Secção I - Disposições comuns
Objecto
1 - O presente decreto-lei aprova o regime jurídico aplicável:
a) À denúncia ou suspensão do contrato de arrendamento para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos, nos termos do n.º 8 do artigo 1103.º do Código Civil;
b) À realização de obras coercivas pelos municípios, nos casos em que o senhorio as não queira ou não as possa realizar;
c) À edificação em prédio rústico arrendado e não sujeito a regime especial.
2 - O presente decreto-lei estabelece ainda o regime aplicável, nos contratos de arrendamento para fim habitacional celebrados antes da vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, e nos contratos de arrendamento para fim não habitacional celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro:
a) À realização de obras pelo arrendatário, nos termos da alínea a) do n.º 4 do artigo 48.º do NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro;
b) Ao direito de aquisição do prédio pelo arrendatário quando o senhorio não realize as obras necessárias, nos termos da alínea c) do n.º 4 do artigo 48.º do NRAU.
Regra geral
Cabe ao senhorio efectuar as obras necessárias à manutenção do estado de conservação do prédio arrendado, nos termos dos artigos 1074.º e 1111.º do Código Civil, bem como da legislação urbanística aplicável.
Obras coercivas
No caso de o senhorio não efectuar as obras a que está obrigado, o município pode intimá-lo à sua realização, bem como proceder à sua realização coerciva.
Secção II - Regime geral
Subsecção I - Iniciativa do senhorio
Remodelação ou restauro profundos
1 - São obras de remodelação ou restauro profundos as que obrigam, para a sua realização, à desocupação do locado.
2 - As obras referidas no número anterior são qualificadas como estruturais ou não estruturais, sendo estruturais quando originem uma distribuição de fogos sem correspondência com a distribuição anterior.
Denúncia ou suspensão para remodelação ou restauro
1 - O senhorio que pretenda realizar obras de remodelação ou restauro profundos pode denunciar o contrato ou suspender a sua execução pelo período de decurso daquelas.
2 - A suspensão do contrato é obrigatória quando as obras não sejam estruturais, ou quando, sendo estruturais, se preveja a existência de local com características equivalentes às do locado após a obra.
Denúncia para remodelação ou restauro
1 - A denúncia do contrato para remodelação ou restauro profundos obriga o senhorio, mediante acordo e em alternativa:
a) Ao pagamento de todas as despesas e danos, patrimoniais e não patrimoniais, suportados pelo arrendatário, não podendo o valor da indemnização ser inferior ao de dois anos de renda;
b) A garantir o realojamento do arrendatário por período não inferior a cinco anos.
2 - Na falta de acordo entre as partes, aplica-se o disposto na alínea a) do número anterior.
3 - O realojamento do arrendatário é feito no mesmo concelho e em condições análogas às que aquele já detinha, quer quanto ao local quer quanto ao valor da renda e encargos.
4 - A indemnização prevista na alínea a) do n.º 1 tem em conta o valor das benfeitorias realizadas e dos investimentos efectuados em função do locado.
Denúncia para demolição
1 - O senhorio pode denunciar o contrato de arrendamento quando pretenda demolir o locado.
2 - À denúncia para demolição aplica-se o disposto no artigo anterior, excepto quando, cumulativamente:
a) A demolição seja necessária por força da degradação do prédio, incompatível tecnicamente com a sua reabilitação e geradora de risco para os respectivos ocupantes;
b) Os pressupostos constantes da alínea anterior sejam atestados pelo município, ouvida a comissão arbitral municipal (CAM).
Subsecção II - Iniciativa do município ou da entidade gestora da operação de reabilitação urbana
Âmbito
O disposto na presente subsecção aplica-se a obras coercivas realizadas pelos municípios em prédios total ou parcialmente arrendados, devido à sua não realização pelo senhorio.
Poderes do município
Para efeitos da execução de obras coercivas, nos termos previstos nos artigos 91.º e 107.º do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, pode o município proceder ao despejo administrativo e ocupar o prédio ou fogos, total ou parcialmente, até ao período de um ano após a data da conclusão das obras, após o qual tal ocupação cessa automaticamente.
Orçamento
O início das obras é precedido da elaboração de um orçamento do respectivo custo, a comunicar ao senhorio, por escrito, e que representa o valor máximo pelo qual este é responsável.
