Capítulo I - Disposição geral
Objeto
1 -A presente lei estabelece medidas com o objetivo de garantir mais habitação.
2 -Para efeitos do disposto no número anterior, a presente lei procede:
a)À criação de um apoio à promoção de habitação para arrendamento acessível;
b)Ao desenvolvimento de uma Nova Geração de Cooperativismo para a Promoção de Habitação Acessível;
c)À definição de regras excecionais e transitórias quanto ao valor das rendas nos novos contratos de arrendamento, subsequentes a contratos celebrados nos últimos cinco anos;
d)À definição de mecanismos de proteção dos inquilinos com contratos de arrendamento anteriores a 1990 e à garantia da justa compensação do senhorio;
e)À integração da tramitação do procedimento especial de despejo e da injunção em matéria de arrendamento junto do Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), para simplificação e melhoria do seu funcionamento e reforço das garantias das partes;
f)À aprovação de várias medidas fiscais de incentivo e apoio ao arrendamento;
g)Ao incentivo à transferência de apartamentos em alojamento local para o arrendamento habitacional;
j)Ao alargamento do âmbito de isenções de fiscalização prévia do Tribunal de Contas.
3 -Para concretizar o disposto no número anterior, a presente lei procede:
k)À alteração ao Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro;
l)À terceira alteração à Lei n.º 19/2022, de 21 de outubro, que determina o coeficiente de atualização de rendas para 2023, cria um apoio extraordinário ao arrendamento, reduz o IVA no fornecimento de eletricidade, estabelece um regime transitório de atualização das pensões, estabelece um regime de resgate de planos de poupança e determina a impenhorabilidade de apoios às famílias, alterada pela Leis n.os 24-D/2022, de 30 de dezembro, e 24/2023, de 29 de maio;
m)À oitava alteração ao Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, alterada pelas Leis n.os 31/2012, de 14 de agosto, 79/2014, de 19 de dezembro, 42/2017, de 14 de junho, 43/2017, de 14 de junho, 12/2019, de 12 de fevereiro, 13/2019, de 12 de fevereiro, e 2/2020, de 31 de março;
n)À primeira alteração ao Decreto-Lei n.º 1/2013, de 7 de janeiro, que procede à instalação e à definição das regras do funcionamento do Balcão Nacional do Arrendamento e do procedimento especial de despejo;
o)À primeira alteração ao Decreto-Lei n.º 34/2021, de 14 de maio, que procede à aprovação do Regime do Procedimento de Injunção em Matéria de Arrendamento;
p)À décima terceira alteração à Lei n.º 23/2007, de 4 de julho, que aprova o regime jurídico de entrada, permanência, saída e afastamento de estrangeiros do território nacional, alterada pelas Leis n.os 29/2012, de 9 de agosto, 56/2015, de 23 de junho, 63/2015, de 30 de junho, 59/2017, de 31 de julho, 102/2017, de 28 de agosto, 26/2018, de 5 de julho, e 28/2019, de 29 de março, pelo Decreto-Lei n.º 14/2021, de 12 de fevereiro, pela Lei n.º 18/2022, de 25 de agosto, pelo Decreto-Lei n.º 41/2023, de 2 de junho, e pelas Leis n.os 41/2023, de 10 de agosto, e 53/2023, de 31 de agosto;
q)À décima quarta alteração à Lei de Organização e Processo do Tribunal de Contas, aprovada pela Lei n.º 98/97, de 26 de agosto, alterada pelas Leis n.os 87-B/98, de 31 de dezembro, 1/2001, de 4 de janeiro, 55-B/2004, de 30 de dezembro, 48/2006, de 29 de agosto, 35/2007, de 13 de agosto, 3-B/2010, de 28 de abril, 61/2011, de 7 de dezembro, 2/2012, de 6 de janeiro, 20/2015, de 9 de março, 42/2016, de 28 de dezembro, 2/2020, de 31 de março, 27-A/2020, de 24 de julho, e 12/2022, de 27 de junho;
r)À primeira alteração ao Decreto-Lei n.º 20-B/2023, de 22 de março, que cria apoios extraordinários de apoio às famílias para pagamento da renda e da prestação de contratos de crédito.
Capítulo II - Promoção de habitação acessível
Secção I - Habitação para arrendamento acessível
Subsecção I - Disposições gerais
Promoção de habitação acessível
É criado um apoio à promoção de habitação para arrendamento acessível.
Beneficiários
a)As cooperativas de habitação e construção, que cumpram as condições de acesso previstas no artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 145/97, de 11 de junho, que regula a concessão de financiamentos a cooperativas de habitação e construção para construção de habitações a custos controlados;
b)As sociedades comerciais que se dediquem à construção civil, em consórcio ou sob outra forma de associação com sociedades comerciais cujo objeto social inclua o arrendamento para habitação e a gestão de património, que cumpram as condições de acesso previstas no artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 165/93, de 7 de maio, que regula a concessão de financiamentos a empresas privadas de construção civil para a construção de habitação de custos controlados ao abrigo de contratos de desenvolvimento para habitação, ou sociedades em cujo capital aquelas participem, bem como entidades que se dediquem à promoção e ao investimento imobiliário;
c)A IHM - Investimentos Habitacionais da Madeira, EPERAM, e a Direção Regional da Habitação dos Açores, isoladamente ou em parceria com as entidades referidas nas alíneas anteriores;
d)Os municípios e as juntas de freguesia, isoladamente ou em parceria com as entidades referidas nas alíneas anteriores;
e)As misericórdias, as instituições particulares de solidariedade social e as pessoas coletivas de utilidade pública administrativa ou de reconhecido interesse público.
Extensão do regime ao alojamento estudantil
1 -O disposto na presente secção é aplicável, com as necessárias adaptações, ao alojamento estudantil.
2 -A adesão a este regime está sujeita à aplicação de valores máximos de preços mensais de alojamento para estudantes, definidos em portaria pelos membros do Governo responsáveis pelas áreas do ensino superior e da habitação.
Subsecção II - Modelo e financiamento
Modalidades de apoio
1 -Para a promoção de habitação para arrendamento acessível, os beneficiários podem aceder aos incentivos previstos na legislação fiscal, bem como às seguintes modalidades de apoio:
a)Linha de financiamento;
b)Cedência de terrenos e edifícios públicos.
2 -Os fogos promovidos e disponibilizados ao abrigo do apoio previsto na presente secção ficam sujeitos, por todo o período de concessão e eventuais renovações, ao regime fiscal aplicável ao arrendamento acessível em vigor no início da concessão, sem prejuízo de regime fiscal mais favorável que vier a ser definido.
Linha de financiamento
1 -Para efeitos do disposto na presente secção, é disponibilizada uma linha de financiamento, com garantia mútua e bonificação da taxa de juro, para projetos na área da habitação acessível, nomeadamente para construção ou reabilitação, incluindo a aquisição do imóvel para este efeito, e posterior arrendamento, no montante global máximo de 250 000 000 (euro).
2 -A linha de financiamento é promovida pelo Banco Português de Fomento, S. A., no prazo de 45 dias a contar da entrada em vigor da presente lei ou, quando posterior, na data da aprovação das condições legalmente exigidas.
3 -Os termos e as condições da linha de financiamento são regulamentados por portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas das finanças, da economia e da habitação, mediante proposta do Banco Português de Fomento, S. A., em colaboração com o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.)
4 -É admitido o arrendamento a entidades públicas para subsequente subarrendamento a candidatos que cumpram os critérios de elegibilidade no âmbito dos programas promovidos por aquelas entidades na área da habitação acessível.
