional à dimensão da edificabilidade nela existente.

Por outro lado, e tal como já referido, o RJUE estabelece que a fundamentação dos projetos de regulamento municipal da taxa pela realização, manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas deve considerar o programa plurianual de investimentos municipais na execução, manutenção e reforço das infraestruturas gerais.

Há então que confrontar os investimentos municipais com a edificabilidade. Para tal consideraram-se os investimentos realizados pela Câmara Municipal no período 2020/2025, cujo somatório totaliza 18.994.530,21€.

QUADRO 1

Investimentos municipais em infraestrutura geral em 2021-2025 em Chaves

No mesmo período, a nova edificabilidade constituída foi de 241 703,53 m2

Dividindo um valor pelo outro, conclui-se que o investimento municipal em infraestrutura geral foi de 78,59 €/ m2 de Ed. Este valor constitui o encargo-padrão, entendendo-se, para efeito da TMU, que este encargo será idêntico nos próximos anos. Referenciando este valor ao valor do custo da habitação a custos controlados (mantendo assim alguma coerência ao longo do regulamento nas variáveis utilizadas, e permitindo também uma atualização do valor ao longo do tempo), resulta que:

Ig (encargo padrão) = 7,91 % C

sendo C estabelecido conforme artigo 9.º da Portaria n.º 69-B/2024, de 23 de fevereiro.

Este valor deverá ser revisto de forma cíclica, adequando o encargo padrão a valores reais e atualizados. No entanto, e de forma a garantir estabilidade na formação da taxa, estabelece-se um intervalo para o encargo padrão, entre os 5 % e os 10 % do valor de C.

Determinação do peso da nova edificabilidade no encargo padrão (K3):

Por outro lado, é de referir que os investimentos realizados nos últimos anos decorreram não só das necessidades impostas pelo aumento da população (ou, como anteriormente estabelecido, pelo aumento da edificabilidade), mas também para suprir carências da população (ou edificabilidade) preexistente. Assim, deve igual raciocínio ser efetuado em relação aos investimentos a realizar no futuro: não servem apenas a nova edificabilidade que se venha a constituir, mas também a edificabilidade já instalada, pelo que é necessário estabelecer o peso que esta nova edificabilidade terá em relação à existente.

Para tal, foi feita uma relação entre o somatório da área do solo urbano com a dos aglomerados rurais previstas no PDM atualmente em vigor e a área livre (onde se poderá constituir nova edificabilidade, sobre a qual incidirá a TMU).

O somatório do solo urbano com o afeto aos aglomerados rurais previsto no PDM é de 3569,78 hectares. Destes, 512,25 hectares constituem espaços vazios dentro do solo consolidado, acrescendo ainda cerca de 154,80 hectares de áreas programadas (a estruturar e a consolidar). Ou seja, os vazios, que incluem as áreas programadas, onde se pode levar a efeito nova edificabilidade constituem cerca de 18,7 % do somatório do solo urbano com o dos aglomerados rurais. Justifica-se assim a consideração de um coeficiente que traduza o peso desta área no encargo padrão.

K3 = 18,7 %

Determinação da influência do uso e da tipologia (K1)

A determinação da influência do uso e da tipologia na TMU obedece a critérios de ordenamento do território, estabelecendo como valor base 1,0 (sem influência direta) e impondo fatores de agravamento e desagravamento, em acordo com os seguintes critérios:

Habitação: 1,0;

Comércio com área >1500 m2: 1,2 (impõe-se agravamento por corresponder a casos de menor aproveitamento da infraestrutura instalada);

Comércio com área ≤ 1500 m2: 1,0;

Serviços: 1,0;

Indústria: 1,0;

Armazenagem e logística: 1,1 (impõe-se agravamento pelo potencial de maior impacte sobre as infraestruturas sem criação de emprego);

Empreendimentos turísticos: 0,8 (estabelece-se incentivo para estímulo da atividade, tendo ainda em conta que a edificabilidade concreta corresponde a situações de ocupação máxima, as quais não ocorrem na generalidade, justificando-se um desagravamento);

Atividades produtivas em solo rústico: 0,3 (estabelece-se desagravamento tendo em conta que a necessidade de infraestruturas e equipamentos em solo rústico é menor).

