Secção I - Disposições comuns
Objecto
1 - O presente decreto-lei aprova o regime jurídico aplicável:
a) À denúncia ou suspensão do contrato de arrendamento para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos, nos termos do n.º 8 do artigo 1103.º do Código Civil, nomeadamente em área de reabilitação urbana;
b) À realização de obras coercivas pelos municípios, nos casos em que o senhorio as não queira ou não as possa realizar;
c) À edificação em prédio rústico arrendado e não sujeito a regime especial;
d) À actualização da renda na sequência de obras de reabilitação.
2 - O presente decreto-lei estabelece ainda o regime aplicável, nos contratos de arrendamento para fim habitacional celebrados antes da vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, e nos contratos de arrendamento para fim não habitacional celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro:
a) À realização de obras pelo arrendatário, nos termos da alínea a) do n.º 4 do artigo 48.º do NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro;
b) Ao direito de aquisição do prédio pelo arrendatário quando o senhorio não realize as obras necessárias, nos termos da alínea c) do n.º 4 do artigo 48.º do NRAU.
Regra geral
Cabe ao senhorio efectuar as obras necessárias à manutenção do estado de conservação do prédio arrendado, nos termos dos artigos 1074.º e 1111.º do Código Civil, bem como da legislação urbanística aplicável, nomeadamente do regime jurídico da urbanização e da edificação e do regime jurídico da reabilitação urbana.
Obras coercivas
No caso de o senhorio não efectuar as obras a que está obrigado, o município pode intimá-lo à sua realização, bem como proceder à sua realização coerciva.
Secção II - Regime geral
Subsecção I - Iniciativa do senhorio
Remodelação ou restauro profundos
1 - As obras, nomeadamente de conservação e reconstrução, que obrigam, para a sua realização, à desocupação do locado são consideradas, para efeitos do presente decreto-lei, obras de remodelação ou restauro profundos.
2 - As obras referidas no número anterior podem ser qualificadas como estruturais ou não estruturais.
3 - Para efeito do número anterior, são consideradas obras estruturais as que originem uma distribuição de fogos sem correspondência ou equivalência com a distribuição anterior, sendo consideradas não estruturais as restantes.
4 - As obras referidas nos números anteriores podem decorrer de intervenções urbanísticas realizadas em área de reabilitação urbana, no âmbito do regime jurídico da reabilitação urbana.
Vicissitudes contratuais em caso de remodelação, restauro ou demolição do locado
1 - Quando o senhorio pretenda realizar obras de remodelação ou restauro profundos, nomeadamente de conservação e reconstrução, pode haver lugar a denúncia do contrato ou suspensão da sua execução pelo período de decurso daquelas.
2 - A suspensão do contrato é obrigatória quando:
a) No caso de obras não estruturais, estas impliquem a inexistência de condições de habitabilidade no locado durante a obra;
b) No caso de obras estruturais, se preveja a existência de local com características equivalentes às do locado após a obra.
3 - Quando o senhorio pretenda demolir o locado, pode haver lugar a denúncia do contrato.
Denúncia para remodelação ou restauro
1 - Quando optar por denunciar o contrato para remodelação ou restauro profundos, nos termos do artigo anterior, o senhorio fica obrigado, em alternativa:
a) Ao pagamento de uma indemnização; ou
b) À garantia do realojamento do arrendatário por período não inferior a cinco anos.
2 - O valor da indemnização referida na alínea a) do número anterior deve abranger todas as despesas e danos, patrimoniais e não patrimoniais, suportados pelo arrendatário, incluindo o valor das benfeitorias realizadas e dos investimentos efectuados em função do locado, não podendo ser inferior ao de dois anos de renda.
3 - A opção por uma das alíneas do n.º 1 deve ser precedida de acordo com o arrendatário.
4 - Na falta de acordo entre as partes referido no número anterior fica o senhorio obrigado ao pagamento de uma indemnização nos termos da alínea a) do n.º 1 e do n.º 2.
5 - O realojamento do arrendatário previsto na alínea b) do n.º 1 é feito no mesmo concelho e em condições análogas às que aquele já detinha, quer quanto ao local quer quanto ao valor da renda e encargos.
6 - Tratando-se de obra realizada no âmbito do regime da reabilitação urbana aplica-se o disposto no artigo 73.º daquele regime.
Denúncia para demolição
1 - Quando o senhorio optar por denunciar o contrato para demolição do locado, nos termos do artigo 5.º, aplica-se o regime previsto no artigo anterior.
2 - Exceptua-se do disposto no número anterior as situações em que a demolição:
a) É necessária por força da degradação do prédio, incompatível tecnicamente com a sua reabilitação e geradora de risco para os respectivos ocupantes, a atestar pelo município, ouvida a comissão arbitral municipal (CAM);
b) Decorra de plano de pormenor de reabilitação urbana.
3 - A aplicação do regime de demolição regulado nos números anteriores não prejudica, caso se trate de edifício abrangido em área de reabilitação urbanística, a aplicação do regime jurídico da reabilitação urbanística.
Efectivação da denúncia
1 - A denúncia do contrato para remodelação ou restauro profundos ou para demolição é feita mediante acção judicial, onde se prove estarem reunidas as condições que a autorizam.
2 - A petição inicial da acção judicial referida no número anterior deve ser acompanhada de comprovativo de aprovação pelo município de projecto de arquitectura relativo à obra a realizar, salvo se se tratar de operação urbanística isenta de licença ou de escassa relevância urbanística.
3 - No caso de ser devida indemnização pela denúncia, o senhorio deposita o valor correspondente a dois anos de renda nos 15 dias seguintes à propositura da acção.
4 - No caso de a indemnização apurada ser de montante superior ao valor de dois anos de renda, a denúncia do contrato não produz efeitos sem que esta se comprove depositada na sua totalidade.
5 - O arrendatário pode levantar o depósito referido nos números anteriores após o trânsito em julgado da sentença que declare a extinção do arrendamento por denúncia.
6 - As partes podem optar por submeter a acção a que se refere o n.º 1 a tribunal arbitral.
7 - Nas situações previstas no n.º 2 do artigo 24.º, bem como nas operações de reabilitação urbana no âmbito do respectivo regime, a sentença judicial é substituída por certidão emitida pela câmara municipal ou pela entidade gestora das operações de reabilitação urbana que ateste a necessidade de realização de obras de remodelação ou restauro profundos e de demolição, operando a denúncia efeitos a partir da entrega pelo senhorio dos valores referidos nos números anteriores.
Suspensão
1 - Quando optar por suspender a execução do contrato para remodelação ou restauro profundos, pelo período de decurso das obras, nos termos do artigo 5.º, o senhorio fica obrigado a assegurar o realojamento do arrendatário durante esse tempo.
2 - Aplica-se ao realojamento do arrendatário o disposto na alínea b) do n.º 1 e no n.º 5 do artigo 6.º ou, se for o caso, o disposto no artigo 73.º do regime jurídico da reabilitação urbana.
Efectivação da suspensão
1 - A suspensão da execução do contrato para remodelação ou restauro profundos é feita mediante comunicação do senhorio ao arrendatário:
a) Da intenção de proceder a obras que obrigam à desocupação do locado por colocarem em causa as condições de habitabilidade;
b) Do local e das condições do realojamento fornecido;
c) Da data de início e duração previsível das obras.
2 - O arrendatário, após a comunicação prevista no número anterior, pode, em alternativa à suspensão, denunciar o contrato.
3 - No caso previsto no número anterior, cabe ao arrendatário indicar o momento de produção de efeitos da denúncia, que deve ocorrer antes da data de início das obras.
4 - O arrendatário que não aceite as condições propostas ou a possibilidade de suspensão do contrato e não deseje denunciar o contrato comunica esse facto, mediante declaração, ao senhorio, que pode então recorrer à CAM.
5 - No caso de o arrendamento ser para fim não habitacional, o arrendatário pode, mediante declaração, preferir ao realojamento uma indemnização por todas as despesas e danos, patrimoniais e não patrimoniais, decorrentes da suspensão, sendo a CAM competente para a sua fixação.
6 - A denúncia do contrato de arrendamento ou a declaração de não aceitação da suspensão são comunicadas ao senhorio no prazo de 30 dias a contar da comunicação referida no n.º 1.
7 - O contrato de arrendamento suspende-se no momento da desocupação do locado pelo arrendatário.
8 - O senhorio comunica ao arrendatário a conclusão das obras, devendo o arrendatário reocupar o locado no prazo de três meses, salvo justo impedimento, sob pena de caducidade do contrato de arrendamento.
Subsecção II - Iniciativa do município ou da entidade gestora da operação de reabilitação urbana
Âmbito
O disposto na presente subsecção aplica-se a obras coercivas realizadas pelos municípios em prédios total ou parcialmente arrendados, devido à sua não realização pelo senhorio.
Poderes do município
Para efeitos da execução de obras coercivas, nos termos previstos nos artigos 91.º e 107.º do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, pode o município proceder ao despejo administrativo e ocupar o prédio ou fogos, total ou parcialmente, até ao período de um ano após a data da conclusão das obras, após o qual tal ocupação cessa automaticamente.
Orçamento
O início das obras é precedido da elaboração de um orçamento do respectivo custo, a comunicar ao senhorio, por escrito, e que representa o valor máximo pelo qual este é responsável.
Realojamento ou indemnização
1 - O município não pode proceder ao despejo administrativo sem assegurar simultaneamente o realojamento temporário dos arrendatários existentes, sendo aplicável o disposto no n.º 3 do artigo 6.º
2 - Durante o realojamento mantém-se a obrigação de pagamento da renda, havendo lugar ao seu depósito, nos termos do artigo 19.º
3 - No caso de arrendamento não habitacional, não sendo possível o realojamento ou não concordando o arrendatário com as condições oferecidas, o município indemniza o arrendatário nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 6.º, tendo o direito de arrendar o local após as obras, nos termos do artigo 20.º, para se ressarcir do valor da indemnização paga.
Comunicação ao arrendatário
Com antecedência não inferior a 30 dias, o arrendatário é notificado, por carta registada ou por afixação de edital na porta da respectiva casa e na sede da junta de freguesia:
a) Da data do despejo administrativo;
b) Do local de realojamento que lhe foi destinado;
c) Da obrigação de retirar todos os bens do local despejando;
d) Da duração previsível das obras;
e) Da obrigação de depositar as rendas, nos termos do artigo 19.º
Reocupação pelo arrendatário
O município comunica ao arrendatário o fim das obras, devendo o arrendatário reocupar o locado no prazo de três meses, salvo justo impedimento, sob pena de caducidade do contrato de arrendamento.
Compensação
1 - O ressarcimento pelas obras executadas pelo município é feito através do recebimento das rendas, com o limite previsto no artigo 14.º
2 - O senhorio pode levantar os depósitos no valor correspondente a 50% da renda vigente aquando do início das obras, acrescida das actualizações ordinárias anuais, revertendo o restante para o município.
3 - No prazo de 10 dias após ter sido requerida pelo senhorio, o município emite declaração para os efeitos referidos no número anterior.
Depósito das rendas
1 - O arrendatário deposita a renda, nos termos dos artigos 17.º e seguintes do NRAU, enquanto o município não se encontrar totalmente ressarcido.
2 - No prazo de 10 dias após o ressarcimento integral, o município notifica os arrendatários da cessação do dever de depositar a renda.
Arrendamento pelo município
1 - Existindo fogos devolutos no prédio reabilitado, pode o município arrendá-los, mediante concurso público, pelo prazo de cinco anos, renovável nos termos do artigo 1096.º do Código Civil.
2 - Existindo arrendamento nos termos do número anterior, o proprietário só tem o direito de se opor à renovação do contrato quando o fim do respectivo prazo se verifique após o ressarcimento integral do município.
3 - A renda a praticar nos contratos referidos no número anterior é determinada nos termos do artigo 31.º do NRAU.
4 - O disposto no n.º 1 não é aplicável se o proprietário arrendar os fogos devolutos, por valor não inferior ao previsto no número anterior, no prazo de quatro meses após a ocupação do prédio pelo município ou após a conclusão das obras.
5 - Aos titulares dos contratos de arrendamento previstos neste artigo é aplicável o disposto no artigo anterior, cabendo ao senhorio o direito previsto no n.º 2 do artigo 18.º
Arrolamento de bens
1 - Se, no momento da ocupação, forem encontrados bens no local a ocupar, proceder-se-á ao seu arrolamento.
2 - Para efeitos do arrolamento referido no número anterior, procede-se da seguinte forma:
a) É lavrado auto em que se descrevem os bens, em verbas numeradas, e se mencionam quaisquer ocorrências relevantes;
b) O auto é assinado pelo funcionário que o lavrar e pelo possuidor dos bens, se existir, devendo intervir duas testemunhas quando não for assinado por este último;
c) Ao acto de arrolamento assiste o possuidor ou detentor dos bens, sempre que queira e esteja no local ou seja possível chamá-lo, podendo fazer-se representar por mandatário judicial;
d) Os bens arrolados ficam depositados à guarda do município e são entregues ao arrendatário a requerimento deste, sem prejuízo de só poderem ser repostos no fogo despejando após a conclusão das respectivas obras;
e) São aplicáveis ao arrolamento as disposições relativas à penhora, com as devidas adaptações, em tudo que não contrarie o estabelecido neste artigo.
3 - O arrendatário é responsável pelas despesas resultantes do despejo, depósito e arrolamento dos bens.
Obras por iniciativa de outras entidades
O disposto na presente subsecção é aplicável, com as devidas adaptações, à realização de obras em prédios arrendados por entidade à qual a lei confira esse direito, nomeadamente sociedades de reabilitação urbana, fundos de investimento imobiliário e fundos de pensões.
Subsecção III - Execução de obras pelo arrendatário
Secção III - Regime especial transitório
Subsecção I - Disposições gerais
Âmbito de aplicação
1 - O disposto na presente secção aplica-se apenas:
a) Aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro;
b) Aos contratos de arrendamento para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro.
2 - Em tudo o não previsto na presente secção aplica-se o disposto na secção anterior.
Subsecção II - Iniciativa do senhorio
Denúncia para demolição
1 - A faculdade de demolição tem lugar quando se verifiquem uma das situações previstas no n.º 2 do artigo 7.º
2 - Existe ainda a faculdade de demolição quando esta for considerada pelo município a solução tecnicamente mais adequada ou a demolição seja necessária à execução de plano municipal de ordenamento do território ou aprovação de área de reabilitação urbana.
Denúncia no arrendamento para habitação
1 - Em caso de denúncia do contrato de arrendamento para realização de obras de remodelação ou restauro profundo ou para demolição do prédio, que ocorre mediante acção judicial, o arrendatário habitacional tem o direito de ser realojado, devendo na petição inicial da acção ser indicado o local destinado ao realojamento e a respectiva renda.
2 - O direito ao realojamento do arrendatário referido no número anterior implica que o realojamento ocorra no mesmo concelho e em condições análogas às que o arrendatário já detinha, não podendo o local a tal destinado encontrar-se em estado de conservação mau ou péssimo.
3 - Na contestação da acção judicial de denúncia do contrato de arrendamento, o arrendatário pode invocar as circunstâncias previstas nas alíneas a) e b) do n.º 3 do artigo 37.º do NRAU.
4 - Na contestação da acção judicial de denúncia do contrato de arrendamento, o arrendatário pode igualmente optar entre o realojamento, nos termos do presente artigo, e o recebimento da indemnização prevista no n.º 2 do artigo 6.º, a qual tem por limite mínimo o valor correspondente a 24 vezes a retribuição mínima mensal garantida.
5 - A sentença da acção judicial referida no n.º 1 fixa o prazo para a celebração de novo contrato de arrendamento, a renda a pagar pelo novo alojamento, a qual é determinada nos termos do artigo 31.º do NRAU, bem como o faseamento aplicável, nos termos dos artigos 38.º e seguintes do mesmo regime.
6 - Após a sentença referida no número anterior deve ser celebrado novo contrato de arrendamento, nos termos do n.º 2.
7 - A morte do arrendatário realojado é causa de caducidade do contrato de arrendamento referido no número anterior, devendo o locado ser restituído no prazo de seis meses a contar do decesso.
Denúncia no arrendamento para fim não habitacional
1 - Em caso de denúncia do contrato para realização de obras de remodelação ou restauro profundo ou para demolição do locado, o arrendatário não habitacional tem direito a uma indemnização no valor de todas as despesas e danos, patrimoniais e não patrimoniais, tendo em conta o valor das benfeitorias realizadas e dos investimentos efectuados em função do locado, não podendo o valor da indemnização ser inferior ao valor de cinco anos de renda, com o limite mínimo correspondente a 60 vezes a retribuição mínima mensal garantida.
2 - No caso previsto no número anterior, o senhorio deposita o valor correspondente a 60 vezes a retribuição mínima mensal garantida, nos 15 dias seguintes à propositura da acção.
3 - No caso de a indemnização apurada ser de montante superior ao referido no número anterior, a denúncia do contrato não produz efeitos sem que se comprove depositada a totalidade daquela quantia.
Actualização da renda
1 - O senhorio que realize obras de reabilitação ou que participe em operação urbanística de reabilitação nos três anos antes de proceder à actualização da renda nos termos da secção ii do NRAU, das quais resulte a atribuição à totalidade do prédio ou fracção onde se situa o locado de nível de conservação bom ou excelente, nos termos do Decreto-Lei n.º 156/2006, de 8 de Agosto, pode actualizar a renda anual tendo por base a fórmula seguinte:
2 - Para efeitos da fórmula referida no número anterior:
a) VPC é o valor patrimonial corrigido, correspondente ao valor da avaliação realizada nos termos dos artigos 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), sem consideração do coeficiente de vetustez;
b) CC é o coeficiente de conservação, previsto no artigo 33.º do NRAU;
Subsecção III - Iniciativa do município
Subsecção IV - Iniciativa do arrendatário
Divisão I - Âmbito de aplicação
Divisão II - Manutenção do arrendamento
Actuação do arrendatário
1 - Quando ao locado tenha sido atribuído nível de conservação mau ou péssimo, nos termos do Decreto-Lei n.º 156/2006, de 8 de Agosto, o arrendatário pode intimar o senhorio à realização das obras necessárias à obtenção de um nível mínimo de médio.
2 - Se o senhorio, sendo a tal intimado, não iniciar as obras dentro do prazo de seis meses ou declarar não o pretender fazer dentro desse prazo, o arrendatário pode solicitar ao município competente a realização de obras coercivas ou tomar a iniciativa da sua realização, nos termos dos artigos seguintes.
3 - Cessa o disposto no número anterior quando o senhorio não der início à obra por motivo imputável à Administração Pública, nomeadamente por demora no licenciamento da obra ou na decisão sobre a atribuição de apoio à reabilitação do prédio.
4 - A intimação para obras e a declaração de não pretender realizá-las só são eficazes quando efectuadas por escrito.
Legitimidade
1 - Além do caso previsto no n.º 2 do artigo anterior, o arrendatário pode realizar obras de conservação quando o senhorio, a tal instado pelo município, a elas não proceda dentro do prazo estabelecido.
2 - O arrendatário pode ainda realizar obras no caso de o senhorio ter suspendido a execução de obras anteriormente iniciadas e não as ter retomado no prazo de 90 dias a contar da suspensão, desde que o arrendatário tenha posteriormente intimado o senhorio a retomá-las em prazo não superior a 30 dias, sendo também aqui aplicável o disposto no n.º 3 do artigo anterior.
3 - Havendo pluralidade de arrendatários em prédio não sujeito a propriedade horizontal, a realização de obras, relativamente às partes comuns, depende do assentimento de, pelo menos, metade deles, ficando os restantes vinculados a tal decisão e aos correspondentes encargos.
4 - O arrendatário só pode realizar as obras necessárias para se atingir o nível médio de conservação, nos termos do Decreto-Lei n.º 156/2006, de 8 de Agosto.
Procedimento
1 - O início das obras pelo arrendatário depende de prévia comunicação dessa intenção ao senhorio e à CAM.
2 - A comunicação referida no número anterior é feita com o mínimo de um mês de antecedência face ao início das obras e contém o respectivo orçamento e a exposição dos factos que conferem o direito de as efectuar.
Compensação e valor das obras
1 - O arrendatário que efectue obras no locado compensa o valor despendido com as obras com o valor da renda, a partir do início daquelas.
2 - O valor das obras a ter em conta para efeitos de compensação é o correspondente às despesas efectuadas e orçamentadas e respectivos juros, acrescidos de 5% destinados a despesas de administração.
3 - Cessando, por qualquer causa, o contrato de arrendamento antes do ressarcimento completo do arrendatário, este tem o direito de receber o valor em falta.
Divisão III - Aquisição do locado pelo arrendatário
Actualização da renda
Feitas as obras previstas no artigo 39.º, e subsistindo no imóvel adquirido arrendatários com contrato de arrendamento para habitação celebrado antes da entrada em vigor do RAU, ou contrato para fins não habitacionais celebrado antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro, pode haver actualização das respectivas rendas, nos termos previstos no NRAU.
Direito de preferência
1 - Os anteriores titulares gozam do direito de preferência na venda ou dação em cumprimento do prédio ou fracção adquiridos ao abrigo do disposto nos artigos anteriores pelo prazo de 20 anos a contar do trânsito em julgado da sentença que efectuou a transmissão.
2 - O direito de preferência previsto no número anterior é graduado imediatamente abaixo da preferência conferida ao arrendatário no artigo 1091.º do Código Civil.
3 - É aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416.º a 418.º e 1410.º do Código Civil.
Secção IV - Disposições sancionatórias
Secção V - Disposições finais e transitórias
Comunicações
Às comunicações entre senhorio e arrendatário previstas no presente decreto-lei aplica-se o disposto nos artigos 9.º a 12.º do NRAU.
Alteração ao Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro
1 - O artigo 92.º do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, passa a ter a seguinte redacção:
5 -Ao despejo de ocupante titular de contrato de arrendamento aplica-se o disposto no Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto.
2 - O prazo previsto no n.º 2 do artigo 71.º do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, para requerer a emissão do alvará não corre na pendência das acções de aquisição ou denúncia previstas neste decreto-lei.
Norma revogatória
É revogada a Lei n.º 2088, de 3 de Junho de 1957.
Entrada em vigor
O presente decreto-lei entra em vigor no 30.º dia seguinte ao da sua publicação.