Resolução do Conselho de Ministros n.º 43/95

O Plano Director Municipal de Albufeira, doravante designado por PDM, constitui o instrumento definidor das linhas gerais da política de ordenamento físico e de gestão urbanística do território municipal, tendo como objectivos:

O estabelecido no PDM não prejudica, sempre que tal se justifique, a elaboração de planos municipais de hierarquia inferior, os quais terão sempre de respeitar os parâmetros e objectivos definidos no PDM, sendo elaborados de acordo com as seguintes prioridades:

1) As unidades operativas de planeamento e gestão a que se referem os artigos 49.º a 52.º do presente Regulamento;

2) As zonas de expansão de comércio, indústria e serviços;

3) As zonas de edificação dispersa e as zonas de consolidação de edificação dispersa;

4) As zonas de expansão urbana e as zonas de expansão mista e de consolidação de ocupação turística.

As áreas do território concelhio sujeitas a servidões administrativas e restrições de utilidade pública ao direito de propriedade são identificadas na planta de condicionantes e descritas no relatório, sem prejuízo das estabelecidas na lei geral aplicável.

A Reserva Agrícola Nacional (RAN) abrange as áreas que, em virtude das suas características morfológicas, climatéricas e sociais, maior aptidão agrícola apresentam, e que são assinaladas na planta de condicionamentos.

§ único. A partir do momento da entrada em vigor do PDM, caducam todos os certificados de classificação de solos já emitidos relativos a terrenos não inseridos na RAN.

Os condicionamentos e servidões respeitantes à sinalização marítima - faróis e farolins - são os definidos no Decreto-Lei n.º 594/73, de 7 de Novembro, não podendo ser executadas construções de qualquer natureza, alterações de relevo e de configuração do solo, vedações, plantação ou derrube de árvores e arbustos, levantamento de postes e cabos aéreos, montagem de quaisquer sistemas luminosos ou outros trabalhos que possam afectar a eficiência da sinalização marítima sem prévia autorização da Direcção de Faróis.

Os condicionamentos a respeitar relativamente à protecção aos marcos geodésicos são os constantes do Decreto-Lei n.º 143/82, de 26 de Abril, nomeadamente:

Os condicionamentos e servidões da rede rodoviária são os que constam da Lei n.º 2110, de 19 de Agosto de 1961, e dos Decretos-Leis n.os 13/71, de 23 de Janeiro, 380/85, de 26 de Setembro, e 13/94, de 15 de Janeiro.

O licenciamento obrigatório e a fiscalização da exploração de massas minerais - pedreiras (incluindo os areeiros e barreiros) - obedecem à legislação em vigor:

Decreto-Lei n.º 90/90, de 16 de Março - recursos geológicos;

Decreto-Lei n.º 89/90, de 16 de Março - massas minerais;

Decreto-Lei n.º 162/90, de 22 de Maio - Regulamento Geral de Segurança e Higiene no Trabalho nas Minas e Pedreiras.

Devem obedecer igualmente à legislação complementar que se refira a segurança de trabalhadores e terceiros, preservação da qualidade do ambiente e recuperação paisagística, particularmente a que diz respeito à poluição sonora, atmosférica e hídrica.

São estabelecidos, consoante a respectiva categoria do uso dominante do solo, as seguintes classes de espaços:

As zonas de protecção imperativas compõem-se de áreas contempladas e protegidas pela lei, designadamente a da RAN, aprovada pelo Decreto-Lei n.º 196/89, de 14 de Junho, e a da REN, aprovada pelo Decreto-Lei n.º 93/90, de 19 de Março.

São zonas preferenciais as que integram as áreas que, não obstante se encontrarem libertas de condicionamentos legais ou restrições de carácter ambiental, são, no entanto, relevantes para a definição da estrutura verde do concelho.

Os espaços urbanos integram:

Sem prejuízo da regulamentação complementar constante do anexo I a este Regulamento, referente aos núcleos antigos de Albufeira, Paderne e Guia, as intervenções nos espaços urbanos ficam condicionadas aos seguintes parâmetros:

São considerados espaços urbanizáveis os assim definidos na planta de ordenamento e nos quais se verificam os seguintes requisitos:

À ZEM correspondem os espaços que, pela sua infra-estruturação actual e inserção nas áreas já edificadas, se podem considerar como preenchimento de espaços intersticiais e que, não afectando áreas integrantes da RAN e da REN, possam ser considerados como potencial expansão da ZM.