Realojamento ou indemnização
1 - O município não pode proceder ao despejo administrativo sem assegurar simultaneamente o realojamento temporário dos arrendatários existentes, sendo aplicável o disposto no n.º 3 do artigo 6.º
2 - Durante o realojamento mantém-se a obrigação de pagamento da renda, havendo lugar ao seu depósito, nos termos do artigo 19.º
3 - No caso de arrendamento não habitacional, não sendo possível o realojamento ou não concordando o arrendatário com as condições oferecidas, o município indemniza o arrendatário nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 6.º, tendo o direito de arrendar o local após as obras, nos termos do artigo 20.º, para se ressarcir do valor da indemnização paga.
Comunicação ao arrendatário
Com antecedência não inferior a 30 dias, o arrendatário é notificado, por carta registada ou por afixação de edital na porta da respectiva casa e na sede da junta de freguesia:
a) Da data do despejo administrativo;
b) Do local de realojamento que lhe foi destinado;
c) Da obrigação de retirar todos os bens do local despejando;
d) Da duração previsível das obras;
e) Da obrigação de depositar as rendas, nos termos do artigo 19.º
Reocupação pelo arrendatário
O município comunica ao arrendatário o fim das obras, devendo o arrendatário reocupar o locado no prazo de três meses, salvo justo impedimento, sob pena de caducidade do contrato de arrendamento.
Compensação
1 - O ressarcimento pelas obras executadas pelo município é feito através do recebimento das rendas, com o limite previsto no artigo 14.º
2 - O senhorio pode levantar os depósitos no valor correspondente a 50% da renda vigente aquando do início das obras, acrescida das actualizações ordinárias anuais, revertendo o restante para o município.
3 - No prazo de 10 dias após ter sido requerida pelo senhorio, o município emite declaração para os efeitos referidos no número anterior.
Depósito das rendas
1 - O arrendatário deposita a renda, nos termos dos artigos 17.º e seguintes do NRAU, enquanto o município não se encontrar totalmente ressarcido.
2 - No prazo de 10 dias após o ressarcimento integral, o município notifica os arrendatários da cessação do dever de depositar a renda.
Arrendamento pelo município
1 - Existindo fogos devolutos no prédio reabilitado, pode o município arrendá-los, mediante concurso público, pelo prazo de cinco anos, renovável nos termos do artigo 1096.º do Código Civil.
2 - Existindo arrendamento nos termos do número anterior, o proprietário só tem o direito de se opor à renovação do contrato quando o fim do respectivo prazo se verifique após o ressarcimento integral do município.
3 - A renda a praticar nos contratos referidos no número anterior é determinada nos termos do artigo 31.º do NRAU.
4 - O disposto no n.º 1 não é aplicável se o proprietário arrendar os fogos devolutos, por valor não inferior ao previsto no número anterior, no prazo de quatro meses após a ocupação do prédio pelo município ou após a conclusão das obras.
5 - Aos titulares dos contratos de arrendamento previstos neste artigo é aplicável o disposto no artigo anterior, cabendo ao senhorio o direito previsto no n.º 2 do artigo 18.º
Arrolamento de bens
1 - Se, no momento da ocupação, forem encontrados bens no local a ocupar, proceder-se-á ao seu arrolamento.
2 - Para efeitos do arrolamento referido no número anterior, procede-se da seguinte forma:
a) É lavrado auto em que se descrevem os bens, em verbas numeradas, e se mencionam quaisquer ocorrências relevantes;
b) O auto é assinado pelo funcionário que o lavrar e pelo possuidor dos bens, se existir, devendo intervir duas testemunhas quando não for assinado por este último;
c) Ao acto de arrolamento assiste o possuidor ou detentor dos bens, sempre que queira e esteja no local ou seja possível chamá-lo, podendo fazer-se representar por mandatário judicial;
d) Os bens arrolados ficam depositados à guarda do município e são entregues ao arrendatário a requerimento deste, sem prejuízo de só poderem ser repostos no fogo despejando após a conclusão das respectivas obras;
e) São aplicáveis ao arrolamento as disposições relativas à penhora, com as devidas adaptações, em tudo que não contrarie o estabelecido neste artigo.
3 - O arrendatário é responsável pelas despesas resultantes do despejo, depósito e arrolamento dos bens.
Obras por iniciativa de outras entidades
O disposto na presente subsecção é aplicável, com as devidas adaptações, à realização de obras em prédios arrendados por entidade à qual a lei confira esse direito, nomeadamente sociedades de reabilitação urbana, fundos de investimento imobiliário e fundos de pensões.
Subsecção III - Execução de obras pelo arrendatário
Secção III - Regime especial transitório
Subsecção I - Disposições gerais
Âmbito de aplicação
1 - O disposto na presente secção aplica-se apenas:
a) Aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro;
b) Aos contratos de arrendamento para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro.
2 - Em tudo o não previsto na presente secção aplica-se o disposto na secção anterior.
Subsecção II - Iniciativa do senhorio
Denúncia para demolição
1 - A faculdade de demolição só existe quando se verifiquem os pressupostos do n.º 2 do artigo 7.º, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
2 - Existe ainda a faculdade de demolição quando esta for considerada pelo município a solução tecnicamente mais adequada e a demolição seja necessária à execução de plano municipal de ordenamento do território.
Denúncia no arrendamento para habitação
1 - Em caso de denúncia para realização de obras de remodelação ou restauro profundo ou para demolição do prédio, o arrendatário habitacional tem o direito de ser realojado, devendo na petição inicial da acção ser indicado o local destinado ao realojamento e a respectiva renda.
2 - O realojamento é feito no mesmo concelho e em condições análogas às que o arrendatário já detinha, não podendo o local a tal destinado encontrar-se em estado de conservação mau ou péssimo.
3 - A sentença fixa a renda a pagar pelo novo alojamento, a qual é determinada nos termos do artigo 31.º do NRAU, bem como o faseamento aplicável, nos termos dos artigos 38.º e seguintes da mesma lei.
4 - Na contestação da acção de denúncia, o arrendatário pode invocar as circunstâncias previstas nas alíneas a) e b) do n.º 3 do artigo 37.º do NRAU.
5 - A morte do arrendatário realojado é causa de caducidade do arrendamento, devendo o locado ser restituído no prazo de seis meses a contar do decesso.
6 - O arrendatário pode, na contestação, optar entre o realojamento nos termos dos números anteriores e o recebimento da indemnização prevista na alínea a) do n.º 1 do artigo 6.º, a qual tem por limite mínimo o valor correspondente a 24 vezes a retribuição mínima mensal garantida.
Denúncia no arrendamento para fim não habitacional
1 - Em caso de denúncia para realização de obras de remodelação ou restauro profundo ou para demolição do prédio, o arrendatário não habitacional tem direito ao pagamento de todas as despesas e danos, patrimoniais e não patrimoniais, considerando-se o valor das benfeitorias realizadas e dos investimentos efectuados em função do locado, não podendo o valor da indemnização ser inferior ao valor de cinco anos de renda, com o limite mínimo correspondente a 60 vezes a retribuição mínima mensal garantida.
2 - Nos 15 dias seguintes à propositura da acção, o senhorio deposita o valor correspondente a 60 vezes a retribuição mínima mensal garantida.
3 - No caso de a indemnização apurada ser de montante superior, a sentença não é proferida sem que se mostre depositada a totalidade daquela.
Actualização da renda
O senhorio que realize obras de reabilitação nos três anos antes de proceder à actualização da renda nos termos da secção II do NRAU, das quais resulte a atribuição à totalidade do prédio onde se situa o locado de nível de conservação bom ou excelente, nos termos do Decreto-Lei n.º 156/2006, de 8 de Agosto, pode actualizar a renda anual tendo por base a fórmula seguinte:
VPC - valor patrimonial corrigido, correspondente ao valor da avaliação realizada nos termos dos artigos 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), sem consideração do coeficiente de vetustez;
CC - coeficiente de conservação, previsto no artigo 33.º do NRAU;
Subsecção III - Iniciativa do município
Subsecção IV - Iniciativa do arrendatário
Divisão I - Âmbito de aplicação
Divisão II - Manutenção do arrendamento
Actuação do arrendatário
1 - Quando ao locado tenha sido atribuído nível de conservação mau ou péssimo, nos termos do Decreto-Lei n.º 156/2006, de 8 de Agosto, o arrendatário pode intimar o senhorio à realização das obras necessárias à obtenção de um nível mínimo de médio.
2 - Se o senhorio, sendo a tal intimado, não iniciar as obras dentro do prazo de seis meses ou declarar não o pretender fazer dentro desse prazo, o arrendatário pode solicitar ao município competente a realização de obras coercivas ou tomar a iniciativa da sua realização, nos termos dos artigos seguintes.
3 - Cessa o disposto no número anterior quando o senhorio não der início à obra por motivo imputável à Administração Pública, nomeadamente por demora no licenciamento da obra ou na decisão sobre a atribuição de apoio à reabilitação do prédio.
4 - A intimação para obras e a declaração de não pretender realizá-las só são eficazes quando efectuadas por escrito.
Legitimidade
1 - Além do caso previsto no n.º 2 do artigo anterior, o arrendatário pode realizar obras de conservação quando o senhorio, a tal instado pelo município, a elas não proceda dentro do prazo estabelecido.
2 - O arrendatário pode ainda realizar obras no caso de o senhorio ter suspendido a execução de obras anteriormente iniciadas e não as ter retomado no prazo de 90 dias a contar da suspensão, desde que o arrendatário tenha posteriormente intimado o senhorio a retomá-las em prazo não superior a 30 dias, sendo também aqui aplicável o disposto no n.º 3 do artigo anterior.
3 - Havendo pluralidade de arrendatários em prédio não sujeito a propriedade horizontal, a realização de obras, relativamente às partes comuns, depende do assentimento de, pelo menos, metade deles, ficando os restantes vinculados a tal decisão e aos correspondentes encargos.
4 - O arrendatário só pode realizar as obras necessárias para se atingir o nível médio de conservação, nos termos do Decreto-Lei n.º 156/2006, de 8 de Agosto.
Procedimento
1 - O início das obras pelo arrendatário depende de prévia comunicação dessa intenção ao senhorio e à CAM.
2 - A comunicação referida no número anterior é feita com o mínimo de um mês de antecedência face ao início das obras e contém o respectivo orçamento e a exposição dos factos que conferem o direito de as efectuar.
Compensação e valor das obras
1 - O arrendatário que efectue obras no locado compensa o valor despendido com as obras com o valor da renda, a partir do início daquelas.
2 - O valor das obras a ter em conta para efeitos de compensação é o correspondente às despesas efectuadas e orçamentadas e respectivos juros, acrescidos de 5% destinados a despesas de administração.
3 - Cessando, por qualquer causa, o contrato de arrendamento antes do ressarcimento completo do arrendatário, este tem o direito de receber o valor em falta.
Divisão III - Aquisição do locado pelo arrendatário
Actualização da renda
Feitas as obras previstas no artigo 39.º, e subsistindo no imóvel adquirido arrendatários com contrato de arrendamento para habitação celebrado antes da entrada em vigor do RAU, ou contrato para fins não habitacionais celebrado antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro, pode haver actualização das respectivas rendas, nos termos previstos no NRAU.
Direito de preferência
1 - Os anteriores titulares gozam do direito de preferência na venda ou dação em cumprimento do prédio ou fracção adquiridos ao abrigo do disposto nos artigos anteriores pelo prazo de 20 anos a contar do trânsito em julgado da sentença que efectuou a transmissão.
2 - O direito de preferência previsto no número anterior é graduado imediatamente abaixo da preferência conferida ao arrendatário no artigo 1091.º do Código Civil.
3 - É aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416.º a 418.º e 1410.º do Código Civil.
Secção IV - Disposições sancionatórias
Secção V - Disposições finais e transitórias
Comunicações
Às comunicações entre senhorio e arrendatário previstas no presente decreto-lei aplica-se o disposto nos artigos 9.º a 12.º do NRAU.
Alteração ao Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro
1 - O artigo 92.º do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, passa a ter a seguinte redacção:
5 -Ao despejo de ocupante titular de contrato de arrendamento aplica-se o disposto no Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto.
2 - O prazo previsto no n.º 2 do artigo 71.º do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, para requerer a emissão do alvará não corre na pendência das acções de aquisição ou denúncia previstas neste decreto-lei.
Norma revogatória
É revogada a Lei n.º 2088, de 3 de Junho de 1957.
Entrada em vigor
O presente decreto-lei entra em vigor no 30.º dia seguinte ao da sua publicação.