Aprovação do Plano de Pormenor da Lejana
Âmbito de Aplicação
O presente regulamento estabelece as regras de ocupação, uso e transformação do solo na área abrangida pelo Plano de Pormenor da Lejana ("PP"), devidamente delimitada na planta de implantação, com cerca de 41,84 ha.
Objetivos
Os objetivos do PP sujeitos a avaliação são os seguintes:
Os indicadores qualitativos e quantitativos que suportam a avaliação da concretização dos objetivos do PP encontram-se especificados no respetivo relatório.
Conceitos
Para os efeitos do presente regulamento consideram-se os conceitos definidos no Decreto Regulamentar n.º 9/2009, de 29 de maio, no Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, na sua redação atual, e no Decreto-Lei n.º 10/2015, de 16 de janeiro.
Para além do disposto no n.º 1 antecedente, são adotados os seguintes conceitos no que toca aos usos:
Instrumentos de gestão territorial
O PP articula-se com os instrumentos de gestão territorial em vigor na sua área de intervenção, designadamente:
Conteúdo documental
O PP é constituído pelos seguintes elementos:
O PP é acompanhado dos seguintes elementos:
Vinculação
O PP tem a natureza de regulamento administrativo e as suas disposições vinculam as entidades públicas e os particulares.
Servidões, restrições e condicionantes
Na área de intervenção do PP são observadas as disposições relativas às servidões administrativas e restrições de utilidade pública constantes da legislação em vigor, assinaladas na planta de condicionantes nos casos em que é possível a respetiva representação gráfica, designadamente:
A representação das servidões administrativas e restrições de utilidade pública nos elementos do PP pode ser objeto de aferição detalhada a escalas maiores de planeamento ou projeto através de levantamento topográfico, validado pela Câmara Municipal, que venha a demonstrar dados que alterem a situação de referência da cartografia do PP nomeadamente no que respeita ao domínio hídrico.
Na realização de operações urbanísticas é ponderado o risco sísmico, tomando-se as medidas necessárias para a segurança estrutural dos edifícios.
Património arqueológico
O aparecimento de vestígios arqueológicos durante a realização de qualquer operação urbanística na área abrangida pelo PP obriga à paragem imediata dos trabalhos e à comunicação da ocorrência à autarquia e à entidade de tutela.
No caso de paragem dos trabalhos, a retoma dos mesmos fica dependente da emissão de parecer relativo à componente arqueológica subscrita por arqueólogo do município e da entidade de tutela.
Ruído
A totalidade da área de intervenção do PP é classificada como zona mista, nos termos do Regulamento Geral do Ruído.
Disposições gerais
São estabelecidos os seguintes espaços canais:
Os espaços canais rodoviários são constituídos pelos espaços relativos a infraestruturas viárias previstas.
Os espaços canais de infraestruturas urbanísticas correspondem às áreas destinadas à implantação dos ramais principais das redes de abastecimento de água condutas adutoras, drenagem das águas residuais, energia elétrica, gás e telecomunicações.
Sem prejuízo do disposto na restante legislação aplicável, os espaços canais rodoviários correspondem às faixas non aedificandi equivalentes à largura total definida para cada um dos perfis transversais das vias referidas no artigo 28.º do presente regulamento, com exceção dos acessos às vias e de vedações.
Estrutura ecológica municipal
A estrutura ecológica municipal da área de intervenção do PP encontra-se delimitada na planta dos espaços verdes urbanos.
Na estrutura ecológica municipal observam-se as regras relativas às categorias de espaço em que se insere, sem prejuízo dos regimes referentes às servidões administrativas e restrições de utilidade pública e condicionantes em vigor, caso sejam aplicáveis.
Classificação
A área de intervenção do PP integra-se em solo urbano.
Usos
O uso dominante na área de intervenção do PP é a habitação.
Admite -se a coexistência entre os vários usos urbanos, designadamente atividade acessória industrial, atividades terciárias, equipamento e turismo, nos termos definidos no artigo 3.º anterior, desde que compatíveis com o uso habitacional.
Consideram-se incompatíveis com o uso habitacional os usos que correspondam a qualquer uma das seguintes situações:
O uso de atividade acessória industrial apenas é admitido ao nível do piso térreo.