A ZCOT é integrada pelos espaços já plenamente infra-estruturados e pelos espaços intersticiais da ZOT que, dada a sua aptidão, e por não afectarem zonas da REN ou da RAN, poderão ser vocacionados para empreendimentos com interesse para o sector do turismo, aplicando-se-lhe o disposto no anexo II ao presente Regulamento para efeitos de definição dos respectivos parâmetros urbanísticos.

Considera-se ZECIS aquela que, para além do disposto no artigo 33.º do presente Regulamento, reúna condições de acessibilidade, infra-estruturas e relação locacional para nela serem instaladas unidades empresariais com as funções nela referidas, devendo a sua ocupação obedecer aos seguintes condicionamentos:

1) A sua implementação deverá obedecer à prévia elaboração e aprovação de plano de pormenor que assegure a harmonia arquitectónica e as infra-estruturas a realizar;

2) Os parâmetros urbanísticos devem respeitar o estabelecido no n.º 4 do artigo 32.º do presente Regulamento;

3) A rede viária, a criar em plano de pormenor, não deverá prever qualquer nova ligação às vias nacionais.

As zonas propostas para a localização de equipamentos colectivos, constantes da carta de ordenamento e com a respectiva função especificada, serão preferencialmente objecto de plano de pormenor que compatibilize o programa do equipamento com a sua integração no tecido urbano, salvaguardando as respectivas condições de acessibilidade, parqueamento e relação formal com a envolvente.

As zonas propostas para a localização de infra-estruturas de apoio devem obedecer ao disposto no artigo 39.º supra e o seu programa e dimensionamento devem ser fundamentados em estudos sectoriais que justifiquem o investimento a efectuar.

Considera-se zona de extracção a reconverter a que inclui as áreas que resultam de unidades licenciadas que, por se localizarem em zona de protecção de recursos naturais, tornam recomendável a sua reconversão, nomeadamente no que se refere à protecção dos recursos aquíferos.

A transposição do desenho da rede viária para as escalas próprias dos planos referidos no n.º 5 do artigo 43.º poderá conter ajustamentos, não se considerando estes como alterações ao PDM se não forem modificados os objectivos e cada um dos níveis da rede viária tal como descrita no relatório.

A instalação de unidades, tais como estabelecimentos comerciais com área de construção superior a 500 m2, de escolas de condução, agências e filiais de aluguer de veículos sem condutores, oficinas de reparação de automóveis, indústrias, armazéns e salas de espectáculos e estabelecimentos similares de hotelaria deverá ser precedida da apresentação de um estudo que permita, nomeadamente, avaliar a acessibilidade do local, a capacidade das vias envolventes e de estacionamento, bem como o funcionamento de cargas e descargas que venham a ser necessárias.

Para efeitos de interpretação do presente Regulamento, considera-se:

1) Construção nova - execução de projecto de obra de raiz;

2) Recuperação de construção existente - obra de renovação, que pressupõe a manutenção do volume e traça do edifício existente;

3) Ampliação de construção existente - obra que pressupõe aumento volumétrico do edifício existente, com ou sem recuperação de parte existente;

4) Alteração da construção existente - obra que, por qualquer forma, modifica a compartimentação, a forma ou o uso da construção existente;

5) Área total do terreno (AT) - área de um prédio ou prédios, qualquer que seja o uso do solo preconizado, sobre a qual incide a operação urbanística;

6) Área urbanizável (AU) - área definida como edificável, de parte ou da totalidade de um ou mais prédios, que inclui as áreas de implantação das construções e dos logradouros e as destinadas a infra-estruturas, e exclui, designadamente, as áreas integradas em espaço de recursos naturais e equilíbrio ambiental;

7) Área total de implantação (ATI) - somatório das áreas resultantes da projecção horizontal de todos os edifícios residenciais e não residenciais, delimitada pelo perímetro dos pisos mais salientes, excluindo varandas e platibandas;

8) Área de impermeabilização (AI) - somatório da área total de implantação com a área resultante dos solos pavimentados com materiais impermeáveis ou que proporcionem o mesmo efeito, nomeadamente para arruamentos, estacionametos, equipamentos desportivos e outros e logradouros;

9) Área total de construção (ATC) - somatório das áreas brutas de todos os pisos dos edifícios, acima e abaixo do solo, excluindo as garagens, quando situadas totalmente em cave, superfície de serviços técnicos (posto de transformação, central térmica, central de bombagem) e galerias exteriores públicas, arruamentos ou outros espaços livres de uso público cobertos pela edificação;