5 -Para os efeitos previstos no n.º 1, o Governo fica autorizado a conceder garantia pelo Estado a favor do Fundo de Contragarantia Mútuo, considerando, para esse efeito, o limite previsto no n.º 3 do artigo 106.º da Lei n.º 24-D/2022, de 30 de dezembro, aplicando-se com as necessárias adaptações o disposto na Lei n.º 112/97, de 16 de setembro.
Cedência de terrenos e edifícios públicos
1 -O Governo identifica o património imobiliário público para cedência ao abrigo do presente apoio, com vista à promoção, disponibilização e gestão de arrendamento acessível.
2 -A afetação do património é realizada através de cedência do direito de superfície, por um prazo máximo de 90 anos, renovável mediante acordo entre as partes para o mesmo fim.
3 -O direito de superfície previsto no número anterior é transmissível, desde que salvaguardados todos os direitos e deveres inerentes, nomeadamente o dever de afetação dos fogos à promoção de habitação para arrendamento acessível.
4 -Não é permitida a transferência da propriedade plena para os beneficiários.
Subsecção III - Limites
Limites dos apoios
1 -As habitações construídas com financiamentos concedidos ao abrigo da alínea a) do n.º 1 do artigo 5.º estão sujeitas aos parâmetros e valores em vigor para a habitação de custos controlados, nomeadamente quanto ao custo de promoção por metro quadrado.
2 -Os limites de preço de renda fixados ao abrigo do Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, servem de cálculo e são aplicáveis aos contratos de arrendamento celebrados pelas entidades previstas no artigo 3.º
Inalienabilidade e preferência
1 -Os fogos promovidos ao abrigo da presente secção ficam afetos ao arrendamento acessível, pelo período mínimo de:
a)90 anos, renovável, quando haja cedência do direito de superfície;
b)25 anos nos restantes casos.
2 -Decorrido o prazo de arrendamento previsto no número anterior, e em caso de venda, os municípios e o IHRU, I. P., têm direito de preferência na aquisição dos fogos promovidos ao abrigo do presente apoio, por valor calculado de acordo com a legislação aplicável à promoção de habitações a custos controlados, reportados à data de conclusão do empreendimento e atualizado pelo fator de correção monetária.
Avaliação dos apoios
1 -O IHRU, I. P., assegura a realização de uma avaliação externa aos apoios de linha de financiamento e cedência de terrenos e edifícios públicos, após 18 meses de execução deste programa.
2 -Após a primeira avaliação, os apoios referidos no número anterior são avaliados por cada ano de execução.
Regulamentação
Os termos e condições do apoio previsto na presente secção são regulamentados por portaria do membro do Governo responsável pela área da habitação, no prazo de 90 dias a contar da data de entrada em vigor da presente lei.
Secção II - Parcerias entre o Estado, as autarquias locais e o setor cooperativo
Nova Geração de Cooperativismo para a Promoção de Habitação Acessível
1 -É permitida a cedência de imóveis públicos através de protocolo entre as entidades do setor cooperativo e o IHRU, I. P., no âmbito da criação de um conjunto de projetos-piloto a integrar na Nova Geração de Cooperativismo para a Promoção de Habitação Acessível.
2 -No protocolo referido no número anterior devem, sempre que possível, participar o município territorialmente competente e as entidades representativas das juntas de freguesia.
3 -No caso de reabilitação do parque habitacional existente, a Nova Geração de Cooperativismo para a Promoção de Habitação Acessível é assegurada através de financiamento público, a fundo perdido, no valor de 25 % do custo total de construção.
4 -O protocolo referido no n.º 1 é celebrado no prazo de 30 dias após a entrada em vigor da presente lei e pressupõe:
a)A identificação dos imóveis públicos a ceder;
b)Os instrumentos de financiamento disponíveis e a criar;
c)Os atos de execução necessários até ao início dos projetos-piloto; e
d)As obrigações assumidas entre as partes na promoção e apoio técnico, legislativo e institucional, às cooperativas de habitação participantes e aos cidadãos interessados na sua constituição.
5 -As entidades do setor cooperativo subscritoras do protocolo referido no n.º 1 devem criar um registo de cooperadores, com especial enfoque nos jovens, e dinamizar a constituição de novas cooperativas.
6 -A Nova Geração de Cooperativismo para a Promoção de Habitação Acessível baseia-se nos seguintes princípios:
e)Promover modelos de projeto e construção inovadores e sustentáveis;
f)Favorecer, sempre que possível, a mobilidade suave dos seus habitantes;
g)Fomentar a replicabilidade e colaboração entre projetos cooperativos.
7 -No prazo de seis meses após a entrada em vigor da presente lei, devem ser desenvolvidos e acelerados modelos cooperativos a realizar em propriedade pública ao abrigo de modelos de direito de superfície a longo termo.
8 -Os municípios referidos no n.º 2 podem enquadrar os projetos-piloto nas respetivas Estratégias Locais de Habitação, ao abrigo do Decreto-Lei n.º 37/2018, de 4 de junho.
9 -As despesas com a definição e implementação do disposto no presente artigo são suportadas pelo IHRU, I. P., enquanto entidade coordenadora do projeto-piloto.
Capítulo III - Incentivos ao arrendamento habitacional
Secção I - Aquisição e utilização de imóveis
Aquisição de bens imóveis por entidades públicas
1 -É permitida a aquisição onerosa do direito de propriedade ou de outros direitos reais sobre bens imóveis, para arrendamento acessível, por entidades públicas, devendo, em qualquer caso, o valor da aquisição ser compatível com o que resulte do procedimento de avaliação.
2 -É ainda permitida a aquisição, no todo ou em parte, de empreendimentos habitacionais de custos controlados, incluindo as partes acessórias das habitações, construídos ou a construir.
3 -O regime previsto no número anterior aplica-se, com as necessárias alterações, ao arrendamento para posterior subarrendamento habitacional.
Alteração ao Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis
4 -Quando o prédio tenha sido revendido sem ser novamente para revenda, no prazo de um ano, e haja sido pago imposto, este é anulado pelo chefe de finanças, a requerimento do interessado, acompanhado de documento comprovativo da transação, considerando-se como facto superveniente nos termos e para os efeitos do disposto no n.º 4 do artigo 70.º do Código de Procedimento e de Processo Tributário.
5 -A aquisição a que se refere o artigo 7.º deixa de beneficiar de isenção logo que se verifique que aos prédios adquiridos para revenda foi dado destino diferente ou que os mesmos não foram revendidos dentro do prazo de um ano ou o foram novamente para revenda.
6 -Nos casos previstos no número anterior, o imposto é devido desde a aquisição, acrescendo juros compensatórios nos termos do artigo 33.º
10 -Para efeitos do disposto no n.º 5, considera-se destino diferente a conclusão de obras, de edificação ou de melhoramento, ou outras alterações que possam determinar variação do seu valor patrimonial tributário.»
Alteração ao Decreto-Lei n.º 159/2006, de 8 de agosto
2 -As empresas de telecomunicações e as empresas distribuidoras de gás, eletricidade e água enviam obrigatoriamente aos municípios, até ao dia 1 de outubro de cada ano, uma lista atualizada da ausência de contratos de fornecimento ou de consumos ou de consumos baixos, por cada prédio urbano ou fração autónoma, através de comunicação eletrónica ou outro suporte informático.
3 -A lista referida no número anterior inclui obrigatoriamente a identificação matricial de cada prédio.»
d)Adquirido para revenda por pessoas singulares ou coletivas, nas mesmas condições do artigo 7.º do Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro, bem como adquirido pelas entidades e nas condições referidas no artigo 8.º do mesmo Código, desde que, em qualquer dos casos, tenham beneficiado ou venham a beneficiar da isenção do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e durante o período de um ano a contar da data da aquisição;
Alteração ao Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro
1 -(Anterior corpo do artigo.)
2 -A caducidade prevista no número anterior não produz efeitos relativamente a proprietários e titulares de outros direitos, ónus e encargos sobre os edifícios ou frações, aos quais tenham sido concedidos benefícios fiscais ao abrigo do artigo 14.º»
Secção II - Alojamento local
Alteração ao Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto
h)Período de sazonalidade, sempre que se trate de habitação própria e permanente utilizada para este fim por período não superior a 120 dias.
4 -Sempre que o estabelecimento de alojamento local seja registado em fração autónoma de edifício em regime de propriedade horizontal que se destine, no título constitutivo, a habitação, deve o registo ser precedido de decisão do condomínio para uso diverso de exercício da atividade de alojamento local.
5 -A decisão é tomada nos termos do n.º 1 do artigo 1419.º do Código Civil.
Aditamento ao Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto
1 -O registo de estabelecimento de alojamento local tem a duração de cinco anos, renovável por iguais períodos.
2 -A primeira renovação é contada a partir da data de emissão do título de abertura ao público.
3 -As renovações do registo carecem de deliberação expressa da câmara municipal territorialmente competente, com faculdade de delegação e subdelegação, no prazo definido em regulamento municipal, podendo opor-se, com base nos requisitos de funcionamento dos estabelecimentos ou, quando aplicável, com o previsto na respetiva Carta Municipal de Habitação.»
Suspensão de novos registos de alojamento local
1 -A emissão de novos registos de estabelecimento de alojamento local, ao abrigo do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, nas modalidades de apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício, fica suspensa em todo o território nacional, com exceção dos territórios do interior identificados no anexo à Portaria n.º 208/2017, de 13 de julho, nos termos previstos nos números seguintes.
2 -Os municípios definem, expressamente, nas respetivas Cartas Municipais de Habitação, aprovadas nos termos previstos no artigo 22.º da Lei n.º 83/2019, de 3 de setembro, o adequado equilíbrio de oferta de habitações e alojamento estudantil no respetivo território, que permita o termo da suspensão prevista no número anterior, sem prejuízo da identificação das regras e dos limites da utilização de frações habitacionais para alojamento local.
3 -A suspensão prevista no n.º 1 mantém-se na totalidade ou parte da área do município em que tenha sido declarada a situação de carência habitacional, nos termos do artigo 62.º da Lei n.º 83/2019, de 3 de setembro.
4 -O disposto no presente artigo não se aplica à exploração de imóveis integrados no Fundo Revive Natureza, nos termos do Decreto-Lei n.º 161/2019, de 25 de outubro.
5 -O disposto no presente artigo não se aplica às Regiões Autónomas.
Reapreciação de registos de alojamento local emitidos
1 -Os registos de alojamento local emitidos à data da entrada em vigor da presente lei são reapreciados durante o ano de 2030, nos termos previstos no artigo 6.º-A do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto.
2 -Os registos referidos no número anterior são, a partir da primeira reapreciação, renováveis por cinco anos.
3 -Excetuam-se do disposto no n.º 1 os estabelecimentos de alojamento local que constituam garantia real de contratos de mútuo celebrados até 16 de fevereiro de 2023, que ainda não tenham sido integralmente liquidados a 31 de dezembro de 2029, cuja primeira reapreciação só tem lugar após a amortização integral inicialmente contratada.
Caducidade de registos inativos
1 -No prazo de dois meses a contar da data de entrada em vigor da presente lei, os titulares do registo de alojamento local são obrigados a efetuar prova, mediante apresentação de declaração contributiva, da manutenção da atividade de exploração, comunicando efetividade de exercício na plataforma RNAL - Registo Nacional de Alojamento Local, através do Balcão Único Eletrónico previsto no artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 92/2010, de 26 de julho.
2 -O incumprimento do disposto no número anterior implica o cancelamento dos respetivos registos, por decisão do presidente da câmara municipal territorialmente competente.
3 -O disposto nos números anteriores não é aplicável à exploração de unidades de alojamento local em habitação própria e permanente, desde que essa exploração não ultrapasse 120 dias por ano.
Contribuição extraordinária sobre os apartamentos em alojamento local
É criada uma contribuição extraordinária sobre os apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício em alojamento local, cujo regime é aprovado no anexo à presente lei e da qual faz parte integrante.
Secção III - Habitabilidade e arrendamento de imóveis devolutos
Linha de financiamento para obras coercivas
1 -É aprovada uma linha de financiamento, com garantia mútua e bonificação da taxa de juro, de apoio à execução, pelos municípios, de obras coercivas ao abrigo dos artigos 89.º e seguintes do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, no montante global máximo de 150 000 000 (euro).
2 -A linha de financiamento prevista no número anterior é promovida pelo Banco Português de Fomento, S. A., no prazo máximo de 45 dias a contar da entrada em vigor da presente lei ou, quando posterior, na data da aprovação das condições legalmente exigidas.
3 -Os termos e condições da linha de financiamento são regulamentados por portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas das finanças, da economia e da habitação, mediante proposta do Banco Português de Fomento, S. A., em colaboração com o IHRU, I. P.
4 -Para os efeitos previstos no n.º 1, o Governo fica autorizado a conceder garantia pelo Estado a favor do Fundo de Contragarantia Mútuo, considerando, para esse efeito, o limite previsto no n.º 3 do artigo 106.º da Lei n.º 24-D/2022, de 30 de dezembro, aplicando-se com as necessárias adaptações o disposto na Lei n.º 112/97, de 16 de setembro.
Aditamento ao Regime Jurídico da Urbanização e Edificação
1 -As edificações devem ser objeto de fiscalização periódica quanto às condições de habitabilidade, por parte da respetiva câmara municipal.
2 -Sem prejuízo do disposto no número anterior, a câmara municipal pode, oficiosamente ou a requerimento de qualquer interessado, determinar a fiscalização sobre as condições de utilização do imóvel.
a)Notificação do dever de conservação, previsto no n.º 2 do artigo 89.º, promovendo a execução das obras necessárias, em caso de incumprimento daquela notificação, ao abrigo do artigo 91.º; ou
b)Notificação do dever de dar uso à fração autónoma e, querendo, apresentação de proposta de arrendamento, nos termos previstos no artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 89/2021, de 3 de novembro.
3 -No âmbito da fiscalização é verificado o cumprimento das normas legais relativas às condições de habitabilidade que constituam situações irregulares de arrendamento ou subarrendamento habitacional.
4 -Sempre que forem identificadas situações irregulares, a câmara municipal intima o proprietário para a reposição da utilização nos termos autorizados, ao abrigo dos artigos 102.º e seguintes.
5 -Caso os municípios não pretendam proceder ao arrendamento do imóvel e o mesmo não careça de obras de conservação, remetem a informação sobre o imóvel ao IHRU, I. P., para que este possa, querendo, notificar o proprietário, nos termos e para os efeitos previstos na alínea b) do n.º 2 e no n.º 4.
6 -O disposto no presente artigo não se aplica às Regiões Autónomas.»
Alteração ao Decreto-Lei n.º 89/2021, de 3 de novembro
1 -O IHRU, I. P., quando tenha conhecimento, por denúncia ou através de documentos que lhe sejam remetidos, de factos que possam consubstanciar a existência de deficiências nos fogos arrendados ou subarrendados, pode solicitar à câmara municipal:
a)A determinação do nível de conservação do respetivo locado, ao abrigo da alínea c) do n.º 1 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 266-B/2012, de 31 de dezembro;
b)A verificação das condições de habitabilidade.
2 -Quando da determinação a que se refere a alínea a) do número anterior resulte um nível de conservação mau ou péssimo, a câmara municipal ou a entidade a que se refere o n.º 2 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 266-B/2012, de 31 de dezembro, consoante os casos, deve aplicar o disposto nos artigos 89.º e seguintes do RJUE.
3 -A verificação das condições de habitabilidade segue os termos previstos no artigo 88.º-A do RJUE.
4 -A câmara municipal territorialmente competente remete ao IHRU, I. P., para conhecimento, cópia do auto de vistoria e respetiva ficha de avaliação do imóvel, bem como, nos casos previstos nos números anteriores, da notificação subsequente e demais diligências efetuadas no âmbito do respetivo processo.»
Secção IV - Benefícios fiscais
Alteração à lista i anexa ao Código do Imposto sobre o Valor Acrescentado
2 -23 - As empreitadas de reabilitação de edifícios e as empreitadas de construção ou reabilitação de equipamentos de utilização coletiva de natureza pública, localizados em áreas de reabilitação urbana (áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística, zonas de intervenção das sociedades de reabilitação urbana e outras) delimitadas nos termos legais, ou realizadas no âmbito de operações de requalificação e reabilitação de reconhecido interesse público nacional.»
Alteração ao Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares
e)O imóvel transmitido tenha sido destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, comprovada através do respetivo domicílio fiscal, nos 24 meses anteriores à data da transmissão;
f)Os sujeitos passivos não tenham beneficiado, no ano da obtenção dos ganhos e nos três anos anteriores, do presente regime de exclusão, sem prejuízo da comprovação pelo sujeito passivo, efetuada em procedimento de liquidação, de que a não observância da presente condição se deveu a circunstâncias excecionais.
23 -O disposto nos n.os 3 a 5 não se aplica a rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento habitacional celebrados a partir de 1 de janeiro de 2024, cuja renda mensal exceda em 50 % os limites gerais de preço de renda por tipologia em função do concelho onde se localiza o imóvel, previstos nas tabelas 1 e 2 do anexo i à Portaria n.º 176/2019, de 6 de junho.
24 -Aos novos contratos de arrendamento que beneficiem do disposto nos n.os 3 a 5, é aplicada uma redução adicional de cinco pontos percentuais na respetiva taxa autónoma sempre que a renda seja inferior, em pelo menos cinco pontos percentuais, à renda do contrato de arrendamento anterior sobre o mesmo imóvel.»
Alteração ao Estatuto dos Benefícios Fiscais
5 -Para efeitos do disposto nos n.os 1 e 3, o período de isenção a conceder é de três anos, aplicável a prédios urbanos cujo valor patrimonial tributário não exceda 125 000 (euro), prorrogáveis por mais dois, mediante deliberação da assembleia municipal, que deve ser comunicada à Autoridade Tributária e Aduaneira, por transmissão eletrónica de dados, até 31 de dezembro, para vigorar no ano seguinte.
Aditamento ao Estatuto dos Benefícios Fiscais
1 -Ficam isentas de imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis as aquisições de terrenos para construção destinados à construção de imóveis habitacionais que preencham, cumulativamente, os seguintes requisitos:
a)Pelo menos 700/1000 dos prédios em propriedade horizontal, ou a totalidade dos prédios em propriedade total ou frações autónomas, sejam afetos ao Programa de Apoio ao Arrendamento, independentemente do promotor, desde que certificadas pelo IHRU, I. P., ou, quando promovidas na Região Autónoma da Madeira ou na Região Autónoma dos Açores, pela IHM - Investimentos Habitacionais da Madeira, EPERAM, ou pela Direção Regional da Habitação dos Açores, respetivamente;
b)O procedimento de controlo prévio para obras de construção, nos termos definidos na alínea b) do artigo 2.º do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, de imóveis com afetação habitacional seja iniciado junto da entidade competente no prazo de dois anos após a aquisição.
c)A celebração do contrato de arrendamento e respetiva inscrição no Portal das Finanças ocorra até 31 de dezembro de 2024.
2 -Aos prédios urbanos ou frações autónomas adquiridos, reabilitados ou construídos para afetação ao Programa de Apoio ao Arrendamento são aplicáveis os seguintes benefícios fiscais:
3 -As isenções previstas nos números anteriores ficam sem efeito se:
4 -Para efeitos da contagem dos prazos previstos na alínea a) do número anterior, considera-se que o imóvel mantém a sua afetação ao Programa de Apoio ao Arrendamento se, em caso de cessação do contrato de arrendamento, for celebrado novo contrato no âmbito do mesmo programa no prazo de três meses.
5 -Aos benefícios referidos nos n.os 1 e 2 aplica-se o disposto nos n.os 3, 5, 7 e 8 do artigo anterior.
6 -Os benefícios fiscais previstos nos n.os 1 e 2 aplicam-se ainda a imóveis adquiridos, reabilitados ou construídos, afetos ao arrendamento, no âmbito de programas habitacionais promovidos pelas entidades com competência na área da habitação nas Regiões Autónomas.
7 -Ficam isentos de tributação em IRS e IRC os ganhos provenientes da alienação onerosa, ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais, de imóveis para habitação, com exceção:
8 -Os rendimentos isentos nos termos dos números anteriores são englobados, em sede de IRS, para efeitos de determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Alteração ao Código do Imposto do Selo
y)Os contratos de arrendamento habitacional enquadrados no Programa de Apoio ao Arrendamento, nos termos do Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, e os contratos celebrados no âmbito de programas públicos de habitação promovidos pelas entidades competentes na área da habitação nas Regiões Autónomas.
Alteração ao Código do Imposto Municipal sobre Imóveis
j)Verificar-se a ocorrência prevista no n.º 3 do artigo 11.º-B;
3 -Consideram-se terrenos para construção os terrenos situados dentro ou fora de um aglomerado urbano:
a)Para os quais tenha sido concedida licença ou comunicação prévia favorável de operação de loteamento ou de construção; ou
b)Que tenham sido comunicados pelos municípios à Autoridade Tributária e Aduaneira como aptos para construção nos termos dos instrumentos de gestão territorial aplicáveis.
4 -Excetuam-se do número anterior os terrenos em que as entidades competentes vedem qualquer das operações referidas na alínea a) no número anterior, designadamente os localizados em zonas verdes, áreas protegidas ou que, de acordo com os planos municipais de ordenamento do território, estejam afetos a espaços, infraestruturas ou equipamentos públicos.
5 -A comunicação a que se refere a alínea b) do n.º 3 é feita exclusivamente por via eletrónica, através de declaração de modelo oficial, aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças.
6 -Enquadram-se na previsão da alínea d) do n.º 1:
c)Os terrenos excecionados pelo n.º 4.
9 -Os municípios, mediante deliberação da assembleia municipal, podem majorar até ao triplo a taxa aplicável aos prédios rústicos com áreas florestais que se encontrem em situação de abandono, não podendo da aplicação desta majoração resultar uma coleta de imposto inferior a 20 (euro) por cada prédio abrangido.
Aditamento ao Código do Imposto Municipal sobre Imóveis
1 -Ficam isentos de imposto municipal sobre imóveis os terrenos para construção cujo procedimento de controlo prévio para obras de construção, tal como definidas na alínea b) do artigo 2.º do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, de imóveis com afetação habitacional tenha sido iniciado junto da entidade competente, e para os quais ainda não tenha havido decisão final, expressa ou tácita, do procedimento.
2 -Ficam isentos de imposto municipal sobre imóveis os prédios em que o procedimento de controlo prévio para utilização habitacional, nos termos do n.º 5 do artigo 4.º do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, tenha sido iniciado junto da entidade competente, e para os quais ainda não tenha havido decisão final, expressa ou tácita, do procedimento.
3 -Nas situações previstas nos números anteriores, caso ao prédio seja dada utilização diversa de fins habitacionais, liquida-se o imposto por todo o período decorrido desde a sua aquisição.
4 -Para efeitos da aplicação das isenções previstas nos n.os 1 e 2, os sujeitos passivos apresentam ao serviço de finanças da área da situação dos prédios documento comprovativo do início do procedimento de controlo prévio.
5 -As isenções previstas nos n.os 1 e 2 iniciam-se a partir da data da apresentação referida no número anterior.
6 -Para efeitos da caducidade das isenções previstas nos n.os 1 e 2, devem os municípios, ou os sujeitos passivos, comunicar à Autoridade Tributária e Aduaneira a decisão final, expressa ou tácita, dos procedimentos de controlo prévio relativos aos imóveis em causa, no prazo de 60 dias a contar da referida decisão.
7 -Se a comunicação a que se refere o número anterior for apresentada após o prazo, o imposto é devido pelo tempo entretanto decorrido, acrescendo-lhe os juros compensatórios, nos termos do artigo 117.º
8 -Não gozam do regime previsto n.os 1 e 2 os sujeitos passivos que tenham adquirido o prédio a entidade que dele já tenha beneficiado.
9 -O disposto nos n.os 1 e 2 não é aplicável aos sujeitos passivos que:
a)Tenham domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
b)Sejam, nos termos previstos no n.º 8 do artigo 17.º do Código do IMT, uma entidade dominada ou controlada, direta ou indiretamente, por entidade que tenha domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante da lista referida na alínea anterior.»
Alteração à Lei n.º 19/2022, de 21 de outubro
1 -Para efeitos de imposto sobre o rendimento das pessoas singulares, a determinação dos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento enquadráveis na categoria F, aos quais se aplicam as taxas previstas no n.º 1 do artigo 68.º ou no n.º 2 do artigo 72.º do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (CIRS), aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro, obtém-se através da aplicação do coeficiente de 0,90 após as deduções a que se refere o artigo 41.º do mesmo Código.
2 -Aos rendimentos aos quais se aplique uma das taxas especiais previstas nos n.os 3 a 5 do artigo 72.º do CIRS, são aplicáveis os coeficientes de apoio constantes da tabela seguinte, após as deduções a que se refere o artigo 41.º do mesmo Código:
Taxa aplicávelCoeficiente
de apoio
26 %...0,90
24 %...0,89
23 %...0,89
22 %...0,88
21 %...0,87
20 %...0,87
19 %...0,86
18 %...0,85
16 %...0,82
15 %...0,81
14 %...0,79
10 %...0,70
5 %...0,45
Capítulo IV - Segurança no mercado de arrendamento
Secção I - Proteção dos inquilinos
Renda dos novos contratos de arrendamento
1 -A renda inicial dos novos contratos de arrendamento para fins habitacionais que incidam sobre imóveis relativamente aos quais tenham vigorado contratos de arrendamento celebrados nos cinco anos anteriores à entrada em vigor da presente lei não pode exceder o valor da última renda praticada sobre o mesmo imóvel em contrato anterior, aplicado o coeficiente de 1,02.
2 -O disposto no presente artigo aplica-se aos contratos que excedam os limites gerais de preço de renda por tipologia previstos nas tabelas 1 e 2 do anexo i à Portaria n.º 176/2019, de 6 de junho.
3 -Quando o contrato de arrendamento imediatamente anterior não tenha sido objeto de uma ou mais atualizações legalmente permitidas, ao valor da renda inicial podem, ainda, ser aplicados os coeficientes anuais ao abrigo do artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, desde que não tenham passado mais de três anos sobre a data em que teria sido inicialmente possível a sua aplicação.
4 -Para efeitos do disposto no número anterior, o coeficiente a considerar para o ano de 2023 é de 1,0543.
5 -No caso de imóveis que sejam objeto de obras de remodelação ou restauro profundos, devidamente atestadas pela Câmara Municipal, à renda inicial dos novos contratos de arrendamento pode acrescer o valor relativo às correspondentes despesas suportadas pelo senhorio, até ao limite anual de 15 %.
6 -Os coeficientes previstos no presente artigo só podem ser aplicados uma vez em cada ano civil.
Contratos anteriores a 1990
1 -Os contratos abrangidos pelos artigos 35.º e 36.º do NRAU, não transitam para o mesmo.
2 -Na sequência do relatório previsto no n.º 2 do artigo 228.º da Lei n.º 12/2022, de 27 de junho, procede-se à definição das medidas fiscais, incluindo isenção de IRS e de IMI, dos montantes e dos limites da compensação a atribuir ao senhorio e da renda a fixar para o arrendatário a aplicar a partir de 2024.
Secção II - Alterações legislativas no âmbito do arrendamento e para celeridade dos processos judiciais
Alteração ao Novo Regime do Arrendamento Urbano
a)Identificar as partes, indicando, consoante os casos, os seus nomes ou denominações, domicílios ou sedes e os respetivos números de identificação civil, fiscal ou de pessoa coletiva;
l)Indicar o número internacional de identificação bancária (IBAN) de conta por si titulada, juntando o respetivo documento comprovativo;
5 -Em caso de incumprimento pelo arrendatário do disposto no número anterior, o senhorio pode requerer o despejo imediato, devendo, em caso de deferimento do requerimento, o juiz pronunciar-se sobre a autorização de entrada no domicílio, independentemente de ter sido requerida, aplicando-se com as necessárias adaptações os artigos 15.º-J, 15.º-K e 15.º-M.
9 -Os autos são distribuídos ao tribunal da situação do locado no primeiro momento processual em que se suscite uma questão sujeita a decisão judicial.
11 -Quando a oposição seja julgada improcedente, a decisão condena o requerido a proceder à entrega do imóvel no prazo de 30 dias, valendo tal decisão como autorização de entrada imediata no domicílio.
12 -As partes podem livremente acordar prazo diferente do previsto no número anterior para a entrega do locado.
13 -A sentença é notificada às partes, ao agente de execução ou ao notário.
Aditamento ao Novo Regime do Arrendamento Urbano
1 -O processo é imediatamente concluso ao juiz para proferir decisão judicial para entrada imediata no domicílio nos casos em que:
a)Depois de notificado, o requerido não deduzir oposição no respetivo prazo;
b)A oposição se tiver por não deduzida nos termos do disposto nos n.os 6 e 7 do artigo 15.º-F;
c)Na pendência do procedimento especial de despejo, o requerido não proceder ao pagamento ou depósito das rendas que se forem vencendo, nos termos previstos no n.º 10 do artigo 15.º
d)O arrendatário mantenha a ocupação do locado.
2 -Nas situações da alínea a) do número anterior, aplica-se, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 566.º a 568.º do Código de Processo Civil.
3 -Quando tenha sido efetuado o pedido de pagamento das rendas, encargos ou despesas em atraso, a decisão referida no n.º 1 pronuncia-se igualmente sobre aquele pedido.
4 -À decisão judicial que condene o requerido nos termos do número anterior é aplicável o regime previsto nos n.os 5 e 6 do artigo 15.º-J.
5 -A sentença é notificada às partes, ao agente de execução ou ao notário, aplicando-se, com as necessárias adaptações, o regime previsto nos n.os 11 e 12 do artigo 15.º-I.
6 -O pagamento referido no n.º 1 tem como valor máximo mensal 1,5 vezes, com o limite total de 9 vezes, a remuneração mínima mensal garantida.