Sem prejuízo do disposto nos números seguintes, na área de intervenção do PP admitem-se todas as mudanças de uso, exceto no espaço habitacional consolidado 4, onde apenas são admitidas as mudanças de uso que não comprometam a manutenção das respetivas características arquitetónicas e urbanísticas.
A mudança de habitação para um dos restantes usos nos espaços habitacionais consolidados 1 e 3 só é possível desde que se verifiquem as seguintes condições cumulativas:
A mudança de habitação para um dos restantes usos nos espaços habitacionais a consolidar só é possível desde que se verifiquem as seguintes condições cumulativas:
Admite-se sempre a afetação dos pisos em cave aos usos de estacionamento, de áreas técnicas e de arrecadações afetas às unidades de utilização dos edifícios.
Nos empreendimentos turísticos admite-se a afetação dos pisos em cave a estacionamento, áreas técnicas, equipamentos e serviços de uso exclusivamente turístico, tais como termas, ginásios, sala de conferências, balneários ou vestiários.
Qualificação
A área de intervenção do PP abrange as seguintes categorias de espaço:
Espaços habitacionais consolidados 1 (HC1)
Os espaços habitacionais consolidados 1 correspondem a parte ou à totalidade de áreas de intervenção de operações de loteamento licenciadas pela Câmara Municipal de Faro em data anterior à entrada em vigor do presente regulamento.
Os espaços habitacionais consolidados 1 regem-se pelo disposto nos seguintes alvarás e respetivos alterações e ou aditamentos:
Sem prejuízo do disposto no capítulo VI, admite-se genericamente a alteração das licenças de loteamento referidas no n.º 2 antecedente, sendo neste caso aplicáveis as seguintes regras:
f1) Os planos a 45 graus passando pelas linhas superiores de todas as fachadas do edifício;
f2) 3,5 metros acima da altura máxima da fachada admitida.
Espaços habitacionais consolidados 2 (HC2)
Os espaços habitacionais consolidados 2 correspondem a edifícios de habitação, comércio e serviços, com um número de pisos que varia entre 6 e 9, em bom estado de conservação e integram ainda uma parcela expectante de colmatação localizada na estrema sudeste da área de intervenção.
Nos espaços habitacionais consolidados 2 aplica-se o disposto nas alíneas (a) a (j) do n.º 3 do artigo 15.º antecedente.
Espaços habitacionais consolidados 3 (HC3)
Os espaços habitacionais consolidados 3 correspondem aos conjuntos edificados localizados junto à Estrada da Senhora da Saúde, Rua do Alportel e núcleo junto ao deposito de água, composto maioritariamente por edifícios habitacionais de um ou de dois pisos.
Nos espaços habitacionais consolidados 3 aplica-se o disposto nas alíneas (a) a (i) do n.º 3 do artigo 15.º antecedente.
Admite-se o aumento da profundidade da empena e a alteração dos alinhamentos existentes, desde que observados os alinhamentos máximos definidos na planta de implantação, com criação de logradouro permeável no tardoz com uma profundidade mínima equivalente a 15 m de empena, contados do alinhamento limítrofe à Estrada da Senhora da Saúde e à Rua do Alportel.
Espaços habitacionais consolidados 4 (HC4)
Os espaços habitacionais consolidados 4 caracterizam-se essencialmente pela implantação de um conjunto de moradias unifamiliares em banda, com características arquitetónicas e urbanísticas relevantes a salvaguardar.
Admite-se a realização de obras de alteração, desde que se integrem numa das seguintes condições alternativas:
Apenas são admitidas obras de demolição, total ou parcial, numa das seguintes condições:
Nos casos previstos no n.º 3 antecedente, é obrigatória a manutenção da volumetria preexistente e da fachada principal.
É interdita a realização de obras de ampliação.
Espaços habitacionais a consolidar (H)
Os espaços habitacionais a consolidar correspondem a áreas localizadas nas zonas intersticiais das áreas de intervenção de operações de loteamento licenciadas pela Câmara Municipal de Faro em data anterior à entrada em vigor do presente regulamento sendo destinados à urbanização e edificação, por via de operações de loteamento.
Nos espaços habitacionais a consolidar aplicam-se os parâmetros urbanísticos constantes do Anexo I ao presente regulamento, que dele faz parte integrante.
Os alinhamentos e profundidade de empena a observar são os estabelecidos na planta de implantação.