Determinação da influência da localização (K2):

Da mesma forma, a determinação da influência da localização na TMU obedece a critérios de ordenamento do território, estabelecendo como valor base 1,0 (sem influência direta) e impondo fatores de agravamento e desagravamento que relacionam determinados usos e localizações:

Solo urbano:

Indústria, armazenagem e logística na categoria de espaços de atividades económicas: 0,75 (estabelece-se desagravamento com vista ao incentivo à localização destes usos na categoria de espaço própria para o efeito);

Indústria, armazenagem e logística em outras categorias de espaços: 1,2 (impõe-se agravamento para desincentivar a localização de indústria fora da categoria de espaço própria);

Outros usos: 1,0;

Solo rústico:

Habitação em aglomerado rural: 0,5 (estabelece-se desagravamento dada a prioridade de condução de habitação para estes aglomerados, com vista à sua revitalização);

Habitação nas restantes categorias de espaço: 1,2 (agrava-se a habitação fora dos aglomerados rurais em função do interesse da consolidação destes);

Outros usos: 1,0 (uma vez que o K1 já é suficientemente redutor).

Fórmula de cálculo:

Tendo em conta o atrás explicitado, a fórmula de cálculo para a TMU é a seguinte:

TMU = Edc × C × Ig × K1 × K2 × K3 – Igp

sendo zero se da fórmula resultar valor negativo, e em que:

Igp - o custo das obras de urbanização de infraestrutura geral a cargo do promotor, se se verificar.

As exigências de estacionamento próprio para responder às necessidades das operações urbanísticas são estabelecidas no artigo 26.º do RPDM. A câmara municipal pode, em determinadas condições, deliberar a dispensa total ou parcial do cumprimento da dotação de estacionamento, sem prejuízo de legislação específica, havendo, neste caso, lugar ao pagamento de uma taxa, calculada da seguinte forma:

TCE = N’ × VL

em que:

TCE - Taxa pela Carência de Estacionamento;

N’ - Número unitário de lugares de estacionamento em falta resultante da aplicação dos parâmetros definidos no n.º 1 do artigo 26.º do RPDM;

VL - Custo de execução por lugar de estacionamento de veículos em estrutura edificada, calculado nos termos do artigo relativo à Estimativa Orçamental constante do Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação (RMUE) em vigor e tendo por referência as áreas, por lugar de estacionamento, constantes nas Anotações e conceitos referentes aos quadros I e II da Portaria n.º 216-B/2008, de 3 de março, alterada pela Portaria n.º 75/2024, de 29 de fevereiro.

O valor VL foi calculado tendo em conta a área de um lugar de estacionamento para veículos ligeiros em estrutura edificada (30 m2), multiplicado pelo valor do m2 de construção (Aviso n.º 23174/2025/2, de 19 de setembro - 826,65 €) e afetado de um valor F decorrente do uso final da obra (0,40 para estacionamento), resultando num valor de 9 919,80 €. Este valor deve ser alvo de atualização anual.

Isenções e reduções:

Com vista a promover a revitalização dos aglomerados rurais, as operações urbanísticas aí localizadas estão isentas do pagamento desta taxa.

No caso de operações urbanísticas localizadas em Área de Reabilitação Urbana (ARU), há uma redução de 80 %, tendo em vista incentivar a reabilitação de edifícios aí localizados.

Para além das isenções e reduções referidas ao longo do regulamento, devem ainda ser tidas em conta:

As isenções e reduções decorrentes de outros regulamentos em vigor;

As reduções que a Câmara Municipal venha a deliberar no âmbito da política de habitação do Município, quando estiverem em causa operações relativas a promoção de habitação a custos controlados e arrendamento acessível.

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