10) Coeficiente de afectação do solo (CAS) - quociente entre a área total de implantação e a área urbanizável:

CAS = ATI/AU

11) Coeficiente de ocupação do solo (COS) - quociente entre a área total de construção e a área urbanizável:

COS = ATC/AU

12) Coeficiente de impermeabilização do solo (CIS) - quociente entre a área total de impermeabilização urbanizável:

CIS = AI/AU

13) Densidade populacional (D) - quociente entre a população prevista (P(índice p)) e a área urbanizável:

D = P(índice p)/AU

14) Altura das construções ou cércea - distância vertical medida desde a cota natural do solo ao ponto mais alto da construção ou parte da construção referida;

15) Índice volumétrico (metro cúbico/metro quadrado) - volume de construção em metros cúbicos a construir por cada metro quadrado de área urbanizável do prédio ou parcela a lotear ou a construir:

IV = Volume de construção/AU

O Plano entra em vigor no dia seguinte à data da sua publicação no Diário da República.

Com a entrada em vigor do Plano consideram-se revogadas todas as disposições que contrariem o presente Regulamento e a planta de ordenamento anexa.

Na reconstrução de edifícios classificados respeitar-se-ão as características volumétricas estruturais, arquitectónicas e formais do imóvel original, especialmente as cantarias de pedra de enquadramento dos vãos, pilastras, socos e cornijas, bem como outros elementos ornamentais existentes.

Nas obras de renovação, transformação, restauro ou reparação de edifícios com valor arquitectónico, sempre que tal se considere indispensável para uma conveniente recuperação das suas características arquitectónicas originais, deverão ser repostos nas suas dimensões e configuração primitivas os vãos das fachadas principais que tenham sido objecto de alterações introduzidas posteriormente à data de conclusão das obras de raiz.

E proibida a inclusão de estores de qualquer tipo com caixa de montagem visível do exterior nos vãos dos imóveis existentes ou a construir nas zonas classificadas.

É proibida, salvo em situações devidamente justificadas do ponto de vista estético, a aplicação de vidros espelhados, foscos, rugosos ou martelados, bem como de todos aqueles que, pela sua cor ou configuração, possam manifestamente prejudicar a harmonia do imóvel ou da zona envolvente.

Os beirados serão sempre executados com simples ou dupla fiada de telha do tipo designado no n.º 4 do artigo 17.º, assente com argamassa.

A concessão de alvará para empreendimentos a localizar em zonas de ocupação turística e zonas de consolidação de ocupação turística referenciados na planta de ordenamento e definidos nos artigos 30.º e 36.º do Regulamento do Plano fica subordinada aos critérios estabelecidos nos artigos seguintes.

Os estabelecimentos hoteleiros classificados nos grupos 1 (hotéis), 4 (estalagens) e 6 (hotéis-apartamentos) do artigo 12.º do Decreto-Lei n.º 328/86, de 30 de Setembro, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 149/88, de 27 de Abril, devem respeitar os seguintes requisitos:

Os estabelecimentos hoteleiros a que alude o artigo anterior não poderão ter uma altura superior a 8 m e um máximo de dois pisos quando se situem a uma distância inferior a 350 m do limite da margem das águas do mar ou das respectivas zonas adjacentes como tal classificadas.

Para efeitos do artigo anterior, entende-se por «margem das águas do mar» e «zonas adjacentes» as noções fixadas nos artigos 3.º e 4.º do Decreto-Lei n.º 468/71, de 5 de Novembro.

Os loteamentos, as construções e os empreendimentos abrangidos pelo Decreto-Lei n.º 328/86 e não incluídos no artigo 1.º do presente anexo devem respeitar os seguintes requisitos:

Exceptuam-se do disposto no artigo anterior as parcelas de terreno destinadas a moradias unifamiliares, ficando a sua ocupação sujeita aos seguintes requisitos:

As parcelas de terreno destinadas a moradias unifamiliares com área de construção inferior a 250 m2 ficam isentas do cumprimento dos parâmetros fixados no artigo anterior.

Não poderão ser autorizadas ou objecto de parecer favorável as operações de loteamento que:

Em casos excepcionais, devidamente justificados, poderão ser viabilizados empreendimentos, loteamentos ou construções com índices superiores aos fixados nos artigos anteriores, desde que: