Secção I - Disposições comuns
Âmbito
1 - O presente decreto-lei aprova o regime jurídico aplicável:
a) À denúncia do contrato para demolição ou para realização de obra de remodelação ou restauro profundos, nos termos do n.º 11 do artigo 1103.º do Código Civil;
b) À realização de obras coercivas;
c) À edificação em prédio rústico arrendado e não sujeito a regime especial;
e) À desocupação do locado para realização de obras de conservação.
2 - O presente decreto-lei estabelece ainda o regime aplicável nos contratos de arrendamento para fim habitacional celebrados antes da vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro:
a) À denúncia ou suspensão do contrato de arrendamento para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos, quando o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60 %;
b) À realização de obras pelo arrendatário.
Regra geral
1 -Cabe ao senhorio efectuar as obras necessárias à manutenção do estado de conservação do prédio arrendado, nos termos dos artigos 1074.º e 1111.º do Código Civil, bem como da legislação urbanística aplicável, nomeadamente do regime jurídico da urbanização e da edificação e do regime jurídico da reabilitação urbana.
2 -No caso de o senhorio não efetuar as obras a que está obrigado, o município ou a entidade gestora da operação de reabilitação urbana podem intimá-lo à sua realização, bem como proceder à sua realização coerciva.
Obras de conservação
1 -Quando seja indispensável para realização das obras referidas no n.º 1 do artigo anterior, o senhorio tem o direito a solicitar ao arrendatário, com uma antecedência mínima de três meses, que desocupe o locado pelo prazo necessário à execução das obras, o qual não pode ser superior a 60 dias.
2 -Na situação prevista no número anterior, o senhorio está obrigado ao realojamento do arrendatário, em condições análogas às que este detinha no locado, nos termos previstos nos n.os 3 a 5 do artigo 6.º e a suportar as despesas inerentes a essa desocupação.
3 -Para efeitos do exercício da faculdade prevista no n.º 1, o senhorio envia uma comunicação ao arrendatário, informando-o do prazo necessário à realização das obras, das condições do realojamento fornecido, assim como da data para a entrega das respetivas chaves e da data para desocupação do locado.
4 -O arrendatário tem direito a ser indemnizado pelos danos que possam advir do não cumprimento do prazo máximo da desocupação.
5 -O senhorio só pode comunicar a necessidade de desocupação do locado para realização de obras de conservação, nos termos do n.º 3, se não tiver usado da mesma faculdade nos oito anos anteriores e se o contrato já tiver, pelo menos, dois anos de duração efetiva.
Secção II - Regime geral
Subsecção I - Iniciativa do senhorio
Remodelação ou restauro profundos
1 - Para efeitos do presente decreto-lei, são obras de remodelação ou restauro profundos:
a) As obras de reconstrução, definidas na alínea c) do artigo 2.º do regime jurídico da urbanização e da edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro; ou
b) As obras de alteração ou ampliação, definidas respetivamente na alínea d) e e) do artigo 2.º do regime jurídico da urbanização e da edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, em que:
i) Destas resulte um nível bom ou superior no estado de conservação do locado, de acordo com a tabela referida no n.º 3 do artigo 6.º da Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de novembro; e
ii) O custo da obra a realizar no locado, incluindo imposto sobre valor acrescentado, corresponda, pelo menos, a 25 % do seu valor patrimonial tributário constante da matriz do locado ou proporcionalmente calculado, se este valor não disser exclusivamente respeito ao locado.
4 - As obras referidas no n.º 1 podem decorrer de intervenções urbanísticas realizadas em área de reabilitação urbana.
5 - Além dos demais elementos previstos na lei, o requerimento de controlo prévio urbanístico respeitante às operações referidas no n.º 1 deve ser acompanhado dos seguintes elementos:
a) Indicação da situação de arrendamento existente, se aplicável; e
b) Nos casos da alínea b) do n.º 1:
i) Orçamento total da operação a realizar, incluindo estimativa do custo total da operação urbanística;
ii) Caderneta predial, que inclui o valor patrimonial do locado.
6 - Ao arrendatário não pode, em qualquer caso, ser negada a consulta ou a emissão de reprodução ou certidão do processo respeitante ao controlo prévio urbanístico relativo ao locado, dispondo os órgãos competentes do prazo improrrogável de 10 dias para assegurar a garantia de acesso, sem prejuízo dos demais direitos previstos na Lei n.º 26/2016, de 22 de agosto, que aprova o regime de acesso à informação administrativa e ambiental e de reutilização dos documentos administrativos.
Vicissitudes contratuais em caso de remodelação, restauro ou demolição do locado
1 -Quando o senhorio pretenda realizar obras de remodelação ou restauro profundos, nomeadamente de conservação e reconstrução, pode haver lugar a denúncia do contrato ou suspensão da sua execução pelo período de decurso daquelas.
2 -A suspensão do contrato é obrigatória quando:
a)No caso de obras não estruturais, estas impliquem a inexistência de condições de habitabilidade no locado durante a obra;
b)No caso de obras estruturais, se preveja a existência de local com características equivalentes às do locado após a obra.