7 -Quando exista carência de meios do arrendatário a sua aferição e o respetivo encaminhamento junto das entidades competentes na matéria são efetuados nos termos do procedimento a definir em portaria conjunta dos membros do Governo responsáveis pelas áreas da justiça, segurança social e habitação.
8 -O requerente que tenha beneficiado do pagamento da renda previsto nos números anteriores não pode desistir do pedido ou da instância.
9 -O BAS presta as informações que lhe forem solicitadas pelo IHRU, I. P., designadamente para efeitos de comprovação da pendência de procedimento especial de despejo.»
Alteração ao Decreto-Lei n.º 1/2013, de 7 de janeiro
f)Outro requerimento ou ato processual que deva ser apresentado quando o procedimento esteja a correr junto do BAS.
2 -O requerimento deve ser acompanhado dos documentos previstos nos n.os 2 e 3 do artigo 15.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, bem como da comunicação prevista no n.º 6 do mesmo artigo, sob pena de recusa.
3 -Recebidos os elementos previstos no n.º 1, o BAS remete, por via eletrónica, o requerimento de despejo para o tribunal nele indicado, juntamente com a decisão judicial proferida, a procuração forense e o documento comprovativo do pagamento de taxa de justiça, valendo o conjunto destes documentos como requerimento executivo idóneo a iniciar a execução para pagamento de quantia certa.
4 -Efetuado o envio do requerimento executivo para o tribunal, o BAS remete ao requerente o comprovativo desse envio, juntamente com as referências necessárias para efetuar o pagamento dos honorários devidos ao agente de execução designado, nos termos da regulamentação relativa à remuneração do agente de execução nas execuções cíveis.
5 -Caso a designação do agente de execução tenha sido efetuada pelo BAS, são remetidos ao requerente, juntamente com elementos referidos no número anterior, os elementos de identificação e de contacto do agente de execução.
Alteração ao Decreto-Lei n.º 34/2021, de 14 de maio
1 -Recebido o requerimento, o BAS expede imediatamente notificação para o requerido, por carta registada com aviso de receção, para, em 15 dias, este:
d)O requerimento de apoio judiciário é processado com caráter de urgência.
3 -A notificação é expedida para o local indicado no requerimento, aplicando-se, com as necessárias adaptações, o disposto no artigo 228.º, nos n.os 3 a 5 do artigo 229.º, no n.º 2 do artigo 230.º e nos artigos 231.º, 232.º, 237.º, 238.º e 246.º, não havendo lugar à advertência prevista no artigo 233.º, todos do Código de Processo Civil.
Alterações sistemáticas ao Decreto-Lei n.º 1/2013, de 7 de janeiro
a)O capítulo ii passa a ter como epígrafe «Balcão do Arrendatário e do Senhorio».
b)A secção iii do capítulo iii passa a ter como epígrafe «Decisão de desocupação do locado e pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas».
Sistema integrado de acesso à informação
O Governo implementa, no prazo de 60 dias, um sistema integrado de acesso à informação relativa ao arrendamento, na ótica do senhorio e do arrendatário.
Capítulo V - Autorizações de residência para atividade de investimento
Autorizações de residência para atividade de investimento
1 -Não são admitidos novos pedidos de autorização de residência para atividade de investimento, concedidos ao abrigo do disposto nas subalíneas i), iii) e iv) da alínea d) do n.º 1 do artigo 3.º da Lei n.º 23/2007, de 4 de julho, na redação anterior à entrada em vigor da presente lei, nos termos previstos no seu artigo 90.º-A, a partir da data da entrada em vigor da presente lei.
2 -O disposto no número anterior não prejudica a possibilidade de renovação das autorizações de residência para atividade de investimento quando essas autorizações tenham sido concedidas ao abrigo do regime legal aplicável até à data da entrada em vigor da presente lei.
3 -O disposto no número anterior é igualmente aplicável à concessão ou renovação de autorizações de residência para reagrupamento familiar previstas no artigo 98.º da Lei n.º 23/2007, de 4 de julho.
4 -O disposto no n.º 2 é ainda aplicável aos cidadãos titulares de autorização de residência para atividade de investimento e seus familiares que cumpram os requisitos previstos no artigo 80.º da Lei n.º 23/2007, de 4 de julho, e pretendam requerer a concessão de uma autorização de residência para atividade de investimento permanente, excecionando a este regime o previsto na alínea b) do n.º 2 e nos n.os 3 e 4 do artigo 85.º do mesmo diploma.
5 -Nos casos previstos nos números anteriores, a renovação determina a conversão da autorização de residência numa autorização de residência para imigrantes empreendedores, nos termos do n.º 4 do artigo 89.º da Lei n.º 23/2007, de 4 de julho, devendo os seus titulares cumprir o prazo mínimo de permanência de sete dias, seguidos ou interpolados, no primeiro ano e de 14 dias, seguidos ou interpolados, nos subsequentes períodos de dois anos.
Pedidos de autorização de residência para atividade de investimento pendentes
1 -Mantêm-se válidos os pedidos de concessão e de renovação de autorização de residência para atividade de investimento previstos nas subalíneas i), iii) e iv) da alínea d) do n.º 1 do artigo 3.º da Lei n.º 23/2007, de 4 de julho, na redação anterior à entrada em vigor da presente lei, solicitados ao abrigo do disposto nos n.os 1 e 2 do artigo 90.º-A da Lei n.º 23/2007, de 4 de julho, que se encontrem a aguardar decisão junto das entidades competentes na data de entrada em vigor da presente lei.
2 -O disposto no número anterior é ainda aplicável aos pedidos que se encontrem pendentes de procedimentos de controlo prévio nas câmaras municipais, na data da entrada em vigor da presente lei.
3 -Aos pedidos referidos nos números anteriores aplica-se, com as necessárias adaptações, o previsto no n.º 5 do artigo 42.º
4 -Para efeitos do disposto no número anterior, devem as entidades competentes verificar a adequação do investimento ao respetivo projeto empreendedor.
5 -São competentes para a verificação da adequação do investimento ao respetivo projeto empreendedor, consoante a matéria:
a)A Agência para o Investimento e Comércio Externo de Portugal, E. P. E.;
b)O Banco Português de Fomento, S. A.;
c)O IAPMEI - Agência para a Competitividade e Inovação, I. P.;
d)A Agência Nacional de Inovação (ANI);
e)O Gabinete de Estratégia, Planeamento e Avaliação Culturais (GEPAC);
f)Outras entidades que se revelem adequadas em razão da matéria.
Alteração à Lei n.º 23/2007, de 4 de julho
z)[...]
aa) [...]
bb) [...]
cc) [...]
dd) [...]
ee) [...]
ff) [...]
gg) [...]
hh) [...]
2 -O montante ou requisito quantitativo mínimo da atividade de investimento prevista nas subalíneas ii), v) e vi) da alínea d) do número anterior pode ser inferior em 20 %, quando a atividade seja efetuada em territórios de baixa densidade.
3 -Para efeitos do disposto no número anterior, consideram-se territórios de baixa densidade os definidos na Portaria n.º 208/2017, de 13 de julho, com menos de 100 habitantes por km2 ou um produto interno bruto (PIB) per capita inferior a 75 % da média nacional.
4 -As atividades de investimento previstas nas subalíneas ii) e v) a viii) da alínea d) do n.º 1 carecem de avaliação a cada dois anos quanto aos seus impactos na atividade científica, cultural e na promoção do investimento direto estrangeiro e criação de postos de trabalho.
5 -As atividades de investimento previstas nas subalíneas referidas no número anterior não se podem destinar, direta ou indiretamente, ao investimento imobiliário.
