Portaria n.º 633/95

O presente Regulamento estabelece as condições de ocupação, uso e transformação dos solos, e respectiva edificação, que integram a área de intervenção do Plano Geral de Urbanização de Fátima.

O presente Regulamento aplica-se à área objecte do Plano Geral de Urbanização de Fátima, adiante abreviadamente designado por Plano, que engloba o aglomerado urbano de Fátima e áreas envolventes, definida como área de intervenção (AI), e delimitada na planta de síntese publicada em anexo.

O presente Regulamento enquadra-se na actual legislação respeitante aos planos de ocupação do solo da competência dos municípios de designação genérica de planos municipais de ordenamento de território, nomeadamente no Decreto-Lei n.º 69/90, de 2 de Março. Considera ainda as disposições contidas no Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) e demais legislação existente.

A área de intervenção fica sujeita a toda a espécie de vínculos que o Plano Geral de Urbanização estabelece e, obrigatoriamente, às disposições do presente Regulamento.

U - zona urbana consolidada. - As zonas U correspondentes às áreas urbanas existentes de afectação consistente encontram-se em geral devidamente infra-estruturadas, não necessitando de intervenções de profunda cirurgia urbana, mas apenas operações superficiais, não pondo em questão a sua organização e estrutura internas.

UC - zona urbana a consolidar. - Consideram-se zonas urbanas a consolidar (UC) as zonas com 50% ou mais da sua área já edificada, podendo executar-se a sua urbanização total sem necessidade de grandes obras de infra-estruturação.

Contempla-se essencialmente o preenchimento dos espaços livres interedificações, dentro da lógica preexistente, ou que visem a sua consolidação, definindo alinhamentos, áreas dos lotes edificáveis, tipologias arquitectónicas, imagem urbana e demais elementos necessários à sua caracterização, pretendendo com tal objectivo a afectação urbana total dessas áreas, rentabilizando o investimento público e desenvolvendo o conforto urbano.

UE - zona de expansão urbana. - As zonas urbanas de expansão são aquelas que, apresentando menos de metade da sua área afecta por actividades urbanas, correspondem às manchas de ocupação propostas para a expansão e ordenamento do aglomerado, com vista a garantir a satisfação das necessidades de área urbana presentes e futuras, assim como a coerência e equilíbrio do todo urbano.

Área de urbanização conjunta. - Entende-se por «área de urbanização conjunta» o espaço sujeito a obrigatoriedade global de urbanização com base em planos de pormenor ou projectos de loteamento que abarquem toda a área.

As áreas de urbanização conjunta são definidas neste Plano, podendo no entanto a Câmara delimitar outras áreas sempre que tal se mostre urbanisticamente adequado, ao abrigo do disposto no Decreto-Lei n.º 448/91, de 29 de Novembro.

Área de recuperação conjunta. - Entende-se por «área de recuperação conjunta» o espaço sujeito a obrigatoriedade global de recuperação com base em planos de pormenor ou projectos específicos de recuperação ou reloteamento.

Área non aedificandi. - São áreas onde não se permite edificação em nenhuma circunstância.

Área de protecção. - São áreas que visam a defesa e, ou, valorização de um património natural ou artificial existente ou proposto, estabelecendo condicionantes à sua ocupação.

IOS (índice de ocupação do solo). - É a relação que exprime o número de metros quadrados susceptíveis de serem ocupados pela edificação, por metro quadrado da área a regulamentar - zona ou lote edificável.

Não são contabilizadas garagens nem anexos.

IOS = número de metros quadrados de implantação da construção/número de metros quadrados de terreno

IUS - índice de utilização do solo. - É a relação que exprime o número de metros quadrados de área bruta susceptíveis de serem construídos, por metro quadrado da área do lote.

Não são contabilizadas caves não habitáveis, terraços, garagens e anexos.

IUS = número de metros quadrados de área bruta de pavimento/número de metros quadrados de terreno

Área bruta. - É a superfície total da construção medida pelo perímetro externo determinado pela projecção das paredes exteriores sobre o terreno, incluindo varandas privativas e locais acessórios que se prolonguem para fora das paredes.

Lote edificável. - É a área de terreno marginando um acesso público e destinado à construção de um único edifício.

Altura das construções. - Entende-se por «número máximo de pisos» o número máximo de pisos edificáveis acima do solo.

Se o terreno de implantação do edifício não for horizontal, o número máximo de pisos será contado a partir do ponto de intersecção da linha de maior declive do terreno com o eixo vertical que passa pelo centro geométrico da planta do edifício.

Caso o edifício tenha frentes para dois arruamentos a cotas diferentes, o número máximo de pisos será contado a partir do nível do arruamento de cota inferior.

Caso o edifício tenha frente para um só arruamento, e os primeiros pisos estejam parcialmente enterrados no lado oposto, o número máximo de pisos será contado do nível do arruamento.

Densidade habitacional. - Entende-se por «densidade habitacional» o número de fogos por hectare de terreno urbano, sendo neste Plano estabelecidos os valores máximos por cada unidade operativa.

Área de intervenção urbanística prioritária. - Entende-se por «área de intervenção urbanística prioritária» os espaços urbanos a desenvolver a curto prazo, por forma a organizar e sedimentar o ordenamento espacial do território.

As áreas de intervenção prioritária poderão ser delimitadas anualmente pela Câmara Municipal.

Poderão ser delimitadas áreas de intervenção urbanística prioritária em espaços urbanos existentes ou urbanizáveis e estando os seus proprietários sujeitos ao disposto no capítulo XII do Decreto-Lei n.º 794/76, de 5 de Novembro, relativo a disposições diversas sobre expropriações e obrigatoriedade de construção.

Índice de cedência para equipamentos. - Entende-se por «índice de cedência para equipamentos» a percentagem de terreno a ceder para aquele fim.

O índice de cedência pode variar consoante os usos previstos e a localização das zonas em causa, podendo o seu valor ser referido em percentagem, conforme foi indicado acima, ou em metros quadrados por cada 100 m2 de construção.

Quando para a área em causa não se prevejam equipamentos, ou o valor a ceder seja reduzido, a Câmara Municipal poderá decidir que a cedência revista outras modalidades, a acordar entre o município e o loteador.

Índice de zonas verdes. - Entende-se por «índice de zonas verdes» a relação da área de zona verde por habitante.

Quando da elaboração dos loteamentos, deverá ser considerado o valor referencial de 40 m2 por cada fogo.

Taxa municipal de urbanização. - Entende-se por «taxa municipal de urbanização» a compensação a pagar à Câmara Municipal pelos proprietários e demais titulares de direitos reais sobre terrenos objecto de operações de loteamento, pelos encargos decorrentes da realização das infra-estruturas urbanísticas exteriores ao prédio a lotear e é regulamentada por postura municipal.

Estão também sujeitas ao pagamento da taxa municipal de urbanização as obras de construção em lotes já constituídos e também as obras que impliquem ampliação das construções existentes ou alterações ao uso anterior.

Deverão ser definidas e implementadas pela Câmara Municipal de Ourém medidas de protecção, recuperação e valorização dos valores patrimoniais, nomeadamente quanto a:

A profundidade dos edifícios, nas novas construções, medida perpendicularmente ao plano marginal vertical, não poderá exceder 12 m, excepto:

Sem prejuízo das disposições estabelecidas para cada zona do Plano, ficam regulamentadas do modo seguinte as condições gerais de estacionamento automóvel a prever nas áreas de intervenção:

A título excepcional, as construções existentes, ou suas partes, não conformes ao presente Regulamento serão consideradas legais, nomeadamente para efeitos de atribuição de alvará de funcionamento ou habitabilidade, com o estatuto de manutenção temporária.

A sua ampliação ou transformação apenas será autorizada na medida em que cumpra com o presente Plano e o seu Regulamento, devendo tal ampliação ou transformação partir da iniciativa do interessado.

Definem-se as seguintes zonas no Plano:

R - zona rural indiferenciada;

RAN - Reserva Agrícola Nacional;

REN - Reserva Ecológica Nacional;

RE - encosta nordeste;

S - santuário;

CR - construções religiosas existentes;

CR(índice 1) - construções religiosas (Cova da Iria);

U(índice 1) - área urbana de afectação consistente (Cova da Iria);

U(índice 2) - área urbana de afectação consistente (Cova da Iria);

UE(índice 1) - área de expansão urbana (Cova da Iria);

UE(índice 2) - área de expansão urbana (eixo sul);

UE(índice 3) - área de expansão urbana (rotunda norte);

UE(índice 4) - área de expansão urbana (parques de estacionamento);

UC(índice 1) - área urbana a consolidar (Cova da Iria);

UC(índice 2) - área urbana a consolidar (Cova da Iria);

UC(índice 3) - Moita Redonda;

UC(índice 4) - Lomba de Égua;

UC(índice 5) - Fátima;

UC(índice 6) - Aljustrel;

UC(índice 7) - Casa Velha;

UC(índice 8) - envolvente norte ao Monte de Valinhos;

VU(índice 1) - parque urbano;

VU(índice 2) - Valinhos (Moimento);

VU(índice 3) - Fazarga;

EQ - equipamentos colectivos e administrativos;

P - estacionamento público rodoviário;

RS - Reserva urbana;

AE - auto-estrada;

CC -centro de congressos.

1 - Natureza da ocupação e da utilização do solo. - Esta zona integra o centro funcional e comercial de Fátima, destinando-se a habitação colectiva, comércio, serviços, escritórios e actividades turísticas e hoteleiras.

Não é permitida a instalação de actividades industriais ou de armazém.

2 - Condições de ocupação do solo:

a) Não é permitida a abertura de novas vias, a não ser no caso da realização de planos de pormenor ou estudos de loteamentos conjuntos que englobem no mínimo um quarteirão e uma área de 5000 m2;

b) Cada quarteirão urbano deverá permitir uma clara divisão do cadastro, de molde a garantir lotes edificáveis em boas condições, consoante o estipulado no presente Regulamento;

c) Tipologia arquitectónica: prédio urbano;

d) Número máximo de pisos - quatro, com excepção:

Avenida de Beato Nuno - cinco pisos;

Avenida de D. José Correia da Silva - seis pisos.

O sótão conta como piso, desde que não utilizado para arrumos, bem como, no caso de terrenos inclinados, as caves parcialmente enterradas, de acordo com o estipulado no artigo 8.º;

e) Cércea máxima das construções - pé-direito de 3 m por piso;

f):

IOS - 1,0;

IUS:

Para prédios com quatro pisos - 3,5;

Para prédios com cinco pisos - 4,5;

Para prédios com seis pisos - 5,5;

Densidade habitacional - 45 fogos/ha;

Índice de cedência - 70 m2/100 m2 de construção;

Plantação de uma árvore por cada 50 m2 de construção;

h) O estacionamento automóvel deverá cumprir o estipulado no artigo 24.º do Regulamento, nem que para o efeito os edifícios tenham de possuir caves;

i) A publicidade a permitir nesta zona deverá ser objecto de aprovação de projecto específico por parte da Câmara Municipal.

A publicidade deve ser de pequena dimensão e de iluminação indirecta.

1 - Natureza da ocupação e da utilização do solo. - Área por excelência de expansão do centro urbano, entre a expansão do eixo do Santuário (zona UE(índice 2)) e o lugar de Fátima, esta zona destina-se a habitação colectiva, comércio, administração, serviços e escritórios e actividades turísticas e hoteleiras.

2 - Condições de ocupação do solo:

a) A ocupação desta zona fica sujeita à existência de plano de pormenor aprovado;

b) Deve ser prevista uma via interior à zona e envolvendo esta globalmente para serventia das construções;

c) Lote edificável mínimo - 600 m2;

d) Tipologia arquitectónica - prédio urbano;

e):

IOS - 0,5;

IUS - 2,5;

Densidade habitacional - 45 fogos/ha;

Índice de cedência - 70 m2/100 m2 de construção;

Plantação de uma árvore/50 m2 de construção;

g) Número máximo de pisos - cinco;

h) Não são permitidos sótãos nem caves habitacionais. As caves parcialmente enterradas contam como piso;

i) O estacionamento deverá cumprir o estipulado no artigo 24.º

1 - Natureza da ocupação e da utilização do solo. - Conjuntamente com o casco urbano consolidado da Cova da Iria, esta zona conforma o futuro centro urbano de Fátima, constituindo-se como área de expansão excepcional para os usos urbanos nobres: equipamentos hoteleiros, actividades turísticas e religiosas, habitação de luxo e turística, turismo de terceira idade e comércio.

São proibidos quaisquer tipos de indústria e armazéns.

No interior do tecido urbano desenvolve-se o parque urbano. Esta zona funciona também como «filtro» entre as áreas de parqueamento colectivo e o parque urbano central, onde impera o tráfego pedonal.

A zona considerada de manutenção temporária neste Plano terá de ser objecto de projecto de recuperação conjunta.

2 - Condições de ocupação do solo:

a) Apenas será permitida a edificação nesta zona depois da execução e aprovação de plano de pormenor para a zona, que definirá com maior detalhe as condições de ocupação do solo. Deverá ser estabelecido em particular:

A forma e dimensão dos lotes;

As volumetrias do edificado;

O esquema funcional;

Aspectos construtivos e qualitativos da arquitectura a edificar;

A forma e arranjo dos espaços exteriores e dos logradouros;

b) Tipologias arquitectónicas - equipamento, prédio urbano;

c):

Número máximo de pisos - sete;

Densidade habitacional - 45 fogos/ha;

Índice de cedência - 100 m2/100 m2 de construção;

Plantação de uma árvore/50 m2 de construção;

d) Prever arcadas públicas na frente sobre o parque urbano;

e) O estacionamento deve cumprir com o estipulado no artigo 24.º

(área entre a Avenida de Beato Nuno e a EN para a Batalha)

1 - Natureza da ocupação e da utilização do solo. - Esta zona destina-se fundamentalmente a habitação.

Permite-se a implantação de áreas de armazéns desde que não provoquem qualquer tipo de poluição, prejudiquem o ambiente da zona em termos de segurança ou exijam vias de dimensão superior às existentes ou previstas. A autorização para construção de armazéns com área de construção superior a 600 m2 fica dependente da elaboração e aprovação de estudo de tráfego que analise as implicações e impactes daqueles sobre a circulação viária, pedonal e de estacionamento na zona e que mostre que a instalação em causa é compatível com a vida urbana, com as infra-estruturas viárias e os estacionamentos existentes na via pública.

Deverão ser previstos dois núcleos de equipamentos, incluindo um espaço público e áreas verdes de proximidade em cada um dos quarteirões definidos pela Avenida de Beato Nuno e actuais EN.

Inclui-se nesta zona uma escola primária.

2 - Condições de ocupação do solo:

a) As zonas de depressão (covas) não deverão ser ocupadas pela construção;

b) Lote edificável mínimo - 300 m2;

c) Tipologia arquitectónica:

Armazém;

Moradia unifamiliar;

Unidades hoteleiras de pequena dimensão;

Prédio urbano;

d) Número máximo de pisos:

Dois em armazém e moradia;

Na tipologia arquitectónica de prédio urbano:

Avenida de Beato Nuno - cinco;

Restante da área - quatro (nos quarteirões onde já existe esta tipologia em pelo menos 50% da área);

e):

Moradias:

IOS - 0,4;

IUS - 0,8;

Prédio:

IOS - 0,5;

IUS:

2 para prédio com quatro pisos;

2,5 para prédio com cinco pisos;

Densidade habitacional - 45 fogos/ha;

Índice de cedência - 70 m2/100 m2 de construção;

Plantação de uma árvore/50 m2 de construção;

g) Não serão permitidas novas vias de acesso à rede viária primária para além das definidas nas peças desenhadas do Plano.

h) Devem ser previstos dois lugares de estacionamento interior por fogo.

1 - Natureza da ocupação e da utilização do solo. - Esta zona destina-se, tal como as zonas U(índice 1) e U(índice 2), a consolidar o centro funcional de Fátima, destinando-se a habitação colectiva e comércio, serviços, escritórios e actividades turísticas e hoteleiras.

2 - Condições de ocupação do solo:

a) As construções com frente urbana para o Santuário têm de ter acesso de serventia pelas traseiras;

b) A divisão do quarteirão, ou ocupação do seu interior, deve ser realizada pela criação de novas vias de serventia, que não poderão em caso algum terminar em impasse;

c) Lote edificável - 600 m2;

e) Tipologia arquitectónica - prédio urbano;

f) Número máximo de pisos - quatro, com excepção da Avenida de D. José Alves Correia da Silva, em que se poderão aceitar seis pisos, desde que a volumetria não afecte as construções vizinhas e respeite o estipulado neste Regulamento;

g) Cércea máxima - pé-direito de 3 m por piso;

h):

IOS - 0,5;

IUS:

2 para prédio com quatro pisos;

2,5 para prédios com cinco pisos;

3 para prédio com seis pisos;

Densidade habitacional - 45 fogos/ha;

Índice de cedência - 70 m2/100 m2 de construção;

Plantação de uma árvore/50 m2 de construção;

i) Elaboração de estudos de urbanização conjunta conforme determinado no Plano;

j) Devem ser previstos dois lugares de estacionamento interior por fogo.

1 - Natureza da ocupação e da utilização do solo. - Esta zona corresponde ao lugar, e antiga aldeia, de Moita Redonda, destinando-se aos usos urbanos consoante o estipulado no Regulamento e, fundamentalmente, ao uso residencial e funções complementares.

O tipo de crescimento urbano orgânico e espontâneo e a natureza da sua ocupação exigem a execução de um plano de pormenor que enquadre as novas construções e integre e reabilite o núcleo urbano preexistente no desenvolvimento da zona.

Deverá ser definido um espaço público central em redor da capela existente, integrando-a, paisagística e funcionalmente, nomeadamente a nível viário e de verde urbano de permanência e enquadramento.

Esta zona inclui as áreas de equipamento colectivo destinadas ao ensino primário.

2 - Condições de ocupação do solo:

a) Lote edificável mínimo - 300 m2;

b) Tipologia arquitectónica:

Habitação unifamiliar;

Prédio urbano na Avenida de Beato Nuno;

c):

IOS:

0,4 em moradia;

0,5 em prédio urbano;

IUS:

0,7 em moradia;

2,5 para prédio com cinco pisos;

Densidade habitacional - 25 fogos/ha;

Índice de cedência - 50 m2/100 m2 de construção;

Plantação de uma árvore/25 m2 de construção.

e) Número máximo de pisos:

Dois;

Cinco na tipologia arquitectónica de prédio urbano;

f) Coberturas - telhado revestido a telha de cerâmica. Obrigatório o acerto das águas por cumeeira;

g) Os loteamentos urbanos devem prever dois lugares de estacionamento interior por cada fogo a construir, além do estacionamento exterior previsto neste Regulamento para todas as zonas urbanas.

1 - Natureza da ocupação e da utilização do solo. - Contraponto morfológico ao monte dos Valinhos, o cabeço da Fazarga integra-se na estrutura verde do aglomerado urbano. Para além desta função, esta zona destina-se a habitação e equipamentos.

Reserva-se uma área de protecção aos moinhos e ao marco geodésico, configurando um conjunto não edificável até à cota altimétrica de 400 m. Este conjunto deverá ser objecto de estudo de pormenor com vista à sua protecção, salvaguarda e valorização. Nesta área apenas poderão ser edificados equipamentos de uso colectivo.

2 - Condições de ocupação do solo:

a) Só se admite a implantação de novas construções até à cota altimétrica máxima de 404 m. Acima desta cota apenas será permitida a construção de equipamentos integrados no conjunto a salvaguardar referido no ponto anterior;

b) Lote edificável mínimo de 1000 m2;

c):

IOS máximo - 0,4;

IUS máximo - 0,5;

Densidade habitacional - 10 fogos/ha;

Índice de cedência - 50 m2/100 m2 de construção;

Plantação de uma árvore/25 m2 de construção;

e) Número máximo de pisos - dois;

f) As construções deverão integrar-se na paisagem, volumétrica e arquitectonicamente. Sempre que possível será utilizada a pedra da região como material de construção, nomeadamente em muros de suporte, embasamentos e divisórias de propriedade. É obrigatório o uso de telhado nas coberturas, com telha cerâmica da região;

g) Os espaços não edificados do lote deverão ser arborizados com espécies da região.