3 -Quando o senhorio pretenda demolir o locado, pode haver lugar a denúncia do contrato.
Denúncia para remodelação ou restauro
1 - A denúncia do contrato de duração indeterminada para realização de obra de remodelação ou restauro profundos, nos termos da alínea b) do artigo 1101.º do Código Civil, obriga o senhorio, mediante acordo e em alternativa:
a) Ao pagamento de uma indemnização correspondente a dois anos de renda, de valor não inferior a duas vezes o montante de 1/15 do valor patrimonial tributário do locado;
b) A garantir o realojamento do arrendatário por período não inferior a três anos.
2 - Caso as partes não cheguem a acordo no prazo de 60 dias a contar da receção da comunicação prevista no n.º 1 do artigo 1103.º do Código Civil, aplica-se o disposto na alínea a) do número anterior.
3 - O realojamento do arrendatário previsto na alínea b) do n.º 1 é feito em condições análogas às que aquele já detinha, quer quanto ao local, quer quanto ao valor da renda e encargos.
4 - Para efeitos do disposto no número anterior, considera-se realojamento em condição análogas quanto ao local o realojamento do arrendatário na área da mesma freguesia ou de freguesia limítrofe, em fogo em estado de conservação igual ou superior ao do locado primitivo e adequado às necessidades do agregado familiar do arrendatário.
5 - Para efeitos do disposto nos n.os 3 e 4, presume-se adequado às necessidades do agregado familiar do arrendatário o fogo cujo tipo se situe entre o mínimo e o máximo previstos no quadro seguinte, de modo que não se verifique sobreocupação:
6 - Tratando-se de obra realizada no âmbito do regime da reabilitação urbana aplica-se o disposto no artigo 73.º daquele regime.
7 - O regime previsto no presente artigo não é aplicável nos casos em que um estabelecimento ou uma entidade situados no locado tenham sido reconhecidos pelo município como de interesse histórico e cultural ou social local, nos termos do respetivo regime jurídico, casos em que o estabelecimento ou entidade se mantém no locado.
8 - Em caso de remodelação ou restauro profundos de imóvel em que esteja situado estabelecimento ou entidade reconhecidos como de interesse histórico e cultural ou social local, cabe aos municípios salvaguardar a manutenção da atividade e património material existentes no locado, designadamente impondo para o efeito as condicionantes necessárias, no âmbito da respetiva competência de controlo prévio urbanístico e demais competências em matéria urbanística.
Denúncia para demolição
1 - A denúncia do contrato pelo senhorio, nos termos da alínea b) do artigo 1101.º do Código Civil, pode ocorrer quando a demolição:
a) Seja ordenada nos termos do n.º 3 do artigo 89.º do regime jurídico da urbanização e da edificação ou do artigo 57.º do regime jurídico da reabilitação urbana;
b) Seja necessária por força da degradação do prédio, a atestar pelo município;
c) Resulte de plano de ordenamento do território aplicável, nomeadamente de plano de pormenor de reabilitação urbana.
2 - Nas situações previstas no número anterior, o senhorio está obrigado ao pagamento da indemnização prevista na alínea a) do n.º 1 do artigo anterior, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
3 - Nas situações previstas nas alíneas a) e b) do n.º 1, o senhorio não está obrigado ao pagamento da indemnização prevista no número anterior, quando a ordem ou a necessidade de demolição não resulte de ação ou omissão culposa da sua parte.
4 - À denúncia para demolição de imóveis onde se encontrem instalados estabelecimentos ou entidades de interesse histórico e cultural ou social local é aplicável o disposto nos números anteriores e no artigo seguinte.
Efectivação da denúncia
1 - A denúncia do contrato é feita mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupação e da qual conste, de forma expressa e sob pena de ineficácia, o fundamento da denúncia.
2 - A comunicação referida no número anterior é acompanhada, sob pena de ineficácia da denúncia:
a) De comprovativo de que foi iniciado, junto da entidade competente, procedimento de controlo prévio da operação urbanística a efetuar no locado;
b) De termo de responsabilidade do técnico autor do projeto legalmente habilitado que ateste que a operação urbanística a realizar constitui uma obra de remodelação ou restauro profundos ou uma obra de demolição, nos termos previstos no n.º 1 do artigo 4.º ou no n.º 1 do artigo anterior, bem como as razões pelas quais a execução da obra obriga à desocupação do locado; e
c) Nos casos em que estejam em causa obras de alteração ou ampliação, nos termos da alínea b) do n.º 1 do artigo 4.º, de cópia dos elementos entregues juntamente com o requerimento de controlo prévio, referidos na alínea b) do n.º 5 do mesmo artigo 4.º, bem como de documento emitido pelo município que ateste a entrega pelo senhorio destes elementos, no pedido de controlo prévio da operação urbanística.