Capítulo VI - Disposições complementares
Emprego no setor da construção
Durante o ano de 2023, o Governo desenvolve um plano de reforço da formação e requalificação de trabalhadores e desempregados para o setor da construção civil através da promoção da oferta formativa dos centros de gestão direta e dos centros protocolares do Instituto do Emprego e Formação Profissional, I. P., de forma a prevenir o desemprego, promover a manutenção dos postos de trabalho e estimular a criação de emprego no setor da construção civil.
Reabilitação térmica de habitações
No desenho de futuros avisos do Fundo Ambiental, dedicados à melhoria de eficiência energética do parque habitacional existente, são obrigatoriamente considerados mecanismos de avaliação que alavanquem candidaturas dedicadas à reabilitação térmica de habitações que se destinem a arrendamento acessível.
Seguros de falta de pagamento de renda
A Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões avalia junto do setor segurador a existência de desincentivos ou barreiras à contratação de seguros de falta de pagamento de renda subscritos pelos senhorios, comunicando as conclusões da sua análise à Assembleia da República e ao Governo até ao final de 2023.
Alteração à Lei n.º 98/97, de 26 de agosto
c)Os contratos de arrendamento, e as correspondentes prestações complementares, nomeadamente de promoção, elaboração ou gestão dos mesmos, bem como os de fornecimento de água, gás e eletricidade ou celebrados com empresas de limpeza, de segurança de instalações e de assistência técnica;
Aditamento ao Decreto-Lei n.º 20-B/2023, de 22 de março
É aditado o artigo 5.º-A ao Decreto-Lei n.º 20-B/2023, de 22 de março, com a seguinte redação:
Impenhorabilidade dos apoios extraordinários
Os apoios extraordinários atribuídos nos termos do presente decreto-lei são impenhoráveis.»
Capítulo VII - Disposições transitórias e finais
Norma transitória em matéria fiscal
1 -São excluídos de tributação em IRS os ganhos provenientes da transmissão onerosa de terrenos para construção ou de imóveis habitacionais que não sejam destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:
a)O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel, seja aplicado na amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo, do seu agregado familiar ou dos seus descendentes;
b)A amortização referida na alínea anterior seja concretizada num prazo de três meses contados da data de realização.
2 -Sempre que o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel transmitido, for parcialmente reinvestido na amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo, do seu agregado familiar ou dos seus descendentes, o valor remanescente é sujeito a tributação de acordo com as disposições gerais do Código do IRS.
3 -A Autoridade Tributária e Aduaneira pode exigir que os sujeitos passivos apresentem documentos comprovativos, após a entrega da declaração modelo 3 de IRS de 2023 e 2024, da amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado à habitação própria e permanente.
4 -O disposto nos números anteriores aplica-se às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024.
5 -Nas transmissões efetuadas até à entrada em vigor da presente lei, a amortização referida na alínea b) do n.º 1 tem de ser concretizada até três meses após a entrada em vigor da presente lei.
6 -Fica suspensa a contagem do prazo para o reinvestimento previsto na alínea b) do n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS, durante um período de dois anos, com efeitos a 1 de janeiro de 2020.
7 -O disposto nos n.os 2 a 5 do artigo 72.º do Código do IRS, na redação introduzida pela presente lei, aplica-se a novos contratos de arrendamento e respetivas renovações contratuais, bem como às renovações dos contratos de arrendamento em vigor verificadas a partir da data de entrada em vigor da presente lei.
8 -O disposto no n.º 2 do artigo 72.º do Código do IRS, na redação introduzida pela presente lei:
9 -A verba 2.23 da lista i anexa ao Código do Imposto sobre o Valor Acrescentado, na redação introduzida pela presente lei, não é aplicável aos seguintes casos:
10 -Para efeitos do disposto no n.º 6, os contribuintes que possam aproveitar da suspensão do prazo aí referido, para além dos meios gerais de reação legalmente previstos, têm a faculdade de apresentar uma declaração de rendimentos de substituição do ano em que foi concretizado o reinvestimento, ou do ano em que foi efetuada a alienação no caso do objeto do reinvestimento se ter verificado nos 24 meses anteriores, devendo esta declaração de substituição ser apresentada até ao final do ano de 2024 nas situações em que já tenha havido a tributação das mais valias, que devem estar excluídas de tributação, por ato de reliquidação da Autoridade Tributária e Aduaneira.
11 -Para efeitos dos n.os 1 e 2 do artigo 3.º da Lei n.º 19/2022, de 21 de outubro, são igualmente considerados os rendimentos prediais de contratos de arrendamento enquadráveis na categoria F, aos quais fossem aplicáveis, à data de entrada em vigor da presente lei, as taxas previstas na alínea e) do n.º 1 e no n.º 2 do artigo 72.º do Código do IRS, na redação anterior à dada pela presente lei.
12 -O disposto no número anterior é igualmente aplicável entre 7 de outubro e 31 de dezembro de 2023, aos rendimentos de contratos de arrendamento não habitacional e de contratos de arrendamento habitacional a que se refere o n.º 8, que se renovem após a entrada em vigor da presente lei.
Norma transitória no âmbito do Estatuto dos Benefícios Fiscais
O disposto no n.º 5 do artigo 46.º do EBF, na redação dada pela presente lei, aplica-se aos prédios ou parte de prédios urbanos habitacionais cuja construção, ampliação, melhoramento ou aquisição a título oneroso tenha ocorrido no ano de 2022 ou que, tendo ocorrido em momento anterior, tenham beneficiado da isenção prevista no n.º 1 do artigo 46.º do EBF em 2022, sendo nesses casos deduzido ao período de duração da isenção os anos já transcorridos.
Norma transitória em matéria de alojamento local
O disposto nos n.os 4 e 5 do artigo 5.º e na parte final da alínea f) do n.º 2 do artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, na redação dada pela presente lei, apenas se aplica aos registos efetuados após a entrada em vigor da mesma.
Norma revogatória
a)Os n.os 1, 2, 3, 5, 7, 9 a 17, 21 e 27 a 30 do artigo 71.º do EBF;
b)As alíneas d) e e) do n.º 1 e os n.os 2 a 7 do artigo 9.º do Código do IMI;
c)O n.º 7 do artigo 15.º, o n.º 2 do artigo 15.º-J, o artigo 15.º-L, os n.os 2, 3 e 4 do artigo 15.º-M, os artigos 15.º-N a 15.º-P, os n.os 6, 7 e 8 e a alínea c) do n.º 9 do artigo 15.º-S, o artigo 15.º-U, os n.os 3 a 6 do artigo 35.º e os n.os 7, 8, 9, 11, 12 e 13 do artigo 36.º do NRAU;
d)As subalíneas i), iii) e iv) da alínea d) do n.º 1 do artigo 3.º da Lei n.º 23/2007, de 4 de julho;
e)Os artigos 6.º e 7.º, o n.º 4 do artigo 8.º, as alíneas a) e d) do n.º 1 do artigo 10.º, o artigo 11.º, o n.º 6 do artigo 12.º, os artigos 14.º e 16.º, o n.º 3 e a alínea c) do n.º 4 do artigo 22.º e o artigo 25.º do Decreto-Lei n.º 1/2013, de 7 de janeiro; e
f)O n.º 3 do artigo 9.º do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto.
Produção de efeitos
1 -Produzem efeitos 120 dias após a entrada em vigor da presente lei:
a)A secção ii do capítulo iv, com exceção do disposto nos artigos 35.º, 36.º e 37.º do NRAU, na redação que lhes foi dada pela presente lei;
b)As alíneas c) e e) do artigo 53.º
2 -O disposto no artigo 34.º produz efeitos até 31 de dezembro de 2029.