Os lotes que venham a ser criados por via de operações de loteamento com a configuração de lotes prevista na planta de implantação podem ser objeto de emparcelamento e divisão, desde que, cumulativamente:
Espaços habitacionais de custos controlados a consolidar (HCC)
Os espaços habitacionais de custos controlados a consolidar destinam-se à construção de projetos de habitação a custos controlados em lotes a constituir por via de operações de loteamento, de acordo com os parâmetros urbanísticos aplicáveis aos lotes a criar, designados pelos números 21, 22, 37, 39, 40, 53, 54, 55 e 61 no Anexo I ao presente regulamento, que dele faz parte integrante.
Os alinhamentos e profundidade de empena a observar são os estabelecidos na planta de implantação.
Espaços de uso especial - espaços Turísticos (HCT)
Os Espaços de Uso Especial - Espaços Turísticos correspondem a áreas destinadas à implantação de empreendimentos turísticos.
Nos Espaços de Uso Especial - Espaços Turísticos aplicam-se os parâmetros urbanísticos constantes do Anexo I ao presente regulamento, que dele faz parte integrante.
Espaços verdes
Os espaços verdes desempenham funções de equilíbrio ecológico e de lazer, englobando áreas compostas por espaços permeáveis e impermeáveis, bem como áreas equipadas com mobiliário urbano para estadia e equipamentos de utilização coletiva.
Os espaços verdes compreendem as seguintes subcategorias de espaços verdes:
Espaços verdes existentes
Os espaços verdes existentes correspondem às áreas verdes e de utilização coletiva criadas em resultado da execução de operações de loteamento ou de obras de edificação em data anterior à entrada em vigor ao presente regulamento, sendo de manutenção obrigatória, sem prejuízo do disposto no capítulo VI.
Qualquer intervenção ou abate de árvores a realizar nos espaços verdes existentes carece de parecer favorável prévio da Câmara Municipal de Faro.
As espécies a utilizar são as espécies autóctones ou espécies bem adaptadas às condições edafo-climáticas da região, consideradas com elevados índices de rusticidade.
Espaços verdes propostos
Os espaços verdes propostos compreendem os espaços verdes de uso público permeáveis e impermeáveis que visam garantir a continuidade ecológica e ambiental, bem como a qualidade de vida entre as diferentes subcategorias de espaço.
Os espaços verdes propostos incluem ainda espaços públicos preferencialmente pedonais destinados à circulação e estadia de peões.
Admite-se única e excecionalmente a circulação de veículos para acesso exclusivo aos edifícios cujo acesso se faça unicamente pelos espaços públicos pedonais.
Nos espaços verdes propostos é proibida a circulação de veículos pesados, com exceção de veículos de emergência e de cargas e descargas em horário a estabelecer em regulamento municipal.
Nos espaços verdes propostos admite-se:
Nos caminhos pedonais e nas pistas destinadas a ciclistas são assegurados a redução e o controle do escorrimento superficial das águas.
As operações urbanísticas que abrangem os espaços verdes propostos são obrigatoriamente instruídas com projeto de arquitetura paisagista.
Eixos arborizados
Os eixos arborizados correspondem à arborização no alinhamento dos eixos pedonais e viários de uso público (arruamentos e estacionamentos), marcados por sistemas lineares que contribuem para a continuidade entre espaços verdes.
Espaços de equipamento e Espaço de infraestrutura para depósito de água
Os espaços de equipamentos existentes e propostos e o espaço de infraestruturas para depósito de água correspondem a categorias de espaço com regimes de uso próprio, que compreendem, respetivamente, (i) as áreas afetas à provisão de bens e serviços, de natureza pública ou privada e (ii) as instalações de armazenagem de água, destinados à satisfação das necessidades coletivas dos cidadãos.
Os equipamentos e infraestruturas de armazenagem de água existentes encontram-se indicados na planta de implantação e têm as seguintes utilizações originárias já definidas nos termos especificados de seguida, sendo as restantes a definir pela Câmara Municipal:
Os equipamentos/infraestruturas de armazenagem de água propostos encontram-se indicados na planta de implantação e destinam-se a utilizações a definir pela Câmara Municipal e à expansão do depósito de água, nos termos especificados de seguida:
Todas as operações de edificação em espaço de equipamentos e espaço de infraestruturas para depósito de água observam o enquadramento urbanístico e paisagístico da envolvente, não podendo ultrapassar o índice de ocupação do solo de 0,7, e um número máximo de 3 pisos acima da cota de soleira e 2 pisos abaixo da cota de soleira. Expecto no EP2, em que o índice de ocupação do solo é de 1,0, e o número máximo de pisos acima da cota de soleira é de 4.
Disposições gerais
Nas áreas públicas pavimentadas privilegia-se a continuidade dos materiais naturais nomeadamente lajetas, cubos, seixos, saibros, entre outros, podendo os serviços técnicos da Câmara Municipal estabelecer modelos padronizados de vegetação, de pavimentos e de mobiliário urbano.
Os projetos dos espaços exteriores contemplam a localização e o modelo dos contentores de resíduos sólidos urbanos e ecopontos, bem como soluções para a sua integração paisagística, a fim de reduzir os impactes visuais destes equipamentos.
Obras de urbanização
Sem prejuízo do posterior emparcelamento de lotes, no âmbito de cada operação de loteamento são realizadas as correspondentes obras de urbanização locais, correspondentes às infraestruturas viárias, aos equipamentos e aos espaços verdes de utilização coletiva definidos na planta de implantação.
Infraestruturas viárias
As infraestruturas viárias são compostas pelas vias especificadas de seguida com as seguintes larguras, contadas para cada lado do eixo da faixa de rodagem:
Perfil 1 (P1): 15,0 m de faixa de circulação e um perfil total de 35 m;
Perfil 2 (P2): 7,0 m de faixa de circulação e um perfil total de 17,5 m.
Perfil 3 (P3): 7,0 m de faixa de circulação e um perfil total de 23,0 m;
Perfil 4 (P4): 7,0 m de faixa de circulação e um perfil total de 18,0 m;
Perfil 5 (P5): 7,0 m de faixa de circulação e um perfil total de 20,5 m;
Perfil 6 (P6): 6,5 m de faixa de circulação e um perfil total de 17,5 m;
Perfil 7 (P7): 6,0 m de faixa de circulação e um perfil total de 14,5 m;
Perfil 8 (P8): 6,0 m de faixa de circulação e um perfil total de 12,5 m;
Perfil 9 (P9): 5,0 m de faixa de circulação e um perfil total de 17,0 m;
Nos arruamentos e estacionamentos, a vegetação deverá ser preferencialmente composta por folhosas autóctones, ou bem adaptadas edafo-climaticamente, que representem baixas exigências hídricas e de manutenção, com um porte adaptado às situações a que se destinam.
Estacionamento
Nas operações de loteamento e nas obras de construção e de ampliação, o valor mínimo aplicável ao estacionamento no interior da parcela ou lote na área de intervenção do PP é de um lugar por cada 75 m2 de área de construção do edifício para uso habitacional, a distribuir por estacionamento público e privado.
Os lugares de estacionamento nos empreendimentos turísticos observam os seguintes parâmetros, sem prejuízo de legislação específica aplicável:
A Câmara Municipal pode dispensar a aplicação do estabelecido no n.º 1 anterior nos casos de alteração de uso de edificado existente, quando existam condicionantes regulamentares ou físicos à construção do estacionamento, sem prejuízo da legislação específica aplicável.
As áreas ou lugares de estacionamento privado, calculados com base nos parâmetros mínimos estabelecidos, são insuscetíveis de constituir frações autónomas independentes das unidades de utilização dos edifícios a que ficam imperativamente adstritas.
Acessibilidades
Na área de intervenção do Plano observa-se o regime das acessibilidades, designadamente o Decreto-Lei n.º 163/2006, de 8 de agosto, tanto nos edifícios a construir ou a alterar, públicos ou privados, como na via pública e nos espaços de utilização coletiva.
Loteamentos
No interior dos espaços habitacionais consolidados 1, o PP é executado nos termos da(s) licença(s) de loteamento em vigor.
Caso as licenças e ou os alvarás de loteamento vigentes à data da entrada em vigor do PP venham a cessar a sua vigência posteriormente a esta data, as operações urbanísticas a desenvolver na área anteriormente abrangida pela licença ou alvará de loteamento têm por referência os parâmetros urbanísticos dos edifícios com as mesmas características e usos previstos na licença de loteamento anterior e que hajam sido validamente licenciados para a envolvente mais próxima.
Reservas de solo
As infraestruturas viárias, os espaços verdes de enquadramento, os espaços verdes de recreio, os eixos arborizados e os equipamentos/armazenamentos de água propostos constituem reservas de solo para a execução de infraestruturas, de espaços verdes e de equipamentos de utilização coletiva.
O uso a que se destina as reservas de solo é concretizado na execução do PP e no quadro do cumprimento dos deveres urbanísticos, por parte do proprietário, designadamente dos deveres de realização de cedências, no quadro dos mecanismos de redistribuição de benefícios ou encargos ou da execução de operações urbanísticas previstas no PP.
Unidades de execução
A execução dos espaços a consolidar delimitados no PP, mediante a realização de operações urbanísticas, é realizada através da prévia delimitação de unidades de execução.
A delimitação de unidades de execução pode ser requerida pelos particulares e depende da verificação cumulativa dos seguintes requisitos:
Alvará de loteamento n.º 5/2001
A área nordeste do PP encontra-se coberta pela licença de loteamento titulada pelo alvará de loteamento n.º 5/2001, de 10 de novembro.
Na área abrangida pelo alvará de loteamento n.º 5/2001 visa-se a prossecução dos seguintes objetivos de interesse público:
A prossecução dos objetivos de interesse público referidos no n.º 2 do presente artigo é realizada designadamente através da alteração da licença de loteamento titulada pelo alvará de loteamento n.º 5/2001, de 10 de novembro pela Câmara Municipal de Faro, com fundamento nos mesmos objetivos, sem prejuízo da utilização dos restantes instrumentos previsto na lei para o efeito.
Na área abrangida pelo alvará de loteamento n.º 5/2001 observa-se o disposto no Anexo I ao presente regulamento, que dele faz parte integrante.
Sistema e prazo de execução
O sistema de execução é preferencialmente o sistema de cooperação, ou, em alternativa, o sistema de iniciativa dos interessados.
Naquelas situações em que não seja possível executar o PP por via do disposto no n.º 1 anterior, adota-se, em alternativa, o sistema de imposição administrativa.
Sem prejuízo do disposto no artigo 199.º do regime jurídico dos instrumentos de gestão territorial, o prazo para a execução dos projetos de promoção pública, é de 10 (dez) anos contados a partir da data de entrada em vigor do PP.
Repartição de benefícios e encargos
Os mecanismos de perequação compensatória adotados nas unidades de execução são a edificabilidade média do plano e a área de cedência média.
Os mecanismos referidos no n.º 1 anterior aplicam-se unicamente às obras de construção nova destinados aos espaços habitacionais a consolidar.
O emparcelamento e a divisão de lotes cujas licenças se encontram tituladas por alvará(s) de loteamento encontram-se excluídos da repartição de benefícios e encargos.
Edificabilidade média
O valor indicativo de referência da edificabilidade média do PP é de 1,921.
Cedências
O valor indicativo de referência da área de cedência média é de 0,639.
A área de cedência a integrar no domínio municipal corresponde às seguintes utilizações - Anexo II.
Ajustamentos
A configuração das áreas de intervenção dos loteamentos e das infraestruturas viárias propostas pode ser objeto de ajustamentos na fase de execução do PP, designadamente, para efeitos de acertos de cartografia determinados por incorreções de cadastro, de transposição de escalas, de definição de limites físicos identificáveis no terreno ou correções de erros na representação cartográfica.
Admite-se o ajustamento das cotas definidas na planta de implantação e na planta da rede viária, circulação e estacionamento, em função das cotas dos arruamentos existentes e das cotas de soleira dos edifícios existentes.
Poderão ser admitidos ajustamentos da cota de soleira nos lotes propostos, desde que a variação não ultrapasse os 0,5 m relativamente ao valor definido no PP.
Derrogação
O PP derroga a planta de ordenamento do PDM e os artigos 46.º a 50.º, 59.º a 61.º e 74.º a 88.º do regulamento do PDM, na sua área de intervenção.
Casos omissos
Aos casos omissos no presente regulamento aplica-se subsidiariamente a legislação em vigor e o PDM.
Vigência
O presente regulamento entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação no Diário da República.
ANEXO I
(ver documento original)
ANEXO II
(ver documento original)
Identificadores das imagens e respetivos endereços do sítio do SNIT (conforme o disposto no artigo 14.º da Portaria n.º 245/2011)
56565 - ssaigt.dgterritorio.pt
56611 - ssaigt.dgterritorio.pt
613765727