3 - A denúncia a que se referem os números anteriores é confirmada, sob pena de ineficácia, mediante comunicação ao arrendatário, acompanhada de:
a) Comprovativo de deferimento do correspondente pedido, no caso de operação urbanística sujeita a licença administrativa; ou
b) Comprovativo de que a pretensão não foi rejeitada, no caso de operação urbanística sujeita a comunicação prévia.
4 - No caso previsto no número anterior, a desocupação tem lugar no prazo de 60 dias contados da receção da confirmação, salvo se não se encontrar decorrido o prazo previsto no n.º 1, caso em que a desocupação tem lugar até ao termo do último prazo.
5 - Metade da indemnização deve ser paga após a confirmação da denúncia e o restante no ato da entrega do locado, sob pena de ineficácia.
Suspensão
1 - Quando optar por suspender a execução do contrato para remodelação ou restauro profundos, pelo período de decurso das obras, nos termos do artigo 5.º, o senhorio fica obrigado a assegurar o realojamento do arrendatário durante esse tempo.
2 - Aplica-se ao realojamento do arrendatário o disposto na alínea b) do n.º 1 e no n.º 5 do artigo 6.º ou, se for o caso, o disposto no artigo 73.º do regime jurídico da reabilitação urbana.
Efectivação da suspensão
1 - A suspensão da execução do contrato para remodelação ou restauro profundos é feita mediante comunicação do senhorio ao arrendatário:
a) Da intenção de proceder a obras que obrigam à desocupação do locado por colocarem em causa as condições de habitabilidade;
b) Do local e das condições do realojamento fornecido;
c) Da data de início e duração previsível das obras.
2 - O arrendatário, após a comunicação prevista no número anterior, pode, em alternativa à suspensão, denunciar o contrato.
3 - No caso previsto no número anterior, cabe ao arrendatário indicar o momento de produção de efeitos da denúncia, que deve ocorrer antes da data de início das obras.
4 - O arrendatário que não aceite as condições propostas ou a possibilidade de suspensão do contrato e não deseje denunciar o contrato comunica esse facto, mediante declaração, ao senhorio, que pode então recorrer à CAM.
5 - No caso de o arrendamento ser para fim não habitacional, o arrendatário pode, mediante declaração, preferir ao realojamento uma indemnização por todas as despesas e danos, patrimoniais e não patrimoniais, decorrentes da suspensão, sendo a CAM competente para a sua fixação.
6 - A denúncia do contrato de arrendamento ou a declaração de não aceitação da suspensão são comunicadas ao senhorio no prazo de 30 dias a contar da comunicação referida no n.º 1.
7 - O contrato de arrendamento suspende-se no momento da desocupação do locado pelo arrendatário.
8 - O senhorio comunica ao arrendatário a conclusão das obras, devendo o arrendatário reocupar o locado no prazo de três meses, salvo justo impedimento, sob pena de caducidade do contrato de arrendamento.
Subsecção II - Iniciativa do município ou da entidade gestora da operação de reabilitação urbana
Âmbito
O disposto na presente subsecção aplica-se às obras coercivas executadas em prédios total ou parcialmente arrendados:
a) Pelo município, nos termos do regime jurídico da urbanização e da edificação;
b) Pelo município ou pela entidade gestora da operação de reabilitação urbana, nos termos do regime jurídico da reabilitação urbana.
Poderes do município e da entidade gestora da operação de reabilitação urbana
Para os efeitos previstos no artigo anterior, a entidade promotora das obras coercivas pode proceder ao despejo administrativo e ocupar o prédio ou fogos, total ou parcialmente, até ao período de um ano após a data da conclusão das obras, após o qual tal ocupação cessa automaticamente.
Orçamento
1 -O início das obras é precedido da elaboração de um orçamento do respetivo custo, a comunicar ao senhorio, por escrito.
2 -O valor a suportar é acrescido do custo dos trabalhos a mais, decorrentes de circunstâncias imprevisíveis à data da elaboração do orçamento, que se mostrem indispensáveis para a conclusão da obra, com o limite estabelecido no n.º 3 do artigo 370.º do Código dos Contratos Públicos, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 18/2008, de 29 de janeiro, na redação que lhe foi dada pelo Decreto-Lei n.º 278/2009, de 2 de Outubro.
Realojamento ou indemnização
1 - A entidade promotora das obras coercivas não pode proceder ao despejo administrativo sem assegurar simultaneamente o realojamento temporário dos arrendatários existentes, sendo aplicável o disposto nos n.os 3 a 5 do artigo 6.º
2 - Durante o realojamento mantém-se a obrigação de pagamento da renda, havendo lugar ao seu depósito, nos termos do artigo 19.º
3 - No caso de arrendamento não habitacional, não sendo possível o realojamento ou não concordando o arrendatário com as condições oferecidas, a entidade promotora das obras coercivas indemniza o arrendatário nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 6.º, tendo o direito de arrendar o local após as obras, nos termos do artigo 20.º, para se ressarcir do valor da indemnização paga.