3 -O disposto no artigo 15.º-LA do NRAU produz efeitos a 1 de janeiro de 2024.
Entrada em vigor
A presente lei entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação.
Anexo - (a que se refere o artigo 22.º)
Objeto
O presente regime cria uma contribuição extraordinária sobre os apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício em alojamento local (CEAL).
Incidência subjetiva
1 -São sujeitos passivos da CEAL os titulares da exploração dos estabelecimentos de alojamento local, na aceção do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto.
2 -Os proprietários de imóveis que não sejam titulares da exploração nos quais se desenvolva a exploração de alojamento local são subsidiariamente responsáveis pelo pagamento da CEAL relativamente aos respetivos imóveis.
Incidência objetiva
1 -A CEAL incide sobre a afetação de imóveis habitacionais a alojamento local, a 31 de dezembro de cada ano civil.
2 -Consideram-se imóveis habitacionais, para efeitos do presente regime, as suas frações autónomas e as partes ou divisões de prédios urbanos suscetíveis de utilização independente de natureza habitacional nos termos do n.º 2 do artigo 6.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis.
3 -Consideram-se afetos a alojamento local os imóveis habitacionais que integrem uma licença de alojamento local válida.
4 -Excluem-se da incidência objetiva da CEAL os imóveis localizados nos territórios do interior como tal identificados no anexo à Portaria n.º 208/2017, de 13 de julho, nas freguesias das regiões autónomas identificadas por decreto legislativo regional das respetivas Assembleias Legislativas e nas freguesias que preencham, cumulativamente, os seguintes critérios:
a)Sejam abrangidas por Carta Municipal de Habitação em vigor que evidencie o adequado equilíbrio de oferta de habitações e alojamento estudantil no município, aprovada ao abrigo do n.º 2 do artigo 22.º da Lei n.º 83/2019, de 3 de setembro;
b)Integrem municípios nos quais não tenha sido declarada a situação de carência habitacional, ao abrigo do n.º 5 do artigo 22.º da Lei n.º 83/2019, de 3 de setembro; e
c)Não tenham qualquer parte do seu território como zona de pressão urbanística, definida nos termos do Decreto-Lei n.º 159/2006, de 8 de agosto.
5 -Para efeitos do disposto no número anterior, os municípios comunicam à Autoridade Tributária e Aduaneira até 31 de janeiro do ano seguinte ao facto tributário, por transmissão eletrónica de dados, as freguesias que preenchem cumulativamente os critérios ali definidos.
Isenção
1 -Estão isentos da CEAL os imóveis habitacionais que não constituam frações autónomas, nem partes ou divisões suscetíveis de utilização independente.
2 -Estão ainda isentos da CEAL as unidades de alojamento local em habitação própria e permanente, desde que a exploração não ultrapasse 120 dias por ano.
Base tributável
A base tributável da CEAL é constituída pela aplicação do coeficiente económico do alojamento local e do coeficiente de pressão urbanística à área bruta privativa dos imóveis habitacionais, sobre os quais incida a CEAL.
Coeficiente económico do alojamento local
a)O rendimento médio anual por quarto disponível em alojamento local apurado pelo Instituto Nacional de Estatística, I. P., relativamente ao ano anterior ao facto tributário;
b)A área bruta mínima de um fogo habitacional de tipologia T1, nos termos previstos no artigo 67.º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38 382/1951, de 7 de agosto.
Coeficiente de pressão urbanística
1 -O coeficiente de pressão urbanística é calculado, para cada zona, através do quociente entre:
a)A variação positiva da renda de referência por m2, na zona do estabelecimento de alojamento local, entre 2015 e o ano anterior ao facto tributário;
b)A variação positiva da renda de referência por m2, apurada nos termos da alínea anterior, na zona em que tal variação seja mais elevada a nível nacional.
2 -Para efeitos do presente artigo, considera-se como «zona»:
c)Não sendo atingido o limite previsto na alínea anterior, o distrito de localização do imóvel, desde que entre os anos de referência tenham sido comunicados através da declaração modelo 2 do imposto do selo, pelo menos, 50 contratos de arrendamento habitacional permanente naquele distrito;
d)Nos demais casos, Portugal continental, a Região Autónoma dos Açores ou a Região Autónoma da Madeira, consoante o caso.
3 -A renda de referência por m2 é apurada:
4 -Ao coeficiente de pressão urbanística aplica-se os seguintes limites:
Publicidade dos coeficientes
1 -Os coeficientes apurados nos termos dos artigos 6.º e 7.º são publicados anualmente por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças.
2 -Os coeficientes aplicáveis ao ano de 2023 são publicados por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças no prazo de 60 dias após a publicação da presente lei.
Taxa
A taxa aplicável à base tributável é de 15 %.
Liquidação
1 -A contribuição é liquidada pelo sujeito passivo, através de declaração de modelo oficial, aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças.
2 -A declaração referida no número anterior é enviada anualmente à Autoridade Tributária e Aduaneira, por transmissão eletrónica de dados, até ao dia 20 do mês junho do ano seguinte ao facto tributário.
3 -A liquidação prevista no n.º 1 pode ser corrigida oficiosamente pela Autoridade Tributária e Aduaneira, nos prazos previstos na Lei Geral Tributária, aprovada em anexo ao Decreto-Lei n.º 398/98, de 17 de dezembro, caso sejam verificados erros ou omissões que determinem a exigência de um valor de contribuição superior ao liquidado pelo sujeito passivo.
4 -Na falta de liquidação da contribuição nos termos do n.º 1, a mesma é efetuada oficiosamente pela Autoridade Tributária e Aduaneira, com base nos elementos de que esta disponha, ao proprietário do imóvel inscrito na matriz à data do facto tributário.
Pagamento
1 -A contribuição liquidada é paga até ao dia 25 do mês de junho do ano seguinte ao facto tributário, nos locais de cobrança legalmente autorizados.
2 -Não sendo efetuado o pagamento da contribuição até ao termo do prazo previsto no número anterior, começam a correr imediatamente juros de mora e a cobrança da dívida é promovida pela Autoridade Tributária e Aduaneira, nos termos do Código de Procedimento e de Processo Tributário, aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 433/99, de 26 de outubro.
Consignação
1 -A receita obtida com a CEAL é consignada ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P., tendo em vista os programas definidos pelo Governo para as áreas da habitação, do arrendamento habitacional e da reabilitação urbana, em articulação com as políticas regionais e locais de habitação.
2 -A receita obtida com a CEAL cobrada nas Regiões Autónomas da Madeira e dos Açores é consignada, respetivamente, à IHM - Investimentos Habitacionais da Madeira, EPERAM, e à Direção Regional da Habitação dos Açores.
Não dedutibilidade
A CEAL não é dedutível para efeitos de determinação do lucro tributável em IRC, mesmo quando contabilizada como gasto do período de tributação.
Infrações
Ao incumprimento das obrigações tributárias previstas nesta lei é aplicável o Regime Geral das Infrações Tributárias, aprovado em anexo à Lei n.º 15/2001, de 5 de junho.
Garantias especiais
A CEAL goza das garantias especiais previstas no Código Civil, aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 47 344/66, de 25 de novembro.
Direito subsidiário
São subsidiariamente aplicáveis ao presente regime as disposições da lei geral tributária e do Código de Procedimento e de Processo Tributário.
Norma transitória
Na contribuição a liquidar em 2024, relativa a 31 de dezembro de 2023, são considerados, para efeitos da alínea a) do artigo 6.º, os dados do Instituto Nacional de Estatística, I. P., referentes ao ano de 2019.