Comunicação ao arrendatário
Com antecedência não inferior a 30 dias, o arrendatário é notificado, por carta registada ou por afixação de edital na porta da respectiva casa e na sede da junta de freguesia:
a) Da data do despejo administrativo;
b) Do local de realojamento que lhe foi destinado;
c) Da obrigação de retirar todos os bens do local despejando;
d) Da duração previsível das obras;
e) Da obrigação de depositar as rendas, nos termos do artigo 19.º
Reocupação pelo arrendatário
A entidade promotora das obras coercivas comunica ao arrendatário o fim das obras, devendo o arrendatário reocupar o locado no prazo de três meses, salvo justo impedimento, sob pena de caducidade do contrato de arrendamento.
Compensação
1 -O ressarcimento do custo das obras coercivas, nos termos do artigo 14.º, e, sendo caso disso, do realojamento temporário dos arrendatários existentes, é feito através do recebimento das rendas.
2 -Quando o senhorio o requeira, demonstrando que as rendas são indispensáveis para o sustento do seu agregado familiar ou para a sustentabilidade económica da pessoa coletiva, a entidade promotora das obras coercivas pode autorizar o levantamento de 50 % do valor dos depósitos da renda vigente aquando do início das obras, acrescida das atualizações ordinárias anuais, revertendo o restante para a entidade promotora das obras coercivas.
3 -A autorização referida no número anterior é emitida no prazo de 10 dias após a apresentação do requerimento, acompanhado dos elementos de prova necessários.
Depósito das rendas
1 -O arrendatário deposita a renda, nos termos dos artigos 17.º e seguintes do NRAU, enquanto a entidade promotora das obras coercivas não se encontrar totalmente ressarcida.
2 -No prazo de 10 dias após o ressarcimento integral, a entidade promotora das obras coercivas notifica os arrendatários da cessação do dever de depositar a renda.
Arrendamento pela entidade promotora das obras coercivas
1 - Sem prejuízo do disposto no n.º 4, existindo fogos devolutos no prédio reabilitado, pode a entidade promotora das obras coercivas arrendá-los, mediante concurso público, pelo prazo de dois anos, renovável nos termos do artigo 1096.º do Código Civil.
2 - Existindo arrendamento nos termos do número anterior, o proprietário só tem o direito de se opor à renovação do contrato quando o fim do respetivo prazo se verifique após o ressarcimento integral da entidade promotora das obras coercivas.
3 - A renda a praticar nos contratos referidos nos números anteriores é determinada de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º do NRAU.
4 - O disposto no n.º 1 não é aplicável se o proprietário arrendar os fogos devolutos, por valor não inferior ao previsto no número anterior, no prazo de quatro meses após a ocupação do prédio pela entidade promotora das obras coercivas ou após a conclusão das obras.
5 - Aos titulares dos contratos de arrendamento previstos neste artigo é aplicável o disposto no artigo anterior, cabendo ao senhorio o direito previsto no n.º 2 do artigo 18.º
Arrolamento de bens
1 -Se, no momento da ocupação, forem encontrados bens no local a ocupar, proceder-se-á ao seu arrolamento.
2 -Para efeitos do arrolamento referido no número anterior, procede-se da seguinte forma:
a)É lavrado auto em que se descrevem os bens, em verbas numeradas, e se mencionam quaisquer ocorrências relevantes;
b)O auto é assinado pelo funcionário que o lavrar e pelo possuidor dos bens, se existir, devendo intervir duas testemunhas quando não for assinado por este último;
c)Ao acto de arrolamento assiste o possuidor ou detentor dos bens, sempre que queira e esteja no local ou seja possível chamá-lo, podendo fazer-se representar por mandatário judicial;
d)Os bens arrolados ficam depositados à guarda da entidade promotora das obras coercivas e são entregues ao respetivo dono, a requerimento deste, sem prejuízo de só poderem ser repostos no fogo despejando após a conclusão das respetivas obras;
e)São aplicáveis ao arrolamento as disposições relativas à penhora, com as devidas adaptações, em tudo que não contrarie o estabelecido neste artigo.
3 -O arrendatário é responsável pelas despesas resultantes do despejo.
4 -O dono dos bens é responsável pelas despesas resultantes do depósito e arrolamento daqueles.
Obras por iniciativa de outras entidades
O disposto na presente subsecção é aplicável, com as devidas adaptações, à realização de obras em prédios arrendados por entidade à qual a lei confira esse direito, nomeadamente sociedades de reabilitação urbana, fundos de investimento imobiliário e fundos de pensões.
Subsecção III - Execução de obras pelo arrendatário
Secção III - Regime especial transitório
Subsecção I - Disposições gerais
Âmbito de aplicação
1 -O disposto na presente secção aplica-se apenas aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro.
2 -Em tudo o não previsto na presente secção aplica-se o disposto na secção anterior.
Subsecção II - Iniciativa do senhorio
Denúncia para demolição
1 -A faculdade de denúncia para demolição rege-se pelo disposto no artigo 7.º, sem prejuízo do disposto no artigo seguinte.
Denúncia do contrato com arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60 %
1 - A denúncia do contrato de duração indeterminada para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos, nos termos da alínea b) do artigo 1101.º do Código Civil, quando o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60 %, obriga o senhorio, na falta de acordo entre as partes, a garantir o realojamento do arrendatário em condições análogas às que este já detinha, nos termos previstos nos n.os 3 a 5 do artigo 6.º, devendo o local a tal destinado encontrar-se em estado de conservação médio ou superior.
2 - Para efeitos do disposto no número anterior, na comunicação a que se refere o n.º 1 do artigo 8.º, o senhorio indica o local destinado ao realojamento e a respetiva renda propostos, bem como o prazo legalmente previsto para a resposta e a consequência prevista no n.º 7 para a falta de resposta.
3 - No prazo de 30 dias a contar da receção da comunicação prevista no n.º 1 do artigo 8.º, o arrendatário pode optar pelo realojamento, nos termos do presente artigo, ou pelo recebimento de indemnização, nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 6.º e do n.º 5 do artigo 8.º
4 - Se o arrendatário optar pelo realojamento, deve ainda na sua resposta, sendo caso disso, invocar que o rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA), sendo aplicável o disposto no artigo 32.º do NRAU.
5 - Caso o arrendatário invoque e comprove que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, o senhorio pode ainda, no prazo de 10 dias a contar da receção da resposta a que se refere o número anterior, comunicar ao arrendatário que, em alternativa à denúncia do contrato, quando esta tenha por fundamento a realização de obra de remodelação ou restauro profundos, opta por suspender a execução desse contrato pelo período necessário à execução das obras, ficando obrigado a garantir o realojamento do arrendatário durante esse período, nos termos previstos no artigo seguinte.
6 - Na comunicação a que se refere o número anterior, o senhorio informa o arrendatário:
a) Do local e das condições do realojamento fornecido;
b) Da data de início e duração previsível das obras;
c) Da data para a entrega da chave do local de realojamento temporário e para a desocupação do locado.
7 - A falta de resposta do arrendatário no prazo previsto no n.º 3 vale como opção pelo realojamento e aceitação do local a tal destinado e renda propostos pelo senhorio.
8 - No caso de haver lugar ao realojamento nos termos do n.º 1, deve ser celebrado novo contrato de arrendamento no prazo de 30 dias, a contar da receção pelo senhorio da resposta do arrendatário a que se refere o n.º 3 ou, verificando-se o disposto no n.º 7, do termo do prazo a que se refere o n.º 3, sob pena de ineficácia da denúncia do contrato primitivo.
9 - O novo contrato de arrendamento é celebrado por duração indeterminada, nos termos e condições previstos no n.º 1, não sendo aplicável o disposto na alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil.
10 - À renda a pagar pelo novo contrato de arrendamento é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º do NRAU ou, tratando-se de arrendatário cujo agregado familiar tenha RABC inferior a cinco RMNA, nos n.os 7, 9 e 10 do artigo 36.º do NRAU.
11 - O contrato de arrendamento mantém-se em caso de morte do arrendatário realojado, passando a quem tenha direito nos termos gerais da lei.
12 - A obrigação de realojamento prevista nos números anteriores existe somente quando o arrendatário tenha no locado a sua residência permanente ou quando a falta de residência permanente for devida a caso de força maior ou doença.
Suspensão do contrato para remodelação ou restauro
1 - Se optar pela suspensão da execução do contrato nos termos do n.º 5 do artigo anterior, o senhorio fica obrigado a garantir o realojamento do arrendatário durante esse período, aplicando-se o disposto no n.º 1 do artigo anterior quanto às condições do realojamento ou, se for caso disso, no artigo 73.º do regime jurídico da reabilitação urbana.
2 - Sem prejuízo da manutenção da obrigação de pagamento da renda, o contrato de arrendamento suspende-se no momento da desocupação do locado pelo arrendatário.
3 - O senhorio comunica ao arrendatário a conclusão das obras, devendo o arrendatário reocupar o locado no prazo de três meses, salvo justo impedimento, sob pena de caducidade do contrato de arrendamento.
4 - À desocupação do locado em consequência da suspensão da execução do contrato nos termos dos números anteriores é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 15.º-A a 15.º-S do NRAU.
5 - Para efeitos do disposto no número anterior, o requerimento de despejo a que se refere o artigo 15.º-B do NRAU deve ser acompanhado da comunicação prevista nos n.os 5 e 6 do artigo anterior.
Actualização da renda
1 - O senhorio que realize obras de reabilitação ou que participe em operação urbanística de reabilitação nos três anos antes de proceder à actualização da renda nos termos da secção ii do NRAU, das quais resulte a atribuição à totalidade do prédio ou fracção onde se situa o locado de nível de conservação bom ou excelente, nos termos do Decreto-Lei n.º 156/2006, de 8 de Agosto, pode actualizar a renda anual tendo por base a fórmula seguinte:
2 - Para efeitos da fórmula referida no número anterior:
a) VPC é o valor patrimonial corrigido, correspondente ao valor da avaliação realizada nos termos dos artigos 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), sem consideração do coeficiente de vetustez;
b) CC é o coeficiente de conservação, previsto no artigo 33.º do NRAU;
Subsecção III - Iniciativa do município
Actualização da renda
1 -A realização de obras pelo município visa a obtenção pelo prédio de um nível de conservação compatível com a actualização da renda, nos termos dos artigos 30.º e seguintes do NRAU, com as devidas adaptações e as especialidades constantes deste artigo.
2 -A comunicação ao arrendatário prevista no artigo 16.º tem o efeito da comunicação pelo senhorio prevista no artigo 34.º do NRAU, sendo a indicação do valor da renda futura substituída pela indicação de que haverá aumento da renda, para montante a indicar após a conclusão das obras.
3 -À comunicação referida no número anterior é aplicável o disposto nas alíneas c), d) e e) do n.º 4 e no n.º 5 do artigo 38.º do NRAU.
4 -Após a conclusão das obras, a câmara municipal promove a avaliação fiscal do prédio e a determinação do seu nível de conservação e comunica ao arrendatário o fim das obras e o valor da renda actualizada, contendo essa comunicação os elementos previstos nas alíneas a) e b) do n.º 4 do artigo 38.º do NRAU.
5 -É aplicável à actualização da renda o disposto no artigo anterior.
6 -A nova renda, determinada de acordo com o faseamento aplicável ao caso, é devida a partir do 3.º mês a contar da comunicação prevista no n.º 4.
7 -O arrendatário pode denunciar o contrato enquanto não reocupar o locado.
8 -O valor a levantar pelo senhorio, nos termos do n.º 2 do artigo 18.º, não pode ser superior ao valor da renda vigente aquando do início das obras, acrescida das actualizações ordinárias anuais.
Subsecção IV - Iniciativa do arrendatário
Divisão I - Âmbito de aplicação
Divisão II - Manutenção do arrendamento
Actuação do arrendatário
1 - Quando ao locado tenha sido atribuído nível de conservação mau ou péssimo, nos termos definidos em diploma próprio, o arrendatário pode intimar o senhorio à realização das obras necessárias à obtenção de um nível médio ou superior.
2 - Se o senhorio, sendo a tal intimado, não iniciar as obras dentro do prazo de seis meses ou declarar não o pretender fazer dentro desse prazo, o arrendatário pode solicitar ao município competente a realização de obras coercivas ou tomar a iniciativa da sua realização, nos termos dos artigos seguintes.
3 - Cessa o disposto no número anterior quando o senhorio não der início à obra por motivo imputável à Administração Pública, nomeadamente por demora no licenciamento da obra ou na decisão sobre a atribuição de apoio à reabilitação do prédio.
4 - A intimação para obras e a declaração de não pretender realizá-las só são eficazes quando efectuadas por escrito.
Legitimidade
1 - Além do caso previsto no n.º 2 do artigo anterior, o arrendatário pode realizar obras de conservação quando o senhorio, a tal instado pelo município, a elas não proceda dentro do prazo estabelecido.
2 - O arrendatário pode ainda realizar obras no caso de o senhorio ter suspendido a execução de obras anteriormente iniciadas e não as ter retomado no prazo de 90 dias a contar da suspensão, desde que o arrendatário tenha posteriormente intimado o senhorio a retomá-las em prazo não superior a 30 dias, sendo também aqui aplicável o disposto no n.º 3 do artigo anterior.
3 - Havendo pluralidade de arrendatários em prédio não sujeito a propriedade horizontal, a realização de obras, relativamente às partes comuns, depende do assentimento de, pelo menos, metade deles, ficando os restantes vinculados a tal decisão e aos correspondentes encargos.
4 - O arrendatário só pode realizar as obras necessárias para se atingir o nível médio de conservação, nos termos definidos em diploma próprio.
5 - Encontrando-se o edifício constituído em propriedade horizontal, o arrendatário pode substituir-se ao senhorio na execução de obras nas partes comuns, determinadas pela assembleia de condóminos ou impostas nos termos previstos no artigo 89.º do regime jurídico da urbanização e da edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, e no artigo 55.º do regime jurídico da reabilitação urbana, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro.
Procedimento
1 - O início das obras pelo arrendatário depende de prévia comunicação dessa intenção ao senhorio.
2 - A comunicação referida no número anterior é feita com o mínimo de um mês de antecedência face ao início das obras e contém o respectivo orçamento e a exposição dos factos que conferem o direito de as efectuar.
Compensação
1 - O arrendatário que efectue obras no locado compensa o valor despendido com as obras com o valor da renda, a partir do início daquelas.
2 - O valor das obras a ter em conta para efeitos de compensação é o correspondente às despesas efectuadas e orçamentadas e respectivos juros, acrescidos de 5% destinados a despesas de administração.
3 - Cessando, por qualquer causa, o contrato de arrendamento antes do ressarcimento completo do arrendatário, este tem o direito de receber o valor em falta.
4- Durante o período de duração da compensação, o senhorio tem o direito de receber o valor correspondente a 50% da renda vigente aquando do início das obras, acrescida das actualizações ordinárias anuais.
Compensação e valor da renda
1 -O valor da renda a ter em conta para os efeitos do artigo anterior é o resultante da aplicação dos artigos 31.º a 33.º do NRAU, considerando-se um nível médio de conservação e um faseamento em cinco anos.
2 -Durante o período de duração da compensação, o senhorio tem o direito de receber o valor correspondente a 50% da renda vigente aquando do início das obras, acrescida das actualizações ordinárias anuais.
Divisão III - Aquisição do locado pelo arrendatário
Legitimidade
1 -Quando ao locado tenha sido atribuído um nível de conservação de mau ou péssimo, nos termos do Decreto-Lei n.º 156/2006, de 8 de Agosto, o arrendatário que pretenda reabilitá-lo pode adquirir o locado desde que, cumulativamente:
a)O senhorio, a tal intimado, não tenha iniciado as obras dentro do prazo de seis meses ou tenha declarado não o pretender fazer dentro desse prazo;
b)O arrendatário tenha solicitado ao município competente a realização de obras coercivas, nos termos do n.º 2 do artigo 30.º, sem que este as tenha iniciado no prazo de seis meses.
2 -O arrendatário pode ainda adquirir o locado no caso de o senhorio ou o município terem suspendido a execução de obras anteriormente iniciadas nos termos das alíneas do número anterior e não as terem retomado no prazo de 90 dias a contar da suspensão, desde que o arrendatário tenha posteriormente intimado ao seu reinício em prazo não superior a 30 dias.
3 -Cessa o disposto nos números anteriores quando o senhorio não der início à obra por motivo imputável à Administração Pública, nomeadamente por demora no licenciamento da obra ou na decisão sobre a atribuição de apoio à reabilitação do prédio.
Acção de aquisição
1 -O arrendatário com direito de aquisição pode exercê-lo, no prazo de três anos a contar do final do prazo previsto na alínea b) do n.º 1 do artigo anterior, desde que o senhorio não tenha entretanto iniciado as obras, mediante a propositura de acção judicial a tal destinada.
2 -A petição inicial contém a descrição das obras que o autor pretende realizar e é acompanhada de comprovativo da aprovação pelo município do projecto de arquitectura, quando exigível.
3 -A sentença tem por efeito a transmissão da propriedade para o arrendatário e só é proferida mostrando-se integralmente pago o preço e satisfeitas as obrigações fiscais inerentes à transmissão.
4 -A sentença declara o cumprimento ou a isenção das obrigações fiscais e refere a obrigação de reabilitação e manutenção que recaem sobre o adquirente.
Legitimidade passiva
A acção deve ser proposta contra o senhorio e ainda, quando não seja a mesma pessoa, contra o proprietário, superficiário ou usufrutuário.
Valor da aquisição
1 -O valor de aquisição é o resultante de avaliação feita nos termos do CIMI há menos de três anos.
2 -O autor tem legitimidade para requerer a avaliação fiscal referida no número anterior.
Obrigação de reabilitação e manutenção
1 -O adquirente do prédio deve realizar as obras indicadas na ficha de avaliação do estado de conservação como necessárias para a obtenção de uma classificação de médio.
2 -As obras devem ser iniciadas no prazo de 120 dias a contar da aquisição, aplicando-se, com as necessárias adaptações, o disposto no n.º 3 do artigo 35.º
3 -O adquirente do prédio deve mantê-lo em estado de conservação médio, ou superior, durante os 20 anos subsequentes à aquisição.
4 -Em caso de transmissão ocorrida nos 20 anos seguintes à aquisição pelo arrendatário, o novo titular sucede nas obrigações previstas nos números anteriores.
5 -O disposto no n.º 1 não impede o adquirente de efectuar outras obras, nomeadamente tendentes a melhorar o prédio em mais do que aquilo a que está obrigado.
6 -O adquirente pode efectuar obras de reconstrução ou de alteração, tal como definidas nas alíneas c) e e) do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, desde que mantenha condições de ocupação análogas às anteriores para todos os ocupantes do prédio.
7 -Não se aplica a restrição prevista na parte final do número anterior quando haja acordo dos ocupantes.
Reversão
1 -Se o disposto no artigo anterior não for cumprido, o anterior proprietário tem direito à reaquisição do prédio pelo mesmo preço.
2 -O direito à reaquisição é exercido através de acção judicial, seguindo-se, com as necessárias adaptações, o disposto no artigo 36.º
3 -Em caso de reversão, é aplicável o disposto nos n.os 3 e 4 do artigo anterior.
Registo predial
O registo da aquisição pelo arrendatário contém referência à obrigação prevista nos n.os 2 e 3 do artigo 39.º
Prédios constituídos em propriedade horizontal
1 -Estando o prédio constituído em propriedade horizontal, o arrendatário pode adquirir a fracção autónoma locada.
2 -Se as obras necessárias à obtenção de um nível de conservação médio incidirem sobre outras fracções autónomas ou sobre partes comuns do prédio, o arrendatário pode adquirir as fracções necessárias à realização da obra, podendo, quando indispensável, adquirir a totalidade das fracções.
3 -O titular de fracção autónoma a adquirir pode, na contestação da acção de aquisição, declarar estar disposto a participar nas obras necessárias, caso em que a acção improcede quanto a ele.
4 -A declaração prevista no número anterior vale como título executivo para a execução da obrigação dela decorrente.
5 -Pretendendo o arrendatário adquirir fracção além daquela que arrenda, os demais condóminos podem declarar pretender a aquisição, para si, dessa fracção, caso em que se abre licitação entre os interessados, revertendo o excesso para o alienante.
6 -O condómino interessado na aquisição prevista no número anterior que não seja parte no processo pode intervir na acção para esse efeito.
Prédios não constituídos em propriedade horizontal
1 -Se o locado consistir em edifício composto por uma única unidade, ou em edifício composto por diversas unidades e que, por qualquer motivo, não possa ser submetido ao regime da propriedade horizontal, a aquisição opera em relação à totalidade do prédio.
2 -Se o locado consistir em unidade de um edifício composto por diversas fracções em condições de constituírem fracções autónomas, sem que o mesmo se encontre constituído em propriedade horizontal, o arrendatário pode, na própria acção de aquisição e em alternativa:
a)Solicitar ao tribunal a constituição judicial da propriedade horizontal, operando a aquisição da propriedade apenas em relação à fracção autónoma que vier a corresponder ao locado;
b)Solicitar ao tribunal a constituição judicial da propriedade horizontal, operando a aquisição da propriedade em relação à fracção autónoma que vier a corresponder ao locado e ainda em relação às fracções necessárias à realização da obra, nos termos do n.º 2 do artigo anterior.
Aquisição de outras fracções
1 -No caso previsto na alínea b) do n.º 2 do artigo anterior, são partes passivas os sujeitos referidos no artigo 36.º e ainda, no caso de as fracções a adquirir se encontrarem arrendadas, os respectivos arrendatários.
2 -O réu não arrendatário pode, na contestação da acção de aquisição, optar por manter a titularidade de uma ou mais fracções, à excepção da ocupada pelo autor.
3 -O réu arrendatário pode, na contestação da acção de aquisição, optar pela aquisição da fracção por si ocupada, direito este que substitui o direito de preferência previsto no artigo 1091.º do Código Civil, quando existente.
4 -As opções previstas nos n.os 2 e 3 pressupõem a obrigação de participar nas obras necessárias, sendo aplicável o disposto no n.º 3 do artigo 42.º
Responsabilidade contraordenacional
1 -Sem prejuízo da responsabilidade civil, criminal ou disciplinar, são puníveis como contraordenação as falsas declarações dos técnicos autores de projetos no termo de responsabilidade previsto na alínea a) do n.º 2 do artigo 8.º
2 -A contraordenação prevista no número anterior é punível com coima de (euro) 3000 a (euro) 200 000.
3 -A negligência é punível, sendo os limites mínimos e máximos das coimas reduzidos para metade.
4 -A tentativa é punível com a coima aplicável à contraordenação consumada, especialmente atenuada.
5 -Consoante a gravidade da contraordenação e a culpa do agente, pode ser aplicada, simultaneamente com a coima, a sanção acessória de interdição do exercício, até ao máximo de quatro anos, da profissão ou atividade conexas com a infração praticada.
6 -As sanções previstas nos números anteriores são comunicadas à ordem ou associação profissional respetiva, quando exista.
7 -Sem prejuízo das competências atribuídas por lei a outras autoridades policiais e fiscalizadoras, a competência para determinar a instauração dos processos de contraordenação, para designar o instrutor e para aplicar as coimas e as sanções acessórias pertence ao presidente da câmara municipal ou, se houver delegação de competências, aos vereadores.
8 -O produto da aplicação das coimas reverte a favor do município, inclusive quando as mesmas sejam cobradas em juízo.
Responsabilidade criminal
1 -As falsas declarações ou informações prestadas no termo de responsabilidade previsto na alínea a) do n.º 2 do artigo 8.º pelos técnicos autores de projetos são puníveis nos termos do artigo 256.º do Código Penal.
2 -O disposto no número anterior não prejudica a aplicação do artigo 277.º do Código Penal.
Secção IV - Disposições sancionatórias
Secção V - Disposições finais e transitórias
Comunicações
Às comunicações entre senhorio e arrendatário previstas no presente decreto-lei aplica-se o disposto nos artigos 9.º a 12.º do NRAU.
Alteração ao Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro
1 - O artigo 92.º do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, passa a ter a seguinte redacção:
5 -Ao despejo de ocupante titular de contrato de arrendamento aplica-se o disposto no Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto.
2 - O prazo previsto no n.º 2 do artigo 71.º do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, para requerer a emissão do alvará não corre na pendência das acções de aquisição ou denúncia previstas neste decreto-lei.
Norma revogatória
É revogada a Lei n.º 2088, de 3 de Junho de 1957.
Entrada em vigor
O presente decreto-lei entra em vigor no 30.º dia seguinte ao da sua publicação.